VwGH zur Liebhaberei bei vorzeitiger Einstellung der Vermietung

April 2024

Bei der Vermietung von Liegenschaften, die in einem bestimmten Zeitraum keinen Gewinn (Überschuss) erwarten lassen, kommt die sogenannte "Liebhaberei" zur Anwendung. Dies hat zur Konsequenz, dass die mit der Vermietung zusammenhängenden Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden dürfen. Wenn ausnahmsweise doch ein Gewinn erzielt wird, ist dieser dafür auch nicht steuerpflichtig. In Bezug auf den Prognosezeitraum, in dem im Rahmen der Vermietung und Verpachtung ein Gewinn erzielt werden sollte, unterscheidet man grundsätzlich zwischen der "großen" und der "kleinen Vermietung". Bei der "kleinen Vermietung" handelt es sich um Vermietungen von Ein- und Zweifamilienhäusern, Ferienhäusern, Bungalows, Eigentumswohnungen (unabhängig von der Anzahl der in einem Gebäude gelegenen Eigentumswohnungen) und z.B. einzelnen Appartements. Hierbei muss das Gesamtergebnis in einem Zeitraum von 20 Jahren bzw. höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) positiv sein. Bei einer "großen Vermietung" (typischerweise die erwerbswirtschaftliche Vermietung von Geschäfts- und Büroobjekten) beträgt der Beobachtungszeitraum, in dem das Gesamtergebnis positiv sein muss, 25 bzw. 28 Jahre.

Der VwGH (GZ Ra 2023/13/0051 vom 14.12.2023) hatte sich mit folgendem Sachverhalt zu beschäftigen: Ein Steuerpflichtiger hatte zwei Büros und vier Wohnungen saniert und vermietet. Er erklärte in den Steuererklärungen der ersten vier Jahre Verluste und stellte dann die Vermietung ein, weil er die Objekte an seinen Bruder übergab. Das Finanzamt stufte die Vermietung als Liebhaberei ein. Dagegen erhob der Abgabepflichtige Beschwerde und führte an, dass die Übergabe an den Bruder nicht von vornherein geplant war und außerdem die fortgesetzte Vermietung im Jahr 13 beim Bruder in Summe einen Gesamtüberschuss ergeben habe.

Für die Beurteilung der Ertragsfähigkeit einer Gebäudevermietung ist eine Prognoserechnung anzustellen. Bei der Beurteilung ist auf die konkrete Art der Bewirtschaftung und bei der Erstellung der Prognose auf die tatsächlichen Umstände, die sich in einem Beobachtungszeitraum eingestellt haben, Bedacht zu nehmen. Es steht der Ertragsfähigkeit einer Vermietungsbetätigung nicht entgegen, wenn die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses übertragen wird bzw. die Vermietung eingestellt wird. Für den Fall, dass der kurze Zeitraum der Vermietung von vornherein geplant war, liegt Liebhaberei vor, wenn die Vermietung innerhalb dieses Zeitraums kein positives Gesamtergebnis erwirtschaften kann. War hingegen die Vermietung unbefristet geplant, kommt es lediglich darauf an, ob die Prognoserechnung innerhalb des Gesamtplanungszeitraums ein positives Ergebnis erzielt. Die Beweislast für das Vorliegen einer unbefristeten Vermietung von Beginn an trägt der Vermieter. Gegebenenfalls muss also der Nachweis erbracht werden, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen ist, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insbesondere durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten, ergeben hat.

Ob im Zusammenhang mit einer Vermietung anhand der Prognoserechnung letztlich von einer Einkunftsquelle auszugehen ist, ist aber nicht im Rahmen einer reinen ex-ante Betrachtung zu beurteilen. Denn die Prognoserechnung kann insbesondere mittels eines Beobachtungszeitraums von etwa 5 bis 8 Jahren auf Übereinstimmung mit der Realität überprüft werden. Im konkreten Fall wurde vom Abgabepflichtigen glaubhaft dargestellt, dass die Übergabe an den Bruder nicht von vornherein geplant war. Zudem wirkten sich die im Beobachtungszeitraum gesunkenen tatsächlichen Zinsaufwendungen positiv auf die Prognoserechnung aus, sodass bereits ab einem viel früheren Jahr der Betätigung als von der Liebhabereiverordnung gefordert ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten eingetreten wäre. Darauf, dass die Beendigung der Vermietungstätigkeit ohne Zweifel aus rein persönlichen Motiven erfolgt ist, kommt es nicht an.

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Erhaltungsaufwand nach Mieterauszug ist steuerlich nicht absetzbar

März 2024

Das BFG hatte sich (GZ RV/7104281/2018 vom 27.11.2023) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem eine Wohnung über rund 20 Jahre für Wohnzwecke vermietet wurde und entsprechend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt wurden. Nach Auszug des letzten Mieters (Ende August 2015) - die Wohnung war aufgrund der langen Dauer der Vermietung sanierungsbedürftig - wurden gegen Ende des Jahres in der Wohnung einige Sanierungsarbeiten durchgeführt (Austausch der Badezimmerausstattung, Erneuerung der Sanitär- und Elektroinstallationen, Ausmalen wie auch Sanierung der Fliesen). Der Wohnungseigentümer wollte die damit angefallenen Kosten von rund 50.000 € als Erhaltungsaufwand und somit als Werbungskosten steuerlich absetzen und auch den Vorsteuerabzug geltend machen. Bedeutsam im vorliegenden Fall war, dass der Wohnungseigentümer nach der Sanierung die Wohnung an seinen Sohn im Schenkungswege weitergab und dieser die Wohnung in Folge für private Wohnzwecke nutzte. Die Eigentumsübertragung an den Sohn in Form der Schenkung spontan und kurz vor Jahresende 2015 sei dadurch motiviert gewesen, steuerlich günstiger dazustehen, als dies nach Änderung der Gesetzeslage im Bereich der Grunderwerbsteuer möglich gewesen wäre.

Das BFG setzte sich im Rahmen der Entscheidungsfindung ausführlich mit der zeitlichen Abfolge der Vermietungstätigkeit inklusive Beendigung, der Renovierung der Wohnung und der Schenkung der Wohnung auseinander. So wurde das Mietverhältnis durch den Mieter mit 31. August 2015 gekündigt - die Sanierungsarbeiten erfolgten schwerpunktmäßig im November und Dezember 2015. Mit Schenkungsvertrag vom 17.12.2015 wurde die Wohnung an den Sohn übergeben, wobei der Vater sich kein Fruchtgenussrecht hatte einräumen lassen. Im Mai 2016 schließlich zog der Sohn in die neu renovierte Wohnung ein und meldete mit 29. Dezember 2016 seinen Hauptwohnsitz in dieser Wohnung.

Der ehemalige Wohnungseigentümer argumentierte für die Geltendmachung als Werbungskosten (bzw. der Vorsteuer) damit, dass die getätigten Werbungskosten kausal mit den vereinnahmten (ehemaligen) Mieteinkünften zusammenhängen. Darüber hinaus war er im Zeitpunkt der Entscheidung zur Sanierung davon ausgegangen, dass die Vermietungstätigkeit fortgeführt werden würde. Das Finanzamt war hingegen der Ansicht, dass die im Zuge der Renovierung angefallenen Kosten ausschließlich mit der Schenkung der Wohnung an den Sohn zusammenhingen und somit die Renovierung aus privaten Gründen erfolgte. Die privaten Gründe führen dazu, dass die Kosten zur Gänze nicht Einkünfte mindernd absetzbar sind und auch kein Vorsteuerabzug geltend gemacht werden kann. Überdies seien vom ehemaligen Wohnungseigentümer keine ernsthaften Absichten hinsichtlich einer späteren Vermietung ersichtlich gewesen.

