VwGH zur Übertragung eines Fruchtgenussrechts gegen Ablöse

August 2017

Bei der Einräumung eines Fruchtgenussrechts erhält der Fruchtnießer das dingliche Recht, eine fremde Sache, oft ein Grundstück eines Dritten, ohne jede Einschränkung und unter Schonung der Substanz zu gebrauchen. Der Fruchtgenussbesteller bleibt zivilrechtlich der Eigentümer. Wird die Einräumung eines Fruchtgenussrechts steuerlich wirksam ausgestaltet, so kommt es beim Fruchtgenussberechtigten (Fruchtnießer), sofern er die Immobilie vermietet, zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Losgelöst von der Einräumung des Fruchtgenussrechts war bisher unklar wie es um die steuerliche Situation beim Verkauf eines Fruchtgenussrechts gegen Ablöse bestellt ist.

Die Finanzverwaltung vertrat bisher die Meinung (Rz. 115a Einkommensteuerrichtlinien), dass bei einer entgeltlichen Übertragung eines Fruchtgenussrechts an einen Dritten - vergleichbar der Untervermietung durch einen Hauptmieter - die Ablöse generell den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen ist. Diese Meinung wurde durch ein Erkenntnis des VwGH aus dem Jahr 2010 begründet (GZ 2009/15/0046 vom 21.12.2010). In diesem Fall hatte eine Mutter ihrer Tochter ein Grundstück übertragen und sich dabei das Fruchtgenussrecht vorbehalten. Die Mutter übertrug daraufhin das Fruchtgenussrecht einer Personengesellschaft (die gleichzeitig auch Mieterin war) gegen Entgelt. Da die Vereinbarung nur mündlich erfolgte und nicht im Grundbuch eingetragen war, ging der VwGH nicht von einer endgültigen Übertragung der Einkunftsquelle aus, sondern führte begründend aus, dass die entgeltliche Übertragung „der Ausübung nach“ erfolgte und steuerlich mit einer Untervermietung durch den Hauptmieter vergleichbar wäre. Die Ablösezahlungen an die Mutter führten so steuerlich zu Mietvorauszahlungen, welche als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig waren.

Dieser Meinung des BMF widerspricht nun der VwGH in seinem aktuellen Erkenntnis (GZ Ra 2016/13/0029 vom 31.3.2017) und differenziert zwischen einer Übertragung „der Ausübung nach“ und „der Substanz nach“. Ein Steuerpflichtiger (im Folgenden Onkel) war Fruchtnießer einer Liegenschaft. In weiterer Folge übertrug er dieses Fruchtgenussrecht an seine Nichte gegen Zahlung einer Ablöse. Diese Übertragung wurde vom VwGH als Übertragung „der Substanz nach“ beurteilt, da der Onkel das Recht an der dinglichen Sache gänzlich verlor. Da im vorliegenden Fall (nach alter Rechtslage ohne Immobilienertragsteuer) kein Spekulationstatbestand vorlag, wurde die Ablöse steuerfrei gestellt.

Die Entscheidung trägt prinzipiell zu mehr Rechtssicherheit bei, da nun klargestellt ist, dass bei einer Übertragung eines Fruchtgenussrechts "der Substanz nach" eine Besteuerung durch Vermietungseinkünfte ausgeschlossen ist. Fraglich ist nun, ob eine Besteuerung nach der neuen Rechtslage ab dem 1.4.2012 durch die Immobilienertragsteuer i.S.d. § 30 EStG denkbar ist. Diese Beurteilung hängt wiederum von der Vorfrage ab, ob die Übertragung eines Fruchtgenussrechts unter den Begriff des „grundstücksgleichen Rechtes“ zu subsumieren ist. Nach bisheriger Ansicht der Finanzverwaltung in der Rz. 6622 der Einkommensteuerrichtlinien ist das Fruchtgenussrecht nicht als grundstücksgleiches Recht zu qualifizieren. Somit wäre im zugrundeliegenden Fall die Übertragung eines Fruchtgenussrechts „der Substanz nach“ nach Ablauf der einjährigen Spekulationsfrist des § 31 EStG auch weiterhin steuerfrei. In der Literatur ist jedoch umstritten, ob eine Veräußerung eines Fruchtgenussrechts "der Substanz nach" nicht doch als Veräußerung eines grundstücksgleichen Rechtes gewertet werden könnte. Eine gewisse Rechtsunsicherheit bleibt also weiterhin bestehen.

BMF-Information zu Änderungen bei der Gebäudeabschreibung

Mai 2016

Im Rahmen der Steuerreform 2015/16 wurde auch die AfA für Gebäude im betrieblichen Bereich auf (bis zu) 2,5% p.a. vereinheitlicht. Da diese Änderung für im Jahr 2016 beginnende Wirtschaftsjahre gilt, ist sie auch auf bereits bestehende Gebäude anzuwenden. Dadurch kommt es zu Überführungen von 2% bzw. 3% auf den AfA-Satz von 2,5%. Das BMF hat unlängst eine Information zu den „ertragsteuerlichen Änderungen i.Z.m. der Besteuerung von Grundstücken sowie zu sonstigen ertragsteuerlichen Änderungen durch das StRefG 2015/16“ im Entwurf veröffentlicht, die sich umfassend mit den Konsequenzen der Änderungen bei der Gebäudeabschreibung auseinandersetzt. Trotz der Vereinheitlichung der AfA-Sätze auf 2,5% ist es nach wie vor möglich, eine kürzere Nutzungsdauer mittels Gutachtens über den technischen Bauzustand nachzuweisen. Erfolgte dies schon vor der Steuerreform 2015/16, so ergibt sich keine Änderung der Nutzungsdauer – es ist allerdings auch kein Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer anlässlich der gesetzlichen Änderungen durch die Steuerreform möglich.

Die Überführung des AfA-Satzes bringt es mit sich, dass sich nicht nur der AfA-Satz erhöht bzw. verringert, sondern es auch zu einer neuen Restnutzungsdauer kommt. Rechnerisch ist demnach in einem ersten Schritt die jährliche AfA in Höhe von 2,5% der historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu berechnen. In einem zweiten Schritt ergibt sich die neue Restnutzungsdauer aus der Division des Restbuchwerts 2015 durch die neue AfA (2,5%). Bei vielen Gebäuden sinkt die AfA von 3% auf 2,5%, womit eine Verlängerung der Restnutzungsdauer verbunden ist, da der steuerliche Restbuchwert zum 31.12.2015 neu zu verteilen ist. Die BMF-Info zeigt die konkrete Berechnung u.a. an folgendem Beispiel:

Werden betriebliche Gebäude zu Wohnzwecken überlassen, so beträgt der AfA-Satz (bis zu) 1,5% p.a. , wodurch eine Gleichstellung mit der AfA im außerbetrieblichen Bereich erfolgt. Von der Überlassung zu Wohnzwecken ist jedenfalls bei der längerfristigen Überlassung von Wohnraum über einen Zeitraum von zumindest drei Monaten auszugehen – etwa bei der langfristigen Vermietung von Hotelzimmern oder Appartements. Ebenso ist dies bei der Unterbringung betriebszugehöriger Arbeitnehmer zu Wohnzwecken in (Neben)Gebäuden der Fall – hierbei ist nicht relevant, wie lange der einzelne Arbeitnehmer das Gebäude für Wohnzwecke nutzt. Hingegen nimmt das BMF eine kurzfristige Überlassung zu Wohnzwecken bei Gebäuden oder Gebäudeteilen an, die im Rahmen einer gewerblichen Beherbergung überlassen werden. Folglich können Hoteliers und gewerbliche Appartementvermieter im Regelfall eine AfA von 2,5% ansetzen, da die kurzfristige Beherbergung der Gäste mit vergleichsweise hoher Nutzungsfluktuation nicht die Voraussetzungen für die 1,5% AfA erfüllt.

