Erhaltungsaufwand nach Mieterauszug ist steuerlich nicht absetzbar

März 2024

Das BFG hatte sich (GZ RV/7104281/2018 vom 27.11.2023) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem eine Wohnung über rund 20 Jahre für Wohnzwecke vermietet wurde und entsprechend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt wurden. Nach Auszug des letzten Mieters (Ende August 2015) - die Wohnung war aufgrund der langen Dauer der Vermietung sanierungsbedürftig - wurden gegen Ende des Jahres in der Wohnung einige Sanierungsarbeiten durchgeführt (Austausch der Badezimmerausstattung, Erneuerung der Sanitär- und Elektroinstallationen, Ausmalen wie auch Sanierung der Fliesen). Der Wohnungseigentümer wollte die damit angefallenen Kosten von rund 50.000 € als Erhaltungsaufwand und somit als Werbungskosten steuerlich absetzen und auch den Vorsteuerabzug geltend machen. Bedeutsam im vorliegenden Fall war, dass der Wohnungseigentümer nach der Sanierung die Wohnung an seinen Sohn im Schenkungswege weitergab und dieser die Wohnung in Folge für private Wohnzwecke nutzte. Die Eigentumsübertragung an den Sohn in Form der Schenkung spontan und kurz vor Jahresende 2015 sei dadurch motiviert gewesen, steuerlich günstiger dazustehen, als dies nach Änderung der Gesetzeslage im Bereich der Grunderwerbsteuer möglich gewesen wäre.

Das BFG setzte sich im Rahmen der Entscheidungsfindung ausführlich mit der zeitlichen Abfolge der Vermietungstätigkeit inklusive Beendigung, der Renovierung der Wohnung und der Schenkung der Wohnung auseinander. So wurde das Mietverhältnis durch den Mieter mit 31. August 2015 gekündigt - die Sanierungsarbeiten erfolgten schwerpunktmäßig im November und Dezember 2015. Mit Schenkungsvertrag vom 17.12.2015 wurde die Wohnung an den Sohn übergeben, wobei der Vater sich kein Fruchtgenussrecht hatte einräumen lassen. Im Mai 2016 schließlich zog der Sohn in die neu renovierte Wohnung ein und meldete mit 29. Dezember 2016 seinen Hauptwohnsitz in dieser Wohnung.

Der ehemalige Wohnungseigentümer argumentierte für die Geltendmachung als Werbungskosten (bzw. der Vorsteuer) damit, dass die getätigten Werbungskosten kausal mit den vereinnahmten (ehemaligen) Mieteinkünften zusammenhängen. Darüber hinaus war er im Zeitpunkt der Entscheidung zur Sanierung davon ausgegangen, dass die Vermietungstätigkeit fortgeführt werden würde. Das Finanzamt war hingegen der Ansicht, dass die im Zuge der Renovierung angefallenen Kosten ausschließlich mit der Schenkung der Wohnung an den Sohn zusammenhingen und somit die Renovierung aus privaten Gründen erfolgte. Die privaten Gründe führen dazu, dass die Kosten zur Gänze nicht Einkünfte mindernd absetzbar sind und auch kein Vorsteuerabzug geltend gemacht werden kann. Überdies seien vom ehemaligen Wohnungseigentümer keine ernsthaften Absichten hinsichtlich einer späteren Vermietung ersichtlich gewesen.

Das BFG betonte - auch mit Hinweis auf VwGH-Judikatur - dass bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Werbungskostenbegriff weit zu fassen ist und Aufwendungen auch dann Werbungskosten sein können, wenn ihnen gerade keine Einnahmen gegenüberstehen. Wichtige Voraussetzung dafür ist allerdings, dass ernsthafte Absichten zur späteren Erzielung positiver Einkünfte als klar erwiesen angesehen werden können. Der Entschluss des Steuerpflichtigen muss klar und eindeutig nach außen hin in Erscheinung treten - eine bloß behauptete, nicht nach außen getretene Vermietungsabsicht reicht hingegen nicht aus. Wird während der Unterbrechung einer Einnahmenerzielung der Entschluss gefasst, das Wohnobjekt nicht weiter zur Einnahmenerzielung zu verwenden, sondern z.B. zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses zu nutzen, so sind ab diesem Zeitpunkt die Aufwendungen für das Objekt keine Werbungskosten mehr. Aufwendungen, welche die Zeit nach der Einstellung der Vermietungstätigkeit betreffen, können auch keine nachträglichen Werbungskosten darstellen.

Im Endeffekt verneinte das BFG den Werbungskostenabzug für die Renovierungsarbeiten, da die behauptete Vermietungsabsicht nicht ausreicht, wenn sie nicht entsprechend nach außen gerichtet ist - es fehlte nach Beendigung des letzten Mietverhältnisses an dem eindeutig erkennbaren und nach außen tretenden Entschluss zur Fortführung der Vermietung der Wohnung. So ist nicht nachvollziehbar, wieso weder nach Kündigung durch den Mieter noch während der Sanierung des Mietobjekts ein Immobilienmakler beauftragt wurde, um für die renovierte Wohnung einen (weiteren) Mieter zu finden. Ebenso wenig wurden Inserate in Print- oder Onlinemedien geschaltet. Überdies bezweifelte das BFG den spontanen Entschluss zur Schenkung an den Sohn aufgrund grunderwerbsteuerlicher Überlegungen. Da der Schenkungsvertrag mit 17. Dezember 2015 datiert ist, mussten jedenfalls schon davor entsprechende Überlegungen angestellt worden sein, gerade da es zum Jahreswechsel 2015 hin einen großen Andrang bzgl. Liegenschaftsübertragungen gegeben hat und es bei einer spontanen Aktion nicht zweifelsfrei hätte gewährleistet werden können, dass die Liegenschaftsübereignung durch Notare bzw. Rechtsanwälte noch rechtzeitig vor Jahresende erfolgt. Schließlich wurde auch noch der Vorsteuerabzug versagt, da nach Beendigung des letzten Mietverhältnisses keine unternehmerische Tätigkeit mehr vorlag und die geltend gemachten Aufwendungen somit nicht für das Unternehmen ausgeführt worden sind.

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Gebäudeentnahme zu steuerlichen Buchwerten

Dezember 2023

Bei Entnahmen von bebauten Grundstücken aus dem betrieblichen in den privaten Bereich kommt grundsätzlich der Teilwert zum Ansatz, wodurch die im betrieblichen Bereich entstandenen stillen Reserven aufgedeckt und einer Besteuerung unterworfen werden. Eine solche Entnahme von Gebäuden aus dem Betriebsvermögen erfolgte oftmals im Rahmen der Betriebsaufgabe oder um das Gebäude zu vermieten. Bislang gab es in diesem Zusammenhang immerhin die Begünstigung, dass die Entnahme von Grund und Boden zum steuerlichen Buchwert und somit steuerneutral erfolgte (vorausgesetzt, es liegt keine Ausnahme vom besonderen Steuersatz gem. § 30a EStG vor). Hingegen kam bei der Entnahme von Gebäuden der Teilwert (entspricht ca. dem Verkehrswert) zum Tragen, wodurch die aufgedeckten stillen Reserven im Zeitpunkt der Entnahme versteuert werden mussten - sofern nicht eine Ausnahme im Rahmen der begünstigten Betriebsaufgabe anwendbar war. Abgelehnt wurde eine etwaige Entnahme von Gebäuden zum Buchwert damals mit der Begründung, dass Gebäude im Betriebsvermögen einer intensiveren Nutzung und daher einem anderen Werteverzehr unterliegen als im Privatvermögen. Die Folgen intensiver Nutzung sind hohe Abschreibungen und unter Umständen die Bildung hoher stiller Reserven - diese stillen Reserven wollte der Gesetzgeber anlässlich der Entnahme (sonder)besteuern. Diese Ausnahme nach § 24 Abs. 6 EStG bestand dann, wenn das Gebäude bis zur Betriebsaufgabe der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen gewesen war, auf das Gebäude keine stillen Reserven übertragen worden sind und der Steuerpflichtige (abgesehen vom Todesfall) entweder das 60. Lebensjahr vollendet und die Erwerbstätigkeit eingestellt hat oder wegen körperlicher oder geistiger Behinderung erwerbsunfähig wurde und nicht mehr in der Lage, den Betrieb weiterzuführen.

