VwGH zur Liebhaberei bei vorzeitiger Einstellung der Vermietung

April 2024

Bei der Vermietung von Liegenschaften, die in einem bestimmten Zeitraum keinen Gewinn (Überschuss) erwarten lassen, kommt die sogenannte "Liebhaberei" zur Anwendung. Dies hat zur Konsequenz, dass die mit der Vermietung zusammenhängenden Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden dürfen. Wenn ausnahmsweise doch ein Gewinn erzielt wird, ist dieser dafür auch nicht steuerpflichtig. In Bezug auf den Prognosezeitraum, in dem im Rahmen der Vermietung und Verpachtung ein Gewinn erzielt werden sollte, unterscheidet man grundsätzlich zwischen der "großen" und der "kleinen Vermietung". Bei der "kleinen Vermietung" handelt es sich um Vermietungen von Ein- und Zweifamilienhäusern, Ferienhäusern, Bungalows, Eigentumswohnungen (unabhängig von der Anzahl der in einem Gebäude gelegenen Eigentumswohnungen) und z.B. einzelnen Appartements. Hierbei muss das Gesamtergebnis in einem Zeitraum von 20 Jahren bzw. höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) positiv sein. Bei einer "großen Vermietung" (typischerweise die erwerbswirtschaftliche Vermietung von Geschäfts- und Büroobjekten) beträgt der Beobachtungszeitraum, in dem das Gesamtergebnis positiv sein muss, 25 bzw. 28 Jahre.

Der VwGH (GZ Ra 2023/13/0051 vom 14.12.2023) hatte sich mit folgendem Sachverhalt zu beschäftigen: Ein Steuerpflichtiger hatte zwei Büros und vier Wohnungen saniert und vermietet. Er erklärte in den Steuererklärungen der ersten vier Jahre Verluste und stellte dann die Vermietung ein, weil er die Objekte an seinen Bruder übergab. Das Finanzamt stufte die Vermietung als Liebhaberei ein. Dagegen erhob der Abgabepflichtige Beschwerde und führte an, dass die Übergabe an den Bruder nicht von vornherein geplant war und außerdem die fortgesetzte Vermietung im Jahr 13 beim Bruder in Summe einen Gesamtüberschuss ergeben habe.

Für die Beurteilung der Ertragsfähigkeit einer Gebäudevermietung ist eine Prognoserechnung anzustellen. Bei der Beurteilung ist auf die konkrete Art der Bewirtschaftung und bei der Erstellung der Prognose auf die tatsächlichen Umstände, die sich in einem Beobachtungszeitraum eingestellt haben, Bedacht zu nehmen. Es steht der Ertragsfähigkeit einer Vermietungsbetätigung nicht entgegen, wenn die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses übertragen wird bzw. die Vermietung eingestellt wird. Für den Fall, dass der kurze Zeitraum der Vermietung von vornherein geplant war, liegt Liebhaberei vor, wenn die Vermietung innerhalb dieses Zeitraums kein positives Gesamtergebnis erwirtschaften kann. War hingegen die Vermietung unbefristet geplant, kommt es lediglich darauf an, ob die Prognoserechnung innerhalb des Gesamtplanungszeitraums ein positives Ergebnis erzielt. Die Beweislast für das Vorliegen einer unbefristeten Vermietung von Beginn an trägt der Vermieter. Gegebenenfalls muss also der Nachweis erbracht werden, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen ist, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insbesondere durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten, ergeben hat.

Ob im Zusammenhang mit einer Vermietung anhand der Prognoserechnung letztlich von einer Einkunftsquelle auszugehen ist, ist aber nicht im Rahmen einer reinen ex-ante Betrachtung zu beurteilen. Denn die Prognoserechnung kann insbesondere mittels eines Beobachtungszeitraums von etwa 5 bis 8 Jahren auf Übereinstimmung mit der Realität überprüft werden. Im konkreten Fall wurde vom Abgabepflichtigen glaubhaft dargestellt, dass die Übergabe an den Bruder nicht von vornherein geplant war. Zudem wirkten sich die im Beobachtungszeitraum gesunkenen tatsächlichen Zinsaufwendungen positiv auf die Prognoserechnung aus, sodass bereits ab einem viel früheren Jahr der Betätigung als von der Liebhabereiverordnung gefordert ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten eingetreten wäre. Darauf, dass die Beendigung der Vermietungstätigkeit ohne Zweifel aus rein persönlichen Motiven erfolgt ist, kommt es nicht an.

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Whistleblowing - verpflichtendes internes Hinweisgebersystem schützt bei der Aufdeckung von Missständen im Unternehmen

Januar 2024

Der Begriff Whistleblowing bezeichnet die Meldung von Missständen durch einen Hinweisgeber (Whistleblower) innerhalb eines Unternehmens oder an eine externe Stelle (z.B. Behörde). Mit der Whistleblowing-Richtline (EU 2019/1937) wurde von der EU der rechtliche Rahmen für die Einführung eines umfassenden Hinweisgebersystems geschaffen. Dadurch werden Hinweisgeber geschützt und Unternehmen haben die Möglichkeit, auf gesetzlicher Grundlage Meldekanäle einzurichten, Meldeprozesse zu lenken, Fehlverhalten ordnungsgemäß intern zu be- und verarbeiten und öffentliche Skandale zu vermeiden. In Österreich wurde die Richtlinie durch das HinweisgeberInnenschutzgesetz (HSchG) umgesetzt und ist seit dem 25.02.2023 in Kraft.

