Richtwertmieten wurden um mehr als 8 % erhöht

Juli 2023

Die Richtwertmiete bestimmt jenen Betrag, der bei einem bestimmten Wohnungssegment maximal pro Quadratmeter verlangt werden darf. Betroffen sind Mietverträge für Altbauwohnungen unter 130 m², welche ab 1. März 1994 abgeschlossen wurden und die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Die Richtwertmieten müssen per Gesetz bei einer Inflation von über 3 % alle zwei Jahre automatisch entsprechend angepasst werden - mitunter aufgrund der mit der oftmals schwierigen Erhaltung der Altbauten zusammenhängenden steigenden Kosten. Planmäßig ist es im April 2023 zu einer Anpassung gem. Richtwertgesetz gekommen - die nächste planmäßige Anpassung soll wieder im Jahr 2025 erfolgen.

Bei laufenden Verträgen können die Mieten erhöht werden, wenn in den Verträgen eine Wertsicherungsklausel enthalten ist (eine Erhöhung ist daher frühestens mit 1.5.2023 möglich gewesen), ansonsten gilt dies nur für Neuvermietungen. Für vor 1994 abgeschlossene Verträge sind die sogenannten Kategoriemieten relevant. Verglichen mit der Vorperiode sind die Richtwertmieten nunmehr um 8,6 % gestiegen.

Die maßgebenden Werte pro Bundesland sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt (in € pro m² Nutzfläche und Monat).

Diese Richtwerte berücksichtigen keine Zu- bzw. Abschläge für Lage und Ausstattung, keine Steuern, Betriebskosten und laufende Inflationsanpassung.

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Handwerkerbonus für das Jahr 2025

August 2025

Der Handwerkerbonus als Teil des Konjunkturpakets "Wohnraum und Bauoffensive" fördert Handwerksarbeiten und Leistungen professioneller Handwerker (auch im Zuge von Neubauten) und soll damit sowohl Anreize für Umbauten, Sanierungen und Wohnraumschaffung setzen als auch die Schwarzarbeit eindämmen. Der Handwerkerbonus kann auch für entsprechende Leistungen im Kalenderjahr 2025 beantragt werden, wobei die förderbaren Kosten für 2025 mit 7.500 € pro Kalenderjahr und Förderungswerber begrenzt sind. Die Förderung - es handelt sich dabei um einen einmaligen nicht rückzahlbaren Zuschuss - beträgt für 2025 maximal 20 % der förderbaren Arbeitskosten (netto) und somit maximal 1.500 € pro Förderungswerber sowie pro Wohneinheit. Als Minimalgrenze sind 50 € Förderung pro eingereichte Schlussrechnung vorgesehen.

Da durch den Handwerkerbonus die Inanspruchnahme von Arbeitsleistungen i.Z.m. Renovierung, Erhaltung, Modernisierung, Schaffung- und Erweiterung von im Inland privat genutztem Wohnbereich gefördert werden soll, können nur Kosten für die reine Arbeitsleistung geltend gemacht werden - Fahrtkosten, Entsorgungs-, Material-, Planungs- oder Beratungskosten etc. sind nicht förderungsfähig. Überdies muss es sich um von Privatpersonen am eigenen bzw. am zukünftigen Haupt- oder Nebenwohnsitz getragene Kosten handeln. Vom Handwerkerbonus umfasste, förderfähige Leistungen sind beispielsweise Malerarbeiten, Austausch von Bodenbelägen, Austausch von Fenstern, Verlegung von Wand- und Bodenfliesen, Tischlerarbeiten i.Z.m. Einbaumöbeln oder Einbauküchen, Gartengestaltung und Gartenarbeiten usw.

