Richtwertmieten wurden um mehr als 8 % erhöht

Juli 2023

Die Richtwertmiete bestimmt jenen Betrag, der bei einem bestimmten Wohnungssegment maximal pro Quadratmeter verlangt werden darf. Betroffen sind Mietverträge für Altbauwohnungen unter 130 m², welche ab 1. März 1994 abgeschlossen wurden und die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Die Richtwertmieten müssen per Gesetz bei einer Inflation von über 3 % alle zwei Jahre automatisch entsprechend angepasst werden - mitunter aufgrund der mit der oftmals schwierigen Erhaltung der Altbauten zusammenhängenden steigenden Kosten. Planmäßig ist es im April 2023 zu einer Anpassung gem. Richtwertgesetz gekommen - die nächste planmäßige Anpassung soll wieder im Jahr 2025 erfolgen.

Bei laufenden Verträgen können die Mieten erhöht werden, wenn in den Verträgen eine Wertsicherungsklausel enthalten ist (eine Erhöhung ist daher frühestens mit 1.5.2023 möglich gewesen), ansonsten gilt dies nur für Neuvermietungen. Für vor 1994 abgeschlossene Verträge sind die sogenannten Kategoriemieten relevant. Verglichen mit der Vorperiode sind die Richtwertmieten nunmehr um 8,6 % gestiegen.

Die maßgebenden Werte pro Bundesland sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt (in € pro m² Nutzfläche und Monat).

Diese Richtwerte berücksichtigen keine Zu- bzw. Abschläge für Lage und Ausstattung, keine Steuern, Betriebskosten und laufende Inflationsanpassung.

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Richtwertmieten werden um ca. 6 % erhöht

Mai 2022

Die Richtwertmiete bestimmt jenen Betrag, der bei einem bestimmten Wohnungssegment maximal pro Quadratmeter verlangt werden darf. Betroffen sind Mietverträge für Altbauwohnungen unter 130 m², welche ab 1. März 1994 abgeschlossen wurden und die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Die Richtwertmieten müssen per Gesetz bei einer Inflation von über 3 % alle zwei Jahre automatisch entsprechend angepasst werden - mitunter aufgrund der mit der oftmals schwierigen Erhaltung der Altbauten zusammenhängenden steigenden Kosten. Dieser Zeitplan ist durch die Covid-19-Pandemie etwas verschoben worden, da die Erhöhung der Richtwertmieten im Jahr 2021 pandemiebedingt eingefroren wurde. Es ist damals jedoch explizit festgeschrieben worden, dass die Erhöhung im April 2022 nachgeholt werden soll. Ebenso soll es im April 2023 zu einer Anpassung gem. Richtwertgesetz kommen und danach wieder im Jahr 2025.

Bei laufenden Verträgen können die Mieten erhöht werden, wenn in den Verträgen eine Wertsicherungsklausel enthalten ist, ansonsten gilt dies nur für Neuvermietungen. Wenn alle Formerfordernisse erfüllt sind, können die Mieten bei Vorliegen einer Wertsicherungsklausel bereits ab Mai 2022 angehoben werden. Für vor 1994 abgeschlossene Verträge sind die sogenannten Kategoriemieten relevant.

Die maßgebenden Werte pro Bundesland sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt (in € pro m² Nutzfläche und Monat).

Diese Richtwerte berücksichtigen keine Zu- bzw. Abschläge für Lage und Ausstattung, keine Steuern, Betriebskosten und laufende Inflationsanpassung.

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Verzicht auf Verrechnung eines Mietzinses als steuerlich irrelevante Nutzungseinlage

September 2018

Entgeltliche Leistungsbeziehungen zwischen einem Gesellschafter und seiner Kapitalgesellschaft führen - sofern zu fremdüblichen Konditionen abgeschlossen - einerseits zu Einnahmen beim Gesellschafter und andererseits zu Betriebsausgaben bei der Gesellschaft. Beispiele sind u.a. die Erbringung von Arbeitsleistungen oder die Vermietung von im Besitz des Gesellschafters stehenden Immobilien an seine Gesellschaft. Demgegenüber ist nach ständiger Rechtsprechung die unentgeltliche Bereitstellung von Arbeitsleistung oder Besitz steuerlich irrelevant. Derartige Nutzungseinlagen stellen weder beim Gesellschafter eine fiktive Einnahme dar, noch kann die Gesellschaft einen Betriebsausgabenabzug geltend machen.

Ausgehend von diesen Grundkonstellationen gibt es in der Praxis aber immer wieder Vermischungen bzw. Zweifelsfälle. Beispielsweise wenn ein zunächst entgeltliches Mietverhältnis später in eine unentgeltliche Nutzung umgewandelt wird (im konkreten Fall aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten der GmbH). Das Finanzamt ging davon aus, dass der Verzicht auf die Mieteinnahmen eine Sacheinlage einer Forderung darstellt und daher beim Gesellschafter (weiterhin) entsprechende Vermietungseinkünfte anzusetzen sind. Die gleichzeitig bei der GmbH zu erfassenden Betriebsausgaben gingen aufgrund der Verlustsituation der Gesellschaft steuerlich "ins Leere". Demgegenüber argumentierte der Steuerpflichtige mit der Beendigung des Mietverhältnisses und mit dem Übergang in eine steuerlich irrelevante Nutzungseinlage. Dieser Ansicht folgte schließlich auch das BFG (GZ RV/7104583/2016 vom 28.3.2018). Dem Steuerpflichtigen kam in diesem Fall auch zugute, dass er die Beendigung des Mietverhältnisses gut dokumentiert hatte (schriftlicher Nachtrag zum Mietvertrag) und diese beim Finanzamt auch angezeigt hatte.

Erhöhte Mietvertragsgebühr wegen Umdeutung von Mietverträgen

August 2018

Mitte November 2017 ist die Mietvertragsgebühr (Bestandvertragsgebühr) auf die Überlassung von Wohnraum abgeschafft worden (siehe auch KI 12/17). Auf die Vermietung von Geschäftsräumen fällt weiterhin 1% von der Bemessungsgrundlage an, welche sich grundsätzlich danach bemisst, ob eine Überlassung auf unbestimmte Dauer vorliegt oder ob die Vermietung befristet ist. Bei unbestimmter Vertragsdauer gilt der dreifache Jahreswert (vor allem des Mietzinses) als Bemessungsgrundlage, während bei einer bestimmten Vertragsdauer eben jener vervielfachte Jahreswert - maximal das Achtzehnfache des Jahreswertes - heranzuziehen ist. Bei einer Kombination aus Vermietung über einen befristeten Zeitraum mit Übergang auf einen unbefristeten Zeitraum, sind die beiden Jahreswerte entsprechend zusammenzuzählen (maximal kann es daher zum 21fachen Jahreswert als Bemessungsgrundlage kommen).

Werden grundsätzlich als unbefristet abgeschlossene Mietverträge von Geschäftsräumen durch die Finanzverwaltung als solche interpretiert, die zuerst befristet sind und dann auf ein unbefristetes Vertragsverhältnis übergehen, so kann dies nicht nur zur Nachforderung von Mietvertragsgebühr führen, sondern generell auch zu Rechtsunsicherheit. Verstärkt wurde dieses Risiko durch eine VwGH-Entscheidung (GZ Ra 2018/16/0040 vom 26.4.2018). Bedeutender Aspekt dabei ist, dass ein an sich auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Bestandvertrag gebührenrechtlich als ein Vertrag auf bestimmte Dauer anzusehen ist, wenn das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden könne oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich genannte Fälle beschränkt ist. Im konkreten Fall war ein Vertrag über unbestimmte Dauer abgeschlossen worden, wobei die Mieterin einen Kündigungsverzicht von zehn Jahren abgegeben hatte. Die Kündigung durch die Vermieterin konnte nur aus den Gründen des § 1118 ABGB (grobes Fehlverhalten der Mieterin) sowie aufgrund von § 30 Abs. 2 MRG erfolgen. Abgesehen von dem Kündigungsgrund aus "Eigenbedarf" stehen die Kündigungsgründe nach dem MRG vorwiegend mit der Vermietung von Wohnraum im Zusammenhang - eine Kündigung von vermieteten Geschäftsräumen ist dementsprechend unwahrscheinlich.

