Grundstücksvermietung durch Gemeinde - zivilrechtliche Kriterien sind maßgebend

April 2024

Der VwGH hatte sich (GZ Ra 2021/13/0082 vom 20.9.2023) mit dem Sachverhalt zu beschäftigten, in dem eine Gemeinde ein Grundstück - konkret eine Sport- und Freizeitanlage - an einen Sportverein vermietete. Dabei sei zur Umsatzsteuerpflicht optiert worden und zugleich auf die unechte Steuerbefreiung für Kleinunternehmer verzichtet worden - dies ist eine häufige Vorgehensweise, um den Vorsteuerabzug bei der Errichtung und Vermietung von Gebäuden durch Gemeinden zu ermöglichen. Im Grunde ging es um die Frage, ob die Entgeltlichkeitsvoraussetzungen des Vermietungsbegriffs i.S.d. § 2 Abs. 3 letzter Teilstrich UStG erfüllt sind oder nicht. Dabei ist zu beachten, dass der ständigen Rechtsprechung des VwGH folgend sich der Inhalt des Begriffs "Vermietung und Verpachtung" in § 2 Abs. 3 UStG vom übrigen Vermietungsbegriff im UStG unterscheidet, da er enger auszulegen ist. Maßgeblich sind demnach für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken durch öffentlich-rechtliche Körperschaften die zivilrechtlichen Kriterien, die für das Vorliegen eines zivilrechtlichen Bestandsvertrags erfüllt sein müssen.

Für das Vorliegen eines zivilrechtlichen Bestandsvertrags reicht es dem VwGH entsprechend nicht aus, wenn die Überlassung gegen einen bloßen Anerkennungszinssatz erfolgt oder gegen Ersatz der Betriebskosten. Wenn also zivilrechtlich die Mindestmiete nicht erreicht werden kann, ist nicht von einem entgeltlichen Mietverhältnis auszugehen - folglich ist die Gebrauchsüberlassung dem Hoheitsbetrieb der Gemeinde als Körperschaft öffentlichen Rechts zuzuordnen. Entscheidend ist somit, ob der Nutzungsüberlassung des Grundstücks ein entgeltlicher Bestandsvertrag oder ein unentgeltlicher Leihvertrag zugrunde liegt.

Für die Ermittlung einer solchen zivilrechtlichen Mindestmiete verweist der VwGH auf frühere OGH-Rechtsprechung, der zufolge ein Vergleich mit einem gleichartigen ortsüblichen Mietzins im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorgesehen ist. So kann von einem entgeltlichen Bestandsvertrag ausgegangen werden, wenn das bedungene Entgelt mindestens 10 % des ortsüblichen Mietzinses ausmacht. Auf die in den Umsatzsteuerrichtlinien (Rz 265) vorgesehenen Ermittlungsmethode für die Ermittlung des notwendigen Mindestmietzinses kann im vorliegenden Fall nicht zurückgegriffen werden. Dabei wäre vorgesehen, die laufenden oder zeitlich anteiligen Betriebskosten, eine jährlich anteilige AfA-Komponente i.H.v. mindestens 1,5 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten inklusive Grund- und Bodens einschließlich aktivierungspflichtiger Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen anzusetzen.

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Erhaltungsaufwand nach Mieterauszug ist steuerlich nicht absetzbar

März 2024

Das BFG hatte sich (GZ RV/7104281/2018 vom 27.11.2023) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem eine Wohnung über rund 20 Jahre für Wohnzwecke vermietet wurde und entsprechend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt wurden. Nach Auszug des letzten Mieters (Ende August 2015) - die Wohnung war aufgrund der langen Dauer der Vermietung sanierungsbedürftig - wurden gegen Ende des Jahres in der Wohnung einige Sanierungsarbeiten durchgeführt (Austausch der Badezimmerausstattung, Erneuerung der Sanitär- und Elektroinstallationen, Ausmalen wie auch Sanierung der Fliesen). Der Wohnungseigentümer wollte die damit angefallenen Kosten von rund 50.000 € als Erhaltungsaufwand und somit als Werbungskosten steuerlich absetzen und auch den Vorsteuerabzug geltend machen. Bedeutsam im vorliegenden Fall war, dass der Wohnungseigentümer nach der Sanierung die Wohnung an seinen Sohn im Schenkungswege weitergab und dieser die Wohnung in Folge für private Wohnzwecke nutzte. Die Eigentumsübertragung an den Sohn in Form der Schenkung spontan und kurz vor Jahresende 2015 sei dadurch motiviert gewesen, steuerlich günstiger dazustehen, als dies nach Änderung der Gesetzeslage im Bereich der Grunderwerbsteuer möglich gewesen wäre.

Das BFG setzte sich im Rahmen der Entscheidungsfindung ausführlich mit der zeitlichen Abfolge der Vermietungstätigkeit inklusive Beendigung, der Renovierung der Wohnung und der Schenkung der Wohnung auseinander. So wurde das Mietverhältnis durch den Mieter mit 31. August 2015 gekündigt - die Sanierungsarbeiten erfolgten schwerpunktmäßig im November und Dezember 2015. Mit Schenkungsvertrag vom 17.12.2015 wurde die Wohnung an den Sohn übergeben, wobei der Vater sich kein Fruchtgenussrecht hatte einräumen lassen. Im Mai 2016 schließlich zog der Sohn in die neu renovierte Wohnung ein und meldete mit 29. Dezember 2016 seinen Hauptwohnsitz in dieser Wohnung.

Der ehemalige Wohnungseigentümer argumentierte für die Geltendmachung als Werbungskosten (bzw. der Vorsteuer) damit, dass die getätigten Werbungskosten kausal mit den vereinnahmten (ehemaligen) Mieteinkünften zusammenhängen. Darüber hinaus war er im Zeitpunkt der Entscheidung zur Sanierung davon ausgegangen, dass die Vermietungstätigkeit fortgeführt werden würde. Das Finanzamt war hingegen der Ansicht, dass die im Zuge der Renovierung angefallenen Kosten ausschließlich mit der Schenkung der Wohnung an den Sohn zusammenhingen und somit die Renovierung aus privaten Gründen erfolgte. Die privaten Gründe führen dazu, dass die Kosten zur Gänze nicht Einkünfte mindernd absetzbar sind und auch kein Vorsteuerabzug geltend gemacht werden kann. Überdies seien vom ehemaligen Wohnungseigentümer keine ernsthaften Absichten hinsichtlich einer späteren Vermietung ersichtlich gewesen.

Das BFG betonte - auch mit Hinweis auf VwGH-Judikatur - dass bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Werbungskostenbegriff weit zu fassen ist und Aufwendungen auch dann Werbungskosten sein können, wenn ihnen gerade keine Einnahmen gegenüberstehen. Wichtige Voraussetzung dafür ist allerdings, dass ernsthafte Absichten zur späteren Erzielung positiver Einkünfte als klar erwiesen angesehen werden können. Der Entschluss des Steuerpflichtigen muss klar und eindeutig nach außen hin in Erscheinung treten - eine bloß behauptete, nicht nach außen getretene Vermietungsabsicht reicht hingegen nicht aus. Wird während der Unterbrechung einer Einnahmenerzielung der Entschluss gefasst, das Wohnobjekt nicht weiter zur Einnahmenerzielung zu verwenden, sondern z.B. zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses zu nutzen, so sind ab diesem Zeitpunkt die Aufwendungen für das Objekt keine Werbungskosten mehr. Aufwendungen, welche die Zeit nach der Einstellung der Vermietungstätigkeit betreffen, können auch keine nachträglichen Werbungskosten darstellen.