Das BFG betonte - auch mit Hinweis auf VwGH-Judikatur - dass bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Werbungskostenbegriff weit zu fassen ist und Aufwendungen auch dann Werbungskosten sein können, wenn ihnen gerade keine Einnahmen gegenüberstehen. Wichtige Voraussetzung dafür ist allerdings, dass ernsthafte Absichten zur späteren Erzielung positiver Einkünfte als klar erwiesen angesehen werden können. Der Entschluss des Steuerpflichtigen muss klar und eindeutig nach außen hin in Erscheinung treten - eine bloß behauptete, nicht nach außen getretene Vermietungsabsicht reicht hingegen nicht aus. Wird während der Unterbrechung einer Einnahmenerzielung der Entschluss gefasst, das Wohnobjekt nicht weiter zur Einnahmenerzielung zu verwenden, sondern z.B. zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses zu nutzen, so sind ab diesem Zeitpunkt die Aufwendungen für das Objekt keine Werbungskosten mehr. Aufwendungen, welche die Zeit nach der Einstellung der Vermietungstätigkeit betreffen, können auch keine nachträglichen Werbungskosten darstellen.

Im Endeffekt verneinte das BFG den Werbungskostenabzug für die Renovierungsarbeiten, da die behauptete Vermietungsabsicht nicht ausreicht, wenn sie nicht entsprechend nach außen gerichtet ist - es fehlte nach Beendigung des letzten Mietverhältnisses an dem eindeutig erkennbaren und nach außen tretenden Entschluss zur Fortführung der Vermietung der Wohnung. So ist nicht nachvollziehbar, wieso weder nach Kündigung durch den Mieter noch während der Sanierung des Mietobjekts ein Immobilienmakler beauftragt wurde, um für die renovierte Wohnung einen (weiteren) Mieter zu finden. Ebenso wenig wurden Inserate in Print- oder Onlinemedien geschaltet. Überdies bezweifelte das BFG den spontanen Entschluss zur Schenkung an den Sohn aufgrund grunderwerbsteuerlicher Überlegungen. Da der Schenkungsvertrag mit 17. Dezember 2015 datiert ist, mussten jedenfalls schon davor entsprechende Überlegungen angestellt worden sein, gerade da es zum Jahreswechsel 2015 hin einen großen Andrang bzgl. Liegenschaftsübertragungen gegeben hat und es bei einer spontanen Aktion nicht zweifelsfrei hätte gewährleistet werden können, dass die Liegenschaftsübereignung durch Notare bzw. Rechtsanwälte noch rechtzeitig vor Jahresende erfolgt. Schließlich wurde auch noch der Vorsteuerabzug versagt, da nach Beendigung des letzten Mietverhältnisses keine unternehmerische Tätigkeit mehr vorlag und die geltend gemachten Aufwendungen somit nicht für das Unternehmen ausgeführt worden sind.

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Gebäudeentnahme zu steuerlichen Buchwerten

Dezember 2023

Bei Entnahmen von bebauten Grundstücken aus dem betrieblichen in den privaten Bereich kommt grundsätzlich der Teilwert zum Ansatz, wodurch die im betrieblichen Bereich entstandenen stillen Reserven aufgedeckt und einer Besteuerung unterworfen werden. Eine solche Entnahme von Gebäuden aus dem Betriebsvermögen erfolgte oftmals im Rahmen der Betriebsaufgabe oder um das Gebäude zu vermieten. Bislang gab es in diesem Zusammenhang immerhin die Begünstigung, dass die Entnahme von Grund und Boden zum steuerlichen Buchwert und somit steuerneutral erfolgte (vorausgesetzt, es liegt keine Ausnahme vom besonderen Steuersatz gem. § 30a EStG vor). Hingegen kam bei der Entnahme von Gebäuden der Teilwert (entspricht ca. dem Verkehrswert) zum Tragen, wodurch die aufgedeckten stillen Reserven im Zeitpunkt der Entnahme versteuert werden mussten - sofern nicht eine Ausnahme im Rahmen der begünstigten Betriebsaufgabe anwendbar war. Abgelehnt wurde eine etwaige Entnahme von Gebäuden zum Buchwert damals mit der Begründung, dass Gebäude im Betriebsvermögen einer intensiveren Nutzung und daher einem anderen Werteverzehr unterliegen als im Privatvermögen. Die Folgen intensiver Nutzung sind hohe Abschreibungen und unter Umständen die Bildung hoher stiller Reserven - diese stillen Reserven wollte der Gesetzgeber anlässlich der Entnahme (sonder)besteuern. Diese Ausnahme nach § 24 Abs. 6 EStG bestand dann, wenn das Gebäude bis zur Betriebsaufgabe der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen gewesen war, auf das Gebäude keine stillen Reserven übertragen worden sind und der Steuerpflichtige (abgesehen vom Todesfall) entweder das 60. Lebensjahr vollendet und die Erwerbstätigkeit eingestellt hat oder wegen körperlicher oder geistiger Behinderung erwerbsunfähig wurde und nicht mehr in der Lage, den Betrieb weiterzuführen.

Durch das Abgabenänderungsgesetz 2023 ist es seit 1.7.2023 zu einer bedeutsamen Ausweitung der Begünstigung (i.S.d. Ansatzes des steuerlichen Buchwerts) bei Entnahmen gekommen. Folglich können neben Grund und Boden auch Gebäude und grundstücksgleiche Rechte steuerneutral zum Buchwert entnommen werden - der steuerliche Entnahmewert/Buchwert stellt dann die Anschaffungskosten für die weitere steuerliche Behandlung wie z.B. die Abschreibung dar. Die Entnahme zum Teilwert (ca. Verkehrswert) kommt für Grund und Boden, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte nur dann zum Tragen, wenn eine Ausnahme vom besonderen Steuersatz gem. § 30a Abs. 3 EStG besteht. Dies gilt etwa für Grundstücke des Umlaufvermögens oder bei Grundstücken von Steuerpflichtigen, deren betriebliche Tätigkeit in der gewerblichen Überlassung und Veräußerung von Grundstücken liegt (gewerblicher Grundstückshandel und Immobilienentwickler). Schließlich besteht eine Ausnahme für Grundstücke, soweit deren Buchwert vor dem 1.4.2012 durch eine Teilwertabschreibung gemindert wurde oder soweit stille Reserven vor dem 1.4.2012 aufgedeckt worden sind.

Durch den Wegfall der Entnahmebesteuerung von Gebäuden soll eine wirtschaftlich sinnvolle außerbetriebliche Nutzung von oft lange Zeit leerstehenden Betriebsgebäuden erreicht werden und letztlich auch aufgrund des reduzierten Leerstands die voranschreitende Bodenversiegelung in Österreich eingedämmt werden. Konkret können nunmehr lang leerstehende Betriebsgebäude für eigene Wohnzwecke oder zur Vermietung verwendet werden, ohne im Entnahmezeitpunkt stille Reserven aufdecken zu müssen - dies erfolgt erst im Rahmen einer späteren Veräußerung. Ebenso wird die Betriebsübergabe an Kinder unter Zurückbehaltung der Liegenschaften durch die Ausweitung der Begünstigung erleichtert.