Besteht für mein Unternehmen Handlungsbedarf?

Das Gesetz verpflichtet Unternehmen und juristische Personen des öffentlichen Sektors mit 50 oder mehr Arbeitnehmern, ein internes Hinweisgebersystem einzurichten, um Meldungen von Hinweisgebern entgegenzunehmen. Weiters sind juristische Personen umfasst, die in sensiblen Bereichen tätig sind (z.B. Finanzdienstleistungen und -produkte) - unabhängig von der Anzahl der Arbeitnehmer.

Die Umsetzungsfristen - für Unternehmen mit 50 bis 249 Arbeitnehmern ist dies der 17.12.2023 und für Unternehmen mit mehr als 249 Arbeitnehmern der 25.8.2023 - sind zwar bereits abgelaufen, jedoch sind im Gesetz derzeit keine dezidierten Strafen vorgesehen, wenn betroffene Unternehmen die Regelungen nicht zeitgerecht umgesetzt haben. Trotzdem ist eine schnellstmögliche Umsetzung der Vorschriften anzuraten.

Welche Rechtsbereiche sind umfasst?

Die Regelungen umfassen nicht alle Missstände oder Gesetzesverstöße, die jemand in einem Unternehmen oder einer Institution aufdeckt. Das HSchG gilt für die Hinweisgebung hinsichtlich (des Verdachts) der Verletzung von Vorschriften u.A. in den Bereichen Öffentliches Auftragswesen, Finanzdienstleistungen und Geldwäsche, Produktsicherheit, Verkehrssicherheit, Umweltschutz, Lebensmittelsicherheit, Tierschutz, öffentliche Gesundheit, Verbraucherschutz, Datenschutz und Korruption. Unternehmen und juristischen Personen des öffentlichen Sektors steht es jedoch frei, ihren internen Meldekanal auch für Hinweise zu öffnen, welche nicht dem HSchG unterliegen.

Wen schützt das Gesetz - wer kann Hinweisgeber sein?

Eine Person, die in ihrem beruflichen Umfeld relevante Gesetzesverletzungen oder Missstände aufdeckt, kann Hinweisgeber im Sinne des HSchG sein. Zu diesem Personenkreis gehören insbesondere Arbeitnehmer (aktive und ehemalige), Bewerber, Geschäftsführer, Aufsichtsorgane, Gesellschafter, Geschäftspartner (auch Subunternehmer) wie auch Personen im Umkreis von Hinweisgebern, die von nachteiligen Folgen betroffen sein könnten.

Das Gesetz bietet Hinweisgebern einen besonderen Rechtsschutz. Dieser Rechtsschutz soll darin bestehen, dass sie als Folge eines berechtigten Hinweises keinen Vergeltungsmaßnahmen ausgesetzt werden dürfen. Arbeitnehmer sollen etwa vor Maßnahmen wie Kündigung, Suspendierung oder einer negativen Leistungsbeurteilung geschützt werden. Bei Geschäftspartnern gelten etwa die vorzeitige Aufhebung von Verträgen sowie der Entzug einer Lizenz oder einer Genehmigung infolge einer Hinweisgebung als eine solche Vergeltungsmaßnahme.

Das Gesetz sieht aber auch Schadenersatzansprüche für Hinweisgeber vor, sollte es etwa zu Einschüchterung, Mobbing, Rufschädigung oder der Herbeiführung finanzieller Verluste kommen. Wer potenzielle Hinweisgeber dezidiert davon abhalten möchte, Missstände aufzudecken und Hinweise weiterzugeben, sie dabei behindert oder unter Druck setzt, begeht eine Verwaltungsübertretung, die mit einer Geldstrafe von bis zu 20.000 €, im Wiederholungsfall bis zu 40.000 € zu ahnden ist.

Welche Maßnahmen müssen Unternehmen umsetzen?

Betroffene Unternehmen sind zur Errichtung einer internen Meldestelle verpflichtet und haben diese entsprechend finanziell und ressourcenmäßig auszustatten. Als interne Meldestelle kommen sowohl einzelne Personen oder Abteilungen (wie z.B. HR oder Compliance) innerhalb des Unternehmens in Betracht. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, die interne Meldestelle auf einen Drittanbieter (wie z.B. Notar, Anwalt, Consultingunternehmen) auszulagern.

Die Meldekanäle müssen insbesondere sicher konzipiert, eingerichtet und betrieben sein, sodass der Schutz der Identität des Hinweisgebers und Dritter gewährleistet werden kann. Meldungen müssen in schriftlicher, mündlicher oder beiden Formen möglich sein. Mündliche Meldungen müssen überdies telefonisch oder mit einem anderen Mittel der mündlichen Kommunikation gegeben werden können. Beispiele für interne Meldekanäle sind: Beschwerde-Briefkasten, Online-Plattform, Intranet, E-Mail-Adresse, Telefon-Hotline, Ombudsstelle, gemeinsame Konzern-Meldestelle usw.

