Haftet der Rechtsanwalt für eine falsch errechnete Immobilienertragsteuer?

Juni 2023

Im Jahr 2012 hat der Gesetzgeber die Besteuerung von privaten Grundstücken grundlegend geändert. Zuvor war grundsätzlich eine steuerfreie Veräußerung nach Ablauf der sog. Spekulationsfrist von 10 Jahren für unbebaute und von 15 Jahren für bebaute Grundstücke möglich. Das damals neue Gesetz sah vor, dass für Grundstücksanschaffungen vor dem 31.3.2002, bei denen zum 31.3.2012 die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist, eine pauschale Besteuerung zur Anwendung gelangt.

In § 30 Abs. 4 EStG ist geregelt, dass in solchen Fällen grundsätzlich 4,2 % des Veräußerungserlöses als Steuer abzuführen ist. Im Falle einer Umwidmung von Grünland in Bauland ab dem 1.1.1988 sind im Fall der späteren Veräußerung 18 % des Erlöses als Immobilienertragsteuer (ImmoESt) fällig (60 % x 30 %). Der Verkäufer hat im Rahmen des Veräußerungsvorgangs einen Parteienvertreter (z.B. einen Rechtsanwalt) mit der Berechnung und der Abfuhr der Steuer beauftragen. Der Steuerpflichtige muss diesem allerdings alle erforderlichen Unterlagen und Informationen vorlegen.

Die Parteienvertreter haften dann für die Abfuhr der ImmoESt. Hinsichtlich der Richtigkeit haften diese dem Gesetz entsprechend nur, wenn die ImmoESt wider besseren Wissens auf Grundlage der Angaben des Steuerpflichtigen berechnet wird. Im gegenständlichen Fall hat der Rechtsanwalt im Zuge des Verkaufes des Grundstückes im Dezember 2015 den niedrigeren Steuersatz für die Ermittlung der ImmoESt angesetzt, da der Verkäufer davon ausgegangen ist, dass das Grundstück bereits seit jeher als Bauland galt. Das Finanzamt war jedoch der Ansicht, dass eine steuerrechtlich relevante Umwidmung erst im September 2015 stattgefunden hat und nicht schon, wie vom Verkäufer eingewendet, die Baulandwidmung seit jeher aufgrund des bestehenden Bebauungsplans vorgelegen ist, womit 18 % des Veräußerungserlöses als ImmoESt abzuführen wären. Im Jahr 2016 hat das Finanzamt den Rechtsanwalt mittels Bescheids zur Haftung dieses höheren Betrages herangezogen.

Das Bundesfinanzgericht stimmte dem Finanzamt zu. Der Verwaltungsgerichtshof (GZ Ro 2022/15/0004 vom 9.2.2022) wies jedoch darauf hin, dass im Falle einer zu niedrig ermittelten ImmoESt der Grundstücksverkäufer Steuerschuldner ist. Daneben haftet der Rechtsanwalt (Parteienvertreter) gemäß § 30c Abs. 3 EStG dann für die Richtigkeit der Immobilienertragsteuer, wenn er die ImmoESt wider besseres Wissen auf Grundlage der Angaben des Steuerpflichtigen zu niedrig berechnet hat. Das BFG und das Finanzamt haben in ihren Bescheiden die wesentliche Frage, ob diese gesetzlichen Voraussetzungen für eine Haftung des Rechtsanwalts überhaupt vorliegen, nicht behandelt. Aufgrund dieser Verkennung der Rechtslage hat der VwGH den Haftungsbescheid wegen inhaltlicher Rechtswidrigkeit aufgehoben.

Zusammenfassend kann daher festgehalten werden, dass ein Rechtsanwalt nicht automatisch, aber in gewissen Fällen, für eine zu gering berechnete ImmoESt haftet. In der Praxis wird daher häufig auf die Expertise eines Steuerberaters zurückgegriffen, um auch bei komplexen Sachverhalten eine korrekte Ermittlung der ImmoESt zu gewährleisten.

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Due Diligence als wichtige Vorstufe beim Unternehmenserwerb

Januar 2023

Der Begriff Due Diligence stammt aus dem angloamerikanischen Rechtskreis und bedeutet Prüfung (eines Unternehmens) mit der "gehörigen Sorgfalt". Oftmals durchleuchtet dabei ein potentieller Käufer die Bilanzen des Zielobjektes, prüft rechtliche Hindernisse und beurteilt vor allem auch das wirtschaftliche Entwicklungspotential eines Unternehmens. Typische Vorteile und Funktionen einer (Buyer) Due Diligence sind etwa die Informationsfunktion, die darin besteht, dem möglichen Käufer einen Überblick über das zu akquirierende Objekt zu verschaffen und damit die bestehende Informationsasymmetrie zwischen Verkäufer und Käufer zumindest zu verringern. Damit einher geht auch die Möglichkeit, verdeckte Chancen und Risiken zu identifizieren. Ebenso können die Ergebnisse einer Due-Diligence-Prüfung zur Gestaltung des Gewährleistungskatalogs beitragen oder zu einer Anpassung der ursprünglichen Kaufpreisvorstellungen des Verkäufers führen. Die mit der Durchführung einer Due Diligence oftmals verbundenen erheblichen Kosten werden häufig auch deshalb in Kauf genommen, weil das Management des Erwerbers eine Haftungsabsicherung erreichen will, um sich nicht dem Vorwurf einer sorgfaltswidrigen Vorgehensweise beim Unternehmenserwerb aussetzen zu müssen.

Einteilungsformen einer Due Diligence

Nach der Person des Auftraggebers unterscheidet man zwischen Vendor Due Diligence und Buyer Due Diligence, welche in der Praxis wesentlich häufiger vorkommt. Eine Vendor Due Diligence ist typischerweise dann sinnvoll, wenn der Verkäufer zunächst Informationen über sein eigenes Unternehmen gewinnen will bzw. muss, um eine künftige Veräußerung vorzubereiten oder rechtlich zu strukturieren. Wie etwa bei einem Bieterverfahren (Tender-Verfahren) kann basierend auf den Ergebnissen einer Due-Diligence-Prüfung den Kaufinteressenten eine erste Angebotsunterlage zur Verfügung gestellt werden.

Eine Due-Diligence-Prüfung lässt sich oftmals in folgende Teilbereiche mit unterschiedlichen Schwerpunkten einteilen.

Legal Due Diligence

Prüfung der rechtlichen und vertraglichen Verhältnisse des Unternehmens sowie Optimierung der rechtlichen Transaktionsstruktur (z.B. Share Deal oder Asset Deal) durch Rechtsanwälte. Die Ergebnisse der Legal Due Diligence bilden oftmals auch eine wichtige Grundlage für die Gestaltung des Gewährleistungskatalogs.

Tax Due Diligence

Prüfung der steuerlichen Verhältnisse und Identifizierung möglicher steuerlicher Risiken (z.B. im Rahmen zukünftiger Betriebsprüfungen) durch Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer. Dabei stehen steuerliche Themen wie ertrag- und umsatzbezogene Steuern, die Konzernfinanzierung aus steuerlicher Sicht, Folgen der Gruppenbesteuerung, Prüfung von Lohn- und Sozialabgaben, Prüfung der Verlustvorträge oder auch Verrechnungspreisthemen (nicht zuletzt aufgrund der Ähnlichkeit zwischen verdeckter Einlagenrückgewähr und verdeckter Gewinnausschüttung) oftmals im Fokus.

Financial Due Diligence (Accounting Due Diligence)

Prüfung der Jahresabschlüsse (i.d.R. der letzten drei bis fünf Jahre) in Hinblick auf Risiken, die aus der Überbewertung von Vermögenswerten bzw. der Unterbewertung von Schulden resultieren. Weiters werden auch stille Reserven, die bei der Kaufpreisermittlung eine Rolle spielen, identifiziert. Die Financial Due Diligence führen in der Regel Wirtschaftsprüfer durch. Dabei wird auch die Plausibilität und Konsistenz der Unternehmensplanung oder auch des internen Kontrollsystems geprüft und das wirtschaftliche Entwicklungspotential des Zielobjekts kritisch beleuchtet.

Commercial Due Diligence

Dabei wird die strategische Positionierung des Unternehmens geprüft, Absatz-, Preis -und Marktanteilsinformationen mit dem Branchenschnitt verglichen und die Attraktivität der erzeugten Produkte bzw. Dienstleistungen beurteilt. Eine Commercial Due Diligence kann beispielsweise durch Unternehmensberater oder bei größeren Transaktionen auch durch Investmentbanken durchgeführt werden.