Im Endeffekt verneinte das BFG den Werbungskostenabzug für die Renovierungsarbeiten, da die behauptete Vermietungsabsicht nicht ausreicht, wenn sie nicht entsprechend nach außen gerichtet ist - es fehlte nach Beendigung des letzten Mietverhältnisses an dem eindeutig erkennbaren und nach außen tretenden Entschluss zur Fortführung der Vermietung der Wohnung. So ist nicht nachvollziehbar, wieso weder nach Kündigung durch den Mieter noch während der Sanierung des Mietobjekts ein Immobilienmakler beauftragt wurde, um für die renovierte Wohnung einen (weiteren) Mieter zu finden. Ebenso wenig wurden Inserate in Print- oder Onlinemedien geschaltet. Überdies bezweifelte das BFG den spontanen Entschluss zur Schenkung an den Sohn aufgrund grunderwerbsteuerlicher Überlegungen. Da der Schenkungsvertrag mit 17. Dezember 2015 datiert ist, mussten jedenfalls schon davor entsprechende Überlegungen angestellt worden sein, gerade da es zum Jahreswechsel 2015 hin einen großen Andrang bzgl. Liegenschaftsübertragungen gegeben hat und es bei einer spontanen Aktion nicht zweifelsfrei hätte gewährleistet werden können, dass die Liegenschaftsübereignung durch Notare bzw. Rechtsanwälte noch rechtzeitig vor Jahresende erfolgt. Schließlich wurde auch noch der Vorsteuerabzug versagt, da nach Beendigung des letzten Mietverhältnisses keine unternehmerische Tätigkeit mehr vorlag und die geltend gemachten Aufwendungen somit nicht für das Unternehmen ausgeführt worden sind.

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BMF-Info zur Unterstützung von Flüchtlingen aus der Ukraine

Juli 2022

Seit Beginn des Krieges in der Ukraine zeigt sich die österreichische Bevölkerung sehr hilfsbereit und unterstützt die Menschen in der Ukraine wie auch die nach Österreich Geflüchteten durch vielfältige Maßnahmen. Das BMF hat unlängst (BMF-Info GZ 2022-0.335.782 vom 6.5.2022) eine Information veröffentlicht, die zu steuerlichen Konsequenzen diverser Hilfsmaßnahmen überblicksmäßig Auskunft gibt. Zur ebenso enthaltenen Abzugsfähigkeit von Spenden durch Unternehmen wie auch Privatpersonen siehe unseren Beitrag in der KI 04/22.

Sachspenden durch Unternehmen aus umsatzsteuerlicher Sicht

Unentgeltliche Zuwendungen an Flüchtlinge sind Lieferungen gegen Entgelt gleichgestellt. Die Bemessungsgrundlage/der Umsatz entspricht grundsätzlich dem Wiederbeschaffungspreis im Zeitpunkt der Entnahme. Werden beispielsweise nicht mehr verkehrsfähige Waren unentgeltlich abgegeben, beträgt die Umsatzsteuerbemessungsgrundlage für diese Sachspende Null.

Umsatzsteuerliche Behandlung von Hilfsgüterlieferungen

Der BMF-Info folgend sind entgeltliche und unentgeltliche Hilfsgüterlieferungen (Entnahmeeigenverbrauch) von Unternehmen im Rahmen von nationalen oder internationalen Hilfsprogrammen in Notstandsfällen als nicht steuerbare Umsätze zu behandeln. Die dafür notwendigen Voraussetzungen sind in einer Verordnung geregelt - beispielsweise muss ein Nachweis der widmungsgemäßen Verbringung in den begünstigten Staat (im konkreten Fall in die Ukraine) erbracht werden. Werden die Hilfsgüter im Rahmen in- oder ausländischer Hilfsprogramme wie z.B. Nachbar in Not, Rotes Kreuz usw. überlassen, ist davon auszugehen, dass eine widmungsgemäße Verbringung in die Ukraine vorliegt.

Überlassung einer Unterkunft an Flüchtlinge aus ertragsteuerlicher Sicht

Wird eine Wohnung, ein Haus oder Zimmer entgeltlich durch private Unterkunftgeber an Flüchtlinge überlassen, so liegen grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor (dies gilt auch, wenn eine Unterkunft nicht direkt an Flüchtlinge, sondern an eine Hilfsorganisation überlassen wird). Einnahmenseitig sind die direkten Mietzahlungen eines Flüchtlings sowie sämtliche Entgelte von dritter Seite (insbesondere Kostenersätze durch ein Bundesland) zu berücksichtigen. Als Werbungskosten gelten typischerweise die Abschreibung und die Betriebskosten. Den allgemeinen steuerlichen Grundsätzen folgend, ist ein Überschuss als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach dem Einkommensteuertarif zu versteuern. Ergibt sich ein Verlust - etwa, weil auf ein marktkonformes Mietentgelt verzichtet wird - so ist dieser nur dann steuerlich relevant, wenn keine Liebhaberei vorliegt. Keine steuerlich relevante Einkunftsquelle liegt dann vor, wenn die Unterkunft bisher nicht vermietet wurde und nunmehr Flüchtlingen unentgeltlich zur Verfügung gestellt wird.

Etwas komplizierter wird die Situation, wenn schon bisher Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt wurden. Ist ein Mietverhältnis unabhängig von der Krisensituation bereits beendet worden und wird die Unterkunft nunmehr Flüchtlingen befristet unentgeltlich zur Verfügung gestellt, wird keine Änderung der Bewirtschaftungsart (keine Änderung des Prognosezeitraums) und auch keine Liebhaberei vorliegen, sofern die Vermietung an Flüchtlinge eine Überbrückung eines ansonsten vorliegenden Leerstandes darstellt und die Unterkunft höchstens zwölf Monate überlassen wird. Selbst im Falle eines Verlusts liegen in solchen Konstellationen weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.

Wird die Unterkunft befristet entgeltlich zur Verfügung gestellt, liegen im Falle eines Überschusses steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Bei Verlusterzielung (weil beispielsweise auf ein marktkonformes Mietentgelt verzichtet wird) ist eine befristete Überlassung bis zu zwölf Monaten für die Liebhabereibeurteilung unschädlich, sodass weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen.

Für die ertragsteuerliche Behandlung ist auch die Frage wichtig, ob neben der bloßen Überlassung der Unterkunft zusätzliche Leistungen wie z.B. Reinigung, Verpflegung, Betreuung, Übernahme von Einkäufen oder Behördenwege usw. (vom Unterkunftgeber) übernommen werden. Dann können grundsätzlich Einkünfte aus Gewerbebetrieb vorliegen, die im Falle der Erzielung eines Gewinns zu versteuern sind. Im Verlustfall ist davon auszugehen, dass die mangelnde Kostendeckung aus humanitären Gesichtspunkten in Kauf genommen wird und somit Liebhaberei anzunehmen ist (die Verluste sind dann steuerlich unbeachtlich).

Überlassung einer Unterkunft an Flüchtlinge aus umsatzsteuerlicher Sicht

Erfolgt die Unterbringung von Flüchtlingen entgeltlich, so ist von einer Beherbergungsleistung auszugehen, die dem 10 %igen Umsatzsteuersatz unterliegt. Wichtige Voraussetzung dafür ist, dass die Beherbergungsleistung vom unterbringenden Unternehmer an die für die Grundversorgung zuständige Gebietskörperschaft erbracht wird. Besteht ein individuelles Mietverhältnis zwischen dem Unterkunftgeber und dem Flüchtling, so liegt regelmäßig Wohnraumvermietung vor (ebenso 10 % Umsatzsteuersatz). Aus Unterkunftgeberperspektive kann in Fällen der entgeltlichen Vermietung oder Beherbergung die Kleinunternehmerbefreiung (bis zu 35.000 €) zur Anwendung kommen - für die Leistungen wird dann keine Umsatzsteuer in Rechnung gestellt und gleichzeitig besteht kein Recht auf Vorsteuerabzug. Ebenso kann eine als Liebhaberei qualifizierte, umsatzsteuerfreie kleine Vermietung vorliegen.

Erfolgt die Überlassung der Unterkunft unentgeltlich, so ist zu unterscheiden, ob bereits bisher Umsätze aus der Überlassung erzielt worden sind oder nicht. Unbeachtlich im Sinne von keiner unternehmerischen Tätigkeit ist jene Kombination, bei der bisher keine Umsätze aus der Überlassung erzielt worden sind und die Unterbringung der Flüchtlinge unentgeltlich erfolgt. Etwas anderes gilt jedoch, wenn bisher bereits Umsätze aus der Überlassung erzielt worden sind und nun die Überlassung einer Unterkunft unentgeltlich erfolgt. Eine Tätigkeit für unternehmerische Zwecke kann der BMF-Info folgend weiterhin vorliegen, sofern die Überlassung einer Wohnung an aus der Ukraine geflüchtete Menschen anderen eigenen unternehmerischen Zwecken dient (wie z.B. Werbung oder Imagepflege). Wird z.B. auf der überlassenen Immobilie darauf hingewiesen, dass durch die Überlassung von Wohnraum die Ukraine-Hilfe unterstützt wird, so sind die Voraussetzungen für eine Tätigkeit für unternehmerische Zwecke erfüllt.

