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Wir informieren Sie über ausgewählte aktuelle  Themen des Steuer- und Rechnungswesens, der Betriebswirtschaft und des Wirtschaftsrechts. Überdies bieten wir ein Archiv über in der Vergangenheit gegebene Informationen, in dem Sie mit Suchbegriffen, Zeiträumen oder Schlagworten suchen können. Schließlich können Sie einen monatlichen E-Mail-Newsletter abonnieren. Die Informationen sind kurz gehalten. Deren Umsetzung bedarf einer Konkretisierung. Wir stehen Ihnen hierbei gerne zur Verfügung.

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1 bis 15 von 62 Ergebnisse zum Thema "Vermietung und Verpachtung"

Achtung bei der Vermietung über Online-Plattformen

März 2020

Das eigene Haus, die eigene Wohnung oder ein Ferienhaus zu vermieten , ist für viele ein lukratives Zubrot geworden. In den letzten Jahren wurden internationale Vermietungsportale , Webseiten oder elektronische Marktplätze immer beliebter, um Mieter oder Interessenten für die...

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Achtung bei der Vermietung über Online-Plattformen

März 2020

Das eigene Haus, die eigene Wohnung oder ein Ferienhaus zu vermieten, ist für viele ein lukratives Zubrot geworden. In den letzten Jahren wurden internationale Vermietungsportale, Webseiten oder elektronische Marktplätze immer beliebter, um Mieter oder Interessenten für die eigene Immobilie zu finden.

Manchmal wird dabei jedoch übersehen, dass diese Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung beim Finanzamt erklärt werden müssen. Die Einkünfte unterliegen grundsätzlich einerseits der Einkommensteuer und andererseits der Umsatzsteuer. Zusätzlich können kommunale Abgaben wie die Ortstaxe fällig werden. Durch die jüngste Gesetzgebung (Abgabenänderungsgesetz 2020) richtet die österreichische Finanzverwaltung ihre Aufmerksamkeit nunmehr besonders auf diese "Geschäftsmodelle". Im Zuge des neuen Gesetzes wurden Betreiber von Portalen, Webseiten und elektronischen Marktplätzen verpflichtet, gewisse Informationen über die vermittelten Umsätze aufzeichnen und an die Finanzverwaltung zu übermitteln.

Dabei sind laut Auskunft des BMF folgende Informationen aufzuzeichnen und zu übermitteln:

  • Name, Postadresse, E-Mail, Webseite und andere elektronische Adressen des Vermieters,
  • UID-Nummer (sofern vorhanden),
  • Bankverbindung oder die Nummer eines virtuellen Kontos,
  • eine Beschreibung der sonstigen Leistung, Höhe des bezahlten Entgelts, Information zur Ermittlung des Ortes der Vermietungsleistung, der Zeitpunkt, an dem die sonstige Leistung ausgeführt wird und falls verfügbar, eine damit zusammenhängende einzigartige Transaktionsnummer.

Darüber hinaus müssen Plattformbetreiber, welche die Vermietung von Grundstücken oder die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen unterstützen, die Postadresse aufzeichnen und auch bekanntgeben, wie viele Personen übernachten bzw. wie viele Betten gebucht wurden. Sofern die Betreiber dieser Informationspflicht nicht nachkommen, haften sie für die Umsatzsteuer auf die vermittelten Umsätze. Nach derzeitigem Informationsstand ist davon auszugehen, dass sowohl nationale als auch internationale Betreiber dieser Pflicht nachkommen werden.

Anhand der erhaltenen Informationen erhofft sich die Finanz ausreichende Grundlagen, um etwaigen Steuersündern auf die Schliche zu kommen. Wer nun Sorge vor diesem Informationsaustausch und den daraus resultierenden Konsequenzen hat, sollte sich frühestmöglich mit seinem Steuerberater abstimmen. Es gibt diverse Möglichkeiten, ein etwaiges Fehlverhalten der Vergangenheit zu korrigieren. Die wohl sicherste Möglichkeit einer Korrektur der Vergangenheit ist eine Offenlegung des vergangenen Fehlverhaltens (eine sogenannte Selbstanzeige). Sofern sämtliche Merkmale des Finanzstrafgesetzes (rechtzeitig vor dem Entdecken der Tat, umfassende Offenlegung des Fehlverhaltens, Bezahlung der Steuerschuld, noch keine weitere Selbstanzeige für die betroffene Abgabenart und das betroffene Jahr) eingehalten werden, führt eine Selbstanzeige dazu, dass für Verfehlungen der Vergangenheit keine finanzstrafrechtlichen Konsequenzen drohen.

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Liebhaberei bei der großen und kleinen Vermietung

August 2019

Wird eine Tätigkeit als steuerliche "Liebhaberei" eingestuft, so dürfen daraus resultierende Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden bzw. nicht in Folgejahre vorgetragen werden. So können etwa Verluste aus der Vermietung und...

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Liebhaberei bei der großen und kleinen Vermietung

August 2019

Wird eine Tätigkeit als steuerliche "Liebhaberei" eingestuft, so dürfen daraus resultierende Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden bzw. nicht in Folgejahre vorgetragen werden. So können etwa Verluste aus der Vermietung und Verpachtung nicht mit positiven steuerlichen Einkünften wie z.B. Gehaltseinkünften ausgeglichen werden und dadurch Steuern gespart werden. Andererseits sind zufälligerweise resultierende Gewinne nicht steuerpflichtig. Von Liebhaberei ist gemeinhin auszugehen, wenn eine Tätigkeit mittel- bis langfristig keinen positiven Gesamterfolg erwarten lässt.

Im Rahmen der Vermietung und Verpachtung muss grundsätzlich zwischen der "großen Vermietung" und der "kleinen Vermietung" unterschieden werden. Beide beinhalten unterschiedliche Anforderungen wie z.B. verschieden lange Betrachtungszeiträume. Noch vor der eigentlichen Liebhabereithematik wird die Abzugsfähigkeit von Werbungskostenüberschüssen bei der Überlassung von Immobilien in einigen Situationen kritisch gesehen und kann zur steuerlichen Negierung von Werbungskostenüberschüssen führen. Dies droht etwa bei mangelnder Vermietungsabsicht, bei fremdunüblichen Vertragsgestaltungen gegenüber Nahestehenden, bei Wohnraumversorgung für nahe Angehörige in Erfüllung einer Unterhaltspflicht oder auch bei der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken (z.B. bei der gemeinsamen Ehewohnung).

Die große Vermietung i.S.d. Liebhaberei stellt die entgeltliche Gebäudeüberlassung dar, welche nicht mit der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten zusammenhängt (typischerweise die erwerbswirtschaftliche Vermietung von Geschäfts- und Büroobjekten). Bei der großen Vermietung wird grundsätzlich eine steuerlich relevante Einkunftsquelle angenommen - dennoch gibt es keinen (geschützten) Anlaufzeitraum, innerhalb dessen jedenfalls von einer Einkunftsquelle ausgegangen werden kann. Generell kommt es darauf an, ob die Betätigung in der konkret gewählten Bewirtschaftungsart geeignet ist, innerhalb des absehbaren Zeitraums einen Gesamtgewinn (Gesamt-Einnahmenüberschuss) zu erwirtschaften. Bei der großen Vermietung beträgt dieser Zeitraum 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. maximal 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Hierbei kommt eine stichtagsbezogene Betrachtung zur Anwendung.

Die sogenannte kleine Vermietung umfasst beispielsweise die Vermietung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Ferienhäusern, Bungalows, Eigentumswohnungen (unabhängig von der Anzahl der in einem Gebäude gelegenen Eigentumswohnungen), einzelnen Appartements etc. Bei der kleinen Vermietung ist verstärkt auf die bloße Eignung für die private bzw. familiäre Nutzung abzustellen. Unterschied zur großen Vermietung ist, dass hierbei im Falle von Verlusten grundsätzlich von Liebhaberei auszugehen ist. Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Liebhabereivermutung zu widerlegen. Als Zeitraum für die Erzielung eines Totalüberschusses bei der kleinen Vermietung gelten 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) - es gilt ebenso eine stichtagsbezogene Betrachtung.

Mittels einer Prognoserechnung kann Liebhaberei entkräftet werden, da nachgewiesen wird, dass innerhalb eines absehbaren Zeitraums eine Einkunftsquelle vorliegt. Neben den in den Liebhabereirichtlinien genannten Elementen (z.B. sind Art und Ausmaß der Bemühungen zur Verbesserung der Ertragslage durch strukturverbessernde Maßnahmen, wie etwa Rationalisierungsmaßnahmen, zu berücksichtigen) stellen sich folgende Anforderungen an eine plausible Prognoserechnung: Einbeziehung aller Jahre der Betätigung; Einbeziehung von Reparaturen und Instandsetzungsaufwendungen nach einem angemessenen (nicht willkürlich verschiebbaren) Zeitraum; Ansatz realistischer Mietzinssteigerungen; Berücksichtigung des Mietausfallsrisikos; Ansatz realistischer Fremdkapitalzinsen und Fremdwährungsrisiken sowie Orientierung an tatsächlichen Verhältnissen. Für die große Vermietung gelten diese Anforderungen genauso - allerdings gibt es einnahmenseitig eine Besonderheit bei gesetzlich beschränkten Mietzinsen i.S.d. MRG. Im Rahmen der Prognoserechnung müssen beschränkte Mietzinse durch marktübliche Mieten ersetzt werden. Grundsätzlich entscheidet über den Erfolg der Prognoserechnung, ob und wann die Verluste durch spätere Überschüsse ausgeglichen werden können. Nicht berücksichtigt werden dürfen im Rahmen der Prognoserechnung jedoch die Erlöse aus der Veräußerung des Mietobjekts.

