Richtwertmieten wurden um mehr als 8 % erhöht

Juli 2023

Die Richtwertmiete bestimmt jenen Betrag, der bei einem bestimmten Wohnungssegment maximal pro Quadratmeter verlangt werden darf. Betroffen sind Mietverträge für Altbauwohnungen unter 130 m², welche ab 1. März 1994 abgeschlossen wurden und die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Die Richtwertmieten müssen per Gesetz bei einer Inflation von über 3 % alle zwei Jahre automatisch entsprechend angepasst werden - mitunter aufgrund der mit der oftmals schwierigen Erhaltung der Altbauten zusammenhängenden steigenden Kosten. Planmäßig ist es im April 2023 zu einer Anpassung gem. Richtwertgesetz gekommen - die nächste planmäßige Anpassung soll wieder im Jahr 2025 erfolgen.

Bei laufenden Verträgen können die Mieten erhöht werden, wenn in den Verträgen eine Wertsicherungsklausel enthalten ist (eine Erhöhung ist daher frühestens mit 1.5.2023 möglich gewesen), ansonsten gilt dies nur für Neuvermietungen. Für vor 1994 abgeschlossene Verträge sind die sogenannten Kategoriemieten relevant. Verglichen mit der Vorperiode sind die Richtwertmieten nunmehr um 8,6 % gestiegen.

Die maßgebenden Werte pro Bundesland sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt (in € pro m² Nutzfläche und Monat).

Diese Richtwerte berücksichtigen keine Zu- bzw. Abschläge für Lage und Ausstattung, keine Steuern, Betriebskosten und laufende Inflationsanpassung.

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Aktivitätsfreibetrag und weitere Begünstigungen für "Arbeiten im Alter" im Nationalrat beschlossen

Oktober 2026

Neuregelungen zur Aktivpension und sozialversicherungsrechtliche Entlastung

Ende September wurde im Nationalrat die Einführung eines "Aktivitätsfreibetrags" beschlossen, um ab 2027 das Arbeiten in der Pension durch einen steuerfreien Zuverdienst von bis zu 15.000 € pro Jahr steuerlich attraktiver zu machen (siehe auch Beitrag aus dem Juni 2026). Überdies müssen Beschäftigte im Pensionsalter unter bestimmten Voraussetzungen keine Pensionsversicherungsbeiträge bezahlen, sodass es auch sozialversicherungsrechtlich zu einer Entlastung im Rahmen der "Aktivpension" kommt.

Voraussetzungen bezüglich Regelpensionsalter und begünstigten Personenkreis

Konkret sind einige Voraussetzungen an die Inanspruchnahme geknüpft – Detailinformationen und FAQs finden sich dazu auch auf den Webseiten des BMF (https://www.bmf.gv.at/themen/steuern/aktivpension.html) und des Sozialministeriums (https://www.sozialministerium.gv.at/Themen/Soziales/Sozialversicherung/Aktivpension.html). So kann der Aktivitätsfreibetrag nur in Anspruch genommen werden, wenn das (inländische) gesetzliche Regelpensionsalter erreicht wurde, ein Anspruch auf Alterspension besteht und begünstigte Einkünfte aus aktiver Erwerbstätigkeit erzielt werden. Begünstigt sind Personen, welche den Pensionsantritt aufschieben ("Aufschieber") oder bereits Alterspension beziehen und weiterarbeiten ("Zuverdiener"). Für Männer beträgt das gesetzliche Regelpensionsalter 65 Jahre, für Frauen gilt bis 2033 das niedrigere, schrittweise ansteigende gesetzliche Regelpensionsalter. Ausgeschlossen sind hingegen Bezieher vorzeitiger Pensionen wie z.B. von Korridorpensionen. Bei ausländischen Pensionsansprüchen, sofern sie mit jenen nach österreichischen Gesetzen wie etwa APG, ASVG, GSVG usw. vergleichbar sind, muss ebenso das österreichische gesetzliche Regelpensionsalter erreicht worden sein.

