Der Mittelpunkt der Lebensinteressen ist auch für die Hauptwohnsitzbefreiung maßgebend

Mai 2022

Die Veräußerung von (bebauten) Grundstücken im privaten Bereich löst regelmäßig Immobilienertragsteuer aus. Die Veräußerung von (privaten) Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden ist jedoch dann steuerfrei, wenn die Voraussetzungen für die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt sind. Durch die Hauptwohnsitzbefreiung soll der Veräußerungserlös ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung stehen. Dies ist der Fall, wenn das Eigenheim dem Veräußerer ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Ebenso wird von der Besteuerung abgesehen, wenn Eigenheim bzw. Eigentumswohnung dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Das BFG hatte sich (GZ RV/7101281/2017 vom 28.9.2021) mit einem Fall zu beschäftigen, in dem für den Verkauf der Eigentumswohnung rund 10 Jahre nach der Anschaffung die Hauptwohnsitzbefreiung geltend gemacht werden sollte, wobei zusätzlich zu dieser Wohnung regelmäßig eine kleinere Mietwohnung genutzt wurde, um die Arbeitswege der beiden berufstätigen Eltern und die Schulwege der beiden Kinder möglichst in Einklang bringen zu können. In der Eigentumswohnung habe sich das Familienleben während der Wochenenden ab Freitagnachmittag, der schulfreien Zeit, den Feiertagen und Fenstertagen usw. abgespielt. Bedeutsam ist überdies, dass die Familie in der kleineren Mietwohnung hauptgemeldet gewesen war und somit bei rein wörtlicher Auslegung der Bestimmung, die Hauptwohnsitzbefreiung für die Eigentumswohnung nicht angewendet werden kann.

Das BFG setzte sich im Rahmen der Entscheidungsfindung auch mit der Bedeutung des Begriffs Hauptwohnsitz auseinander - ein solcher liegt dann vor, wenn jemand eine Wohnung innehat unter Umständen, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird. Für die Bestimmung des Hauptwohnsitzes kommt der Hauptwohnsitzmeldung keine materiell-rechtliche Bedeutung zu, wobei in Zweifelsfällen die polizeiliche An- und Abmeldung als Indiz gesehen werden kann. Entscheidend ist dem BFG folgend viel mehr der Mittelpunkt der Lebensinteressen. Der Mittelpunkt der Lebensinteressen ist auch im internationalen Steuerrecht ein wichtiges Kriterium, wenn es darum geht, dass die beteiligten Staaten die finale Ansässigkeit und die damit verbundene unbeschränkte Steuerpflicht der betroffenen Person klären (siehe dazu z.B. Beitrag aus dem September 2021). Auch im vorliegenden Fall mit mehreren Wohnsitzen innerhalb Österreichs ist für die Bestimmung des Mittelpunkts der Lebensinteressen entscheidend, zu welchem Wohnsitz die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen bestehen.

Während das Innehaben des Wohnsitzes unstrittig erfüllt war, ist eine ununterbrochene tatsächliche Benützung der Wohnung für die Annahme eines Wohnsitzes (i.S.d. BAO) nicht erforderlich. Der VwGH-Rechtsprechung folgend lässt bereits eine mehrwöchige jährliche Nutzung den Schluss zu, dass die Wohnung auch tatsächlich weiterhin behalten und genutzt werden soll. Bei der Bestimmung des Mittelpunkts der Lebensinteressen ist auf das Gesamtbild der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse abzustellen, wobei in der Regel die persönlichen Beziehungen bedeutsamer als die wirtschaftlichen Beziehungen sind. Wichtig sind insbesondere familiäre Bindungen, Betätigungen gesellschaftlicher, religiöser und kultureller Art und andere Aktivitäten zur Entfaltung persönlicher Interessen und Neigungen.

Im konkreten Fall erachtet das BFG es als plausibel, dass die zwischenzeitliche melderechtliche Hauptwohnsitzbegründung in der kleineren Mietwohnung lediglich deshalb erfolgt ist, um Betreuungs- bzw. Ausbildungsplätze für die beiden Kinder erhalten zu können. Nachvollziehbar ist auch, dass die deutlich kleinere Wohnung gerade für den Aufenthalt unter der Woche (während der Schulzeit) in den Abend- und Nachtstunden genutzt wurde - überdies war diese Wohnung durch die kürzeren Arbeitswege attraktiv. Interessant ist hierbei auch eine Parallele zur steuerlichen Geltendmachung der Kosten für doppelte Haushaltsführung. Eine bloße Nutzung als arbeitsplatznahe Wohnung im Rahmen der doppelten Haushaltsführung begründet demnach keinen Hauptwohnsitz, da dieser grundsätzlich am Familienwohnsitz anzunehmen ist. Überdies wurde von Nachbarn und Schwiegereltern glaubhaft bestätigt, dass die Familienfeiern und auch Treffen mit Freunden ausschließlich in der Eigentumswohnung stattgefunden haben. Die engeren persönlichen Beziehungen zu den Großeltern (und die räumliche Nähe zu ihnen in der größeren Wohnung) zeigten sich auch darin, dass die Kinderbetreuung im Krankheitsfalle durch die Großeltern ausschließlich und von Anbeginn an in der Eigentumswohnung erfolgt ist.

Insgesamt sind die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt, sodass für den Verkauf der Eigentumswohnung, welche immer den Mittelpunkt der Lebensinteressen gebildet hat, keine Immobilienertragsteuer anfällt.

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BFG zu gewerblichem Grundstückshandel

März 2021

Ob ein Immobilienverkauf als gewerblicher Grundstückshandel eingeordnet wird oder aus dem Privatvermögen heraus erzielt wird, bringt weitreichende steuerliche Konsequenzen mit sich. Die Besteuerung bei Unterstellung eines gewerblichen Grundstückshandels ist insofern schlechter gestellt, da weder der Sondersteuersatz von 30 % zur Anwendung kommt, noch die Befreiungen der Immobilienertragsteuer (z.B. durch Hauptwohnsitzbefreiung oder Herstellerbefreiung) in Anspruch genommen werden können. In der Praxis gestaltet es sich zumal oft schwierig, die Grenze zwischen einerseits einer bloßen Vermögensverwaltung mit anschließendem Verkauf und andererseits dem gewerblichen Grundstückshandel zu ziehen.