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Basiszinssatz erneut angehoben

Oktober 2023

Durch die jüngst von der Europäischen Zentralbank im Kampf gegen die Inflation beschlossene, erneute Erhöhung des Leitzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte ergeben sich Anpassungen beim Basiszinssatz (nunmehr 3,88 %), welcher wiederum als mehrfacher Referenzzinssatz dient. Die entsprechenden Jahreszinssätze sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt. Sofern die genannten Zinsen einen Betrag von 50 € nicht erreichen, werden sie nicht festgesetzt.

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Steuertermine für Herabsetzungsanträge und Anspruchsverzinsung

September 2023

Wie jedes Jahr gilt es grundsätzlich, folgende Fristen zum 30. September 2023 bzw. ab 1. Oktober 2023 zu beachten:

Bis spätestens 30. September 2023 können (wie im Gesetz vorgesehen) noch Herabsetzungsanträge für die Vorauszahlungen 2023 für Einkommen- und Körperschaftsteuer beim zuständigen Finanzamt gestellt werden. Wesentliche Bestandteile eines Antrags sind die schlüssige Begründung der gewünschten Herabsetzung der Vorauszahlung sowie eine Prognoserechnung, in der das voraussichtliche Einkommen nachgewiesen werden kann. Um eine Nachzahlung im Zuge der Veranlagung 2023 oder Anspruchszinsen zu vermeiden, sollte die Prognoserechnung jedenfalls realistisch gestaltet sein.

Stichwort Anspruchszinsen: mit 1. Oktober 2023 beginnen für die zu diesem Zeitpunkt noch nicht bescheidmäßig veranlagten ESt- oder KSt-Ansprüche des Veranlagungsjahres 2022 Anspruchszinsen zu laufen. Da der Basiszinssatz aktuell 3,38 % beträgt, beläuft sich der Anspruchszinssatz auf 5,38 %. Bekanntermaßen ist er mit 2 % über dem Basiszinssatz festgesetzt. Die Anspruchsverzinsung gleicht Zinsvorteile bzw. Zinsnachteile aus, welche durch die spätere Bezahlung der Nachforderung bzw. durch das spätere Wirksamwerden der Gutschrift in Abhängigkeit von dem Zeitpunkt der Steuerfestsetzung entstehen.

Der Problematik der Nachforderungszinsen (negative Anspruchsverzinsung) kann regelmäßig dadurch entgangen werden, indem vor dem 1. Oktober (2023) eine Anzahlung an das Finanzamt in Höhe der erwarteten Nachzahlung geleistet wird. Wurde dies bislang verabsäumt, so tritt trotzdem keine Belastung ein, solange die Nachforderungszinsen 50 € nicht übersteigen. Im Übrigen können Anspruchszinsen maximal für einen Zeitraum von 48 Monaten festgesetzt werden - Relevanz hat dies z.B. wenn ein mehrjähriges Beschwerdeverfahren verloren geht. Zwecks Vermeidung von Anspruchszinsen ist es unter Umständen ratsam, noch vor Ablauf des vor allem von der erwarteten Nachforderung abhängigen "zinsenfreien Zeitraums" eine entsprechende Zahlung an das Finanzamt zu leisten (Bezeichnung "E 1-12/2022" bzw. "K 1-12/2022"). Dennoch anfallende Anspruchszinsen sind steuerlich nicht abzugsfähig. Anspruchszinsen können auch Gutschriftszinsen sein, welche nicht steuerpflichtig sind. Schließlich ist noch zu beachten, dass durch (zu) hohe Vorauszahlungen keine Zinsen lukriert werden können, da Guthaben wie Rückstände auf dem Abgabenkonto von der Verzinsung ausgenommen sind.

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Aktuelle Hochwasserkatastrophen - BMF-Info zu steuerlichen Erleichterungen

September 2023

Anlässlich der jüngsten Katastrophenschäden durch Hochwasser und Erdrutsche hat das BMF in einer Information (GZ 2023-0.599.910 vom 21. August 2023) steuerliche Maßnahmen aufgelistet, die Betroffenen und Helfenden (steuerliche) Erleichterungen verschaffen sollen. Sie werden nachfolgend überblicksmäßig dargestellt.

Verlängerung von Fristen

Da es im Zusammenhang mit Naturkatastrophen zu Schwierigkeiten mit der Einhaltung von abgabenrechtlichen Fristen kommen kann, können begründete Anträge auf Verlängerung der Frist zur Einreichung von Abgabenerklärungen gestellt werden (etwa bezüglich einer monatlichen UVA). Ebenso kann ein Antrag auf Verlängerung der Beschwerdefrist gestellt werden.

Erleichterungen bei Steuer(voraus)zahlungen

Um Liquiditätsengpässen oder Schwierigkeiten bei der Einhaltung von Zahlungszielen entgegenzutreten, sieht die BMF-Info folgende mögliche Anträge vor.

• Antrag auf Stundung oder Ratenzahlung bzw. Antrag auf Neuverteilung der Ratenzahlung i.Z.m. dem COVID-19-Ratenzahlungsmodell.
• Antrag, von der Geltendmachung von Terminverlusten abzusehen, sofern eine Ratenzahlungsvereinbarung oder Stundung bereits aufrecht ist.
• Antrag auf Herabsetzung bzw. Nichtfestsetzung von Säumniszuschlägen, wenn eine fällige Abgabe aufgrund der Naturkatastrophe nicht rechtzeitig entrichtet werden konnte.
• Antrag auf Nicht-Festsetzung von Verspätungszuschlägen, sofern die Frist zur Einreichung einer Abgabenerklärung aufgrund der Naturkatastrophe nicht gewahrt wurde.