Garagen und Pkw-Abstellplätze werden nicht zu Wohnzwecken überlassen und unterliegen daher der jährlichen Abschreibung von 2,5%. Die Ermittlung der AfA für selbständige Gebäudeteile wie z.B. Kellerabteile hängt davon ab, ob von einer einheitlichen Vermietung ausgegangen werden kann. Wird etwa eine Wohnung zu Wohnzwecken inklusive eines Kellerabteils im gleichen Gebäude vermietet (vom selben Vermieter), so beträgt der AfA-Satz einheitlich 1,5%. Wird hingegen das Kellerabteil von einem anderen Vermieter bereitgestellt, unterliegt dieses einer AfA von 2,5%, da keine einheitliche Beurteilung angenommen werden kann. Bei einer unterjährigen Nutzungsänderung sieht das BMF bei der Beurteilung von selbständigen Gebäudeteilen wie z.B. Kellerabteilen eine Überwiegensbetrachtung, ähnlich wie bei der Halbjahres-AfA, vor.

Die BMF-Info setzt sich außerdem mit den ab 2016 geltenden Änderungen bei den Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen auseinander. Demnach erfolgt eine Verlängerung von 10 auf 15 Jahre bei Instandsetzungsaufwendungen für zum Anlagevermögen gehörende Gebäude, die Dritten entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Instandsetzungsaufwendungen und wahlweise Instandhaltungsaufwendungen bei zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden verlängern sich ebenfalls von 10 auf 15 Jahre. Nicht betroffen sind Gebäude, die betriebszugehörigen Arbeitnehmern für Wohnzwecke überlassen werden. Durch die Änderung soll eine Gleichstellung des betrieblichen Bereichs und des Bereichs der Vermietung und Verpachtung erreicht werden. Die Verlängerung auf 15 Jahre gilt auch für zwingend verteilte, offene Zehntelabsetzungen für Instandsetzungsaufwendungen.

Wir werden Sie über etwaige Abweichungen von diesem Entwurf und über die Umsetzung in den entsprechenden Richtlinien informieren.

Fremdüblichkeit eines Mietvertrags zwischen nahen Angehörigen

Februar 2016

Es ist der fehlende Interessensgegensatz (wie er typischerweise zwischen einander fremden Vertragsparteien anzunehmen ist), der dazu führt, dass von der Finanzverwaltung besonders strenge Anforderungen an die steuerliche Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen gestellt werden. Das Bundesfinanzgericht hatte sich unlängst (GZ RV/3100919/2010 vom 18.11.2015) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem ein Ehepaar ein Wohnhaus und eine Arztpraxis an seinen Sohn vermietete. Fraglich war dabei, ob diese Vermietung unter nahen Angehörigen ertragsteuerlich und umsatzsteuerlich anzuerkennen sei. Die mit der Versteuerung der Einnahmen verbundenen Vorteile liegen in der (ertragsteuerlichen) Geltendmachung der mit der Vermietungstätigkeit zusammen-hängenden Aufwendungen sowie in dem Vorsteuerabzug im Zusammenhang mit den Errichtungskosten der Gebäude.

Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen sind steuerlich dann anzuerkennen, wenn sie nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen, einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und auch zwischen Familienfremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären. In dem konkreten Fall wurden von dem Finanzamt mehrere Aspekte dargelegt, welche gegen eine fremdübliche Vermietung sprechen würden. Unter anderem wurde das Mietentgelt für das Wohnhaus nachträglich erhöht, es erfolgte eine verspätete Zahlung des Mietentgelts wie auch des Mieterhöhungsbetrags für die ersten Monate, die Vereinbarung bzgl. der Indexierung des Mietentgelts sei fremdunüblich, der Mieter habe die Instandhaltungsarbeiten vorzunehmen und es existierte kein schriftlicher Mietvertrag in den ersten Monaten.

Das BFG prüfte jeden Aspekt im Detail und war dabei vielfach gegenteiliger Ansicht. So führt etwa die fehlende Schriftlichkeit einer vertraglichen Vereinbarung per se nicht zur steuerlichen Negierung des Vertragsverhältnisses. Wichtig ist hingegen, dass bedeutende Vertragsbestandteile wie etwa Höhe des Bestandzinses oder der zeitliche Geltungsbereich des Vertrags mit ausreichender Deutlichkeit fixiert sind. Es sei somit durchaus fremdüblich, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses eine mündliche Vereinbarung bestand, welche wenige Monate später schriftlich beurkundet wurde.

Insgesamt konnte an der Fremdüblichkeit des Mietverhältnisses lediglich dahingehend gezweifelt werden, dass das Mietentgelt abweichend vom Vertrag erst am 19. jedes Monats (anstelle des Monatsersten) entrichtet wurde und dass der Erhöhungsbetrag in einem Jahr erst im April anstelle Anfang Jänner nachgezahlt wurde. Auf das wesentliche Gesamtbild abstellend kam das BFG jedoch zur für den Steuerpflichtigen erfreulichen Entscheidung, dass diese beiden Aspekte nicht zur Versagung der steuerlichen Anerkennung des Mietverhältnisses führen. Es handelt sich dabei nämlich um Unregelmäßigkeiten, welche auch bei Mietverhält-nissen zwischen fremden Dritten durchaus vorkommen.

Aufteilung von Kosten bei gemischt genutzter Wohnung

Februar 2016

Bekanntermaßen können mit der Vermietung eines Mietobjekts zusammenhängende Aufwendungen nicht nur während tatsächlicher Vermietung steuerlich geltend gemacht werden (keine Liebhaberei vorausgesetzt!), sondern bereits vor der Erzielung von Mieteinnahmen. Außerdem sind Aufwendungen auch bei einem zwischenzeitlichen Leerstand des Mietobjekts – mit anderen Worten während der Unterbrechung der Einnahmenerzielung – als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Hingegen ist eine steuerliche Geltendmachung entsprechender Aufwendungen dann nicht mehr möglich, sobald während eines solchen Leerstands der Entschluss gefasst wird, zukünftig das Wohnobjekt nicht mehr zur Einnahmenerzielung, sondern zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses zu nutzen.

Anders ist die Situation allerdings, wenn das Wohnobjekt zeitlich abwechselnd vermietet wird und dann wiederum für eigene Wohnzwecke genutzt wird – im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Ferienwohnung, welche zeitweise an Gäste vermietet wird, dann aber wieder auch für eigene Zwecke vom Vermieter genutzt wird. Jene Kosten, die ausschließlich durch die Vermietung bedingt sind, können steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden. Hingegen sind jene Kosten auszuscheiden, welche ausschließlich mit der privaten Nutzung (für eigene Wohnzwecke) zusammenhängen.

Der Verwaltungsgerichtshof hatte sich unlängst (GZ Ro 2015/13/0012 vom 25.11.2015) mit der Frage auseinanderzusetzen, was mit jenen Kosten der gemischt genutzten Wohnung erfolgen soll, welche nicht ausschließlich der Vermietung oder der Eigennutzung zuordenbar sind. Der VwGH kam zur Entscheidung, dass solche Kosten (im Regelfall Fixkosten) als gemischt veranlasst aufzuteilen sind, sofern weder die steuerlich unbeachtliche Eigennutzung noch die steuerlich relevante Vermietung als völlig untergeordnet anzusehen sind. Sofern, wie im vorliegenden Fall, die Eigennutzung prinzipiell jederzeit möglich ist, hat die Aufteilung der Fixkosten als gemischt veranlasste Aufwendungen in dem Verhältnis der Tage der Eigennutzung zu den Tagen der Gesamtnutzung (Vermietung und Eigennutzung) zu erfolgen.

Wohnrechtsnovelle 2015 bringt eindeutige Regelung für Thermenreparatur

März 2015

In dem oftmals gespannten Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter war die Frage, wer für die Wartung bzw. die Reparatur/den Austausch der Therme aufzukommen hat, schon viele Jahre Ausgangspunkt für Meinungsverschiedenheiten und kontroverse Rechtsprechung. So hatte der Oberste Gerichtshof bei Wohnungen, die unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, bereits vor Jahren entschieden, dass der Vermieter nicht für eine Thermenreparatur aufkommen muss (GZ 5 Ob 17/09z vom 24.3.2009). Allerdings kann der Mieter bei einer defekten Therme die Miete mindern. Jahre später kam der OGH zur Entscheidung, dass das Recht auf Mietzinsminderung entfällt, sobald der Mieter die Therme auf eigene Kosten reparieren lässt, da das Zinsminderungsrecht nur für die Dauer der Unbrauchbarkeit zusteht (GZ 2Ob165/13y vom 14.11.2013).