Der VwGH folgte der Ansicht des Bundesfinanzgerichts und qualifizierte den auf unbefristete Dauer abgeschlossenen Mietvertrag aus gebührenrechtlicher Sicht in einen mit bestimmter Dauer von zehn Jahren und anschließend als Vertrag auf unbestimmte Dauer um. Da die Vermieterin im Endeffekt nur aufgrund von Eigenbedarf kündigen könne, sei die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des abgeschlossenen Mietverhältnisses durch die Vermieterin als äußerst gering anzunehmen. Bei der Beurteilung müssen nämlich einerseits der Umfang der Kündigungsrechte und andererseits die Wahrscheinlichkeit der Ausübung der Kündigungsrechte beachtet werden. De facto muss daher unter Berücksichtigung des Kündigungsverzichts der Mieterin von einer Befristung von zehn Jahren ausgegangen werden - danach geht das Vertragsverhältnis auf unbestimmte Zeit über. Um derart unliebsamen Konsequenzen einer Umdeutung von Mietverträgen vorzubeugen, ist besondere Vorsicht bei der Ausgestaltung der Verträge zur Überlassung von Geschäftsräumen geboten.

VwGH zur Verlagerung des Mittelpunkts der Lebensinteressen bei Auslandstätigkeit

Juni 2018

Für die Besteuerung von natürlichen Personen ist im internationalen Kontext regelmäßig der Wohnsitz maßgebend, da die meisten Staaten die Ansässigkeit und damit zusammenhängend die unbeschränkte Steuerpflicht an das Vorliegen eines Wohnsitzes bzw. an den gewöhnlichen Aufenthalt einer Person knüpfen. Wenn zwei Staaten aufgrund des jeweiligen Wohnsitzes das Welteinkommen besteuern wollen, droht Doppelbesteuerung. Als Lösung sehen die Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) vor, dass weitere Kriterien beurteilt werden müssen, anhand derer der Ansässigkeitsstaat eindeutig ermittelt werden kann. Eine mögliche Doppelbesteuerung wird dann vermieden, da nur der Ansässigkeitsstaat das Welteinkommen besteuern darf und dem anderen Staat als Quellenstaat nur ein eingeschränktes Besteuerungsrecht zukommt.

Nach dem Merkmal des Wohnsitzes ist das Kriterium des Mittelpunkts der Lebensinteressen für die Bestimmung des Ansässigkeitsstaats entscheidend. Vereinfacht gesprochen soll eine natürliche Person in dem Staat - Wohnsitz als erste Stufe vorausgesetzt - ansässig sein, zu dem sie die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen hat. Der VwGH hatte sich (GZ Ra 2016/15/0008 vom 17.10.2017) mit dem Fall auseinanderzusetzen, in dem ein in Österreich Angestellter sein Dienstverhältnis einvernehmlich gekündigt hatte, um dann bei dem Konzernunternehmen in den USA für 18 Monate zu arbeiten (als Angestellter der US-Gesellschaft). Er behielt seine Eigentumswohnung in Österreich während seiner Abwesenheit, vermietete sie jedoch nicht, da eine Vermietung über den Zeitraum der Abwesenheit nicht mit den Bestimmungen des MRG in Einklang zu bringen gewesen wäre (ein beschränkter Mietvertrag nach MRG muss auf mindestens drei Jahre abgeschlossen werden).

Das österreichische Finanzamt sah aufgrund der tatsächlichen Verfügungsmacht über die Wohnung die Ansässigkeit weiterhin in Österreich gegeben (mit der Folge der unbeschränkten Steuerpflicht in Österreich). Trotz gleichzeitigem Wohnsitz in den USA sei der Mittelpunkt der Lebensinteressen weiterhin in Österreich anzunehmen, welcher grundsätzlich über einen längeren Zeitraum hin betrachtet werden müsse. Regelmäßig ist bei kurzfristigen Auslandsaufenthalten (von weniger als zwei Jahren) von keiner Verlagerung des Mittelpunkts der Lebensinteressen auszugehen. Der VwGH teilte diese Ansicht und betonte, dass es für die Bestimmung des Mittelpunkts der Lebensinteressen auf das Gesamtbild der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse über einen (über 1 Jahr hinausgehenden) Zeitraum ankommt. Während die familiären Bindungen sowie Betätigungen gesellschaftlicher, religiöser und kultureller Art die persönlichen Verhältnisse bestimmen, geben die örtlich gebundenen Tätigkeiten und die Vermögensgegenstände in Form von Einnahmen Auskunft über die wirtschaftlichen Verhältnisse. Mit Verweis auf frühere Judikatur lässt eine zeitlich begrenzte Auslandstätigkeit den Mittelpunkt der Lebensinteressen selbst dann in Österreich bestehen, wenn die Familie an den Arbeitsort im Ausland mitzieht, die Wohnung im Inland aber beibehalten wird. Außerdem kommt den wirtschaftlichen Beziehungen in der Regel eine geringere Bedeutung als den persönlichen Beziehungen zu - diese waren im vorliegenden Fall hinsichtlich Mitgliedschaft in Vereinen und anderen sozialen Engagements in den USA nur sehr gering ausgeprägt gewesen.

Kurz-Info: Abschaffung der "Mietvertragsgebühr" und weitere Neuerungen

Dezember 2017

Keine Mietvertragsgebühr/Bestandvertragsgebühr auf die Überlassung von Wohnraum

Mit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt vom 10. November 2017 ist die Bestandvertragsgebühr auf die Überlassung von Wohnraum Geschichte! Die Abschaffung der sogenannten Mietvertragsgebühr für Wohnungen soll vor allem die Mieter, auf welche üblicherweise die Mietvertragsgebühr überwälzt wurde, entlasten. Bisher fiel eine Bestandvertragsgebühr/Mietvertragsgebühr i.H.v. 1% an, welche von der vertraglich vereinbarten Dauer und von der Höhe der Gegenleistung abhängig war. So war z.B. bei einer monatlichen Miete von 600 € und dreijähriger Mietdauer eine Mietvertragsgebühr gem. Gebührengesetz von 216 € zu entrichten. Zu beachten ist, dass die Bestandvertragsgebühr auf die Überlassung von Geschäftsräumen weiterhin besteht und somit einen Kostenfaktor darstellt. Ebenso kann die Bestandvertragsgebühr bei der Überlassung von gemischt genutzten Räumlichkeiten (teilweise geschäftlich und teilweise privat) noch eine Rolle spielen.

Pensionsanpassung für 2018

Um eine Pensionserhöhung über der Inflationsrate sicherzustellen, werden Pensionen (inklusive Ausgleichszulage) bis zu einer Höhe von 1.500 € um 2,2% angepasst. Bei Pensionen zwischen 1.500 € und 2.000 € gibt es einen monatlichen Pauschalbetrag von 33 €. Weitergehend bis zu (Ruhe)Bezügen von 3.355 € wird die Inflation (i.H.v. 1,6%) abgegolten. Danach sinkt die Erhöhung linear ab und bei einer Pension von über 4.980 € gibt es überhaupt keine Aufstockung mehr.

Änderungen bei der Notstandshilfe, indem die Anrechnung des Partnereinkommens gestrichen wird.

Die Mittel zur Arbeitsmarktförderung für Behinderte sollen verdoppelt werden.