Durch das Abgabenänderungsgesetz 2023 ist es seit 1.7.2023 zu einer bedeutsamen Ausweitung der Begünstigung (i.S.d. Ansatzes des steuerlichen Buchwerts) bei Entnahmen gekommen. Folglich können neben Grund und Boden auch Gebäude und grundstücksgleiche Rechte steuerneutral zum Buchwert entnommen werden - der steuerliche Entnahmewert/Buchwert stellt dann die Anschaffungskosten für die weitere steuerliche Behandlung wie z.B. die Abschreibung dar. Die Entnahme zum Teilwert (ca. Verkehrswert) kommt für Grund und Boden, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte nur dann zum Tragen, wenn eine Ausnahme vom besonderen Steuersatz gem. § 30a Abs. 3 EStG besteht. Dies gilt etwa für Grundstücke des Umlaufvermögens oder bei Grundstücken von Steuerpflichtigen, deren betriebliche Tätigkeit in der gewerblichen Überlassung und Veräußerung von Grundstücken liegt (gewerblicher Grundstückshandel und Immobilienentwickler). Schließlich besteht eine Ausnahme für Grundstücke, soweit deren Buchwert vor dem 1.4.2012 durch eine Teilwertabschreibung gemindert wurde oder soweit stille Reserven vor dem 1.4.2012 aufgedeckt worden sind.

Durch den Wegfall der Entnahmebesteuerung von Gebäuden soll eine wirtschaftlich sinnvolle außerbetriebliche Nutzung von oft lange Zeit leerstehenden Betriebsgebäuden erreicht werden und letztlich auch aufgrund des reduzierten Leerstands die voranschreitende Bodenversiegelung in Österreich eingedämmt werden. Konkret können nunmehr lang leerstehende Betriebsgebäude für eigene Wohnzwecke oder zur Vermietung verwendet werden, ohne im Entnahmezeitpunkt stille Reserven aufdecken zu müssen - dies erfolgt erst im Rahmen einer späteren Veräußerung. Ebenso wird die Betriebsübergabe an Kinder unter Zurückbehaltung der Liegenschaften durch die Ausweitung der Begünstigung erleichtert.

In bestimmten Fällen nach dem 30. Juni 2023 kann freiwillig zur Besteuerung optiert werden. Dies gilt etwa für Betriebsaufgaben in Folge des Todes des Steuerpflichtigen oder in Folge von Erwerbsunfähigkeit oder bei Vollendung des 60. Lebensjahres mit Einstellung der Erwerbstätigkeit. Dann kann auf Antrag auf die Buchwertentnahme verzichtet werden und der gemeine Wert des Gebäudes bzw. auch von Gebäude(teile)n angesetzt werden. Dann kann, sofern seit Eröffnung des Betriebs oder dem letzten entgeltlichen Erwerbsvorgang sieben Jahre verstrichen sind, der auf das Gebäude entfallende Aufgabegewinn mit dem Hälftesteuersatz versteuert werden (in der Regel 25 % bis 27,5 %). Die Ausübung der Option kann etwa dann sinnvoll sein, wenn laufende Verluste oder Verlustvorträge, welche anderweitig nicht oder nicht steueroptimaler verwertet werden können, mit dem Aufgabegewinn verrechnet werden können.

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Aktuelle Hochwasserkatastrophen - BMF-Info zu steuerlichen Erleichterungen

September 2023

Anlässlich der jüngsten Katastrophenschäden durch Hochwasser und Erdrutsche hat das BMF in einer Information (GZ 2023-0.599.910 vom 21. August 2023) steuerliche Maßnahmen aufgelistet, die Betroffenen und Helfenden (steuerliche) Erleichterungen verschaffen sollen. Sie werden nachfolgend überblicksmäßig dargestellt.

Verlängerung von Fristen

Da es im Zusammenhang mit Naturkatastrophen zu Schwierigkeiten mit der Einhaltung von abgabenrechtlichen Fristen kommen kann, können begründete Anträge auf Verlängerung der Frist zur Einreichung von Abgabenerklärungen gestellt werden (etwa bezüglich einer monatlichen UVA). Ebenso kann ein Antrag auf Verlängerung der Beschwerdefrist gestellt werden.

Erleichterungen bei Steuer(voraus)zahlungen

Um Liquiditätsengpässen oder Schwierigkeiten bei der Einhaltung von Zahlungszielen entgegenzutreten, sieht die BMF-Info folgende mögliche Anträge vor.

• Antrag auf Stundung oder Ratenzahlung bzw. Antrag auf Neuverteilung der Ratenzahlung i.Z.m. dem COVID-19-Ratenzahlungsmodell.
• Antrag, von der Geltendmachung von Terminverlusten abzusehen, sofern eine Ratenzahlungsvereinbarung oder Stundung bereits aufrecht ist.
• Antrag auf Herabsetzung bzw. Nichtfestsetzung von Säumniszuschlägen, wenn eine fällige Abgabe aufgrund der Naturkatastrophe nicht rechtzeitig entrichtet werden konnte.
• Antrag auf Nicht-Festsetzung von Verspätungszuschlägen, sofern die Frist zur Einreichung einer Abgabenerklärung aufgrund der Naturkatastrophe nicht gewahrt wurde.

Überdies kann der Herabsetzungsantrag für die Vorauszahlungen bei der Einkommen- und Körperschaftsteuer (siehe dazu den Beitrag in dieser Ausgabe) bei Katastrophenschäden vom Abgabepflichtigen bis 31. Oktober gestellt werden (statt 30. September). Diese steuerliche Erleichterung ist insoweit breit gefasst, als auch mittelbar von einem Katastrophenschaden Betroffene die Herabsetzung beantragen können.

Zahlungen aus dem Katastrophenfonds und freiwillige Zuwendungen Dritter sind steuerfrei

Die BMF-Info betont, dass Leistungen aus dem Katastrophenfonds sowie Leistungen von gemeinnützigen oder mildtätigen Privatstiftungen steuerfrei sind. Bei steuerfreien Subventionen, z.B. aus dem Katastrophenfonds, ist zu beachten, dass die Subventionen von den steuerlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuziehen sind, wodurch sich auch die AfA reduziert. Freiwillige Zuwendungen zur Beseitigung von Katastrophenschäden sind auf der Empfängerseite steuerbefreit. Beispiele für solche freiwilligen Zuwendungen sind etwa Geld, ein zinsloses Darlehen durch den Arbeitgeber oder auch eine Spende an einen von der Katastrophe betroffenen Haushalt.

Zuwendungen und Spenden zur Beseitigung von Katastrophenschäden

Grundsätzlich sind Spenden bis zu einer gewissen Höhe als Betriebs- oder Sonderausgaben steuerlich abzugsfähig, wenn für begünstigte Zwecke und an eine begünstigte Einrichtung gespendet wird. Als begünstigte Einrichtungen gelten z.B. verschiedene Hilfsorganisationen oder freiwillige Feuerwehren. Als begünstigter Zweck im vorliegenden Fall gilt auch die Hilfestellung in nationalen und internationalen Katastrophenfällen - insbesondere bei Hochwasser-, Erdrutsch-, Vermurungs- und Lawinenschäden. Zu beachten ist dabei, dass direkte Spenden an Betroffene jedoch steuerlich nicht geltend gemacht werden können.

Unternehmen haben überdies die Möglichkeit - betraglich unbegrenzt - Hilfeleistungen in Geld- oder Sachwerten, die i.Z.m. akuten Katastrophen im In- und Ausland gewährt werden, steuerlich als Betriebsausgaben abzusetzen. Vorausgesetzt wird eine Werbewirksamkeit, an welche grundsätzlich keine zu hohen Anforderungen gestellt werden. Für die steuerliche Abzugsfähigkeit von werbewirksamen Spenden i.Z.m. Katastrophen ist es gleichgültig, ob Hilfsorganisationen, Gemeinden, eigene Arbeitnehmer usw. die Spendenempfänger sind.

Allgemeine ertragsteuerliche Begünstigungen

Investitionsbegünstigungen können bei hochwasserbedingten Katastrophenfällen Erleichterungen bringen - insbesondere bei notwendigen Ersatzbeschaffungen und bei hochwasserbedingtem Ausscheiden von Wirtschaftsgütern aus dem Betriebsvermögen. Für Ersatzbeschaffungen können die allgemeinen steuerlichen Investitionsbegünstigungen wie die lineare und die degressive Abschreibung für Wirtschaftsgüter des abnutzbaren Anlagevermögens in Anspruch genommen werden. Für die Herstellung bzw. Anschaffung von Gebäuden des Betriebsvermögens kann unter bestimmten Voraussetzungen auch die beschleunigte Abschreibung geltend gemacht werden. Dabei ist zu beachten, dass Instandsetzungs- oder Instandhaltungsaufwendungen keinen Herstellungsaufwand darstellen.