In bestimmten Fällen nach dem 30. Juni 2023 kann freiwillig zur Besteuerung optiert werden. Dies gilt etwa für Betriebsaufgaben in Folge des Todes des Steuerpflichtigen oder in Folge von Erwerbsunfähigkeit oder bei Vollendung des 60. Lebensjahres mit Einstellung der Erwerbstätigkeit. Dann kann auf Antrag auf die Buchwertentnahme verzichtet werden und der gemeine Wert des Gebäudes bzw. auch von Gebäude(teile)n angesetzt werden. Dann kann, sofern seit Eröffnung des Betriebs oder dem letzten entgeltlichen Erwerbsvorgang sieben Jahre verstrichen sind, der auf das Gebäude entfallende Aufgabegewinn mit dem Hälftesteuersatz versteuert werden (in der Regel 25 % bis 27,5 %). Die Ausübung der Option kann etwa dann sinnvoll sein, wenn laufende Verluste oder Verlustvorträge, welche anderweitig nicht oder nicht steueroptimaler verwertet werden können, mit dem Aufgabegewinn verrechnet werden können.

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WiEReG-Novelle bringt bedeutsame Neuerungen

Oktober 2023

Ende Juli 2023 ist die WiEReG-Novelle veröffentlicht worden, welche bedeutsame Neuerungen und Änderungen i.Z.m. dem Wirtschaftliche Eigentümer Registergesetz mit sich bringt. Durch die Novelle soll die Wirksamkeit des Registers gestärkt werden und auch Empfehlungen aus der Nationalen Risikoanalyse 2021 umgesetzt werden. Ausgewählte Aspekte werden nachfolgend überblickmäßig dargestellt.

Grundrechtswidrigkeit der öffentlichen Einsicht und damit verbundene Konsequenzen

Die bisher geregelte öffentliche Einsicht in das Register der wirtschaftlichen Eigentümer wurde durch ein EuGH-Urteil im November 2022 eingeschränkt und als grundrechtswidrig erkannt, da die komplett öffentliche Einsicht (i.S.d. 5. Geldwäsche-Richtlinie) mit dem Recht auf Achtung des Privat- und Familienlebens und dem Recht auf Schutz der betreffenden personenbezogenen Daten nicht vereinbar sei. Stattdessen trat der bisherige Wortlaut der 4. Geldwäsche-Richtlinie wieder in Kraft, der eine Einsicht bei Vorliegen eines berechtigten Interesses vorsieht. Ein berechtigtes Interesse haben Medien, zivilgesellschaftliche Organisationen mit Bezug zur Bekämpfung der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung, Kredit- und Finanzinstitute sowie jene Personen, die die wirtschaftlichen Eigentümer ihrer potenziellen Geschäftspartner in Erfahrung bringen möchten.

Zur Gewährung der berechtigten Einsicht ist grundsätzlich ein mehrstufiges Verfahren vorgesehen: Zunächst ist ein elektronischer Antrag (über die BMF-Webseite) auf Abfrage eines konkreten Rechtsträgers notwendig, in dessen Rahmen auch das berechtigte Interesse nachgewiesen werden muss (darunter ist oftmals zu verstehen, dass aufgrund wirtschaftlicher oder persönlicher Elemente ein hinreichendes Interesse am wirtschaftlichen Eigentümer des Rechtsträgers besteht). Um gegebenenfalls einen schnelleren Zugang zur Einsicht zu ermöglichen, können auch berufsmäßige Parteienvertreter namens und im Auftrag ihrer Mandanten WiEReG-Auszüge abfragen. Dies kann beispielsweise im Falle eines offenkundigen berechtigten Interesses wie im Zuge einer Liegenschaftstransaktion bedeutsam sein.

Erweiterung der behördenübergreifenden Zusammenarbeit und des Informationsaustausches

Die bislang fehlende ausreichende rechtliche Grundlage für die rasche und effektive Zusammenarbeit zwischen der Registerbehörde und anderen nationalen wie internationalen Behörden wurde durch die WiEReG-Novelle geschaffen. Nunmehr (bzw. seit 1.8.2023) können Behörden wie die Geldwäschemeldestelle, KSW, FMA, WKO, die Abgabenbehörden oder Staatsanwaltschaften zusammenarbeiten sowie Daten und Dokumente austauschen und verarbeiten, die für die Beurteilung des wirtschaftlichen Eigentums von Rechtsträgern relevant sind, welche Finanzvergehen oder Finanzordnungswidrigkeiten oder Zwangsstrafen betreffen.

Automatischer Abgleich des Registers mit Sanktionslisten

Der manuelle Abgleich von Sanktionslisten (wie z.B. i.Z.m. dem Ukraine-Krieg) mit den österreichischen Registern stellt typischerweise einen hohen Verwaltungsaufwand dar. Durch die WiEReG-Novelle erfolgt nunmehr (konkret mit 12.12.2023) ein automatischer Abgleich mit den Stammregistern, wodurch mögliche Übereinstimmungen der Register mit Sanktionslisten wesentlich rascher aufgedeckt und analysiert werden können.

Bessere risikoorientierte Aufsicht durch die Registerbehörde durch erweiterte Analysemöglichkeiten und größere Kompetenzen bei Unterlagenanforderungen

Durch die Novelle wird die Möglichkeit geschaffen, dass die Abgabenbehörden auf gewisse Registerdaten zugreifen können, um modellbasierte Analysen erstellen zu können. Insbesondere soll dies zur Entdeckung von Scheinunternehmen mit möglichen Scheingeschäftsführern und Scheingesellschaften sowie nicht gemeldeten Treuhandschaften beitragen (ab 16.4.2024). Seit 1.8.2023 kann die Registerbehörde auch Unterlagen und Auskünfte von Rechtsträgern anfordern, um die gesetzliche Aufbewahrungspflicht gem. WiEReG zu überprüfen. So müssen sämtliche Dokumente und Informationen aufbewahrt werden, welche die wirtschaftlichen Eigentümer betreffen und für das Verständnis der Eigentums- und Kontrollstruktur erforderlich sind.

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VwGH zur Steuerpflicht einer Kaufpreisrente im Scheidungsvergleich

Oktober 2023

Im Zuge einer einvernehmlichen Ehescheidung hatten zwei Eheleute eine Vereinbarung über die Unterhaltspflichten und die Aufteilung des Vermögens getroffen. Eine gemeinsam als Wertanlage gekaufte Immobilie sollte in das Alleineigentum der Frau übergehen, wobei die Frau eine monatliche Leibrente zu zahlen hatte. Wird eine Liegenschaft mittels Rente übertragen, die als angemessen gilt, liegt eine steuerlich beachtliche Gegenleistungsrente vor. Wird hingegen eine Rente gezahlt, die nicht als angemessene Gegenleistung qualifiziert werden kann, muss von einer freiwilligen Zuwendung bzw. einer Unterhaltsrente ausgegangen werden, welche steuerlich nicht relevant ist. Üblicherweise sind Aufteilungen im Scheidungsvergleich als unentgeltlich einzustufen, da Zahlungen ausschließlich oder überwiegend mit der früheren familiären Beziehung bzw. deren vermögensrechtlichen Abwicklung in Zusammenhang stehen.