Überdies kann der Herabsetzungsantrag für die Vorauszahlungen bei der Einkommen- und Körperschaftsteuer (siehe dazu den Beitrag in dieser Ausgabe) bei Katastrophenschäden vom Abgabepflichtigen bis 31. Oktober gestellt werden (statt 30. September). Diese steuerliche Erleichterung ist insoweit breit gefasst, als auch mittelbar von einem Katastrophenschaden Betroffene die Herabsetzung beantragen können.

Zahlungen aus dem Katastrophenfonds und freiwillige Zuwendungen Dritter sind steuerfrei

Die BMF-Info betont, dass Leistungen aus dem Katastrophenfonds sowie Leistungen von gemeinnützigen oder mildtätigen Privatstiftungen steuerfrei sind. Bei steuerfreien Subventionen, z.B. aus dem Katastrophenfonds, ist zu beachten, dass die Subventionen von den steuerlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuziehen sind, wodurch sich auch die AfA reduziert. Freiwillige Zuwendungen zur Beseitigung von Katastrophenschäden sind auf der Empfängerseite steuerbefreit. Beispiele für solche freiwilligen Zuwendungen sind etwa Geld, ein zinsloses Darlehen durch den Arbeitgeber oder auch eine Spende an einen von der Katastrophe betroffenen Haushalt.

Zuwendungen und Spenden zur Beseitigung von Katastrophenschäden

Grundsätzlich sind Spenden bis zu einer gewissen Höhe als Betriebs- oder Sonderausgaben steuerlich abzugsfähig, wenn für begünstigte Zwecke und an eine begünstigte Einrichtung gespendet wird. Als begünstigte Einrichtungen gelten z.B. verschiedene Hilfsorganisationen oder freiwillige Feuerwehren. Als begünstigter Zweck im vorliegenden Fall gilt auch die Hilfestellung in nationalen und internationalen Katastrophenfällen - insbesondere bei Hochwasser-, Erdrutsch-, Vermurungs- und Lawinenschäden. Zu beachten ist dabei, dass direkte Spenden an Betroffene jedoch steuerlich nicht geltend gemacht werden können.

Unternehmen haben überdies die Möglichkeit - betraglich unbegrenzt - Hilfeleistungen in Geld- oder Sachwerten, die i.Z.m. akuten Katastrophen im In- und Ausland gewährt werden, steuerlich als Betriebsausgaben abzusetzen. Vorausgesetzt wird eine Werbewirksamkeit, an welche grundsätzlich keine zu hohen Anforderungen gestellt werden. Für die steuerliche Abzugsfähigkeit von werbewirksamen Spenden i.Z.m. Katastrophen ist es gleichgültig, ob Hilfsorganisationen, Gemeinden, eigene Arbeitnehmer usw. die Spendenempfänger sind.

Allgemeine ertragsteuerliche Begünstigungen

Investitionsbegünstigungen können bei hochwasserbedingten Katastrophenfällen Erleichterungen bringen - insbesondere bei notwendigen Ersatzbeschaffungen und bei hochwasserbedingtem Ausscheiden von Wirtschaftsgütern aus dem Betriebsvermögen. Für Ersatzbeschaffungen können die allgemeinen steuerlichen Investitionsbegünstigungen wie die lineare und die degressive Abschreibung für Wirtschaftsgüter des abnutzbaren Anlagevermögens in Anspruch genommen werden. Für die Herstellung bzw. Anschaffung von Gebäuden des Betriebsvermögens kann unter bestimmten Voraussetzungen auch die beschleunigte Abschreibung geltend gemacht werden. Dabei ist zu beachten, dass Instandsetzungs- oder Instandhaltungsaufwendungen keinen Herstellungsaufwand darstellen.

Bei der Anschaffung oder Herstellung von Wirtschaftsgütern des abnutzbaren Anlagevermögens kann auch der Investitionsfreibetrag als Betriebsausgabe geltend gemacht werden (Mindestnutzungsdauer von 4 Jahren wird vorausgesetzt). Alternativ ist für begünstigte Wirtschaftsgüter der investitionsbedingte Gewinnfreibetrag möglich. Für hochwasserbedingt aus dem Betriebsvermögen ausgeschiedene Wirtschaftsgüter kommt es zu keiner Nachversteuerung im Rahmen des Investitionsfreibetrags oder investitionsbedingten Gewinnfreibetrags, wenn die Mindestbehaltedauer von 4 Jahren noch nicht erfüllt war (keine Nachversteuerung bei Ausscheiden infolge höherer Gewalt). Bei Einkünften aus Waldnutzungen bestehen in Folge des Hochwassers überdies Sonderregelungen, welche Erleichterungen mit sich bringen.

Außergewöhnliche Belastungen i.Z.m. Hochwasserschäden

Kosten, welche bei der Beseitigung von Katastrophenschäden anfallen, sind als außergewöhnliche Belastung (ohne Selbstbehalt) steuerlich abzugsfähig, sofern sie zwangsläufig erwachsen. Zu beachten ist der BMF-Info folgend allerdings, dass die eigene Arbeitsleistung mangels eines Kostenaufwands steuerlich nicht berücksichtigt werden kann. Ähnliches gilt für Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln wie z.B. aus dem Katastrophenfonds.