Seit 1. Jänner 2015 ist durch die Wohnrechtsnovelle 2015 gesetzlich eindeutig klargestellt, dass in Mietwohnungen der Vermieter für die Reparatur (oder den Austausch) des Warmwasserboilers bzw. der Therme zuständig ist. Der Mieter muss hingegen für die jährlichen Wartungskosten aufkommen. Dies gilt für alle Wohnungen, die entweder ganz oder teilweise unter das MRG fallen sowie für Wohnungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz („Genossenschaftswohnungen“). Von Bedeutung ist, dass die zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters nur für mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler etc. gilt und nicht für solche Geräte, die der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses selbst in der Mietwohnung installiert hat. Mieter, die vor dem 1.1.2015 bereits eine neue Therme angeschafft haben, können aufgrund dieser Gesetzesänderung nun nicht den Vermieter für diese Investition zur Kasse bitten.

Mehr Rechtsicherheit bei Wohnungseigentumszubehör

Während die Klarstellung bei den Warmwasserthermen wohl tendenziell den Mietern entgegenkommt, bringt die Wohnrechtsnovelle 2015 auch Klarheit für die Eigentümer (und Vermieter) – und zwar betreffend Wohnungseigentumszubehör wie Kellerabteile, Garagenabstellplätze oder Gärten. Es ist nun nicht mehr notwendig, dass dieses Zugehör im Grundbuch (B-Blatt) eingetragen ist, sofern sich die Zuordnung (etwa des Garagenplatzes) eindeutig aus den im Grundbuch enthaltenen Urkunden (z.B. Wohnungseigentumsvertrag) im Zusammenhalt mit der Nutzwertermittlung oder -festsetzung ergibt. Bisher galt in diesem Bereich erhebliche Rechtsunsicherheit zu den Erfordernissen, um Zubehör-Wohnungseigentum wirksam begründen zu können. So wurde bisher ein nicht im Grundbuch eingetragenes Zubehör zum Miethauptobjekt, selbst wenn es als Zubehör-Wohnungseigentum gewidmet war, teilweise auch als allgemeiner Teil der Liegenschaft gesehen.

Der Handwerkerbonus – Renovierungen noch vor Jahreswechsel können sich auszahlen

November 2014

Der Handwerkerbonus stellt eine vorerst bis zum 31. Dezember 2015 befristete Förderung für die Renovierung, Erhaltung und Modernisierung von in Österreich gelegenem Wohnraum, der für eigene Wohnzwecke genutzt wird, dar. Privatpersonen als Eigentümer, aber auch als Mieter, können pro Jahr die Kosten für Arbeitsleistungen (inklusive Fahrtzeiten) von Handwerkern bzw. von befugten Unternehmern bis zu 3.000 € (exklusive USt) einreichen, sodass die maximale Förderung 600 € ausmacht – de facto wird also bei erfolgreicher Antragstellung ein Betrag in Höhe der bezahlten Umsatzsteuer rückerstattet. Der Mindestrechnungsbetrag, welcher eingereicht werden kann, muss 200 € (exklusive USt) ausmachen. Mit der Einführung des Handwerkerbonus ist auch der Anreiz zu mehr Steuerehrlichkeit (Eindämmung von Schwarzarbeit) verbunden, nicht zuletzt weil eine umsatzsteuerlich ordnungsgemäße Rechnung und auch die Überweisung des Rechnungsbetrags Voraussetzungen sind. Weitere Ziele sind das Setzen von konjunktur- und wachstumsbelebenden Impulsen.

Sofern in nächster Zeit umfangreiche Renovierungen geplant sind, kann es sich unter Umständen auszahlen, einen entsprechenden Teil der Arbeiten noch vor Jahresende 2014 durchführen zu lassen. Werden die nachfolgend dargestellten Voraussetzungen beachtet, kann durch eine zeitliche Aufteilung der Inanspruchnahme der Handwerkerleistungen der Handwerkerbonus insgesamt zweimal in Anspruch genommen werden (erfordert zweimalige Antragstellung!) und zwar für 2014 und für 2015. Ganz wichtig ist dabei, dass die entsprechenden Arbeitsleistungen noch im Kalenderjahr 2014 fertig gestellt werden, die Überweisung des Rechnungsbetrags und die Antragstellung für 2014 können auch erst im neuen Jahr erfolgen – spätestens bis Ende Februar 2015. Zu bedenken ist allerdings, dass die Auszahlung der Förderung nach dem first-come, first-servedPrinzip der eingehenden Anträge funktioniert – es besteht somit kein Rechtsanspruch auf eine Förderung. Für das Jahr 2014 beträgt das Fördervolumen insgesamt bis zu 10 Mio. € und für 2015 bis zu 20 Mio. €

Kosten für Arbeitsleistung, nicht aber für Material

Der Handwerkerbonus kann für Arbeiten an fest mit dem Gebäude verbundenen Bereichen wie Mauern, Böden, Dach und Einbaumöbeln beantragt werden. Darunter fallen z.B. Malerarbeiten, der Austausch von Bodenbelägen, die Erneuerung bzw. Dämmung von Dächern und Fassaden, Arbeiten an Einbauküchen, Schädlingsbekämpfung, die Wartung von Heizungsanlagen (sofern weder gesetzlich noch behördlich vorgeschrieben) und auch die Planung und Beratung von förderungsfähigen Maßnahmen. Von der Förderung ausgenommen sind u.a. Arbeiten an Gebäudeteilen außerhalb des eigentlichen Wohnraums (z.B. Garten, Terrasse, Carport, Kellerabteil, unbewohnter Dachboden) wie auch die Neuschaffung oder Erweiterung von bestehendem Wohnraum.

Da die Arbeiten von einem befugten Unternehmen durchgeführt werden müssen und dann auch nur die Kosten für Arbeitsleistungen (typischerweise Arbeitszeit inklusive Fahrtzeit) förderungswürdig sind, stellt das selbständige Renovieren des Eigenheims verbunden mit dem Ansatz der Materialkosten keine förderungswürdige Alternative dar. Für ausländische Unternehmen, welche die Renovierungsmaßnahmen durchführen, muss lediglich sichergestellt werden, dass sie sich im Dienstleisterregister des Bundesministeriums für Wissenschaft, Forschung und Wirtschaft registriert haben und dass die Endrechnung in deutscher oder englischer Sprache ausgestellt ist.

Förderungsantrag und weitere Nachweise

Pro Antragsteller kann pro Kalenderjahr für ein Wohnobjekt ein Förderungsantrag gestellt werden. Ehepartner können zwar für die gemeinsame Wohnung jeweils einen Antrag abgeben, die maximale Förderung beträgt dann trotzdem 600 €. Der Förderungsantrag für den Handwerkerbonus kann bei den Bausparkassen eingereicht werden (per E-Mail, Fax, Post oder persönlich), von denen aus eine Weiterleitung an die zentrale Abwicklungsstelle erfolgt. Neben dem ausgefüllten Antragsformular müssen noch Meldezettel bzw. Auszug aus dem Melderegister (für den Nachweis des Haupt- oder Nebenwohnsitzes), die Endrechnung und die Überweisungsbestätigung zur Endrechnung übermittelt werden. Besonderes Augenmerk ist auf die Endrechnung zu legen, da sie nicht nur die Merkmale einer Umsatzsteuerrechnung enthalten muss, sondern noch folgende weitere Punkte.

• Rechnung muss auf den Antragsteller ausgestellt sein,
• gesonderte Anführung der Arbeits- und Fahrtkosten,
• Beschreibung der Arbeitsleistungen zur Feststellung der Förderungsfähigkeit,
• Angabe des Leistungszeitraums und –ortes.