Im konkreten Fall (VwGH GZ Ra 2022/13/0103 vom 28.6.2023) hatte sich die Rentenzahlung der Frau jedoch exakt an der Hälfte des Immobilienwerts bemessen. Zudem wurde auch ein versicherungsmathematisches Gutachten über den Barwert der Rentenverpflichtung eingeholt. Die Frau machte in dem Jahr, in dem die Zahlungen erstmals den kapitalisierten Wert der Rentenverpflichtung überstiegen, die Zahlungen als Sonderausgaben bzw. Werbungskosten geltend. Der VwGH hielt fest, dass sich Ausgleichzahlungen nach dem Ehegesetz i.d.R. nicht nach Leistung und Gegenleistung orientieren, sondern der familiären Sphäre zuzuordnen sind. Sofern die Aufteilung nach § 83 Ehegesetz erfolgt, liegt keine Veräußerung oder Anschaffung vor. Solche Ausgleichszahlungen unter Ehegatten werden regelmäßig nicht als exakte Gegenleistung festgelegt, da die Aufteilung nach Billigkeit, wie insbesondere auch in Form von Unterhaltsleistungen, Mitwirkung im Erwerb und Führung des gemeinsamen Haushalts, Pflege und Erziehung der Kinder usw. erfolgt. Da jedoch im konkreten Fall mittels versicherungsmathematischen Gutachtens die Höhe der Rente (Barwert der Kaufpreisrente) dem Wert des halben Hauses exakt gegenübergestellt wurde, kann aufgrund des Sachverhalts nicht davon ausgegangen werden, dass die Aufteilung bzw. die Zahlungen aus familiär bedingten Gründen heraus bemessen wurden.

Da im Sachverhalt der Austausch von Leistung und Gegenleistung im Vordergrund stand, wurde die Rente vom VwGH somit als steuerlich relevante Kaufpreisrente subsumiert. Wichtig war in diesem Zusammenhang die fremdüblich und kaufmännisch kalkulierte Ausgleichszahlung. Der VwGH betonte dabei, dass die Entscheidung anders gelautet hätte, wenn die Rentenzahlung auch Unterhaltsansprüche des Mannes abgegolten hätte. Steuerlich war also von einer beachtlichen entgeltlichen Kaufpreisrente auszugehen. Die frühere Ehegattin konnte somit die Rentenzahlungen einkommensteuerlich als Sonderausgaben nach § 18 Abs. 1 Z 1 EStG bzw. als Werbungskosten gemäß § 16 Abs. 1 Z 1 EStG absetzen, sobald die Summe der Zahlungen die Gegenleistung (den kapitalisierten Wert der wiederkehrenden Bezüge) überstiegen hatte. Beim ehemaligen Ehegatten hingegen lag vice versa ein Veräußerungstatbestand vor. Somit wäre dem Regime der Immobilienertragsteuer folgend bei Neuvermögen eine steuerpflichtige Grundstücksveräußerung anzunehmen, für die wegen der laufenden Rentenzahlung nach § 30a Abs. 4 EStG der besondere Steuersatz von 30 % nicht zur Anwendung kommen kann. Somit wäre die Veräußerung mit dem Tarif zu versteuern, sobald die eingenommenen Zahlungen die auf ihn entfallenden Anschaffungs- und Herstellungskosten für die Immobilie übersteigen.

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Sind Kosten zur Berechnung der Immobilienertragsteuer abzugsfähig?

Juli 2023

Ein Steuerpflichtiger hatte im Jahr 2014 eine Liegenschaft (Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft) aus dem Privatvermögen verkauft und hatte hierauf die Immobilienertragsteuer abzuführen. Da es sich um ein sogenanntes "Altgrundstück" handelte, wurde die Berechnung unter Berücksichtigung der Pauschalmethode des § 30 Abs. 4 Z 2 EStG ermittelt, wonach die Anschaffungskosten mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt wurden. Wegen geringer Einkünfte im Veranlagungsjahr wurde für die Abfuhr der Steuer ein Regelbesteuerungsantrag beantragt. Zudem wollte der Steuerpflichtige u.A. die Selbstberechnungskosten für die Immobilienertragsteuer, welche von einem Notar berechnet wurde, von der Bemessungsgrundlage der Immobilienertragsteuer abziehen. Für die Berechnung der Immobilienertragsteuer kam wegen der Regelbesteuerung nicht der besondere Steuersatz, sondern der Tarifsteuersatz, zur Anwendung.

Das BFG (GZ RV/1100044/2020 vom 17.2.2023) führte aus, dass in der damaligen Rechtslage des Einkommensteuergesetzes ein generelles Abzugsverbot für Ausgaben nach § 20 Abs. 2 EStG gegolten hat, welche in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang mit Einkünften stehen, die dem besonderen Steuersatz i.Z.m. der ImmoESt unterliegen. Voraussetzung für das Abzugsverbot war damals also lediglich die mögliche Anwendbarkeit des besonderen Steuersatzes, sodass selbst bei Anwendung der Regelbesteuerungsoption die Aufwendungen im konkreten Fall nicht abgezogen werden durften. In der aktuellen Fassung nach dem StRefG 2015/2016 gilt das Abzugsverbot nur, wenn der besondere Steuersatz auch tatsächlich zur Anwendung gelangt. Da der Beschwerdeführer aber auch einen Eventualantrag stellte, musste sich das BFG auch mit der Frage beschäftigen, ob die Selbstberechnungskosten der ImmoESt (dh, die durch den Notar angefallenen Kosten) als Steuerberatungskosten Sonderausgaben darstellen und steuerlich abzugsfähig sind.

Steuerberatungskosten sind grundsätzlich als Sonderausgaben abzugsfähig, sofern sie keine Werbungskosten darstellen und die Zahlung an berufsrechtlich befugte Personen geleistet wird. Das BFG hält in diesem Zusammenhang fest, dass bei Steuerberatungskosten auf die Veranlassung abzustellen ist. Für die Frage der Abzugsfähigkeit von Steuerberatungskosten als Betriebsausgabe bzw. Werbungskosten oder als Sonderausgaben ist entscheidend, ob sie der Sphäre der Einkommenserzielung oder der Einkommensverwendung zuzuordnen sind. Die Abzugsfähigkeit der Steuerberatungskosten ist dem Grunde nach nicht auf bestimmte Steuerarten beschränkt. Da die Steuerberatungskosten im konkreten Fall mit Einkünften aus Grundstücksveräußerungen zusammenhängen, sind sie der Einkommensverwendung zuzuordnen und stellen somit Sonderausgaben dar. Voraussetzung für den Abzug ist weiters, dass sie an berufsrechtlich befugte Personen geleistet werden, wobei hierzu auch Notare und Rechtsanwälte gehören. Folglich waren die gegenständlichen Selbstberechnungskosten des Notars als Sonderausgaben abzugsfähig. Die übrigen geltend gemachten Aufwendungen, welche auch dem Abzugsverbot nach § 20 Abs. 2 EStG unterlagen, waren mangels Steuerberatungscharakter nicht als Sonderausgaben zu klassifizieren.

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Zahlungen in den Reparaturfonds bei Vermietung nicht sofort abzugsfähig

Oktober 2022

Fragen der Abzugsfähigkeit von Kosten im Zusammenhang mit Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand sind regelmäßig Gegenstand höchstgerichtlicher Entscheidungen. Der VwGH (GZ Ro 2021/13/0014 vom 2.5.2022) hatte sich unlängst damit befasst, ob Zahlungen eines Wohnungseigentümers in den Reparaturfonds bereits zum Zeitpunkt des Abflusses als Werbungskosten geltend gemacht werden können.