Unbeschränkte Steuerpflicht (in Österreich) und damit zusammenhängende Fragen

Natürliche Personen sind in Österreich unbeschränkt steuerpflichtig, wenn sie hier ihren Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben. Eine Wohnung stellt regelmäßig einen Wohnsitz dar, wenn sie längerfristig als solche genutzt werden soll und den persönlichen Verhältnissen entsprechend zum Wohnen geeignet ist. Wenngleich sie nicht ununterbrochen genutzt werden muss, so hat dies zumindest wiederkehrend zu erfolgen. Von einem gewöhnlichen Aufenthalt in Österreich ist auszugehen, wenn sich Flüchtlinge für längere Zeit in Österreich aufhalten werden - dies ist auf jeden Fall nach 6 Monaten Aufenthalt in Österreich anzunehmen. Die unbeschränkte Steuerpflicht tritt dann rückwirkend ein - die Staatbürgerschaft ist dabei nicht relevant.

Dem DBA zwischen Österreich und der Ukraine (welches die Aufteilung bzw. Zuteilung der Besteuerungsrechte regelt) folgend, ist bei Wohnsitzen in beiden Staaten der Mittelpunkt der Lebensinteressen entscheidend für die unbeschränkte Steuerpflicht und somit grundsätzlich für das Recht, das Welteinkommen der natürlichen Person zu besteuern. Praktisch relevant ist die Frage, wo Gehälter besteuert werden dürfen, die aus der Anstellung bei Firmen in der Ukraine resultieren. Wichtig dabei ist das Arbeitsortprinzip, demzufolge der Ort der Arbeitsausübung dort anzunehmen ist, an dem sich der Arbeitnehmer zur Ausführung seiner Tätigkeit persönlich aufhält bzw. wo er körperlich anwesend ist. Wird eine Person, die bei einem ukrainischen Arbeitgeber beschäftigt ist, in Österreich ansässig, sind die von dem ukrainischen Arbeitgeber gezahlten Einkünfte aus unselbständiger Tätigkeit in Österreich zu besteuern. Dies gilt unabhängig davon, ob die natürliche Person die Arbeitsleistung physisch in Österreich oder in einem dritten Staat erbringt. Lediglich jene Einkünfte aus unselbständiger Tätigkeit, welche die Person für in der Ukraine erbrachte Tätigkeiten erhält, dürfen in der Ukraine besteuert werden (Österreich stellt diese unter Progressionsvorbehalt frei).

Für eine in Österreich unbeschränkt steuerpflichtige Person mit Mittelpunkt der Tätigkeit für mehr als 6 Monate im Kalenderjahr in Österreich muss der ukrainische Arbeitgeber ohne inländische Betriebsstätte und wenn kein freiwilliger Lohnsteuerabzug vorgenommen wird, dem Finanzamt eine Lohnbescheinigung (Formular L17) übermitteln (alternativ kann dies auch durch die betroffene Person selbst vorgenommen werden). Dann erfolgt die Besteuerung der natürlichen Person im Veranlagungswege.

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Immobilienertragsteuer - Aufgabe des Hauptwohnsitzes als zwingende Voraussetzung

Juli 2019

Eine bedeutsame Ausnahme von der Besteuerung im Rahmen der Immobilienertragsteuer liegt dann vor, wenn die so genannte Hauptwohnsitzbefreiung geltend gemacht werden kann. So ist der Veräußerungserlös aus Eigenheimen bzw. Eigentumswohnungen samt Grund und Boden steuerfrei, wenn das Eigenheim bzw. die Eigentumswohnung von der Anschaffung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Gleiches gilt, wenn der Hauptwohnsitz aufgegeben wird und das Objekt innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Hinsichtlich der zeitlichen Nähe zwischen Veräußerung und Aufgabe (dieses) Hauptwohnsitzes gilt eine Toleranzfrist von 1 Jahr ab Kaufvertragsdatum.

Das BFG hatte sich (GZ RV/7104377/2017 vom 21.2.2019) mit dem Fall auseinanderzusetzen, in dem eine Wohnung aufgrund finanzieller Schwierigkeiten veräußert werden musste und die Steuerpflichtige die Wohnung vom Käufer in Folge zurückmietete, um weiterhin in der Wohnung bleiben zu können. Demnach war sowohl vor als auch nach der Veräußerung der Hauptwohnsitz in dieser Wohnung. Die von ihr geltend gemachte Hauptwohnsitzbefreiung wurde vom Finanzamt allerdings nicht anerkannt. Im Zuge der Entscheidungsfindung betonte das BFG, dass der Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung darin besteht, dass der Veräußerungserlös ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung steht. Dies deshalb, da regelmäßig mit der Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes, zusammen mit dessen Verlegung, hohe finanzielle Aufwendungen verbunden sind, wie etwa der Erwerb selbst oder auch die Ausstattung (auch bei der Einrichtung einer neu angemieteten Wohnung).

Ein solches Finanzierungserfordernis besteht gerade dann nicht, wenn eine Wohnung unmittelbar nach der Veräußerung im Rahmen eines Mietverhältnisses weiterbenutzt wird. Das BFG ging davon aus, dass im konkreten Fall nämlich keine höheren Belastungen durch Erwerb von Eigentum bzw. Ausstattung einer neuen Mietwohnung entstanden, sondern dass beabsichtigt wurde, die durch den Verkauf der Eigentumswohnung freiwerdenden Mittel für andere Zwecke verwenden zu können (beispielsweise zur Entschuldung von auf der Liegenschaft befindlichen Lasten). Im Endeffekt ist die Hauptwohnsitzbefreiung bei Weiterbenutzung der veräußerten Wohnung (als Hauptwohnsitz) nicht anwendbar - daran ändert auch nichts, dass die Hauptwohnsitzbefreiung im Falle der Veräußerung und nachgehender Nutzung als Nebenwohnsitz zur Anwendung kommen würde. Ob der Verfassungsgerichtshof den von der Steuerpflichtigen ins Treffen geführten Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz teilt und somit eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer trotz Beibehaltung des Hauptwohnsitzes ermöglicht, bleibt allerdings abzuwarten.

Verzicht auf Verrechnung eines Mietzinses als steuerlich irrelevante Nutzungseinlage

September 2018

Entgeltliche Leistungsbeziehungen zwischen einem Gesellschafter und seiner Kapitalgesellschaft führen - sofern zu fremdüblichen Konditionen abgeschlossen - einerseits zu Einnahmen beim Gesellschafter und andererseits zu Betriebsausgaben bei der Gesellschaft. Beispiele sind u.a. die Erbringung von Arbeitsleistungen oder die Vermietung von im Besitz des Gesellschafters stehenden Immobilien an seine Gesellschaft. Demgegenüber ist nach ständiger Rechtsprechung die unentgeltliche Bereitstellung von Arbeitsleistung oder Besitz steuerlich irrelevant. Derartige Nutzungseinlagen stellen weder beim Gesellschafter eine fiktive Einnahme dar, noch kann die Gesellschaft einen Betriebsausgabenabzug geltend machen.

Ausgehend von diesen Grundkonstellationen gibt es in der Praxis aber immer wieder Vermischungen bzw. Zweifelsfälle. Beispielsweise wenn ein zunächst entgeltliches Mietverhältnis später in eine unentgeltliche Nutzung umgewandelt wird (im konkreten Fall aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten der GmbH). Das Finanzamt ging davon aus, dass der Verzicht auf die Mieteinnahmen eine Sacheinlage einer Forderung darstellt und daher beim Gesellschafter (weiterhin) entsprechende Vermietungseinkünfte anzusetzen sind. Die gleichzeitig bei der GmbH zu erfassenden Betriebsausgaben gingen aufgrund der Verlustsituation der Gesellschaft steuerlich "ins Leere". Demgegenüber argumentierte der Steuerpflichtige mit der Beendigung des Mietverhältnisses und mit dem Übergang in eine steuerlich irrelevante Nutzungseinlage. Dieser Ansicht folgte schließlich auch das BFG (GZ RV/7104583/2016 vom 28.3.2018). Dem Steuerpflichtigen kam in diesem Fall auch zugute, dass er die Beendigung des Mietverhältnisses gut dokumentiert hatte (schriftlicher Nachtrag zum Mietvertrag) und diese beim Finanzamt auch angezeigt hatte.