Bei der Anschaffung oder Herstellung von Wirtschaftsgütern des abnutzbaren Anlagevermögens kann auch der Investitionsfreibetrag als Betriebsausgabe geltend gemacht werden (Mindestnutzungsdauer von 4 Jahren wird vorausgesetzt). Alternativ ist für begünstigte Wirtschaftsgüter der investitionsbedingte Gewinnfreibetrag möglich. Für hochwasserbedingt aus dem Betriebsvermögen ausgeschiedene Wirtschaftsgüter kommt es zu keiner Nachversteuerung im Rahmen des Investitionsfreibetrags oder investitionsbedingten Gewinnfreibetrags, wenn die Mindestbehaltedauer von 4 Jahren noch nicht erfüllt war (keine Nachversteuerung bei Ausscheiden infolge höherer Gewalt). Bei Einkünften aus Waldnutzungen bestehen in Folge des Hochwassers überdies Sonderregelungen, welche Erleichterungen mit sich bringen.

Außergewöhnliche Belastungen i.Z.m. Hochwasserschäden

Kosten, welche bei der Beseitigung von Katastrophenschäden anfallen, sind als außergewöhnliche Belastung (ohne Selbstbehalt) steuerlich abzugsfähig, sofern sie zwangsläufig erwachsen. Zu beachten ist der BMF-Info folgend allerdings, dass die eigene Arbeitsleistung mangels eines Kostenaufwands steuerlich nicht berücksichtigt werden kann. Ähnliches gilt für Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln wie z.B. aus dem Katastrophenfonds.

Für die steuerliche Geltendmachung von Aufwendungen als außergewöhnliche Belastung wird vorausgesetzt, dass dem zuständigen Finanzamt die von der Gemeindekommission über die Schadenserhebung aufgenommenen Niederschriften vorgelegt werden. Außerdem sind die Kosten selbst durch Rechnungen nachzuweisen. Die BMF-Info setzt sich überdies mit der praktischen Handhabung der Absetzbarkeit von Ersatzbeschaffungen als außergewöhnliche Belastung auseinander. Bei Wohnungen etwa sind die Ersatzbeschaffungskosten für den Hauptwohnsitz (im Sinne einer Wohneinheit vergleichbarer Nutzungsmöglichkeiten) in voller Höhe als außergewöhnliche Belastung absetzbar. Dies gilt jedoch nicht für Zweit- oder weitere Wohnsitze, Gartenhäuschen usw. Ebenso steuerlich abgesetzt werden können die Mietkosten für ein Überbrückungsquartier. Wird zur Finanzierung der steuerlich abzugsfähigen Kosten ein Darlehen aufgenommen, so sind die auf diese Kosten entfallenden Darlehensrückzahlungen samt Zinsen als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig.

Freibetragsbescheid

Bis 31. Oktober können Arbeitnehmer beim Finanzamt die Ausstellung eines gesonderten Freibetragsbescheids beantragen. Voraussetzung ist, dass die (voraussichtlich) anfallenden, durch Katastrophenschäden verursachten Ausgaben, die Kriterien für eine außergewöhnliche Belastung erfüllen.

Befreiung von Gebühren und Bundesverwaltungsabgaben

Gebührenbefreit sind die notwendige Ersatzausstellung von gebührenpflichtigen Schriften wie z.B. Reisepass, Führerschein, Zulassungsschein, Gewerbeschein und auch die i.Z.m. der Schadensfeststellung, Schadensabwicklung und Schadensbereinigung ausgestellten oder vorgelegten Schriften (wie etwa Baubewilligungen oder Zulassungen von Pkw). Notwendig für diese Begünstigung ist, dass der Antrag und der Schadensnachweis innerhalb eines Jahres ab Schadenseintritt bei entsprechender Stelle einlangt. Amtshandlungen, die durch Katastrophenschäden wie z.B. Hochwasser veranlasst worden sind, sind von den Bundesverwaltungsabgaben befreit.

Keine Festsetzung der Grunderwerbsteuer

Im Falle eines durch höhere Gewalt ausgelösten Notstands wie z.B. im Falle einer Hochwasserkatastrophe kann die Abgabenbehörde beim Kauf eines Ersatzgrundstücks ganz oder teilweise von der Festsetzung der Grunderwerbsteuer Abstand nehmen. Für die Inanspruchnahme dieser Begünstigung müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein, wie etwa, dass binnen 4 Jahren ab der Ersatzbeschaffung der Wohnsitz an diesen Ort verlegt wird.

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Großes Entlastungspaket im Nationalrat beschlossen

Juli 2022

Die aktuell durch die COVID-19-Pandemie, den Ukraine-Krieg, durch Lieferkettenprobleme und auch durch die hohen Energiepreise schwierigen Zeiten sind weltweit durch massive Preissteigerungen gekennzeichnet. Allein für Österreich wird für das gesamte Jahr eine Inflationsrate von 7,5 % und für das Jahr 2023 von 5 % erwartet. Die daraus resultierende höchste Preissteigerung seit mehreren Jahrzehnten wird nun mit einem mehrschichtigen milliardenschweren Maßnahmenpaket abgefedert.

Das Ende Juni vom Nationalrat beschlossene Paket umfasst drei Stufen - kurzfristig werden besonders vulnerable Gruppen entlastet, die Entlastungsmaßnahmen im Herbst kommen auch dem "Mittelstand" deutlich zugute. Anfang 2023 sollen schließlich strukturelle Entlastungen zu einer dauerhaften Stärkung der Kaufkraft führen. Die bedeutsamsten Maßnahmen - darunter auch die Abschaffung der kalten Progression - werden nachfolgend überblicksmäßig dargestellt. Zu beachten ist, dass aktuell noch nicht alle Maßnahmen final beschlossen worden sind.

Teuerungsausgleich von 300 € für vulnerable Gruppen

Bezieher von Sozialhilfe, Leistungen aus der Arbeitslosenversicherung, Ausgleichszulage, Studienbeihilfe, Übergangsgeld sowie Rehabilitations-, Kranken- und Wiedereingliederungsgeld erhalten als kurzfristige Maßnahme zusätzlich zu den bereits erhaltenen 150 € ab September einen weiteren Teuerungsausgleich von 300 €. Überdies werden die Mittel für den sogenannten "Wohnschirm" zur Unterstützung bei steigenden Wohnkosten und zur Verhinderung von Delogierungen signifikant aufgestockt.

Einmalzahlung bzw. Teuerungsabsetzbetrag

Für Bezieher kleiner und mittlerer Pensionen gibt es anstelle des ursprünglich vorgesehenen Teuerungsabsetzbetrags (der jedoch grundsätzlich bestehen bleibt) eine außertourliche Einmalzahlung (im September). Die Abänderung ist auch deshalb erfolgt, da Bezieher einer Gesamtpension zwischen 1.200 € und 1.800 € von der Einmalzahlung von 500 € am meisten profitieren.

CO2-Bepreisung und Klimabonus

Die Einführung einer Bepreisung auf CO2 wird von 1. Juli 2022 auf 1. Oktober 2022 verschoben, um eine gleichzeitige Entlastung durch den Klimabonus sicherzustellen. Der Klimabonus wird für das Jahr 2022 einmalig auf 250 € erhöht. Zusätzlich erhalten Bezieher des regionalen Klimabonus einen Anti-Teuerungsbonus von 250 €, wodurch sich grundsätzlich ein Teuerungsausgleich in Form von 500 € pro in Österreich lebendem Erwachsenen ergibt (Voraussetzung ist ein Hauptwohnsitz für mindestens 6 Monate in Österreich). Der Anti-Teuerungsbonus ist bis zur 50 %-Einkommensteuerstufe steuerfrei; pro Kind bis zum 18. Lebensjahr gibt es eine Entlastung von 250 €. Der Klimabonus wird entweder direkt aufs Konto überwiesen oder kommt als Gutschein per Post. Für die Überweisung ist es empfehlenswert, die auf FinanzOnline hinterlegten Kontodaten auf dem Laufenden zu halten (Zugang mittels Handy-Signatur oder digitaler Bürgerkarte).

"Sonder-Familienbeihilfe", erhöhter Familienbonus Plus und erhöhter Kindermehrbetrag

Insbesondere für die Entlastung von Familien trägt eine einmalige "Sonder-Familienbeihilfe" i.H.v. 180 € pro Kind bei. Überdies wird die Erhöhung des Familienbonus Plus von 1.500 auf 2.000 € pro Jahr und Kind auf 1. Jänner 2022 (anstelle 1. Juli 2022) vorgezogen. Der Kindermehrbetrag erhöht sich zusätzlich zur vorgesehenen Erhöhung auf 450 € schon für 2022 auf 550 €.