Nach § 31 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz haben die Wohnungseigentümer eine angemessene Rücklage (Reparaturfonds) zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden. Durch die in der Regel laufende Einhebung von Beiträgen soll ein Haftungsfonds oder eine Liquiditätsreserve geschaffen werden, um nicht nur alltägliche Auslagen, sondern auch größere Erhaltungs-, Investitions- und Verbesserungsarbeiten finanzieren zu können. Die Rücklage, die ein Vermögen der Eigentümergemeinschaft darstellt, ist dabei für alle Arten von Liegenschaftsaufwendungen verwendbar. Da der einzelne Wohnungseigentümer eine Rückzahlung nicht verlangen kann, argumentierte der Steuerpflichtige mit einem entsprechenden Vermögensabfluss für die Anerkennung als Werbungskosten. Seitens des VwGH wurde dieser Ansicht jedoch nicht gefolgt.

Voraussetzung für den Werbungskostencharakter ist, dass im Zeitpunkt der Leistung der Zahlung ernstlich damit gerechnet werden muss, dass der die Werbungskosteneigenschaft begründende Zusammenhang gegeben ist. Es muss damit der Zusammenhang mit Instandhaltungsaufwand und nicht mit zu aktivierendem Herstellungsaufwand gegeben sein. Da die Rücklage vom Verwalter für alle Arten von Liegenschaftsaufwendungen verwendet werden kann, steht bei der Dotierung der Rücklage durch den Wohnungseigentümer noch nicht fest, ob dieser Zahlung Werbungskostencharakter zukommt. Es kann schließlich noch nicht beurteilt werden, ob damit künftig aktivierungspflichtige (z.B. Herstellung oder Instandsetzung) oder sofort abzugsfähige Ausgaben (Instandhaltung) getätigt werden. Erst wenn sofort abzugsfähige Kosten aus der Rücklage bezahlt werden, ist eine steuerliche Geltendmachung daher möglich.

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Steuerpflicht bei gleichzeitigem Verzicht auf das Veräußerungs- und Belastungsverbot und auf das Fruchtgenussrecht?

August 2022

Einer Steuerpflichtigen war auf einer Liegenschaft sowohl ein Fruchtgenussrecht als auch ein Veräußerungs- und Belastungsverbot eingeräumt worden. Nachdem sie vertraglich auf beide Rechte verzichtet hatte, erhielt sie eine Pauschalsumme von 500.000 €. Der VwGH musste beurteilen (GZ Ra 2021/13/0017 vom 24.1.2022), ob und mit welcher Höhe dieser Betrag der Einkommensteuer zu unterziehen ist.

Gemäß der bisherigen Rechtsprechung des VwGH unterliegt der Verzicht auf ein Fruchtgenussrecht gegen Entgelt im Privatvermögen regelmäßig nicht der Einkommensteuer, da eine Übertragung des Rechts anzunehmen ist (die Übertragung entspricht einer Veräußerung, welche nicht der Einkommensteuer unterliegt). Bei einem entgeltlichen Verzicht auf ein Wohnrecht handelt es sich um ein Gebrauchsrecht, welches nicht übertragbar ist und somit nach § 29 Z 3 EStG der Einkommensteuer zu unterwerfen ist. Auch das Veräußerungs- und Belastungsverbot wurde vom VwGH als nicht übertragbar angesehen, weshalb der entgeltliche Verzicht ebenfalls nach § 29 Z 3 EStG einkommensteuerpflichtig ist.

In dem aktuell vorliegenden Fall musste also beurteilt werden, welcher Teil der Pauschalsumme von 500.000 € dem steuerpflichtigen Veräußerungs- und Belastungsverbot zugeordnet werden kann und welcher Teil mit dem steuerfreien Verzicht auf das Fruchtgenussrecht zusammenhängt. Die Aufteilung hat dabei nach objektiven Maßstäben zu erfolgen, wobei in einem ersten Schritt (wenn möglich) für jede Komponente ein Verkehrswert zu ermitteln ist. In einem zweiten Schritt muss der bezahlte Gesamtpreis nach dem Verhältnis dieser Verkehrswerte aufgeteilt werden (sogenannte "Methode des Sachwertverhältnisses"). Diese Methode ist z.B. bei dem Ankauf einer bebauten Liegenschaft zur Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und auf das Gebäude andererseits anzuwenden. In dem gegenständlichen Sachverhalt weicht der VwGH in seiner Entscheidung von der Methode des Sachwertverhältnisses ab, da ein Verkehrswert für ein Veräußerungs- und Belastungsverbot nicht ermittelbar ist. Ausnahmsweise kommt also die sogenannte "Differenzmethode" zur Anwendung. Hierbei wird zuerst der objektive Verkehrswert des bewertbaren Fruchtgenussrechts ermittelt. Die Differenz aus der bezahlten Pauschalsumme und dem bewertbaren Fruchtgenussrecht stellt dann den Wert des Veräußerungs- und Belastungsverbots dar, welcher einkommensteuerpflichtig ist.

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BFG zu gewerblichem Grundstückshandel

März 2021

Ob ein Immobilienverkauf als gewerblicher Grundstückshandel eingeordnet wird oder aus dem Privatvermögen heraus erzielt wird, bringt weitreichende steuerliche Konsequenzen mit sich. Die Besteuerung bei Unterstellung eines gewerblichen Grundstückshandels ist insofern schlechter gestellt, da weder der Sondersteuersatz von 30 % zur Anwendung kommt, noch die Befreiungen der Immobilienertragsteuer (z.B. durch Hauptwohnsitzbefreiung oder Herstellerbefreiung) in Anspruch genommen werden können. In der Praxis gestaltet es sich zumal oft schwierig, die Grenze zwischen einerseits einer bloßen Vermögensverwaltung mit anschließendem Verkauf und andererseits dem gewerblichen Grundstückshandel zu ziehen.

Vor das Bundesfinanzgericht (GZ RV/5101340/2016 vom 20.07.2020) gelangte ein Fall, in dem ein Steuerpflichtiger vier (Grundstücks)Parzellen in einem Zeitraum von vier Jahren verkaufte. Zuvor hatte er die Liegenschaften innerhalb von zwei Jahren erworben und neu parzellieren lassen, wobei die Errichtung und Vermietung von Doppelreihenhäusern geplant wurde. Die Errichtung hätte durch eine OG durchgeführt werden sollen, deren Gesellschafter der Steuerpflichtige war und die auch die Konzession zum Immobilientreuhandgeschäft hatte. Aufgrund einer Änderung im Umfeld der Grundstücke kam es schlussendlich jedoch nie zu einer Errichtung der Doppelreihenhäuser, sondern zum Verkauf der vier Teilparzellen, die für den ursprünglichen Bebauungsplan keine Rolle spielten. Der Verkäufer argumentierte, dass durch die ursprüngliche Vermietungsabsicht die Immobilienverwaltung im Vordergrund gestanden habe und er selbst in Bezug auf den Verkauf der vier Parzellen keine Werbung betrieben hatte - er wollte somit die günstigere Immobilienertragsteuer für sich nutzen.

Das BFG erwog, dass ein gewerblicher Grundstückshandel stets dann vorliegt, wenn das Tätigwerden des Steuerpflichtigen nach Art und Umfang jenes Ausmaß überschreitet, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Vermögens verbunden ist. Die Veräußerung wird dann zum gewerblichen Grundstückshandel, wenn sie auf planmäßige Art und Weise erfolgt. Auf den ursprünglichen Willen kommt es nicht an, d.h. auch wenn erst aufgrund eines später gefassten Willensentschlusses der Abverkauf planmäßig umgesetzt wird, kann gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Dies stimmt auch mit der bisherigen VwGH Rechtsprechung überein, wonach es nicht auf die absolute Zahl der An- und Verkäufe ankommt, sondern auf das sich im Einzelfall bietende Gesamtbild der Betätigung. Berufliche Berührungspunkte zum Immobiliengeschäft wie im Fall die Gesellschafterstellung des Verkäufers an der "Immobilien OG" und das damit unterstellte Fachwissen sind geeignet, das Bild der Planmäßigkeit zu verstärken. Als weiteres Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel gilt die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr. Selbst ohne nach außen erkennbarer Werbung kann eine Teilnahme am Wirtschaftsleben erfolgen, auch wenn man nur mit einer begrenzten Anzahl an potentiellen Käufern in Verbindung tritt.