Erhöhte Mietvertragsgebühr wegen Umdeutung von Mietverträgen

August 2018

Mitte November 2017 ist die Mietvertragsgebühr (Bestandvertragsgebühr) auf die Überlassung von Wohnraum abgeschafft worden (siehe auch KI 12/17). Auf die Vermietung von Geschäftsräumen fällt weiterhin 1% von der Bemessungsgrundlage an, welche sich grundsätzlich danach bemisst, ob eine Überlassung auf unbestimmte Dauer vorliegt oder ob die Vermietung befristet ist. Bei unbestimmter Vertragsdauer gilt der dreifache Jahreswert (vor allem des Mietzinses) als Bemessungsgrundlage, während bei einer bestimmten Vertragsdauer eben jener vervielfachte Jahreswert - maximal das Achtzehnfache des Jahreswertes - heranzuziehen ist. Bei einer Kombination aus Vermietung über einen befristeten Zeitraum mit Übergang auf einen unbefristeten Zeitraum, sind die beiden Jahreswerte entsprechend zusammenzuzählen (maximal kann es daher zum 21fachen Jahreswert als Bemessungsgrundlage kommen).

Werden grundsätzlich als unbefristet abgeschlossene Mietverträge von Geschäftsräumen durch die Finanzverwaltung als solche interpretiert, die zuerst befristet sind und dann auf ein unbefristetes Vertragsverhältnis übergehen, so kann dies nicht nur zur Nachforderung von Mietvertragsgebühr führen, sondern generell auch zu Rechtsunsicherheit. Verstärkt wurde dieses Risiko durch eine VwGH-Entscheidung (GZ Ra 2018/16/0040 vom 26.4.2018). Bedeutender Aspekt dabei ist, dass ein an sich auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Bestandvertrag gebührenrechtlich als ein Vertrag auf bestimmte Dauer anzusehen ist, wenn das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden könne oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich genannte Fälle beschränkt ist. Im konkreten Fall war ein Vertrag über unbestimmte Dauer abgeschlossen worden, wobei die Mieterin einen Kündigungsverzicht von zehn Jahren abgegeben hatte. Die Kündigung durch die Vermieterin konnte nur aus den Gründen des § 1118 ABGB (grobes Fehlverhalten der Mieterin) sowie aufgrund von § 30 Abs. 2 MRG erfolgen. Abgesehen von dem Kündigungsgrund aus "Eigenbedarf" stehen die Kündigungsgründe nach dem MRG vorwiegend mit der Vermietung von Wohnraum im Zusammenhang - eine Kündigung von vermieteten Geschäftsräumen ist dementsprechend unwahrscheinlich.

Der VwGH folgte der Ansicht des Bundesfinanzgerichts und qualifizierte den auf unbefristete Dauer abgeschlossenen Mietvertrag aus gebührenrechtlicher Sicht in einen mit bestimmter Dauer von zehn Jahren und anschließend als Vertrag auf unbestimmte Dauer um. Da die Vermieterin im Endeffekt nur aufgrund von Eigenbedarf kündigen könne, sei die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des abgeschlossenen Mietverhältnisses durch die Vermieterin als äußerst gering anzunehmen. Bei der Beurteilung müssen nämlich einerseits der Umfang der Kündigungsrechte und andererseits die Wahrscheinlichkeit der Ausübung der Kündigungsrechte beachtet werden. De facto muss daher unter Berücksichtigung des Kündigungsverzichts der Mieterin von einer Befristung von zehn Jahren ausgegangen werden - danach geht das Vertragsverhältnis auf unbestimmte Zeit über. Um derart unliebsamen Konsequenzen einer Umdeutung von Mietverträgen vorzubeugen, ist besondere Vorsicht bei der Ausgestaltung der Verträge zur Überlassung von Geschäftsräumen geboten.

Fremdüblichkeit eines Mietvertrags zwischen nahen Angehörigen

Februar 2016

Es ist der fehlende Interessensgegensatz (wie er typischerweise zwischen einander fremden Vertragsparteien anzunehmen ist), der dazu führt, dass von der Finanzverwaltung besonders strenge Anforderungen an die steuerliche Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen gestellt werden. Das Bundesfinanzgericht hatte sich unlängst (GZ RV/3100919/2010 vom 18.11.2015) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem ein Ehepaar ein Wohnhaus und eine Arztpraxis an seinen Sohn vermietete. Fraglich war dabei, ob diese Vermietung unter nahen Angehörigen ertragsteuerlich und umsatzsteuerlich anzuerkennen sei. Die mit der Versteuerung der Einnahmen verbundenen Vorteile liegen in der (ertragsteuerlichen) Geltendmachung der mit der Vermietungstätigkeit zusammen-hängenden Aufwendungen sowie in dem Vorsteuerabzug im Zusammenhang mit den Errichtungskosten der Gebäude.

Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen sind steuerlich dann anzuerkennen, wenn sie nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen, einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und auch zwischen Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären. In dem konkreten Fall wurden von dem Finanzamt mehrere Aspekte dargelegt, welche gegen eine fremdübliche Vermietung sprechen würden. Unter anderem wurde das Mietentgelt für das Wohnhaus nachträglich erhöht, es erfolgte eine verspätete Zahlung des Mietentgelts wie auch des Mieterhöhungsbetrags für die ersten Monate, die Vereinbarung bzgl. der Indexierung des Mietentgelts sei fremdunüblich, der Mieter habe die Instandhaltungsarbeiten vorzunehmen und es existierte kein schriftlicher Mietvertrag in den ersten Monaten.

Das BFG prüfte jeden Aspekt im Detail und war dabei vielfach gegenteiliger Ansicht. So führt etwa die fehlende Schriftlichkeit einer vertraglichen Vereinbarung per se nicht zur steuerlichen Negierung des Vertragsverhältnisses. Wichtig ist hingegen, dass bedeutende Vertragsbestandteile wie etwa Höhe des Bestandzinses oder der zeitliche Geltungsbereich des Vertrags mit ausreichender Deutlichkeit fixiert sind. Es sei somit durchaus fremdüblich, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses eine mündliche Vereinbarung bestand, welche wenige Monate später schriftlich beurkundet wurde.

Insgesamt konnte an der Fremdüblichkeit des Mietverhältnisses lediglich dahingehend gezweifelt werden, dass das Mietentgelt abweichend vom Vertrag erst am 19. jedes Monats (anstelle des Monatsersten) entrichtet wurde und dass der Erhöhungsbetrag in einem Jahr erst im April anstelle Anfang Jänner nachgezahlt wurde. Auf das wesentliche Gesamtbild abstellend kam das BFG jedoch zur für den Steuerpflichtigen erfreulichen Entscheidung, dass diese beiden Aspekte nicht zur Versagung der steuerlichen Anerkennung des Mietverhältnisses führen. Es handelt sich dabei nämlich um Unregelmäßigkeiten, welche auch bei Mietverhält-nissen zwischen fremden Dritten durchaus vorkommen.

Wohnrechtsnovelle 2015 bringt eindeutige Regelung für Thermenreparatur

März 2015

In dem oftmals gespannten Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter war die Frage, wer für die Wartung bzw. die Reparatur/den Austausch der Therme aufzukommen hat, schon viele Jahre Ausgangspunkt für Meinungsverschiedenheiten und kontroverse Rechtsprechung. So hatte der Oberste Gerichtshof bei Wohnungen, die unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, bereits vor Jahren entschieden, dass der Vermieter nicht für eine Thermenreparatur aufkommen muss (GZ 5 Ob 17/09z vom 24.3.2009). Allerdings kann der Mieter bei einer defekten Therme die Miete mindern. Jahre später kam der OGH zur Entscheidung, dass das Recht auf Mietzinsminderung entfällt, sobald der Mieter die Therme auf eigene Kosten reparieren lässt, da das Zinsminderungsrecht nur für die Dauer der Unbrauchbarkeit zusteht (GZ 2Ob165/13y vom 14.11.2013).