Fremdüblichkeit eines Mietvertrags zwischen nahen Angehörigen

Februar 2016

Es ist der fehlende Interessensgegensatz (wie er typischerweise zwischen einander fremden Vertragsparteien anzunehmen ist), der dazu führt, dass von der Finanzverwaltung besonders strenge Anforderungen an die steuerliche Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen gestellt werden. Das Bundesfinanzgericht hatte sich unlängst (GZ RV/3100919/2010 vom 18.11.2015) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem ein Ehepaar ein Wohnhaus und eine Arztpraxis an seinen Sohn vermietete. Fraglich war dabei, ob diese Vermietung unter nahen Angehörigen ertragsteuerlich und umsatzsteuerlich anzuerkennen sei. Die mit der Versteuerung der Einnahmen verbundenen Vorteile liegen in der (ertragsteuerlichen) Geltendmachung der mit der Vermietungstätigkeit zusammen-hängenden Aufwendungen sowie in dem Vorsteuerabzug im Zusammenhang mit den Errichtungskosten der Gebäude.

Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen sind steuerlich dann anzuerkennen, wenn sie nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen, einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und auch zwischen Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären. In dem konkreten Fall wurden von dem Finanzamt mehrere Aspekte dargelegt, welche gegen eine fremdübliche Vermietung sprechen würden. Unter anderem wurde das Mietentgelt für das Wohnhaus nachträglich erhöht, es erfolgte eine verspätete Zahlung des Mietentgelts wie auch des Mieterhöhungsbetrags für die ersten Monate, die Vereinbarung bzgl. der Indexierung des Mietentgelts sei fremdunüblich, der Mieter habe die Instandhaltungsarbeiten vorzunehmen und es existierte kein schriftlicher Mietvertrag in den ersten Monaten.

Das BFG prüfte jeden Aspekt im Detail und war dabei vielfach gegenteiliger Ansicht. So führt etwa die fehlende Schriftlichkeit einer vertraglichen Vereinbarung per se nicht zur steuerlichen Negierung des Vertragsverhältnisses. Wichtig ist hingegen, dass bedeutende Vertragsbestandteile wie etwa Höhe des Bestandzinses oder der zeitliche Geltungsbereich des Vertrags mit ausreichender Deutlichkeit fixiert sind. Es sei somit durchaus fremdüblich, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses eine mündliche Vereinbarung bestand, welche wenige Monate später schriftlich beurkundet wurde.

Insgesamt konnte an der Fremdüblichkeit des Mietverhältnisses lediglich dahingehend gezweifelt werden, dass das Mietentgelt abweichend vom Vertrag erst am 19. jedes Monats (anstelle des Monatsersten) entrichtet wurde und dass der Erhöhungsbetrag in einem Jahr erst im April anstelle Anfang Jänner nachgezahlt wurde. Auf das wesentliche Gesamtbild abstellend kam das BFG jedoch zur für den Steuerpflichtigen erfreulichen Entscheidung, dass diese beiden Aspekte nicht zur Versagung der steuerlichen Anerkennung des Mietverhältnisses führen. Es handelt sich dabei nämlich um Unregelmäßigkeiten, welche auch bei Mietverhält-nissen zwischen fremden Dritten durchaus vorkommen.

Strenges Schriftformerfordernis bei befristeten Mietverträgen

August 2014

Bereits seit geraumer Zeit sieht das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) vor, dass befristete Mietverträge zumindest 3 Jahre umfassen müssen – früher war auch eine kürzere Befristung möglich gewesen. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte sich (GZ 1 Ob 237/13d vom 23. Jänner 2014) mit dem Schriftlichkeitserfordernis befristeter Mietverträge auseinanderzusetzen. Der zugrundeliegende Sachverhalt gestaltete sich derart, dass ein zwischen Vermieter und Mieter ursprünglich auf 3 Jahre befristeter Mietvertrag immer wieder verlängert wurde. Dabei wurde regelmäßig kurz vor Ablauf der Befristung von der Hausverwaltung beim Mieter nachgefragt, ob er den Vertrag verlängern möchte. Bejahte der Wohnungsmieter, so musste er einen vorbereiten schriftlichen Nachtrag bis zu einem vereinbarten Termin unterschrieben an die Hausverwaltung retournieren – in Folge würde er bei Zustimmung durch den Vermieter eine Ausfertigung des schriftlichen Nachtrags zugesendet bekommen. Tatsächlich wurde die Verlängerungsvereinbarung von einem Vertreter des Vermieters zu einem nicht feststellbaren Zeitpunkt unterfertigt, jedoch dem Mieter weder im Original noch in Kopie übergeben. Die Verlängerung des Mietvertrags wurde von beiden Vertragsparteien dergestalt gelebt, dass der Mieter den Mietgegenstand weiterhin nutzte und der Vermieter das Mietentgelt weiter vereinnahmte.

Letztmalige Befristung oder unbefristeter Mietvertrag?

Zu Unstimmigkeiten kam es im Jahr 2010, da der Mieter die Unterzeichnung des schriftlichen Nachtrags verweigerte und der Vermieter daher davon ausging, dass das Mietverhältnis bis 2013 befristet sei, da es zu einer einmaligen konkludenten Verlängerung des Mietverhältnisses gekommen ist. Der Mieter hingegen war der Ansicht, dass anstelle eines befristeten Mietverhältnisses überhaupt ein unbefristetes gegeben sei. Die Gerichte erster und zweiter Instanz folgten der Ansicht des Vermieters, da für die Befristung der Mietdauer eine schriftliche Vereinbarung vorausgesetzt wird, welche ja letztlich auch durch die Unterschriften beider Parteien erfüllt wurde. Sinn und Zweck des Schriftformgebotes bei befristeten Mietverträgen liegen grundsätzlich in der Warn- und Aufklärungsfunktion für den Mieter sowie in der Beweissicherungsfunktion für den Vermieter.

Im Gegensatz zu den Vorinstanzen stellt der OGH strenge Maßstäbe an das Schriftformerfordernis im Zusammenhang mit befristeten Mietverträgen - sowohl bei erstmaligem Vertragsabschluss als auch bei Verlängerungen. Die zwischen Vermieter und Mieter jahrelang geübte Praxis erfüllte hingegen die Anforderungen an das Schriftlichkeitsgebot nicht, da hierfür erforderlich ist, dass der Vermieter innerhalb der Annahmefrist dem Mieter eine schriftliche Annahmeerklärung zukommen lässt. Eine schriftliche Erklärung des Mieters (die Wohnung weiter mieten zu wollen), welche vom Vermieter formlos akzeptiert wird, reicht nicht aus. Für befristete Mietverträge gilt zwar, dass diese – wenn sie weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden – sich einmalig auf drei Jahre verlängern. Allerdings bedeutet dies im Umkehrschluss, dass vom Gesetz lediglich einmal eine mündliche oder konkludente Verlängerung des befristeten Mietvertrags vorgesehen ist und für jede weitere Befristung eine schriftliche Vereinbarung notwendig ist. Liegt keine gültige Befristung vor, weil etwa das Schriftformgebot nicht erfüllt ist, so wandelt sich der befristete Mietvertrag in einen unbefristeten Mietvertrag um - selbst dann wenn die Vertragsparteien ein befristetes Mietverhältnis abschließen wollten. Der OGH kam daher zur Entscheidung, dass bereits ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt, da die einmalige automatische Verlängerung der Befristung schon früher ausgeschöpft wurde. Da dem Mieter seitens des Vermieters auch keine schriftliche Annahmeerklärung zugegangen war, ist es nicht zu einer schriftlichen Vereinbarung des ins Auge gefassten befristeten Mietvertrags gekommen. Dies hat zur Folge, dass der an der Kündigung interessierte Vermieter den Mietvertrag nur, wie im MRG ausdrücklich normiert und beispielhaft angeführt, aus wichtigen Gründen kündigen kann.