Der Antrag auf Gewährung des Handwerkerbonus für 2025 kann längstens bis 28.2.2026 gestellt werden, vorausgesetzt es liegen ausreichend budgetäre Mittel vor (es besteht kein Rechtsanspruch auf den Handwerkerbonus). Ein Förderantrag kann mehrere Rechnungen beinhalten, wobei sich alle Rechnungen in einem Antrag auf ein und denselben Wohnsitz beziehen müssen. Das Antragsformular kann u.A. auf der Webseite www.handwerkerbonus.gv.at ausgefüllt werden, z.B. mittels ID Austria. Darüber hinaus muss jedenfalls der Name des Förderwerbers mit dem Namen auf der Rechnung (jene muss auch den umsatzsteuerlichen Anforderungen genügen) zwingend übereinstimmen. Die Zahlungsbestätigung über die Arbeitsleistung muss jedoch nicht zwingend auf den Förderwerber lauten. Bei den Rechnungen ist insbesondere wichtig, dass die Arbeitsleistungen auf der Rechnung gesondert angeführt werden. Pauschalrechnungen, z.B. für Material-, Fahrt- und Arbeitskosten, sind nicht förderfähig - eine Ausnahme besteht, wenn die Pauschale ausschließlich Arbeitsleistungen umfasst.

Um Mehrfachförderungen zu verhindern, darf eine für den Handwerkerbonus eingereichte Rechnung nicht auch bei einer anderen Bundes- oder Landesförderstelle eingereicht worden sein, um eine Förderung von Arbeitskosten von bis zu 7.500 € im Jahr 2025 zu erlangen. Eine Kombination mit anderen Förderungen, wie z.B. der "Raus aus Öl und Gas" Förderung bei der Umstellung auf ein klimafreundliches Heizsystem, ist nicht möglich - ebenso wenig dürfen die Arbeitsleistungen bereits durch eine Versicherungsleistung gedeckt sein und die Kosten dürfen steuerlich nicht als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht werden.

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Höhere Sicherheit bei FinanzOnline ab Oktober

August 2025

Die Plattform FinanzOnline bewährt sich seit vielen Jahren als elektronisches Postfach (für Bescheide, Buchungsmitteilungen, Benachrichtigungen über Vorauszahlungen etc.) der Finanz wie auch zur Übermittlung von Steuererklärungen (vor allem Arbeitnehmerveranlagungen), Rückzahlungsanträgen usw. Da es sich dabei durchwegs um sensible Informationen handelt, ist Sicherheit oberstes Gebot. Ab Oktober 2025 wird der Sicherheitsstandard für die Nutzung von FinanzOnline (dies gilt auch für Unternehmen) weiter erhöht, indem der Login ab dann nur noch mit einer 2-Faktor-Authentifizierung möglich sein wird. Freiwillig kann und konnte bereits der Umstieg auch schon vor Oktober durchgeführt werden.

Die vermutlich komfortabelste Variante dabei ist, "ID Austria" für die 2-Faktor-Authentifzierung zu nutzen, da ID Austria auch bereits für zahlreiche andere Anwendungen und Behördengänge verwendet werden kann und alle Anforderungen an eine sichere 2-Faktor-Authentifizierung erfüllt. Technisch funktioniert die 2-Faktor-Authentifizierung indem nach der Eingabe der Zugangsdaten beim Login die Identität des Nutzers mit einem zweiten Bestätigungsschritt überprüft wird (wie üblicherweise beim e-banking).

Sofern ID Austria nicht genutzt werden kann, gibt es eine alternative 2-Faktor-Authentifzierung, welche direkt in FinanzOnline eingerichtet werden kann. Für Smartphones muss eine Authenticator-App wie Google Authenticator oder Microsoft Authenticator verwendet werden - für Laptops und Desktop-PCs bestehen ebenfalls Lösungen. Falls ein Gerät verloren oder gewechselt wird, kann die 2-Faktor-Authentifizierung mit einem Wiederherstellungscode selbständig reaktiviert werden.

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Mitarbeiterrabatte gelten auch für ehemalige Arbeitnehmer in Pension

August 2025

Unter gewissen Voraussetzungen können an Mitarbeiter gewährte Rabatte steuerfrei behandelt werden. So muss der Arbeitgeber den Mitarbeiterrabatt allen Mitarbeitern oder zumindest bestimmten Gruppen von Mitarbeitern einräumen. Überdies dürfen die verbilligt erworbenen Waren oder Leistungen von den Mitarbeitern nicht zur Einkünfteerzielung verwendet werden. Die Wertgrenzen für die Steuerfreiheit (unbegrenzt) liegen bei maximal 20 % Rabatt gegenüber dem üblichen Endverkaufspreis - Rabatte von mehr als 20 % können bis maximal 1.000 € pro Jahr steuerfrei gewährt werden.