In einem Förderungsantrag können mehrere Endrechnungen für Arbeitsleistungen verschiedener Maßnahmen (z.B. Fensteraustausch und Malerarbeiten) gemeinsam abgegeben werden. Schließlich ist noch zu beachten, dass mit dem Handwerkerbonus nicht zugleich weitere Förderungen, wie etwa ein gefördertes Darlehen für die Renovierung, in Anspruch genommen werden dürfen – ebenso wenig können z.B. die Renovierungskosten i.Z.m. dem Handwerkerbonus auch noch als Sonderausgaben geltend gemacht werden.

Strenges Schriftformerfordernis bei befristeten Mietverträgen

August 2014

Bereits seit geraumer Zeit sieht das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) vor, dass befristete Mietverträge zumindest 3 Jahre umfassen müssen – früher war auch eine kürzere Befristung möglich gewesen. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte sich (GZ 1 Ob 237/13d vom 23. Jänner 2014) mit dem Schriftlichkeitserfordernis befristeter Mietverträge auseinanderzusetzen. Der zugrundeliegende Sachverhalt gestaltete sich derart, dass ein zwischen Vermieter und Mieter ursprünglich auf 3 Jahre befristeter Mietvertrag immer wieder verlängert wurde. Dabei wurde regelmäßig kurz vor Ablauf der Befristung von der Hausverwaltung beim Mieter nachgefragt, ob er den Vertrag verlängern möchte. Bejahte der Wohnungsmieter, so musste er einen vorbereiten schriftlichen Nachtrag bis zu einem vereinbarten Termin unterschrieben an die Hausverwaltung retournieren – in Folge würde er bei Zustimmung durch den Vermieter eine Ausfertigung des schriftlichen Nachtrags zugesendet bekommen. Tatsächlich wurde die Verlängerungsvereinbarung von einem Vertreter des Vermieters zu einem nicht feststellbaren Zeitpunkt unterfertigt, jedoch dem Mieter weder im Original noch in Kopie übergeben. Die Verlängerung des Mietvertrags wurde von beiden Vertragsparteien dergestalt gelebt, dass der Mieter den Mietgegenstand weiterhin nutzte und der Vermieter das Mietentgelt weiter vereinnahmte.

Letztmalige Befristung oder unbefristeter Mietvertrag?

Zu Unstimmigkeiten kam es im Jahr 2010, da der Mieter die Unterzeichnung des schriftlichen Nachtrags verweigerte und der Vermieter daher davon ausging, dass das Mietverhältnis bis 2013 befristet sei, da es zu einer einmaligen konkludenten Verlängerung des Mietverhältnisses gekommen ist. Der Mieter hingegen war der Ansicht, dass anstelle eines befristeten Mietverhältnisses überhaupt ein unbefristetes gegeben sei. Die Gerichte erster und zweiter Instanz folgten der Ansicht des Vermieters, da für die Befristung der Mietdauer eine schriftliche Vereinbarung vorausgesetzt wird, welche ja letztlich auch durch die Unterschriften beider Parteien erfüllt wurde. Sinn und Zweck des Schriftformgebotes bei befristeten Mietverträgen liegen grundsätzlich in der Warn- und Aufklärungsfunktion für den Mieter sowie in der Beweissicherungsfunktion für den Vermieter.

Im Gegensatz zu den Vorinstanzen stellt der OGH strenge Maßstäbe an das Schriftformerfordernis im Zusammenhang mit befristeten Mietverträgen - sowohl bei erstmaligem Vertragsabschluss als auch bei Verlängerungen. Die zwischen Vermieter und Mieter jahrelang geübte Praxis erfüllte hingegen die Anforderungen an das Schriftlichkeitsgebot nicht, da hierfür erforderlich ist, dass der Vermieter innerhalb der Annahmefrist dem Mieter eine schriftliche Annahmeerklärung zukommen lässt. Eine schriftliche Erklärung des Mieters (die Wohnung weiter mieten zu wollen), welche vom Vermieter formlos akzeptiert wird, reicht nicht aus. Für befristete Mietverträge gilt zwar, dass diese – wenn sie weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden – sich einmalig auf drei Jahre verlängern. Allerdings bedeutet dies im Umkehrschluss, dass vom Gesetz lediglich einmal eine mündliche oder konkludente Verlängerung des befristeten Mietvertrags vorgesehen ist und für jede weitere Befristung eine schriftliche Vereinbarung notwendig ist. Liegt keine gültige Befristung vor, weil etwa das Schriftformgebot nicht erfüllt ist, so wandelt sich der befristete Mietvertrag in einen unbefristeten Mietvertrag um - selbst dann wenn die Vertragsparteien ein befristetes Mietverhältnis abschließen wollten. Der OGH kam daher zur Entscheidung, dass bereits ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt, da die einmalige automatische Verlängerung der Befristung schon früher ausgeschöpft wurde. Da dem Mieter seitens des Vermieters auch keine schriftliche Annahmeerklärung zugegangen war, ist es nicht zu einer schriftlichen Vereinbarung des ins Auge gefassten befristeten Mietvertrags gekommen. Dies hat zur Folge, dass der an der Kündigung interessierte Vermieter den Mietvertrag nur, wie im MRG ausdrücklich normiert und beispielhaft angeführt, aus wichtigen Gründen kündigen kann.

Vorsicht in der Praxis

Damit es aus Vermietersicht nicht zu unliebsamen Überraschungen kommt und anstelle der gewünschten Verlängerung des befristeten Mietvertrags plötzlich ein (schwieriger kündbarer) unbefristeter Mietvertrag vorliegt, sollte auch dem Schriftformerfordernis entsprechende Aufmerksamkeit geschenkt werden und dem vom OGH vorgezeichneten Weg gefolgt werden. Demnach muss in Konstellationen, in welchen der Mietvertrag durch ein schriftliches Anbot des Mieters verlängert werden soll, sichergestellt sein, dass dieses Anbot auf Mietvertragsverlängerung vom Vermieter schriftlich angenommen und an den Mieter übersendet wird.

Beginn der Vermietungsabsicht ist relevant für den Werbungskostenabzug

Juni 2014

Die Einkünfteermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Unter dem Begriff der Werbungskosten sind alle Ausgaben, die in Zusammenhang mit der Vermietung stehen absetzbar. Hierzu zählen z.B. üblicherweise die Absetzung für die Abnutzung (AfA), Betriebskosten, Finanzierungszinsen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen. Fallen bereits Ausgaben an, bevor man einen Mieter gefunden hat, können diese ausnahmsweise bereits vor Beginn der Einnahmenerzielung abgesetzt werden, sofern ein nachweisbarer Zusammenhang mit den künftigen Mieteinnahmen gegeben ist. Um Werbungskosten in solchen Fällen geltend zu machen und auch um sich die damit eventuell in Verbindung stehenden Vorsteuern zurückzuholen, ist Grundvoraussetzung, dass der Entschluss zur Vermietung eindeutig nach außen in Erscheinung tritt. Wenngleich die Finanzverwaltung klare Beweise für die Absicht des Steuerpflichtigen fordern darf, so steht der EuGH-Judikatur folgend bei der Vermietung eines Gebäudes der Vorsteuerabzug schon in der Errichtungsphase zu, auch wenn noch keine Umsätze getätigt werden. Mitzubedenken für die Geltendmachung des Vorsteuerabzugs sind auch die Wahrscheinlichkeit einer steuerpflichtigen Vermietung und jene einer steuerfreien Veräußerung oder Vermietung. Änderungen bei der Finanzierung, etwa hinsichtlich der Fristigkeit können auch ein Indiz für eine steuerpflichtige Vermietung eines Gebäudes darstellen.