Wird eine Vermietung zunächst als Einkunftsquelle eingestuft, bleiben jedoch die Jahresergebnisse hinter der Prognose zurück, so ist zu prüfen, ob der ursprünglich absehbare Zeitraum eingehalten werden kann. Wird die Prognose allein aufgrund von "Unwägbarkeiten" wie z.B. höhere Gewalt/Naturkatastrophen oder eine nicht erkennbare Insolvenz von Mietern verfehlt, spricht dies gegen Liebhaberei (zum oftmals schmalen Grat zwischen Unwägbarkeit und betätigungstypischem Risiko siehe jedoch Klienten-Info 08/18).

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VwGH zur Kleinunternehmerregelung für beschränkt Steuerpflichtige

April 2019

Eine wichtige Umsatzsteuerbefreiung in Österreich stellt die Kleinunternehmerregelung dar. Demnach sind Umsätze von der Umsatzsteuer befreit, wenn diese im Veranlagungszeitraum 30.000 € nicht übersteigen . Hierbei handelt es sich um eine " Nettogrenze ",...

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VwGH zur Kleinunternehmerregelung für beschränkt Steuerpflichtige

April 2019

Eine wichtige Umsatzsteuerbefreiung in Österreich stellt die Kleinunternehmerregelung dar. Demnach sind Umsätze von der Umsatzsteuer befreit, wenn diese im Veranlagungszeitraum 30.000 € nicht übersteigen. Hierbei handelt es sich um eine "Nettogrenze", d.h. für die Berechnung der Grenze ist die Umsatzsteuer herauszurechnen. Das einmalige Überschreiten der Grenze um nicht mehr als 15% innerhalb eines Zeitraums von fünf Kalenderjahren ist möglich. Da es sich um eine "unechte" Steuerbefreiung handelt, steht bei Inanspruchnahme der Kleinunternehmerregelung kein Vorsteuerabzug im Veranlagungsjahr zu. Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch, dass die Befreiung nur für Unternehmer zur Anwendung kommt, die im Inland ihr Unternehmen betreiben. Diese Beschränkung soll verhindern, dass Unternehmer, die in mehreren Mitgliedstaaten tätig sind, ohne dort ansässig zu sein, keiner Umsatzsteuer unterliegen, obwohl in der Gesamtheit die Tätigkeit den Umfang der Geschäftstätigkeit eines Kleinunternehmens überschreiten würde.

Noch nicht judiziert wurde bisher, wie sich ein Wechsel des Unternehmerorts bzw. der Ansässigkeit des Unternehmers innerhalb eines Kalenderjahrs auf die Kleinunternehmerregelung auswirkt. In einem dem VwGH (GZ Ra 2017/15/0034 vom 31.1.2019) vorliegenden Fall lebte ein Steuerpflichtiger neun Monate in Deutschland und begründete seine Ansässigkeit ab Oktober in Österreich. Über das ganze Jahr hindurch erzielte der Steuerpflichtige Mieteinnahmen in Österreich. Da diese Einnahmen unter die Kleinunternehmergrenze fielen, begehrte dieser die Kleinunternehmerregelung für das gesamte Jahr. Das Finanzamt argumentierte, dass aufgrund der fehlenden Ansässigkeit in Österreich für die ersten neun Monate die Befreiung nicht zur Anwendung kommen könne und schrieb somit Umsatzsteuer für den Zeitraum Jänner bis September vor. Ab Ansässigkeitsbeginn - somit von Oktober bis Dezember - gewährte das Finanzamt die Umsatzsteuerbefreiung für die Mieteinnahmen.

Der VwGH hielt zunächst fest, dass sich der Unternehmerort bei einer Vermietung dort befindet, wo die wesentlichen Entscheidungen zur Leitung des Unternehmens getroffen werden. Der Ort, an dem die vermietete Wohnung liegt, ist irrelevant, da ein Unternehmer immer nur an einem Ort ansässig sein kann, jedoch an mehreren Orten Wohnungen vermieten könnte. Somit befand sich laut VwGH der Ort der "unternehmerischen Leitung" zunächst in Deutschland und erst ab Oktober in Österreich. Bei Dauerleistungen, die zu regelmäßigen Abrechnungen führen, wie z.B. Vermietungen, wird die Leistung nach der einzelnen Abrechnungsperiode (also pro Monat) erbracht. Somit sei auch die Kleinunternehmerregelung nur für jene Monate anwendbar, in denen der Unternehmer in Österreich ansässig war. Im konkreten Fall wurde also die Meinung des Finanzamts bestätigt - für die ersten neun Monate kam die Kleinunternehmerregelung mangels Ansässigkeit in Österreich nicht zur Anwendung und die Mieteinnahmen wurden der Umsatzsteuer unterworfen.

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Erhöhung der Mietrichtwerte für Altbauwohnungen ab 1. April 2019

April 2019

Mit 1. April 2019 werden die Mietrichtwerte für Altbauwohnungen um rund 4% erhöht - die mietrechtlichen Richtwerte gelten für zahlreiche Mietwohnungen in Österreich bei Neuvermietungen . Die maßgeblichen Werte pro Bundesland sind in der nachfolgenden Tabelle...

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Erhöhung der Mietrichtwerte für Altbauwohnungen ab 1. April 2019

April 2019

Mit 1. April 2019 werden die Mietrichtwerte für Altbauwohnungen um rund 4% erhöht - die mietrechtlichen Richtwerte gelten für zahlreiche Mietwohnungen in Österreich bei Neuvermietungen. Die maßgeblichen Werte pro Bundesland sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt (in € pro m² und Monat).

Bundesland

Ab 1.4.2019

1.4.2017 bis 31.3.2019

Burgenland

5,30

5,09

Wien

5,81

5,58

Niederösterreich

5,96

5,72

Oberösterreich

6,29

6,05

Kärnten

6,80

6,53

Tirol

7,09

6,81

Steiermark

8,02

7,70

Salzburg

8,03

7,71

Vorarlberg

8,92

8,57

Diese Richtwerte berücksichtigen keine Zu- bzw. Abschläge für Lage und Ausstattung, keine Steuern, Betriebskosten und laufende Inflationsanpassung.

Die Erhöhung entspricht dem Richtwertgesetz, demzufolge alle zwei Jahre eine Anpassung der Richtwertmiete erfolgt.

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Verzicht auf Verrechnung eines Mietzinses als steuerlich irrelevante Nutzungseinlage

September 2018

Entgeltliche Leistungsbeziehungen zwischen einem Gesellschafter und seiner Kapitalgesellschaft führen - sofern zu fremdüblichen Konditionen abgeschlossen - einerseits zu Einnahmen beim Gesellschafter und andererseits zu Betriebsausgaben bei der Gesellschaft . Beispiele...

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Verzicht auf Verrechnung eines Mietzinses als steuerlich irrelevante Nutzungseinlage

September 2018

Entgeltliche Leistungsbeziehungen zwischen einem Gesellschafter und seiner Kapitalgesellschaft führen - sofern zu fremdüblichen Konditionen abgeschlossen - einerseits zu Einnahmen beim Gesellschafter und andererseits zu Betriebsausgaben bei der Gesellschaft. Beispiele sind u.a. die Erbringung von Arbeitsleistungen oder die Vermietung von im Besitz des Gesellschafters stehenden Immobilien an seine Gesellschaft. Demgegenüber ist nach ständiger Rechtsprechung die unentgeltliche Bereitstellung von Arbeitsleistung oder Besitz steuerlich irrelevant. Derartige Nutzungseinlagen stellen weder beim Gesellschafter eine fiktive Einnahme dar, noch kann die Gesellschaft einen Betriebsausgabenabzug geltend machen.

Ausgehend von diesen Grundkonstellationen gibt es in der Praxis aber immer wieder Vermischungen bzw. Zweifelsfälle. Beispielsweise wenn ein zunächst entgeltliches Mietverhältnis später in eine unentgeltliche Nutzung umgewandelt wird (im konkreten Fall aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten der GmbH). Das Finanzamt ging davon aus, dass der Verzicht auf die Mieteinnahmen eine Sacheinlage einer Forderung darstellt und daher beim Gesellschafter (weiterhin) entsprechende Vermietungseinkünfte anzusetzen sind. Die gleichzeitig bei der GmbH zu erfassenden Betriebsausgaben gingen aufgrund der Verlustsituation der Gesellschaft steuerlich "ins Leere". Demgegenüber argumentierte der Steuerpflichtige mit der Beendigung des Mietverhältnisses und mit dem Übergang in eine steuerlich irrelevante Nutzungseinlage. Dieser Ansicht folgte schließlich auch das BFG (GZ RV/7104583/2016 vom 28.3.2018). Dem Steuerpflichtigen kam in diesem Fall auch zugute, dass er die Beendigung des Mietverhältnisses gut dokumentiert hatte (schriftlicher Nachtrag zum Mietvertrag) und diese beim Finanzamt auch angezeigt hatte.