Für die steuerliche Geltendmachung von Aufwendungen als außergewöhnliche Belastung wird vorausgesetzt, dass dem zuständigen Finanzamt die von der Gemeindekommission über die Schadenserhebung aufgenommenen Niederschriften vorgelegt werden. Außerdem sind die Kosten selbst durch Rechnungen nachzuweisen. Die BMF-Info setzt sich überdies mit der praktischen Handhabung der Absetzbarkeit von Ersatzbeschaffungen als außergewöhnliche Belastung auseinander. Bei Wohnungen etwa sind die Ersatzbeschaffungskosten für den Hauptwohnsitz (im Sinne einer Wohneinheit vergleichbarer Nutzungsmöglichkeiten) in voller Höhe als außergewöhnliche Belastung absetzbar. Dies gilt jedoch nicht für Zweit- oder weitere Wohnsitze, Gartenhäuschen usw. Ebenso steuerlich abgesetzt werden können die Mietkosten für ein Überbrückungsquartier. Wird zur Finanzierung der steuerlich abzugsfähigen Kosten ein Darlehen aufgenommen, so sind die auf diese Kosten entfallenden Darlehensrückzahlungen samt Zinsen als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig.

Freibetragsbescheid

Bis 31. Oktober können Arbeitnehmer beim Finanzamt die Ausstellung eines gesonderten Freibetragsbescheids beantragen. Voraussetzung ist, dass die (voraussichtlich) anfallenden, durch Katastrophenschäden verursachten Ausgaben, die Kriterien für eine außergewöhnliche Belastung erfüllen.

Befreiung von Gebühren und Bundesverwaltungsabgaben

Gebührenbefreit sind die notwendige Ersatzausstellung von gebührenpflichtigen Schriften wie z.B. Reisepass, Führerschein, Zulassungsschein, Gewerbeschein und auch die i.Z.m. der Schadensfeststellung, Schadensabwicklung und Schadensbereinigung ausgestellten oder vorgelegten Schriften (wie etwa Baubewilligungen oder Zulassungen von Pkw). Notwendig für diese Begünstigung ist, dass der Antrag und der Schadensnachweis innerhalb eines Jahres ab Schadenseintritt bei entsprechender Stelle einlangt. Amtshandlungen, die durch Katastrophenschäden wie z.B. Hochwasser veranlasst worden sind, sind von den Bundesverwaltungsabgaben befreit.

Keine Festsetzung der Grunderwerbsteuer

Im Falle eines durch höhere Gewalt ausgelösten Notstands wie z.B. im Falle einer Hochwasserkatastrophe kann die Abgabenbehörde beim Kauf eines Ersatzgrundstücks ganz oder teilweise von der Festsetzung der Grunderwerbsteuer Abstand nehmen. Für die Inanspruchnahme dieser Begünstigung müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein, wie etwa, dass binnen 4 Jahren ab der Ersatzbeschaffung der Wohnsitz an diesen Ort verlegt wird.

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Kein Ende bei der Erhöhung des Basiszinssatzes

Juli 2023

Durch die jüngst von der Europäischen Zentralbank im Kampf gegen die Inflation beschlossene, erneute Erhöhung des Leitzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte ergeben sich Anpassungen beim Basiszinssatz (nunmehr 3,38 %), welcher wiederum als mehrfacher Referenzzinssatz dient. Die entsprechenden Jahreszinssätze sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt. Sofern die genannten Zinsen einen Betrag von 50 € nicht erreichen, werden sie nicht festgesetzt.

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Sind Kosten zur Berechnung der Immobilienertragsteuer abzugsfähig?

Juli 2023

Ein Steuerpflichtiger hatte im Jahr 2014 eine Liegenschaft (Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft) aus dem Privatvermögen verkauft und hatte hierauf die Immobilienertragsteuer abzuführen. Da es sich um ein sogenanntes "Altgrundstück" handelte, wurde die Berechnung unter Berücksichtigung der Pauschalmethode des § 30 Abs. 4 Z 2 EStG ermittelt, wonach die Anschaffungskosten mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt wurden. Wegen geringer Einkünfte im Veranlagungsjahr wurde für die Abfuhr der Steuer ein Regelbesteuerungsantrag beantragt. Zudem wollte der Steuerpflichtige u.A. die Selbstberechnungskosten für die Immobilienertragsteuer, welche von einem Notar berechnet wurde, von der Bemessungsgrundlage der Immobilienertragsteuer abziehen. Für die Berechnung der Immobilienertragsteuer kam wegen der Regelbesteuerung nicht der besondere Steuersatz, sondern der Tarifsteuersatz, zur Anwendung.