Der VwGH hatte sich unlängst (GZ Ro 2025/15/0004 vom 27.5.2025) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob solche Mitarbeiterrabatte auch ehemaligen Arbeitnehmern, welche bereits in Pension sind, steuerfrei gewährt werden können. Die für Gerichte nicht verbindlichen Lohnsteuerrichtlinien schließen in Rz 104 Pensionisten von der Begünstigung aus mit dem Hinweis, dass diese keine Arbeitnehmer i.S.d. § 3 Abs. 1 Z 21 EStG sind. Im konkreten Fall wurde ehemaligen Bankmitarbeitern die Steuerfreiheit von Sonderkonditionen wie attraktiveren Einlagenzinsen, vergünstigten Kontoführungs- und Depotgebühren etc. verwehrt.

Wie bereits das BFG kam der VwGH zur Entscheidung, dass aus den gesetzlichen Bestimmungen keine Rechtfertigung für die Ausgrenzung von pensionierten ehemaligen Arbeitnehmern von der Gewährung steuerfreier Mitarbeiterrabatte abgeleitet werden kann. So gilt § 47 EStG folgend als Arbeitnehmer jede natürliche Person, die Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit bezieht. Solche Einkünfte sind insbesondere dann gegeben, wenn Bezüge oder Vorteile aus einem bestehenden oder früheren Dienstverhältnis bezogen werden. Außerdem ist dem VwGH folgend aus den Gesetzesmaterialien (d.h., der Absicht des Gesetzgebers) zur Schaffung der begünstigten Mitarbeiterrabatte nicht ableitbar, dass Vorteile aus früheren Dienstverhältnissen nicht von der Steuerbefreiung umfasst sein sollen.

Schließlich ist noch zu bedenken, dass gar keine Steuerpflicht der gewährten Vorteile vorliegen würde (nicht einmal Steuerbarkeit), falls die Ursache für die günstigeren Bankkonditionen in allgemeinen Kundenbindungsaktionen gelegen wäre oder diese Vorteile allgemeine, nicht mitarbeiterbezogene Rabatte darstellten (und nicht aufgrund des früheren Dienstverhältnisses gewährt wurden). Im Endeffekt kam der VwGH zur Entscheidung, dass Mitarbeiterrabatte auch ehemaligen (pensionierten) Arbeitnehmern steuerfrei zu gewähren sind, sofern die entsprechenden Voraussetzungen für diese Begünstigung erfüllt sind - eine Einschränkung auf bloß aktive Mitarbeiter ist unzulässig.

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Drohender Verlust des Arbeitsplatzes ist nicht zwangsläufig i.S. einer außergewöhnlichen Belastung

August 2025

Eine Steuerpflichtige wollte im Rahmen der Arbeitnehmerveranlagung die Kosten für eine Schulteroperation in einer Privatklinik als außergewöhnliche Belastung geltend machen. Gründe für die Inanspruchnahme der schneller verfügbaren Operation in einer Privatklinik waren die schon seit Jahrzehnten bestehende Erkrankung an Diabetes und die damit einhergehenden medizinischen Eingriffe und damit verbundenen Ausfälle an ihrem Arbeitsplatz durch lange Krankenstände. Sie hatte sich für eine Operation in der Privatklinik entschieden, da die Wartezeit für die benötigte Operation laut Anfrage in verschiedenen Krankenhäusern mindestens 3 bis 6 Monate betragen hätte und sie befürchtete, durch einen weiteren langen Krankenstand ihren Arbeitsplatz zu verlieren.