Die Vermietungsabsicht muss nach gängiger VwGH-Rechtsprechung in einer bindenden Vereinbarung ihren Niederschlag gefunden haben oder aufgrund sonstiger, über die Absichtserklärung hinausgehender Umstände, mit ziemlicher Sicherheit feststehen. In der Praxis ist in Fällen, in denen im Nachhinein kein passender Mieter gefunden werden konnte, dieser Nachweis von Seiten des Steuerpflichtigen oft schwierig zu erbringen. Fraglich ist auch, welche Beweise hierbei von der Finanzverwaltung anerkannt werden. In einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzgerichts vom 4.3.2014 (GZ RV/7103981/2009) legte der Steuerpflichtige als Beweis für die ernsthafte Vermietungsabsicht einen schriftlichen Maklerauftrag vor. Das BFG entschied, dass dies als Nachweis ausreichend sei, auch wenn dann mangels Mieterfindung keine tatsächliche Vermietung erfolgte. Zudem wurde als Beweis zugelassen, dass der Steuerpflichtige die Finanzierung seines neuen Familienwohnsitzes nachweislich mit den zu erzielenden Mieteinnahmen plante. Das BFG bestätigte somit die Linie des VwGH, wonach neben reinem Abstellen auf bindende Vereinbarungen auch andere Beweise zur Darstellung der Vermietungsabsicht zu berücksichtigen sind. Im konkreten Fall konnte mangels Vermietung der Wohnung allerdings keine AfA auf die Einrichtungsgegenstände als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Betriebsstätte bei Tätigkeit eines ausländischen Arztes in österreichischen Ordinationsräumen?

Dezember 2013

Ein ausländischer Arzt ohne Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Österreich erbringt in diversen österreichischen Kliniken auf Basis von abgeschlossenen Verträgen chirurgische Tätigkeiten. Dazu wurden ihm zu den Behandlungszeiten Räume zur Verfügung gestellt. Für das Finanzamt reichte diese bloße Mitbenützung aus, um eine Betriebsstätte anzunehmen und somit Einkommensteuer für die in Österreich vollbrachte Tätigkeit vorzuschreiben. Wenngleich der UFS jüngst (GZ RV/0107-F/13 vom 6.9.2013) keine inhaltlich finale Entscheidung treffen musste, beinhaltet der Sachverhalt doch einige bemerkenswerte Aussagen.

Eine Betriebsstätte ist eine feste örtliche Einrichtung, die der Ausübung eines Betriebes dient. Der Steuerpflichtige muss dazu zwar die Verfügungsmacht über die Betriebsstätte haben, sie muss jedoch nicht im Eigentum der Person stehen. Es genügt vielmehr, dass sie für Zwecke des Unternehmens ständig zur Verfügung steht. In früheren VwGH-Erkenntnissen wurde auch ausgesprochen, dass eine bloße Mitbenutzung eines Raumes zur Begründung einer Betriebsstätte ausreichen kann. Diese Erkenntnisse bezogen sich aber auf Geschäftsführer und Unternehmensberater, wobei hier ein Raum alleine und allenfalls Hilfsmittel (Strom, Telefon etc.) zur Begründung einer Betriebsstätte ausreichen können. Der UFS räumte nun aber ein, dass hierbei berufsbezogen zu ermitteln ist, inwieweit im konkreten Fall für die Ausübung der Tätigkeit ein Bedarf nach sachlicher Ausstattung besteht und welcher Art dieser Bedarf ist.

Der UFS führte nun aus, dass bei einem Arzt aufgrund seiner Tätigkeit die Zurverfügungstellung eines Raumes alleine nicht ausreicht, um eine Betriebsstätte in Österreich annehmen zu können. Vielmehr kommt es zusätzlich darauf an, ob die medizinischen Geräte und Apparaturen bei Bedarf jederzeit zur Verfügung gestellt werden. Hierbei sind die Ausgestaltung des Mitbenutzungsrechtes des Arztes sowie die vertragliche Gestaltung mit dem Vermieter der Räumlichkeit von wesentlicher Bedeutung. Gerade in dieser Frage hat jedoch das Finanzamt widersprüchliche Feststellungen getroffen. Einerseits wurde behauptet, der Arzt hätte das erforderliche Arbeitswerkzeug selbst mitnehmen müssen und andererseits wären ihm der Raum, ein Behandlungsstuhl sowie Geräte, Zubehör und Verbrauchsmaterial zur Verfügung gestellt worden. In der Entscheidung spielte der UFS den Ball daher wegen mangelnder Sachverhaltserhebung wieder zurück an die erste Instanz. Da der VwGH zu Ärzten im Speziellen in diesem Zusammenhang noch keine Entscheidung getroffen hat, bleibt das Betriebsstättenrisiko für ausländische Ärzte weiterhin aufrecht.

Kaufen, mieten oder leasen? Finanzierungsinstrumente im Überblick

Dezember 2013

Im Rahmen von Investitionsentscheidungen stehen Unternehmen verschiedene Finanzierungsinstrumente zur Verfügung. Leasing- und Mietkaufverträge gewinnen zunehmend an Bedeutung in der Unternehmenspraxis und verdrängen in manchen Bereichen wie bspw. der Automobilbranche sogar die klassische Darlehensfinanzierung über Kreditinstitute. Dennoch kennen viele Entscheidungsträger im finanzwirtschaftlichen Bereich nicht die genauen Unterschiede und Besonderheiten dieser alternativen Finanzierungsformen.

Das Begriffsverständnis des „Leasings“ ist eng mit dem der „Miete“ verknüpft und regelt die entgeltliche Gebrauchsüberlassung eines Investitionsobjektes auf Zeit. „Leasing“ (engl. „mieten“) stellt eine besondere Form der Miete dar. Der Vermieter wird dabei als Leasinggeber, der Mieter als Leasingnehmer und die Miete als Leasingrate bezeichnet. Im Gegensatz zu normalen Mietverträgen hat der Leasingnehmer in der Regel mehr Pflichten und damit verbundene Risiken wie z.B. das Risiko der technischen Überholung.

Die Vertragsarten Finanzierungs- und Operating-Leasing unterscheiden sich insbesondere durch Laufzeiten und Kündigungsfristen. Das Investitionsrisiko (Reparaturkosten etc.) liegt beim Finanzierungs-Leasing auf Grund der festgelegten Grundmietzeit beim Leasingnehmer. Beim Operating-Leasing ist der Leasingeber Träger des Investitionsrisikos, da - ähnlich wie beim Mietvertrag - eine kurzfristige Kündigungsmöglichkeit des Leasingvertrages besteht.

Beim Mietkauf werden bestimmte Merkmale von Kauf- und Leasingverträgen miteinander kombiniert.

Die Finanzierungsinstrumente Kauf, Miete, Leasing und Mietkauf werden nachfolgend hinsichtlich der Zurechnung des zivilrechtlichen und wirtschaftlichen Eigentums und der bilanziellen Behandlung näher definiert sowie hinsichtlich Finanzierungs- und Liquiditätseffekte analysiert.

Zivilrechtliches Eigentum

• Kauf: Beim Kauf (mittels Eigen- oder Fremdmitteln) steht der Eigentumserwerb im Vordergrund. Der Nutzer des Wirtschaftsgutes ist zugleich zivilrechtlicher Eigentümer.
• Miete: Bei der Miete steht die Nutzung des Investitionsobjektes an erster Stelle. Ein Eigentumserwerb ist nicht geplant und auch nicht möglich. Diese Form der Beschaffung ist ideal für kurzfristige Projekte oder zur Überbrückung von Arbeitsspitzen.
• Mietkauf: Ein besonderes Merkmal des Mietkaufs ist die Eigentumsübertragung am Investitionsobjekt, die mit der Zahlung der letzten Rate automatisch stattfindet.
• Leasing: Der Leasinggeber ist juristischer Eigentümer. Der Leasingnehmer wird in seinen Rechten eingeschränkt z.B. wird er im Rahmen von PKW-Leasingverträgen zum Abschluss einer Vollkaskoversicherung verpflichtet.

Wirtschaftliches Eigentum und bilanzielle Behandlung

Unternehmensrechtlich unterliegen Vermögensgegenstände des wirtschaftlichen Eigentümers der Aktivierungspflicht. Wirtschaftlicher Eigentümer ist, wer (unabhängig von dem juristischen Eigentum) vollständig und langfristig über den gegenständlichen Vermögensgegenstand und dessen Ertrag verfügen kann. Der wirtschaftliche Eigentümer trägt die Instandhaltungskosten und das Risiko des Untergangs wie z.B. Diebstahl.

