Erhaltungsaufwand nach Mieterauszug ist steuerlich nicht absetzbar

März 2024

Das BFG hatte sich (GZ RV/7104281/2018 vom 27.11.2023) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem eine Wohnung über rund 20 Jahre für Wohnzwecke vermietet wurde und entsprechend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt wurden. Nach Auszug des letzten Mieters (Ende August 2015) - die Wohnung war aufgrund der langen Dauer der Vermietung sanierungsbedürftig - wurden gegen Ende des Jahres in der Wohnung einige Sanierungsarbeiten durchgeführt (Austausch der Badezimmerausstattung, Erneuerung der Sanitär- und Elektroinstallationen, Ausmalen wie auch Sanierung der Fliesen). Der Wohnungseigentümer wollte die damit angefallenen Kosten von rund 50.000 € als Erhaltungsaufwand und somit als Werbungskosten steuerlich absetzen und auch den Vorsteuerabzug geltend machen. Bedeutsam im vorliegenden Fall war, dass der Wohnungseigentümer nach der Sanierung die Wohnung an seinen Sohn im Schenkungswege weitergab und dieser die Wohnung in Folge für private Wohnzwecke nutzte. Die Eigentumsübertragung an den Sohn in Form der Schenkung spontan und kurz vor Jahresende 2015 sei dadurch motiviert gewesen, steuerlich günstiger dazustehen, als dies nach Änderung der Gesetzeslage im Bereich der Grunderwerbsteuer möglich gewesen wäre.

Das BFG setzte sich im Rahmen der Entscheidungsfindung ausführlich mit der zeitlichen Abfolge der Vermietungstätigkeit inklusive Beendigung, der Renovierung der Wohnung und der Schenkung der Wohnung auseinander. So wurde das Mietverhältnis durch den Mieter mit 31. August 2015 gekündigt - die Sanierungsarbeiten erfolgten schwerpunktmäßig im November und Dezember 2015. Mit Schenkungsvertrag vom 17.12.2015 wurde die Wohnung an den Sohn übergeben, wobei der Vater sich kein Fruchtgenussrecht hatte einräumen lassen. Im Mai 2016 schließlich zog der Sohn in die neu renovierte Wohnung ein und meldete mit 29. Dezember 2016 seinen Hauptwohnsitz in dieser Wohnung.

Der ehemalige Wohnungseigentümer argumentierte für die Geltendmachung als Werbungskosten (bzw. der Vorsteuer) damit, dass die getätigten Werbungskosten kausal mit den vereinnahmten (ehemaligen) Mieteinkünften zusammenhängen. Darüber hinaus war er im Zeitpunkt der Entscheidung zur Sanierung davon ausgegangen, dass die Vermietungstätigkeit fortgeführt werden würde. Das Finanzamt war hingegen der Ansicht, dass die im Zuge der Renovierung angefallenen Kosten ausschließlich mit der Schenkung der Wohnung an den Sohn zusammenhingen und somit die Renovierung aus privaten Gründen erfolgte. Die privaten Gründe führen dazu, dass die Kosten zur Gänze nicht Einkünfte mindernd absetzbar sind und auch kein Vorsteuerabzug geltend gemacht werden kann. Überdies seien vom ehemaligen Wohnungseigentümer keine ernsthaften Absichten hinsichtlich einer späteren Vermietung ersichtlich gewesen.

Das BFG betonte - auch mit Hinweis auf VwGH-Judikatur - dass bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Werbungskostenbegriff weit zu fassen ist und Aufwendungen auch dann Werbungskosten sein können, wenn ihnen gerade keine Einnahmen gegenüberstehen. Wichtige Voraussetzung dafür ist allerdings, dass ernsthafte Absichten zur späteren Erzielung positiver Einkünfte als klar erwiesen angesehen werden können. Der Entschluss des Steuerpflichtigen muss klar und eindeutig nach außen hin in Erscheinung treten - eine bloß behauptete, nicht nach außen getretene Vermietungsabsicht reicht hingegen nicht aus. Wird während der Unterbrechung einer Einnahmenerzielung der Entschluss gefasst, das Wohnobjekt nicht weiter zur Einnahmenerzielung zu verwenden, sondern z.B. zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses zu nutzen, so sind ab diesem Zeitpunkt die Aufwendungen für das Objekt keine Werbungskosten mehr. Aufwendungen, welche die Zeit nach der Einstellung der Vermietungstätigkeit betreffen, können auch keine nachträglichen Werbungskosten darstellen.