Erforderliche Einkunftsarten und Ausschlüsse von der Begünstigung

Schließlich muss einer aktiven Erwerbstätigkeit nachgegangen werden i.S.d. Land- und Forstwirtschaft, selbständiger Arbeit, Gewerbebetrieb oder nicht selbständiger Arbeit. Hingegen liegt keine Begünstigung vor bei betrieblichen Versorgungsrenten, überwiegend aus Betriebsverpachtung stammenden Einkünften sowie bei Einkünften kapitalistischer Mitunternehmer. Ebenso wenig sind Einkünfte vom Aktivitätsfreibetrag erfasst, sofern sie bereits anderweitig steuerlich begünstigt sind, wie dies etwa beim 13. und 14. Gehalt der Fall ist (sonstige Bezüge) oder bei Einkünften aus Kapitalvermögen und Grundstücksveräußerungen, sofern sie dem besonderen Steuersatz unterliegen.

Mindestversicherungszeiten und Sonderregelung für bestehende Pensionen

Weitere wichtige Voraussetzung für bereits Pension beziehende Personen (Zuverdiener) ist eine Mindestanzahl an Versicherungsmonaten im Zeitpunkt des Pensionsantritts. Für Aufschieber bzw. Bezieher einer Teilpension gilt diese Einschränkung nicht. Während für Männer 480 Versicherungsmonate (dies entspricht 40 Jahren) erforderlich sind, gelten für Frauen ab 2027 beispielsweise 408 Versicherungsmonate (entspricht 34 Jahren); ab 2033 müssen Frauen auch 480 Versicherungsmonate aufweisen, um den Aktivitätsfreibetrag geltend zu machen. Zu den Versicherungszeiten zählen auch Kindererziehungszeiten, Präsenzdienstzeiten oder nachgekaufte Versicherungszeiten wie auch vergleichbare Zeiten bei Versorgungseinrichtungen im EU/EWR-Raum, sofern sie nachgewiesen werden können. Schließlich ist eine Sonderregelung für Personen zu beachten, die ihre Alterspension vor dem 1. Juli 2026 angetreten haben, jedoch die erforderlichen Versicherungsmonate noch nicht erreicht haben. Diese können, vorausgesetzt die übrigen Voraussetzungen sind erfüllt, den Aktivitätsfreibetrag in Anspruch nehmen, sobald sie nach Pensionsantritt Einkünfte aus einer aktiven, vollversicherungspflichtigen (über der Geringfügigkeitsgrenze liegenden) Erwerbstätigkeit für einen Zeitraum erzielt haben, welcher zumindest der Differenz der fehlenden Versicherungsmonate entspricht (quasi können sich diese Personen in die Begünstigung "hineinarbeiten").

Höhe des Freibetrags und Berücksichtigung in der Lohnverrechnung

Der (Aktivitäts)Freibetrag beträgt höchstens 1.250 € pro Monat, in welchen begünstigte Einkünfte erzielt werden und folglich bei 12 Monaten höchstens 15.000 €. Der Freibetrag kann jedoch nicht höher sein als die insgesamt erzielten begünstigten Einkünfte und gilt pro Steuerpflichtigen (pro Monat), nicht pro Tätigkeit, weshalb die Zeiträume unselbständiger Beschäftigung und selbständiger Tätigkeit zusammengezählt werden. Bei ebenso begünstigten betrieblichen Einkünften muss der Aktivitätsfreibetrag in der Steuererklärung beantragt werden, wobei auch der Zeitraum der begünstigten Tätigkeit anzugeben ist. Der Aktivitätsfreibetrag als (Steuer)Freibetrag vermindert die Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer bzw. der Lohnsteuer und kann sogar bereits vom Arbeitgeber bei der Lohnverrechnung berücksichtigt werden (Formular E35).