Environmental Due Diligence und Cultural Due Diligence

Die Environmental Due Diligence durchleuchtet die Zielgesellschaft auf mögliche Umweltrisiken hin, wobei ein wichtiger Punkt auch darin besteht, ob die Gesellschaft über die erforderlichen umweltrechtlichen Genehmigungen verfügt bzw. ob umweltrechtlich betrachtet aus der Vergangenheit Altlasten bestehen. Der Bereich der Cultural Due Diligence und damit die Überprüfung von "soft factors" hat in letzter Zeit immer stärker an Bedeutung gewonnen. Schließlich scheitern Unternehmensübernahmen manchmal nicht aus rechtlichen Gründen, sondern im Rahmen der so genannten "post merger integration" aufgrund der Unvereinbarkeit bestehender Unternehmenskulturen.

Praktische Aspekte bei der Durchführung einer (Buyer) Due Diligence

Herzstück bei der Durchführung einer Due Diligence ist der so genannte Datenraum, der heutzutage meist virtuell ausgestaltet ist und die Möglichkeit, Dokument abzuspeichern oder auszudrucken, regelmäßig stark einschränkt. In dem Datenraum werden von dem Management der Zielgesellschaft die zu durchleuchtenden Dokumente und Informationen zur Verfügung gestellt, wobei typischerweise im Verlauf der Due-Diligence-Prüfung weitere Dokumente angefragt werden können (Due-Diligence-Request-List). Kritisch sollte im Rahmen einer Due-Diligence-Prüfung der Umstand gewürdigt werden, wenn das geprüfte Unternehmen (im Datenraum) nur überholte Zahlen vorlegt oder wichtige Informationen gar nicht oder nur sehr lückenhaft dem potentiellen Erwerber zur Verfügung stellt. Auch die Vorlage allzu optimistischer Planungsrechnungen, die in keinem Verhältnis zur vergangenen Entwicklung stehen, sollten stets kritisch beurteilt werden.

Die Ergebnisse einer Due-Diligence-Prüfung werden üblicherweise in einem schriftlichen Due-Diligence-Report festgehalten, wobei oftmals das besondere Interesse des Auftraggebers in einem "Red Flag Report" liegt. Der Red Flag Report soll nur jene Umstände enthalten, die für die Kaufentscheidung relevant sind (insbesondere "Dealbreakers" als Umstände, welche geeignet sind, die Transaktion scheitern zu lassen). Der Due-Diligence-Report und das Abschlussmeeting kennzeichnen regelmäßig das Ende der Due Diligence. Im Idealfall folgt darauf der Beginn der konkreten Verhandlungsgespräche, sofern beide Parteien weiterhin am Transaktionsvorhaben festhalten.

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Das Digitale Plattformen-Meldepflichtgesetz - ein Überblick

Dezember 2022

Das Digitale Plattformen-Meldepflichtgesetz (DPMG, DAC 7) wurde mit dem Abgabenänderungsgesetz 2022 ins österreichische Recht übernommen und hat zum Ziel, die Informationslage der Finanzverwaltung zu verbessern. Weltweit wie auch in Österreich werden immer mehr Umsätze über (Online)Plattformen generiert, wobei eine ordnungsgemäße Versteuerung, egal ob durch Unternehmen oder Privatperson, nicht immer sichergestellt ist. Hier soll das neue Gesetz Abhilfe schaffen – es tritt mit 1.1.23 in Kraft und führt dazu, dass Informationen für den Meldezeitraum 2023 bis zum 31.1.2024 an das Finanzamt Österreich übermittelt werden müssen.

Grund für DAC 7 ist wenig überraschend die Globalisierung und Digitalisierung der Wirtschaft und die damit für die Finanzverwaltungen verbundenen Informationsprobleme. Konkret bedeutet das etwa, dass zwar steuerlich inländische Anknüpfungspunkte bestehen können (etwa in Österreich gelegene Immobilien), aber die Abwicklung der Geschäftstätigkeit über eine digitale Plattform im Ausland erfolgt und somit der Zugriff und die Besteuerung des über die Plattform agierenden Anbieters im Regelfall nur eingeschränkt möglich ist. Abhilfe und mehr Transparenz sind vorgesehen, indem Plattformbetreiber in Österreich Informationen über Verkäufer/Vermieter usw. melden müssen und auch Österreich von in der EU bzw. in bestimmten Drittstaaten gelegenen Plattformbetreibern entsprechende Informationen erhalten soll.

Die Meldepflicht i.Z.m. DAC 7 erfasst Plattformbetreiber, über deren Plattform relevante Tätigkeiten durch Anbieter angeboten und ausgeübt werden. Die Tätigkeiten umfassen dabei folgende Kategorien:

Tätigkeiten, bei denen der Anbieter Immobilien zum Gebrauch oder zur Nutzung entgeltlich überlässt

Gemeint ist damit die (wirtschaftliche) Vermietung und Verpachtung unabhängig von einem zivilrechtlichen Bestandsvertrag, wobei unter Immobilie jegliches unbewegliche Vermögen zu verstehen ist, das Wohn- und Gewerbeimmobilien umfasst wie auch Parkplätze. Weder auf die Dauer noch auf die Art und Nutzung des vermieteten oder verpachteten unbeweglichen Vermögens kommt es dabei an.

Erbringung einer persönlichen Dienstleistung gegen Vergütung

Eine persönliche Dienstleistung ist dabei eine Leistung, welche zeitlich begrenzte oder aufgabenbezogene Arbeiten umfasst, die von einer oder mehreren natürlichen Personen ausgeführt werden (diese handeln selbständig oder im Namen des Rechtsträgers). Die Dienstleistung per se kann dabei online oder offline durchgeführt werden - Beispiele dafür sind Fahrdienste, Reinigungsdienste, Essenslieferdienste, handwerkliche Tätigkeiten und unterrichtende Tätigkeiten, die über Plattformen angeboten werden. Davon umfasst sind auch länger andauernde Dienstleistungen wie z.B. saisonale Tätigkeiten.

Verkauf von Waren gegen Vergütung

Wichtig beim Verkauf von Waren über die gängigen Onlineplattformen ist, dass Verkäufe von unkörperlichen Waren, wie etwa digitale Inhalte (etwa spezielles Zubehör, das in Onlinespielen verwendet werden kann), Kryptowährungen oder NTFs (Non-Fungible-Token) nicht von dieser Kategorie umfasst sind und somit nicht unter das DPMG fallen.

Vermietung von Verkehrsmitteln gegen Vergütung

Hiervon sind Landfahrzeuge (z.B. landwirtschaftliche Fahrzeuge, Fahrräder und Elektroscooter) umfasst wie auch Luft- und Wasserfahrzeuge, die der Beförderung von Personen oder Gütern dienen - auf eine Motorisierung kommt es dabei nicht an.

Bedeutsam für die Meldepflicht ist auch der Begriff der Plattform, der sehr weit gefasst ist und grundsätzlich jegliche Art von Software umfasst, die eine direkte oder indirekte Interaktion im Sinne der Tätigkeiten erlaubt. Software beinhaltetet Webseiten und auch mobile Anwendungen. Wichtige Parameter dabei sind, dass der Vertrag elektronisch über die Plattform abgeschlossen wird und dass auch die Zahlungsabwicklung direkt oder zumindest indirekt über die Plattform erfolgen muss. Klassische Online-Shops von Unternehmen sind daher von der Meldeverpflichtung ausgenommen.

Meldepflichtige Plattformbetreiber in Österreich müssen eine Vielzahl an Informationen jährlich elektronisch an das Finanzamt Österreich melden (bis spätestens 31. Jänner eines Kalenderjahres für das vorangegangene Kalenderjahr). Eine Befreiung von der Meldepflicht ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich und hat grundsätzlich die Vermeidung von Doppelmeldungen zum Ziel. Beispielsweise dann, wenn für eine Plattform mehrere Plattformbetreiber existieren bzw. wenn ein Plattformbetreiber mehrere unmittelbare Anknüpfungspunkte in mehreren Mitgliedstaaten hat.

Vorausgehend zur Meldung der Daten müssen die Plattformbetreiber folgende Informationen für jeden Verkäufer, der eine natürliche Person ist, erheben:

• Name,
• Hauptanschrift,
• Steueridentifikationsnummer, falls nicht vorhanden: Geburtsort,
• Gegebenenfalls Mehrwertsteueridentifikationsnummer,
• Geburtsdatum.