Im Endeffekt verneinte das BFG den Werbungskostenabzug für die Renovierungsarbeiten, da die behauptete Vermietungsabsicht nicht ausreicht, wenn sie nicht entsprechend nach außen gerichtet ist - es fehlte nach Beendigung des letzten Mietverhältnisses an dem eindeutig erkennbaren und nach außen tretenden Entschluss zur Fortführung der Vermietung der Wohnung. So ist nicht nachvollziehbar, wieso weder nach Kündigung durch den Mieter noch während der Sanierung des Mietobjekts ein Immobilienmakler beauftragt wurde, um für die renovierte Wohnung einen (weiteren) Mieter zu finden. Ebenso wenig wurden Inserate in Print- oder Onlinemedien geschaltet. Überdies bezweifelte das BFG den spontanen Entschluss zur Schenkung an den Sohn aufgrund grunderwerbsteuerlicher Überlegungen. Da der Schenkungsvertrag mit 17. Dezember 2015 datiert ist, mussten jedenfalls schon davor entsprechende Überlegungen angestellt worden sein, gerade da es zum Jahreswechsel 2015 hin einen großen Andrang bzgl. Liegenschaftsübertragungen gegeben hat und es bei einer spontanen Aktion nicht zweifelsfrei hätte gewährleistet werden können, dass die Liegenschaftsübereignung durch Notare bzw. Rechtsanwälte noch rechtzeitig vor Jahresende erfolgt. Schließlich wurde auch noch der Vorsteuerabzug versagt, da nach Beendigung des letzten Mietverhältnisses keine unternehmerische Tätigkeit mehr vorlag und die geltend gemachten Aufwendungen somit nicht für das Unternehmen ausgeführt worden sind.

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EStR-Wartungserlass 2015 in Begutachtung

März 2015

Der Wartungserlass 2015 der Einkommensteuerrichtlinien, welcher im Begutachtungsentwurf vorliegt, sieht einige Erläuterungen und Klarstellungen vor. Nachfolgend werden ausgewählte Aspekte der Meinung der Finanzverwaltung näher dargestellt.

Ausgestaltung von Fruchtgenussvereinbarungen

Einkünfte aus einem Fruchtgenuss sind dann die eigenen Einkünfte des Fruchtgenussberechtigten wenn er auf die Einkünfteerzielung Einfluss nehmen kann, indem er am Wirtschaftsleben teilnimmt und die Nutzungsmöglichkeiten nach eigenen Intentionen gestaltet. Maßgeblich ist dabei die tatsächliche, nach außen in Erscheinung tretende Gestaltung. Wichtige Voraussetzung für die Einkünftezurechnung ist, dass die Aufwendungen i.Z.m. dem Gegenstand des Fruchtgenusses getragen werden (z.B. Erhaltungsaufwand, Abgaben, Zinsen), wobei es nicht notwendig ist, die Übernahme der laufenden Kosten ausdrücklich in der Fruchtgenussvereinbarung zu regeln. Darüber hinaus muss eine rechtlich abgesicherte Position begründet werden, z.B. durch Abschluss eines Notariatsakts. Eine Eintragung ins Grundbuch ist nicht nötig.

Abzugsfähigkeit von Abbruchkosten eines Gebäudes

In der langjährigen Diskussion um die sogenannte „Opfertheorie“ wird nun in den Einkommensteuerrichtlinien ausgeführt, dass bei Abbruch eines noch verwendbaren Gebäudes die Abbruchkosten und der Restbuchwert sofort abzugsfähig sind. Es ist dabei unbeachtlich, ob das Gebäude in Abbruchabsicht erworben wurde oder nicht.