Vorsicht in der Praxis

Damit es aus Vermietersicht nicht zu unliebsamen Überraschungen kommt und anstelle der gewünschten Verlängerung des befristeten Mietvertrags plötzlich ein (schwieriger kündbarer) unbefristeter Mietvertrag vorliegt, sollte auch dem Schriftformerfordernis entsprechende Aufmerksamkeit geschenkt werden und dem vom OGH vorgezeichneten Weg gefolgt werden. Demnach muss in Konstellationen, in welchen der Mietvertrag durch ein schriftliches Anbot des Mieters verlängert werden soll, sichergestellt sein, dass dieses Anbot auf Mietvertragsverlängerung vom Vermieter schriftlich angenommen und an den Mieter übersendet wird.

Geplante steuerliche Änderungen im neuen Regierungsprogramm

Januar 2014

Im Dezember hat die neue Bundesregierung ihr über 100 Seiten starkes Arbeitsprogramm für die Jahre 2013 bis 2018 veröffentlicht. Ausgewählte aus steuerlicher Perspektive interessante geplante Änderungen und Maßnahmen werden nachfolgend näher dargestellt.

Abschaffung Gesellschaftsteuer, Sanierungsbonus anstelle von Schwarzarbeit

• Mit dem Ziel, eine neue Gründerwelle auszulösen sollen verbesserte Fördervoraussetzungen im Neugründungs-Förderungsgesetz (NeuFÖG) geschaffen werden. Mitunter sollen bereits nach 5 anstelle von bisher 15 Jahren seit der letzten unternehmerischen Tätigkeit Förderungen in Anspruch genommen werden können.
• Zukünftig sollen interdisziplinäre Gesellschaften zwischen Gewerbetreibenden und freien Berufen möglich sein.
• Zur Eindämmung von Schwarzarbeit ist ein Sanierungsbonus in Form der steuerlichen Absetzbarkeit von Handwerkerkosten geplant. Davon sind Arbeitskosten umfasst mit einem Maximalbetrag von 6.000 €.
• Mit 1. Jänner 2014 soll der Unfallversicherungsbeitrag um 0,1 Prozentpunkte gesenkt werden.
• Abgabenbegünstigte Mitarbeitererfolgsbeteiligungen sind geplant bzw. unter Umständen auch begünstigte Prämien für Arbeitgeber, die keinen Gewinn ausweisen können.
• Die Stärkung des österreichischen Finanz- und Kapitalmarkts soll die bedarfsgerechte Finanzierung der österreichischen Unternehmen sicherstellen, wobei insbesondere kleinen Unternehmen der Zugang zum Kapitalmarkt erleichtert werden soll (z.B. durch die Börsefähigkeit von KMU-Finanzierungsgesellschaften).
• Mit 1.1.2016 soll als Maßnahme zur einfacheren Eigenkapitalfinanzierung die Gesellschaftsteuer abgeschafft werden! Zwecks Kompensation des dadurch entfallenden Steueraufkommens wird die steuerliche Absetzbarkeit von Zinsaufwendungen an Finanzierungsgesellschaften in Niedrigsteuerländern und Steueroasen komplett gestrichen.

Entbürokratisierung, Vereinfachung der Lohnverrechnung

• In keinem Regierungsprogramm darf das Ziel der Entbürokratisierung fehlen, wodurch Kosten und Zeitaufwand massiv reduziert werden sollen. Die geplanten Entlastungen werden jedoch voraussichtlich nur im Rahmen einer Steuerreform und Lohnnebenkostensenkung umsetzbar sein. Steuerrelevant sind hierbei z.B. die geplante Erhöhung der Wertgrenzen für die Mitteilungspflicht gem. § 109a EStG. Diese Melde- bzw. Mitteilungspflicht betrifft etwa Zahlungen an Aufsichtsratsmitglieder, Stiftungsvorstände, Vortragende, Lehrende und Unterrichtende usw.
• Die mittlerweile überaus komplexe Lohnverrechnung soll stark vereinfacht werden. Als Lösungsschritte sind dabei eine weitgehende Harmonisierung der Bemessungsgrundlagen im ASVG und im EStG vorgesehen wie auch eine Zusammenfassung von Beitragsgruppen im Sozialversicherungsrecht. Darüber hinaus soll die tägliche Geringfügigkeitsgrenze in der Sozialversicherung (für 2014: 30,35 €) abgeschafft werden und auch die unterschiedlichen Fristen im ASVG und in der BAO harmonisiert werden.
• Im Bereich Land- und Forstwirtschaft ist die Anhebung der Buchführungsgrenze von 400.000 € auf 550.000 € Umsatz geplant. Überdies sollen steuerlich begünstigte Risikoausgleichsmaßnahmen eingeführt werden.

Familie und leistbares Wohnen

• Im Bereich Familie und Kinder soll das pauschale Kinderbetreuungsgeld zu einem flexibel nutzbaren Kinderbetreuungsgeld-Konto (KBG-Konto) weiterentwickelt werden, wodurch Transparenz und Flexibilität erhöht werden können. Sofern budgetär machbar, ist ab Juli 2014 die Weiterentwicklung der Familienbeihilfe angedacht – insbesondere durch Bündelung der Förderung, höhere Transparenz und breitere Zugänglichkeit.
• Um die Schaffung von Wohnraum leistbarer zu machen soll die Mietvertragsgebühr (Bestandvertragsgebühr) entfallen, sofern es sich um den erstmaligen Mietvertragsabschluss zwecks Hauptwohnsitzbegründung für unter 35-Jährige handelt.

Vereinfachung und höhere Transparenz des Steuersystems

• Bei entsprechend budgetären Spielräumen ist angedacht, den Eingangssteuersatz unter gleichzeitiger Abflachung der Progression in Richtung 25% abzusenken.
• Die maximale Deckelung des Sachbezugs für Dienstautos wird von 600 € auf 720 € angehoben (unter Beibehaltung der Luxustangente von 40.000 €).
• Der investitionsbedingte Gewinnfreibetrag soll vorerst bis 2016 befristet auf Realinvestitionen, welche wachstums- und beschäftigungsfördernd wirken, eingeschränkt werden.
• Bei der Gruppenbesteuerung ist u.a. eine Einschränkung der Firmenwertabschreibung geplant. Außerdem soll die Abzugsfähigkeit bzw. Vortragsfähigkeit von Verlusten geändert werden.
• Die Verpflichtung zur Führung eines Wareneingangsbuches wird abgeschafft.
• Im Umsatzsteuergesetz soll die Wertgrenze für Kleinbetragsrechnungen von derzeit 150 € auf zumindest 400 € angehoben werden.
• Vereinfachungen bei der NoVA und Erarbeitung eines Entwurfs für eine Gebührenreform.

Kaufen, mieten oder leasen? Finanzierungsinstrumente im Überblick

Dezember 2013

Im Rahmen von Investitionsentscheidungen stehen Unternehmen verschiedene Finanzierungsinstrumente zur Verfügung. Leasing- und Mietkaufverträge gewinnen zunehmend an Bedeutung in der Unternehmenspraxis und verdrängen in manchen Bereichen wie bspw. der Automobilbranche sogar die klassische Darlehensfinanzierung über Kreditinstitute. Dennoch kennen viele Entscheidungsträger im finanzwirtschaftlichen Bereich nicht die genauen Unterschiede und Besonderheiten dieser alternativen Finanzierungsformen.