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Erhöhte Mietvertragsgebühr wegen Umdeutung von Mietverträgen

August 2018

Mitte November 2017 ist die Mietvertragsgebühr (Bestandvertragsgebühr) auf die Überlassung von Wohnraum abgeschafft worden (siehe auch KI 12/17). Auf die Vermietung von Geschäftsräumen fällt weiterhin 1% von der Bemessungsgrundlage an, welche sich...

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Erhöhte Mietvertragsgebühr wegen Umdeutung von Mietverträgen

August 2018

Mitte November 2017 ist die Mietvertragsgebühr (Bestandvertragsgebühr) auf die Überlassung von Wohnraum abgeschafft worden (siehe auch KI 12/17). Auf die Vermietung von Geschäftsräumen fällt weiterhin 1% von der Bemessungsgrundlage an, welche sich grundsätzlich danach bemisst, ob eine Überlassung auf unbestimmte Dauer vorliegt oder ob die Vermietung befristet ist. Bei unbestimmter Vertragsdauer gilt der dreifache Jahreswert (vor allem des Mietzinses) als Bemessungsgrundlage, während bei einer bestimmten Vertragsdauer eben jener vervielfachte Jahreswert - maximal das Achtzehnfache des Jahreswertes - heranzuziehen ist. Bei einer Kombination aus Vermietung über einen befristeten Zeitraum mit Übergang auf einen unbefristeten Zeitraum, sind die beiden Jahreswerte entsprechend zusammenzuzählen (maximal kann es daher zum 21fachen Jahreswert als Bemessungsgrundlage kommen).

Werden grundsätzlich als unbefristet abgeschlossene Mietverträge von Geschäftsräumen durch die Finanzverwaltung als solche interpretiert, die zuerst befristet sind und dann auf ein unbefristetes Vertragsverhältnis übergehen, so kann dies nicht nur zur Nachforderung von Mietvertragsgebühr führen, sondern generell auch zu Rechtsunsicherheit. Verstärkt wurde dieses Risiko durch eine VwGH-Entscheidung (GZ Ra 2018/16/0040 vom 26.4.2018). Bedeutender Aspekt dabei ist, dass ein an sich auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Bestandvertrag gebührenrechtlich als ein Vertrag auf bestimmte Dauer anzusehen ist, wenn das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden könne oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich genannte Fälle beschränkt ist. Im konkreten Fall war ein Vertrag über unbestimmte Dauer abgeschlossen worden, wobei die Mieterin einen Kündigungsverzicht von zehn Jahren abgegeben hatte. Die Kündigung durch die Vermieterin konnte nur aus den Gründen des § 1118 ABGB (grobes Fehlverhalten der Mieterin) sowie aufgrund von § 30 Abs. 2 MRG erfolgen. Abgesehen von dem Kündigungsgrund aus "Eigenbedarf" stehen die Kündigungsgründe nach dem MRG vorwiegend mit der Vermietung von Wohnraum im Zusammenhang - eine Kündigung von vermieteten Geschäftsräumen ist dementsprechend unwahrscheinlich.

Der VwGH folgte der Ansicht des Bundesfinanzgerichts und qualifizierte den auf unbefristete Dauer abgeschlossenen Mietvertrag aus gebührenrechtlicher Sicht in einen mit bestimmter Dauer von zehn Jahren und anschließend als Vertrag auf unbestimmte Dauer um. Da die Vermieterin im Endeffekt nur aufgrund von Eigenbedarf kündigen könne, sei die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des abgeschlossenen Mietverhältnisses durch die Vermieterin als äußerst gering anzunehmen. Bei der Beurteilung müssen nämlich einerseits der Umfang der Kündigungsrechte und andererseits die Wahrscheinlichkeit der Ausübung der Kündigungsrechte beachtet werden. De facto muss daher unter Berücksichtigung des Kündigungsverzichts der Mieterin von einer Befristung von zehn Jahren ausgegangen werden - danach geht das Vertragsverhältnis auf unbestimmte Zeit über. Um derart unliebsamen Konsequenzen einer Umdeutung von Mietverträgen vorzubeugen, ist besondere Vorsicht bei der Ausgestaltung der Verträge zur Überlassung von Geschäftsräumen geboten.

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Funktionierender Mietenmarkt als Fremdüblichkeitskriterium

August 2018

Die steuerliche Anerkennung von Vermietungstätigkeiten von Häusern bzw. Wohnungen durch eine Privatstiftung an den Stifter bzw. an den Begünstigten wird typischerweise von der Finanzverwaltung kritisch hinterfragt . Insbesondere dann, wenn die Immobilie auf die...

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Funktionierender Mietenmarkt als Fremdüblichkeitskriterium

August 2018

Die steuerliche Anerkennung von Vermietungstätigkeiten von Häusern bzw. Wohnungen durch eine Privatstiftung an den Stifter bzw. an den Begünstigten wird typischerweise von der Finanzverwaltung kritisch hinterfragt. Insbesondere dann, wenn die Immobilie auf die persönlichen Bedürfnisse des Mieters zugeschnitten ist und aufgrund der Größe, Lage sowie der exklusiven Ausstattung eine rentable Vermietung an eine andere Person nicht ohne weiteres angenommen werden kann. Der Verwaltungsgerichtshof hatte sich unlängst (GZ Ra 2017/15/0047 vom 22.3.2018) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob das von einer Privatstiftung errichtete (und an Stifter und Alleinbegünstigte vermietete) Haus für Zwecke der Einnahmenerzielung errichtet worden sei oder ob keine steuerlich relevante, unternehmerische Betätigung vorliegt. Kernaspekt dabei ist die Höhe einer fremdüblichen Miete, welche sich basierend auf früherer Rechtsprechung dadurch auszeichnet, dass die Rendite eines marktüblich agierenden Immobilieninvestors (aus dem eingesetzten Kapital durch Vermietung) erzielt wird. Dabei müsste ein Renditezinssatz aus der Summe der Anschaffungs- und Herstellungskosten (bzw. gegebenenfalls des Verkehrswertes) zwischen 3% und 5% erzielbar sein (Weiterentwicklung der sogenannten "Renditemiete").

Eine solche abstrakte Renditeberechnung ist jedoch dann nicht notwendig, sofern für das Mietobjekt in der gegebenen Bauart und Ausstattung ein funktionierender Mietenmarkt existiert. Es ist also vom Steuerpflichtigen nachzuweisen, dass ein wirtschaftlich agierender, (nur) am Mietertrag interessierter Investor Immobilienobjekte vergleichbarer Gediegenheit und Exklusivität errichtet und am Markt gewinnbringend vermietet. Im konkreten Fall wurde im Zusammenhang mit der Vermietung durch die Privatstiftung - im Sinne des Nachweises der Fremdüblichkeit der Vermietung - die Entwicklung des Marktes für Einfamilienhäuser seit Erwerb des Grundstücks verfolgt und dokumentiert. Dies umfasst den Ausdruck von seitens Immobilienmaklern im Internet angebotenen Objekten sowohl in Österreich als auch in Deutschland. Allen Objekten ist gemein, dass sie eine Wohnfläche von mindestens 200 m2 haben, über eine überdurchschnittlich gute Ausstattung verfügen und den Mietpreisen entsprechend nur für einen kleinen Teil der Bevölkerung leistbar sind. Das Bundesfinanzgericht sah durch diese Sammlung von Vergleichsobjekten den Nachweis eines funktionierenden Mietenmarkts nicht als erfüllt an, da sich die vorgelegten Informationen auf die allgemeine Beschreibung der Objekte beschränkten. Neben Angaben zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bzw. zu den Verkehrswerten fehlte vor allem der Nachweis, dass die Immobilien tatsächlich nachgefragt und in weiterer Folge vermietet worden sind.

Der VwGH stimmte dem BFG zu und stellte klar, dass für den Nachweis eines funktionierenden Mietenmarktes mehr getan werden müsse, als Immobilienangebote im Internet zu dokumentieren. Schließlich würde auch ein wirtschaftlich agierender, (nur) am Mietertrag interessierter Investor vor Errichtung des Mietobjekts den Mietenmarkt erkunden, um Fehlinvestitionen zu vermeiden. Die von der Privatstiftung vorgebrachten Argumente, dass es sich bei umfangreicheren Nachweisen um eine unzulässige Beweislastumkehr handeln würde und dabei von einem Durchschnittsbürger das Spezialwissen eines Sachverständigen verlangt würde, liefen ins Leere.