Vor das Bundesfinanzgericht (GZ RV/5101340/2016 vom 20.07.2020) gelangte ein Fall, in dem ein Steuerpflichtiger vier (Grundstücks)Parzellen in einem Zeitraum von vier Jahren verkaufte. Zuvor hatte er die Liegenschaften innerhalb von zwei Jahren erworben und neu parzellieren lassen, wobei die Errichtung und Vermietung von Doppelreihenhäusern geplant wurde. Die Errichtung hätte durch eine OG durchgeführt werden sollen, deren Gesellschafter der Steuerpflichtige war und die auch die Konzession zum Immobilientreuhandgeschäft hatte. Aufgrund einer Änderung im Umfeld der Grundstücke kam es schlussendlich jedoch nie zu einer Errichtung der Doppelreihenhäuser, sondern zum Verkauf der vier Teilparzellen, die für den ursprünglichen Bebauungsplan keine Rolle spielten. Der Verkäufer argumentierte, dass durch die ursprüngliche Vermietungsabsicht die Immobilienverwaltung im Vordergrund gestanden habe und er selbst in Bezug auf den Verkauf der vier Parzellen keine Werbung betrieben hatte - er wollte somit die günstigere Immobilienertragsteuer für sich nutzen.

Das BFG erwog, dass ein gewerblicher Grundstückshandel stets dann vorliegt, wenn das Tätigwerden des Steuerpflichtigen nach Art und Umfang jenes Ausmaß überschreitet, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Vermögens verbunden ist. Die Veräußerung wird dann zum gewerblichen Grundstückshandel, wenn sie auf planmäßige Art und Weise erfolgt. Auf den ursprünglichen Willen kommt es nicht an, d.h. auch wenn erst aufgrund eines später gefassten Willensentschlusses der Abverkauf planmäßig umgesetzt wird, kann gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Dies stimmt auch mit der bisherigen VwGH Rechtsprechung überein, wonach es nicht auf die absolute Zahl der An- und Verkäufe ankommt, sondern auf das sich im Einzelfall bietende Gesamtbild der Betätigung. Berufliche Berührungspunkte zum Immobiliengeschäft wie im Fall die Gesellschafterstellung des Verkäufers an der "Immobilien OG" und das damit unterstellte Fachwissen sind geeignet, das Bild der Planmäßigkeit zu verstärken. Als weiteres Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel gilt die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr. Selbst ohne nach außen erkennbarer Werbung kann eine Teilnahme am Wirtschaftsleben erfolgen, auch wenn man nur mit einer begrenzten Anzahl an potentiellen Käufern in Verbindung tritt.

Das BFG leitete somit aus dem Gesamtbild des Sachverhalts einen gewerblichen Grundstückshandel ab, wobei von Anfang an eine kommerzielle Nutzung für die Grundstücke absehbar gewesen war. Die Frage, ob eine Vermietungsabsicht besteht, ist mit der Wahl jener Möglichkeit zu beantworten, die den höchsten Grad der Wahrscheinlichkeit für sich hat. Für die gegenständlichen Grundstücke, die im ursprünglichen Bebauungsplan auch nicht vorgesehen waren, war der Verkauf die wahrscheinlichere Variante, womit Vermögensverwaltung ausgeschlossen wurde.

Vorvertrag ist für die Immobilienertragsteuer unbeachtlich

September 2019

Seit 1.4.2012 unterliegen sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken grundsätzlich der Immobilienertragsteuer, sofern nicht ein Befreiungstatbestand gegeben ist. Insbesondere der Hauptwohnsitzbefreiung bzw. der Herstellerbefreiung kommen in diesem Zusammenhang erhebliche Bedeutung zu. Die gesetzlichen Bestimmungen zur Immobilienertragsteuer sind mit 1.4.2012 in Kraft getreten, wobei Grundstücksverkäufe, welche nach diesem Stichtag abgeschlossen werden, der Steuer unterworfen werden. Bei Neugrundstücken, welche nach dem 31. März 2002 angeschafft wurden, kommt beim Verkauf ein Steuersatz von 30% auf den Veräußerungsgewinn zu tragen. Bei sogenannten Altgrundstücken (Ankauf vor dem 31. März 2002) wird die Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer pauschal mit 14% des Veräußerungserlöses angenommen. Durch den besonderen Steuersatz von 30% ergibt sich hier eine Steuerbelastung von 4,2% vom Veräußerungserlös.

Vor den VwGH (GZ Ra 2017/15/0098 vom 3.4.2019) kam nun ein Fall, in dem ein Vorvertrag über den Verkauf eines Grundstücks vor dem 1.4.2012 abgeschlossen worden war. Der tatsächliche Kaufvertrag kam aber erst nach diesem Stichtag zu Stande. Das Finanzamt ging davon aus, dass der tatsächliche Kaufvertrag für den Zeitpunkt der Besteuerung maßgeblich sei und schrieb Immobilienertragsteuer vor. Das BFG schloss sich dieser Meinung an. Der Steuerpflichtige argumentierte hingegen, dass auch im alten Regime der Spekulationssteuer aufgrund der Rechtsprechung (VwGH GZ 87/13/0096 vom 9. 11.1988) der Vorvertrag für den Zeitpunkt der Besteuerung maßgeblich gewesen sei.