Seit 1. Jänner 2015 ist durch die Wohnrechtsnovelle 2015 gesetzlich eindeutig klargestellt, dass in Mietwohnungen der Vermieter für die Reparatur (oder den Austausch) des Warmwasserboilers bzw. der Therme zuständig ist. Der Mieter muss hingegen für die jährlichen Wartungskosten aufkommen. Dies gilt für alle Wohnungen, die entweder ganz oder teilweise unter das MRG fallen sowie für Wohnungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz („Genossenschaftswohnungen“). Von Bedeutung ist, dass die zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters nur für mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler etc. gilt und nicht für solche Geräte, die der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses selbst in der Mietwohnung installiert hat. Mieter, die vor dem 1.1.2015 bereits eine neue Therme angeschafft haben, können aufgrund dieser Gesetzesänderung nun nicht den Vermieter für diese Investition zur Kasse bitten.

Mehr Rechtsicherheit bei Wohnungseigentumszubehör

Während die Klarstellung bei den Warmwasserthermen wohl tendenziell den Mietern entgegenkommt, bringt die Wohnrechtsnovelle 2015 auch Klarheit für die Eigentümer (und Vermieter) – und zwar betreffend Wohnungseigentumszubehör wie Kellerabteile, Garagenabstellplätze oder Gärten. Es ist nun nicht mehr notwendig, dass dieses Zugehör im Grundbuch (B-Blatt) eingetragen ist, sofern sich die Zuordnung (etwa des Garagenplatzes) eindeutig aus den im Grundbuch enthaltenen Urkunden (z.B. Wohnungseigentumsvertrag) im Zusammenhalt mit der Nutzwertermittlung oder -festsetzung ergibt. Bisher galt in diesem Bereich erhebliche Rechtsunsicherheit zu den Erfordernissen, um Zubehör-Wohnungseigentum wirksam begründen zu können. So wurde bisher ein nicht im Grundbuch eingetragenes Zubehör zum Miethauptobjekt, selbst wenn es als Zubehör-Wohnungseigentum gewidmet war, teilweise auch als allgemeiner Teil der Liegenschaft gesehen.

Strenges Schriftformerfordernis bei befristeten Mietverträgen

August 2014

Bereits seit geraumer Zeit sieht das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) vor, dass befristete Mietverträge zumindest 3 Jahre umfassen müssen – früher war auch eine kürzere Befristung möglich gewesen. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte sich (GZ 1 Ob 237/13d vom 23. Jänner 2014) mit dem Schriftlichkeitserfordernis befristeter Mietverträge auseinanderzusetzen. Der zugrundeliegende Sachverhalt gestaltete sich derart, dass ein zwischen Vermieter und Mieter ursprünglich auf 3 Jahre befristeter Mietvertrag immer wieder verlängert wurde. Dabei wurde regelmäßig kurz vor Ablauf der Befristung von der Hausverwaltung beim Mieter nachgefragt, ob er den Vertrag verlängern möchte. Bejahte der Wohnungsmieter, so musste er einen vorbereiten schriftlichen Nachtrag bis zu einem vereinbarten Termin unterschrieben an die Hausverwaltung retournieren – in Folge würde er bei Zustimmung durch den Vermieter eine Ausfertigung des schriftlichen Nachtrags zugesendet bekommen. Tatsächlich wurde die Verlängerungsvereinbarung von einem Vertreter des Vermieters zu einem nicht feststellbaren Zeitpunkt unterfertigt, jedoch dem Mieter weder im Original noch in Kopie übergeben. Die Verlängerung des Mietvertrags wurde von beiden Vertragsparteien dergestalt gelebt, dass der Mieter den Mietgegenstand weiterhin nutzte und der Vermieter das Mietentgelt weiter vereinnahmte.

Letztmalige Befristung oder unbefristeter Mietvertrag?

Zu Unstimmigkeiten kam es im Jahr 2010, da der Mieter die Unterzeichnung des schriftlichen Nachtrags verweigerte und der Vermieter daher davon ausging, dass das Mietverhältnis bis 2013 befristet sei, da es zu einer einmaligen konkludenten Verlängerung des Mietverhältnisses gekommen ist. Der Mieter hingegen war der Ansicht, dass anstelle eines befristeten Mietverhältnisses überhaupt ein unbefristetes gegeben sei. Die Gerichte erster und zweiter Instanz folgten der Ansicht des Vermieters, da für die Befristung der Mietdauer eine schriftliche Vereinbarung vorausgesetzt wird, welche ja letztlich auch durch die Unterschriften beider Parteien erfüllt wurde. Sinn und Zweck des Schriftformgebotes bei befristeten Mietverträgen liegen grundsätzlich in der Warn- und Aufklärungsfunktion für den Mieter sowie in der Beweissicherungsfunktion für den Vermieter.

Im Gegensatz zu den Vorinstanzen stellt der OGH strenge Maßstäbe an das Schriftformerfordernis im Zusammenhang mit befristeten Mietverträgen - sowohl bei erstmaligem Vertragsabschluss als auch bei Verlängerungen. Die zwischen Vermieter und Mieter jahrelang geübte Praxis erfüllte hingegen die Anforderungen an das Schriftlichkeitsgebot nicht, da hierfür erforderlich ist, dass der Vermieter innerhalb der Annahmefrist dem Mieter eine schriftliche Annahmeerklärung zukommen lässt. Eine schriftliche Erklärung des Mieters (die Wohnung weiter mieten zu wollen), welche vom Vermieter formlos akzeptiert wird, reicht nicht aus. Für befristete Mietverträge gilt zwar, dass diese – wenn sie weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden – sich einmalig auf drei Jahre verlängern. Allerdings bedeutet dies im Umkehrschluss, dass vom Gesetz lediglich einmal eine mündliche oder konkludente Verlängerung des befristeten Mietvertrags vorgesehen ist und für jede weitere Befristung eine schriftliche Vereinbarung notwendig ist. Liegt keine gültige Befristung vor, weil etwa das Schriftformgebot nicht erfüllt ist, so wandelt sich der befristete Mietvertrag in einen unbefristeten Mietvertrag um - selbst dann wenn die Vertragsparteien ein befristetes Mietverhältnis abschließen wollten. Der OGH kam daher zur Entscheidung, dass bereits ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt, da die einmalige automatische Verlängerung der Befristung schon früher ausgeschöpft wurde. Da dem Mieter seitens des Vermieters auch keine schriftliche Annahmeerklärung zugegangen war, ist es nicht zu einer schriftlichen Vereinbarung des ins Auge gefassten befristeten Mietvertrags gekommen. Dies hat zur Folge, dass der an der Kündigung interessierte Vermieter den Mietvertrag nur, wie im MRG ausdrücklich normiert und beispielhaft angeführt, aus wichtigen Gründen kündigen kann.

Vorsicht in der Praxis

Damit es aus Vermietersicht nicht zu unliebsamen Überraschungen kommt und anstelle der gewünschten Verlängerung des befristeten Mietvertrags plötzlich ein (schwieriger kündbarer) unbefristeter Mietvertrag vorliegt, sollte auch dem Schriftformerfordernis entsprechende Aufmerksamkeit geschenkt werden und dem vom OGH vorgezeichneten Weg gefolgt werden. Demnach muss in Konstellationen, in welchen der Mietvertrag durch ein schriftliches Anbot des Mieters verlängert werden soll, sichergestellt sein, dass dieses Anbot auf Mietvertragsverlängerung vom Vermieter schriftlich angenommen und an den Mieter übersendet wird.

Erhöhung Kategoriemietzinse und Richtwerte

April 2014

Durch die Überschreitung des 5%igen Schwellenwerts seit der letzen Anhebung im September 2011 werden die Kategoriemietzinse mit 1. April 2014 neu festgesetzt. Die erhöhten Werte, welche ab Mai 2014 zu einer Anhebung wertgesicherter Mieten berechtigen, stellen sich in Abhängigkeit der Kategorie der Wohnung wie folgt dar:

Kategoriemieten waren die vor Einführung des Richtwertsystems maßgeblichen Mietzinsobergrenzen. Diese Kategoriemietzinse gelten insbesondere für viele (bestehende) Mietverhältnisse in Altbauten, die zwischen 1982 und 1994 eingegangen wurden.