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Ungeplante Verluste nach langjähriger Überschussphase bei Vermietung - Risiko von Liebhaberei

August 2018

Grundsätzlich gilt, dass bei einer mit objektiver Ertragsaussicht nach Wirtschaftlichkeitsprinzipien ausgerichteten Vermietungstätigkeit das Auftreten ungeplanter Verluste nicht zu Aberkennung der Einkunftsquelleneigenschaft bzw. zur Qualifizierung als Liebhaberei führt....

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Ungeplante Verluste nach langjähriger Überschussphase bei Vermietung - Risiko von Liebhaberei

August 2018

Grundsätzlich gilt, dass bei einer mit objektiver Ertragsaussicht nach Wirtschaftlichkeitsprinzipien ausgerichteten Vermietungstätigkeit das Auftreten ungeplanter Verluste nicht zu Aberkennung der Einkunftsquelleneigenschaft bzw. zur Qualifizierung als Liebhaberei führt. Als verlustbegründende unvorhersehbare Ereignisse gelten dabei insbesondere unerwartete Investitionserfordernisse, unvorhersehbare Schwierigkeiten bei der Abwicklung von Bestandsverhältnissen, Katastrophenschäden oder Probleme bei der Suche von Nachmietern. Wenn auf diese Ereignisse in angemessener Zeit reagiert wird, bleibt es daher bei der Einstufung als Einkunftsquelle.

Solche Unabwägbarkeiten liegen aber nach herrschender Ansicht dann nicht vor, wenn die Verluste einem betätigungstypischen Risiko entspringen. Keine Unabwägbarkeiten sind nach der Judikatur beispielsweise höhere Instandhaltungsmaßnahmen aus Denkmalschutzgründen oder ein allgemeiner Preisverfall am Immobilienmarkt, wodurch eine entsprechende (nachhaltige) Verlustsituation hervorgerufen wird. Es ist daher ab diesem Zeitpunkt von Liebhaberei auszugehen, wenn trotz Aussichtslosigkeit eines Erfolges ab Erkennbarkeit dieser Situation die Betätigung nicht eingestellt wird. Dies gilt auch dann, wenn zuvor langjährig positive Ergebnisse erwirtschaftet wurden und auch in einer Totalbetrachtung noch immer ein Gesamtgewinn vorliegt. Diese Grundsätze wurden durch eine aktuelle BFG-Entscheidung wieder bestätigt (BFG vom 16.3.2018, GZ RV/2101106/2015). Im gegenständlichen Fall führte die schlechte Entwicklung am lokalen Markt für Geschäftsräume im Stadtzentrum dazu, dass - um einen Auszug des Mieters zu vermeiden - die Miete gesenkt werden musste und angesichts bestehender Fixkosten keine realen Chancen mehr auf die Erzielung eines positiven steuerlichen Ergebnisses bestanden haben.

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VwGH zur Übertragung eines Fruchtgenussrechts gegen Ablöse

August 2017

Bei der Einräumung eines Fruchtgenussrechts erhält der Fruchtnießer das dingliche Recht , eine fremde Sache , oft ein Grundstück eines Dritten, ohne jede Einschränkung und unter Schonung der Substanz zu gebrauchen . Der Fruchtgenussbesteller bleibt...

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VwGH zur Übertragung eines Fruchtgenussrechts gegen Ablöse

August 2017

Bei der Einräumung eines Fruchtgenussrechts erhält der Fruchtnießer das dingliche Recht, eine fremde Sache, oft ein Grundstück eines Dritten, ohne jede Einschränkung und unter Schonung der Substanz zu gebrauchen. Der Fruchtgenussbesteller bleibt zivilrechtlich der Eigentümer. Wird die Einräumung eines Fruchtgenussrechts steuerlich wirksam ausgestaltet, so kommt es beim Fruchtgenussberechtigten (Fruchtnießer), sofern er die Immobilie vermietet, zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Losgelöst von der Einräumung des Fruchtgenussrechts war bisher unklar wie es um die steuerliche Situation beim Verkauf eines Fruchtgenussrechts gegen Ablöse bestellt ist.

Die Finanzverwaltung vertrat bisher die Meinung (Rz. 115a Einkommensteuerrichtlinien), dass bei einer entgeltlichen Übertragung eines Fruchtgenussrechts an einen Dritten - vergleichbar der Untervermietung durch einen Hauptmieter - die Ablöse generell den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen ist. Diese Meinung wurde durch ein Erkenntnis des VwGH aus dem Jahr 2010 begründet (GZ 2009/15/0046 vom 21.12.2010). In diesem Fall hatte eine Mutter ihrer Tochter ein Grundstück übertragen und sich dabei das Fruchtgenussrecht vorbehalten. Die Mutter übertrug daraufhin das Fruchtgenussrecht einer Personengesellschaft (die gleichzeitig auch Mieterin war) gegen Entgelt. Da die Vereinbarung nur mündlich erfolgte und nicht im Grundbuch eingetragen war, ging der VwGH nicht von einer endgültigen Übertragung der Einkunftsquelle aus, sondern führte begründend aus, dass die entgeltliche Übertragungder Ausübung nach“ erfolgte und steuerlich mit einer Untervermietung durch den Hauptmieter vergleichbar wäre. Die Ablösezahlungen an die Mutter führten so steuerlich zu Mietvorauszahlungen, welche als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig waren.

Dieser Meinung des BMF widerspricht nun der VwGH in seinem aktuellen Erkenntnis (GZ Ra 2016/13/0029 vom 31.3.2017) und differenziert zwischen einer Übertragungder Ausübung nachundder Substanz nach“. Ein Steuerpflichtiger (im Folgenden Onkel) war Fruchtnießer einer Liegenschaft. In weiterer Folge übertrug er dieses Fruchtgenussrecht an seine Nichte gegen Zahlung einer Ablöse. Diese Übertragung wurde vom VwGH als Übertragung „der Substanz nachbeurteilt, da der Onkel das Recht an der dinglichen Sache gänzlich verlor. Da im vorliegenden Fall (nach alter Rechtslage ohne Immobilienertragsteuer) kein Spekulationstatbestand vorlag, wurde die Ablöse steuerfrei gestellt.

Die Entscheidung trägt prinzipiell zu mehr Rechtssicherheit bei, da nun klargestellt ist, dass bei einer Übertragung eines Fruchtgenussrechts "der Substanz nach" eine Besteuerung durch Vermietungseinkünfte ausgeschlossen ist. Fraglich ist nun, ob eine Besteuerung nach der neuen Rechtslage ab dem 1.4.2012 durch die Immobilienertragsteuer i.S.d. § 30 EStG denkbar ist. Diese Beurteilung hängt wiederum von der Vorfrage ab, ob die Übertragung eines Fruchtgenussrechts unter den Begriff des „grundstücksgleichen Rechtes“ zu subsumieren ist. Nach bisheriger Ansicht der Finanzverwaltung in der Rz. 6622 der Einkommensteuerrichtlinien ist das Fruchtgenussrecht nicht als grundstücksgleiches Recht zu qualifizieren. Somit wäre im zugrundeliegenden Fall die Übertragung eines Fruchtgenussrechts „der Substanz nach“ nach Ablauf der einjährigen Spekulationsfrist des § 31 EStG auch weiterhin steuerfrei. In der Literatur ist jedoch umstritten, ob eine Veräußerung eines Fruchtgenussrechts "der Substanz nach" nicht doch als Veräußerung eines grundstücksgleichen Rechtes gewertet werden könnte. Eine gewisse Rechtsunsicherheit bleibt also weiterhin bestehen.

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Kursverluste aus Fremdwährungskrediten und damit zusammenhängende Absicherungsgeschäfte sind keine Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Juli 2017

Der Verwaltungsgerichtshof hatte sich (GZ Ro 2015/15/0011-4 vom 26.1.2017) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob Kursverluste aus Fremdwährungsgeschäften wie auch damit zusammenhängende Kosten für Absicherungsgeschäfte als Werbungskosten geltend gemacht werden...

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Kursverluste aus Fremdwährungskrediten und damit zusammenhängende Absicherungsgeschäfte sind keine Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Juli 2017

Der Verwaltungsgerichtshof hatte sich (GZ Ro 2015/15/0011-4 vom 26.1.2017) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob Kursverluste aus Fremdwährungsgeschäften wie auch damit zusammenhängende Kosten für Absicherungsgeschäfte als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Konkreter Hintergrund war die teilweise Finanzierung von Vermietungsobjekten in Schweizer Franken (CHF). Die im Bereich der Liegenschaftsvermietung und -verwaltung tätige Gesellschaft hatte zur Absicherung des Fremdwährungskursrisikos bei Schweizer Franken eine Option erworben, diese jedoch niemals ausgeübt. Die mit dem Erwerb der Option zusammenhängenden Kosten sollten als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Der Verwaltungsgerichtshof betonte in seiner Entscheidung, dass Kursverluste bei Fremdwährungskrediten i.Z.m. Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht als Werbungskosten abzugsfähig seien, da sie die Kapitaltilgung betreffen und folglich in die private Vermögenssphäre fallen. Diese Kursverluste stehen anders als Schuldzinsen für Fremdkapital nicht im unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Vergleichbares gilt auch für Kosten der Absicherung vor Fremdwährungskursverlusten und somit für die Optionsprämie. Dies liegt auch daran, dass die Option lediglich das Währungsrisiko der Kredittilgung betrifft, nicht aber die Höhe der Kreditzinsen beeinflusst, die sich aus dem zuvor ausgehandelten Kreditvertrag ergeben.