Der VwGH wich nun in seinem Urteil im Ergebnis von dieser alten Rechtsprechung ab. Maßgeblich für die Immobilienertragsteuer ist das tatsächliche Verpflichtungsgeschäft. Vorverträge sind im Regelfall auf den künftigen Abschluss von Kaufverträgen gerichtet und vermittelten noch keinen klagbaren und durchsetzbaren Anspruch auf Übertragung einer Liegenschaft. Maßgeblich für Zwecke der Immobilienertragsteuer ist die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums. Somit schränkt der VwGH durch sein Urteil ein Abweichen zwischen zivilrechtlichem Eigentum und wirtschaftlichem Eigentum weiter ein. Ein Auseinanderfallen von zivilrechtlichem und wirtschaftlichem Eigentum ist nur noch dann anzunehmen, wenn ein anderer als der zivilrechtliche Eigentümer insbesondere die volle Verfügungs- und Nutzungsmöglichkeit bzw. die Möglichkeit des uneingeschränkten Lukrierens von Wertsteigerungen hat und auch die Vermögensminderungen beim Absinken des Wertes tragen muss. Da diese Kriterien bei der Konstruktion eines Vorvertrags nicht erfüllt sind, kann die mit dem wirtschaftlichen Eigentum argumentierende alte Rechtsprechung des VwGH zu Vorverträgen nicht mehr ins Treffen geführt werden.

Die private Grundstücksveräußerung nach § 30 EStG wird also nicht durch einen Vorvertrag, sondern durch das tatsächliche Verpflichtungsgeschäft auf Übertragung eines Grundstückseigentums, in der Regel den Kaufvertrag, getätigt. Damit besteht ein Gleichklang mit der Grunderwerbsteuer, bei der ebenfalls auf den Kaufvertrag und nicht auf den Vorvertrag abgestellt wird.

Vorübergehende Abmeldung des Hauptwohnsitzes - Auswirkungen auf Hauptwohnsitzbefreiung

September 2019

Seit Einführung der Immobilienertragsteuer für private Grundstücksveräußerungen haben sich rund um die Geltendmachung der Hauptwohnsitzbefreiung in der Praxis zahlreiche Zweifelsfragen ergeben, die in den letzten Jahren oftmals auch die Höchstgerichte beschäftigt haben. In diese Kette reiht sich auch eine Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs (GZ Ra 2018/15/0111 vom 27.2.2019) ein, welche sich mit der Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung bei nur vorübergehender Abmeldung des Hauptwohnsitzes befasst hat.

Bekanntermaßen ist es für die Anwendbarkeit der Befreiung von der Immobilienertragsteuer erforderlich, dass die Immobilie dem Veräußerer ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zum Verkauf für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben muss und mit dem Verkauf der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Ebenso kommt es zur Befreiung, wenn der Hauptwohnsitz aufgegeben wird und das Immobilienobjekt innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war.Im eingangs angesprochenen Fall hatte der Eigentümer einer Eigentumswohnung, in der er seinen Hauptwohnsitz hatte, diesen im Zuge des Scheidungsverfahrens für eine kurze Zeit (etwas mehr als ein Monat) abgemeldet und in der Wohnung lediglich einen Zweitwohnsitz gemeldet. Seitens der Finanzverwaltung wurde daraufhin die Hauptwohnsitzbefreiung verwehrt. Im Verfahren argumentierte der Wohnungseigentümer, dass er eigentlich seinen Hauptwohnsitz in der Wohnung nie aufgegeben hat, weil seine Kinder durchgehend in der Wohnung gewohnt haben. Der "Auszug" in die Wohnung seines Vaters sei daher nur vorübergehend und kurzfristig erfolgt.

Der Begriff des "Hauptwohnsitzes" wird im EStG nicht näher bestimmt. Nach Ansicht des VwGH ist es im konkreten Fall daher entscheidend, ob der Verkäufer weiterhin in der gegenständlichen Wohnung einen Wohnsitz im Sinne des § 26 BAO innehatte und zudem, ob er weiterhin die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen zu dieser Wohnung hatte. Dies selbst vor dem Hintergrund, dass eine tatsächliche Benützung der Wohnung nicht ununterbrochen erfolgt ist. In dem an das Finanzamt zurückverwiesenen Verfahren wird daher zu klären sein, ob der Verkäufer die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen zur verkauften Wohnung (zum gemeldeten Zweitwohnsitz, in welchem seine Familie gewohnt hat) oder zum formalen Hauptwohnsitz bei seinem Vater hatte. Der VwGH hat jedoch klar ausgesprochen, dass der formalen Meldung des Hauptwohnsitzes allein keine materielle Bedeutung zukommt. Die polizeiliche An- und Abmeldung kann dabei lediglich als Indiz dienen.

Unbeschränkte Steuerpflicht für Hauptwohnsitzbefreiung

August 2019

Die Hauptwohnsitzbefreiung ermöglicht die Befreiung von der Immobilienertragsteuer und somit die steuerliche Freistellung des Veräußerungserlöses aus Eigenheimen bzw. Eigentumswohnungen samt Grund und Boden. Dafür muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden und das Eigenheim entweder für mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. Das BFG hatte sich (GZ RV/7105501/2016 vom 16.5.2018) mit einem Fall auseinanderzusetzen, in dem mit Hinweis auf die durchgehende fünfjährige Nutzung als Hauptwohnsitz die Befreiung von der Immobilienertragsteuer zur Anwendung kommen sollte.