Steuerlich begünstigte "Teuerungsprämie" des Arbeitgebers

Zahlt der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer in den Jahren 2022 und 2023 aufgrund der gestiegenen Preise zusätzlichen Arbeitslohn, so ist eine solche "Teuerungsprämie" bis zu einem Betrag von jeweils insgesamt 3.000 € unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei und sozialversicherungsfrei - es fallen auch keine weiteren Lohnnebenkosten an.

Die "kalte Progression" soll abgeschafft werden

Mit dem Entlastungspaket soll es auch zur schon lange im Raum stehenden Abschaffung der kalten Progression kommen. Ab dem Jahr 2023 würden die Grenzbeträge der Progressionsstufen (abgesehen von dem 55 % - Grenzsteuersatz) sowie negativsteuerfähige Absetzbeträge (z.B. Verkehrsabsetzbetrag inkl. Zuschlag, Pensionistenabsetzbetrag, Unterhaltsabsetzbetrag, Alleinerzieher- und Alleinverdienerabsetzbetrag) automatisch um 2/3 der Inflation vom Zeitraum Juli bis Juni ab 1.1. des Folgejahres angehoben werden. Über das verbleibende 1/3 wird mittels Gesetzesvorschlag zu Entlastungsmaßnahmen von Erwerbstätigen und/oder Pensionisten jährlich individuell entschieden.

Unter der kalten Progression ist jener negative Effekt zu verstehen, der bisher mit jeder Lohn- und Gehaltserhöhung bzw. bei einem höheren zu versteuernden Einkommen bei selbständigen Einkünften eingetreten ist. Durch den progressiven Einkommensteuertarif steigt die durchschnittliche Steuerbelastung, weil für einen immer höheren Anteil des Einkommens höhere Steuersätze zu bezahlen sind. Schließlich kommt es durch die höhere Besteuerung der Gehaltserhöhung zu einem Kaufkraftverlust, solange die Teuerung nicht mit einer Einkommenssteigerung in Höhe der Inflation ausgeglichen wird.

Valorisierung von Sozialleistungen

Vergleichbar den Effekten der kalten Progression sinkt auch bei nicht indexierten Sozialleistungen bei anhaltend hohen Inflationsraten die reale Kaufkraft der Bevölkerung. Daher sollen ab. 1.1.2023 das Reha-, Kranken- und Umschulungsgeld, die Studienbeihilfe, die Familienbeihilfe und der Kinderabsetzbetrag (inkl. Familienzeitbonus) valorisiert werden. Basis für die jährliche Valorisierung ist die Inflation von Juli bis Juni.

Senkung der Lohnnebenkosten

Um den Wirtschaftsstandort Österreich zu attraktivieren, werden die Lohnnebenkosten dauerhaft um 0,3 Prozentpunkte gesenkt. Dies umfasst auch eine Senkung des Unfallversicherungsbeitrags um 0,1 Prozentpunkte ab 2023.

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Der Mittelpunkt der Lebensinteressen ist auch für die Hauptwohnsitzbefreiung maßgebend

Mai 2022

Die Veräußerung von (bebauten) Grundstücken im privaten Bereich löst regelmäßig Immobilienertragsteuer aus. Die Veräußerung von (privaten) Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden ist jedoch dann steuerfrei, wenn die Voraussetzungen für die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt sind. Durch die Hauptwohnsitzbefreiung soll der Veräußerungserlös ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung stehen. Dies ist der Fall, wenn das Eigenheim dem Veräußerer ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Ebenso wird von der Besteuerung abgesehen, wenn Eigenheim bzw. Eigentumswohnung dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Das BFG hatte sich (GZ RV/7101281/2017 vom 28.9.2021) mit einem Fall zu beschäftigen, in dem für den Verkauf der Eigentumswohnung rund 10 Jahre nach der Anschaffung die Hauptwohnsitzbefreiung geltend gemacht werden sollte, wobei zusätzlich zu dieser Wohnung regelmäßig eine kleinere Mietwohnung genutzt wurde, um die Arbeitswege der beiden berufstätigen Eltern und die Schulwege der beiden Kinder möglichst in Einklang bringen zu können. In der Eigentumswohnung habe sich das Familienleben während der Wochenenden ab Freitagnachmittag, der schulfreien Zeit, den Feiertagen und Fenstertagen usw. abgespielt. Bedeutsam ist überdies, dass die Familie in der kleineren Mietwohnung hauptgemeldet gewesen war und somit bei rein wörtlicher Auslegung der Bestimmung, die Hauptwohnsitzbefreiung für die Eigentumswohnung nicht angewendet werden kann.

Das BFG setzte sich im Rahmen der Entscheidungsfindung auch mit der Bedeutung des Begriffs Hauptwohnsitz auseinander - ein solcher liegt dann vor, wenn jemand eine Wohnung innehat unter Umständen, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird. Für die Bestimmung des Hauptwohnsitzes kommt der Hauptwohnsitzmeldung keine materiell-rechtliche Bedeutung zu, wobei in Zweifelsfällen die polizeiliche An- und Abmeldung als Indiz gesehen werden kann. Entscheidend ist dem BFG folgend viel mehr der Mittelpunkt der Lebensinteressen. Der Mittelpunkt der Lebensinteressen ist auch im internationalen Steuerrecht ein wichtiges Kriterium, wenn es darum geht, dass die beteiligten Staaten die finale Ansässigkeit und die damit verbundene unbeschränkte Steuerpflicht der betroffenen Person klären (siehe dazu z.B. Beitrag aus dem September 2021). Auch im vorliegenden Fall mit mehreren Wohnsitzen innerhalb Österreichs ist für die Bestimmung des Mittelpunkts der Lebensinteressen entscheidend, zu welchem Wohnsitz die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen bestehen.

Während das Innehaben des Wohnsitzes unstrittig erfüllt war, ist eine ununterbrochene tatsächliche Benützung der Wohnung für die Annahme eines Wohnsitzes (i.S.d. BAO) nicht erforderlich. Der VwGH-Rechtsprechung folgend lässt bereits eine mehrwöchige jährliche Nutzung den Schluss zu, dass die Wohnung auch tatsächlich weiterhin behalten und genutzt werden soll. Bei der Bestimmung des Mittelpunkts der Lebensinteressen ist auf das Gesamtbild der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse abzustellen, wobei in der Regel die persönlichen Beziehungen bedeutsamer als die wirtschaftlichen Beziehungen sind. Wichtig sind insbesondere familiäre Bindungen, Betätigungen gesellschaftlicher, religiöser und kultureller Art und andere Aktivitäten zur Entfaltung persönlicher Interessen und Neigungen.

Im konkreten Fall erachtet das BFG es als plausibel, dass die zwischenzeitliche melderechtliche Hauptwohnsitzbegründung in der kleineren Mietwohnung lediglich deshalb erfolgt ist, um Betreuungs- bzw. Ausbildungsplätze für die beiden Kinder erhalten zu können. Nachvollziehbar ist auch, dass die deutlich kleinere Wohnung gerade für den Aufenthalt unter der Woche (während der Schulzeit) in den Abend- und Nachtstunden genutzt wurde - überdies war diese Wohnung durch die kürzeren Arbeitswege attraktiv. Interessant ist hierbei auch eine Parallele zur steuerlichen Geltendmachung der Kosten für doppelte Haushaltsführung. Eine bloße Nutzung als arbeitsplatznahe Wohnung im Rahmen der doppelten Haushaltsführung begründet demnach keinen Hauptwohnsitz, da dieser grundsätzlich am Familienwohnsitz anzunehmen ist. Überdies wurde von Nachbarn und Schwiegereltern glaubhaft bestätigt, dass die Familienfeiern und auch Treffen mit Freunden ausschließlich in der Eigentumswohnung stattgefunden haben. Die engeren persönlichen Beziehungen zu den Großeltern (und die räumliche Nähe zu ihnen in der größeren Wohnung) zeigten sich auch darin, dass die Kinderbetreuung im Krankheitsfalle durch die Großeltern ausschließlich und von Anbeginn an in der Eigentumswohnung erfolgt ist.

Insgesamt sind die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt, sodass für den Verkauf der Eigentumswohnung, welche immer den Mittelpunkt der Lebensinteressen gebildet hat, keine Immobilienertragsteuer anfällt.