• Kauf und Mietkauf: Kaufverträge sind grundsätzlich bilanzierungspflichtig, d.h. der Käufer muss den Vermögensgegenstand zwingend im Anlagevermögen aktivieren und über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abschreiben.
• Miete: Mietverhältnisse sind grundsätzlich nicht bilanzierungsfähig. Mietaufwendungen werden in der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) des Mieters abgebildet.
• Leasing: Das bilanzielle Schicksal eines Leasinggegenstandes ist abhängig von der Ausgestaltung des Leasingvertrages. Die Abgrenzungsfrage des wirtschaftlichen Eigentums ist vor allem beim Finanzierungs-Leasing von Bedeutung.

Beim Operating-Leasing fehlt dem Leasingnehmer das wirtschaftliche Eigentum am Vermögensgegenstand. Der Leasingnehmer verbucht lediglich die Leasingraten als Aufwand und somit als abzugsfähige Betriebsausgabe.

Finanzierungs- und Liquiditätseffekt

• Kauf: Der Nutzer des Wirtschaftsgutes finanziert dessen Anschaffungskosten. Ein Kauf beeinflusst die Liquidität eines Unternehmens am meisten, da die gesamte Rechnungssumme unmittelbar abfließt. Der Käufer hat den Vorteil, dass er gegenüber dem Verkäufer als Barzahler auftritt und über Rabatte oder Skontovereinbarungen verhandeln kann. Im Falle einer Eigenfinanzierung durch den Cashflow des Unternehmens sind kalkulatorische Eigenkapitalkosten zu berücksichtigen.
• Mietkauf: Die Laufzeitgestaltung ist variabel und somit ohne steuerliche Einschränkungen. Sie kann somit bis zu 100 % der betrieblichen Nutzungsdauer ausmachen. Die Umsatzsteuer auf den Kaufpreis ist zur Gänze bei Vertragsbeginn fällig und abzugsfähig. Diese Finanzierungsform ist ideal um z.B. gebrauchte Objekte zu finanzieren.
• Miete und Leasing: Nicht der Nutzer, sondern der Leasinggeber/Vermieter finanziert das Wirtschaftsgut und hat den Vorteil einer geringeren Kapitalbindung.

Der Leasinggeber lässt sich den Finanzierungsvorteil, den er dem Leasingnehmer verschafft, durch die den Anschaffungswert übersteigenden Leasingraten abgelten.

Bei der Miete und dem Operating-Leasing werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten in der Regel durch mehrmaliges Vermieten an unterschiedliche Mieter amortisiert. Beim Financial-Leasing dagegen findet eine Teil- oder Vollamortisation durch die Leasingraten während der vereinbarten Grundmietzeit statt. Bei Teilamortisationsverträgen ist die volle Deckung der Gesamtkosten des Leasingebers in der Regel durch eine Schlusszahlung des Leasingnehmers gewährleistet.

Um die monatlichen Leasingraten, die sich in einen erfolgsneutralen Tilgungsanteil und in einen erfolgswirksamen Zinsanteil zusammensetzen, zu verringern, wird vom Leasingnehmer bei Vertragsbeginn oftmals eine Anzahlung (zwischen 10% und 20% des Anschaffungspreises) geleistet.

Rabatte auf den Anschaffungspreis sind in der Regel möglich, wenn das Leasing auf Basis des verhandelten Kaufpreises z.B. über eine unabhängige Leasingbank abgewickelt wird.

Zahlungsverzugsgesetz - pünktlich zahlen zahlt sich aus

Juni 2013

Das Mitte März 2013 in Kraft getretene Zahlungsverzugsgesetz sieht strengere Konsequenzen bei nicht fristgerechter Bezahlung vor und soll dazu beitragen, die bei dem Gläubiger durch die Verzögerung hervorgerufenen Kosten zu verringern. Eine wesentliche Neuerung gilt bei Banküberweisungen zwischen Unternehmern (B2B) bzw. zwischen Privaten (C2C) und sieht vor, dass der geschuldete Betrag bei Fälligkeit bereits auf dem Gläubigerkonto gutgeschrieben sein muss, sodass dieser über den Betrag verfügen kann. Für ein möglichst langes Hinauszögern der Zahlung ohne negative Konsequenzen, etwa in Form von Verzugszinsen, ist hilfreich, dass die Banken - jedenfalls im innerstaatlichen Zahlungsverkehr, der nicht in Papierform (z.B. durch Online-Banking) erfolgt - nunmehr sicherstellen müssen, dass der überwiesene Betrag dem Empfänger spätestens am nächsten Geschäftstag gutgeschrieben wird. Wie bisher und früher allgemein gültig, ist es hingegen bei Überweisungen von Privaten an Unternehmer ausreichend, wenn der Überweisungsauftrag am Tag der Fälligkeit getätigt wird. Unterlässt der Schuldner die Zahlung bzw. veranlasst er diese zu spät, trifft ihn nur dann kein Verschulden, wenn ein Fehlverhalten des Bankinstituts des Gläubigers vorliegt.

Eine zu begrüßende Begleitmaßnahme wurde in Hinblick auf Mietverhältnisse geschaffen. Um zu verhindern, dass unzählige Daueraufträge geändert werden müssen, hat der Mietzins bei Mietverhältnissen zwischen Unternehmern sowie zwischen Privaten jeweils spätestens am 5. des Monats am Vermieterkonto einzugehen. Ohne diese Begleitmaßnahme wäre infolge der geänderten Grundregel der Monatserste Stichtag und ein alter Dauerauftrag mit Zahlungsanweisung am Monatsersten nicht ausreichend. Für Mietverhältnisse zwischen Privaten und Unternehmern ändert sich nichts, da die Beauftragung am Monatsersten nach wie vor keine negativen Konsequenzen nach sich zieht.

Bei Zahlungsverzug kann der Gläubiger regelmäßig Mahnspesen und Verzugszinsen verrechnen. Als Entschädigung für etwaige Betreibungskosten stehen ihm 40 € als Pauschalbetrag für Mahnspesen zu, wobei auch darüber hinausgehende tatsächliche Kosten wie z.B. Rechtsanwaltskosten an den Schuldner weiterbelastet werden können. Für die Geltendmachung des Pauschalbetrags muss weder ein konkreter Schaden beim Gläubiger durch die Verzögerung der Zahlung nachgewiesen werden, noch muss der Schuldner am Zahlungsverzug schuld sein. Bei den Verzugszinsen sieht das Zahlungsverzugsgesetz wiederum eine Differenzierung vor. Zwischen Unternehmern liegen die gesetzlichen Verzugszinsen nunmehr 9,2 Prozentpunkte über dem geltenden Basiszinssatz (daher aktuell bei 9,08 % - siehe dazu den Beitrag in dieser Ausgabe), vorausgesetzt der Schuldner ist für den Zahlungsverzug verantwortlich. Ist dies nicht der Fall, so bemessen sich die Verzugszinsen nur auf 4 %. Die 4 % Verzugszinsen gelten auch für Geldschulden zwischen Privaten und Unternehmern (B2C). Wie bisher ist der Gläubiger berechtigt, ab dem ersten Tag nach Fälligkeit Verzugszinsen zu verrechnen, eine vorherige Mahnung ist nicht Voraussetzung. Ein völliger vertraglicher Ausschluss von Verzugszinsen ist nichtig.