Wald als forstwirtschaftlicher Betrieb

Da das natürliche Wachstum der Bäume zu einem Wertzuwachs führt, ist ein Wald auch dann als forstwirtschaftlicher Betrieb anzusehen, wenn über Jahre hinweg keine Bewirtschaftung erfolgt und keine Erträge erzielt werden. Sofern nicht insgesamt von steuerlicher Liebhaberei auszugehen ist, ist die Veräußerung dieses stehenden Holzes (des Waldes) als abschließende Verwertung im Rahmen der Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft zu besteuern. Sofern der veräußerte Wald den gesamten Betrieb darstellt, ist eine Betriebsveräußerung gem. § 24 EStG vorzunehmen.

Begünstigung nur bei endgültiger altersbedingter Einstellung der Erwerbstätigkeit

Es wird klargestellt, dass der Hälftesteuersatz i.Z.m. der altersbedingten Einstellung der Erwerbstätigkeit nur dann zustehen soll, wenn es sich um die endgültige altersbedingte Einstellung der Erwerbstätigkeit handelt. Während früher die Aufnahme der Erwerbstätigkeit nach Ablauf eines Jahres nach Betriebsveräußerung bzw. –aufgabe unschädlich war, ist nunmehr eine Wiederaufnahme einer Erwerbstätigkeit immer schädlich. Die Wiederaufnahme der Erwerbstätigkeit stellt ein rückwirkendes Ereignis gem. § 295a BAO dar und ermöglicht grundsätzlich eine nachträgliche Änderung des ursprünglichen Bescheids.

Einlagen in Personengesellschaft als Veräußerung und Einlage

Werden Wirtschaftsgüter nach dem 30.9.2014 in eine Personengesellschaft übertragen, so sind solche Vorgänge in einen Veräußerungs- und in einen Einlagevorgang aufzuteilen. Bisher herrschte die Meinung vor, dass die Übertragung von Privatvermögen in eine Personengesellschaft generell als Einlage zu sehen ist. Nunmehr liegt insoweit eine Einlage vor, als das Wirtschaftsgut dem übertragenden Gesellschafter weiterhin steuerlich zuzurechnen ist – ein ausschließlicher Einlagevorgang kann daher nur bei 100% Substanzbeteiligung erreicht werden. In jenem Ausmaß, in dem das übertragene Wirtschaftsgut auch anderen Gesellschaftern steuerlich zuzurechnen ist, ist ein Tausch anzunehmen, da im Gegenzug für die Übertragung (weitere) Gesellschaftsrechte gewährt werden. Diese Aufspaltung hat selbst dann zu erfolgen, wenn lediglich das variable Kapitalkonto durch die Übertragung berührt wird und es zu keiner Gewährung von Gesellschaftsrechten kommt. Es ist dann auch von einer Veräußerung im Ausmaß der Quote der anderen Gesellschafter auszugehen und von einer Einlage im Ausmaß der Quote des Übertragenden. Ausnahmen können eintreten, wenn es sich bei den anderen Gesellschaftern um nahe Angehörige handelt.

Nachversteuerung aufgrund der Verlustverwertung im Ausland verschärft

Bei der Nachversteuerung von Betriebsstättenverlusten aus Staaten ohne umfassende Amtshilfe, welche ja spätestens im 3. Jahr nach Ansatz des Verlustes zu erfolgen hat, kommt es zu Klarstellungen. So kann es zur Nachversteuerung durch Zeitablauf nur insoweit kommen als es nicht schon zu einer regulären Nachversteuerung aufgrund von Verlustverwertung im Ausland gekommen ist. Für die Nachversteuerung durch Zeitablauf ist das Fehlen der umfassenden Amtshilfe im Jahr des Ansatzes des ausländischen Verlustes in Österreich maßgeblich. Eine freiwillige frühere Nachversteuerung dieser Verluste ist jederzeit ganz oder teilweise möglich.