Der Verwaltungsgerichtshof widerspricht somit der Ansicht des Bundesfinanzgerichts, das den kausalen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Optionsprämie und der Vermietung und Verpachtung (Einheit zwischen Gebäudeanschaffung, Fremdkapitalaufnahme und Abschluss der Währungsoption) betonte und die steuerliche Abzugsfähigkeit zuließ. Schließlich wurde die Option vor allem deshalb erworben, um die Vermögensverluste aus der drohenden Zwangskonvertierung des CHF-Kredits abzufedern, nicht aber um eine zukünftig höhere Zinsbelastung zu verringern. Im Falle der Verringerung zukünftiger Zinsbelastungen durch eine Währungsoption stünde der Abzugsfähigkeit der damit verbundenen Kosten als Werbungskosten nichts im Wege.

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BMF-Information zur antragslosen Arbeitnehmerveranlagung

Februar 2017

Wohl auch weil erstmals in der zweiten Jahreshälfte 2017 antragslose Arbeitnehmerveranlagungen für das Jahr 2016 durchgeführt werden, hat das BMF häufige Fragen dazu in einer Information zusammengefasst. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die antragslose...

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BMF-Information zur antragslosen Arbeitnehmerveranlagung

Februar 2017

Wohl auch weil erstmals in der zweiten Jahreshälfte 2017 antragslose Arbeitnehmerveranlagungen für das Jahr 2016 durchgeführt werden, hat das BMF häufige Fragen dazu in einer Information zusammengefasst. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die antragslose Arbeitnehmerveranlagung nur solche Konstellationen betrifft, die zu einer Steuergutschrift führen und überdies immer die Möglichkeit besteht, von sich aus eine Arbeitnehmerveranlagung durchzuführen und dadurch Werbungskosten geltend zu machen, welche vom Finanzamt bisher nicht automatisch berücksichtigt werden konnten.

Sinn und Zweck der antragslosen Arbeitnehmerveranlagung, welche im Rahmen des Steuerreformgesetzes 2015/2016 eingeführt wurde, ist eine automatische Veranlagung (von Amts wegen) jener Arbeitnehmer, welche nach Datenlage des Finanzamts (insbesondere aus Lohnzetteln) aus einer Arbeitnehmerveranlagung Anspruch auf eine Steuergutschrift hätten. Dies ist, lohnsteuerpflichtige Einkünfte vorausgesetzt, regelmäßig dann der Fall, wenn man nicht ganzjährig beschäftigt war oder unterschiedlich hohe Bezüge hatte und folglich zu viel Lohnsteuer bezahlt hat. Ein weiterer Anwendungsbereich der antragslosen Arbeitnehmerveranlagung ergibt sich bei Anspruch auf Rückerstattung von Sozialversicherungsbeiträgen ("Negativsteuer"). Umgekehrt bringt die antragslose Arbeitnehmerveranlagung keine Vereinfachung, sofern in dem entsprechenden Jahr Werbungskosten angefallen sind oder Kosten als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden sollen. Solche Abzugsposten müssen im Rahmen einer Arbeitnehmerveranlagung (Formular L 1) angegeben werden, da sie ja dem Finanzamt nicht automatisch bekannt sein können. Ebenso wird es aufwendiger, wenn neben lohnsteuerpflichtigen Einkünften noch andere steuerpflichtige Einkünfte wie z.B. aus Vermietung und Verpachtung oder aus selbständiger Arbeit erzielt wurden. In solchen Situationen muss eine Einkommensteuererklärung (Formular E 1) abgegeben werden – die antragslose Arbeitnehmerveranlagung würde zu einem unrichtigen Ergebnis führen.

Grundsätzlich hat man 5 Jahre Zeit für die Abgabe einer Arbeitnehmerveranlagung. Die antragslose und somit automatische Arbeitnehmerveranlagung soll zu schnelleren Steuergutschriften führen und wird daher vom Finanzamt erstmals auf jene Fälle angewendet, bei denen anzunehmen ist, dass die Steuergutschrift auch tatsächlich in der vorausberechneten Höhe anfällt. Dies liegt dann vor, wenn der Vergleich zwischen der auf Grundlage der Lohnzettel ermittelten Einkommensteuer und der einbehaltenen Lohnsteuer des entsprechenden Jahres eine Gutschrift zeigt. Folglich werden jene Steuerpflichtige nicht ausgewählt, die in den beiden Vorjahren Werbungskosten oder außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht haben bzw. noch weitere als unselbständige Einkünfte erklärt haben. Sofern bis zum 31.12.2018 noch immer keine Steuerveranlagung für 2016 erfolgt ist, wird laut BMF-Info das Finanzamt im Falle einer Steuergutschrift jedenfalls eine antragslose Arbeitnehmerveranlagung für 2016 durchführen.

Kommt die antragslose Arbeitnehmerveranlagung zum ersten Mal in Betracht, wird der BMF-Info folgend das Finanzamt den Steuerpflichtigen vor Bescheiderlassung schriftlich verständigen, um auch die richtige Kontonummer zwecks Überweisung der Gutschrift sicherzustellen. Die aus der antragslosen Arbeitnehmerveranlagung resultierende Gutschrift wird freilich nur nach Verrechnung mit einem allfälligen Steuerrückstand überwiesen. Sollte man mit der Gutschrift aus der antragslosen Arbeitnehmerveranlagung nicht einverstanden sein, da etwa Werbungskosten oder außergewöhnliche Belastungen noch nicht berücksichtigt wurden, muss nur eine Steuererklärung (Formular L 1 oder E 1) abgegeben werden. Das Finanzamt hebt dann den Bescheid aus der antragslosen Arbeitnehmerveranlagung auf und erlässt einen Bescheid basierend auf den tatsächlichen Begebenheiten. Vergleichbares gilt, wenn man z.B. erstmals auch andere Einkünfte als nichtselbständige Einkünfte erzielt hat und der Steuerbescheid aus der antragslosen Arbeitnehmerveranlagung deshalb nicht korrekt ist – es muss dann eine Einkommensteuererklärung abgegeben werden.

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Highlights des Abgabenänderungsgesetzes 2016

Januar 2017

Das Abgabenänderungsgesetz 2016 (AbgÄG 2016) wurde am 15. Dezember 2016 im Nationalrat beschlossen. Nachfolgend sollen ausgewählte Punkte überblicksmäßig dargestellt werden. Umsatzsteuer Wie es bereits der VwGH getan hat, wird ab Jänner 2017 auch...

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Highlights des Abgabenänderungsgesetzes 2016

Januar 2017

Das Abgabenänderungsgesetz 2016 (AbgÄG 2016) wurde am 15. Dezember 2016 im Nationalrat beschlossen. Nachfolgend sollen ausgewählte Punkte überblicksmäßig dargestellt werden.

Umsatzsteuer

  • Wie es bereits der VwGH getan hat, wird ab Jänner 2017 auch für die Befreiung bei der Lieferung und bei der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken der unionsrechtliche Grundstücksbegriff anstelle des im Grunderwerbsteuergesetz definierten Grundstücksbegriffs maßgeblich. Der neue Grundstücksbegriff erfasst per se keine Dienstleistungen, weshalb die Übertragung bestimmter Rechte (z.B. Realservitute oder Realrechte) grundsätzlich nicht mehr unter diese Befreiung fallen würde. Jedoch kann die Übertragung dieser Rechte im Rahmen einer Grundstückslieferung eine unselbständige Nebenleistung zur Grundstückslieferung darstellen und ist dann steuerbefreit.
  • Die kurzfristige (Geschäftsraum)Vermietung (maximal 14 Tage) von Grundstücken ist ab 2017 zwingend umsatzsteuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst nur für steuerpflichtige Umsätze oder für Umsätze, die bei der Berechnung des Vorsteuerabzugs grundsätzlich außer Acht bleiben, verwendet. Dies führt zu Verwaltungsvereinfachungen und auch zur Erhöhung von Rechtssicherheit, da hierbei die Notwendigkeit der Aufteilung von Vorsteuerbeträgen sowie etwaige Vorsteuerkorrekturen zukünftig entfallen. Für den sonst zum vollen Vorsteuerabzug berechtigten Unternehmer ist es bei der kurzfristigen Vermietung nicht mehr relevant, ob sein Kunde (wie bisher nahezu voll) zum Vorsteuerabzug aus dieser Leistung berechtigt ist oder nicht (wie etwa Privatpersonen).
  • Für Kleinunternehmer bringt das AbgÄG 2016 bedeutende Änderungen. Erstens kommt es unter Berücksichtigung unionsrechtlicher Vorgaben zu Anpassungen bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Kleinunternehmerbefreiung. Es werden bestimmte steuerfreie Umsätze nicht mehr in die Kleinunternehmergrenze eingerechnet, wodurch es zu einer Erleichterung für jene Unternehmer kommt, die neben einer grundsätzlich umsatzsteuerfreien Tätigkeit auch geringe steuerpflichtige Umsätze erzielen. Bei Ärzten führt dies etwa zur Umsatzsteuerfreiheit auch für nichtärztliche Tätigkeiten bis zu 30.000 €, da Umsätze aus ärztlichen Tätigkeiten und aus Hilfsgeschäften die 30.000 €-Grenze nicht mehr beeinflussen. Zweitens ist als Voraussetzung für die Anwendung der Kleinunternehmerregelung nunmehr notwendig, dass der Unternehmer sein Unternehmen im Inland (Österreich) betreibt. Der inländische Wohnsitz allein – und das Betreiben des Unternehmens im Ausland – reicht nicht mehr aus. Außerdem wird die Bagatellgrenze, unter jener die Berichtigung der Vorsteuer unterbleiben kann, angehoben. Zukünftig wird auf den Berichtigungsbetrag abgestellt und es entfällt die Berichtigung, sofern der Berichtigungsbetrag nicht 60 € überschreitet.