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150 € Gutschein als Energiekostenausgleich - zusätzliche Maßnahmen in Wien

April 2022

Als Ausgleich für die drastisch steigenden Energiepreise wird im Rahmen des Energiekostenausgleichsgesetzes ein 150 € Gutschein pro Haushalt gewährt. Dieser Gutschein, welcher für Hauptwohnsitze, nicht aber für Nebenwohnsitze gilt, ist einkommensteuer- und abgabenfrei. Die einzige Einschränkung besteht in der Höchstgrenze für die Haushaltseinkünfte - sie liegt bei 55.000 € (pro Jahr) für Einpersonenhaushalte (dies entspricht einem Monatsbrutto ab 5.670 und somit über der Höchstbeitragsgrundlage für die Sozialversicherung) und bei 110.000 € für Mehrpersonenhaushalte. Werden diese Grenzen überschritten, so darf der Gutschein nicht eingelöst werden. Der Gutschein/Bon ist beim jeweiligen Energieversorger einlösbar und ist sowohl digital als auch analog verwendbar.

In Wien gibt es außerdem einen 200 € Energiezuschuss für einkommensschwache Haushalte. Von dieser Aktion im Rahmen der "Wiener Energieunterstützung Plus" sollen vor allem Geringverdiener, Pensionisten und Alleinerzieher profitieren. Dabei soll auch die Umsetzung möglichst einfach erfolgen, indem die Betroffenen eine Direktanweisung von 200 € bekommen (noch im 2. Quartal 2022) - ein Antrag ist nicht notwendig. Eine weitere Unterstützung erfolgt durch die Übernahme von Rückständen. Die Hilfe im Rahmen der "Energieunterstützung Neu" erfolgt dabei durch die Übernahme von Rückständen oder Jahresrechnungen durch direkte Überweisungen an Energieunternehmen. Darüber hinaus umfasst diese Säule (voraussichtliche Umsetzung im 4. Quartal 2022) Energieberatungen oder den Austausch alter Elektrogeräte.

Schließlich sind in Wien auch noch umfangreiche Öko-Förderungen geplant, um die Energiekostenproblematik in den Griff zu bekommen. Rund 50 Mio. € sollen für Förderungen für nachhaltige Energieformen sowie für den Neubau und die Sanierung von Gebäuden bereitgestellt werden. Förderberechtigt sind demnach Ökostrom- und Fotovoltaikanlagen sowie stationäre Stromspeicher. Außerdem soll eine neue Energieeffizienzförderung bei Neubau und Sanierung im Altbau zu dem aktuell wichtigen Ziel beitragen, sich langfristig von ausländischen Energielieferungen unabhängig zu machen.

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Arbeitsplatzpauschale für Selbständige

Januar 2022

Ab der Veranlagung 2022 trägt das so genannte Arbeitsplatzpauschale für Selbständige dazu bei, dass auch bei betrieblichen Einkünften die Nutzung des privaten Wohnraums steuerlich berücksichtigt werden kann. Hintergrund dafür ist die COVID-19-bedingte Verlagerung der Arbeit in den privaten Bereich und der Umstand, dass die exakte Ermittlung des betrieblichen Anteils an den Wohnkosten typischerweise einen unverhältnismäßigen Aufwand darstellen würde. Mit der Neuregelung soll der betrieblichen Komponente wohnraumbezogener Aufwendungen, wie beispielsweise Strom, Heizung, Beleuchtung usw. Rechnung getragen werden. Hingegen sind betriebliche Arbeitsmittel wie z.B. die Aufwendungen für Computer, Drucker, Kopierer usw. nicht von dem Arbeitsplatzpauschale umfasst - sie bleiben weiterhin neben dem Pauschale steuerlich abzugsfähig.

Für die Inanspruchnahme des Arbeitsplatzpauschales für Selbständige müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Dem Selbständigen erwachsen Ausgaben aus der Nutzung der Wohnung, wobei es sich nicht um den Hauptwohnsitz handeln muss;
• dem Steuerpflichtigen steht zur Ausübung der betrieblichen Tätigkeit kein anderer, ihm zurechenbarer Raum zur Verfügung (auf den jeweiligen Betrieb bezogen);
• es werden keine Aufwendungen für ein Arbeitszimmer steuerlich geltend gemacht.

Das Arbeitsplatzpauschale beträgt entweder 1.200 € oder 300 € pro Jahr. Der höhere Betrag ist dann möglich, wenn keine anderen Einkünfte aus einer aktiven Erwerbstätigkeit (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus selbständiger Arbeit und Einkünfte aus Gewerbebetrieb sowie Einkünfte aus einem aktiven Dienstverhältnis) erzielt werden, für welche außerhalb der Wohnung ein anderer Raum zur Verfügung steht bzw. auch dann, wenn die anderen Einkünfte höchstens 11.000 € ausmachen. Zu beachten ist dabei, dass dann mit dem Arbeitsplatzpauschale sämtliche Aufwendungen in Bezug auf die Wohnung abgedeckt sind und folglich darüber hinaus keine wohnungsspezifischen Ausgaben mehr steuerlich abgesetzt werden können.

Das Arbeitsplatzpauschale beträgt 300 € pro Jahr, wenn andere Einkünfte aus einer aktiven Erwerbstätigkeit die Grenze von 11.000 € übersteigen und für diese Tätigkeit ein anderer Raum außerhalb der Wohnung zur Verfügung steht. Zusätzlich zu dem Arbeitsplatzpauschale können Aufwendungen für die Anschaffung ergonomisch geeigneten Mobiliars (z.B. Schreibtisch, Drehstuhl, Beleuchtung) geltend gemacht werden. Die Regelung ist an jene i.Z.m. Homeoffice angelehnt, wobei im konkreten Fall das Erfordernis der zumindest 26 Homeoffice-Tage entfällt (weil es die Unterscheidung zwischen Arbeiten am Arbeitsplatz des Arbeitgebers oder im Homeoffice bei Selbständigen so nicht gibt). Für das ergonomisch geeignete Mobiliar gilt die Deckelung mit 300 € - sofern die mit diesen Anschaffungen verbundenen Ausgaben auch mit Einkünften aus nichtselbständiger Tätigkeit zusammenhängen, sind sie zur Gänze entweder als Werbungskosten oder als Betriebsausgaben einzuordnen; eine Aufteilung ist nicht möglich.

Da das Arbeitsplatzpauschale der Höhe nach jeweils auf ein 12 Monate umfassendes Wirtschaftsjahr bezogen ist, hat bei einem Rumpfwirtschaftsjahr oder beim unterjährigen Wegfall der Voraussetzungen für die Inanspruchnahme eine Aliquotierung zu erfolgen. Das Arbeitsplatzpauschale für Selbständige kann übrigens auch im Rahmen der Basispauschalierung und auch bei der seit der Veranlagung 2020 möglichen Kleinunternehmerpauschalierung als zusätzliche Betriebsausgabe geltend gemacht werden.

BFG zu gewerblichem Grundstückshandel

März 2021

Ob ein Immobilienverkauf als gewerblicher Grundstückshandel eingeordnet wird oder aus dem Privatvermögen heraus erzielt wird, bringt weitreichende steuerliche Konsequenzen mit sich. Die Besteuerung bei Unterstellung eines gewerblichen Grundstückshandels ist insofern schlechter gestellt, da weder der Sondersteuersatz von 30 % zur Anwendung kommt, noch die Befreiungen der Immobilienertragsteuer (z.B. durch Hauptwohnsitzbefreiung oder Herstellerbefreiung) in Anspruch genommen werden können. In der Praxis gestaltet es sich zumal oft schwierig, die Grenze zwischen einerseits einer bloßen Vermögensverwaltung mit anschließendem Verkauf und andererseits dem gewerblichen Grundstückshandel zu ziehen.

Vor das Bundesfinanzgericht (GZ RV/5101340/2016 vom 20.07.2020) gelangte ein Fall, in dem ein Steuerpflichtiger vier (Grundstücks)Parzellen in einem Zeitraum von vier Jahren verkaufte. Zuvor hatte er die Liegenschaften innerhalb von zwei Jahren erworben und neu parzellieren lassen, wobei die Errichtung und Vermietung von Doppelreihenhäusern geplant wurde. Die Errichtung hätte durch eine OG durchgeführt werden sollen, deren Gesellschafter der Steuerpflichtige war und die auch die Konzession zum Immobilientreuhandgeschäft hatte. Aufgrund einer Änderung im Umfeld der Grundstücke kam es schlussendlich jedoch nie zu einer Errichtung der Doppelreihenhäuser, sondern zum Verkauf der vier Teilparzellen, die für den ursprünglichen Bebauungsplan keine Rolle spielten. Der Verkäufer argumentierte, dass durch die ursprüngliche Vermietungsabsicht die Immobilienverwaltung im Vordergrund gestanden habe und er selbst in Bezug auf den Verkauf der vier Parzellen keine Werbung betrieben hatte - er wollte somit die günstigere Immobilienertragsteuer für sich nutzen.