Sind die Verkäufer auf der Plattform juristische Personen, sind außerdem folgende Daten wichtig:

• Firmenname,
• Handelsregisternummer,
• gegebenenfalls Informationen über das Bestehen einer Betriebsstätte in der EU, über die relevante Aktivitäten ausgeübt werden.

Im Falle der Vermietung unbeweglichen Vermögens muss zusätzlich erhoben werden:

• Anschrift jeder inserierten Immobilieneinheit,
• gegebenenfalls Nummer des Grundbucheintrags,
• Belege, Daten oder Informationen zwecks Nachweises, dass das unbewegliche Vermögen im Eigentum des Verkäufers steht.

Im Falle der Meldung sind vom Plattformbetreiber neben Informationen über den Plattformbetreiber selbst noch weitere Informationen über jeden meldepflichtigen Verkäufer zusammenzutragen. Wesentlich ist dabei jedenfalls die Summe der Vergütungen bzw. Gutschriften pro Quartal und die Anzahl der ausgeübten relevanten Tätigkeiten (soweit diese dem Plattformbetreiber bekannt sind oder vernünftigerweise bekannt sein müssten). Ebenso wichtig sind die Gebühren, Provisionen oder Steuern, die pro Quartal vom Plattformbetreiber einbehalten oder berechnet wurden. Wird unbewegliches Vermögen vermietet, so ist neben Anschrift und Grundbucheintrag jene Anzahl an Tagen wichtig, an denen jede inserierte Immobilieneinheit vermietet war sowie die Art der inserierten Immobilieneinheit (falls vorhanden).

Die gemeldeten Daten werden innerhalb der zuständigen Behörden der EU-Mitgliedstaaten ausgetauscht, damit der Ansässigkeitsstaat des gemeldeten Verkäufers informiert wird und entsprechend besteuern kann. In Fällen, in denen die Vermietung von unbeweglichem Vermögen ausgeübt wird, wird fallweise auch der Belegenheitsstaat der Immobilie informiert, wenn dieser abweichend vom Ansässigkeitsstaat ist.

Schließlich sieht das DPMG auch Geldstrafen vor, welche vor allem die Verletzung der Registrierungspflicht (durch Drittstaatsplattformbetreiber) und die Verletzung der Meldepflicht - eine Meldung wird nicht, nicht vollständig oder nicht fristgerecht erstattet oder es werden unrichtige Informationen gemeldet - verhindern sollen. Die Registrierungspflicht für den Plattformbetreiber entsteht jährlich neu, damit sich Plattformbetreiber nicht von ihrer Registrierungspflicht "freikaufen" können, indem sie die (einmalige) Geldstrafe für die Verletzung der Registrierungspflicht in Kauf nehmen und in weiterer Folge ohne Registrierung tätig sind. Bei Vorsatz beläuft sich die Geldstrafe auf maximal 200.000 € und bei grob fahrlässiger Begehung auf höchstens 100.000 €. Eine strafbefreiende Selbstanzeige ist hierbei ausgeschlossen.

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BFG zu gewerblichem Grundstückshandel

März 2021

Ob ein Immobilienverkauf als gewerblicher Grundstückshandel eingeordnet wird oder aus dem Privatvermögen heraus erzielt wird, bringt weitreichende steuerliche Konsequenzen mit sich. Die Besteuerung bei Unterstellung eines gewerblichen Grundstückshandels ist insofern schlechter gestellt, da weder der Sondersteuersatz von 30 % zur Anwendung kommt, noch die Befreiungen der Immobilienertragsteuer (z.B. durch Hauptwohnsitzbefreiung oder Herstellerbefreiung) in Anspruch genommen werden können. In der Praxis gestaltet es sich zumal oft schwierig, die Grenze zwischen einerseits einer bloßen Vermögensverwaltung mit anschließendem Verkauf und andererseits dem gewerblichen Grundstückshandel zu ziehen.

Vor das Bundesfinanzgericht (GZ RV/5101340/2016 vom 20.07.2020) gelangte ein Fall, in dem ein Steuerpflichtiger vier (Grundstücks)Parzellen in einem Zeitraum von vier Jahren verkaufte. Zuvor hatte er die Liegenschaften innerhalb von zwei Jahren erworben und neu parzellieren lassen, wobei die Errichtung und Vermietung von Doppelreihenhäusern geplant wurde. Die Errichtung hätte durch eine OG durchgeführt werden sollen, deren Gesellschafter der Steuerpflichtige war und die auch die Konzession zum Immobilientreuhandgeschäft hatte. Aufgrund einer Änderung im Umfeld der Grundstücke kam es schlussendlich jedoch nie zu einer Errichtung der Doppelreihenhäuser, sondern zum Verkauf der vier Teilparzellen, die für den ursprünglichen Bebauungsplan keine Rolle spielten. Der Verkäufer argumentierte, dass durch die ursprüngliche Vermietungsabsicht die Immobilienverwaltung im Vordergrund gestanden habe und er selbst in Bezug auf den Verkauf der vier Parzellen keine Werbung betrieben hatte - er wollte somit die günstigere Immobilienertragsteuer für sich nutzen.

Das BFG erwog, dass ein gewerblicher Grundstückshandel stets dann vorliegt, wenn das Tätigwerden des Steuerpflichtigen nach Art und Umfang jenes Ausmaß überschreitet, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Vermögens verbunden ist. Die Veräußerung wird dann zum gewerblichen Grundstückshandel, wenn sie auf planmäßige Art und Weise erfolgt. Auf den ursprünglichen Willen kommt es nicht an, d.h. auch wenn erst aufgrund eines später gefassten Willensentschlusses der Abverkauf planmäßig umgesetzt wird, kann gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Dies stimmt auch mit der bisherigen VwGH Rechtsprechung überein, wonach es nicht auf die absolute Zahl der An- und Verkäufe ankommt, sondern auf das sich im Einzelfall bietende Gesamtbild der Betätigung. Berufliche Berührungspunkte zum Immobiliengeschäft wie im Fall die Gesellschafterstellung des Verkäufers an der "Immobilien OG" und das damit unterstellte Fachwissen sind geeignet, das Bild der Planmäßigkeit zu verstärken. Als weiteres Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel gilt die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr. Selbst ohne nach außen erkennbarer Werbung kann eine Teilnahme am Wirtschaftsleben erfolgen, auch wenn man nur mit einer begrenzten Anzahl an potentiellen Käufern in Verbindung tritt.

Das BFG leitete somit aus dem Gesamtbild des Sachverhalts einen gewerblichen Grundstückshandel ab, wobei von Anfang an eine kommerzielle Nutzung für die Grundstücke absehbar gewesen war. Die Frage, ob eine Vermietungsabsicht besteht, ist mit der Wahl jener Möglichkeit zu beantworten, die den höchsten Grad der Wahrscheinlichkeit für sich hat. Für die gegenständlichen Grundstücke, die im ursprünglichen Bebauungsplan auch nicht vorgesehen waren, war der Verkauf die wahrscheinlichere Variante, womit Vermögensverwaltung ausgeschlossen wurde.

Die Incoterms 2020

März 2021

Die Incoterms bezeichnen internationale Klauseln, welche insbesondere für die Exportwirtschaft von großer Bedeutung sind. Erstmals 1936 veröffentlicht kommt es regelmäßig zu Anpassungen und Änderungen - so auch im Jahr 2020 (davor zuletzt im Jahr 2010). Die Stärke der Incoterms liegt darin, dass sie Handelspartnern aus unterschiedlichen Ländern und Rechtskreisen ermöglichen, ohne lange Vertragsverhandlungen Verträge mit einem genau definierten Inhalt abzuschließen. Auch wenn sie nur "soft law" darstellen, kommen sie in über 120 Ländern zur Anwendung - überdies zeigt sich die Relevanz darin, dass sich in rund 90 % der internationalen Kaufverträge Incoterms-Klauseln finden.

Die Incoterms regeln bestimmte Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer bei Warengeschäften - verteilt bzw. klar zugeordnet werden wichtige Aspekte wie die Gefahrtragung (wer haftet für Beschädigungen oder Verlust der Ware beim Transport?), Kostentragung (z.B. Transport, Versicherung, Steuern, Zölle usw.) sowie Organisationspflichten. Mit den Organisationspflichten sind Fragen nach Transport, Versicherung, Be- und Entladung oder auch Verzollung verbunden.