Aktivierungspflichtige Anschaffungskosten oder Erhaltungsaufwand bei Softwareupdates

Februar 2013

Die Differenzierung zwischen dem Erhaltungsaufwand (Instandhaltungsaufwand) und der Aktivierungspflicht von Aufwendungen ist steuerlich von großer Bedeutung, da es bei Einordnung als Erhaltungsaufwand sofort zur Betriebsausgabe kommt. Hingegen ist bei Aktivierung und nachfolgender Abschreibung die Steuerwirkung auf einen größeren Zeitraum verteilt. Der UFS hatte sich mit dieser Frage im Zusammenhang mit Softwareupdates auseinanderzusetzen (GZ RV/0480-I/10 vom 23.7.2012). Konkret ging es dabei um hochpreisige Softwareupdates für teuer angeschaffte medizinische Programme wie z.B. ein Lungenfunktionsprogramm, aber auch um mit der Migration von Daten verbundene hohe Kosten, damit sichergestellt ist, dass nach dem Update in gewohnter Weise weitergearbeitet werden kann.

Die Schwierigkeit der Abgrenzung im Zusammenhang mit Softwareupdates ergibt sich aus dem schleichenden Übergang zwischen Funktionserhaltung des Programmes durch das Softwareupdate und jener Situation, in der das Softwareupdate als eigenes immaterielles Wirtschaftsgut bzw. als nachträgliche Anschaffungskosten zu qualifizieren ist. Softwareupdates haben es oft an sich, dass durch sie der weitere Gebrauch des Programmes gewährleistet wird, wenn es z.B. zu Veränderungen bei der Hardware oder beim Betriebssystem gekommen ist. In einem solchen Fall ist Erhaltungsaufwand anzunehmen, da durch das Update keine zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten vorliegen. Schwieriger ist die Sachlage jedoch, wenn durch das Update nicht nur sichergestellt wird, dass die Software weiterhin ordnungsgemäß funktioniert, sondern auch Verbesserungen und Umfangerweiterungen (z.B. in Form zusätzlicher Module) vorgenommen wurden. Zu einer Aktivierungspflicht und der damit verbundenen steuerlichen Verteilung der Kosten über mehrere Jahre kommt es, wenn sich durch das Update die Wesensart des Wirtschaftsgutes ändert und sich Funktion bzw. Zweckbestimmung des Programms verändern. Gleiches gilt, wenn sich durch das Update der Anwendungsbereich der Software über die standardmäßig vorgesehenen Einsatzgebiete hinaus ausdehnt.

Konkret auf Software bezogen spricht eine über die bloße Aktualisierung hinausgehende Kapazitätserweiterung für eine Aktivierung, genauso wie wenn zusätzliche Funktionen eingebaut werden oder die Benutzeroberfläche neugestaltet wird. Hingegen liegt Erhaltungsaufwand vor, wenn Programmfehler korrigiert werden oder Verbesserungen an der Benutzeroberfläche vorgenommen werden. Der UFS kam insgesamt zur Entscheidung, dass Erhaltungsaufwand anzunehmen ist, da das Softwareupdate keine Erweiterung bzw. wesentliche Verbesserung bei dem medizinischen Programm mit sich brachte. Die mit dem Update verbundenen Kosten für die Datenmigration sind ebenso als Erhaltungsaufwand sofort steuerlich absetzbar.

FAQ zu umsatzsteuerlichen Änderungen durch das Stabilitätsgesetz 2012 - das BMF antwortet

September 2012

Ab 1.9.2012 kommt es zu Einschränkungen bei der Option zur steuerpflichtigen (und damit auch zum Vorsteuerabzug berechtigenden) Vermietung für andere Zwecke außer Wohnzwecke. Das bedeutet, dass ein Vorsteuerabzug bei Neuvermietungen (Beginn der Gebäudeerrichtung nach dem 1.9.2012) nur dann möglich ist, wenn der Mieter selbst voll zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Bei Mietern, die unecht steuerfreie Umsätze tätigen (Banken, Versicherungen, Ärzte usw.) ist ein Vorsteuerabzug beim Vermieter daher ausgeschlossen.

Eine aktuelle Information des BMF beantwortet in diesem Zusammenhang häufig gestellte Fragen.