Das BFG erwog, dass ein gewerblicher Grundstückshandel stets dann vorliegt, wenn das Tätigwerden des Steuerpflichtigen nach Art und Umfang jenes Ausmaß überschreitet, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Vermögens verbunden ist. Die Veräußerung wird dann zum gewerblichen Grundstückshandel, wenn sie auf planmäßige Art und Weise erfolgt. Auf den ursprünglichen Willen kommt es nicht an, d.h. auch wenn erst aufgrund eines später gefassten Willensentschlusses der Abverkauf planmäßig umgesetzt wird, kann gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Dies stimmt auch mit der bisherigen VwGH Rechtsprechung überein, wonach es nicht auf die absolute Zahl der An- und Verkäufe ankommt, sondern auf das sich im Einzelfall bietende Gesamtbild der Betätigung. Berufliche Berührungspunkte zum Immobiliengeschäft wie im Fall die Gesellschafterstellung des Verkäufers an der "Immobilien OG" und das damit unterstellte Fachwissen sind geeignet, das Bild der Planmäßigkeit zu verstärken. Als weiteres Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel gilt die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr. Selbst ohne nach außen erkennbarer Werbung kann eine Teilnahme am Wirtschaftsleben erfolgen, auch wenn man nur mit einer begrenzten Anzahl an potentiellen Käufern in Verbindung tritt.

Das BFG leitete somit aus dem Gesamtbild des Sachverhalts einen gewerblichen Grundstückshandel ab, wobei von Anfang an eine kommerzielle Nutzung für die Grundstücke absehbar gewesen war. Die Frage, ob eine Vermietungsabsicht besteht, ist mit der Wahl jener Möglichkeit zu beantworten, die den höchsten Grad der Wahrscheinlichkeit für sich hat. Für die gegenständlichen Grundstücke, die im ursprünglichen Bebauungsplan auch nicht vorgesehen waren, war der Verkauf die wahrscheinlichere Variante, womit Vermögensverwaltung ausgeschlossen wurde.

Vorvertrag ist für die Immobilienertragsteuer unbeachtlich

September 2019

Seit 1.4.2012 unterliegen sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken grundsätzlich der Immobilienertragsteuer, sofern nicht ein Befreiungstatbestand gegeben ist. Insbesondere der Hauptwohnsitzbefreiung bzw. der Herstellerbefreiung kommen in diesem Zusammenhang erhebliche Bedeutung zu. Die gesetzlichen Bestimmungen zur Immobilienertragsteuer sind mit 1.4.2012 in Kraft getreten, wobei Grundstücksverkäufe, welche nach diesem Stichtag abgeschlossen werden, der Steuer unterworfen werden. Bei Neugrundstücken, welche nach dem 31. März 2002 angeschafft wurden, kommt beim Verkauf ein Steuersatz von 30% auf den Veräußerungsgewinn zu tragen. Bei sogenannten Altgrundstücken (Ankauf vor dem 31. März 2002) wird die Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer pauschal mit 14% des Veräußerungserlöses angenommen. Durch den besonderen Steuersatz von 30% ergibt sich hier eine Steuerbelastung von 4,2% vom Veräußerungserlös.

Vor den VwGH (GZ Ra 2017/15/0098 vom 3.4.2019) kam nun ein Fall, in dem ein Vorvertrag über den Verkauf eines Grundstücks vor dem 1.4.2012 abgeschlossen worden war. Der tatsächliche Kaufvertrag kam aber erst nach diesem Stichtag zu Stande. Das Finanzamt ging davon aus, dass der tatsächliche Kaufvertrag für den Zeitpunkt der Besteuerung maßgeblich sei und schrieb Immobilienertragsteuer vor. Das BFG schloss sich dieser Meinung an. Der Steuerpflichtige argumentierte hingegen, dass auch im alten Regime der Spekulationssteuer aufgrund der Rechtsprechung (VwGH GZ 87/13/0096 vom 9. 11.1988) der Vorvertrag für den Zeitpunkt der Besteuerung maßgeblich gewesen sei.

Der VwGH wich nun in seinem Urteil im Ergebnis von dieser alten Rechtsprechung ab. Maßgeblich für die Immobilienertragsteuer ist das tatsächliche Verpflichtungsgeschäft. Vorverträge sind im Regelfall auf den künftigen Abschluss von Kaufverträgen gerichtet und vermittelten noch keinen klagbaren und durchsetzbaren Anspruch auf Übertragung einer Liegenschaft. Maßgeblich für Zwecke der Immobilienertragsteuer ist die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums. Somit schränkt der VwGH durch sein Urteil ein Abweichen zwischen zivilrechtlichem Eigentum und wirtschaftlichem Eigentum weiter ein. Ein Auseinanderfallen von zivilrechtlichem und wirtschaftlichem Eigentum ist nur noch dann anzunehmen, wenn ein anderer als der zivilrechtliche Eigentümer insbesondere die volle Verfügungs- und Nutzungsmöglichkeit bzw. die Möglichkeit des uneingeschränkten Lukrierens von Wertsteigerungen hat und auch die Vermögensminderungen beim Absinken des Wertes tragen muss. Da diese Kriterien bei der Konstruktion eines Vorvertrags nicht erfüllt sind, kann die mit dem wirtschaftlichen Eigentum argumentierende alte Rechtsprechung des VwGH zu Vorverträgen nicht mehr ins Treffen geführt werden.

Die private Grundstücksveräußerung nach § 30 EStG wird also nicht durch einen Vorvertrag, sondern durch das tatsächliche Verpflichtungsgeschäft auf Übertragung eines Grundstückseigentums, in der Regel den Kaufvertrag, getätigt. Damit besteht ein Gleichklang mit der Grunderwerbsteuer, bei der ebenfalls auf den Kaufvertrag und nicht auf den Vorvertrag abgestellt wird.

Vorübergehende Abmeldung des Hauptwohnsitzes - Auswirkungen auf Hauptwohnsitzbefreiung

September 2019

Seit Einführung der Immobilienertragsteuer für private Grundstücksveräußerungen haben sich rund um die Geltendmachung der Hauptwohnsitzbefreiung in der Praxis zahlreiche Zweifelsfragen ergeben, die in den letzten Jahren oftmals auch die Höchstgerichte beschäftigt haben. In diese Kette reiht sich auch eine Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs (GZ Ra 2018/15/0111 vom 27.2.2019) ein, welche sich mit der Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung bei nur vorübergehender Abmeldung des Hauptwohnsitzes befasst hat.

Bekanntermaßen ist es für die Anwendbarkeit der Befreiung von der Immobilienertragsteuer erforderlich, dass die Immobilie dem Veräußerer ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zum Verkauf für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben muss und mit dem Verkauf der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Ebenso kommt es zur Befreiung, wenn der Hauptwohnsitz aufgegeben wird und das Immobilienobjekt innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war.Im eingangs angesprochenen Fall hatte der Eigentümer einer Eigentumswohnung, in der er seinen Hauptwohnsitz hatte, diesen im Zuge des Scheidungsverfahrens für eine kurze Zeit (etwas mehr als ein Monat) abgemeldet und in der Wohnung lediglich einen Zweitwohnsitz gemeldet. Seitens der Finanzverwaltung wurde daraufhin die Hauptwohnsitzbefreiung verwehrt. Im Verfahren argumentierte der Wohnungseigentümer, dass er eigentlich seinen Hauptwohnsitz in der Wohnung nie aufgegeben hat, weil seine Kinder durchgehend in der Wohnung gewohnt haben. Der "Auszug" in die Wohnung seines Vaters sei daher nur vorübergehend und kurzfristig erfolgt.