Einkommensteuer

  • Berücksichtigung des Kinderfreibetrags i.H.v. 300 € jährlich von Amts wegen bei Steuerpflichtigen, denen ein Unterhaltsabsetzbetrag bzw. ein Alleinverdienerabsetzbetrag für dieses Kind gewährt wird.
  • Ausweitung der Vermutung der Nettolohnvereinbarung. Im Bereich der Lohnsteuer ist für Lohnzahlungszeiträume ab 1.1.2017 grundsätzlich in allen Fällen eine Nettolohnvereinbarung anzunehmen, in denen vom Arbeitgeber an den Arbeitnehmer Zahlungen geleistet werden, die nicht dem Lohnsteuerabzug unterworfen wurden, obwohl der Arbeitgeber wusste oder wissen hätte müssen, dass dies unrechtmäßig ist. Voraussetzung ist freilich auch, dass der Arbeitgeber eine Bruttolohnvereinbarung nicht nachweisen kann. Unerheblich ist hingegen, ob der Arbeitgeber seiner Anmeldeverpflichtung gem. § 33 ASVG nachgekommen ist. Die Ausweitung der gesetzlichen Vermutung einer Nettolohnvereinbarung soll etwa bei Schwarzlohnzahlungen bei bestehenden Dienstverhältnissen oder bei fingierten Reisekostenabrechnungen gelten, nicht aber bei geldwerten Vorteilen (Sachbezügen) aus dem Dienstverhältnis (i.S.d. § 15 Abs. 2 EStG).
  • Das AbgÄG 2016 bringt eine steuerliche Gleichbehandlung von Stipendien mit sich. Demnach sollen Kunst- bzw. Wissenschaftsstipendien zu Einkünften aus selbständiger Arbeit führen, sofern sie wirtschaftlich einen Einkommensersatz darstellen und keine Einkünfte aus nichtselbständiger Tätigkeit sind. Entsprechend der österreichischen Förderpraxis (FWF und Österreichische Akademie der Wissenschaften) werden diese Stipendien ohnedies „brutto“ ausbezahlt und sichern damit die geförderte Tätigkeit auch sozialversicherungsrechtlich ab. Außerhalb eines Dienstverhältnisses gewährte Stipendien werden als steuerfrei behandelt, wenn der Stipendienbezieher aufgrund geringfügigen Einkommens keine Steuererklärung abgeben muss.
  • Bei betrieblichen Grundstücken können Verluste aus der Vermögenssubstanz (bisher Abschreibungen auf den niedrigeren Teilwert sowie Verluste aus der Veräußerung von Grundstücken), sofern auf Wertsteigerungen der besondere Steuersatz anzuwenden ist, vorrangig mit positiven Einkünften aus der Veräußerung oder Zuschreibung solcher Grundstücke verrechnet werden. Ein verbleibender negativer Überhang kann zu 60% ausgeglichen werden. Das AbgÄG 2016 sieht nun eine Gleichstellung von außerordentlichen Abschreibungen mit Teilwertabschreibungen vor, da eine außerordentliche Abnutzung, welche zu einer außerordentlichen Abschreibung (AfaA) führt, üblicherweise auch einen Grund für eine Teilwertabschreibung darstellt. Die Ausweitung der Begünstigung auf die AfaA macht allfällige Abgrenzungsfragen zu Teilwertabschreibungen aufgrund zukünftig gleicher Rechtsfolgen obsolet.
  • Bei der Pauschalierung gem. § 17 EStG werden ab 2017 Reise- und Fahrtkosten, die vom Auftraggeber übernommen werden, einerseits aus der Bemessungsgrundlage für die Pauschalierung herausgenommen. Andererseits sind sie als (zusätzliche) Betriebsausgabe absetzbar. Dadurch soll auch im Rahmen der Pauschalierung der Durchlaufcharakter von Reise- und Fahrtkosten, denen ein Kostenersatz in gleicher Höhe gegenübersteht, gewahrt werden. Bisher war die Vergütung von Reise- und Fahrtkosten in die Bemessungsgrundlage für die Pauschalierung aufzunehmen - die tatsächlich angefallenen Reise- und Fahrtkosten konnten jedoch nicht als Betriebsausgabe (außerhalb der Pauschalierung) geltend gemacht werden, wodurch kein Durchlaufcharakter bestand.
  • Bei der (begünstigten) privaten Kfz-Nutzung („Dienstwagen“) für wesentlich beteiligte Gesellschafter-Geschäftsführer mit Einkünften aus selbständiger Arbeit kommt es zu einer Gleichstellung mit Dienstnehmern, insbesondere mit nicht wesentlich beteiligten Gesellschafter-Geschäftsführern. Bisher war die Begünstigung der privaten Kfz-Nutzung nur auf Einkünfte aus nichtselbständiger Tätigkeit (de facto für Dienstnehmer) eingeschränkt und somit nicht für Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit (diese erzielen Gesellschafter-Geschäftsführer bei einer Beteiligung von im Regelfall mehr als 25%) anwendbar. Zukünftig ist hierbei eine Unterscheidung nach dem Beteiligungsausmaß bei Gesellschafter-Geschäftsführern nicht mehr notwendig.

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Rechnungslegungsänderungs­gesetz 2014 - Spezial - Teil 1

November 2016

Das Rechnungslegungsänderungsgesetz 2014 (RÄG 2014), welches bereits im Dezember 2014 beschlossen worden war, setzt vor allem EU-Vorgaben um und hat zum Ziel, die unternehmensrechtlichen und steuerrechtlichen Bestimmungen anzugleichen (Stichwort Einheitsbilanz ). Betroffen von den...

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Rechnungslegungsänderungs­gesetz 2014 - Spezial - Teil 1

November 2016

Das Rechnungslegungsänderungsgesetz 2014 (RÄG 2014), welches bereits im Dezember 2014 beschlossen worden war, setzt vor allem EU-Vorgaben um und hat zum Ziel, die unternehmensrechtlichen und steuerrechtlichen Bestimmungen anzugleichen (Stichwort Einheitsbilanz). Betroffen von den umfangreichen Neuerungen sind vor allem Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Aktiengesellschaften sowie kapitalistische Personengesellschaften (GmbH & Co KG). Die Änderungen gelten für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31.12.2015 begonnen haben – bei Regelbilanzstichtag daher erstmals für die anstehenden Jahresabschlüsse zum 31.12.2016. Damit es bei der Bilanzerstellung keine Überraschungen gibt, sollten die nächsten Wochen noch zur Vorbereitung genutzt werden. Nachfolgend werden die wichtigsten Änderungen praxisnah dargestellt.

Änderungen bei den Größenklassen

Mit dem RÄG 2014 wurde mit den Kleinstkapitalgesellschaften (so genannte Micros) eine neue Größenklasse eingeführt. Kleinstkapitalgesellschaften sind kleine Kapitalgesellschaften, die zumindest zwei der folgenden drei Schwellenwerte nicht überschreiten:

Bilanzsumme

350.000

Umsatzerlöse

700.000

Arbeitnehmer

10

Kleinstkapitalgesellschaften müssen keinen Anhang erstellen, sofern Haftungsverhältnisse, sonstige wesentliche finanzielle Verpflichtungen und dingliche Sicherheiten (§ 237 Abs. 1 Z 2 UGB) sowie Vorschüsse und Kredite an Unternehmensorgane (§ 237 Abs. 1 Z 3 UGB) unter der Bilanz angegeben werden. Der Strafrahmen für Zwangsstrafen i.Z.m. der nicht zeitgerechten Offenlegung des Jahresabschlusses ist für Kleinstkapitalgesellschaften generell halbiert. Grundsätzlich gilt, dass in der Insolvenz keine weiteren Zwangsstrafen mehr anfallen sollen.