Das BFG leitete somit aus dem Gesamtbild des Sachverhalts einen gewerblichen Grundstückshandel ab, wobei von Anfang an eine kommerzielle Nutzung für die Grundstücke absehbar gewesen war. Die Frage, ob eine Vermietungsabsicht besteht, ist mit der Wahl jener Möglichkeit zu beantworten, die den höchsten Grad der Wahrscheinlichkeit für sich hat. Für die gegenständlichen Grundstücke, die im ursprünglichen Bebauungsplan auch nicht vorgesehen waren, war der Verkauf die wahrscheinlichere Variante, womit Vermögensverwaltung ausgeschlossen wurde.

Pflegeheimkosten des Vaters als außergewöhnliche Belastung beim Sohn?

März 2020

Für die steuerliche Geltendmachung von Kosten als außergewöhnliche Belastung gilt, dass die Belastung außergewöhnlich sein muss, zwangläufig erwächst und dass die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen wesentlich beeinträchtigt wird. Von Zwangsläufigkeit ist auszugehen, wenn man sich der Belastung aus tatsächlichen, rechtlichen oder sittlichen Gründen nicht entziehen kann. Keine Zwangsläufigkeit ist beispielsweise bei der Abgabe einer unbedingten Erbserklärung oder der Einwilligung in eine einvernehmliche Scheidung anzunehmen. Die in Frage stehenden Kosten dürfen überdies nicht bereits Betriebsausgaben, Werbungskosten oder Sonderausgaben darstellen.

Der VwGH hatte sich unlängst (GZ Ro 2018/15/0024 vom 20.11.2019) damit auseinanderzusetzen, ob die Pflegeheimkosten für den Vater bei dem Sohn als außergewöhnliche Belastung steuerlich berücksichtigt werden können. Wie auch in ähnlich gelagerten Fällen wurde die Zwangsläufigkeit mit der Unterhaltsverpflichtung eines Kindes gegenüber seinen Eltern argumentiert. Bevor die Pflegeheimkosten bei dem Sohn steuerlich anerkannt werden können, ist jedoch für die Deckung der Kosten vorwiegend das Einkommen wie auch das Vermögen der betroffenen Person selbst zu verwenden. In dem konkreten Fall ist auch bedeutsam, dass der zweite Sohn Jahre zuvor eine Liegenschaft vom Vater geschenkt bekommen hatte. Fraglich ist daher, ob nicht auch der zweite Sohn seiner Unterhaltspflicht gegenüber seinem Vater nachkommen müsse - dies hätte zur Folge, dass der Sohn, welcher tatsächlich Pflegeheimkosten für den Vater übernommen hat, nur einen geringeren Teil davon steuerlich als außergewöhnliche Belastung absetzen kann, weil der darüber hinausgehende Betrag als freiwillig bezahlt anzusehen ist und folglich steuerlich unbeachtlich ist.

Im Einzelfall müssen also viele Aspekte bei der Frage, ob eine außergewöhnliche Belastung vorliegt, beachtet werden. Zuallererst ist die Selbsterhaltungsfähigkeit der unterhaltsberechtigten Eltern zu berücksichtigen - hier hätte der Vater jährlich gesetzliche Zinsen von dem mit der Liegenschaft beschenkten Sohn fordern können, sofern er sich selbst in einer finanziellen Notlage befunden hat und dies nicht auch für den Sohn gegolten hat. Für den danach verbleibenden Betrag an Pflegeheimkosten ("Bedarfslücke") gilt, dass mehrere Nachkommen (gleichen Grades) den Unterhalt anteilig nach Kräften schulden. Der VwGH betonte dabei, dass für die Beurteilung der (finanziellen) Leistungskraft eine Mehrjahresbetrachtung durchzuführen ist und nicht bloß das Einkommen eines einzelnen Jahres herangezogen werden kann.

Im konkreten Fall wurde also eine außergewöhnliche Belastung beim Sohn vorerst verneint und das BFG mit der genaueren Ermittlung der finanziellen Leistungskraft (des zweiten Sohnes) beauftragt.

Grunderwerbsteuer bei Baurechten

Januar 2020

Wenngleich für die Berechnung der Grunderwerbsteuer (GrESt) grundsätzlich der Wert der Gegenleistung (z.B. der Kaufpreis) maßgeblich ist, so kommt auch dem sogenannten Grundstückswert als Mindestbemessungsgrundlage eine wesentliche Bedeutung zu. Nicht zuletzt deshalb, da er auch explizit als Bemessungsgrundlage für bestimmte Erwerbsvorgänge wie etwa im Zusammenhang mit unentgeltlichen Übertragungen oder bei Umgründungen zu verwenden ist.

Die Ermittlung des Grundstückswerts ist in der Grundstückswertverordnung geregelt, wobei grundsätzlich entweder das Pauschalwertmodell zur Anwendung kommt (Kombination aus Grund- und/oder Gebäudewert) oder die Ermittlung anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels erfolgt. Für Grunderwerbsteuer auslösende Transaktionen mit Baurechten (z.B. Einräumung oder Übertragung eines Baurechts) oder i.Z.m. durch Baurechte belasteten Grundstücken hatte die Grundstückswertverordnung bislang keine Informationen vorgesehen - mit Herbst 2019 hat sich das durch eine Novellierung der Grundstückswertverordnung geändert. Unter einem Baurecht versteht man (zivilrechtlich) ein sogenanntes eigentumsähnliches Recht, wie es beispielsweise auch das Wohnungseigentum oder das Veräußerungs- und Belastungsverbot ist. Konkret ist das Baurecht ein dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter Bodenfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Für den Liegenschaftseigentümer kann das Baurecht den Vorteil bieten, die Liegenschaft verwerten zu können, ohne sein Eigentum aufgeben zu müssen. Der Bauberechtigte auf der anderen Seite erspart sich den Kaufpreis für die Liegenschaft und muss bloß den Bauzins bezahlen.

Die Grundstückswertverordnung sieht im Rahmen der Ermittlung des Grundstückswertes eines Baurechtes und des mit einem Baurecht belasteten Grundstücks für die Berechnung des Grundwerts folgendes vor (der Gebäudewert als zweite Komponente des Grundstückswerts unterliegt keinen besonderen Bestimmungen). Maßgebende Überlegung dabei ist, ob der Grundwert des Grundstücks dem Baurecht zuzuordnen ist oder mit dem belasteten Grundstück zusammenhängt. Beträgt die Dauer des Baurechts im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld noch 50 Jahre oder mehr, so ist der Grundwert des Baurechtes in Höhe des Grundwertes des unbebauten Grundstückes und der Grundwert des belasteten Grundstückes mit Null anzusetzen. Folglich wird in dieser Konstellation der gesamte Grundwert des Grundstücks dem Baurecht zugeordnet und das belastete Grundstück hat in diesem Zeitpunkt keinen Wert. Macht hingegen die Dauer des Baurechtes im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld weniger als 50 Jahre aus, so ist der Grundwert des Baurechtes mit 2% des Grundwertes des unbebauten Grundstückes für jedes volle Jahr der restlichen Dauer des Baurechtes anzusetzen. Der Grundwert des belasteten Grundstückes ist die Differenz zwischen dem Grundwert des unbelasteten Grundstückes und dem Grundwert für das Baurecht. Bei dieser Variante verringert sich der dem Baurecht zuzuordnende Grundwert linear um 2% pro vollem Jahr der verbleibenden Dauer des Baurechts - im Gegenzug erhöht sich der Grundwert des belasteten Grundstücks um jährlich 2%. Für beide Konstellationen gilt im Endeffekt, dass die Summe aus dem Grundwert des Baurechts und dem Grundwert des belasteten Grundstücks dem Grundwert des unbelasteten Grundstücks entsprechen muss.