Der Begriff des "Hauptwohnsitzes" wird im EStG nicht näher bestimmt. Nach Ansicht des VwGH ist es im konkreten Fall daher entscheidend, ob der Verkäufer weiterhin in der gegenständlichen Wohnung einen Wohnsitz im Sinne des § 26 BAO innehatte und zudem, ob er weiterhin die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen zu dieser Wohnung hatte. Dies selbst vor dem Hintergrund, dass eine tatsächliche Benützung der Wohnung nicht ununterbrochen erfolgt ist. In dem an das Finanzamt zurückverwiesenen Verfahren wird daher zu klären sein, ob der Verkäufer die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen zur verkauften Wohnung (zum gemeldeten Zweitwohnsitz, in welchem seine Familie gewohnt hat) oder zum formalen Hauptwohnsitz bei seinem Vater hatte. Der VwGH hat jedoch klar ausgesprochen, dass der formalen Meldung des Hauptwohnsitzes allein keine materielle Bedeutung zukommt. Die polizeiliche An- und Abmeldung kann dabei lediglich als Indiz dienen.

Unbeschränkte Steuerpflicht für Hauptwohnsitzbefreiung

August 2019

Die Hauptwohnsitzbefreiung ermöglicht die Befreiung von der Immobilienertragsteuer und somit die steuerliche Freistellung des Veräußerungserlöses aus Eigenheimen bzw. Eigentumswohnungen samt Grund und Boden. Dafür muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden und das Eigenheim entweder für mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. Das BFG hatte sich (GZ RV/7105501/2016 vom 16.5.2018) mit einem Fall auseinanderzusetzen, in dem mit Hinweis auf die durchgehende fünfjährige Nutzung als Hauptwohnsitz die Befreiung von der Immobilienertragsteuer zur Anwendung kommen sollte.

Im Detail wollte ein leitender Beamter einer internationalen Organisation mit Sitz in Wien, der nach seiner mehrjährigen Tätigkeit in Österreich mit seiner Familie nach Australien übersiedelte, besagte Steuerbefreiung geltend machen. Wenngleich die fünfjährige Nutzung der Wohnung in Österreich unbestritten war, verneinte das Finanzamt die Befreiung mit Hinweis auf die besondere steuerliche Situation des leitenden Beamten und nigerianischen Staatsbürgers. Leitende Beamte mit einer "roten Legitimationskarte" genießen in Österreich - wie auch z.B. Diplomaten - besondere Privilegien und Immunitäten. Aus steuerlicher Sicht gelten Sonderregelungen ("Wiener Übereinkommen über diplomatische Beziehungen"), sodass diese Personen, welche weder österreichische Staatsbürger noch in Österreich ständig ansässig sind, nur mit ihren inländischen Einkünften gem. § 98 EStG (d.h. im Rahmen der beschränkten Steuerpflicht) steuerpflichtig sind. Darüber hinaus sieht Österreich eine Befreiung der Dienstbezüge vom Entsendestaat vor. Einkünfte aus Drittstaaten dürften sowieso nicht in Österreich besteuert werden, da die beschränkte Steuerpflicht niemals das Welteinkommen umfassen kann. Wie schon der VwGH vor geraumer Zeit zum Ausdruck gebracht hatte, verzichtet Österreich bei diesen Personen aufgrund völkerrechtlicher Verträge auf sein grundsätzliches Recht, deren sämtliche Einkünfte zu besteuern - und zwar auch dann, wenn diese Personen im Inland einen Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben. Es ist daher beschränkte Steuerpflicht trotz Wohnsitzes im Inland gegeben und die entsprechenden Bestimmungen müssen angewendet werden.

Das BFG betonte in seiner Entscheidungsfindung, dass im vorliegenden Fall Österreich auf die unbeschränkte Einkommensbesteuerung verzichtet und daher ein Fehlen der unbeschränkten Steuerpflicht in Österreich seitens des ehemals leitenden Beamten anzunehmen ist. Ohne unbeschränkte Steuerpflicht können jedoch Vorschriften, welche die unbeschränkte Steuerpflicht voraussetzen (wie etwa die Hauptwohnsitzbefreiung), nicht zur Anwendung kommen. Der leitende Beamte war nämlich in Österreich nicht unbeschränkt steuerpflichtig, da Österreich auf die unbeschränkte Einkommensbesteuerung wirksam verzichtet hat. Anders ausgedrückt kann er keinen Wohnsitz in Österreich haben, da er wie ein beschränkt Steuerpflichtiger zu behandeln ist und daher im Umkehrschluss weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt im Inland haben kann. Im Endeffekt blieb die bereits entrichtete Immobilienertragsteuer (die beschränkte Steuerpflicht umfasst auch Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen) als steuerliche Belastung aufrecht - die Hauptwohnsitzbefreiung kam nicht zur Anwendung.

Immobilienertragsteuer - Aufgabe des Hauptwohnsitzes als zwingende Voraussetzung

Juli 2019

Eine bedeutsame Ausnahme von der Besteuerung im Rahmen der Immobilienertragsteuer liegt dann vor, wenn die so genannte Hauptwohnsitzbefreiung geltend gemacht werden kann. So ist der Veräußerungserlös aus Eigenheimen bzw. Eigentumswohnungen samt Grund und Boden steuerfrei, wenn das Eigenheim bzw. die Eigentumswohnung von der Anschaffung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Gleiches gilt, wenn der Hauptwohnsitz aufgegeben wird und das Objekt innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Hinsichtlich der zeitlichen Nähe zwischen Veräußerung und Aufgabe (dieses) Hauptwohnsitzes gilt eine Toleranzfrist von 1 Jahr ab Kaufvertragsdatum.

Das BFG hatte sich (GZ RV/7104377/2017 vom 21.2.2019) mit dem Fall auseinanderzusetzen, in dem eine Wohnung aufgrund finanzieller Schwierigkeiten veräußert werden musste und die Steuerpflichtige die Wohnung vom Käufer in Folge zurückmietete, um weiterhin in der Wohnung bleiben zu können. Demnach war sowohl vor als auch nach der Veräußerung der Hauptwohnsitz in dieser Wohnung. Die von ihr geltend gemachte Hauptwohnsitzbefreiung wurde vom Finanzamt allerdings nicht anerkannt. Im Zuge der Entscheidungsfindung betonte das BFG, dass der Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung darin besteht, dass der Veräußerungserlös ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung steht. Dies deshalb, da regelmäßig mit der Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes, zusammen mit dessen Verlegung, hohe finanzielle Aufwendungen verbunden sind, wie etwa der Erwerb selbst oder auch die Ausstattung (auch bei der Einrichtung einer neu angemieteten Wohnung).

Ein solches Finanzierungserfordernis besteht gerade dann nicht, wenn eine Wohnung unmittelbar nach der Veräußerung im Rahmen eines Mietverhältnisses weiterbenutzt wird. Das BFG ging davon aus, dass im konkreten Fall nämlich keine höheren Belastungen durch Erwerb von Eigentum bzw. Ausstattung einer neuen Mietwohnung entstanden, sondern dass beabsichtigt wurde, die durch den Verkauf der Eigentumswohnung freiwerdenden Mittel für andere Zwecke verwenden zu können (beispielsweise zur Entschuldung von auf der Liegenschaft befindlichen Lasten). Im Endeffekt ist die Hauptwohnsitzbefreiung bei Weiterbenutzung der veräußerten Wohnung (als Hauptwohnsitz) nicht anwendbar - daran ändert auch nichts, dass die Hauptwohnsitzbefreiung im Falle der Veräußerung und nachgehender Nutzung als Nebenwohnsitz zur Anwendung kommen würde. Ob der Verfassungsgerichtshof den von der Steuerpflichtigen ins Treffen geführten Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz teilt und somit eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer trotz Beibehaltung des Hauptwohnsitzes ermöglicht, bleibt allerdings abzuwarten.

Keine Herstellerbefreiung für den Rechtsnachfolger bei unentgeltlichem Erwerb

Mai 2019

Private Grundstücksveräußerungen unterliegen nur dann nicht der Immobilienertragsteuer, wenn entweder die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung kommt oder die Herstellerbefreiung geltend gemacht werden kann. Die Herstellerbefreiung umfasst nur den Gebäudeanteil (Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden) und setzt voraus, dass das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat. Das Bundesfinanzgericht hatte sich (GZ RV/5100552/2016 vom 22.11.2018) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem die Tochter von ihren Eltern ein Gebäude im Jahr 1994 geschenkt bekommen hatte und die Tochter 20 Jahre später bei der Veräußerung des Gebäudes die Herstellerbefreiung steuerlich geltend machen wollte.