Im Vergleich zu den Incoterms 2010 wurden im nunmehrigen Update mehrere kleine, aber wichtige Änderungen vorgenommen. Die Darstellung der einzelnen Kapitel (z.B. A2/B2 Lieferung/Übernahme oder A9/B9 Kostenverteilung) ist auch strukturierter geworden. Etwa sind nun alle Regeln über die Kostentragung vollständig und übersichtlich in den Kapiteln A9/B9 aufgezählt, wohingegen sie bisher über die ganzen Incoterms verstreut waren. Da im Laufe der Jahre im internationalen Warenverkehr auch die Pflichten zur Übernahme sicherheitspolitischer Anforderungen stetig gestiegen sind, ist es in der 2020-Version der Incoterms erstmals explizit zur Aufnahme von Regeln darüber gekommen. Darüber hinaus wurden wichtige Klarstellungen gemacht. So ersetzt z.B. die Klausel DPU (delivered at place unloaded) die tendenziell wenig verwendete Klausel DAT (delivered at terminal). Mitschuld an der geringen Verbreitung von DAT war der Irrglaube, dass DAT nur für Lieferungen zu Schiffs- und Flughäfen, die über ein Terminal verfügen, geeignet sei. Insgesamt soll klarer zum Ausdruck gebracht werden, dass die Klausel DPU für jeden Entladeort verwendet werden kann.

Generell ist bei der Verwendung von Incoterms empfehlenswert, eine präzise Ortsbezeichnung (jeder Incoterm erfordert einen benannten Ort) zu wählen, idealerweise mit einer genauen Adresse. Ansonsten könnte passieren, dass die Waren am Ortsrand entladen werden und die mit dem Weitertransport an den eigentlich gewünschten Entladeort verbundenen Kosten extra bezahlt werden müssen. Ebenso ist darauf zu achten, dass der gewählte Incoterm auch zum Beförderungs- und Speditionsvertrag passt. Die Incoterms 2020 machen es schließlich nötig, dass immer klar zum Ausdruck kommt, auf welche Fassung der Incoterms (2020 oder 2010) Bezug genommen wird.

Wichtige umsatzsteuerliche Änderungen ab 1.1.2020

Dezember 2019

Mit Jahresanfang 2020 kommt es zu wichtigen Änderungen in der Umsatzsteuer, welche der Rat der Europäischen Union unter dem Titel "Quick Fixes" ins Leben gerufen hat. Im Folgenden ein kurzer Überblick über die vom Nationalrat bereits beschlossenen Änderungen.

Transportnachweise bei innergemeinschaftlichen Lieferungen

Um die umsatzsteuerliche Befreiung für innergemeinschaftliche (ig.) Lieferungen in Anspruch nehmen zu können, muss der Lieferer nachweisen, dass die Ware tatsächlich ins übrige Gemeinschaftsgebiet gelangt ist. Ab 1.1.2020 werden nun die Nachweise hierfür EU-weit harmonisiert. Der Verkäufer, sofern er die Ware selbst befördert oder versendet, muss hierfür in Besitz von mindestens zwei einander nicht widersprechenden Nachweisen von zwei verschiedenen (vom Verkäufer und Erwerber unabhängigen) Personen sein. Als Nachweise gelten einerseits Unterlagen zum Transport bzw. Versand (sogenannte "Gruppe A" wie z.B. ein CMR-Frachtbrief, Konnossement, Luftfrachtrechnung, Rechnung des Beförderers der Gegenstände). Anderseits werden Nachweise der "Gruppe B" angeführt, wie z.B. Versicherungspolizzen für den Warentransport, Bankunterlagen, die die Bezahlung des Transports belegen, Bestätigungen von öffentlicher Stelle (z.B. Notar) sowie Quittungen eines Lagerinhabers über die Lagerung der Gegenstände. Der Verkäufer benötigt nun entweder zwei Dokumente der "Gruppe A" oder er kann ein Dokument aus Gruppe A und den zweiten Nachweis aus Gruppe B vorlegen, um die Steuerfreiheit zu beweisen.

Holt der Käufer die Ware beim Verkäufer ab und transportiert sie in den anderen Mitgliedstaat, benötigt der Verkäufer neben den beiden oben angeführten Nachweisen eine schriftliche Erklärung des Erwerbers, aus der hervorgeht, dass die Waren vom Erwerber oder auf Rechnung des Erwerbers von einem Dritten in den anderen Mitgliedstaat transportiert wurden. Den erläuternden Bemerkungen zum Entwurf des Gesetzes folgend, ist jedoch (vorerst) auch eine Nachweisführung wie bisher möglich.

Zusammenfassende Meldung als Voraussetzung für die steuerbefreite innergemeinschaftliche Lieferung

Bei der Beurteilung der Steuerfreiheit einer ig. Lieferung kommt zukünftig der "Zusammenfassenden Meldung (ZM)" größere Bedeutung zu. Ab 1.1.2020 ist sowohl die gültige UID-Nummer des Erwerbers als auch die Erklärung des Umsatzes in der ZM zwingende Voraussetzung für die umsatzsteuerliche Befreiung der ig. Lieferung. Bei einem Versäumnis i.Z.m. der Abgabe und Erklärung der ZM ist vorgesehen, dass es zu keiner Versagung der Steuerfreiheit kommt, wenn das Versäumnis zur Zufriedenheit der Behörden ordnungsgemäß begründet werden kann.

Definition des Reihengeschäfts

In Zukunft wird das bisher gesetzlich nicht geregelte Reihengeschäft in einem eigenen Absatz (§ 3 Abs. 15 UStG) definiert. Ein Reihengeschäft liegt (wie bisher) vor, wenn dieselben Gegenstände nacheinander geliefert werden und diese Gegenstände unmittelbar vom ersten Lieferer bis zum letzten Abnehmer (Empfänger) in der Reihe befördert oder versendet werden. Da der Gegenstand tatsächlich nur einmal bewegt wird, kann es auch wie bisher nur eine "bewegte Lieferung" geben. Die "bewegte Lieferung" ist die erste Lieferung in der Lieferkette, bei der einer der Vertragspartner die Beförderung entweder selbst durchführt oder beauftragt. Je nach Sachverhalt können eine oder mehrere ruhende Lieferungen vorliegen. Unter den EU-Mitgliedstaaten kam es in der Vergangenheit zu Zuordnungsproblemen der bewegten Lieferung, wenn der Unternehmer, der die Beförderung oder Beauftragung des Transports vorgenommen hat, innerhalb der Unternehmerkette gestanden hat (sogenannter "Zwischenhändler"). Nun ist geregelt, dass die Lieferung an diesen Zwischenhändler die "bewegte Lieferung" darstellt. Dies wurde bisher von der österreichischen Finanzverwaltung auch schon so gehandhabt. Neu ist aber, dass der Zwischenhändler die Zuordnung der bewegten Lieferung beeinflussen kann, indem er mit der UID-Nummer des Ursprungslandes auftritt. Bei Vorliegen aller übrigen Voraussetzungen ist dann die steuerfreie ig. Lieferung jene Lieferung des Zwischenhändlers an seinen Abnehmer.

Vereinfachung beim Konsignationslager

Ein Konsignationslager bezeichnet ein Warenlager, das ein Unternehmer bei seinem Abnehmer innehat und in dem die Waren bei Bedarf des Abnehmers entnommen werden. Bisher wurde die Lieferung des Unternehmers in sein Konsignationslager (beim Abnehmer) als (steuerfreie) innergemeinschaftliche Verbringung behandelt. Zudem musste der Inhaber des Konsignationslagers im Lagestaat des Lagers einen ig. Erwerb versteuern. Beim Zeitpunkt der Entnahme aus dem Lager durch den Abnehmer lag eine steuerpflichtige Lieferung des Inhabers des Konsignationslagers vor. Eine Registrierung im Lagestaat seines Konsignationslagers war also prinzipiell vorgesehen, wobei einige Mitgliedstaaten Vereinfachungsregelungen vorsahen.

Ab 1.1.2020 liegt erst im Zeitpunkt der Entnahme der Waren aus dem Konsignationslager eine (steuerfreie) ig. Lieferung des Lieferanten vor. Der Empfänger hat gegengleich einen ig. Erwerb zu versteuern. Damit diese Vereinfachung - sie soll verhindern, dass sich der Lieferer im Konsignationslagerstaat registrieren lassen muss - angewendet werden kann, müssen neben dem Umstand, dass die Gegenstände in ein Konsignationslager verbracht werden, folgende Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein: Der Lieferer betreibt im Inland weder sein Unternehmen noch hat er eine Betriebsstätte; der Lieferer meldet die Gegenstände und die UID des Erwerbers in der ZM und der Lieferer trägt die Verbringung der Gegenstände in das Register für Konsignationsläger ein.