Instandhaltung und Ersatzinvestitionen in Mietwohnungen - OGH-Entscheidung im Graubereich des Mietrechts

Juni 2013

Konflikte zwischen Mieter und Vermieter gewinnen besonders dann an Brisanz wenn essentielle Mieterbedürfnisse wie eine funktionierende Heizung oder Warmwasser dauerhaft gefährdet sind, weil die Heizung oder der Warmwasserboiler defekt sind. Es dreht sich dann regelmäßig um die Frage, wer für die zumeist kostspielige Ersatzinvestition aufkommen muss. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte sich vor nicht zu langer Zeit (GZ 1 Ob 183/12m vom 13.12.2012) mit Unstimmigkeiten in einer Mietwohnung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) bzw. des für Genossenschaftswohnungen vergleichbaren Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) auseinanderzusetzen. Konkret wurde der Warmwasserboiler altersbedingt defekt und dessen Austausch von den Mietern bezahlt (Kosten rund 1.000 €), da der Vermieter die Begleichung der Installateursrechnung verweigert hatte. Unter Hinweis auf die (vermeintliche) vertragliche Verpflichtung des Vermieters zum Austausch des defekten Geräts hatten die Mieter in Folge die monatlichen Mietzahlungen reduziert (Reduktion um 100 € pro Monat), woraufhin der Vermieter mit Nachforderung des fehlenden Mietzinsanteils die Aufkündigung des Mietverhältnisses anstrebte.

Der gegenständliche Mietvertrag enthält die Verpflichtung der Mieter, die Wohnung und alle Einrichtungsgegenstände, wozu auch Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlagen gehören, instand zu halten und zu warten. Die Instandhaltungspflicht des Mieters wird dem Wortlaut entsprechend nur dadurch eingeschränkt, dass der Vermieter für ernste Schäden des Hauses bzw. für die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung aufkommen muss. Zusätzlich zu dieser den gesetzlichen Bestimmungen der Erhaltungspflicht des Vermieters entsprechenden Klausel ist im Vertrag festgeschrieben, dass die gewöhnliche Abnutzung (der Wohnung) zu Lasten des Vermieters geht.

Vermieter trägt mangels genauer vertraglicher Vereinbarung nicht die Austauschkosten

Die Frage nach der Kostentragung im Zusammenhang mit dem Austausch eines defekten Boilers fällt dem OGH folgend in einen so genannten Graubereich, da es sich nicht um einen ernsthaften Schaden am Gebäude handelt, für dessen Beseitigung der Vermieter Sorge tragen muss. Aus Mieterperspektive stellt sich jedoch die Frage, ob die Wartungsverpflichtung auch den Ersatz beinhaltet, insbesondere wenn der Defekt des Geräts nicht vom Mieter verschuldet wurde, sondern auf zeitlicher Abnutzung beruht. Der OGH kam zu der Entscheidung, dass bei fehlender ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung die Kosten für den Austausch eines defekten Warmwasserboilers nicht vom Vermieter getragen werden müssen und dem Mieter – wenn er wie im konkreten Fall die Bezahlung übernommen hat – kein sofortiger Ersatzanspruch zusteht. Eine Vertragsklausel, wonach die gewöhnliche Abnützung der Wohnung und der Einrichtungsgegenstände zu Lasten des Vermieters gehe, ist für eine Kostentragung durch den Vermieter nicht konkret genug. Die in dem Mietvertrag auf den Mieter überwälzte Instandhaltungspflicht/Wartungspflicht umfasst also auch den Austausch des irreparabel gewordenen Warmwasserboilers.

Kein Mietzinsminderungsanspruch nach Behebung des Mangels

Die von den Mietern angekündigte und tatsächlich vorgenommene Minderung des Mietzinses um ca. 100 € pro Monat gleichsam als Kompensation der für den Boileraustausch aufgewendeten Kosten ist auch aus einem weiteren Grund unberechtigt. Ein allfälliger Mietzinsminderungsanspruch steht nämlich nur für die Dauer der Mangelhaftigkeit bzw. der eingeschränkten Brauchbarkeit des Bestandsobjekts zu. Selbst wenn das Problem durch den Mieter behoben wird, ist mangels Fortbestehen der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit der Wohnung keine Kürzung der Mietzahlungen für die Folgemonate möglich.

Der OGH bringt mit seiner Entscheidung Licht in einen Graubereich des Mietrechts. Nicht zuletzt aus Mietersicht zeigt sich, dass klare Regelungen im Mietvertrag empfehlenswert sind, um unangenehme weil zumeist kostspielige Ersatzinvestitionen im Zusammenhang mit essentieller Wohnungseinrichtung nicht aus eigener Tasche bestreiten zu müssen. Sollte dies trotzdem eintreten, so darf nicht vergessen werden, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses immerhin Rückforderungsansprüche für einen nützlichen Aufwand getätigt werden können. Aus Vermietersicht ist erfreulich, dass eine Selbstbehebung des Mangels durch den Mieter nicht automatisch – etwa in Form der Gegenrechnung von Austauschkosten mit dem zukünftigen Mietzins – zulasten des Vermieters ausschlagen kann.

Kein Vorsteuerabzug bei nicht marktkonformer Vermietung durch Privatstiftung

April 2013

Sofern eine Privatstiftung im Rahmen der Vermietung und Verpachtung einer Wohnung marktkonform agiert, sind üblicherweise die Vermietungseinnahmen der Umsatzsteuer zu unterwerfen, wofür im Gegenzug ein Vorsteuerabzug aus den Errichtungskosten sowie den laufenden Betriebskosten zusteht. Vermietet die Privatstiftung die Wohnung an den Stifter bzw. den Begünstigten, so ist es vom Gesamtbild abhängig, ob tatsächlich eine unternehmerische Tätigkeit vorliegt oder es sich um eine den Vorsteuerabzug ausschließende Vorteilszuwendung seitens der Privatstiftung handelt.

Der UFS hatte sich (GZ RV/1556-W/11 vom 29.12.2012) mit dem Fall auseinanderzusetzen, dass eine Privatstiftung eine großflächige Wohnung mit Garten und Garagenplatz in guter Wohnlage an den Stifter vermietete und aus den Anschaffungskosten sowie aus späteren Erhaltungskosten den Vorsteuerabzug geltend gemacht hatte. Die Wohnungsvermietung zwischen Privatstiftung und Stifter war durch mehrere Auffälligkeiten gekennzeichnet – z.B. wurde entgegen gängiger Praxis eine nicht wertgesicherte Miete vereinbart und auch der Erhalt einer Kaution in Höhe von 5.000 € quittiert, obwohl diese niemals von der Privatstiftung vereinnahmt wurde. Außerdem wurden Mietzahlungen teilweise sehr lange gestundet und auch die Betriebskosten für mehrere Jahre vorgestreckt. Begründet wurde dieses Vorgehen auch damit, dass die Wohnung aufgrund von Wasserschäden lange Zeit nicht vollständig benutzbar war und darauf geachtet wurde, das Verhältnis zum Mieter (Stifter) nicht zu belasten.

Entscheidend für den möglichen Vorsteuerabzug bei der Stiftung ist, ob eine unternehmerische Tätigkeit gegeben ist oder ob die Vermietung eine auf dem gesellschaftsrechtlichen Verhältnis basierende, gewollte Vorteilszuwendung an den Stifter darstellt. Wichtig ist dabei zu berücksichtigen, dass – wie im vorliegenden Fall – der Stifter maßgeblichen Einfluss auf die Stiftung hat, der auch dadurch zum Ausdruck kommt, dass die Wohnung auf ausdrücklichen Wunsch des Stifters angeschafft wurde. In einer solchen Konstellation muss für die Geltendmachung des Vorsteuerabzugs der Publizitätsgrundsatz (klar nach außen hin erkennbare Vereinbarungen) erfüllt sein wie auch die Vermietung an sich einem Marktvergleich standhalten können.

Ausgehend von dem Gesamtbild der Verhältnisse verneinte der UFS den Vorsteuerabzug im konkreten Fall, da schon bei Abschluss des Mietvertrags keine marktkonforme Vermietung der Wohnung anzunehmen war. Verstärkt wurde diese Einschätzung überdies bei Betrachtung der tatsächlichen Abwicklung des Mietverhältnisses (Stundung von Miete und Betriebskosten usw.). Würde die „nichtwirtschaftliche Vermietung“ an den Stifter dem Stiftungszweck – z.B. Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Stifters und seiner Familie - entsprechen, wäre es ebenso wenig zu einem Vorsteuerabzug gekommen. Ein Vorsteuerabzug ist nämlich dann nicht möglich, wenn eine Tätigkeit Erfüllung des Stiftungszwecks ist. Die „Einnahmen aus der Vermietung“ waren im vorliegenden Fall bei der Stiftung mangels unternehmerischen Handelns nicht umsatzsteuerbar. Für die Praxis ist mitzunehmen, dass für die steuerliche Anerkennung der Gestaltung der Geschäftsbeziehungen zwischen Stiftung und Stifter/Begünstigtem marktkonforme Konditionen zwingend erforderlich sind.