Beginn der Errichtung: Falls die Errichtung des Gebäudes vor dem 1.9.2012 begonnen wurde, kommt die Neuregelung nicht zur Anwendung. Es liegt ein sogenannter „Altfall“ vor, für den noch die bisher gültige Rechtslage (uneingeschränkte Option des Vermieters zur steuerpflichtigen Vermietung) weiter angewendet werden kann. Als Beginn der Errichtung ist jener Zeitpunkt zu verstehen, in dem bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wurde (Bauausschreibung oder Auftragserteilung sind nicht ausreichend). Der Aushub einer Baugrube kann nur dann als Beginn der Errichtung gesehen werden, wenn einerseits eine Baubewilligung vorliegt und andererseits der Abschluss der Bauarbeiten in üblicher Bauzeit erfolgt. Dies gilt auch für eine Gliederung in mehrere Bauabschnitte. Auch hier ist eine unübliche lange Bauausführung schädlich. Es empfiehlt sich daher, den Beginn der Bauarbeiten in geeigneter Form zu dokumentieren.

Sanierungsmaßnahmen (Erhaltungsaufwand): Sanierungsmaßnahmen, die nach dem 31.8.2012 gesetzt werden, führen zu keiner Änderung bestehender Mietverhältnisse und zu keiner Neuerrichtung. Liegt jedoch ein Herstellungsvorgang vor, so ist hinsichtlich dieser Aufwendungen von einer Neuerrichtung auszugehen. Die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand richtet sich nach ertragsteuerlichen Grundsätzen. Bei Zusammenfallen von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich eine Trennung vorzunehmen; sofern eine Trennung nicht möglich ist, liegt zur Gänze Herstellungsaufwand vor.

Vermietung von Gebäudeteilen an mehrere Mieter mit unterschiedlicher Vorsteuerabzugsberechtigung: Sind in einem Gebäude mehrere Mieter untergebracht, hat der Vermieter für jeden Mieter getrennt zu beurteilen, ob dieser den Mietgegenstand nahezu ausschließlich (tolerierte Bagatellgrenze von 5% für nicht umsatzsteuerpflichtige Zwecke) für steuerpflichtige Umsätze nutzt. Maßgeblich für die Optionsmöglichkeit ist dabei der einzelne, baulich abgeschlossene und selbständige Grundstücksteil. Wird daher das Erdgeschoß eines Gebäudes an einen Arzt und das Obergeschoß an einen Rechtsanwalt vermietet, so kann hinsichtlich der Vermietung an den Arzt nicht zur Steuerpflicht optiert werden (unecht befreite Umsätze aus ärztlicher Tätigkeit). Hinsichtlich der an den Rechtsanwalt vermieteten Teile sind eine Option zur Steuerpflicht und die damit verbundene Vorsteuerabzugsberechtigung jedoch möglich.

Nachweis der Optionsausübung (Verzicht auf die Steuerbefreiung): Die Voraussetzungen für eine steuerpflichtige Vermietung sind vom Vermieter nachzuweisen. Mangels näherer gesetzlicher Vorgaben ist der Nachweis an keine besondere Form gebunden. Er kann sich aus einer Bestätigung des Mieters, aus Bestimmungen des Mietvertrags oder anderen Unterlagen ergeben. Da der Vermieter nicht zur Steuerpflicht optieren darf, wenn der Mieter den Mietgegenstand nicht nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze verwendet, kann es zur Absicherung sinnvoll sein, den Mieter vertraglich zu verpflichten, jede Verwendungsänderung dem Vermieter unverzüglich bekannt zu geben.

