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5 Ergebnisse zum Thema "Ferienwohnung"

Aufteilung von Kosten bei gemischt genutzter Wohnung

Februar 2016

Bekanntermaßen können mit der Vermietung eines Mietobjekts zusammenhängende Aufwendungen nicht nur während tatsächlicher Vermietung steuerlich geltend gemacht werden (keine Liebhaberei vorausgesetzt!), sondern bereits vor der Erzielung von Mieteinnahmen ....

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Aufteilung von Kosten bei gemischt genutzter Wohnung

Februar 2016

Bekanntermaßen können mit der Vermietung eines Mietobjekts zusammenhängende Aufwendungen nicht nur während tatsächlicher Vermietung steuerlich geltend gemacht werden (keine Liebhaberei vorausgesetzt!), sondern bereits vor der Erzielung von Mieteinnahmen. Außerdem sind Aufwendungen auch bei einem zwischenzeitlichen Leerstand des Mietobjekts – mit anderen Worten während der Unterbrechung der Einnahmenerzielung – als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Hingegen ist eine steuerliche Geltendmachung entsprechender Aufwendungen dann nicht mehr möglich, sobald während eines solchen Leerstands der Entschluss gefasst wird, zukünftig das Wohnobjekt nicht mehr zur Einnahmenerzielung, sondern zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses zu nutzen.

Anders ist die Situation allerdings, wenn das Wohnobjekt zeitlich abwechselnd vermietet wird und dann wiederum für eigene Wohnzwecke genutzt wird – im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Ferienwohnung, welche zeitweise an Gäste vermietet wird, dann aber wieder auch für eigene Zwecke vom Vermieter genutzt wird. Jene Kosten, die ausschließlich durch die Vermietung bedingt sind, können steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden. Hingegen sind jene Kosten auszuscheiden, welche ausschließlich mit der privaten Nutzung (für eigene Wohnzwecke) zusammenhängen.

Der Verwaltungsgerichtshof hatte sich unlängst (GZ Ro 2015/13/0012 vom 25.11.2015) mit der Frage auseinanderzusetzen, was mit jenen Kosten der gemischt genutzten Wohnung erfolgen soll, welche nicht ausschließlich der Vermietung oder der Eigennutzung zuordenbar sind. Der VwGH kam zur Entscheidung, dass solche Kosten (im Regelfall Fixkosten) als gemischt veranlasst aufzuteilen sind, sofern weder die steuerlich unbeachtliche Eigennutzung noch die steuerlich relevante Vermietung als völlig untergeordnet anzusehen sind. Sofern, wie im vorliegenden Fall, die Eigennutzung prinzipiell jederzeit möglich ist, hat die Aufteilung der Fixkosten als gemischt veranlasste Aufwendungen in dem Verhältnis der Tage der Eigennutzung zu den Tagen der Gesamtnutzung (Vermietung und Eigennutzung) zu erfolgen.

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Einfachere Anmeldung und Vergebührung von Bestandsverträgen seit Jahresbeginn

März 2013

Das österreichische Gebührengesetz kennt auch nach Abschaffung der Stempelmarken viele Tatbestände, die einer Gebühr unterliegen. In der Praxis sehr weit verbreitet ist die Bestandsvetragsgebühr , welche auf den Abschluss von schriftlichen Miet- und...

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Einfachere Anmeldung und Vergebührung von Bestandsverträgen seit Jahresbeginn