Wechselseitige Vermietung zwischen Fremden zu Wohnzwecken stellt keinen Missbrauch dar

März 2013

Zwei befreundete Personen erwarben zwei Eigentumswohnungen, um sie jeweils an das Kind des anderen fremdüblich zu vermieten. Die Wohnungen befanden sich im selben Haus und hatten idente Wohnflächen. Die Vermieter haben die mit dem Erwerb der jeweiligen Wohnung zusammenhängende Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht. Die Vermietungseinkünfte (Vermietung zu Wohnzwecken) wurden konsequenterweise der Umsatzsteuer in Höhe von 10% unterworfen. Das Finanzamt und der UFS sahen ausschließlich steuerliche Gründe (Steuerminderung durch Geltendmachung des Vorsteuerabzugs) für diese Konstruktion unter Freunden und werteten sie als Missbrauch im Sinne des §22 BAO mit Nichtanerkennung der Vermietungstätigkeit als Folge. Der VwGH (GZ 2010/15/0010 vom 18.10.2012) entschied jedoch, dass diese Gestaltung keinen Missbrauch darstellt.

Gemäß VwGH-Rechtsprechung wird als Missbrauch eine Gestaltung angesehen, die im Hinblick auf die wirtschaftliche Zielsetzung - vor dem Hintergrund des mit dem Abgabengesetz verfolgten Zieles - ungewöhnlich und unangemessen ist und die nur aufgrund der damit verbundenen Steuerersparnis verständlich wird. Der VwGH argumentierte im vorliegenden Fall, dass es gemäß der Sechsten (MwSt) Richtlinie den Mitgliedstaaten freigestellt ist, ob sie die Vermietung von Grundstücken (für Wohnzwecke) prinzipiell steuerfrei stellen wollen und somit auch der Vorsteuerabzug wegfällt oder ob sie Ausnahmen von der Steuerbefreiung festlegen und somit der Vorsteuerabzug zugelassen werden muss. Da sich Österreich im Bereich der Vermietung für Wohnzwecke gerade für die Umsatzsteuerpflicht entschieden hat, stellt der damit verbundene Vorsteuerabzug im vorliegenden Fall keinen Steuervorteil dar, der dem verfolgten Ziel der Richtlinie oder des nationalen Rechts zuwiderläuft. Außerdem führt die Vermietung per se nicht dazu, dass die mit den Mieteinnahmen verbundene Umsatzsteuer (automatisch) geringer ist als der mit dem Erwerb der Wohnung verbundene Vorsteuerabzug.

Schließlich teilte der VwGH auch nicht die Ansicht der Finanzverwaltung bzw. des UFS, dass keine unternehmerische Tätigkeit vorliegt, da die Erwerber der Wohnungen in wirtschaftlicher Betrachtungsweise quasi ihren eigenen Kindern die Wohnung vermieten und dazu noch selbst für deren Unterhalt aufzukommen haben. Dem VwGH folgend wurde nämlich gerade diese Konstruktion (Wohnungsüberlassung als Form der Unterhaltsgewährung) nicht gewählt, sondern die Wohnung am Markt vermietet und dem Wohnbedürfnis des eigenen unterhaltspflichtigen Kindes durch die Zurverfügungstellung finanzieller Mittel für die Anmietung einer anderen (wenn auch im selben Haus befindlichen) Wohnung entsprochen. Nach Auffassung des VwGH wäre es überschießend anzunehmen, dass die Vermietung von Eigentumswohnungen erst dann möglich sein soll, wenn das Wohnbedürfnis aller unterhaltspflichtigen Kinder gestillt ist.

Umsatzsteuerrichtlinien - Anpassungen durch den Wartungserlass 2012

März 2013

Mit dem Wartungserlass 2012 wurden die Umsatzsteuerrichtlinien an die gesetzlichen Änderungen angepasst. Weiters wurde auch die aktuelle Judikatur der Höchstgerichte eingearbeitet.

• Factoring/zahlungsgestörten Forderungen (Rz 8): Der Ankauf von zahlungsgestörten Forderung stellt keine steuerbare entgeltliche Factoringleistung dar, wenn der Factor Forderungen auf eigenes Risiko und zu einem unter ihrem Nennwert liegenden Preis erwirbt (vorausgesetzt der Kaufpreis entspricht dem tatsächlichen Wert der Forderung zum Zeitpunkt ihrer Übertragung).
• Vermietung eines Wohnhauses an den Gesellschafter durch die Gesellschaft (Rz 186): Erweiterung der UStR um Kriterien, wann bei solchen Vermietungen ein Vorsteuerabzug nicht möglich ist.
• Zeitschriftenabonnements mit Online-Zugang (Rz 349): Die zusätzlich Online-Nutzung wird als selbständige Leistung gesehen. Im Falle eines Pauschalentgelts für Abo und Online-Zugang muss eine Aufteilung vorgenommen werden. Sofern keine Einzelverkaufspreise vorliegen kann die Aufteilung nach den tatsächlich anfallenden Kosten erfolgen. Der Zeitschriftenanteil ist dann mit 10% zu versteuern während für den Online-Zugang 20% Umsatzsteuer abzuführen sind.
• Langfristige Vermietung von Beförderungsmitteln (Rz 641g): Im unternehmerischen Bereich gilt das Empfängerortprinzip. Bei Vermietung an Nichtunternehmer (insbesondere Privatpersonen) gilt seit 2012 – von der Vermietung von Sportbooten abgesehen – ebenfalls der Empfängerort. Bei einer Vermietung an Ausländer ist daher keine Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. Der leistende Unternehmer muss dabei die Angaben des Leistungsempfängers überprüfen (z.B. Kontrolle Reisepass oder Kreditkarte oder Bestätigung über das Nichtvorliegen eines Wohnsitzes oder gewöhnlichen Aufenthalts im Inland). Die Überprüfung sollte in geeigneter Form dokumentiert werden.
• Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (Rz 899a ff): Bei (Neu-)Vermietungen seit dem 1.9.2012 besteht die Option zur steuerpflichtigen Vermietung nur noch in jenen Fällen, in denen der Mieter das Grundstück bzw. einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Grundstücksteil zu höchstens 5% für Umsätze verwendet, die vom Vorsteuerabzug ausschließen. Der Vermieter hat nachzuweisen, dass der Mieter die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, wobei dieser Nachweis an keine besondere Form gebunden ist. Ein Wechsel auf Seite des Mieters oder Vermieters führt zu einem neuen Miet- bzw. Pachtverhältnis und damit zur Anwendung der neuen Bestimmungen. Eine Änderung der Vertragspartner aufgrund von Erbschaft oder einer Umgründung führt ebenfalls zu einer Neuvermietung. Eine Verlängerung des Mietverhältnisses begründet keine Neuvermietung, wenn die Vertragsverlängerung ohne zeitliche Unterbrechung erfolgt ist.
• Ausfuhrnachweis im Versendungsfall (Rz 1084): Neben einer Aktualisierung der Regelungen im Zusammenhang mit Ausfuhrnachweisen wurde klargestellt, dass andere Anmeldeformen als die elektronische Ausfuhranzeige nach Art des 796e der ZK-DVO nur noch in Ausnahmefällen möglich sind.
• Ausschluss vom Vorsteuerabzug bei Missbrauch (Rz 1802a): Mit dem Wartungserlass wurde klargestellt, dass ein Vorsteuerabzug trotz formell korrekter Anwendung der Gesetzesbestimmungen nicht zusteht, wenn dadurch ein ungerechtfertigter Steuervorteil erlangt wird und ersichtlich ist, dass die getätigten Umsätze nur zur Erlangung des Steuervorteils ausgeführt wurden.