Sozialversicherungsrechtliche Boni für Aufschieber und Zuverdiener

Die sozialversicherungsrechtlichen Begünstigungen im Rahmen der Aktivpension umfassen den Entfall des Dienstnehmerbeitrags zur Pensionsversicherung für Zuverdiener und Aufschieber, wobei eine entsprechende Entlastung auch für Selbständige sichergestellt wird. Dienstgeber von Personen, die ihren Pensionsantritt über das Regelpensionsalter hinaus aufschieben, müssen den Dienstgeberbeitrag zur Pensionsversicherung in voller Höhe (12,55 %) bezahlen, wodurch es zu einer vollständigen Verschiebung der Beitragslast auf den Dienstgeber kommt. Aufschieber können ihre Pension für jedes zusätzliche Arbeitsjahr um 5,1 % für maximal 3 Jahre erhöhen (insgesamt um 15,3 %). Überdies erhöht jeder zusätzliche Beitragsmonat die Gesamtgutschrift auf dem Pensionskonto und somit die monatliche Pension. Zuverdiener erhalten für Zeiten vor dem 1. Jänner 2027 für eine die Pflichtversicherung begründende Erwerbstätigkeit grundsätzlich einen besonderen Höherversicherungsbeitrag (zusätzliche Pensionssteigerung). Dieser Höherversicherungsbeitrag entfällt ab 1. Jänner 2027. Im Gegenzug müssen Zuverdiener ab dann keine eigenen Pensionsversicherungsbeiträge mehr bezahlen, sodass mehr Netto vom Zuverdienst verbleibt.

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VwGH: Außergewöhnliche Belastung bei Sanierung eines Wohngebäudes

Oktober 2026

Allgemeine Voraussetzungen für eine außergewöhnliche Belastung

Eine Kostenbelastung kann steuerlich eine außergewöhnliche Belastung darstellen, wenn sie außergewöhnlich ist, zwangsläufig erwachsen ist und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen wesentlich beeinträchtigt. Eine Belastung ist dann außergewöhnlich, soweit sie höher ist als jene, die der Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommens- und Vermögensverhältnisse erwächst.

Anlassfall: Gebäudesanierung wegen Befalls mit dem Echten Hausschwamm

Der VwGH hatte sich (GZ Ro 2023/15/0027 vom 28.5.2026) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, bei dem die Kosten für die Sanierung eines Wohngebäudes wegen Befalls mit dem "Echten Hausschwamm" als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden sollten. Beim "Echten Hausschwamm" handelt es sich um einen holzzerstörenden Pilz (befallen ist bevorzugt verbautes Holz), der Hauptverursacher für Schäden durch Schwammbefall in Gebäuden ist. Während das Finanzamt die Geltendmachung als außergewöhnliche Belastung verneinte, folgte das Bundesfinanzgericht der Ansicht des Steuerpflichtigen insoweit, als die Sanierung des Gebäudes alternativlos gewesen sei, da andernfalls das Gebäude aufgrund des sich ausbreitenden Pilzbefalls abgerissen hätte werden müssen.

Beurteilung des Kriteriums der Außergewöhnlichkeit im Lichte der Judikatur

Der VwGH setzte sich im Rahmen seiner Entscheidungsfindung detailliert mit dem Kriterium der Außergewöhnlichkeit einer Belastung auseinander. In einer früheren Entscheidung wurden Mietkosten eines Wohnungseigentümers, dessen von ihm selbst bewohnte Wohnung wegen Einsturzgefahr unbenützbar wurde, als außergewöhnliche Belastung anerkannt, da die Mehrzahl der Steuerpflichtigen (mit gleichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen), die ihre Eigentumswohnung selbst bewohnt, nicht wegen Einsturzgefahr dieser Wohnung eine Ersatzwohnung mieten muss. Die im konkreten Fall vorliegenden Kosten zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit des Hauses durch Beseitigung des Pilzbefalls sind vergleichbar.

Gesundheitsgefährdung begründet Zwangsläufigkeit der Sanierung

Zwangsläufigkeit einer Belastung ist bei zerstörten Wirtschaftsgütern des Privatvermögens nur dann gegeben, wenn dem Steuerpflichtigen die weitere Lebensführung ohne Wiederbeschaffung dieses zerstörten Wirtschaftsgutes nicht zuzumuten ist – in Hinblick auf frühere Rechtsprechung könnte dies etwa bei der Zerstörung der Wohnungseinrichtung durch Brand anzunehmen sein. Der Hauseigentümer im vorliegenden Fall hätte durch weiteres Bewohnen der pilzbefallenen Wohnung seine wie auch die Gesundheit seiner Familie gefährdet, weshalb er sich aus tatsächlichen Gründen der Sanierung (seiner einzigen Wohnmöglichkeit) nicht entziehen konnte und somit das Merkmal der Zwangsläufigkeit erfüllt war.