Da vor der Novellierung der Grundstückswertverordnung die GrESt bei Begründung oder Übertragung eines Baurechts mit dem 18fachen des Jahreswerts der Baurechtszinsverpflichtung gedeckelt war, kann es sein, dass das nunmehrige Heranziehen des Grundstückswerts als Mindestbemessungsgrundlage bei Baurechten zu einer erhöhten GrESt führt. Eine Lösungsmöglichkeit besteht unter Umständen in dem Nachweis des Bodenwertanteils des Baurechts durch ein Sachverständigengutachten - dabei handelt es sich bekanntermaßen um die dritte Möglichkeit der Ermittlung des Grundstückswerts (neben Anwendung des Pauschalwertmodells und der Ableitung aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel).

Vorvertrag ist für die Immobilienertragsteuer unbeachtlich

September 2019

Seit 1.4.2012 unterliegen sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken grundsätzlich der Immobilienertragsteuer, sofern nicht ein Befreiungstatbestand gegeben ist. Insbesondere der Hauptwohnsitzbefreiung bzw. der Herstellerbefreiung kommen in diesem Zusammenhang erhebliche Bedeutung zu. Die gesetzlichen Bestimmungen zur Immobilienertragsteuer sind mit 1.4.2012 in Kraft getreten, wobei Grundstücksverkäufe, welche nach diesem Stichtag abgeschlossen werden, der Steuer unterworfen werden. Bei Neugrundstücken, welche nach dem 31. März 2002 angeschafft wurden, kommt beim Verkauf ein Steuersatz von 30% auf den Veräußerungsgewinn zu tragen. Bei sogenannten Altgrundstücken (Ankauf vor dem 31. März 2002) wird die Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer pauschal mit 14% des Veräußerungserlöses angenommen. Durch den besonderen Steuersatz von 30% ergibt sich hier eine Steuerbelastung von 4,2% vom Veräußerungserlös.

Vor den VwGH (GZ Ra 2017/15/0098 vom 3.4.2019) kam nun ein Fall, in dem ein Vorvertrag über den Verkauf eines Grundstücks vor dem 1.4.2012 abgeschlossen worden war. Der tatsächliche Kaufvertrag kam aber erst nach diesem Stichtag zu Stande. Das Finanzamt ging davon aus, dass der tatsächliche Kaufvertrag für den Zeitpunkt der Besteuerung maßgeblich sei und schrieb Immobilienertragsteuer vor. Das BFG schloss sich dieser Meinung an. Der Steuerpflichtige argumentierte hingegen, dass auch im alten Regime der Spekulationssteuer aufgrund der Rechtsprechung (VwGH GZ 87/13/0096 vom 9. 11.1988) der Vorvertrag für den Zeitpunkt der Besteuerung maßgeblich gewesen sei.

Der VwGH wich nun in seinem Urteil im Ergebnis von dieser alten Rechtsprechung ab. Maßgeblich für die Immobilienertragsteuer ist das tatsächliche Verpflichtungsgeschäft. Vorverträge sind im Regelfall auf den künftigen Abschluss von Kaufverträgen gerichtet und vermittelten noch keinen klagbaren und durchsetzbaren Anspruch auf Übertragung einer Liegenschaft. Maßgeblich für Zwecke der Immobilienertragsteuer ist die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums. Somit schränkt der VwGH durch sein Urteil ein Abweichen zwischen zivilrechtlichem Eigentum und wirtschaftlichem Eigentum weiter ein. Ein Auseinanderfallen von zivilrechtlichem und wirtschaftlichem Eigentum ist nur noch dann anzunehmen, wenn ein anderer als der zivilrechtliche Eigentümer insbesondere die volle Verfügungs- und Nutzungsmöglichkeit bzw. die Möglichkeit des uneingeschränkten Lukrierens von Wertsteigerungen hat und auch die Vermögensminderungen beim Absinken des Wertes tragen muss. Da diese Kriterien bei der Konstruktion eines Vorvertrags nicht erfüllt sind, kann die mit dem wirtschaftlichen Eigentum argumentierende alte Rechtsprechung des VwGH zu Vorverträgen nicht mehr ins Treffen geführt werden.

Die private Grundstücksveräußerung nach § 30 EStG wird also nicht durch einen Vorvertrag, sondern durch das tatsächliche Verpflichtungsgeschäft auf Übertragung eines Grundstückseigentums, in der Regel den Kaufvertrag, getätigt. Damit besteht ein Gleichklang mit der Grunderwerbsteuer, bei der ebenfalls auf den Kaufvertrag und nicht auf den Vorvertrag abgestellt wird.

Immobilienertragsteuer - Aufgabe des Hauptwohnsitzes als zwingende Voraussetzung

Juli 2019

Eine bedeutsame Ausnahme von der Besteuerung im Rahmen der Immobilienertragsteuer liegt dann vor, wenn die so genannte Hauptwohnsitzbefreiung geltend gemacht werden kann. So ist der Veräußerungserlös aus Eigenheimen bzw. Eigentumswohnungen samt Grund und Boden steuerfrei, wenn das Eigenheim bzw. die Eigentumswohnung von der Anschaffung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Gleiches gilt, wenn der Hauptwohnsitz aufgegeben wird und das Objekt innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Hinsichtlich der zeitlichen Nähe zwischen Veräußerung und Aufgabe (dieses) Hauptwohnsitzes gilt eine Toleranzfrist von 1 Jahr ab Kaufvertragsdatum.

Das BFG hatte sich (GZ RV/7104377/2017 vom 21.2.2019) mit dem Fall auseinanderzusetzen, in dem eine Wohnung aufgrund finanzieller Schwierigkeiten veräußert werden musste und die Steuerpflichtige die Wohnung vom Käufer in Folge zurückmietete, um weiterhin in der Wohnung bleiben zu können. Demnach war sowohl vor als auch nach der Veräußerung der Hauptwohnsitz in dieser Wohnung. Die von ihr geltend gemachte Hauptwohnsitzbefreiung wurde vom Finanzamt allerdings nicht anerkannt. Im Zuge der Entscheidungsfindung betonte das BFG, dass der Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung darin besteht, dass der Veräußerungserlös ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung steht. Dies deshalb, da regelmäßig mit der Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes, zusammen mit dessen Verlegung, hohe finanzielle Aufwendungen verbunden sind, wie etwa der Erwerb selbst oder auch die Ausstattung (auch bei der Einrichtung einer neu angemieteten Wohnung).