Vorübergehende Abmeldung des Hauptwohnsitzes - Auswirkungen auf Hauptwohnsitzbefreiung

September 2019

Seit Einführung der Immobilienertragsteuer für private Grundstücksveräußerungen haben sich rund um die Geltendmachung der Hauptwohnsitzbefreiung in der Praxis zahlreiche Zweifelsfragen ergeben, die in den letzten Jahren oftmals auch die Höchstgerichte beschäftigt haben. In diese Kette reiht sich auch eine Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs (GZ Ra 2018/15/0111 vom 27.2.2019) ein, welche sich mit der Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung bei nur vorübergehender Abmeldung des Hauptwohnsitzes befasst hat.

Bekanntermaßen ist es für die Anwendbarkeit der Befreiung von der Immobilienertragsteuer erforderlich, dass die Immobilie dem Veräußerer ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zum Verkauf für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben muss und mit dem Verkauf der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Ebenso kommt es zur Befreiung, wenn der Hauptwohnsitz aufgegeben wird und das Immobilienobjekt innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war.Im eingangs angesprochenen Fall hatte der Eigentümer einer Eigentumswohnung, in der er seinen Hauptwohnsitz hatte, diesen im Zuge des Scheidungsverfahrens für eine kurze Zeit (etwas mehr als ein Monat) abgemeldet und in der Wohnung lediglich einen Zweitwohnsitz gemeldet. Seitens der Finanzverwaltung wurde daraufhin die Hauptwohnsitzbefreiung verwehrt. Im Verfahren argumentierte der Wohnungseigentümer, dass er eigentlich seinen Hauptwohnsitz in der Wohnung nie aufgegeben hat, weil seine Kinder durchgehend in der Wohnung gewohnt haben. Der "Auszug" in die Wohnung seines Vaters sei daher nur vorübergehend und kurzfristig erfolgt.

Der Begriff des "Hauptwohnsitzes" wird im EStG nicht näher bestimmt. Nach Ansicht des VwGH ist es im konkreten Fall daher entscheidend, ob der Verkäufer weiterhin in der gegenständlichen Wohnung einen Wohnsitz im Sinne des § 26 BAO innehatte und zudem, ob er weiterhin die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen zu dieser Wohnung hatte. Dies selbst vor dem Hintergrund, dass eine tatsächliche Benützung der Wohnung nicht ununterbrochen erfolgt ist. In dem an das Finanzamt zurückverwiesenen Verfahren wird daher zu klären sein, ob der Verkäufer die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen zur verkauften Wohnung (zum gemeldeten Zweitwohnsitz, in welchem seine Familie gewohnt hat) oder zum formalen Hauptwohnsitz bei seinem Vater hatte. Der VwGH hat jedoch klar ausgesprochen, dass der formalen Meldung des Hauptwohnsitzes allein keine materielle Bedeutung zukommt. Die polizeiliche An- und Abmeldung kann dabei lediglich als Indiz dienen.

Später Entschluss zum gewerblichen Grundstückshandel reicht laut BFG aus

März 2019

Ob Immobilienveräußerungen als gewerblicher Grundstückshandel eingeordnet werden oder aus dem Privatvermögen heraus erzielt werden, bringt unterschiedliche steuerliche Konsequenzen mit sich - nicht zuletzt die Möglichkeit der Geltendmachung der Herstellerbefreiung würde im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels ins Leere laufen. Die Herstellerbefreiung führt zur Befreiung von Gewinnen aus der Veräußerung eines selbsthergestellten Gebäudes im Rahmen der Immobilienertragsteuer; der Grund und Boden bleibt steuerpflichtig sofern nicht auch die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitzbefreiung vorliegen.

Das BFG hatte sich (GZ RV/1100486/2016 vom 11.6.2018) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem auf einer Liegenschaft, welche ursprünglich mit der Absicht, eine Grundreserve für sich und die eigenen Kinder schaffen zu wollen, zehn Jahre später mehrere Eigentumswohnungen errichtet und an Dritte veräußert wurden. Im Zuge der Errichtung der Eigentumswohnungen war von den beiden Liegenschaftseigentümern zwecks Projektabwicklung und auch aus Haftungsüberlegungen eine "Wohnbau-GmbH" gegründet worden. Die beiden natürlichen Personen - zugleich Gesellschafter der Wohnbau-GmbH - blieben die Eigentümer der Wohnungen und waren der Ansicht, dass der Verkauf der Wohnungen aus ihrem Privatvermögen heraus erfolgte. Die Herstellerbefreiung sei daher anzuwenden, nicht zuletzt deshalb, da die beiden Liegenschaftseigentümer in sämtlichen Kaufverträgen mit den Wohnungskäufern als Verkäufer genannt waren.

Bei der Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel einerseits und Vermögensverwaltung andererseits, sprechen im vorliegenden Fall folgende Aspekte grundsätzlich für den gewerblichen Grundstückshandel. Generell ist ein Gewerbebetrieb durch eine nachhaltige, mit Gewinnabsicht unternommene, als Beteiligung am wirtschaftlichen Verkehr darstellende Tätigkeit gekennzeichnet.

• Erfolgreiches Bemühen um Erteilung einer Baubewilligung,
• Errichtung der Wohnbau-GmbH als Bauträger GmbH,
• Erstellung eines Nutzwertgutachtens mit anschließender Parifizierung und daraus resultierende, zusätzliche wertsteigernde Maßnahmen,
• planmäßiger gezielter Verkauf der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten (konkret 11 Wohnungen innerhalb etwas weniger als einem halben Jahr),
• Bewerbung der Wohnungen auf einer eigens eingerichteten Homepage (inklusive Details zu Lage, Baufortschritt, Bauqualität etc.).

Mit Verweis auf ältere Rechtsprechung betonte das BFG, dass die Veräußerung von Grundstücken aus dem Privatvermögen dann keine Vermögensverwaltung mehr ist, sondern gewerblichen Grundstückshandel darstellt, wenn die Vermögensverwertung anstelle der Vermögensnutzung in den Vordergrund tritt. Dabei muss auch auf die Besonderheiten von (bebauten) Grundstücken Rücksicht genommen werden - etwa die Notwendigkeit einer Mehrjahresbetrachtung, da Grundstücke typischerweise nur unregelmäßig und in einer geringen Zahl von Fällen erworben und wieder abgesetzt werden.

Im konkreten Fall ist vollumfänglich steuerpflichtiger gewerblicher Grundstückshandel bei den beiden natürlichen Personen auch dann gegeben, wenn der Wille zum planmäßigen Abverkauf erst nach der Errichtung der Wohnungen entstanden ist. Dem BFG folgend ist es nämlich für gewerblichen Grundstückshandel nicht notwendig, dass die Veräußerungsabsicht bereits im Zeitpunkt der Anschaffung bzw. im Zeitpunkt der Bebauung des Grundstücks vorhanden ist. Der Umstand, dass im Zeitpunkt der Bebauung zwei Wohnblöcke mit insgesamt 14 Wohnungen sowie Garagen- und Abstellplätzen errichtet werden sollten, spricht überdies gegen eine Eigennutzung durch die beiden Liegenschaftseigentümer und folglich für gewerblichen Grundstückshandel.

Keine Hauptwohnsitzbefreiung bei Verkauf der vom Alleineigentümer eines Zinshauses benützten (nicht parifizierten) Wohnung

Juli 2018

Bekanntermaßen steht die Hauptwohnsitzbefreiung von der Immobilienertragsteuer bei Verkauf einer Liegenschaft grundsätzlich für Eigenheime (maximal zwei Wohnungen) sowie Eigentumswohnungen zu. Im Falle des Verkaufes einer Eigentumswohnung ist dabei zwingend eine Parifizierung erforderlich. Somit fällt die Veräußerung einer Wohnung in einem Zinshaus (mehr als zwei Wohneinheiten) nicht unter diese Befreiungsbestimmung. Nach Auffassung des VwGH (GZ Ra 2017/13/0002 vom 22.11.2017) besteht auch dann keine Ausnahme, wenn die veräußerte Wohnung dem Verkäufer als Hauptwohnsitz gedient hat und er selbst auch alleiniger Eigentümer der Liegenschaft ist.