Anrechnung der Werterhöhung nach dem Grundsatz Neu für Alt

Bei der Höhe der Sanierungskosten, welche als außergewöhnliche Belastung abgesetzt werden können, ist dem VwGH folgend jedoch auch die mit der Sanierung zugeflossene Werterhöhung zu berücksichtigen. Als außergewöhnliche Belastung sind nämlich nur vermögensmindernde Ausgaben als solche zu verstehen, die mit einem endgültigen Verbrauch, Verschleiß oder sonstigen Wertverzehr verknüpft sind. Hingegen sind Ausgaben für den Erwerb eines Wirtschaftsguts regelmäßig nicht als außergewöhnliche Belastung ansetzbar, da eine Vermögensumschichtung und keine Vermögensminderung eingetreten ist. Dem Grundsatz "Neu für Alt" folgend muss daher auch jener Vorteil angerechnet werden, der darin besteht, dass man nunmehr über eine Sache verfügt, die entsprechend länger genutzt werden kann. Konkret erkannte der VwGH die Kosten als außergewöhnliche Belastung an – die sich durch die längere Nutzungsdauer der erneuerten Heizungsanlagen, Fußbodenbeläge, Fliesen, Fenstern, Türen usw. ergebende Wertdifferenz ist dabei jedoch mitzubeachten und von den als außergewöhnliche Belastung angesetzten Kosten in Abzug zu bringen.

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Umsatzsteuerrisiko bei Abrechnung von Mieten durch Hausverwaltungen

Oktober 2026

Mietvorschreibung durch Hausverwaltungen und umsatzsteuerliche Risiken

In der Praxis werden Mietentgelte häufig nicht unmittelbar vom Vermieter, sondern durch eine Hausverwaltung vorgeschrieben und eingehoben. Umsatzsteuerlich birgt diese Vorgehensweise jedoch Risiken. Fehler bei der Rechnungsausstellung können dazu führen, dass die Hausverwaltung selbst zum Steuerschuldner wird oder der Mieter seinen Vorsteuerabzug verliert.

Rechtliche Grundlage der Stellvertretung bei der Rechnungsausstellung

Nach § 11 UStG kann eine Rechnung auch von einem Dritten im Namen und auf Rechnung des leistenden Unternehmers ausgestellt werden. Für Hausverwaltungen bedeutet dies, dass sie Mietvorschreibungen oder Mietrechnungen mit umsatzsteuerlicher Wirkung für den Vermieter ausstellen können. Voraussetzung ist allerdings, dass sie hierzu bevollmächtigt sind. Eine fehlende Bevollmächtigung kann zwar nachträglich genehmigt werden, dennoch sollte diese aus Beweisgründen klar dokumentiert sein.

Eindeutige Zurechnung der Vermietungsleistung an den Vermieter

Die bloße Ausstellung eines Dokuments durch die Hausverwaltung macht diese noch nicht zum Leistenden. Entscheidend ist vielmehr, dass aus der Rechnung eindeutig hervorgeht, dass die Vermietungsleistung dem Vermieter zuzurechnen ist.

Nach Verwaltungspraxis und Literatur müssen daher insbesondere zwei Voraussetzungen erfüllt sein:

• Die Hausverwaltung ist zur Rechnungsausstellung im fremden Namen bevollmächtigt.
• Aus der Rechnung ist klar ersichtlich, welche Leistungen dem Vermieter und welche gegebenenfalls der Hausverwaltung selbst zuzurechnen sind.

Steuerschuldtrennung zwischen Vermietungs- und Verwaltungsleistung

Werden diese Voraussetzungen eingehalten, schuldet die Umsatzsteuer auf die Vermietungsleistung nicht die Hausverwaltung, sondern der Vermieter (die Umsatzsteuerschuld bleibt beim Vermieter). Die Hausverwaltung schuldet lediglich die Umsatzsteuer für ihre eigene Verwaltungsleistung. In der Praxis empfiehlt es sich daher, den Vermieter als leistenden Unternehmer deutlich anzuführen und die Hausverwaltung ausdrücklich als Vertreter oder bevollmächtigten Rechnungsaussteller zu bezeichnen.