Das Begriffsverständnis des „Leasings“ ist eng mit dem der „Miete“ verknüpft und regelt die entgeltliche Gebrauchsüberlassung eines Investitionsobjektes auf Zeit. „Leasing“ (engl. „mieten“) stellt eine besondere Form der Miete dar. Der Vermieter wird dabei als Leasinggeber, der Mieter als Leasingnehmer und die Miete als Leasingrate bezeichnet. Im Gegensatz zu normalen Mietverträgen hat der Leasingnehmer in der Regel mehr Pflichten und damit verbundene Risiken wie z.B. das Risiko der technischen Überholung.

Die Vertragsarten Finanzierungs- und Operating-Leasing unterscheiden sich insbesondere durch Laufzeiten und Kündigungsfristen. Das Investitionsrisiko (Reparaturkosten etc.) liegt beim Finanzierungs-Leasing auf Grund der festgelegten Grundmietzeit beim Leasingnehmer. Beim Operating-Leasing ist der Leasingeber Träger des Investitionsrisikos, da - ähnlich wie beim Mietvertrag - eine kurzfristige Kündigungsmöglichkeit des Leasingvertrages besteht.

Beim Mietkauf werden bestimmte Merkmale von Kauf- und Leasingverträgen miteinander kombiniert.

Die Finanzierungsinstrumente Kauf, Miete, Leasing und Mietkauf werden nachfolgend hinsichtlich der Zurechnung des zivilrechtlichen und wirtschaftlichen Eigentums und der bilanziellen Behandlung näher definiert sowie hinsichtlich Finanzierungs- und Liquiditätseffekte analysiert.

Zivilrechtliches Eigentum

• Kauf: Beim Kauf (mittels Eigen- oder Fremdmitteln) steht der Eigentumserwerb im Vordergrund. Der Nutzer des Wirtschaftsgutes ist zugleich zivilrechtlicher Eigentümer.
• Miete: Bei der Miete steht die Nutzung des Investitionsobjektes an erster Stelle. Ein Eigentumserwerb ist nicht geplant und auch nicht möglich. Diese Form der Beschaffung ist ideal für kurzfristige Projekte oder zur Überbrückung von Arbeitsspitzen.
• Mietkauf: Ein besonderes Merkmal des Mietkaufs ist die Eigentumsübertragung am Investitionsobjekt, die mit der Zahlung der letzten Rate automatisch stattfindet.
• Leasing: Der Leasinggeber ist juristischer Eigentümer. Der Leasingnehmer wird in seinen Rechten eingeschränkt z.B. wird er im Rahmen von PKW-Leasingverträgen zum Abschluss einer Vollkaskoversicherung verpflichtet.

Wirtschaftliches Eigentum und bilanzielle Behandlung

Unternehmensrechtlich unterliegen Vermögensgegenstände des wirtschaftlichen Eigentümers der Aktivierungspflicht. Wirtschaftlicher Eigentümer ist, wer (unabhängig von dem juristischen Eigentum) vollständig und langfristig über den gegenständlichen Vermögensgegenstand und dessen Ertrag verfügen kann. Der wirtschaftliche Eigentümer trägt die Instandhaltungskosten und das Risiko des Untergangs wie z.B. Diebstahl.

• Kauf und Mietkauf: Kaufverträge sind grundsätzlich bilanzierungspflichtig, d.h. der Käufer muss den Vermögensgegenstand zwingend im Anlagevermögen aktivieren und über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abschreiben.
• Miete: Mietverhältnisse sind grundsätzlich nicht bilanzierungsfähig. Mietaufwendungen werden in der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) des Mieters abgebildet.
• Leasing: Das bilanzielle Schicksal eines Leasinggegenstandes ist abhängig von der Ausgestaltung des Leasingvertrages. Die Abgrenzungsfrage des wirtschaftlichen Eigentums ist vor allem beim Finanzierungs-Leasing von Bedeutung.

Beim Operating-Leasing fehlt dem Leasingnehmer das wirtschaftliche Eigentum am Vermögensgegenstand. Der Leasingnehmer verbucht lediglich die Leasingraten als Aufwand und somit als abzugsfähige Betriebsausgabe.

Finanzierungs- und Liquiditätseffekt

• Kauf: Der Nutzer des Wirtschaftsgutes finanziert dessen Anschaffungskosten. Ein Kauf beeinflusst die Liquidität eines Unternehmens am meisten, da die gesamte Rechnungssumme unmittelbar abfließt. Der Käufer hat den Vorteil, dass er gegenüber dem Verkäufer als Barzahler auftritt und über Rabatte oder Skontovereinbarungen verhandeln kann. Im Falle einer Eigenfinanzierung durch den Cashflow des Unternehmens sind kalkulatorische Eigenkapitalkosten zu berücksichtigen.
• Mietkauf: Die Laufzeitgestaltung ist variabel und somit ohne steuerliche Einschränkungen. Sie kann somit bis zu 100 % der betrieblichen Nutzungsdauer ausmachen. Die Umsatzsteuer auf den Kaufpreis ist zur Gänze bei Vertragsbeginn fällig und abzugsfähig. Diese Finanzierungsform ist ideal um z.B. gebrauchte Objekte zu finanzieren.
• Miete und Leasing: Nicht der Nutzer, sondern der Leasinggeber/Vermieter finanziert das Wirtschaftsgut und hat den Vorteil einer geringeren Kapitalbindung.

Der Leasinggeber lässt sich den Finanzierungsvorteil, den er dem Leasingnehmer verschafft, durch die den Anschaffungswert übersteigenden Leasingraten abgelten.

Bei der Miete und dem Operating-Leasing werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten in der Regel durch mehrmaliges Vermieten an unterschiedliche Mieter amortisiert. Beim Financial-Leasing dagegen findet eine Teil- oder Vollamortisation durch die Leasingraten während der vereinbarten Grundmietzeit statt. Bei Teilamortisationsverträgen ist die volle Deckung der Gesamtkosten des Leasingebers in der Regel durch eine Schlusszahlung des Leasingnehmers gewährleistet.

Um die monatlichen Leasingraten, die sich in einen erfolgsneutralen Tilgungsanteil und in einen erfolgswirksamen Zinsanteil zusammensetzen, zu verringern, wird vom Leasingnehmer bei Vertragsbeginn oftmals eine Anzahlung (zwischen 10% und 20% des Anschaffungspreises) geleistet.

Rabatte auf den Anschaffungspreis sind in der Regel möglich, wenn das Leasing auf Basis des verhandelten Kaufpreises z.B. über eine unabhängige Leasingbank abgewickelt wird.

Instandhaltung und Ersatzinvestitionen in Mietwohnungen - OGH-Entscheidung im Graubereich des Mietrechts

Juni 2013

Konflikte zwischen Mieter und Vermieter gewinnen besonders dann an Brisanz wenn essentielle Mieterbedürfnisse wie eine funktionierende Heizung oder Warmwasser dauerhaft gefährdet sind, weil die Heizung oder der Warmwasserboiler defekt sind. Es dreht sich dann regelmäßig um die Frage, wer für die zumeist kostspielige Ersatzinvestition aufkommen muss. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte sich vor nicht zu langer Zeit (GZ 1 Ob 183/12m vom 13.12.2012) mit Unstimmigkeiten in einer Mietwohnung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) bzw. des für Genossenschaftswohnungen vergleichbaren Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) auseinanderzusetzen. Konkret wurde der Warmwasserboiler altersbedingt defekt und dessen Austausch von den Mietern bezahlt (Kosten rund 1.000 €), da der Vermieter die Begleichung der Installateursrechnung verweigert hatte. Unter Hinweis auf die (vermeintliche) vertragliche Verpflichtung des Vermieters zum Austausch des defekten Geräts hatten die Mieter in Folge die monatlichen Mietzahlungen reduziert (Reduktion um 100 € pro Monat), woraufhin der Vermieter mit Nachforderung des fehlenden Mietzinsanteils die Aufkündigung des Mietverhältnisses anstrebte.