Im Detail wollte ein leitender Beamter einer internationalen Organisation mit Sitz in Wien, der nach seiner mehrjährigen Tätigkeit in Österreich mit seiner Familie nach Australien übersiedelte, besagte Steuerbefreiung geltend machen. Wenngleich die fünfjährige Nutzung der Wohnung in Österreich unbestritten war, verneinte das Finanzamt die Befreiung mit Hinweis auf die besondere steuerliche Situation des leitenden Beamten und nigerianischen Staatsbürgers. Leitende Beamte mit einer "roten Legitimationskarte" genießen in Österreich - wie auch z.B. Diplomaten - besondere Privilegien und Immunitäten. Aus steuerlicher Sicht gelten Sonderregelungen ("Wiener Übereinkommen über diplomatische Beziehungen"), sodass diese Personen, welche weder österreichische Staatsbürger noch in Österreich ständig ansässig sind, nur mit ihren inländischen Einkünften gem. § 98 EStG (d.h. im Rahmen der beschränkten Steuerpflicht) steuerpflichtig sind. Darüber hinaus sieht Österreich eine Befreiung der Dienstbezüge vom Entsendestaat vor. Einkünfte aus Drittstaaten dürften sowieso nicht in Österreich besteuert werden, da die beschränkte Steuerpflicht niemals das Welteinkommen umfassen kann. Wie schon der VwGH vor geraumer Zeit zum Ausdruck gebracht hatte, verzichtet Österreich bei diesen Personen aufgrund völkerrechtlicher Verträge auf sein grundsätzliches Recht, deren sämtliche Einkünfte zu besteuern - und zwar auch dann, wenn diese Personen im Inland einen Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben. Es ist daher beschränkte Steuerpflicht trotz Wohnsitzes im Inland gegeben und die entsprechenden Bestimmungen müssen angewendet werden.

Das BFG betonte in seiner Entscheidungsfindung, dass im vorliegenden Fall Österreich auf die unbeschränkte Einkommensbesteuerung verzichtet und daher ein Fehlen der unbeschränkten Steuerpflicht in Österreich seitens des ehemals leitenden Beamten anzunehmen ist. Ohne unbeschränkte Steuerpflicht können jedoch Vorschriften, welche die unbeschränkte Steuerpflicht voraussetzen (wie etwa die Hauptwohnsitzbefreiung), nicht zur Anwendung kommen. Der leitende Beamte war nämlich in Österreich nicht unbeschränkt steuerpflichtig, da Österreich auf die unbeschränkte Einkommensbesteuerung wirksam verzichtet hat. Anders ausgedrückt kann er keinen Wohnsitz in Österreich haben, da er wie ein beschränkt Steuerpflichtiger zu behandeln ist und daher im Umkehrschluss weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt im Inland haben kann. Im Endeffekt blieb die bereits entrichtete Immobilienertragsteuer (die beschränkte Steuerpflicht umfasst auch Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen) als steuerliche Belastung aufrecht - die Hauptwohnsitzbefreiung kam nicht zur Anwendung.

Immobilienertragsteuer - Aufgabe des Hauptwohnsitzes als zwingende Voraussetzung

Juli 2019

Eine bedeutsame Ausnahme von der Besteuerung im Rahmen der Immobilienertragsteuer liegt dann vor, wenn die so genannte Hauptwohnsitzbefreiung geltend gemacht werden kann. So ist der Veräußerungserlös aus Eigenheimen bzw. Eigentumswohnungen samt Grund und Boden steuerfrei, wenn das Eigenheim bzw. die Eigentumswohnung von der Anschaffung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Gleiches gilt, wenn der Hauptwohnsitz aufgegeben wird und das Objekt innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Hinsichtlich der zeitlichen Nähe zwischen Veräußerung und Aufgabe (dieses) Hauptwohnsitzes gilt eine Toleranzfrist von 1 Jahr ab Kaufvertragsdatum.

Das BFG hatte sich (GZ RV/7104377/2017 vom 21.2.2019) mit dem Fall auseinanderzusetzen, in dem eine Wohnung aufgrund finanzieller Schwierigkeiten veräußert werden musste und die Steuerpflichtige die Wohnung vom Käufer in Folge zurückmietete, um weiterhin in der Wohnung bleiben zu können. Demnach war sowohl vor als auch nach der Veräußerung der Hauptwohnsitz in dieser Wohnung. Die von ihr geltend gemachte Hauptwohnsitzbefreiung wurde vom Finanzamt allerdings nicht anerkannt. Im Zuge der Entscheidungsfindung betonte das BFG, dass der Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung darin besteht, dass der Veräußerungserlös ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung steht. Dies deshalb, da regelmäßig mit der Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes, zusammen mit dessen Verlegung, hohe finanzielle Aufwendungen verbunden sind, wie etwa der Erwerb selbst oder auch die Ausstattung (auch bei der Einrichtung einer neu angemieteten Wohnung).

Ein solches Finanzierungserfordernis besteht gerade dann nicht, wenn eine Wohnung unmittelbar nach der Veräußerung im Rahmen eines Mietverhältnisses weiterbenutzt wird. Das BFG ging davon aus, dass im konkreten Fall nämlich keine höheren Belastungen durch Erwerb von Eigentum bzw. Ausstattung einer neuen Mietwohnung entstanden, sondern dass beabsichtigt wurde, die durch den Verkauf der Eigentumswohnung freiwerdenden Mittel für andere Zwecke verwenden zu können (beispielsweise zur Entschuldung von auf der Liegenschaft befindlichen Lasten). Im Endeffekt ist die Hauptwohnsitzbefreiung bei Weiterbenutzung der veräußerten Wohnung (als Hauptwohnsitz) nicht anwendbar - daran ändert auch nichts, dass die Hauptwohnsitzbefreiung im Falle der Veräußerung und nachgehender Nutzung als Nebenwohnsitz zur Anwendung kommen würde. Ob der Verfassungsgerichtshof den von der Steuerpflichtigen ins Treffen geführten Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz teilt und somit eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer trotz Beibehaltung des Hauptwohnsitzes ermöglicht, bleibt allerdings abzuwarten.

Keine Herstellerbefreiung für den Rechtsnachfolger bei unentgeltlichem Erwerb

Mai 2019

Private Grundstücksveräußerungen unterliegen nur dann nicht der Immobilienertragsteuer, wenn entweder die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung kommt oder die Herstellerbefreiung geltend gemacht werden kann. Die Herstellerbefreiung umfasst nur den Gebäudeanteil (Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden) und setzt voraus, dass das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat. Das Bundesfinanzgericht hatte sich (GZ RV/5100552/2016 vom 22.11.2018) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem die Tochter von ihren Eltern ein Gebäude im Jahr 1994 geschenkt bekommen hatte und die Tochter 20 Jahre später bei der Veräußerung des Gebäudes die Herstellerbefreiung steuerlich geltend machen wollte.