Das BFG (GZ RV/1100044/2020 vom 17.2.2023) führte aus, dass in der damaligen Rechtslage des Einkommensteuergesetzes ein generelles Abzugsverbot für Ausgaben nach § 20 Abs. 2 EStG gegolten hat, welche in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang mit Einkünften stehen, die dem besonderen Steuersatz i.Z.m. der ImmoESt unterliegen. Voraussetzung für das Abzugsverbot war damals also lediglich die mögliche Anwendbarkeit des besonderen Steuersatzes, sodass selbst bei Anwendung der Regelbesteuerungsoption die Aufwendungen im konkreten Fall nicht abgezogen werden durften. In der aktuellen Fassung nach dem StRefG 2015/2016 gilt das Abzugsverbot nur, wenn der besondere Steuersatz auch tatsächlich zur Anwendung gelangt. Da der Beschwerdeführer aber auch einen Eventualantrag stellte, musste sich das BFG auch mit der Frage beschäftigen, ob die Selbstberechnungskosten der ImmoESt (dh, die durch den Notar angefallenen Kosten) als Steuerberatungskosten Sonderausgaben darstellen und steuerlich abzugsfähig sind.

Steuerberatungskosten sind grundsätzlich als Sonderausgaben abzugsfähig, sofern sie keine Werbungskosten darstellen und die Zahlung an berufsrechtlich befugte Personen geleistet wird. Das BFG hält in diesem Zusammenhang fest, dass bei Steuerberatungskosten auf die Veranlassung abzustellen ist. Für die Frage der Abzugsfähigkeit von Steuerberatungskosten als Betriebsausgabe bzw. Werbungskosten oder als Sonderausgaben ist entscheidend, ob sie der Sphäre der Einkommenserzielung oder der Einkommensverwendung zuzuordnen sind. Die Abzugsfähigkeit der Steuerberatungskosten ist dem Grunde nach nicht auf bestimmte Steuerarten beschränkt. Da die Steuerberatungskosten im konkreten Fall mit Einkünften aus Grundstücksveräußerungen zusammenhängen, sind sie der Einkommensverwendung zuzuordnen und stellen somit Sonderausgaben dar. Voraussetzung für den Abzug ist weiters, dass sie an berufsrechtlich befugte Personen geleistet werden, wobei hierzu auch Notare und Rechtsanwälte gehören. Folglich waren die gegenständlichen Selbstberechnungskosten des Notars als Sonderausgaben abzugsfähig. Die übrigen geltend gemachten Aufwendungen, welche auch dem Abzugsverbot nach § 20 Abs. 2 EStG unterlagen, waren mangels Steuerberatungscharakter nicht als Sonderausgaben zu klassifizieren.

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Laut VwGH führt der Verlust eines Schriftstücks durch die Post zu keinem Rechtsnachteil - allerdings nur bei entsprechender Sorgfalt

Mai 2023

Im gegenständlichen Fall des VwGH (GZ Ra 2022/13/0035 vom 20.10.2022) wurden einem Unternehmen zwei Bescheide zugestellt. Gegen beide Bescheide wurde jeweils fristgerecht Beschwerde erhoben. Jedoch stellte sich im Rahmen der Ladung zur mündlichen Verhandlung über den einen Bescheid heraus, dass die Beschwerde über den anderen Bescheid niemals bei der Behörde eingelangt ist. Eine Sendungsnachverfolgung war aufgrund des verstrichenen Zeitraums nicht mehr möglich. Somit wurde vom Finanzamt angenommen, dass das Schriftstück am Postweg verloren gegangen ist und die Beschwerdefrist gegen diesen Bescheid ungenützt abgelaufen ist.

Das Unternehmen stellte binnen drei Monaten nach Kenntnisnahme über den Verlust der Beschwerde einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand. Ein solcher Antrag ist möglich, wenn eine Partei aufgrund eines Irrtums eine Frist versäumt und sie dadurch einen Rechtsnachteil erleidet. Hierfür darf jedoch die mögliche Aufklärung des Irrtums nicht durch auffallende Sorglosigkeit unterblieben sein. Ein solcher Antrag auf Wiedereinsetzung muss binnen drei Monaten ab dem Zeitpunkt, in welchem die Partei oder deren Vertreter bei pflichtgemäßer Aufmerksamkeit den Irrtum erkennen konnte, eingebracht werden.

Strittig war nun, ab wann die dreimonatige Frist für die Einbringung des Antrags auf Wiedereinsetzung zu laufen begonnen hat. Die Finanzbehörde und das Bundesfinanzgericht waren der Ansicht, dass diese Frist bereits abgelaufen war. Für das Unternehmen sei nämlich bereits deutlich früher aus Amtshandlungen im Verfahren gegen den anderen Bescheid (dessen Beschwerde nicht verloren ging!) erkennbar gewesen, dass die gegenständliche Beschwerde nicht eingelangt war. Aus diesem Grund wäre die dreimonatige Wiedereinsetzungsfrist bereits verstrichen.

Der VwGH führte in seiner Entscheidung aus, dass der Verlust einer Sendung auf dem Postweg ein unvorhergesehenes und unabwendbares Ereignis ist, das zur Wiedereinsetzung in den vorigen Stand berechtigt. Dabei kann man davon ausgehen, dass dies beim Verlust eines nicht eingeschriebenen Briefes auch der Fall ist, da mit dem Einlangen des Schriftstückes bei der Behörde gerechnet werden kann. Der VwGH betonte auch, dass es nicht notwendig ist, grundsätzlich immer zu überprüfen, ob ein Schreiben bei der Behörde eingelangt ist.