Das BFG betonte hinsichtlich dem kritischen Punkt (für das Vorliegen einer außergewöhnlichen Belastung) der Zwangsläufigkeit, dass die Steuerpflichtige aus objektiv nachvollziehbaren Gründen befürchtet habe, ihren Arbeitsplatz zu verlieren, wenn sie nicht für eine rasche Operation in einem Privatspital gesorgt hätte, um ihren bereits 7 Monate dauernden Krankenstand einem baldigen Ende zuzuführen. Deshalb konnte sie sich aus tatsächlichen Gründen der Kosten für die Operation nicht entziehen - die Belastung war daher als zwangsläufig anzusehen.

Der VwGH setzte sich in seiner Entscheidung (GZ Ro 2021/13/0011 vom 18.12.2024) mit der Zwangsläufigkeit als (eine) notwendige Voraussetzung für die Geltendmachung als außergewöhnliche Belastung auseinander. So ist Zwangsläufigkeit gegeben, wenn sich der Steuerpflichtige der Belastung aus tatsächlichen, rechtlichen oder sittlichen Gründen nicht entziehen kann. Solche Gründe können insbesondere in der Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder Betreuungsbedürftigkeit des Steuerpflichtigen gelegen sein. Im Falle von Krankheit ergibt sich die Zwangläufigkeit der Krankheitskosten aus der Tatsache der Krankheit.

Die Geltendmachung von Krankheitskosten als außergewöhnliche Belastung ist naturgemäß ein kritisches Thema. Nach herrschender Rechtsprechung ist für den Nachweis der medizinischen Notwendigkeit (z.B. einer Operation) ein ärztliches Zeugnis oder ein Gutachten erforderlich. Überdies können die Kosten regelmäßig als außergewöhnliche Belastung abgesetzt werden, wenn ein Teil der angefallenen Aufwendungen von einem gesetzlichen Sozialversicherungsträger übernommen wurde. Selbst wenn die Kosten nicht übernommen werden, jedoch aus triftigen Gründen medizinisch geboten sind, kann eine außergewöhnliche Belastung gegeben sein.

Können jedoch - wie im vorliegenden Fall - die medizinische Notwendigkeit bzw. triftige medizinische Gründe für einen früheren Operationstermin in einem Privatspital nicht nachgewiesen werden, so ist das Kriterium der Zwangsläufigkeit nicht erfüllt. Der drohende Verlust des Arbeitsplatzes stellt laut VwGH keine Zwangsläufigkeit dar, sodass die Kosten für die Operation in dem Privatspital nicht als außergewöhnliche Belastung steuerlich berücksichtigt werden können.

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Prüfungsmaßstab für die 25 %-Grenze bei der Abgrenzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungs­maßnahmen bei der Vermietung und Verpachtung

August 2025

Die Abgrenzung zwischen Herstellungsaufwand (Aktivierung der Kosten und Verteilung über die AfA), Instandsetzung (keine Änderung der Wesensart des Gebäudes, aber wesentliche Erhöhung des Nutzwertes mit der Folge einer Verteilung der Aufwendungen über 15 Jahre) und laufende Instandhaltung (sofort steuerlich abzugsfähig) ist bei der Vermietung von Immobilien immer schon ein steuerlich heißes Thema gewesen, das nicht nur Gegenstand zahlreicher Fachaufsätze, sondern auch Anlass vieler Steuerverfahren war und ist.

Eine neue Facette hat sich durch eine Entscheidung des VwGH vom 26.9.2024 (GZ Ro 2023/15/0001) ergeben: Konkret ging es dabei um die Abgrenzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bei vermieteten Eigentumswohnungen in derselben Wohnungsanlage. Ein Eigentümer von 39 Wohnungen in dieser Anlage führte in zwei Wohnungen Baumeister-, Elektroinstallations- und Sanitärinstallationsarbeiten durch. Die 39 Wohnungen entsprachen circa einem Anteil von 54 % der gesamten Wohnungsanlage. Der Steuerpflichtige behandelte den Aufwand als sofort absetzbaren Instandhaltungsaufwand, weil keine Herstellungskosten vorlagen, die Sanierung zu keiner Anhebung der Kategorienmietzinse führte und der sanierte Anteil am gesamten Gebäude durchgerechnet weniger als 2,5 % ausmachte. Dabei wurde argumentiert, dass keine wesentliche Erhöhung des Nutzwertes des Gebäudes vorliegt, weil die in den Einkommensteuerrichtlinien in der Rz 6463 genannte 25 %-Grenze für einen Austausch wesentlicher Gebäudeteile (im konkreten Fall eben Elektro- und Sanitärinstallationen, andere betroffene Maßnahmen wären u.A. auch der Austausch von Fenster, Türen, Stiegen, Zwischenwänden, Wasser- oder Heizungsinstallationen) deutlich unterschritten wird. Das Finanzamt argumentiert dagegen, dass als Bezugsgröße für die 25 %-Grenze nicht das Gesamtgebäude, sondern die einzelne sanierte Wohnung heranzuziehen ist und daher auf 15 Jahre zu verteilender Instandsetzungsaufwand vorliegt.