Der gegenständliche Mietvertrag enthält die Verpflichtung der Mieter, die Wohnung und alle Einrichtungsgegenstände, wozu auch Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlagen gehören, instand zu halten und zu warten. Die Instandhaltungspflicht des Mieters wird dem Wortlaut entsprechend nur dadurch eingeschränkt, dass der Vermieter für ernste Schäden des Hauses bzw. für die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung aufkommen muss. Zusätzlich zu dieser den gesetzlichen Bestimmungen der Erhaltungspflicht des Vermieters entsprechenden Klausel ist im Vertrag festgeschrieben, dass die gewöhnliche Abnutzung (der Wohnung) zu Lasten des Vermieters geht.

Vermieter trägt mangels genauer vertraglicher Vereinbarung nicht die Austauschkosten

Die Frage nach der Kostentragung im Zusammenhang mit dem Austausch eines defekten Boilers fällt dem OGH folgend in einen so genannten Graubereich, da es sich nicht um einen ernsthaften Schaden am Gebäude handelt, für dessen Beseitigung der Vermieter Sorge tragen muss. Aus Mieterperspektive stellt sich jedoch die Frage, ob die Wartungsverpflichtung auch den Ersatz beinhaltet, insbesondere wenn der Defekt des Geräts nicht vom Mieter verschuldet wurde, sondern auf zeitlicher Abnutzung beruht. Der OGH kam zu der Entscheidung, dass bei fehlender ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung die Kosten für den Austausch eines defekten Warmwasserboilers nicht vom Vermieter getragen werden müssen und dem Mieter – wenn er wie im konkreten Fall die Bezahlung übernommen hat – kein sofortiger Ersatzanspruch zusteht. Eine Vertragsklausel, wonach die gewöhnliche Abnützung der Wohnung und der Einrichtungsgegenstände zu Lasten des Vermieters gehe, ist für eine Kostentragung durch den Vermieter nicht konkret genug. Die in dem Mietvertrag auf den Mieter überwälzte Instandhaltungspflicht/Wartungspflicht umfasst also auch den Austausch des irreparabel gewordenen Warmwasserboilers.

Kein Mietzinsminderungsanspruch nach Behebung des Mangels

Die von den Mietern angekündigte und tatsächlich vorgenommene Minderung des Mietzinses um ca. 100 € pro Monat gleichsam als Kompensation der für den Boileraustausch aufgewendeten Kosten ist auch aus einem weiteren Grund unberechtigt. Ein allfälliger Mietzinsminderungsanspruch steht nämlich nur für die Dauer der Mangelhaftigkeit bzw. der eingeschränkten Brauchbarkeit des Bestandsobjekts zu. Selbst wenn das Problem durch den Mieter behoben wird, ist mangels Fortbestehen der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit der Wohnung keine Kürzung der Mietzahlungen für die Folgemonate möglich.

Der OGH bringt mit seiner Entscheidung Licht in einen Graubereich des Mietrechts. Nicht zuletzt aus Mietersicht zeigt sich, dass klare Regelungen im Mietvertrag empfehlenswert sind, um unangenehme weil zumeist kostspielige Ersatzinvestitionen im Zusammenhang mit essentieller Wohnungseinrichtung nicht aus eigener Tasche bestreiten zu müssen. Sollte dies trotzdem eintreten, so darf nicht vergessen werden, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses immerhin Rückforderungsansprüche für einen nützlichen Aufwand getätigt werden können. Aus Vermietersicht ist erfreulich, dass eine Selbstbehebung des Mangels durch den Mieter nicht automatisch – etwa in Form der Gegenrechnung von Austauschkosten mit dem zukünftigen Mietzins – zulasten des Vermieters ausschlagen kann.

Kein Vorsteuerabzug bei nicht marktkonformer Vermietung durch Privatstiftung

April 2013

Sofern eine Privatstiftung im Rahmen der Vermietung und Verpachtung einer Wohnung marktkonform agiert, sind üblicherweise die Vermietungseinnahmen der Umsatzsteuer zu unterwerfen, wofür im Gegenzug ein Vorsteuerabzug aus den Errichtungskosten sowie den laufenden Betriebskosten zusteht. Vermietet die Privatstiftung die Wohnung an den Stifter bzw. den Begünstigten, so ist es vom Gesamtbild abhängig, ob tatsächlich eine unternehmerische Tätigkeit vorliegt oder es sich um eine den Vorsteuerabzug ausschließende Vorteilszuwendung seitens der Privatstiftung handelt.

Der UFS hatte sich (GZ RV/1556-W/11 vom 29.12.2012) mit dem Fall auseinanderzusetzen, dass eine Privatstiftung eine großflächige Wohnung mit Garten und Garagenplatz in guter Wohnlage an den Stifter vermietete und aus den Anschaffungskosten sowie aus späteren Erhaltungskosten den Vorsteuerabzug geltend gemacht hatte. Die Wohnungsvermietung zwischen Privatstiftung und Stifter war durch mehrere Auffälligkeiten gekennzeichnet – z.B. wurde entgegen gängiger Praxis eine nicht wertgesicherte Miete vereinbart und auch der Erhalt einer Kaution in Höhe von 5.000 € quittiert, obwohl diese niemals von der Privatstiftung vereinnahmt wurde. Außerdem wurden Mietzahlungen teilweise sehr lange gestundet und auch die Betriebskosten für mehrere Jahre vorgestreckt. Begründet wurde dieses Vorgehen auch damit, dass die Wohnung aufgrund von Wasserschäden lange Zeit nicht vollständig benutzbar war und darauf geachtet wurde, das Verhältnis zum Mieter (Stifter) nicht zu belasten.

Entscheidend für den möglichen Vorsteuerabzug bei der Stiftung ist, ob eine unternehmerische Tätigkeit gegeben ist oder ob die Vermietung eine auf dem gesellschaftsrechtlichen Verhältnis basierende, gewollte Vorteilszuwendung an den Stifter darstellt. Wichtig ist dabei zu berücksichtigen, dass – wie im vorliegenden Fall – der Stifter maßgeblichen Einfluss auf die Stiftung hat, der auch dadurch zum Ausdruck kommt, dass die Wohnung auf ausdrücklichen Wunsch des Stifters angeschafft wurde. In einer solchen Konstellation muss für die Geltendmachung des Vorsteuerabzugs der Publizitätsgrundsatz (klar nach außen hin erkennbare Vereinbarungen) erfüllt sein wie auch die Vermietung an sich einem Marktvergleich standhalten können.

Ausgehend von dem Gesamtbild der Verhältnisse verneinte der UFS den Vorsteuerabzug im konkreten Fall, da schon bei Abschluss des Mietvertrags keine marktkonforme Vermietung der Wohnung anzunehmen war. Verstärkt wurde diese Einschätzung überdies bei Betrachtung der tatsächlichen Abwicklung des Mietverhältnisses (Stundung von Miete und Betriebskosten usw.). Würde die „nichtwirtschaftliche Vermietung“ an den Stifter dem Stiftungszweck – z.B. Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Stifters und seiner Familie - entsprechen, wäre es ebenso wenig zu einem Vorsteuerabzug gekommen. Ein Vorsteuerabzug ist nämlich dann nicht möglich, wenn eine Tätigkeit Erfüllung des Stiftungszwecks ist. Die „Einnahmen aus der Vermietung“ waren im vorliegenden Fall bei der Stiftung mangels unternehmerischen Handelns nicht umsatzsteuerbar. Für die Praxis ist mitzunehmen, dass für die steuerliche Anerkennung der Gestaltung der Geschäftsbeziehungen zwischen Stiftung und Stifter/Begünstigtem marktkonforme Konditionen zwingend erforderlich sind.