Neben der Einführung einer neuen Größenklasse wurden durch das RÄG 2014 auch die Schwellenwerte inflationsbedingt angehoben, welche für die Einstufung als kleine, mittelgroße oder große Kapitalgesellschaft relevant sind. Die erhöhten Schwellenwerte sind im Jahr 2016 bereits rückwirkend für die Beobachtungszeiträume 2014 und 2015 anzuwenden. Die neuen Schwellenwerte sind wie folgt:

Kapitalgesellschaft

Bilanzsumme (€)

Umsatzerlöse (€)

Arbeitnehmer

Klein

bis 5.000.000

bis 10.000.000

bis 50

Mittelgroß

bis 20.000.000

bis 40.000.000

bis 250

Groß

> 20.000.000

> 40.000.000

> 250

Zu beachten ist, dass Aktiengesellschaften, die Mutterunternehmen sind („Holding-AGs“) die Schwellenwerte für den Einzelabschluss ab dem Jahr 2016 auf Basis von konsolidierten oder aggregierten Werten zu berechnen haben.

Änderungen in der Gliederung bzw. im Ausweis

Mit dem RÄG 2014 wurde der Begriff „Umsatzerlöse“ neu definiert. Ab dem Jahr 2016 sind Umsatzerlöse jene Beträge, die sich aus dem Verkauf von Produkten und der Erbringung von Dienstleistungen nach Abzug von Erlösschmälerungen, Umsatzsteuer und sonstigen direkt mit dem Umsatz verbundenen Steuern (z.B. Elektrizitäts-, Kohle- und Erdgasabgabe) ergeben. Ob die Erlöse für die gewöhnliche Geschäftstätigkeit des Unternehmens typisch sind, spielt keine Rolle mehr. Der Umfang der Umsatzerlöse wird sich aufgrund der Neudefinition regelmäßig erhöhen, da nunmehr auch z.B. Lizenzeinnahmen, Kantinenerlöse und Erlöse aus Vermietung und Verpachtung Umsatzerlöse darstellen. Hierbei ist darauf zu achten, dass sich daraus auch Auswirkungen auf Vertragsbestimmungen (z.B. umsatzabhängige Pacht) und Kennzahlen (z.B. Umsatzrentabilität) ergeben können. Andere Erträge wie Fremdwährungskursgewinne, Schadenersatzleistungen und Ausbuchungen von verjährten Verbindlichkeiten verbleiben gemäß RÄG 2014 in den übrigen sonstigen betrieblichen Erträgen. Da zwischen Umsatzerlösen und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ein enger Zusammenhang besteht, wird es auch zu Umgliederungen zu Lasten der sonstigen Forderungen kommen. Die Vorjahreswerte sind im Jahresabschluss 2016 an die Neudefinition anzupassen. Trotz fehlender eindeutiger gesetzlicher Regelung sprechen gute Gründe dafür, dass die Neudefinition der Umsatzerlöse im Zusammenhang mit der Einordnung in die Größenklassen – vergleichbar mit den Änderungen bei den Schwellenwerten - bereits für die Beobachtungszeiträume 2014 und 2015 heranzuziehen ist.

Kein außerordentliches Ergebnis mehr: In Anlehnung an die internationalen Rechnungslegungsbestimmungen soll der Ausweis von außerordentlichen Aufwendungen und Erträgen in der Gewinn- und Verlustrechnung entfallen. Dafür sind dazu Angaben im Anhang zu machen. Folglich gibt es auch kein „Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit“ (EGT) mehr, welches künftig als „Ergebnis vor Steuern“ zu bezeichnen ist.

In der Bilanz sind vor allem zu den Fristigkeiten von Forderungen und Verbindlichkeiten bereits in der Bilanz Angaben zu tätigen (bis ein Jahr bzw. über ein Jahr). Eine Verlagerung dieser Angaben in den Anhang ist nicht zulässig. Neben dem Entfall der unversteuerten Rücklagen sind eigene Anteile künftig als Minusposten im Eigenkapital zu zeigen.

Im Anlagenspiegel ist nunmehr die Entwicklung der kumulierten Abschreibungen verpflichtend darzustellen (Abschreibungen des Jahres, Abgänge und Umbuchungen). Sofern vom Wahlrecht für die Aktivierung von Fremdkapitalzinsen Gebrauch gemacht wird, sind die aktivierten Zinsen in einer eigenen Spalte oder in einem „Davon“-Vermerk neben den Zugängen auszuweisen.

Neuregelung bei den latenten Steuern

Latente Steuern bilden zeitliche Unterschiede zwischen dem unternehmensrechtlichem Ergebnis und der Steuerbemessungsgrundlage ab. Aktive latente Steuern liegen vor, wenn in der Vergangenheit (im Verhältnis zum Ergebnis) „zu viel“ an Steuern bezahlt wurde und sich dieser Effekt in Folgeperioden wieder ausgleicht. Im umgekehrten Fall kommt es zu passiven latenten Steuern. Durch das RÄG 2014 gilt in Österreich auch das international übliche bilanzorientierte Konzept („liability concept“) anstelle der bisherigen Orientierung an der Gewinn- und Verlustrechnung.

Wie schon bisher besteht für passive latente Steuern eine Passivierungspflicht unabhängig von der Größenklasse. Für aktive latente Steuern (ausgenommen Verlustvorträge) gilt für mittelgroße und große Kapitalgesellschaften nunmehr eine Aktivierungspflicht – für kleine Kapitalgesellschaften besteht ein Aktivierungswahlrecht. Die Aktivierung erfolgt mittels Ausweis in dem mit dem RÄG 2014 neu geschaffenen Bilanzposten „D. Aktive Latente Steuern“. Kleine Kapitalgesellschaften haben bei der Aktivierung latenter Steuern – dadurch kann etwa die Eigenkapitalquote verbessert werden - dieselben Angaben im Anhang zu machen wie mittelgroße und große Gesellschaften. Zu beachten ist auch das Stetigkeitsgebot, demzufolge auch ausgeübte Wahlrechte in Bezug auf die Aktivierung latenter Steuern in Folgejahren (stetig) anzuwenden sind. Latente Steuern von Personengesellschaften (KG, OG) sind bei den Gesellschaftern zu bilanzieren.

Eine besondere Quelle für aktive latente Steuern bilden Verlustvorträge, welche unbeschränkt vorgetragen werden können, aber regelmäßig nur zu 75% mit steuerpflichtigen Einkünften verrechnet werden können. Im Gegensatz zur Rechtslage vor dem RÄG 2014 ist nunmehr ein Ansatzwahlrecht vorgesehen, welches an mehrere Bedingungen geknüpft ist. Besteht nach Saldierung mit aktiven latenten Steuern (ohne Verlustvorträge) ein Überhang passiver latenter Steuern, so kann diese Lücke mit aktiven latenten Steuern aus Verlustvorträgen gefüllt werden. Darüber hinaus können aktive latente Steuern aus verwertbaren Verlustvorträgen nur dann angesetzt werden, wenn mittels steuerlicher Planungsrechnung überzeugende substanzielle Hinweise vorliegen, dass ausreichendes steuerliches Ergebnis in Zukunft zur Verfügung steht, damit eine Steuerersparnis auch tatsächlich eintreten kann. Bei der Planungsrechnung ist in Anlehnung an die deutschen Bestimmungen – das RÄG 2014 gibt hier keine Hinweise – von einem Zeithorizont von 5 Jahren auszugehen.

Schließlich ist noch zu beachten, dass keine aktiven latenten Steuern anzusetzen sind, die aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwerts resultieren. Aktive latente Steuern führen überdies zu einer Ausschüttungssperre. Gewinne dürfen also nur insoweit ausgeschüttet werden, als jederzeit auflösbare Rücklagen zuzüglich eines Gewinnvortrags und abzüglich eines Verlustvortrags mindestens dem aktivierten Betrag der latenten Steuern entsprechen. Der von der Ausschüttungssperre betroffene Betrag schwankt daher jährlich im Ausmaß der Veränderung der aktiven latenten Steuern.

Da sich durch die Neuregelung der latenten Steuern unter Umständen die Vermögens- und Ertragslage von Unternehmen massiv ändern kann, sieht das RÄG 2014 eine Verteilungsmöglichkeit (beginnend 2016) über längstens fünf Jahre vor. Wichtig ist, dass sich diese Verteilungsmöglichkeit auf den Stand der latenten Steuern zum 1.1.2016 bezieht, während die Veränderung der latenten Steuern im Jahr 2016 selbst immer in voller Höhe ergebniswirksam zu erfassen ist.

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Grundanteilverordnung 2016 regelt Aufteilungsverhältnis zwischen Grund und Boden und Gebäude

September 2016

Nach vielen Monaten der Begutachtung hat das BMF Ende des Frühjahrs die Grundanteilverordnung 2016 erlassen. Die Verordnung regelt (im außerbetrieblichen Bereich) bei vermieteten Grundstücken das gesetzliche Aufteilungsverhältnis zwischen Grund und Boden einerseits...