Kernfrage dabei ist, ob die Herstellerbefreiung ein höchstpersönliches Recht ist und nur dem tatsächlichen Hersteller zusteht oder ob diese Begünstigung auch auf den unentgeltlichen Erwerber des Gebäudes übergehen kann. Das BFG betonte, dass es bei der Befreiung darauf ankommt, ob bei der Errichtung des Gebäudes das (finanzielle) Baurisiko getragen wurde - indem man das Gebäude selbst errichtet hat oder es von einem Bauunternehmer hat errichten lassen. Sinn und Zweck der Bestimmung ist die Begünstigung für den Errichter selbst, der die eigene Arbeitskraft eingesetzt hat bzw. die tatsächliche Wertschöpfung bewirkt hat. Während auch bei der Anschaffung, beispielsweise eines Fertigteilhauses, ein vom Bauherrn getragenes allfälliges finanzielles Risiko unterstellt werden kann, ist bei einem unentgeltlichen Erwerber kein solches Risiko gegeben.

Trotz teilweise gegenteiliger Literaturmeinung ist zu beachten, dass auch der Gesetzestext von "selbst hergestellten Gebäuden" als Voraussetzung für die Befreiung von der Immobilienertragsteuer spricht. Im Endeffekt handelt es sich sowohl bei der Hauptwohnsitzbefreiung als auch bei der Herstellerbefreiung um ein höchstpersönliches Recht, welches durch Verschenken oder Vererben jedenfalls untergeht. Dies steht im Gleichklang mit den Einkommensteuerrichtlinien, welche die Befreiung nur dem Errichter (Hersteller) selbst zubilligen und einen Übergang der Befreiung auf den unentgeltlichen Erwerber (wenn der Rechtsvorgänger ein Gebäude selbst hergestellt hat) bei Veräußerungen seit 1.1.2013 nicht vorsehen.

Später Entschluss zum gewerblichen Grundstückshandel reicht laut BFG aus

März 2019

Ob Immobilienveräußerungen als gewerblicher Grundstückshandel eingeordnet werden oder aus dem Privatvermögen heraus erzielt werden, bringt unterschiedliche steuerliche Konsequenzen mit sich - nicht zuletzt die Möglichkeit der Geltendmachung der Herstellerbefreiung würde im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels ins Leere laufen. Die Herstellerbefreiung führt zur Befreiung von Gewinnen aus der Veräußerung eines selbsthergestellten Gebäudes im Rahmen der Immobilienertragsteuer; der Grund und Boden bleibt steuerpflichtig sofern nicht auch die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitzbefreiung vorliegen.

Das BFG hatte sich (GZ RV/1100486/2016 vom 11.6.2018) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem auf einer Liegenschaft, welche ursprünglich mit der Absicht, eine Grundreserve für sich und die eigenen Kinder schaffen zu wollen, zehn Jahre später mehrere Eigentumswohnungen errichtet und an Dritte veräußert wurden. Im Zuge der Errichtung der Eigentumswohnungen war von den beiden Liegenschaftseigentümern zwecks Projektabwicklung und auch aus Haftungsüberlegungen eine "Wohnbau-GmbH" gegründet worden. Die beiden natürlichen Personen - zugleich Gesellschafter der Wohnbau-GmbH - blieben die Eigentümer der Wohnungen und waren der Ansicht, dass der Verkauf der Wohnungen aus ihrem Privatvermögen heraus erfolgte. Die Herstellerbefreiung sei daher anzuwenden, nicht zuletzt deshalb, da die beiden Liegenschaftseigentümer in sämtlichen Kaufverträgen mit den Wohnungskäufern als Verkäufer genannt waren.

Bei der Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel einerseits und Vermögensverwaltung andererseits, sprechen im vorliegenden Fall folgende Aspekte grundsätzlich für den gewerblichen Grundstückshandel. Generell ist ein Gewerbebetrieb durch eine nachhaltige, mit Gewinnabsicht unternommene, als Beteiligung am wirtschaftlichen Verkehr darstellende Tätigkeit gekennzeichnet.

• Erfolgreiches Bemühen um Erteilung einer Baubewilligung,
• Errichtung der Wohnbau-GmbH als Bauträger GmbH,
• Erstellung eines Nutzwertgutachtens mit anschließender Parifizierung und daraus resultierende, zusätzliche wertsteigernde Maßnahmen,
• planmäßiger gezielter Verkauf der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten (konkret 11 Wohnungen innerhalb etwas weniger als einem halben Jahr),
• Bewerbung der Wohnungen auf einer eigens eingerichteten Homepage (inklusive Details zu Lage, Baufortschritt, Bauqualität etc.).

Mit Verweis auf ältere Rechtsprechung betonte das BFG, dass die Veräußerung von Grundstücken aus dem Privatvermögen dann keine Vermögensverwaltung mehr ist, sondern gewerblichen Grundstückshandel darstellt, wenn die Vermögensverwertung anstelle der Vermögensnutzung in den Vordergrund tritt. Dabei muss auch auf die Besonderheiten von (bebauten) Grundstücken Rücksicht genommen werden - etwa die Notwendigkeit einer Mehrjahresbetrachtung, da Grundstücke typischerweise nur unregelmäßig und in einer geringen Zahl von Fällen erworben und wieder abgesetzt werden.

Im konkreten Fall ist vollumfänglich steuerpflichtiger gewerblicher Grundstückshandel bei den beiden natürlichen Personen auch dann gegeben, wenn der Wille zum planmäßigen Abverkauf erst nach der Errichtung der Wohnungen entstanden ist. Dem BFG folgend ist es nämlich für gewerblichen Grundstückshandel nicht notwendig, dass die Veräußerungsabsicht bereits im Zeitpunkt der Anschaffung bzw. im Zeitpunkt der Bebauung des Grundstücks vorhanden ist. Der Umstand, dass im Zeitpunkt der Bebauung zwei Wohnblöcke mit insgesamt 14 Wohnungen sowie Garagen- und Abstellplätzen errichtet werden sollten, spricht überdies gegen eine Eigennutzung durch die beiden Liegenschaftseigentümer und folglich für gewerblichen Grundstückshandel.