Steuerliche Maßnahmen zum Jahreswechsel - Für Unternehmer

November 2012

Antrag auf Gruppenbesteuerung stellen

Bei Kapitalgesellschaften kann durch Bildung einer Unternehmensgruppe die Möglichkeit geschaffen werden, Gewinne und Verluste (auch ausländische) der einbezogenen Gesellschaften auszugleichen. Dies bietet mitunter erhebliche positive Steuereffekte. Voraussetzung sind die geforderte finanzielle Verbindung (Kapitalbeteiligung von mehr als 50% und Mehrheit der Stimmrechte) seit Beginn des Wirtschaftsjahres sowie ein entsprechend beim Finanzamt eingebrachter Gruppenantrag. Bei allen Kapitalgesellschaften, die das Kalenderjahr als Wirtschaftsjahr haben (d.h. Bilanzstichtag 31.12.) ist der Gruppenantrag bis spätestens 31.12.12 einzubringen, damit er noch Wirkung für die Veranlagung 2012 entfaltet. Gleiches gilt für die Aufnahme in eine bestehende Unternehmensgruppe (etwa weil eine neue Beteiligung am 1.1.12 erworben wurde). Aufbauend auf einer EuGH-Entscheidung können nunmehr auch die Ergebnisse inländischer Enkelgesellschaften (Zwischengesellschaft im Gemeinschaftsgebiet) dem Gruppenträger zugerechnet werden (siehe KI 06/12). Bei ausländischen Gruppenmitgliedern sind ab der Veranlagung 2012 erstmalig die neu eingeführten Verlustverrechnungsgrenzen zu beachten.

Forschungsförderung - Forschungsprämie

Die Forschungsprämie ist als Steuergutschrift konzipiert und wirkt daher sowohl in Gewinn- als auch in Verlustjahren. Überdies sind die Forschungsaufwendungen unabhängig von der Inanspruchnahme der Forschungsprämie steuerlich abzugsfähig. Die für die Prämie relevanten Forschungsaufwendungen können Personal- und Materialaufwendungen für Forschungs- und Entwicklungstätigkeiten, Gemeinkosten, Finanzierungsaufwendungen und unmittelbar der Forschung und Entwicklung dienende Investitionen (einschließlich der Anschaffung von Grundstücken) umfassen. Die Forschungsprämie ist für die Eigenforschung (diese muss im Inland erfolgen) betraglich nicht gedeckelt. Im Gegensatz dazu ist die Bemessungsgrundlage für Auftragsforschung – Voraussetzung ist wiederum, dass es sich um einen inländischen Auftragnehmer handelt - beim Auftraggeber auf 1.000.000 € begrenzt (Erhöhung von zuvor 100.000 €). Durch Entrichtung eines Verwaltungskostenbeitrags von 1.000 € und mit einem Projektgutachten der Forschungsförderungsgesellschaft m.b.H. können auf Antrag die Voraussetzungen für die Geltendmachung von Forschungsprämien für beabsichtigte Forschungen und experimentelle Entwicklungen bescheidmäßig bestätigt werden (Advance Ruling).

Gewinnfreibetrag

Der Gewinnfreibetrag steht allen natürlichen Personen unabhängig von der Gewinnermittlungsart zu und beträgt bis zu 13% des Gewinns (maximal 100.000 € pro Jahr). Bis zu einem Gewinn von 30.000 € steht jedem Steuerpflichtigen ohne Nachweis ein Grundfreibetrag von 13% (somit 3.900 €) zu; für die Geltendmachung eines höheren Freibetrags sind entsprechende Investitionen erforderlich. Begünstigte Investitionen umfassen grundsätzlich abnutzbare körperliche Anlagen bzw. bestimmte Wertpapiere (insbesondere Anleihen und Anleihenfonds) und erfordern eine Nutzungsdauer bzw. Behaltefrist von 4 Jahren. Bei Inanspruchnahme einer Betriebsausgabenpauschalierung steht nur der Grundfreibetrag zu. Der Gewinnfreibetrag vermindert auch die GSVG-Bemessungsgrundlage und somit neben der Steuerbelastung auch die Sozialversicherungsbelastung. Da ab 2013 bei Besserverdienenden (für Gewinne über 175.000 €) der Gewinnfreibetrag deutlich reduziert wird, kann es sinnvoll sein, für das Jahr 2013 geplante Investitionen noch vorzuziehen.

Vorgezogene Investitionen (Halbjahresabschreibung) bzw. Zeitpunkt der Vorauszahlung/Vereinnahmung bei E-A-Rechnern

Für Investitionen, die nach dem 30.6.12 getätigt werden, kann unabhängig vom Anschaffungszeitpunkt in der zweiten Jahreshälfte die halbe Jahres-AfA abgesetzt werden. Das Vorziehen von Investitionen spätestens in den Dezember 2012 kann daher Steuervorteile bringen. Geringwertige Wirtschaftsgüter (max. 400 €) können sofort zur Gänze abgesetzt werden.

E-A-Rechner können grundsätzlich durch die Ausnutzung des Zufluss-, Abflussprinzips eine temporäre Verlagerung der Steuerpflicht erzielen. Für in § 19 Abs. 3 EStG angeführte Ausgaben (z.B. Beratungs-, Miet-, Vertriebs-, Verwaltungs-, Zinskosten etc.) ist allerdings lediglich eine einjährige Vorauszahlung steuerlich abzugsfähig! Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen oder Ausgaben, die zum Jahresende fällig werden, sind jenem Kalenderjahr zuzurechnen, zu dem sie wirtschaftlich gehören, wenn sie innerhalb von 15 Tagen vor oder nach dem 31.12. bewirkt werden. So genannte „stehen gelassene Forderungen“, welche nur auf Wunsch des Gläubigers später gezahlt werden, gelten allerdings als bereits (im alten Jahr) zugeflossen.

GSVG-Befreiung

Kleinstunternehmer (Jahresumsatz unter 30.000 €, Einkünfte unter 4.515,12 €) können eine GSVG-Befreiung für 2012 bis 31.12.12 beantragen. Berechtigt sind Jungunternehmer (max. 12 Monate GSVG-Pflicht in den letzten 5 Jahren), Personen ab 60 Jahre (Regelpensionsalter) bzw. Personen über 57 Jahre, wenn die genannten Grenzen in den letzten 5 Jahren nicht überschritten wurden.

Aufbewahrungspflichten

Mit 31.12.12 endet grundsätzlich die 7-jährige Aufbewahrungspflicht für Geschäftsunterlagen des Jahres 2005. Weiterhin aufzubewahren sind Unterlagen, welche für ein anhängiges Abgaben- oder sonstiges behördliches/gerichtliches Verfahren von Bedeutung sind. Unterlagen für Grundstücke bei Vorsteuerrückverrechnung sind 12 Jahre lang aufzubewahren. Dienen Grundstücke nicht ausschließlich unternehmerischen Zwecken und wurde beim nichtunternehmerischen Teil ein Vorsteuerabzug in Anspruch genommen, verlängert sich – wenn das Grundstück nach dem 31.3.12 erstmals als Anlagevermögen genutzt wird bzw. bei Vermietung zu Wohnzwecken zusätzlich der Mietvertrag nach dem 31.3.12 abgeschlossen wurde - die Aufbewahrungspflicht auf 22 Jahre. Keinesfalls sollen Unterlagen vernichtet werden, die zur Beweisführung z.B. bei Produkthaftung, Eigentums-, Bestands- und Arbeitsvertragsrecht dienen.