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Grundanteilverordnung 2016 regelt Aufteilungsverhältnis zwischen Grund und Boden und Gebäude

September 2016

Nach vielen Monaten der Begutachtung hat das BMF Ende des Frühjahrs die Grundanteilverordnung 2016 erlassen. Die Verordnung regelt (im außerbetrieblichen Bereich) bei vermieteten Grundstücken das gesetzliche Aufteilungsverhältnis zwischen Grund und Boden einerseits und Gebäudeanteil andererseits. Die VO dient also der Ermittlung der Abschreibungsbasis für den Gebäudeanteil und ist erstmals bei der Veranlagung für das Jahr 2016 zu berücksichtigen. Zuvor war das Aufteilungsverhältnis nach Meinung der Finanzverwaltung grundsätzlich 20% Grund und Boden und 80% Gebäude. Das „neue“ Aufteilungsverhältnis sieht 40% der Anschaffungskosten (Gesamtkaufpreis) für Grund und Boden vor und 60% der Anschaffungskosten für Gebäude. Von dieser Aufteilung kann nicht nur durch einen besonderen Nachweis abgegangen werden – etwa in Form eines Sachverständigengutachtens für den Anteil an Grund und Boden, wie es auch schon bisher bei dem 20% Grundanteil der Fall war. In der Grundanteilverordnung werden nämlich auch unterschiedliche örtliche oder bauliche Verhältnisse pauschal berücksichtigt.

(K)Ein Abweichen von dem 40/60 Verhältnis ist demnach unter folgenden Voraussetzungen vorgesehen. Hintergedanke dafür ist mitunter, dass in ländlichen Gebieten mit weniger Einwohnern typischerweise die Grundstückspreise niedriger sind und daher auch ein geringerer Grundanteil anzusetzen ist.

  • Anstelle von 40% Anteil von Grund und Boden sind nur 20% anzunehmen, sofern es sich um eine Gemeinde mit weniger als 100.000 Einwohnern handelt und der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land unter 400 € liegt (unabhängig von der Art der Bebauung). Für die Ermittlung des durchschnittlichen Quadratmeterpreises ist ein geeigneter Immobilienpreisspiegel mit Gliederung auf Gemeindeebene heranzuziehen.
  • Bei Gemeinden mit zumindest 100.000 Einwohnern und in Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis zumindest 400 € ausmacht, kommt es auf die Bebauung an. Es sind 30% als Anteil für Grund und Boden auszuscheiden, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst. Von einer eigenen Wohn- oder Geschäftseinheit ist jedenfalls pro angefangenen 400 m2 Nutzfläche auszugehen.
  • Wiederum 40% Anteil für Grund und Boden sind bei Gebäuden mit bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten anzunehmen, vorausgesetzt es ist eine Gemeinde mit mindestens 100.000 Einwohnern oder eine Gemeinde mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von mindestens 400 €. Der höhere Anteil an Grund und Boden ist damit zu begründen, dass der Grundanteil sinkt, je mehr Wohneinheiten pro Gebäude vorhanden sind und (wie hier) umgekehrt steigt, wenn es weniger Wohneinheiten gibt.
  • Für bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung vermietete Gebäude sind die Verhältnisse (Quadratmeterpreis, Anzahl der Wohn- und Geschäftseinheiten, Einwohnerzahl) zum 1. Jänner 2016 maßgebend.
  • Ebenso ist der Grundanteil nicht pauschal auszuscheiden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig abweichen, wovon auszugehen ist, wenn der tatsächliche Grundanteil um zumindest 50% vom pauschal definierten Anteil abweicht. Bei einem pauschalen Grundanteil von 20% fehlt es demnach etwa an der Rechtfertigung, wenn 10% oder weniger bzw. 30% und mehr Grundanteil vorliegen. Für ein offenkundiges Abweichen ist insbesondere auf Größe und Zustand des Gebäudes im Verhältnis zur Grundfläche zu achten. So kann etwa bei der Vermietung eines kleinen Gebäudes auf einer großen Grundfläche in guter Lage oder bei einem Gebäude in einem sehr schlechten technischen Zustand nicht pauschal von 60% der Anschaffungskosten für das Gebäude bzw. 40% der Anschaffungskosten für Grund und Boden ausgegangen werden. Es sind dann die tatsächlichen Verhältnisse zu ermitteln und der entsprechende Wert für die Gebäudeabschreibung anzusetzen.

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RÄG 2014 - Änderungen bei Größenklassen und Neudefinition der Umsatzerlöse

September 2016

Das Rechnungslegungs-Änderungsgesetz 2014 (RÄG 2014), das am 11.12.2014 beschlossen wurde, führt zu einer umfangreichen Modernisierung des UGB und ist im Jahr 2016 erstmals anzuwenden (siehe KI 12/14). Mit dem RÄG 2014 wurde mit den Kleinstkapitalgesellschaften eine...

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RÄG 2014 - Änderungen bei Größenklassen und Neudefinition der Umsatzerlöse

September 2016

Das Rechnungslegungs-Änderungsgesetz 2014 (RÄG 2014), das am 11.12.2014 beschlossen wurde, führt zu einer umfangreichen Modernisierung des UGB und ist im Jahr 2016 erstmals anzuwenden (siehe KI 12/14). Mit dem RÄG 2014 wurde mit den Kleinstkapitalgesellschaften eine neue Größenklasse eingeführt. Kleinstkapitalgesellschaften sind kleine Kapitalgesellschaften, die zumindest zwei der folgenden drei Schwellenwerte nicht überschreiten: 350.000 € Bilanzsumme, 700.000 € Umsatzerlöse, 10 Arbeitnehmer. Kleinstkapitalgesellschaften müssen keinen Anhang erstellen, sofern Haftungsverhältnisse, sonstige wesentliche finanzielle Verpflichtungen und dingliche Sicherheiten (§ 237 Abs. 1 Z 2 UGB) sowie Vorschüsse und Kredite an Unternehmensorgane (§ 237 Abs. 1 Z 3 UGB) unter der Bilanz angegeben werden. Für die Einstufung als kleine, mittelgroße oder große Kapitalgesellschaft wurden die Schwellenwerte Bilanzsumme und Umsatzerlöse mit dem RÄG 2014 angehoben. Die erhöhten Schwellenwerte sind im Jahr 2016 bereits rückwirkend für die Beobachtungszeiträume 2014 und 2015 anzuwenden. Die neuenGrößenklassen sind wie folgt:

Bilanzsumme (€)

Umsatzerlöse (€)

Arbeitnehmer

klein

bis 5.000.000

bis 10.000.000

bis 50

mittelgroß

bis 20.000.000

bis 40.000.000

bis 250

groß

> 20.000.000

> 40.000.000

> 250

Zu beachten ist, dass Aktiengesellschaften, die Mutterunternehmen sind („Holding-AGs“), die Schwellenwerte für den Einzelabschluss ab dem Jahr 2016 auf Basis von konsolidierten oder aggregierten Werten zu berechnen haben.

Mit dem RÄG 2014 wurde auch der Begriff „Umsatzerlöse“ neu definiert. Ab dem Jahr 2016 sind Umsatzerlöse jene Beträge, die sich aus dem Verkauf von Produkten und der Erbringung von Dienstleistungen nach Abzug von Erlösschmälerungen, Umsatzsteuer und sonstigen direkt mit dem Umsatz verbundenen Steuern (z.B. Elektrizitäts-, Kohle- und Erdgasabgabe) ergeben. Ob die Erlöse für die gewöhnliche Geschäftstätigkeit des Unternehmens typisch sind, spielt keine Rolle mehr. Der Umfang der Umsatzerlöse wird sich aufgrund der Neudefinition in der Regel erhöhen, da nunmehr auch z.B. Lizenzeinnahmen, Kantinenerlöse und Erlöse aus Vermietung und Verpachtung Umsatzerlöse darstellen. Hieraus resultierende Auswirkungen auf Vertragsbestimmungen (z.B. umsatzabhängige Pacht) und Kennzahlen (z.B. Umsatzrentabilität) sollten zeitgerecht evaluiert werden. Andere Erträge wie Fremdwährungskursgewinne, Schadenersatzleistungen und Ausbuchungen von verjährten Verbindlichkeiten verbleiben gemäß RÄG 2014 in den übrigen sonstigen betrieblichen Erträgen. Da zwischen Umsatzerlösen und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ein enger Zusammenhang besteht, wird es auch zu Umgliederungen zu Lasten der sonstigen Forderungen kommen. Die Vorjahreswerte sind im Jahresabschluss 2016 an die Neudefinition anzupassen.

Trotz fehlender eindeutiger gesetzlicher Regelung sprechen gute Gründe dafür, dass die Neudefinition der Umsatzerlöse im Zusammenhang mit der Einordnung in die Größenklassen bereits für die Beobachtungszeiträume 2014 und 2015 heranzuziehen ist.

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