Ob im konkreten Fall der Irrtum über den Verlust des Schriftstücks zu einem früheren Zeitpunkt (vor Bekanntwerden durch die Ladung zur mündlichen Verhandlung) zumutbar erkennbar gewesen ist, wurde im bisherigen Verfahren nicht hinreichend festgestellt. Ebenso hatte sich das BFG nicht ausreichend damit auseinandergesetzt, ob das Unternehmen auffallend sorglos war und nur aus diesem Grund den Irrtum nicht aufgeklärt hat. Nach Ansicht des VwGH ist der Antrag auf Wiedereinsetzung durch das Unternehmen somit fristgerecht eingebracht worden.

Aus der Praxis betrachtet mag es auf den ersten Blick erfreulich sein, dass der Steuerpflichtige keinen Nachteil erleiden soll, wenn auf dem Postweg Schriftstücke verloren gehen. Jedoch kann die Frage, wann der Irrtum erkennbar war, nur einzelfallbezogen beantwortet werden - dies gilt auch hinsichtlich relevanter Fristen beim Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand. Ebenso kann der Beweis, dass kein auffallend sorgloses Verhalten vorliegt, mitunter schwierig sein. Wichtige Schriftstücke - wie etwa eine Beschwerde - können persönlich beim Finanzamt eingebracht werden oder oftmals auch über FinanzOnline (bzw. per Fax), um einen Verlust auf dem Postweg zu vermeiden.

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Erneute Erhöhung des Basiszinssatzes

April 2023

Durch die jüngst von der Europäischen Zentralbank im Kampf gegen die Inflation beschlossene, erneute Erhöhung des Leitzinssatzes um 0,5 Prozentpunkte ergeben sich Anpassungen beim Basiszinssatz (nunmehr 2,88 %), welcher wiederum als mehrfacher Referenzzinssatz dient. Die entsprechenden Jahreszinssätze sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt. Sofern die genannten Zinsen einen Betrag von 50 € nicht erreichen, werden sie nicht festgesetzt.

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Basiszinssatz ist auch im neuen Jahr höher

Januar 2023

Durch die jüngst von der Europäischen Zentralbank beschlossene, erneute Erhöhung des Leitzinssatzes um 0,5 Prozentpunkteergeben sich Anpassungen beim Basiszinssatz (nunmehr 1,88 %), welcher wiederum als mehrfacher Referenzzinssatz dient. Die entsprechenden Jahreszinssätze sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt. Sofern die genannten Zinsen einen Betrag von 50 € nicht erreichen, werden sie nicht festgesetzt.

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Erneute Erhöhung des Basiszinssatzes

Dezember 2022

Durch die jüngst von der EZB beschlossene, erneute Erhöhung des Leitzinssatzes um 0,75 Prozentpunkte ergeben sich Anpassungen beim Basiszinssatz (nunmehr 1,38 %), welcher wiederum als mehrfacher Referenzzinssatz dient. Die entsprechenden Jahreszinssätze sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt. Sofern die genannten Zinsen einen Betrag von 50 € nicht erreichen, werden sie nicht festgesetzt.

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Erneute Erhöhung des Basiszinssatzes

Oktober 2022

Durch die jüngst von der EZB beschlossene, erneute Erhöhung des Leitzinssatzes um 0,75 Prozentpunkte ergeben sich Anpassungen beim Basiszinssatz (nunmehr 0,63 %), welcher wiederum als mehrfacher Referenzzinssatz dient. Die entsprechenden Jahreszinssätze sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt. Sofern die genannten Zinsen einen Betrag von 50 € nicht erreichen, werden sie nicht festgesetzt.

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Erhöhung des Basiszinssatzes mit 14.09.2022

September 2022

[UPDATE]

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat angesichts des zunehmenden Inflationsdrucks zum zweiten Mal in diesem Jahr den Leitzins angehoben. Die Anhebung von Anfang September beträgt 0,75 Prozentpunkte, auf 1,25%. Zuvor hatte die EZB den Leitzinssatz um 0,5 Prozentpunkte auf 0,5 % erhöht. Dies hat auch Auswirkungen auf den Basiszinssatz, der als mehrfacher Referenzzinssatz dient. Mit Wirkung ab 14. September 2022 ist der Basiszinssatz in Österreich von -0,12 % auf 0,63 % gestiegen. Dies beeinflusst auch die Stundungs-, Aussetzungs-, Anspruchs- (Nachforderungs- und Gutschriftszinsen), Beschwerde- und Umsatzsteuerzinsen (siehe dazu KI 08/22). Die entsprechenden Jahreszinssätze sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt. Sofern die genannten Zinsen einen Betrag von 50 € nicht erreichen, werden sie nicht festgesetzt.

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Steuertermine für Herabsetzungsanträge und Anspruchsverzinsung

September 2022

Wie jedes Jahr gilt es grundsätzlich, folgende Fristen zum 30. September 2022 bzw. ab 1. Oktober 2022 zu beachten:

Bis spätestens 30. September 2022 können (wie im Gesetz vorgesehen) noch Herabsetzungsanträge für die Vorauszahlungen 2022 für Einkommen- und Körperschaftsteuer beim zuständigen Finanzamt gestellt werden. Wesentliche Bestandteile eines Antrags sind die schlüssige Begründung der gewünschten Herabsetzung der Vorauszahlung sowie eine Prognoserechnung, in der das voraussichtliche Einkommen nachgewiesen werden kann. Um eine Nachzahlung im Zuge der Veranlagung 2022 oder Anspruchszinsen zu vermeiden, sollte die Prognoserechnung jedenfalls realistisch gestaltet sein.