März 2013

Das österreichische Gebührengesetz kennt auch nach Abschaffung der Stempelmarken viele Tatbestände, die einer Gebühr unterliegen. In der Praxis sehr weit verbreitet ist die Bestandsvetragsgebühr, welche auf den Abschluss von schriftlichen Miet- und Pachtverträgen anzuwenden ist. Die Bestandsvertragsgebühr beträgt im Regelfall 1%, wobei die Bemessungsgrundlage neben der vereinbarten Miete auch den Umstand berücksichtigt, ob es sich um ein beschränktes oder unbeschränktes Mietverhältnis handelt. Bei sehr kurzen Verträgen (etwa die Vermietung einer Ferienwohnung für drei Wochen) besteht eine Befreiung von der Bestandsvertragsgebühr. Die Bestandsvertragsgebühr ist grundsätzlich vom Vermieter selbst zu berechnen, wobei auch z.B. Wirtschaftstreuhänder, Notare oder Rechtsanswälte damit betraut werden können. Fälligkeit der Bestandsvertragsgebühr ist der 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Gebührenschuld, die im Regelfall mit dem Tag der Vertragsunterzeichnung einhergeht.

Bisher, d.h. für Miet- und Pachtverhältnisse, welche vor Jahresbeginn 2013 abgeschlossen wurden, war es notwendig, dass jedes Vertragsverhältnis einzeln bei dem Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel mittels Formular angemeldet und vergebührt wird. Mit Beginn 2013 ist es hier zu positiven Veränderungen gekommen, welche vor allem in der Immobilienbranche zur Verringerung administrativen Aufwands und somit von Kosten beitragen werden. So ist nunmehr anstelle einzelner Anmeldungen pro Vertrag einmal im Monat eine gesammelte Anmeldung für alle neuen Miet- und Pachtverträge durchzuführen. Noch einfacher ist es, wenn die gesammelte Bestandsvertragsgebühr für alle neuen Verträge mit Verrechnungsweisung unter Angabe des Verwendungszwecks (“GBB”) und – sofern vorhanden – der Steuernummer via FinanzOnline fristgerecht eingezahlt wird. Bei dieser Vorgehensweise entfällt dann sogar die gesammelte Anmeldung beim Finanzamt für Gebühren, Verkehrssteuern und Glücksspiel.

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Highlights aus dem Umsatzsteuerprotokoll 2011

Dezember 2011

Im jüngst veröffentlichten Umsatzsteuerprotokoll (28.9.2011, BMF-010219/0225-VI/4/2011) hat die Finanzverwaltung wiederum zu einigen Zweifelsfragen im Bereich der Umsatzsteuer Stellung genommen: Wohnungsvermietung an eine unterhaltsberechtigte Person Grundsätzlich...

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Highlights aus dem Umsatzsteuerprotokoll 2011

Dezember 2011

Im jüngst veröffentlichten Umsatzsteuerprotokoll (28.9.2011, BMF-010219/0225-VI/4/2011) hat die Finanzverwaltung wiederum zu einigen Zweifelsfragen im Bereich der Umsatzsteuer Stellung genommen:

Wohnungsvermietung an eine unterhaltsberechtigte Person

Grundsätzlich werden Geschäftsbeziehungen zwischen nahestehenden Personen steuerlich anerkannt, wenn diese zu fremdüblichen Konditionen abgeschlossen werden. Im Falle der Vermietung an eine unterhaltsberechtigte Person (z.B. studierendes Kind) gilt dies nach Auffassung der Finanzverwaltung jedoch nicht. Die Erfüllung von Unterhaltsansprüchen stellt keine unternehmerische Tätigkeit dar. Es können daher weder Vorsteuern geltend gemacht noch Umsatzsteuer in Rechnung gestellt werden.

Keine Steuerbefreiung für Privatlehrer bei überwiegend organisatorischen Tätigkeiten

Unter die Befreiung fallen Umsätze aus der Unterrichtserteilung an öffentlichen Schulen, (umsatzsteuerbefreiten) Privatschulen und schulähnlichen Einrichtungen. Organisatorische Tätigkeiten fallen jedoch nur unter die Befreiung, wenn sie von untergeordnetem Ausmaß sind und sich unmittelbar auf die Unterrichtstätigkeit beziehen (z.B. Vervielfältigung von Präsentationsunterlagen). Andere organisatorische Aktivitäten (z.B. zeitliche Einteilung, Absprache mit anderen Vortragenden, Reservierung von Räumlichkeiten) stellen eigenständige Tätigkeiten dar. Das dafür erhaltene Entgelt kann nach Ansicht der Finanzverwaltung daher nicht unter die Steuerbefreiung des § 6 Abs. 1 Z 11 lit b UStG fallen.