Aufgrund des Indexsprungs erhöht sich auch das mietrechtliche Verwaltungskostenpauschale (§ 22 MRG) von derzeit 3,25 € je m2 Nutzfläche und Jahr auf 3,43 €. Für das Jahr 2014 ergibt sich ein Mischsatz von 3,385 € je m2 Nutzfläche. Bei den Richtwerten (insbesondere relevant für Mietverhältnisse in Altbauwohnungen, die nach dem 1.3.1994 begründet wurden) kommt es bereits ab April 2014 zu einer Anpassung, welche im Schnitt etwa 4,6% ausmacht. Die neuen Richtwerte betragen je m2 Nutzfläche:

Kaufen, mieten oder leasen? Finanzierungsinstrumente im Überblick

Dezember 2013

Im Rahmen von Investitionsentscheidungen stehen Unternehmen verschiedene Finanzierungsinstrumente zur Verfügung. Leasing- und Mietkaufverträge gewinnen zunehmend an Bedeutung in der Unternehmenspraxis und verdrängen in manchen Bereichen wie bspw. der Automobilbranche sogar die klassische Darlehensfinanzierung über Kreditinstitute. Dennoch kennen viele Entscheidungsträger im finanzwirtschaftlichen Bereich nicht die genauen Unterschiede und Besonderheiten dieser alternativen Finanzierungsformen.

Das Begriffsverständnis des „Leasings“ ist eng mit dem der „Miete“ verknüpft und regelt die entgeltliche Gebrauchsüberlassung eines Investitionsobjektes auf Zeit. „Leasing“ (engl. „mieten“) stellt eine besondere Form der Miete dar. Der Vermieter wird dabei als Leasinggeber, der Mieter als Leasingnehmer und die Miete als Leasingrate bezeichnet. Im Gegensatz zu normalen Mietverträgen hat der Leasingnehmer in der Regel mehr Pflichten und damit verbundene Risiken wie z.B. das Risiko der technischen Überholung.

Die Vertragsarten Finanzierungs- und Operating-Leasing unterscheiden sich insbesondere durch Laufzeiten und Kündigungsfristen. Das Investitionsrisiko (Reparaturkosten etc.) liegt beim Finanzierungs-Leasing auf Grund der festgelegten Grundmietzeit beim Leasingnehmer. Beim Operating-Leasing ist der Leasingeber Träger des Investitionsrisikos, da - ähnlich wie beim Mietvertrag - eine kurzfristige Kündigungsmöglichkeit des Leasingvertrages besteht.

Beim Mietkauf werden bestimmte Merkmale von Kauf- und Leasingverträgen miteinander kombiniert.

Die Finanzierungsinstrumente Kauf, Miete, Leasing und Mietkauf werden nachfolgend hinsichtlich der Zurechnung des zivilrechtlichen und wirtschaftlichen Eigentums und der bilanziellen Behandlung näher definiert sowie hinsichtlich Finanzierungs- und Liquiditätseffekte analysiert.

Zivilrechtliches Eigentum

• Kauf: Beim Kauf (mittels Eigen- oder Fremdmitteln) steht der Eigentumserwerb im Vordergrund. Der Nutzer des Wirtschaftsgutes ist zugleich zivilrechtlicher Eigentümer.
• Miete: Bei der Miete steht die Nutzung des Investitionsobjektes an erster Stelle. Ein Eigentumserwerb ist nicht geplant und auch nicht möglich. Diese Form der Beschaffung ist ideal für kurzfristige Projekte oder zur Überbrückung von Arbeitsspitzen.
• Mietkauf: Ein besonderes Merkmal des Mietkaufs ist die Eigentumsübertragung am Investitionsobjekt, die mit der Zahlung der letzten Rate automatisch stattfindet.
• Leasing: Der Leasinggeber ist juristischer Eigentümer. Der Leasingnehmer wird in seinen Rechten eingeschränkt z.B. wird er im Rahmen von PKW-Leasingverträgen zum Abschluss einer Vollkaskoversicherung verpflichtet.

Wirtschaftliches Eigentum und bilanzielle Behandlung

Unternehmensrechtlich unterliegen Vermögensgegenstände des wirtschaftlichen Eigentümers der Aktivierungspflicht. Wirtschaftlicher Eigentümer ist, wer (unabhängig von dem juristischen Eigentum) vollständig und langfristig über den gegenständlichen Vermögensgegenstand und dessen Ertrag verfügen kann. Der wirtschaftliche Eigentümer trägt die Instandhaltungskosten und das Risiko des Untergangs wie z.B. Diebstahl.

• Kauf und Mietkauf: Kaufverträge sind grundsätzlich bilanzierungspflichtig, d.h. der Käufer muss den Vermögensgegenstand zwingend im Anlagevermögen aktivieren und über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abschreiben.
• Miete: Mietverhältnisse sind grundsätzlich nicht bilanzierungsfähig. Mietaufwendungen werden in der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) des Mieters abgebildet.
• Leasing: Das bilanzielle Schicksal eines Leasinggegenstandes ist abhängig von der Ausgestaltung des Leasingvertrages. Die Abgrenzungsfrage des wirtschaftlichen Eigentums ist vor allem beim Finanzierungs-Leasing von Bedeutung.

Beim Operating-Leasing fehlt dem Leasingnehmer das wirtschaftliche Eigentum am Vermögensgegenstand. Der Leasingnehmer verbucht lediglich die Leasingraten als Aufwand und somit als abzugsfähige Betriebsausgabe.

Finanzierungs- und Liquiditätseffekt

• Kauf: Der Nutzer des Wirtschaftsgutes finanziert dessen Anschaffungskosten. Ein Kauf beeinflusst die Liquidität eines Unternehmens am meisten, da die gesamte Rechnungssumme unmittelbar abfließt. Der Käufer hat den Vorteil, dass er gegenüber dem Verkäufer als Barzahler auftritt und über Rabatte oder Skontovereinbarungen verhandeln kann. Im Falle einer Eigenfinanzierung durch den Cashflow des Unternehmens sind kalkulatorische Eigenkapitalkosten zu berücksichtigen.
• Mietkauf: Die Laufzeitgestaltung ist variabel und somit ohne steuerliche Einschränkungen. Sie kann somit bis zu 100 % der betrieblichen Nutzungsdauer ausmachen. Die Umsatzsteuer auf den Kaufpreis ist zur Gänze bei Vertragsbeginn fällig und abzugsfähig. Diese Finanzierungsform ist ideal um z.B. gebrauchte Objekte zu finanzieren.
• Miete und Leasing: Nicht der Nutzer, sondern der Leasinggeber/Vermieter finanziert das Wirtschaftsgut und hat den Vorteil einer geringeren Kapitalbindung.

Der Leasinggeber lässt sich den Finanzierungsvorteil, den er dem Leasingnehmer verschafft, durch die den Anschaffungswert übersteigenden Leasingraten abgelten.

Bei der Miete und dem Operating-Leasing werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten in der Regel durch mehrmaliges Vermieten an unterschiedliche Mieter amortisiert. Beim Financial-Leasing dagegen findet eine Teil- oder Vollamortisation durch die Leasingraten während der vereinbarten Grundmietzeit statt. Bei Teilamortisationsverträgen ist die volle Deckung der Gesamtkosten des Leasingebers in der Regel durch eine Schlusszahlung des Leasingnehmers gewährleistet.

Um die monatlichen Leasingraten, die sich in einen erfolgsneutralen Tilgungsanteil und in einen erfolgswirksamen Zinsanteil zusammensetzen, zu verringern, wird vom Leasingnehmer bei Vertragsbeginn oftmals eine Anzahlung (zwischen 10% und 20% des Anschaffungspreises) geleistet.

Rabatte auf den Anschaffungspreis sind in der Regel möglich, wenn das Leasing auf Basis des verhandelten Kaufpreises z.B. über eine unabhängige Leasingbank abgewickelt wird.