Ein solches Finanzierungserfordernis besteht gerade dann nicht, wenn eine Wohnung unmittelbar nach der Veräußerung im Rahmen eines Mietverhältnisses weiterbenutzt wird. Das BFG ging davon aus, dass im konkreten Fall nämlich keine höheren Belastungen durch Erwerb von Eigentum bzw. Ausstattung einer neuen Mietwohnung entstanden, sondern dass beabsichtigt wurde, die durch den Verkauf der Eigentumswohnung freiwerdenden Mittel für andere Zwecke verwenden zu können (beispielsweise zur Entschuldung von auf der Liegenschaft befindlichen Lasten). Im Endeffekt ist die Hauptwohnsitzbefreiung bei Weiterbenutzung der veräußerten Wohnung (als Hauptwohnsitz) nicht anwendbar - daran ändert auch nichts, dass die Hauptwohnsitzbefreiung im Falle der Veräußerung und nachgehender Nutzung als Nebenwohnsitz zur Anwendung kommen würde. Ob der Verfassungsgerichtshof den von der Steuerpflichtigen ins Treffen geführten Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz teilt und somit eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer trotz Beibehaltung des Hauptwohnsitzes ermöglicht, bleibt allerdings abzuwarten.

Zuzahlung zu Altersheimkosten als außergewöhnliche Belastung

Mai 2019

Die Anforderungen an die Geltendmachung von Kosten als außergewöhnliche Belastung umfassen die Aspekte der Außergewöhnlichkeit, Zwangsläufigkeit und der wesentlichen Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Überdies darf die Belastung weder Betriebsausgaben, Werbungskosten noch Sonderausgaben sein. Dem Bundesfinanzgericht lag unlängst (GZ RV/1100165/2017 vom 21.1.2019) ein Fall zur Beurteilung vor, in dem eine Zuzahlung zu den Kosten des Altersheimaufenthalts der Mutter als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden sollte. Fünf Jahre zuvor hatte die Mutter - im Alter von 86 Jahren und bei guter Gesundheit - umfassendes Grundstücksvermögen unentgeltlich auch an ihre Tochter übertragen.

Bei der Beurteilung, ob in der konkreten Situation Raum für die steuerliche Berücksichtigung als außergewöhnliche Belastung ist, müssen mehrere Umstände berücksichtigt werden. Aufwendungen aus Krankheit-, Pflege-, oder Betreuungsbedürftigkeit und folglich auch jene aus der Unterbringung in einem Altersheim können grundsätzlich als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden, allerdings gekürzt um Pflegegeld oder Zuschüsse zu den Betreuungskosten. Typischerweise können nur die von der pflegebedürftigen Person selbst getragenen Kosten als außergewöhnliche Belastung berücksichtigt werden. Sofern diese Kosten (teilweise) von Angehörigen im Rahmen ihrer Unterhaltspflicht übernommen werden, können sie steuerlich ebenso abzugsfähig sein, insoweit sie bei der unterhaltsberechtigten Person selbst eine außergewöhnliche Belastung darstellen würden.

Das BFG setzte sich in seiner Entscheidungsfindung besonders mit dem "Belastungscharakter" und der Zwangsläufigkeit einer solchen Zahlung auseinander. So liegt beispielsweise keine außergewöhnliche Belastung vor, wenn Pflegekosten als Gegenleistung für die Übertragung von Wirtschaftsgütern übernommen werden. Ebenso vereiteln Aufwendungen, die Folge der Abgabe einer unbedingten Erbserklärung sind oder aus der Annahme einer Schenkung resultieren, das Kriterium der Zwangsläufigkeit. Im konkreten Fall mangelt es dem BFG folgend an der Zwangsläufigkeit der Kosten auf Ebene der Tochter. Eine Zwangsläufigkeit wäre nur dann zu bejahen gewesen, wenn die Tochter nicht durch die Annahme der früheren Schenkungen ihrer Mutter zur Zuzahlung zu den Heimkosten entscheidend beigetragen hätte. Ihre Mitverursachung zeigt sich ja gerade darin, dass sich die Pflegebedürftige durch die Schenkungen an ihre Kinder und Enkelkinder, abgesehen von ihren Pensionseinkünften, aller Mittel entledigt hat, aus denen sie die Heimkosten selbst hätte tragen können. Gleichermaßen hätte die Mutter damit rechnen müssen, dass sie im Falle von Pflegebedürftigkeit auf finanzielle Unterstützung durch ihre Angehörigen angewiesen sein würde. An der mangelnden steuerlichen Geltendmachung ändert auch nichts, dass die Tochter im Rahmen ihrer Unterhaltspflicht zur Beteiligung an den Heimkosten verpflichtet war. Schließlich waren die Zuzahlungen der Tochter zu den Altersheimkosten betragsmäßig weit unter dem Wert der geschenkten Liegenschaften, sodass keine außergewöhnliche Belastung vorliegen konnte.

Strenge Anforderungen an Familienheimfahrten und doppelte Haushaltsführung

Mai 2019

Die Kosten für Familienheimfahrten bzw. für doppelte Haushaltsführung können unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Wesentliches Kriterium dabei ist, dass die Arbeitsstätte vom Familienwohnort so weit entfernt ist, dass die tägliche Rückkehr nicht mehr zumutbar ist. Folglich liegt die Arbeitsstätte außerhalb des Einzugsbereichs des Familienwohnsitzes, weshalb am Dienstort ein weiterer Wohnsitz begründet werden muss. Doppelte Haushaltsführung wird dann steuerlich anerkannt, sofern dem Steuerpflichtigen eine Wohnsitzverlegung in eine übliche Entfernung vom Ort der Erwerbstätigkeit nicht zugemutet werden kann. Die Unzumutbarkeit kann dabei z.B. in der privaten Lebensführung, in einer weiteren (eigenen) Erwerbstätigkeit oder in jener des Ehepartners liegen. Es müssen jedenfalls erhebliche objektive Gründe gegeben sein und nicht bloß persönliche Vorlieben für die Beibehaltung des Familienwohnsitzes sprechen.

Das BFG hatte sich (GZ RV/6100506/2016 vom 7.11.2018) mit einem Sachverhalt zu beschäftigten, in dem von einem Piloten Aufwendungen für doppelte Haushaltsführung und für Familienheimfahrten steuerlich geltend gemacht werden wollten. Der Zweitwohnsitz ist in Wien, da er seine Flüge zu einem großen Teil von Wien aus antritt. Der Hauptwohnsitz ist in Salzburg gelegen, wo auch seine Eltern leben und er - nach der Übertragung des Eigentums am Elternhaus; den Eltern wurde ein lebenslängliches Wohnrecht eingeräumt - notwendige (Reparatur)Arbeiten in Haus und Garten erledigen muss. Die Arbeiten sind auch Folge der schweren Erkrankung des Vaters.

Für die steuerliche Anerkennung der Kosten für Familienheimfahrten sowie für die doppelte Haushaltsführung waren die regelmäßigen Arbeiten in Haus und Garten - wie auch die bloße Tatsache des Eigentums an einem in unüblich weiter Entfernung vom Dienstort gelegenen Hauses - allerdings zu wenig. So rechtfertigt die Betreuung eines nicht der Einkünfteerzielung dienenden Liegenschaftsbesitzes die Beibehaltung eines Doppelwohnsitzes keineswegs. Ebenso wenig stellt die Pflegebedürftigkeit der Eltern einen Grund für die steuerliche Geltendmachung dieser Kosten dar. Dies zeigt sich insbesondere darin, dass sich die Besuche bei den Eltern auf Wochenenden beschränkten und somit eine allfällige Pflegebedürftigkeit naher Angehöriger als Argument für die unzumutbare Wohnsitzverlagerung nicht herangezogen werden konnte.