Umsätze eines Heilmasseurs

Heilmasseure i.S.d. „Medizinischer Masseur- und Heilmasseurgesetzes MMHmG“ erbringen nach Auffassung der Finanzverwaltung keine ärztlichen Leistungen gemäß § 6 Abs. 1 Z 19 UStG und sind daher nicht umsatzsteuerbefreit während die Leistungen von Physiotherapeuten (MTD-Gesetz) hingegen unter die Umsatzsteuerbefreiung fallen. Diese Unterscheidung ist den Ausführungen im Umsatzsteuerprotokoll folgend deshalb gerechtfertigt, da Physiotherapeuten eine gegenüber den Heilmasseuren inhaltlich und zeitlich deutlich umfassendere Ausbildung an einer medizinisch-technischen Akademie zu absolvieren haben, eine Diplomprüfung (einschließlich Diplomarbeit) ablegen müssen oder an einer österreichischen Fachhochschule einen Bakkalaureatsstudiengang erfolgreich abschließen müssen.

Zeitschriftenabo mit Online-Anteil

Ist mit einem Zeitschriftenabo automatisch auch ein Online-Zugang verbunden und hat der Kunde keine Möglichkeit, nur eines der beiden Produkte zu wählen, so liegt nach Ansicht der Finanzverwaltung dennoch keine einheitliche Leistung vor. Dies führt dazu, dass der Pauschalpreis umsatzsteuerlich in einen 10%igen (Zeitschrift) und 20%igen (Onlinezugang) Teil getrennt werden muss. Als mögliche Aufteilungsschlüssel werden der Marktwert der Leistungen oder das Verhältnis der Kosten angesehen.

Kurzfristige Vermietung einer Ferienwohnung

Die Finanzverwaltung äußert hierzu die Meinung, dass die Vermietung einer Ferienwohnung keine Beherbergungsleistung sondern eine Vermietung von Grundstücken darstellt. Im konkreten Fall wurde diese Sichtweise damit begründet, dass das Fehlen einer laufenden Reinigung, die gesonderte Abrechnung von Strom nach dem Verbrauch sowie die gesonderte Entgeltsverrechnung für die Zurverfügungstellung von Bettwäsche und Handtüchern umsatzsteuerlich gegen eine Beherbergung sprechen. Dies führt dazu, dass die Bereitstellung von Strom, Bettwäsche und Handtüchern als selbständige Leistungen angesehen werden und daher dem Normalsteuersatz von 20% unterworfen werden. Insgesamt wirft diese Sichtweise einige Fragen auf. Unklar ist beispielweise ob im Falle eines Pauschalpreises ebenfalls eine Aufteilung zu erfolgen hat bzw. ob dann nicht auch die Bereitstellung von Möbeln dem 20%igen Steuersatz zu unterwerfen wäre (im Protokoll wird dies aufgrund von Unwesentlichkeit nicht als eigenständige Leistung behandelt).

Umtausch einer Heizungsanlage bei Wohnungseigentumsgemeinschaften

§ 10 Abs. 2 Z 4 lit d UStG sieht für die Leistungen von Personenvereinigungen zur Erhaltung, Verwaltung oder zum Betrieb der in ihrem gemeinsamen Eigentum stehenden Teile und Anlagen einer Liegenschaft (an denen Wohnungseigentum besteht und die Wohnzwecken dienen) die Besteuerung mit dem ermäßigten Steuersatz von 10% vor. Wird eine technisch funktionstüchtige Ölheizung auf eine Gasheizung umgestellt, so stellt dies eine grundsätzlich begünstigte Erhaltungsmaßnahme dar, wobei die Abgrenzung zwischen Herstellung (nicht begünstigt) und Erhaltung nicht nach ertragsteuerlichen sondern nach mietrechtlichen Bestimmungen zu erfolgen hat. Der 10%ige Steuersatz ist aber nur insoweit zulässig, als die Maßnahme nicht der Lieferung von Wärme (immer 20%) zuzuordnen ist. Praktisch wird daher der ermäßigte Steuersatz wohl nur auf Heizungsteile zur Anwendung kommen, die zur Aufbereitung von Warmwasser dienen.

Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld bei Krankenkassenersätzen

Ärztlich verordnete Hörgeräte, deren Kosten zum Teil von Krankenkassen übernommen werden, werden oftmals vom Patienten bei speziellen Fachgeschäften bezogen. Diese kassieren vom Patienten i.d.R. den Selbstbehalt und rechnen den übrigen Betrag direkt mit der jeweiligen Krankenkasse ab. Fraglich war, wann die Steuerschuld für die Aufzahlung durch den Kunden und für den Krankenkassenersatz entsteht. Soweit der Überlassung von Hörgeräten ein sozialversicherungsrechtlicher Sachleistungsanspruch zu Grunde liegt, stellen die Zahlungen der Patienten Anzahlungen (Besteuerung im Zeitpunkt der Vereinnahmung) dar. Die Steuerschuld für die Lieferung an die Krankenkasse entsteht mit Genehmigung des Hörgeräts.

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Kinderbetreuungskosten – reicht eine 8-stündige Ausbildung als Nachweis für die pädagogische Qualifikation der Betreuungsperson?

Dezember 2011

Wir haben bereits in früheren Ausgaben (KI 08/11 und 09/11) über Besonderheiten und Änderungen bei der Absetzbarkeit von Kinderbetreuungskosten berichtet. Die letzten Änderungen bewirkten tendenziell Verbesserungen für die Steuerpflichtigen. Eine aktuelle Entscheidung...

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Kinderbetreuungskosten – reicht eine 8-stündige Ausbildung als Nachweis für die pädagogische Qualifikation der Betreuungsperson?

Dezember 2011

Wir haben bereits in früheren Ausgaben (KI 08/11 und 09/11) über Besonderheiten und Änderungen bei der Absetzbarkeit von Kinderbetreuungskosten berichtet. Die letzten Änderungen bewirkten tendenziell Verbesserungen für die Steuerpflichtigen. Eine aktuelle Entscheidung des UFS Wien (GZ RV/1801-W/11 vom 11.10.2011) führt nun jedoch wieder zu einer Verunsicherung der Steuerpflichtigen.

Im vorliegenden Fall wurde die Absetzbarkeit von Kinderbetreuungskosten durch nahe Angehörige, die über eine (nur) 8-stündige Ausbildung für Babysitter verfügten, sowohl vom Finanzamt als auch vom UFS verneint. Der UFS ist somit in diesem Punkt nicht dem Erlass des BMF vom 28.7.2011 (siehe KI 09/11) gefolgt. Laut BMF-Erlass muss die Betreuungsperson zumindest über eine 8-stündige Kinderbetreuungsausbildung verfügen, um als „pädagogisch qualifiziert“ zu gelten. Im vorliegenden Fall wurden laut UFS darüber hinaus auch die steuerlichen Erfordernisse für Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen nicht erfüllt. Bei solchen Vereinbarungen ist regelmäßig darauf zu achten, dass sie dem Fremdvergleich entsprechen, nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen und einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben.

Trotz dieser UFS-Entscheidung ist davon auszugehen, dass sich die Finanzämter bei der Beurteilung der Absetzbarkeit von Kinderbetreuungskosten im Normalfall am aktuellen BMF-Erlass orientieren und 8-stündige Ausbildungskurse als Nachweis der pädagogischen Qualifikation der Betreuungsperson akzeptieren. Wir werden Sie über die weitere Entwicklung informieren.