Wirtschaftliche Belastung nicht maßgeblich für Hauptwohnsitzbefreiung

Dezember 2018

Die Frage nach der Hauptwohnsitzbefreiung für die Ausnahme von der Immobilienertragsteuer wirft immer neue Konstellationen auf. Entscheidend für die Steuerbefreiung privater Grundstücksveräußerungen ist, dass der Hauptwohnsitz aufgegeben wird und der Veräußerer ab der Anschaffung/Herstellung bis zur Veräußerung diese Immobilie für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat. Alternativ greift die Befreiung auch dann, wenn der Hauptwohnsitz aufgegeben wird und er innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat - diese Befreiung bedingt keine unmittelbare (zeitliche) Nutzung als Hauptwohnsitz vor der Veräußerung.

Das Bundesfinanzgericht hatte sich (GZ RV/5100672/2018 vom 12.7.2018) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem ein Steuerpflichtiger seinen Hauptwohnsitz aufgrund von familiären Streitigkeiten aufgeben musste und aus dem gemeinsamen Haushalt auszog. Für die Veräußerung des zu Beginn gemeinsam genutzten Reihenhauses sollte die Hauptwohnsitzbefreiung geltend gemacht werden. Das BFG sah jedoch keine der beiden Befreiungstatbestände als erfüllt an. Die geforderte fünfjährige durchgehende Nutzung war weder vor Auszug aus dem Reihenhaus noch während des zweiten Einzugs in das Reihenhaus (ohne früherer Lebensgefährtin) erfüllt - selbst dann nicht, wenn man entgegen der Bestimmung die beiden Zeiträume zusammenzählen würde. Dabei macht es auch keinen Unterschied, dass der Steuerpflichtige auch während seines Auszugs aus dem Reihenhaus weiterhin die Kreditraten begleichen musste - der Zeitraum einer solchen wirtschaftlichen Belastung hat keine Relevanz für die Geltendmachung der Hauptwohnsitzbefreiung.

Hauptwohnsitzbefreiung für Haus der pflegebedürftigen Mutter

August 2018

Für die Geltendmachung der Hauptwohnsitzbefreiung zwecks Vermeidung der Immobilienertragsteuer ist u.a. Voraussetzung, dass das Eigenheim dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und dass der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Das Bundesfinanzgericht (GZ RV/7104612/2014 vom 6.2.2018) beschäftigte sich unlängst mit dem Fall, in welchem der Hauptwohnsitz in Wien gelegen war, der als Nebenwohnsitz gemeldete Ort sich allerdings im Haus der pflegebedürftigen Mutter befand. Für dieses Haus wollte die Tochter - als Erbin nach dem Ableben der Mutter - die Hauptwohnsitzbefreiung bei der Veräußerung geltend machen. Der Hauptwohnsitz in Wien war während des Aufenthalts am Nebenwohnsitz nicht aufgegeben worden, um einen Kündigungsgrund nach dem Mietrechtsgesetz zu verhindern. Nach dem Tod der Mutter war die Tochter nach Wien zurückgekehrt und hatte das Haus der Mutter veräußert.

Das BFG berücksichtigte bei der Beurteilung den Umstand, dass die die Hauptwohnsitzbefreiung geltend machende Steuerpflichtige seit ihrer eigenen Pensionierung ihren Lebensmittelpunkt an die Adresse der Mutter verlegt hat, um diese bis zu deren Tod (d.h. deutlich mehr als fünf Jahre) zu pflegen. Außerdem lagen Nachweise wie die Urkunde zur Bestellung zur Sachwalterin der Mutter, die Strom- und Gasverbrauchsnachweise für die Wiener Wohnung und auch eine Bestätigung der Gemeinde über den Aufenthalt an der Adresse des Wohnhauses der Mutter vor. Selbst wenn nach dem zentralen Melderegister der Hauptwohnsitz durchgehend in der Mietwohnung in Wien bestand, kommt dem BFG folgend die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung. Der für die Befreiung von der Immobilienertragsteuer entscheidende Hauptwohnsitz im Haus der Mutter ist durch die durchgehende Pflege derselben nachgewiesen. Schließlich ist beim Vorliegen mehrerer Wohnsitze auch der Mittelpunkt der Lebensinteressen im Sinne des tatsächlichen Wohnsitzes zu berücksichtigen.

Keine Hauptwohnsitzbefreiung bei Verkauf der vom Alleineigentümer eines Zinshauses benützten (nicht parifizierten) Wohnung

Juli 2018

Bekanntermaßen steht die Hauptwohnsitzbefreiung von der Immobilienertragsteuer bei Verkauf einer Liegenschaft grundsätzlich für Eigenheime (maximal zwei Wohnungen) sowie Eigentumswohnungen zu. Im Falle des Verkaufes einer Eigentumswohnung ist dabei zwingend eine Parifizierung erforderlich. Somit fällt die Veräußerung einer Wohnung in einem Zinshaus (mehr als zwei Wohneinheiten) nicht unter diese Befreiungsbestimmung. Nach Auffassung des VwGH (GZ Ra 2017/13/0002 vom 22.11.2017) besteht auch dann keine Ausnahme, wenn die veräußerte Wohnung dem Verkäufer als Hauptwohnsitz gedient hat und er selbst auch alleiniger Eigentümer der Liegenschaft ist.