Gefahr der Steuerschuld kraft Rechnungslegung bei unklaren Sammeldokumenten

Probleme entstehen insbesondere dann, wenn die Hausverwaltung in der Rechnung nach außen als Leistungserbringer erscheint. Wird nicht ausreichend deutlich gemacht, dass die Mietleistung vom Eigentümer bzw. Vermieter erbracht wird, kann die Finanzverwaltung die Rechnung dahingehend interpretieren, dass die Hausverwaltung selbst abrechnet. Damit droht nicht nur ein Risiko hinsichtlich der Steuerschuld kraft Rechnungslegung, sondern auch eine Zuordnungsproblematik bei den abgerechneten Leistungen. Besonders heikel sind Sammeldokumente, in denen Mietentgelte und Verwaltungsentgelte gemeinsam ausgewiesen werden, ohne die jeweiligen Leistungserbringer klar zu unterscheiden.

Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug des Mieters bei Mängeln

Auch für den Mieter hat die ordnungsgemäße Gestaltung der Rechnung erhebliche Bedeutung. Der Vorsteuerabzug setzt voraus, dass eine ordnungsgemäße Rechnung des tatsächlich leistenden Unternehmers vorliegt. Wird die Rechnung von einer bevollmächtigten Hausverwaltung im Namen des Vermieters ausgestellt und ist die Zurechnung der Leistung eindeutig, steht dem Vorsteuerabzug grundsätzlich nichts entgegen. Der Rechnungsempfänger kann sowohl die Vorsteuer aus der Vermietungsleistung als auch jene aus allfälligen gesondert ausgewiesenen Leistungen der Hausverwaltung geltend machen. Ist hingegen unklar, wer die Leistung erbracht hat oder fehlen zwingend vorgegebene Rechnungsmerkmale wie z.B. Name und Anschrift des Vermieters, drohen Diskussionen über die Ordnungsmäßigkeit der Rechnung und damit über den Vorsteuerabzug.

Bild: Illustrative Darstellung (KI-generiert)

Höhere Zinsen durch EZB-Leitzinsanpassung

Oktober 2026

Anhebung des Basiszinssatzes durch EZB-Leitzinsentscheidung

Der Basiszinssatz dient bekanntermaßen als mehrfacher Referenzzinssatz. Durch die jüngste Erhöhung des Leitzinssatzes durch die EZB um 0,25 Prozentpunkte wurde im September 2026 auch der Basiszinssatz von 1,53 % auf 2,03 % erhöht.

Gesetzlicher Aufschlag und Freigrenze für Stundungszinsen

Bei den Stundungszinsen ist zu beachten, dass die Stundungszinsen gem. § 212 Abs. 2 BAO seit 1. Juli 2024 4,5 % über dem jeweils geltenden Basiszinssatz liegen. Die entsprechenden aktuellen Jahreszinssätze sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt. Sofern die genannten Zinsen einen Betrag von 50 € nicht erreichen, werden sie nicht festgesetzt.

Bild: Illustrative Darstellung (KI-generiert)

Sozialversicherungswerte 2027

Oktober 2026

Aufwertungszahl und voraussichtliche Beitragsgrundlagen für 2027

Unter Berücksichtigung der Aufwertungszahl von 1,046 betragen die Sozialversicherungswerte für 2027 voraussichtlich (in €):

Besonderheiten durch das Budgetbegleitgesetz und außertourliche Anhebung

Die Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt bleibt abzuwarten. Die monatliche Geringfügigkeitsgrenze bleibt aufgrund des Budgetbegleitgesetzes 2027-2028 zum Vorjahr unverändert. Zusätzlich zur laufenden Aufwertung wird die Höchstbeitragsgrundlage außertourlich um 5 € pro SV-Tag angehoben.

Bild: Illustrative Darstellung (KI-generiert)