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Steuerliche Qualifikation der Einkünfte aus einer Frühstückspension

Juni 2004

Ob es sich hierbei um Einkünfte aus Vermietung oder Gewerbebetrieb handelt, gibt es in der Verwaltung und Rechtsprechung unterschiedliche Auffassungen. Die wesentlichen Kriterien sind die Anzahl der Gästebetten und die vom Vermieter erbrachten Dienstleistungen. Finanzverwaltung ::...

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Steuerliche Qualifikation der Einkünfte aus einer Frühstückspension

Juni 2004

Ob es sich hierbei um Einkünfte aus Vermietung oder Gewerbebetrieb handelt, gibt es in der Verwaltung und Rechtsprechung unterschiedliche Auffassungen. Die wesentlichen Kriterien sind die Anzahl der Gästebetten und die vom Vermieter erbrachten Dienstleistungen.

Finanzverwaltung

:: Bettenanzahl
Nach Rz 5435 Einkommensteuerrichtlinien liegen bei saisonaler Vermietung von mehr als 10 Fremdenbetten jedenfalls Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor.

:: Dienstleistungen
Nach Rz 5438 Einkommensteuerrichtlinien besteht bei Vorliegen folgender Nebenleistungen ein Gewerbebetrieb: Verpflegung der Gäste, tägliche Wartung der Zimmer (Reinigung), Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen, Zurverfügungsstellung von Wäsche, Besteck, Geschirr und Wohnungseinrichtung.
Unschädlich dagegen sind: Müllabfuhr, Schneeräumung, Waschküche, Sauna, Bad, Heizung, Warmwasser, Lüften der Zimmer, gelegentliche Überwachungstätigkeit und Übernahme von Poststücken.

Gewerbeordnung

Gemäß § 149 Z 8 Gewerbeordnung liegt kein gebundenes Gewerbe vor, wenn nicht mehr als 10 Fremdenbetten bereitgestellt werden und nur Frühstück, kleine Imbisse, nichtalkoholische Getränke und Flaschenbier sowie gebrannte Getränke nur als Beigabe zu diesen Getränken verabreicht werden.

Rechtssprechung

Aufgrund mehrerer Erkenntnisse des VwGH ist die 10-Bettenanzahl nicht das entscheidende Kriterium. So entschied er in Fällen bei 4 Ferienwohnungen (18 Gästebetten) und sogar bei 15 Ferienwohnungen, dass ein Gewerbebetrieb nur dann gegeben ist, wenn die erbrachten Nebenleistungen das mit der Verwaltung der eigenen Liegenschaft üblicherweise verbundene Ausmaß an Verwaltungsarbeit überschritten wird. Eine Ferienwohnungsvermietung bei der z.B. keinerlei Verpflegung der Gäste und keine Wartung der Zimmer stattfindet, führt daher zu keinen Einkünften aus Gewerbebetrieb, sondern zu Einkünften aus Vermietung.

Schlussfolgerung

Ob Einkünfte aus Vermietung oder Gewerbebetrieb vorliegen ist im Einzelfall zu prüfen. Für den Fiskus dürfte allerdings die 10 Fremdenbetten-Regel laut Einkommensteuerrichtlinien maßgebend sein. Nebenleistungen sind daraufhin zu beurteilen, ob sie über den Rahmen der gewöhnlichen Nutzungsüberlassung hinausgehen (z.B. Zimmerservice mit a la carte bestellten Speisen etc.) In Grenzfällen kann unter Umständen gegen die engere Auslegung des Fiskus Hilfe beim VwGH gefunden werden.
Finanzstrafrechtliche Folgen hatte die Verletzung der Offenlegungspflicht durch einen pauschalierten Landwirt, weil er der Ansicht war, dass die Einkünfte aus seiner Privatzimmervermietung mit der Pauschalierung abgegolten seien. (VwGH 27.2.2003,2003/15/0010).

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