Zahlungsverzugsgesetz - pünktlich zahlen zahlt sich aus

Juni 2013

Das Mitte März 2013 in Kraft getretene Zahlungsverzugsgesetz sieht strengere Konsequenzen bei nicht fristgerechter Bezahlung vor und soll dazu beitragen, die bei dem Gläubiger durch die Verzögerung hervorgerufenen Kosten zu verringern. Eine wesentliche Neuerung gilt bei Banküberweisungen zwischen Unternehmern (B2B) bzw. zwischen Privaten (C2C) und sieht vor, dass der geschuldete Betrag bei Fälligkeit bereits auf dem Gläubigerkonto gutgeschrieben sein muss, sodass dieser über den Betrag verfügen kann. Für ein möglichst langes Hinauszögern der Zahlung ohne negative Konsequenzen, etwa in Form von Verzugszinsen, ist hilfreich, dass die Banken - jedenfalls im innerstaatlichen Zahlungsverkehr, der nicht in Papierform (z.B. durch Online-Banking) erfolgt - nunmehr sicherstellen müssen, dass der überwiesene Betrag dem Empfänger spätestens am nächsten Geschäftstag gutgeschrieben wird. Wie bisher und früher allgemein gültig, ist es hingegen bei Überweisungen von Privaten an Unternehmer ausreichend, wenn der Überweisungsauftrag am Tag der Fälligkeit getätigt wird. Unterlässt der Schuldner die Zahlung bzw. veranlasst er diese zu spät, trifft ihn nur dann kein Verschulden, wenn ein Fehlverhalten des Bankinstituts des Gläubigers vorliegt.

Eine zu begrüßende Begleitmaßnahme wurde in Hinblick auf Mietverhältnisse geschaffen. Um zu verhindern, dass unzählige Daueraufträge geändert werden müssen, hat der Mietzins bei Mietverhältnissen zwischen Unternehmern sowie zwischen Privaten jeweils spätestens am 5. des Monats am Vermieterkonto einzugehen. Ohne diese Begleitmaßnahme wäre infolge der geänderten Grundregel der Monatserste Stichtag und ein alter Dauerauftrag mit Zahlungsanweisung am Monatsersten nicht ausreichend. Für Mietverhältnisse zwischen Privaten und Unternehmern ändert sich nichts, da die Beauftragung am Monatsersten nach wie vor keine negativen Konsequenzen nach sich zieht.

Bei Zahlungsverzug kann der Gläubiger regelmäßig Mahnspesen und Verzugszinsen verrechnen. Als Entschädigung für etwaige Betreibungskosten stehen ihm 40 € als Pauschalbetrag für Mahnspesen zu, wobei auch darüber hinausgehende tatsächliche Kosten wie z.B. Rechtsanwaltskosten an den Schuldner weiterbelastet werden können. Für die Geltendmachung des Pauschalbetrags muss weder ein konkreter Schaden beim Gläubiger durch die Verzögerung der Zahlung nachgewiesen werden, noch muss der Schuldner am Zahlungsverzug schuld sein. Bei den Verzugszinsen sieht das Zahlungsverzugsgesetz wiederum eine Differenzierung vor. Zwischen Unternehmern liegen die gesetzlichen Verzugszinsen nunmehr 9,2 Prozentpunkte über dem geltenden Basiszinssatz (daher aktuell bei 9,08 % - siehe dazu den Beitrag in dieser Ausgabe), vorausgesetzt der Schuldner ist für den Zahlungsverzug verantwortlich. Ist dies nicht der Fall, so bemessen sich die Verzugszinsen nur auf 4 %. Die 4 % Verzugszinsen gelten auch für Geldschulden zwischen Privaten und Unternehmern (B2C). Wie bisher ist der Gläubiger berechtigt, ab dem ersten Tag nach Fälligkeit Verzugszinsen zu verrechnen, eine vorherige Mahnung ist nicht Voraussetzung. Ein völliger vertraglicher Ausschluss von Verzugszinsen ist nichtig.

Instandhaltung und Ersatzinvestitionen in Mietwohnungen - OGH-Entscheidung im Graubereich des Mietrechts

Juni 2013

Konflikte zwischen Mieter und Vermieter gewinnen besonders dann an Brisanz wenn essentielle Mieterbedürfnisse wie eine funktionierende Heizung oder Warmwasser dauerhaft gefährdet sind, weil die Heizung oder der Warmwasserboiler defekt sind. Es dreht sich dann regelmäßig um die Frage, wer für die zumeist kostspielige Ersatzinvestition aufkommen muss. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte sich vor nicht zu langer Zeit (GZ 1 Ob 183/12m vom 13.12.2012) mit Unstimmigkeiten in einer Mietwohnung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) bzw. des für Genossenschaftswohnungen vergleichbaren Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) auseinanderzusetzen. Konkret wurde der Warmwasserboiler altersbedingt defekt und dessen Austausch von den Mietern bezahlt (Kosten rund 1.000 €), da der Vermieter die Begleichung der Installateursrechnung verweigert hatte. Unter Hinweis auf die (vermeintliche) vertragliche Verpflichtung des Vermieters zum Austausch des defekten Geräts hatten die Mieter in Folge die monatlichen Mietzahlungen reduziert (Reduktion um 100 € pro Monat), woraufhin der Vermieter mit Nachforderung des fehlenden Mietzinsanteils die Aufkündigung des Mietverhältnisses anstrebte.

Der gegenständliche Mietvertrag enthält die Verpflichtung der Mieter, die Wohnung und alle Einrichtungsgegenstände, wozu auch Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlagen gehören, instand zu halten und zu warten. Die Instandhaltungspflicht des Mieters wird dem Wortlaut entsprechend nur dadurch eingeschränkt, dass der Vermieter für ernste Schäden des Hauses bzw. für die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung aufkommen muss. Zusätzlich zu dieser den gesetzlichen Bestimmungen der Erhaltungspflicht des Vermieters entsprechenden Klausel ist im Vertrag festgeschrieben, dass die gewöhnliche Abnutzung (der Wohnung) zu Lasten des Vermieters geht.

Vermieter trägt mangels genauer vertraglicher Vereinbarung nicht die Austauschkosten

Die Frage nach der Kostentragung im Zusammenhang mit dem Austausch eines defekten Boilers fällt dem OGH folgend in einen so genannten Graubereich, da es sich nicht um einen ernsthaften Schaden am Gebäude handelt, für dessen Beseitigung der Vermieter Sorge tragen muss. Aus Mieterperspektive stellt sich jedoch die Frage, ob die Wartungsverpflichtung auch den Ersatz beinhaltet, insbesondere wenn der Defekt des Geräts nicht vom Mieter verschuldet wurde, sondern auf zeitlicher Abnutzung beruht. Der OGH kam zu der Entscheidung, dass bei fehlender ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung die Kosten für den Austausch eines defekten Warmwasserboilers nicht vom Vermieter getragen werden müssen und dem Mieter – wenn er wie im konkreten Fall die Bezahlung übernommen hat – kein sofortiger Ersatzanspruch zusteht. Eine Vertragsklausel, wonach die gewöhnliche Abnützung der Wohnung und der Einrichtungsgegenstände zu Lasten des Vermieters gehe, ist für eine Kostentragung durch den Vermieter nicht konkret genug. Die in dem Mietvertrag auf den Mieter überwälzte Instandhaltungspflicht/Wartungspflicht umfasst also auch den Austausch des irreparabel gewordenen Warmwasserboilers.

Kein Mietzinsminderungsanspruch nach Behebung des Mangels

Die von den Mietern angekündigte und tatsächlich vorgenommene Minderung des Mietzinses um ca. 100 € pro Monat gleichsam als Kompensation der für den Boileraustausch aufgewendeten Kosten ist auch aus einem weiteren Grund unberechtigt. Ein allfälliger Mietzinsminderungsanspruch steht nämlich nur für die Dauer der Mangelhaftigkeit bzw. der eingeschränkten Brauchbarkeit des Bestandsobjekts zu. Selbst wenn das Problem durch den Mieter behoben wird, ist mangels Fortbestehen der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit der Wohnung keine Kürzung der Mietzahlungen für die Folgemonate möglich.

Der OGH bringt mit seiner Entscheidung Licht in einen Graubereich des Mietrechts. Nicht zuletzt aus Mietersicht zeigt sich, dass klare Regelungen im Mietvertrag empfehlenswert sind, um unangenehme weil zumeist kostspielige Ersatzinvestitionen im Zusammenhang mit essentieller Wohnungseinrichtung nicht aus eigener Tasche bestreiten zu müssen. Sollte dies trotzdem eintreten, so darf nicht vergessen werden, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses immerhin Rückforderungsansprüche für einen nützlichen Aufwand getätigt werden können. Aus Vermietersicht ist erfreulich, dass eine Selbstbehebung des Mangels durch den Mieter nicht automatisch – etwa in Form der Gegenrechnung von Austauschkosten mit dem zukünftigen Mietzins – zulasten des Vermieters ausschlagen kann.