Die Durchführung der Parifizierung anlässlich des Verkaufes der Liegenschaft ist nach Ansicht des BFG grundsätzlich nicht schädlich. Mangels höchstgerichtlicher Judikatur empfiehlt es sich jedoch zur Vermeidung von Risiken schon bei Verkaufsabsicht eine Parifizierung vorzunehmen. Für die Fristenberechnung (in der Regel durchgängige Nutzung als Hauptwohnsitz für mindestens zwei Jahre seit der Anschaffung bzw. innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens fünf Jahre durchgehende Bewohnung) ist nach Ansicht des VwGH nicht auf den Zeitpunkt der Parifizierung, sondern auf die ursprüngliche Anschaffung abzustellen. Das bedeutet, dass eine fehlende Parifizierung zumindest nicht die Behaltefristen verlängert, wenn eine Nutzung als Hauptwohnsitz gegeben ist.

Auch bei geteiltem Transport lediglich eine umsatzsteuerliche Lieferung

August 2017

In der Vergangenheit trat immer wieder die Frage auf, wie eine Lieferung von Gegenständen umsatzsteuerlich zu beurteilen ist, wenn sowohl der Verkäufer als auch der Käufer einen Teil des Transportweges organisieren. Diese Frage wurde nun vom VwGH in einem unlängst ergangenen Erkenntnis (GZ Ro 2015/15/0026 vom 27.04.2017) beantwortet.

Ein österreichischer Unternehmer (Ö1 GmbH) verkaufte in den Jahren 2003 bis 2006 Waren an seinen deutschen Kunden (D GmbH). Die Ö1 GmbH behandelte den Verkauf der Waren als steuerfreie innergemeinschaftliche Lieferung nach Deutschland, da die Ware letztendlich von Österreich nach Deutschland transportiert wurde. Die Ö1 GmbH transportierte die Waren nicht unmittelbar nach Deutschland zur D GmbH, sondern zur österreichischen Muttergesellschaft der D GmbH. Von dort wurden die Waren nach Deutschland transportiert. Im Zuge einer Betriebsprüfung der Ö1 GmbH stellte das Finanzamt fest, dass die Lieferungen an die D GmbH keine steuerfreien innengemeinschaftlichen Lieferungen darstellen, da die Waren nicht unmittelbar von Österreich nach Deutschland transportiert wurden, sondern der Transport in Österreich unterbrochen wurde. Demnach müsse die Ö1 GmbH die Lieferungen an die D GmbH als Inlandslieferungen der österreichischen Umsatzsteuer unterwerfen. Gegen diese Besteuerung der Umsätze erhob die Ö1 GmbH Einspruch. Für das Vorliegen einer innengemeinschaftlichen Lieferung sei es nämlich nicht relevant, ob entweder der Verkäufer die Waren befördert oder versendet oder ob der Abnehmer den Gegenstand abholt.

Der VwGH kam zur Entscheidung, dass nicht nur entweder der Verkäufer die Waren befördern/versenden oder der Kunde die Waren abholen kann, sondern dass beide Parteien gemeinsam am Transport beteiligt sein können. Im vorliegenden Fall ist die Ö1 GmbH für den Transport zur österreichischen Muttergesellschaft der D GmbH verantwortlich und die D GmbH ist für den Weitertransport nach Deutschland zuständig. Eine solche „gebrochene Beförderung oder Versendung“ ist nach Ansicht des VwGH für das Vorliegen einer innengemeinschaftlichen Lieferung nicht schädlich, wenn der Abnehmer bereits zu Beginn des Transports feststeht. Außerdem muss der liefernde Unternehmer nachweisen, dass ein zeitlicher und sachlicher Zusammenhang in der Beförderung und ein kontinuierlicher Ablauf des Transportvorgangs vorliegen.

Diese Entscheidung ist für österreichische Unternehmer sehr zu begrüßen, da klargestellt wurde, dass auch in Fällen mit geteilter Transportverantwortung eine steuerfreie innergemeinschaftliche Lieferung vorliegt, wenn der Abnehmer von Beginn an feststeht. Es wurde allerdings auch für Unternehmer aus der EU (hier die D GmbH) festgehalten, dass diese sich nicht in Österreich steuerlich registrieren müssen, um die österreichischen Vorsteuern geltend zu machen und ein innergemeinschaftliches Verbringen der Waren von Österreich in den jeweiligen EU Mitgliedstaat zu melden.

Keine Maklerprovision bei Nichterfüllen der vereinbarten Bedingung

August 2016

Obwohl Makler sowohl für Verkäufer als auch für Käufer hilfreich sind, wird gerne an dem Nutzen ihrer Dienstleistungen gezweifelt, wenn es darum geht, die Maklerprovision zu bezahlen. Dies mag auch damit zusammenhängen, dass die Maklerprovision im Erfolgsfall absolut gesehen einen nicht unwesentlichen Kostenfaktor ausmachen kann. Oftmals liegt es auch daran, dass die Vereinbarungen zwischen Makler und Auftraggeber Raum für Diskussion bieten. Im nachfolgenden Fall hatte sich der Oberste Gerichtshof (GZ 8 Ob 131/15w vom 29.3.2016) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob dem Makler selbst dann eine Provision zusteht, wenn eine vorher ausgemachte Bedingung nicht eingetreten ist.

Ausgangspunkt war die Beauftragung eines Maklerbüros für den Verkauf von zwei Häusern, wobei von dem Verkäufer auch der Alleinvermittlungsauftrag an das Maklerbüro vergeben wurde wie auch eine besondere Provisionsvereinbarung für den Fall fehlenden Vermittlungserfolges unterzeichnet wurde. Ebenso wurde vereinbart und schriftlich festgehalten, dass zunächst das eine Haus (das Haus seiner Lebensgefährtin) verkauft werden müsse und erst danach sein eigenes Haus. Bei einem späteren Besichtigungstermin erklärte sich der Verkäufer gegenüber einem Interessenten bereit, sein Haus verkaufen zu wollen, da er ja auch zu seiner Lebensgefährtin ziehen könne. Für die Maklerin war damit offensichtlich, dass der Verkäufer von seiner ursprünglichen Bedingung (Verkauf des Hauses der Lebensgefährtin vor Verkauf des eigenen Hauses) abgegangen war und sobald wie möglich verkaufen wollte. Wenig später wurde besagtes Haus jedoch nicht an die Interessenten vom Besichtigungstermin verkauft, sondern der Verkäufer einigte sich mit zwei anderen Käufern. Infolge wurden auch die Alleinvermittlungsaufträge für die beiden Häuser gekündigt. Mit Hinweis auf mehrere Gründe begehrte die Maklerin die Zahlung der Maklergebühr – auch deshalb, da das Haus des Verkäufers vor Auflösung des Alleinvermittlungsauftrags verkauft wurde und er ja überdies den Entschluss, sein Haus nun doch vor dem Haus seiner Lebensgefährtin verkaufen zu wollen, gegenüber der Maklerin (mündlich) bekundet hatte.

Schriftform schützt Verbraucher vor Irrtümern, Überraschungen oder falschen Vorstellungen über besondere Vertragsinhalte

Das im vorliegenden Fall zur Anwendung kommende Konsumentenschutzgesetz (KSchG) sieht vor, dass Vereinbarungen über den Abschluss und die Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen sowie Vereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs nur gelten, wenn sie ausdrücklich und schriftlich erfolgt sind. Unter Ausdrücklichkeit ist zu verstehen, dass die schriftliche Vereinbarung eine hervorgehobene, dem Verbraucher deutlich erkennbare und eindeutige Regelung dieser Punkte enthalten muss. Der OGH betonte, dass dem Schutzzweck entsprechend auch nur schriftlich von einer vereinbarten aufschiebenden Bedingung abgegangen werden könne. Das bloß mündliche Abgehen von dieser Bedingung während eines Besichtigungstermins ist demnach nicht ausreichend. Hierbei kann auch nicht nur von Änderungen von Einzelheiten eines dem KSchG unterliegenden Vertrags, welche nicht der Schriftform bedingen, ausgegangen werden. Der Verkäufer muss keine Maklerprovision zahlen, da die aufschiebende Bedingung nie eingetreten ist; nämlich, dass das Haus der Lebensgefährtin (zuerst) verkauft wurde.