Die Durchführung der Parifizierung anlässlich des Verkaufes der Liegenschaft ist nach Ansicht des BFG grundsätzlich nicht schädlich. Mangels höchstgerichtlicher Judikatur empfiehlt es sich jedoch zur Vermeidung von Risiken schon bei Verkaufsabsicht eine Parifizierung vorzunehmen. Für die Fristenberechnung (in der Regel durchgängige Nutzung als Hauptwohnsitz für mindestens zwei Jahre seit der Anschaffung bzw. innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens fünf Jahre durchgehende Bewohnung) ist nach Ansicht des VwGH nicht auf den Zeitpunkt der Parifizierung, sondern auf die ursprüngliche Anschaffung abzustellen. Das bedeutet, dass eine fehlende Parifizierung zumindest nicht die Behaltefristen verlängert, wenn eine Nutzung als Hauptwohnsitz gegeben ist.

Hauptwohnsitzbefreiung auch bei Genossenschaftswohnungen

April 2018

Der wirtschaftliche Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung liegt bekanntermaßen darin, den Veräußerungserlös aus der alten Wohnung ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung zu haben. Dem Gesetzeswortlaut folgend wird für diese Begünstigung - neben der Aufgabe des alten Hauptwohnsitzes - gefordert, dass das veräußerte Eigenheim entweder ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat oder dass das veräußerte Eigenheim dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Diese zweite Möglichkeit ist insbesondere dadurch gerechtfertigt, dass eine ununterbrochene Aufrechterhaltung des Hauptwohnsitzes bei einer unbegrenzten Steuerhängigkeit der Immobilie als unverhältnismäßige Anforderung für eine Steuerbefreiung anzusehen wäre.

Der VwGH hatte sich unlängst (GZ Ra 2017/13/0005 vom 24. Jänner 2018) mit der Situation zu beschäftigen, in welcher ein Mieter einer Genossenschaftswohnung zu einem späteren Zeitpunkt Eigentum an dieser Wohnung erwarb. Kurz darauf verkaufte er die Wohnung und wollte die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch nehmen, um den Veräußerungserlös steuerfrei stellen zu können. Da der Zeitraum zwischen Begründung von Wohnungseigentum und Veräußerung jedenfalls zu kurz für die auf zwei Jahre abstellende Hauptwohnsitzbefreiung war, setzte sich der VwGH mit dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck des anderen Befreiungstatbestands auseinander. Der Wortlaut erfordert (lediglich) die durchgehende Nutzung der Wohnung als Hauptwohnsitz für fünf Jahre innerhalb von zehn Jahren vor der Veräußerung. Auf einen bestimmten Rechtstitel während der Nutzung, d.h. auf die Nutzung als Wohnungseigentümer kommt es hingegen nicht an.

Somit wirkt auch im konkreten Fall die Hauptwohnsitzbefreiung, weil auf die bestimmte Dauer als Hauptwohnsitz insgesamt abzustellen ist. Wird dieser Zeitraum in Form der längeren Nutzung als Mieter der Genossenschaftswohnung und deutlich kürzeren Zeitspanne als Wohnungseigentümer erreicht, so soll der Erlös aus dem späteren Verkauf der Wohnung (trotzdem) ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes genutzt werden können. Der VwGH folgte damit ebenso wenig der Ansicht des BFG wie auch der Finanzverwaltung, welche bisher bei Mietkaufmodellen keine Anwendungsmöglichkeit der Hauptwohnsitzbefreiung gesehen hat. Das BFG war der Ansicht gewesen, dass für die Hauptwohnsitzbefreiung ein Eigenheim bzw. eine Eigentumswohnung genutzt werden müsse und demnach zumindest wirtschaftliches Eigentum hätte vorliegen müssen.

Hauptwohnsitzbefreiung erfordert entgeltlichen Erwerb der Immobilie

März 2018

Eine wichtige Ausnahme von der Immobilienertragsteuer auf private Grundstücksveräußerungen stellt die Hauptwohnsitzbefreiung dar. Sie kommt dann zur Anwendung, wenn entweder das veräußerte Eigenheim/die Eigentumswohnung ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat (und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird) oder wenn das veräußerte Eigenheim/die Eigentumswohnung dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat (und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird). Das BFG hatte sich unlängst (GZ RV/3100894/2016 vom 13.12.2017) mit dem Fall auseinanderzusetzen, in dem das Eigenheim von der Großmutter geschenkt worden war, das Haus erst nach einer gründlichen Renovierung vom Beschenkten bezogen werden konnte und wenige Jahre danach von diesem verkauft wurde. Mit Hinweis auf die zweijährige durchgehende Nutzung als Hauptwohnsitz sollte die Hauptwohnsitzbefreiung geltend gemacht werden.

Da im konkreten Fall die Hauptwohnsitzbefreiung in Form fünfjähriger durchgehender Nutzung (innerhalb der letzten zehn Jahre) keinesfalls erreicht werden konnte, analysierte das BFG die Voraussetzungen für die zweite Form der Hauptwohnsitzbefreiung im Detail. Der Gesetzeswortlaut stellt dabei darauf ab, dass die Eigentumswohnung "ab der Anschaffung bis zur Veräußerung" für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Allerdings erfordert eine Anschaffung jedenfalls einen entgeltlichen Erwerb und nicht den (unentgeltlichen) Erwerb durch Schenkung, Erbschaft oder Vermächtnis. Da im vorliegenden Fall das Eigenheim geschenkt worden war, kann auch diese Form der Hauptwohnsitzbefreiung nicht in Anspruch genommen werden. Die Veräußerung unterliegt daher der Immobilienertragsteuer.