Neue Rechtsprechung zum "anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand"

September 2010

Erhaltungsaufwendungen (Austausch einiger Fenster, Türen etc.) im betrieblichen Bereich können prinzipiell sofort als Betriebsausgabe abgesetzt werden. Ausnahmen gibt es jedoch bei Vermietungen zu Wohnzwecken (Verteilung der Aufwendungen auf 10 Jahre bei Instandsetzungsaufwendungen) und bei „anschaffungsnahen Erhaltungsaufwendungen“, wobei letztere Ausnahme kürzlich vom VwGH einer näheren Prüfung unterzogen wurde. Unter dem Begriff „anschaffungsnahe Erhaltungsaufwendungen“ versteht man Aufwendungen, die in einem nahen zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb eines Gebäudes stehen. Ein naher zeitlicher Zusammenhang wird prinzipiell bei einem Zeitraum von drei Jahren angenommen. Wenn also ein Unternehmer ein altes Gebäude gekauft hat, wurden die Anschaffungskosten vorerst aktiviert. Innerhalb von drei Jahren vorgenommene Renovierungsaufwendungen mussten als „anschaffungsnahe Erhaltungsaufwendungen“ ebenfalls aktiviert werden und konnten nur auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes verteilt abgeschrieben werden. Diese Regelung sollte zu einer Gleichstellung zwischen einem Käufer eines neu hergerichteten Gebäudes und eines renovierungsbedürftigen Gebäudes führen. Die Notwendigkeit der Gleichstellung ergab sich daraus, dass der Kaufpreis der renovierungsbedürftigen Liegenschaft niedriger war, da nicht der Verkäufer sondern der Käufer die Aufwendungen tätigte. Durch die nachträgliche Aktivierung der Renovierungsaufwendungen wurde eine Gleichstellung mit dem Käufer bewirkt, dessen Liegenschaft schon vorher verbessert wurde und welcher somit einen höheren aktivierungspflichtigen Kaufpreis zu zahlen hatte.

Mit Erkenntnis vom 30.6.2010 hat der VwGH (GZ 2005/13/0076) nun seine Rechtsansicht grundlegend geändert. Demnach kommt es nun darauf an, ob das Gebäude schon vor dem Kauf in einem betriebsbereiten Zustand war. Ist dies der Fall und kommt es nach dem Kauf zu keiner Änderung der Nutzung, können Erhaltungsaufwendungen sofort abgezogen werden. So konnte eine Kosmetikerin, welche ihr bereits gewerblich genutztes Geschäftslokal selbst aus einem Mietvertrag herauskaufte und ein Jahr nach dem Kauf die Fenster und das Geschäftsportal erneuerte, diese Aufwendungen sofort absetzen, da die Betriebsbereitschaft schon vor dem Kauf gegeben war und es zu keiner Änderung der betrieblichen Nutzung kam. Der VwGH betont zudem, dass es nicht darauf ankommt, ob die Erneuerungen notwendig oder dringend sind.

Keine Auswirkungen hat dieses Judikat allerdings auf die Vermietung von im Betriebsvermögen befindlichen Gebäuden an nicht betriebszugehörige Arbeitnehmer zu Wohnzwecken. Hier wird die Aktivierung der nachgeholten Instandsetzungsaufwendungen auch weiterhin durch eine gesetzlich geregelte zwingende Verteilung auf 10 Jahre ersetzt.

Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand

Juni 2008

Ein "Klassiker" bei vielen Betriebsprüfungen ist die Frage nach der sofortigen Absetzbarkeit von Kosten im Zusammenhang mit dem Austausch oder der Erneuerung von Wirtschaftsgütern. Während Erhaltungsaufwand - von Sonderregelungen für Vermietung und Verpachtung abgesehen - in der Regel sofort absetzbar ist, sind Herstellungskosten zu aktivieren und können nur verteilt im Wege der Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. Eine eindeutige Unterscheidung ist in der Praxis nicht immer ganz einfach, die Judikatur dazu ist uneinheitlich.

Erhaltungsaufwand liegt generell vor, wenn das Wirtschaftsgut in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten wird oder wenn der alte Zustand wiederhergestellt werden soll. Dazu zählen insbesondere Ausbesserungsarbeiten, auch wenn dabei besseres Material oder eine modernere Ausstattung gewählt wird. Eine dabei eintretende Wertsteigerung, z.B. bei Gebäuden, hat keine ausschlaggebende Bedeutung für die Entscheidung ob Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand anzunehmen ist. Beispiele für Erhaltungsaufwand sind Dachreparaturen, Reparaturen bei sanitären Anlagen oder Elektroanlagen oder die Ersetzung eines Zaunes durch eine Umfriedung.