Der OGH merkte außerdem noch an, dass selbst im Falle des bloßen Vermittlungsauftrags für das Haus des Verkäufers kein Provisionsanspruch seitens der Maklerin besteht. Bei Immobilienmaklern genügt für die Begründung eines Provisionsanspruchs regelmäßig der Nachweis der Kaufgelegenheit – praktisch betrachtet ist dies die erstmalige Namhaftmachung eines neuen, bisher unbekannten potentiellen Interessenten für den Vertragsabschluss. Dies gilt selbst dann, wenn der an der Immobilie Interessierte selbst beim Verkäufer erscheint und sich dort vorstellt. Jedoch begründet der Immobilienmakler dann keinen Provisionsanspruch, wenn der Interessent dem Auftraggeber verschweigt, dass er aufgrund der Tätigkeit des Immobilienmaklers von der Kaufangelegenheit erfahren hat und deshalb den Auftraggeber (Verkäufer) kontaktiert hat. Im vorliegenden Fall verneinte der OGH – wie auch bereits das Berufungsgericht – den Anspruch auf die Maklerprovision aus dem bloßen Vermittlungsauftrag, da die Maklerin den Verkauf der Liegenschaft an die tatsächlichen Käufer ja gerade nicht vermittelt hat.

BFG zur Hauptwohnsitzbefreiung beim Verkauf von Eigenheimen

Juni 2016

Durch die Hauptwohnsitzbefreiung soll die Besteuerung beim Grundstücksverkauf im Privatbereich unter bestimmten Voraussetzungen verhindert werden. Grund dafür ist auch, dass der Veräußerungserlös aus dem Hauptwohnsitz vollumfänglich für die Reinvestition in eine neue Immobilie verwendet werden soll. Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt in zwei Fällen, nämlich wenn der Veräußerer ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre die Eigentumswohnung bzw. das Eigenheim samt Grund und Boden durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat und dieser Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder Eigenheim/Eigentumswohnung innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Das BFG hatte sich unlängst mit der Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung auseinanderzusetzen (GZ RV/4100952/2015 vom 3.12.2015 und GZ RV/7102376/2015 vom 24.3.2016). Im ersten Fall ging es um die Frage, ob die Hauptwohnsitzbefreiung auch dann gegeben ist, wenn die Abmeldung des früheren Hauptwohnsitzes nicht rechtzeitig erfolgt ist und somit die für die Hauptwohnsitzbefreiung wichtige fünfjährige durchgehende Nutzung des späteren Hauptwohnsitzes (der dann verkauft wurde) gemessen am Melderegister nicht erfüllt gewesen wäre. Das BFG überzeugte jedoch das Gesamtbild, welches dafür spricht, dass schon länger kein Hauptwohnsitz mehr an der früheren Wohnstätte bestanden hatte. Begründet wurde dies unter anderem mit Stromrechnungen, die einen eklatanten Rückgang des Stromverbrauchs zeigten, wie auch mit einem Rückgang des Warm- und Kaltwasserverbrauchs. Nach der Ansicht des BFG kann sich nämlich bei dem Verbrauch von nur 1m3 Warm- und 1m3 Kaltwasser für ein gesamtes Jahr und bei gar keinem Bezug von Warmwasser im Folgejahr die Frage nach der tatsächlichen Nutzung der Wohnung überhaupt nicht stellen. Ebenso lässt der Bezug einer Tageszeitung an die später veräußerte Wohnadresse darauf schließen, dass hier schon länger ein Hauptwohnsitz bestand und somit die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung bei Veräußerung der Wohnung gerechtfertigt ist.

In dem anderen Fall war strittig, ob die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung auf zwei nebeneinanderliegende Grundstücke erfolgen kann. Die Eigentümer wollten bei dem zeitgleichen Verkauf der beiden aneinandergrenzenden Grundstücke die Hauptwohnsitzbefreiung für beide Grundstücke geltend machen. Es handelt sich dabei einerseits um ein Grundstück mit Garten und renovierungsbedürftigem Einfamilienhaus und andererseits um ein unbebautes Grundstück mit einem größeren Garten – bei diesem Grundstück waren die Verkäufer der Ansicht, dass es über keinen eigenen Zugang verfügt und dies ein starkes Argument für die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung auf beide Grundstücke darstellt. Das BFG folgte dieser Ansicht jedoch nicht und sah die Hauptwohnsitzbefreiung nur auf das Grundstück mit dem renovierungsbedürftigen Einfamilienhaus anwendbar. Begründet wurde dies vor allem damit, dass es sich laut Grundbuch um zwei getrennte, eigenständige Grundstücke (mit verschiedenen Einlagenzahlen und Grundstücksnummern) handelt und auch unterschiedliche Eigentumsverhältnisse vorliegen – ein Grundstück gehörte einem der Verkäufer alleine während bei dem anderen Grundstück beide Verkäufer jeweils Hälfteeigentümer waren. Außerdem ist noch zu berücksichtigen, dass die Hauptwohnsitzbefreiung als Gebäudebefreiung zu sehen ist und nur jener Grund und Boden befreit sein soll, der üblicherweise als Bauplatz benötigt wird bzw. insoweit er der Nutzung des Eigenheims oder Eigentumswohnung als Garten oder Nebenfläche dient. Der Umstand, dass die beiden Grundstücke in einem einzigen Vorgang veräußert wurden, begründet jedoch keine Hauptwohnsitzbefreiung für beide Grundstücke.

Sprachkurs "Business Conversation" als Werbungskosten abzugsfähig

April 2016

Kürzlich hatte das BFG (GZ RV/2100473/2013 vom 3.12.2015) über die Abzugsfähigkeit von Fortbildungs-kosten bezüglich eines englischen Sprachkurses „Business Conversation“ zu entscheiden. Das BFG kam zum Schluss, dass schon der Name des besuchten Kurses „Business Conversation“ darauf schließen lässt, dass der Kurs an Teilnehmer gerichtet ist, die ihre Sprachkenntnisse für berufliche Zwecke verbessern wollen. Das BFG bejahte die Abzugsfähigkeit in diesem Fall, da es sich um eine Außendienstmitarbeiterin einer Kosmetikfirma handelte, deren Kundenstock zu einem großen Teil englischsprachig war (z.B. Touristen).

Generell sind Fortbildungskosten abzugsfähig, sofern sie dazu dienen, im jeweils ausgeübten Beruf auf dem Laufenden zu bleiben, um den Anforderungen des spezifischen Berufslebens gerecht zu werden. Bei Sprachkursen liegen Fortbildungskosten jedenfalls vor, wenn in diesen Kursen berufsspezifische Sprachkenntnisse (z.B. Fachvokabular für Ärzte, Recht, Technik, Wirtschaft etc.) vermittelt werden und diese Kenntnisse im Beruf benötigt werden.

Sprachkurse allgemeiner Natur sind nur abzugsfähig, wenn diese auf Grund konkreter Erfordernisse im ausgeübten Beruf benötigt werden. (z.B. Grundkenntnisse in Englisch für Kellner, Sekretärin, Telefonistin, Verkäuferin oder Italienischkurs für einen Exportdisponenten mit dem Aufgabengebiet Export nach Italien etc.). So hatte das BFG bereits früher Aufwendungen für den Kurs „Cambridge Business English Certificate“ für eine Assistentin der Geschäftsführung als Werbungskosten anerkannt. #

Die Abzugsfähigkeit von Sprachkursen, welche im Ausland abgehalten werden, ist bei Vorliegen der oben genannten Voraussetzungen ebenso möglich. Die Reise- und Aufenthaltskosten werden in der Regel jedoch den nicht abzugsfähigen Kosten der privaten Lebensführung zugerechnet, soweit nicht die ausschließliche berufliche Bedingtheit erkennbar ist.

Den ebenfalls geltend gemachten Kosten für Kleidung (Blusen, Kleid, Hose etc.) wurde vom BFG jedoch die steuerliche Anerkennung verneint. Mit Verweis auf VwGH-Judikatur sind nämlich Aufwendungen für Arbeitskleidung, die vom Arbeitnehmer auch privat getragen werden kann, da es sich nicht um typische Berufskleidung handelt, nicht als Werbungskosten absetzbar. Dies gilt selbst dann, wenn die Kleidung ausschließlich bei der Berufsausübung (z.B. bei Meetings und Konferenzen) getragen wird.