VwGH zur Begrenzung der größenmäßigen Steuerbefreiung bei Veräußerung des Hauptwohnsitzes

Juni 2017

Die Steuerbefreiung für den Verkauf einer Immobilie, die dem Steuerpflichtigen als Hauptwohnsitz gedient hat, stellt eine wichtige Ausnahme von der Immobilienertragsteuer dar. Strittig ist dabei die Frage, ob der gesamte Veräußerungserlös steuerfrei bleiben kann oder ob der eine Größe von 1.000 m2 übersteigende Grundanteil steuerverfangen ist. Diese Grenze wird von der Finanzverwaltung in Rz 6334 der Einkommensteuerrichtlinien gezogen. Eine Entscheidung des BFG im Jahr 2015 (GZ RV/2101044/2014 vom 17.4.2015, siehe auch KI 08/15) hat die Anwendbarkeit dieser Begrenzung mit 1.000 m2 Grundanteil abgelehnt. Das Verfahren wurde allerdings auf Antrag der Finanzverwaltung beim VwGH fortgesetzt.

Nach Auffassung des VwGH (GZ Ro 2015/15/0025 vom 29.3.2017) ist die Befreiungsbestimmung dahingehend auszulegen, dass dem begünstigten Eigenheim "Grund und Boden" in jenem Ausmaß zuzuordnen ist, das üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist. Die Beurteilung, welche Grundstücksgröße üblicherweise für einen Bauplatz erforderlich ist, erfolgt nach der Verkehrsauffassung. Im Ergebnis hat der VwGH damit eine größenabhängige Begrenzung der Steuerfreiheit anerkannt. Es ist davon auszugehen, dass die Finanzverwaltung die in den Einkommensteuerrichtlinien verankerte Grenze mit einem Grundanteil von maximal 1.000 m2 weiter anwenden wird. Allerdings ist eine solch starre Grenzziehung i.S.d. Frage, welche Fläche üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist, dem Erkenntnis des VwGH nicht zu entnehmen. Somit ist es auch nicht ausgeschlossen, dass Grundanteile, die 1.000 m2 übersteigen, von der Hauptwohnsitzbefreiung umfasst sind. Eine abschließende Rechtsicherheit besteht daher leider weiterhin nicht.

BFG zur Hauptwohnsitzbefreiung beim Verkauf von Eigenheimen

Juni 2016

Durch die Hauptwohnsitzbefreiung soll die Besteuerung beim Grundstücksverkauf im Privatbereich unter bestimmten Voraussetzungen verhindert werden. Grund dafür ist auch, dass der Veräußerungserlös aus dem Hauptwohnsitz vollumfänglich für die Reinvestition in eine neue Immobilie verwendet werden soll. Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt in zwei Fällen, nämlich wenn der Veräußerer ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre die Eigentumswohnung bzw. das Eigenheim samt Grund und Boden durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat und dieser Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder Eigenheim/Eigentumswohnung innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Das BFG hatte sich unlängst mit der Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung auseinanderzusetzen (GZ RV/4100952/2015 vom 3.12.2015 und GZ RV/7102376/2015 vom 24.3.2016). Im ersten Fall ging es um die Frage, ob die Hauptwohnsitzbefreiung auch dann gegeben ist, wenn die Abmeldung des früheren Hauptwohnsitzes nicht rechtzeitig erfolgt ist und somit die für die Hauptwohnsitzbefreiung wichtige fünfjährige durchgehende Nutzung des späteren Hauptwohnsitzes (der dann verkauft wurde) gemessen am Melderegister nicht erfüllt gewesen wäre. Das BFG überzeugte jedoch das Gesamtbild, welches dafür spricht, dass schon länger kein Hauptwohnsitz mehr an der früheren Wohnstätte bestanden hatte. Begründet wurde dies unter anderem mit Stromrechnungen, die einen eklatanten Rückgang des Stromverbrauchs zeigten, wie auch mit einem Rückgang des Warm- und Kaltwasserverbrauchs. Nach der Ansicht des BFG kann sich nämlich bei dem Verbrauch von nur 1m3 Warm- und 1m3 Kaltwasser für ein gesamtes Jahr und bei gar keinem Bezug von Warmwasser im Folgejahr die Frage nach der tatsächlichen Nutzung der Wohnung überhaupt nicht stellen. Ebenso lässt der Bezug einer Tageszeitung an die später veräußerte Wohnadresse darauf schließen, dass hier schon länger ein Hauptwohnsitz bestand und somit die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung bei Veräußerung der Wohnung gerechtfertigt ist.

In dem anderen Fall war strittig, ob die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung auf zwei nebeneinanderliegende Grundstücke erfolgen kann. Die Eigentümer wollten bei dem zeitgleichen Verkauf der beiden aneinandergrenzenden Grundstücke die Hauptwohnsitzbefreiung für beide Grundstücke geltend machen. Es handelt sich dabei einerseits um ein Grundstück mit Garten und renovierungsbedürftigem Einfamilienhaus und andererseits um ein unbebautes Grundstück mit einem größeren Garten – bei diesem Grundstück waren die Verkäufer der Ansicht, dass es über keinen eigenen Zugang verfügt und dies ein starkes Argument für die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung auf beide Grundstücke darstellt. Das BFG folgte dieser Ansicht jedoch nicht und sah die Hauptwohnsitzbefreiung nur auf das Grundstück mit dem renovierungsbedürftigen Einfamilienhaus anwendbar. Begründet wurde dies vor allem damit, dass es sich laut Grundbuch um zwei getrennte, eigenständige Grundstücke (mit verschiedenen Einlagenzahlen und Grundstücksnummern) handelt und auch unterschiedliche Eigentumsverhältnisse vorliegen – ein Grundstück gehörte einem der Verkäufer alleine während bei dem anderen Grundstück beide Verkäufer jeweils Hälfteeigentümer waren. Außerdem ist noch zu berücksichtigen, dass die Hauptwohnsitzbefreiung als Gebäudebefreiung zu sehen ist und nur jener Grund und Boden befreit sein soll, der üblicherweise als Bauplatz benötigt wird bzw. insoweit er der Nutzung des Eigenheims oder Eigentumswohnung als Garten oder Nebenfläche dient. Der Umstand, dass die beiden Grundstücke in einem einzigen Vorgang veräußert wurden, begründet jedoch keine Hauptwohnsitzbefreiung für beide Grundstücke.