Von Herstellungsaufwand ist auszugehen, wenn nach Fertigstellung entweder etwas Neues geschaffen wurde oder wenn die Wesensart eines Wirtschaftsgutes insbesondere durch Erweiterung oder durch eine wesentliche Verbesserung geändert wurde. Eine wesentliche Verbesserung liegt vor, wenn durch bauliche Maßnahmen bei betrieblicher Zielsetzung eine erhebliche Verbesserung der Nutzbarkeit eintritt. Beispiele für Herstellung sind somit etwa die Zusammenlegung zweier Wohnungen, der Einbau einer Heizanlage an Stelle von einzelnen Öfen, der erstmalige Einbau von Aufzugsanlagen etc.

Fallen Erhaltungs- und Herstellungsaufwendungen gleichzeitig an, ist prinzipiell eine Trennung vorzunehmen, sofern der Erhaltungsaufwand auch ohne Herstellungsaufwand erforderlich gewesen wäre. Ist der Erhaltungsaufwand durch den Herstellungsaufwand bedingt, ist insgesamt nur von aktivierungspflichtigem Herstellungsaufwand auszugehen (z.B. bei Ausmalen der Räume nach einem Zubau).

Der VwGH hat unlängst (2006/15/0333 vom 24.9.2007) bestätigt, dass die Veränderung der Wesensart maßgebliches Beurteilungskriterium für die Abgrenzung zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand ist. Im vorliegenden Fall führte eine Brauerei bei einer Wasserleitung eine Generalüberholung durch, wobei der VwGH sofort absetzbaren Erhaltungsaufwand annahm, da die Wesensart vor und nach der Erneuerung unverändert blieb. Maßgeblich hierfür waren Funktionalität und Zweckbestimmung, welche sich bei einer Wasserleitung nach der Kapazität sowie der Überwindung der Distanz und der Streckenführung bemessen. Die Tatsache, dass die bestehenden Eternitrohre mit einem Durchmesser von 100mm gegen neue Plastikrohre mit rund 60mm Durchmesser teilweise komplett ausgetauscht wurden und es sich somit nicht nur um Ausbesserungsarbeiten im herkömmlichen Sinn handelte, war für den VwGH unerheblich, da sich an der Funktion der Leitung bei ähnlicher Streckenführung nichts geändert hat.

Herstellung kann demnach angenommen werden, wenn sich ein vorhandenes Wirtschaftsgut aufgrund von Baumaßnahmen in seiner Funktion bzw. seinem Wesen ändert. Ist dies nicht der Fall liegt in der Regel Erhaltungsaufwand vor. Die Verbesserung der Nutzbarkeit und die Erhöhung der Nutzungsdauer stellen somit nur Indizien für eine Veränderung der Wesensart des Wirtschaftsgutes dar, führen aber nicht automatisch zu einer steuerlich aktivierungspflichtigen Zuordnung zum Herstellungsaufwand.

Neues aus den Einkommensteuerrichtlinien

August 2007

:: Verstärkte Zurechnung von Leasinggütern zum Leasingnehmer

Bei Vertragsabschlüssen ab 1. Mai 2007 erfolgt die Zurechnung des Leasinggutes an den Leasingnehmer bei folgender Vertragsgestaltung:

- Vollamortisationsvertrag (Rz. 137 u. 3224 EStR)
Das wirtschaftlich angemessene Entgelt bei Vertragsverlängerung muss zumindest den um 20% verminderten Buchwert (beim Leasinggeber) erreichen. Bisher war es zumindest die Hälfte des Schätzwertes.

- Teilamortisationsvertrag (Rz. 141 u. 3225 EStR)
Wenn im Falle einer Kaufoption zum Restwert dieser niedriger ist als der voraussichtliche Verkehrswert. Das trifft zu, wenn der Restwert unter dem um 20% verminderten Buchwert des Leasinggegenstandes liegt. Bisher unter dem halben Buchwert.