Kernfrage dabei ist, ob die Herstellerbefreiung ein höchstpersönliches Recht ist und nur dem tatsächlichen Hersteller zusteht oder ob diese Begünstigung auch auf den unentgeltlichen Erwerber des Gebäudes übergehen kann. Das BFG betonte, dass es bei der Befreiung darauf ankommt, ob bei der Errichtung des Gebäudes das (finanzielle) Baurisiko getragen wurde - indem man das Gebäude selbst errichtet hat oder es von einem Bauunternehmer hat errichten lassen. Sinn und Zweck der Bestimmung ist die Begünstigung für den Errichter selbst, der die eigene Arbeitskraft eingesetzt hat bzw. die tatsächliche Wertschöpfung bewirkt hat. Während auch bei der Anschaffung, beispielsweise eines Fertigteilhauses, ein vom Bauherrn getragenes allfälliges finanzielles Risiko unterstellt werden kann, ist bei einem unentgeltlichen Erwerber kein solches Risiko gegeben.

Trotz teilweise gegenteiliger Literaturmeinung ist zu beachten, dass auch der Gesetzestext von "selbst hergestellten Gebäuden" als Voraussetzung für die Befreiung von der Immobilienertragsteuer spricht. Im Endeffekt handelt es sich sowohl bei der Hauptwohnsitzbefreiung als auch bei der Herstellerbefreiung um ein höchstpersönliches Recht, welches durch Verschenken oder Vererben jedenfalls untergeht. Dies steht im Gleichklang mit den Einkommensteuerrichtlinien, welche die Befreiung nur dem Errichter (Hersteller) selbst zubilligen und einen Übergang der Befreiung auf den unentgeltlichen Erwerber (wenn der Rechtsvorgänger ein Gebäude selbst hergestellt hat) bei Veräußerungen seit 1.1.2013 nicht vorsehen.

Strenge Anforderungen an Familienheimfahrten und doppelte Haushaltsführung

Mai 2019

Die Kosten für Familienheimfahrten bzw. für doppelte Haushaltsführung können unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Wesentliches Kriterium dabei ist, dass die Arbeitsstätte vom Familienwohnort so weit entfernt ist, dass die tägliche Rückkehr nicht mehr zumutbar ist. Folglich liegt die Arbeitsstätte außerhalb des Einzugsbereichs des Familienwohnsitzes, weshalb am Dienstort ein weiterer Wohnsitz begründet werden muss. Doppelte Haushaltsführung wird dann steuerlich anerkannt, sofern dem Steuerpflichtigen eine Wohnsitzverlegung in eine übliche Entfernung vom Ort der Erwerbstätigkeit nicht zugemutet werden kann. Die Unzumutbarkeit kann dabei z.B. in der privaten Lebensführung, in einer weiteren (eigenen) Erwerbstätigkeit oder in jener des Ehepartners liegen. Es müssen jedenfalls erhebliche objektive Gründe gegeben sein und nicht bloß persönliche Vorlieben für die Beibehaltung des Familienwohnsitzes sprechen.

Das BFG hatte sich (GZ RV/6100506/2016 vom 7.11.2018) mit einem Sachverhalt zu beschäftigten, in dem von einem Piloten Aufwendungen für doppelte Haushaltsführung und für Familienheimfahrten steuerlich geltend gemacht werden wollten. Der Zweitwohnsitz ist in Wien, da er seine Flüge zu einem großen Teil von Wien aus antritt. Der Hauptwohnsitz ist in Salzburg gelegen, wo auch seine Eltern leben und er - nach der Übertragung des Eigentums am Elternhaus; den Eltern wurde ein lebenslängliches Wohnrecht eingeräumt - notwendige (Reparatur)Arbeiten in Haus und Garten erledigen muss. Die Arbeiten sind auch Folge der schweren Erkrankung des Vaters.

Für die steuerliche Anerkennung der Kosten für Familienheimfahrten sowie für die doppelte Haushaltsführung waren die regelmäßigen Arbeiten in Haus und Garten - wie auch die bloße Tatsache des Eigentums an einem in unüblich weiter Entfernung vom Dienstort gelegenen Hauses - allerdings zu wenig. So rechtfertigt die Betreuung eines nicht der Einkünfteerzielung dienenden Liegenschaftsbesitzes die Beibehaltung eines Doppelwohnsitzes keineswegs. Ebenso wenig stellt die Pflegebedürftigkeit der Eltern einen Grund für die steuerliche Geltendmachung dieser Kosten dar. Dies zeigt sich insbesondere darin, dass sich die Besuche bei den Eltern auf Wochenenden beschränkten und somit eine allfällige Pflegebedürftigkeit naher Angehöriger als Argument für die unzumutbare Wohnsitzverlagerung nicht herangezogen werden konnte.

Später Entschluss zum gewerblichen Grundstückshandel reicht laut BFG aus

März 2019

Ob Immobilienveräußerungen als gewerblicher Grundstückshandel eingeordnet werden oder aus dem Privatvermögen heraus erzielt werden, bringt unterschiedliche steuerliche Konsequenzen mit sich - nicht zuletzt die Möglichkeit der Geltendmachung der Herstellerbefreiung würde im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels ins Leere laufen. Die Herstellerbefreiung führt zur Befreiung von Gewinnen aus der Veräußerung eines selbsthergestellten Gebäudes im Rahmen der Immobilienertragsteuer; der Grund und Boden bleibt steuerpflichtig sofern nicht auch die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitzbefreiung vorliegen.

Das BFG hatte sich (GZ RV/1100486/2016 vom 11.6.2018) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem auf einer Liegenschaft, welche ursprünglich mit der Absicht, eine Grundreserve für sich und die eigenen Kinder schaffen zu wollen, zehn Jahre später mehrere Eigentumswohnungen errichtet und an Dritte veräußert wurden. Im Zuge der Errichtung der Eigentumswohnungen war von den beiden Liegenschaftseigentümern zwecks Projektabwicklung und auch aus Haftungsüberlegungen eine "Wohnbau-GmbH" gegründet worden. Die beiden natürlichen Personen - zugleich Gesellschafter der Wohnbau-GmbH - blieben die Eigentümer der Wohnungen und waren der Ansicht, dass der Verkauf der Wohnungen aus ihrem Privatvermögen heraus erfolgte. Die Herstellerbefreiung sei daher anzuwenden, nicht zuletzt deshalb, da die beiden Liegenschaftseigentümer in sämtlichen Kaufverträgen mit den Wohnungskäufern als Verkäufer genannt waren.

Bei der Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel einerseits und Vermögensverwaltung andererseits, sprechen im vorliegenden Fall folgende Aspekte grundsätzlich für den gewerblichen Grundstückshandel. Generell ist ein Gewerbebetrieb durch eine nachhaltige, mit Gewinnabsicht unternommene, als Beteiligung am wirtschaftlichen Verkehr darstellende Tätigkeit gekennzeichnet.

• Erfolgreiches Bemühen um Erteilung einer Baubewilligung,
• Errichtung der Wohnbau-GmbH als Bauträger GmbH,
• Erstellung eines Nutzwertgutachtens mit anschließender Parifizierung und daraus resultierende, zusätzliche wertsteigernde Maßnahmen,
• planmäßiger gezielter Verkauf der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten (konkret 11 Wohnungen innerhalb etwas weniger als einem halben Jahr),
• Bewerbung der Wohnungen auf einer eigens eingerichteten Homepage (inklusive Details zu Lage, Baufortschritt, Bauqualität etc.).

Mit Verweis auf ältere Rechtsprechung betonte das BFG, dass die Veräußerung von Grundstücken aus dem Privatvermögen dann keine Vermögensverwaltung mehr ist, sondern gewerblichen Grundstückshandel darstellt, wenn die Vermögensverwertung anstelle der Vermögensnutzung in den Vordergrund tritt. Dabei muss auch auf die Besonderheiten von (bebauten) Grundstücken Rücksicht genommen werden - etwa die Notwendigkeit einer Mehrjahresbetrachtung, da Grundstücke typischerweise nur unregelmäßig und in einer geringen Zahl von Fällen erworben und wieder abgesetzt werden.

Im konkreten Fall ist vollumfänglich steuerpflichtiger gewerblicher Grundstückshandel bei den beiden natürlichen Personen auch dann gegeben, wenn der Wille zum planmäßigen Abverkauf erst nach der Errichtung der Wohnungen entstanden ist. Dem BFG folgend ist es nämlich für gewerblichen Grundstückshandel nicht notwendig, dass die Veräußerungsabsicht bereits im Zeitpunkt der Anschaffung bzw. im Zeitpunkt der Bebauung des Grundstücks vorhanden ist. Der Umstand, dass im Zeitpunkt der Bebauung zwei Wohnblöcke mit insgesamt 14 Wohnungen sowie Garagen- und Abstellplätzen errichtet werden sollten, spricht überdies gegen eine Eigennutzung durch die beiden Liegenschaftseigentümer und folglich für gewerblichen Grundstückshandel.