Steuerreform kompakt IV - Registrierkassenpflicht

Dezember 2015

Als Gegenfinanzierungsmaßnahme und im Sinne der Betrugsbekämpfung wird beginnend mit 1. Jänner 2016 die Registrierkassenpflicht für Bareinnahmen eingeführt. Davon betroffen sind auch Einnahmen-Ausgaben-Rechner, wenn die betrieblichen Einkünfte einen Jahresumsatz (pro Betrieb) von 15.000 € übersteigen und die jährlichen Barumsätze (dieses Betriebes) mehr als 7.500 € ausmachen. Zu den Barumsätzen zählen auch Zahlungen mittels Bankomat- und Kreditkarte. Grundsätzlich sind für den Beginn der Registrierkassenpflicht auch schon die Barumsätze im Jahr 2015 relevant, da vier Monate ab dem Monat, in welchem die 7.500 € Barerlöse überschritten werden, die Registrierkassenpflicht ausgelöst wird. Frühestens kann jedoch der 1. Januar 2016 die Registrierkassenpflicht auslösen. Allerdings hat das BMF kundgemacht, dass keine finanzstrafrechtlichen Konsequenzen eintreten, wenn die Registrierkassenpflicht bis Ende März 2016 nicht erfüllt ist. Diese Schonfrist verlängert sich sogar bis zum 30. Juni 2016, sofern Gründe für die Nichterfüllung der Registrierkassenpflicht glaubhaft gemacht werden können. Die Anschaffung einer solchen elektronischen Registrierkasse bzw. die Umrüstung einer Registrierkasse ist auf Antrag mit einer steuerfreien Prämie von 200 € gestützt – die Anschaffungskosten können überdies im Jahr der Anschaffung steuerlich abgesetzt werden (bereits im Rahmen der Veranlagung 2015).

Die Registrierkassenpflicht bedingt eine Einzelerfassung der Umsätze und zieht auch noch eine Belegerteilungspflicht nach sich. Ausnahmen von der Registrierkassenpflicht bestehen vor allem für Berufsgruppen, welche unter die sogenannte Kalte-Hände-Regel fallen. Dabei handelt es sich um Selbständige, die ihre Umsätze auf öffentlichen Wegen, Straßen oder Plätzen erzielen (z.B. Maronibrater, Christbaumverkäufer, Eisverkäufer etc.). Die Vereinfachung besteht darin, dass sie die Bareinnahmen durch täglichen Kassasturz (zu dokumentierende Rückrechnung aus dem ausgezählten Kassenend- und Kassenanfangsbestand) ermitteln dürfen. Diese Sonderregelung gilt nur, solange nicht ein Jahresumsatz von 30.000 € überschritten wird. Ebenso von der Registrierkassen- und Belegerteilungspflicht befreit sind gemeinnützige Körperschaften und kleine Vereinsfeste wie auch Automatenumsätze unter bestimmten Voraussetzungen. Für „mobile Selbständige“, die Leistungen außerhalb ihrer Betriebsstätte erbringen, wie z.B. Ärzte, Masseure, Friseure, Tierärzte usw. ist mangels Mitnahme der Registrierkasse vorgesehen, dass sie die Barumsätze nach Rückkehr in die Betriebsstätte ohne unnötigen zeitlichen Aufschub erfassen müssen (und zwar einzeln).

Die Registrierkasse muss gegen technische Manipulation geschützt sein, wobei hier entsprechend der Registrierkassensicherheitsverordnung (noch im Entwurfsstadium) ein stufenweiser Ausbau der Sicherheitsvorkehrungen angedacht ist. Ab 1.1.2016 müssen bereits bestimmte Belegdaten in einem elektronischen Datenprotokoll erfasst und gespeichert werden. Außerdem sind sie auch auf dem Kundenbeleg anzuführen. Folgende Informationen werden verlangt:

• Bezeichnung des leistenden Unternehmers,
• fortlaufende Nummer des Geschäftsvorfalls,
• Tag der Belegausstellung,
• die handelsübliche Leistungs- und Mengenbeschreibung und
• der Endbetrag.

Mechanische Kassen wie in der Kassenrichtlinie von 2012 beschrieben (Typ 1 Kassen ohne Elektronik, Datenträger oder Speicher) gelten demnach ab dem 1.1.2016 nicht mehr als zulässige Registrierkassen. Achtung: Nicht alle elektronischen Kassen erfüllen zwingend die technischen Anforderungen wie sie in der Registrierkassensicherheitsverordnung definiert sind. Spätestens ab dem 1.1.2017 muss jede Registrierkasse mit Kassenidentifikationsnummer und mit einer Sicherheitseinrichtung ausgerüstet sein, welche die im Datenerfassungsprotokoll gespeicherten Einzelumsätze mit einer kryptographischen Signatur sichert. Diese Signaturerstellungseinheit ist über FinanzOnline zu registrieren und soll auch zu einer lückenlosen Protokollierung der Barumsätze beitragen, indem jeder Umsatz mit Bezug auf den Vorumsatz abgespeichert werden muss. Da für große Unternehmen mit vielen Registrierkassen dieses Vorgehen für jede einzelne Registrierkasse sehr aufwendig und teuer wäre, gibt es für so genannte geschlossene Gesamtsysteme Vereinfachungen.

Wird der Einsatz einer Registrierkasse trotz Überschreiten der Umsatzgrenzen verweigert, so kann dies typischerweise eine Finanzordnungswidrigkeit nach sich ziehen (Geldstrafe bis zu 5.000 €). Außerdem geht dadurch die gesetzliche Vermutung der Ordnungsmäßigkeit der Bücher und Aufzeichnungen verloren. Bei vorsätzlicher Manipulation der Registrierkasse drohen sogar bis zu 25.000 € Strafe. Ebenfalls eine Finanzordnungswidrigkeit stellt der vorsätzliche Verstoß gegen die Belegerteilungspflicht dar. Wenn hingen der Kunde den Beleg nicht wie vorgeschrieben aus den Geschäftsräumlichkeiten des Unternehmers mitnimmt, bleibt dieser Verstoß gegen die Belegannahmepflicht sanktionslos.

Anspruch auf Maklerprovision auch bei "indirekter Vermittlung"

Dezember 2015

Immobilienmakler befinden sich in der oftmals undankbaren Situation, dass der Immobilienverkäufer trotz erfolgreicher Vermittlung den Anteil des Maklers an diesem Erfolg nicht zu würdigen vermag und umgekehrt der Käufer partout nicht einsieht, wieso er zusätzlich zu dem Kaufpreis der Immobilie noch die nicht unerhebliche Maklerprovision bezahlen soll.

Der OGH hatte sich unlängst (GZ 8 Ob 74/15p vom 29.10.2015) mit einem Fall auseinanderzusetzen, in dem ein Hausverkäufer zwar die Dienste eines Immobilienmaklers genutzt hatte, jedoch wenige Wochen nach der erfolglosen Inanspruchnahme der Maklerdienstleistung das Haus (ohne Makler) über eine Internetplattform erfolgreich verkaufen konnte.

Der OGH schloss sich den Entscheidungen der Vorinstanzen an und billigte den Anspruch des Immobilienmaklers auf die Verkaufsprovision. Der Ausgangspunkt für die Verdienstlichkeit und somit für den Provisionsanspruch ist üblicherweise bei einem Immobilienmakler dann erreicht, wenn dem Kaufinteressenten das zu verkaufende Objekt gezeigt oder dem Geschäftsherrn (= Verkäufer) der Name des Kaufinteressenten bekanntgegeben wird. Da im konkreten Fall der Makler den Besichtigungstermin organisiert hat, an dem die späteren Käufer das Objekt zum ersten Mal in Augenschein nehmen konnten, ist er jedenfalls für den erfolgreichen Verkauf der Immobilie mitverantwortlich.

Anders ausgedrückt kann die Maklerprovision (als Kostenfaktor für Verkäufer oder Käufer) nicht dadurch umgangen werden, dass während des aufrechten Vertragsverhältnisses mit dem Immobilienmakler das durch den Makler vermittelte niedrigere Kaufangebot (in einem ersten Schritt) vom Verkäufer ausgeschlagen wird.

Wenn dann wenige Wochen später der Verkäufer selbst eine Annonce über ein Internetportal schaltet und im Endeffekt diesem niedrigeren Kaufangebot dieses Interessenten doch zustimmt, waren immer noch die Vermittlungsaktivitäten des Immobilienmaklers für den Verkaufsabschluss mitursächlich. Es geht nämlich die Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss nicht schon deshalb verloren, weil zwischenzeitlich auch andere Ursachen für den erfolgreichen Vertragsabschluss gesetzt worden sind.