Stichwort Anspruchszinsen: mit 1. Oktober 2022 beginnen für die zu diesem Zeitpunkt noch nicht bescheidmäßig veranlagten ESt- oder KSt-Ansprüche des Veranlagungsjahres 2021 Anspruchszinsen zu laufen (coronabedingt gab es keine Anspruchsverzinsung für das Veranlagungsjahr 2020). Da der Basiszinssatz nunmehr -0,12 % beträgt (siehe den Beitrag in dieser Ausgabe), beläuft sich der Anspruchszinssatz auf 1,88 %. Bekanntermaßen ist er mit 2 % über dem Basiszinssatz festgesetzt. Die Anspruchsverzinsung gleicht Zinsvorteile bzw. Zinsnachteile aus, welche durch die spätere Bezahlung der Nachforderung bzw. durch das spätere Wirksamwerden der Gutschrift in Abhängigkeit von dem Zeitpunkt der Steuerfestsetzung entstehen.

Der Problematik der Nachforderungszinsen (negative Anspruchsverzinsung) kann regelmäßig dadurch entgangen werden, indem vor dem 1. Oktober (2022) eine Anzahlung an das Finanzamt in Höhe der erwarteten Nachzahlung geleistet wird. Wurde dies bislang verabsäumt, so tritt trotzdem keine Belastung ein, solange die Nachforderungszinsen 50 € nicht übersteigen. Im Übrigen können Anspruchszinsen maximal für einen Zeitraum von 48 Monaten festgesetzt werden - Relevanz hat dies z.B. wenn ein mehrjähriges Beschwerdeverfahren verloren geht. Zwecks Vermeidung von Anspruchszinsen ist es unter Umständen ratsam, noch vor Ablauf des vor allem von der erwarteten Nachforderung abhängigen "zinsenfreien Zeitraums" eine entsprechende Zahlung an das Finanzamt zu leisten (Bezeichnung "E 1-12/2021" bzw. "K 1-12/2021"). Dennoch anfallende Anspruchszinsen sind steuerlich nicht abzugsfähig. Anspruchszinsen können auch Gutschriftszinsen sein, welche nicht steuerpflichtig sind. Schließlich ist noch zu beachten, dass durch (zu) hohe Vorauszahlungen keine Zinsen lukriert werden können, da Guthaben wie Rückstände auf dem Abgabenkonto von der Verzinsung ausgenommen sind.

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Aktuelle Judikatur zum Nachweis für Teilwertabschreibungen bei Immobilien

August 2022

Die steuerliche Zulässigkeit einer außerplanmäßigen Abschreibung (Teilwertabschreibung) ist bei Betriebsprüfungen oftmals ein großer Diskussionspunkt. Vor allem wenn es um langfristige Vermögenswerte wie Beteiligungen, Grundstücke oder Maschinen geht, steigen die Chancen, wenn ein Bewertungsgutachten vorgelegt werden kann. Etwas überraschend war da zunächst eine BFG-Entscheidung (GZ RV/5101409/2019 vom 26.8.2020), die bei zwei neu errichteten Wohnungen eine Teilwertabschreibung ohne Vorlage eines Gutachtens mit der Begründung zugelassen hat, dass die eigentlich mit sofortiger Verkaufsabsicht errichteten Wohnungen sich aufgrund des schlechten Lichteinfalls, der Lärmbelästigung der Straße und des Rauchfangs des Nachbarn nicht verkaufen ließen und daher wohl wertgemindert sind. Weitere fundierte Nachweise wurden nicht beigebracht.

Die dagegen eingebrachte Amtsbeschwerde war erfolgreich. Der VwGH (GZ Ra 2020/15/0118 vom 3.2.2022) hat die Entscheidung des BFG aufgehoben und klargestellt, dass derjenige, der eine Abschreibung auf den niedrigeren Teilwert durchführen will, die Entwertung des Wirtschaftsgutes nachzuweisen oder zumindest glaubhaft zu machen hat. Zusätzlich gilt nach Ansicht des VwGH, dass je kürzer der Zeitraum zwischen Anschaffungs- und Herstellungszeitpunkt und Zeitpunkt der Geltendmachung der Abschreibung ist, umso höher sind die Anforderungen an den zu erbringenden Nachweis.

Das Verfahren ging also wieder zum BFG zurück. Das Bundesfinanzgericht folgt nun der Ansicht des VwGH und hält im fortgesetzten Verfahren fest (BFG vom 22.3.2022, GZ RV/5100163/2022), dass nur ein ausführlicher Nachweis - wie insbesondere ein Sachverständigengutachten - die Anforderungen für die Anerkennung einer Teilwertabschreibung erfüllt. Ein solches Gutachten muss erkennen lassen, aus welchen Gründen sich die Abschreibung ergibt und insbesondere auch auf die Wertermittlung des Teilwertes eingehen. Im Ergebnis wird die bisher schon restriktive Linie der Finanzverwaltung durch die jüngste Judikatur gestärkt. Es ist daher anzuraten, Teilwertabschreibungen durch entsprechende Gutachten bzw. aussagekräftige Nachweise zu untermauern, um die steuerliche Abzugsfähigkeit auch im Rahmen von Betriebsprüfungen durchzubringen.

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