Kein Vorsteuerabzug bei nicht marktkonformer Vermietung durch Privatstiftung

April 2013

Sofern eine Privatstiftung im Rahmen der Vermietung und Verpachtung einer Wohnung marktkonform agiert, sind üblicherweise die Vermietungseinnahmen der Umsatzsteuer zu unterwerfen, wofür im Gegenzug ein Vorsteuerabzug aus den Errichtungskosten sowie den laufenden Betriebskosten zusteht. Vermietet die Privatstiftung die Wohnung an den Stifter bzw. den Begünstigten, so ist es vom Gesamtbild abhängig, ob tatsächlich eine unternehmerische Tätigkeit vorliegt oder es sich um eine den Vorsteuerabzug ausschließende Vorteilszuwendung seitens der Privatstiftung handelt.

Der UFS hatte sich (GZ RV/1556-W/11 vom 29.12.2012) mit dem Fall auseinanderzusetzen, dass eine Privatstiftung eine großflächige Wohnung mit Garten und Garagenplatz in guter Wohnlage an den Stifter vermietete und aus den Anschaffungskosten sowie aus späteren Erhaltungskosten den Vorsteuerabzug geltend gemacht hatte. Die Wohnungsvermietung zwischen Privatstiftung und Stifter war durch mehrere Auffälligkeiten gekennzeichnet – z.B. wurde entgegen gängiger Praxis eine nicht wertgesicherte Miete vereinbart und auch der Erhalt einer Kaution in Höhe von 5.000 € quittiert, obwohl diese niemals von der Privatstiftung vereinnahmt wurde. Außerdem wurden Mietzahlungen teilweise sehr lange gestundet und auch die Betriebskosten für mehrere Jahre vorgestreckt. Begründet wurde dieses Vorgehen auch damit, dass die Wohnung aufgrund von Wasserschäden lange Zeit nicht vollständig benutzbar war und darauf geachtet wurde, das Verhältnis zum Mieter (Stifter) nicht zu belasten.

Entscheidend für den möglichen Vorsteuerabzug bei der Stiftung ist, ob eine unternehmerische Tätigkeit gegeben ist oder ob die Vermietung eine auf dem gesellschaftsrechtlichen Verhältnis basierende, gewollte Vorteilszuwendung an den Stifter darstellt. Wichtig ist dabei zu berücksichtigen, dass – wie im vorliegenden Fall – der Stifter maßgeblichen Einfluss auf die Stiftung hat, der auch dadurch zum Ausdruck kommt, dass die Wohnung auf ausdrücklichen Wunsch des Stifters angeschafft wurde. In einer solchen Konstellation muss für die Geltendmachung des Vorsteuerabzugs der Publizitätsgrundsatz (klar nach außen hin erkennbare Vereinbarungen) erfüllt sein wie auch die Vermietung an sich einem Marktvergleich standhalten können.

Ausgehend von dem Gesamtbild der Verhältnisse verneinte der UFS den Vorsteuerabzug im konkreten Fall, da schon bei Abschluss des Mietvertrags keine marktkonforme Vermietung der Wohnung anzunehmen war. Verstärkt wurde diese Einschätzung überdies bei Betrachtung der tatsächlichen Abwicklung des Mietverhältnisses (Stundung von Miete und Betriebskosten usw.). Würde die „nichtwirtschaftliche Vermietung“ an den Stifter dem Stiftungszweck – z.B. Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Stifters und seiner Familie - entsprechen, wäre es ebenso wenig zu einem Vorsteuerabzug gekommen. Ein Vorsteuerabzug ist nämlich dann nicht möglich, wenn eine Tätigkeit Erfüllung des Stiftungszwecks ist. Die „Einnahmen aus der Vermietung“ waren im vorliegenden Fall bei der Stiftung mangels unternehmerischen Handelns nicht umsatzsteuerbar. Für die Praxis ist mitzunehmen, dass für die steuerliche Anerkennung der Gestaltung der Geschäftsbeziehungen zwischen Stiftung und Stifter/Begünstigtem marktkonforme Konditionen zwingend erforderlich sind.

Umsatzsteuerrichtlinien - Anpassungen durch den Wartungserlass 2012

März 2013

Mit dem Wartungserlass 2012 wurden die Umsatzsteuerrichtlinien an die gesetzlichen Änderungen angepasst. Weiters wurde auch die aktuelle Judikatur der Höchstgerichte eingearbeitet.

• Factoring/zahlungsgestörten Forderungen (Rz 8): Der Ankauf von zahlungsgestörten Forderung stellt keine steuerbare entgeltliche Factoringleistung dar, wenn der Factor Forderungen auf eigenes Risiko und zu einem unter ihrem Nennwert liegenden Preis erwirbt (vorausgesetzt der Kaufpreis entspricht dem tatsächlichen Wert der Forderung zum Zeitpunkt ihrer Übertragung).
• Vermietung eines Wohnhauses an den Gesellschafter durch die Gesellschaft (Rz 186): Erweiterung der UStR um Kriterien, wann bei solchen Vermietungen ein Vorsteuerabzug nicht möglich ist.
• Zeitschriftenabonnements mit Online-Zugang (Rz 349): Die zusätzlich Online-Nutzung wird als selbständige Leistung gesehen. Im Falle eines Pauschalentgelts für Abo und Online-Zugang muss eine Aufteilung vorgenommen werden. Sofern keine Einzelverkaufspreise vorliegen kann die Aufteilung nach den tatsächlich anfallenden Kosten erfolgen. Der Zeitschriftenanteil ist dann mit 10% zu versteuern während für den Online-Zugang 20% Umsatzsteuer abzuführen sind.
• Langfristige Vermietung von Beförderungsmitteln (Rz 641g): Im unternehmerischen Bereich gilt das Empfängerortprinzip. Bei Vermietung an Nichtunternehmer (insbesondere Privatpersonen) gilt seit 2012 – von der Vermietung von Sportbooten abgesehen – ebenfalls der Empfängerort. Bei einer Vermietung an Ausländer ist daher keine Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. Der leistende Unternehmer muss dabei die Angaben des Leistungsempfängers überprüfen (z.B. Kontrolle Reisepass oder Kreditkarte oder Bestätigung über das Nichtvorliegen eines Wohnsitzes oder gewöhnlichen Aufenthalts im Inland). Die Überprüfung sollte in geeigneter Form dokumentiert werden.
• Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (Rz 899a ff): Bei (Neu-)Vermietungen seit dem 1.9.2012 besteht die Option zur steuerpflichtigen Vermietung nur noch in jenen Fällen, in denen der Mieter das Grundstück bzw. einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Grundstücksteil zu höchstens 5% für Umsätze verwendet, die vom Vorsteuerabzug ausschließen. Der Vermieter hat nachzuweisen, dass der Mieter die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, wobei dieser Nachweis an keine besondere Form gebunden ist. Ein Wechsel auf Seite des Mieters oder Vermieters führt zu einem neuen Miet- bzw. Pachtverhältnis und damit zur Anwendung der neuen Bestimmungen. Eine Änderung der Vertragspartner aufgrund von Erbschaft oder einer Umgründung führt ebenfalls zu einer Neuvermietung. Eine Verlängerung des Mietverhältnisses begründet keine Neuvermietung, wenn die Vertragsverlängerung ohne zeitliche Unterbrechung erfolgt ist.
• Ausfuhrnachweis im Versendungsfall (Rz 1084): Neben einer Aktualisierung der Regelungen im Zusammenhang mit Ausfuhrnachweisen wurde klargestellt, dass andere Anmeldeformen als die elektronische Ausfuhranzeige nach Art des 796e der ZK-DVO nur noch in Ausnahmefällen möglich sind.
• Ausschluss vom Vorsteuerabzug bei Missbrauch (Rz 1802a): Mit dem Wartungserlass wurde klargestellt, dass ein Vorsteuerabzug trotz formell korrekter Anwendung der Gesetzesbestimmungen nicht zusteht, wenn dadurch ein ungerechtfertigter Steuervorteil erlangt wird und ersichtlich ist, dass die getätigten Umsätze nur zur Erlangung des Steuervorteils ausgeführt wurden.