Abzugsfähigkeit von Spenden

Spenden aus dem Betriebsvermögen an bestimmte Forschungseinrichtungen und der Erwachsenenbildung dienende Lehreinrichtungen sowie an Universitäten etc. können bis zu einem Maximalbetrag von 10% des Gewinns des vorangegangenen Wirtschaftsjahres (ab 2013 wird sich die 10%-Grenze vermutlich auf den Gewinn des laufenden Jahres beziehen) Betriebsausgabe sein. Zusätzlich und betragsmäßig unbegrenzt können auch Geld- und Sachspenden, die mit der Hilfestellung bei Katastrophenfällen zusammenhängen, geltend gemacht werden, sofern sie der Werbung dienen. Auch Spenden für mildtätige Zwecke sind als Betriebsausgabe steuerlich absetzbar. Wesentlich ist, dass die Spenden empfangende Organisation bzw. der Spendensammelverein in der BMF-Liste aufscheint und dass die Spende im Jahr 2012 geleistet wurde und nachgewiesen werden kann. Eine doppelte Berücksichtigung einer bestimmten Spende als Betriebsausgabe und als Sonderausgabe (siehe dazu die Ausführungen im Bereich „Für alle Steuerpflichtigen“) ist nicht möglich. Zu beachten ist auch, dass betriebliche und private Spenden zusammen das Maximum von 10% des Gesamtbetrags der Vorjahreseinkünfte nicht überschreiten dürfen.

FAQ zu umsatzsteuerlichen Änderungen durch das Stabilitätsgesetz 2012 - das BMF antwortet

September 2012

Ab 1.9.2012 kommt es zu Einschränkungen bei der Option zur steuerpflichtigen (und damit auch zum Vorsteuerabzug berechtigenden) Vermietung für andere Zwecke außer Wohnzwecke. Das bedeutet, dass ein Vorsteuerabzug bei Neuvermietungen (Beginn der Gebäudeerrichtung nach dem 1.9.2012) nur dann möglich ist, wenn der Mieter selbst voll zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Bei Mietern, die unecht steuerfreie Umsätze tätigen (Banken, Versicherungen, Ärzte usw.) ist ein Vorsteuerabzug beim Vermieter daher ausgeschlossen.

Eine aktuelle Information des BMF beantwortet in diesem Zusammenhang häufig gestellte Fragen.

Beginn der Errichtung: Falls die Errichtung des Gebäudes vor dem 1.9.2012 begonnen wurde, kommt die Neuregelung nicht zur Anwendung. Es liegt ein sogenannter „Altfall“ vor, für den noch die bisher gültige Rechtslage (uneingeschränkte Option des Vermieters zur steuerpflichtigen Vermietung) weiter angewendet werden kann. Als Beginn der Errichtung ist jener Zeitpunkt zu verstehen, in dem bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wurde (Bauausschreibung oder Auftragserteilung sind nicht ausreichend). Der Aushub einer Baugrube kann nur dann als Beginn der Errichtung gesehen werden, wenn einerseits eine Baubewilligung vorliegt und andererseits der Abschluss der Bauarbeiten in üblicher Bauzeit erfolgt. Dies gilt auch für eine Gliederung in mehrere Bauabschnitte. Auch hier ist eine unübliche lange Bauausführung schädlich. Es empfiehlt sich daher, den Beginn der Bauarbeiten in geeigneter Form zu dokumentieren.

Sanierungsmaßnahmen (Erhaltungsaufwand): Sanierungsmaßnahmen, die nach dem 31.8.2012 gesetzt werden, führen zu keiner Änderung bestehender Mietverhältnisse und zu keiner Neuerrichtung. Liegt jedoch ein Herstellungsvorgang vor, so ist hinsichtlich dieser Aufwendungen von einer Neuerrichtung auszugehen. Die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand richtet sich nach ertragsteuerlichen Grundsätzen. Bei Zusammenfallen von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich eine Trennung vorzunehmen; sofern eine Trennung nicht möglich ist, liegt zur Gänze Herstellungsaufwand vor.

Vermietung von Gebäudeteilen an mehrere Mieter mit unterschiedlicher Vorsteuerabzugsberechtigung: Sind in einem Gebäude mehrere Mieter untergebracht, hat der Vermieter für jeden Mieter getrennt zu beurteilen, ob dieser den Mietgegenstand nahezu ausschließlich (tolerierte Bagatellgrenze von 5% für nicht umsatzsteuerpflichtige Zwecke) für steuerpflichtige Umsätze nutzt. Maßgeblich für die Optionsmöglichkeit ist dabei der einzelne, baulich abgeschlossene und selbständige Grundstücksteil. Wird daher das Erdgeschoß eines Gebäudes an einen Arzt und das Obergeschoß an einen Rechtsanwalt vermietet, so kann hinsichtlich der Vermietung an den Arzt nicht zur Steuerpflicht optiert werden (unecht befreite Umsätze aus ärztlicher Tätigkeit). Hinsichtlich der an den Rechtsanwalt vermieteten Teile sind eine Option zur Steuerpflicht und die damit verbundene Vorsteuerabzugsberechtigung jedoch möglich.

Nachweis der Optionsausübung (Verzicht auf die Steuerbefreiung): Die Voraussetzungen für eine steuerpflichtige Vermietung sind vom Vermieter nachzuweisen. Mangels näherer gesetzlicher Vorgaben ist der Nachweis an keine besondere Form gebunden. Er kann sich aus einer Bestätigung des Mieters, aus Bestimmungen des Mietvertrags oder anderen Unterlagen ergeben. Da der Vermieter nicht zur Steuerpflicht optieren darf, wenn der Mieter den Mietgegenstand nicht nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze verwendet, kann es zur Absicherung sinnvoll sein, den Mieter vertraglich zu verpflichten, jede Verwendungsänderung dem Vermieter unverzüglich bekannt zu geben.

UFS zur Absetzbarkeit der Kosten für ein extra angemietetes Arbeitszimmer bei einer Angestellten

Mai 2012

In der KI 09/11 haben wir über eine Entscheidung des UFS zu einer extra als Arbeitszimmer angeschafften Wohnung einer Assistenzprofessorin mit nichtselbständigen und selbständigen Einkünften berichtet. Damals hat der UFS (GZ RV/0438-G/08 vom 20.7.2011) die Kosten (Abschreibung) als Betriebsausgaben bei der Ermittlung der selbständigen Einkünfte anerkannt.

Eine aktuelle UFS-Entscheidung (GZ RV/0493-W/12 vom 6.3.2012) befasst sich nun mit der Absetzbarkeit der Kosten für ein extra angemietetes Arbeitszimmer bei einer ausschließlich im Angestelltenverhältnis tätigen Mitarbeiterin für Verkauf und Kundenbetreuung. Um Familie und Beruf besser vereinbaren zu können sowie um Fahrtzeiten zu sparen, hat die Mitarbeiterin die neben ihrer Privatwohnung liegende Wohnung (rd. 25m2 bestehend aus einem Zimmer plus WC) angemietet und als Home-Office genutzt. Die Kosten für die Anmietung werden vom Arbeitgeber nicht ersetzt. Da das Arbeitszimmer außerhalb des Wohnungsverbands liegt und die Nutzung glaubhaft ausschließlich beruflichen Zwecken dient, hat der UFS die Absetzbarkeit der Mietkosten anerkannt. Aufgrund der tatsächlichen Nutzung als Arbeitsplatz und Kostentragung ist es auch unerheblich, dass im Mietvertrag auch der Ehemann als Mieter angegeben ist und der Mietgegenstand laut Mietvertrag nur zu „Wohnzwecken“ verwendet werden darf. Soweit es sich daher um kein im Wohnungsverband gelegenes Arbeitszimmer handelt und damit eine private Mitveranlassung bzw. ein Zusammenhang der Ausgaben mit der privaten Lebensführung ausscheidet, steht dem Abzug der Miete auch der Umstand nicht entgegen, dass der Angestellten bei ihrem Arbeitgeber ebenfalls ein Büroarbeitsplatz zur Verfügung steht. In diesem Punkt ist die aktuelle Entscheidung des UFS sogar noch weitergehend als im eingangs angesprochenen Sachverhalt aus der KI 09/11.