Der Ansicht des Finanzamtes folgte auch das BFG. Im fortgesetzten Verfahren vor dem VwGH hat dieser darauf verwiesen, dass sich die bisherige Judikatur zu dieser Frage nicht mit der Vermietung von Eigentumswohnungen, sondern mit der Vermietung von Mietwohngebäuden beschäftigt hat. Es war daher zu klären, ob als Bezugsgröße für die 25 %-Grenze die jeweilige sanierte Eigentumswohnung heranzuziehen ist (Auffassung Finanzamt und BFG) oder die gesamte Wohnungseigentumsanlage, in der sich die Eigentumswohnung befindet (Meinung Steuerpflichtiger).

Der VwGH kommt letztlich zu dem Ergebnis, dass der Prüfungsmaßstab die jeweilige Einkunftsquelle ist. Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen bildet jede Vermietung der einzelnen Wohnung eine Einkunftsquelle des Steuerpflichtigen, wenn die Vermietung an verschiedene Personen erfolgt. Daher ist die 25 %-Grenze auf die einzelne (sanierte) Wohnung zu beziehen, weshalb im Ergebnis Instandsetzungsaufwand vorliegt.

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Fahrtkosten für Besuch des Kindes laut VwGH keine außergewöhnliche Belastung

August 2025

Die Anforderungen an die steuerliche Geltendmachung als außergewöhnliche Belastung sind bekanntermaßen Außergewöhnlichkeit, Zwangsläufigkeit und die Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Der VwGH hatte sich (GZ Ro 2021/13/0018 vom 26.3.2025) mit dem Sachverhalt auseinanderzusetzen, dass ein Vater die (sehr hohen) Fahrtkosten für die Abholung seines im Ausland bei der Mutter lebenden Kindes als außergewöhnliche Belastung gelten machen wollte.

Während das Finanzamt die Abzugsfähigkeit versagte, kam das BFG jedoch zum Urteil, dass die Fahrtkosten für das Abholen und Zurückbringen des bei der Mutter in Tschechien lebenden Sohnes als außergewöhnliche Belastung (mit Selbstbehalt) angesetzt werden können (siehe dazu KI 04/22). Ausschlaggebend war mitunter, dass die Erzielung und Kontaktpflege durch die Eltern bzw. einen Elternteil als ideelle Leistungen an das Kind zu sehen sind, welche nicht zu den Leistungen des gesetzlichen Unterhalts zählen. Wäre dies der Fall gewesen, so wären die damit verbundenen Kosten nicht als außergewöhnliche Belastung absetzbar, da sie bereits durch den Unterhaltsabsetzbetrag abgegolten sind.

Der VwGH kam zu einer anderen Entscheidung und verneinte die Abzugsfähigkeit als außergewöhnliche Belastung, da es im konkreten Fall an der Außergewöhnlichkeit der Belastung fehlt. Es ist nicht als außergewöhnlich anzusehen, dass ein Elternteil von seinem Kind getrennt lebt, weil zwischen den Eltern keine eheliche oder eheähnliche Lebensgemeinschaft (mehr) besteht. Die aufgrund der Trennung der Eltern entstehenden Kosten für den Besuch des Kindes sind daher regelmäßig nicht als außergewöhnlich anzusehen - selbst dann nicht, wenn zwischen Wohnort von Kind und Mutter einerseits bzw. Vater andererseits 150 km liegen.

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