- Zurechnung an den Leasingnehmer jedenfalls,
wenn während der Grundmietzeit - neben den laufenden Leasingraten - zusätzliche Leistungen (Vorauszahlung, Kaution etc.) von mehr als 50% der Netto-Herstellungskosten (bisher 75%) erbracht werden.

:: Geldwerte Vorteile bei Kapitaleinkünften (Rz. 6219 EStR)

Neben der Zahlung verjährter Zinsen, Darlehensabgeld, Sachzuwendungen und Boni, Mehrleistungen aus Wertsicherungen, kommen ab 1. Jänner 2007 geldwerte Vorteile anlässlich der Eröffnung eines Bankkontos oder sonstigen Anlässen wie z.B. bei Werbung eines neuen Bankkunden hinzu, sofern sie nicht bloß geringfügige Aufmerksamkeiten (z.B. Weltspargeschenke, Regenschirm etc.) darstellen. Wurden diese Vorteile bereits vor dem 1. Jänner 2007 gewährt und keine KESt einbehalten, ist von einem Haftungsbescheid abzusehen.

:: Spekulationseinkünfte

- Fristenberechnung bei Verkäufen sukzessiv angeschaffter Wertpapiere
Wertpapiere in Sammelverwahrung (Rz. 6627a EStR)
Bei eindeutiger Zurechnung der veräußerten Papiere nach Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungswert, richtet sich die Besteuerung des Spekulationsgewinnes nach der vom Steuerpflichtigen vorgenommenen Zuordnung. Eine lückenlose Dokumentation ist allerdings erforderlich.

- Anteile an Ges.m.b.H (Rz. 6627b EStR)
Wurden die Anteile zu verschiedenen Zeitpunkten und unterschiedlichen Preisen erworben, stellen sie trotzdem ein einheitliches Wirtschaftsgut dar. Eine selbstbestimmte Zurechnung durch den Steuerpflichtigen ist daher nicht möglich.

- Steuerermäßigung für unbebaute Grundstücke (Rz. 6655 EStR)
Für die Verminderung der Spekulationseinkünfte nach Ablauf von 5 Jahren seit der Anschaffung um 10% p.a. ist Voraussetzung, dass das Grundstück im Zeitpunkt der Veräußerung unbebaut ist.
Das ist auch dann der Fall, wenn ein zunächst bebautes Grundstück angeschafft worden ist, das Gebäude aber vor der Veräußerung abgerissen und als unbebautes Grundstück dann verkauft wurde.

:: Nutzungsdauer - Internet

- Domain-Adresse (Rz. 500a EStR)
Sie ist als immaterielles Wirtschaftsgut grundsätzlich nicht abnutzbar, sofern sie nicht zeitraumbezogen (z.B. Fußballmeisterschaft) ist oder Modetrends unterliegt. Die Anschaffungskosten sind zu aktivieren, laufende Aufwendungen sind sofort absetzbar.

- Homepage (Rz. 516a EStR)
Die Anschaffungskosten sind zu aktivieren und auf drei Jahre abzuschreiben. Die laufende Wartung ist als Erhaltungsaufwand sofort absetzbar, eine wesentliche Verbesserung oder Erweiterung ist aktivierungspflichtiger Herstellungsaufwand und ebenfalls auf drei Jahre abzuschreiben.

:: Betriebsausgabenpauschale bei Ärzten mit Sonderklassegebühren

Bezieht der Arzt Einkünfte aus nicht selbständiger Tätigkeit und macht er für die Sonderklassegebühren das Betriebsausgabenpauschale geltend, mindern die bei den nicht selbständigen Einkünften als Werbungskosten geltend gemachten Ausgaben das Betriebsausgabenpauschale (Rz. 4116b EStR).

:: Gebäude

- AfA bei Leichtbauweise (3139a EStR)
Bei diesen wird - auch ohne Vorliegen eines Gutachtens - eine Nutzungsdauer anerkannt, wenn sie mindestens 25 Jahre beträgt.

- Klarstellung zum Gebäudebegriff (Rz. 3140 EStR)
Auch Mieterinvestitionen können als Gebäude eingestuft werden, wenn es sich z.B. um eine Aufstockung oder um einen Zubau durch den Mieter handelt.