Vorvertrag ist für die Immobilienertragsteuer unbeachtlich

September 2019

Seit 1.4.2012 unterliegen sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken grundsätzlich der Immobilienertragsteuer, sofern nicht ein Befreiungstatbestand gegeben ist. Insbesondere der Hauptwohnsitzbefreiung bzw. der Herstellerbefreiung kommen in diesem Zusammenhang erhebliche Bedeutung zu. Die gesetzlichen Bestimmungen zur Immobilienertragsteuer sind mit 1.4.2012 in Kraft getreten, wobei Grundstücksverkäufe, welche nach diesem Stichtag abgeschlossen werden, der Steuer unterworfen werden. Bei Neugrundstücken, welche nach dem 31. März 2002 angeschafft wurden, kommt beim Verkauf ein Steuersatz von 30% auf den Veräußerungsgewinn zu tragen. Bei sogenannten Altgrundstücken (Ankauf vor dem 31. März 2002) wird die Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer pauschal mit 14% des Veräußerungserlöses angenommen. Durch den besonderen Steuersatz von 30% ergibt sich hier eine Steuerbelastung von 4,2% vom Veräußerungserlös.

Vor den VwGH (GZ Ra 2017/15/0098 vom 3.4.2019) kam nun ein Fall, in dem ein Vorvertrag über den Verkauf eines Grundstücks vor dem 1.4.2012 abgeschlossen worden war. Der tatsächliche Kaufvertrag kam aber erst nach diesem Stichtag zu Stande. Das Finanzamt ging davon aus, dass der tatsächliche Kaufvertrag für den Zeitpunkt der Besteuerung maßgeblich sei und schrieb Immobilienertragsteuer vor. Das BFG schloss sich dieser Meinung an. Der Steuerpflichtige argumentierte hingegen, dass auch im alten Regime der Spekulationssteuer aufgrund der Rechtsprechung (VwGH GZ 87/13/0096 vom 9. 11.1988) der Vorvertrag für den Zeitpunkt der Besteuerung maßgeblich gewesen sei.

Der VwGH wich nun in seinem Urteil im Ergebnis von dieser alten Rechtsprechung ab. Maßgeblich für die Immobilienertragsteuer ist das tatsächliche Verpflichtungsgeschäft. Vorverträge sind im Regelfall auf den künftigen Abschluss von Kaufverträgen gerichtet und vermittelten noch keinen klagbaren und durchsetzbaren Anspruch auf Übertragung einer Liegenschaft. Maßgeblich für Zwecke der Immobilienertragsteuer ist die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums. Somit schränkt der VwGH durch sein Urteil ein Abweichen zwischen zivilrechtlichem Eigentum und wirtschaftlichem Eigentum weiter ein. Ein Auseinanderfallen von zivilrechtlichem und wirtschaftlichem Eigentum ist nur noch dann anzunehmen, wenn ein anderer als der zivilrechtliche Eigentümer insbesondere die volle Verfügungs- und Nutzungsmöglichkeit bzw. die Möglichkeit des uneingeschränkten Lukrierens von Wertsteigerungen hat und auch die Vermögensminderungen beim Absinken des Wertes tragen muss. Da diese Kriterien bei der Konstruktion eines Vorvertrags nicht erfüllt sind, kann die mit dem wirtschaftlichen Eigentum argumentierende alte Rechtsprechung des VwGH zu Vorverträgen nicht mehr ins Treffen geführt werden.

Die private Grundstücksveräußerung nach § 30 EStG wird also nicht durch einen Vorvertrag, sondern durch das tatsächliche Verpflichtungsgeschäft auf Übertragung eines Grundstückseigentums, in der Regel den Kaufvertrag, getätigt. Damit besteht ein Gleichklang mit der Grunderwerbsteuer, bei der ebenfalls auf den Kaufvertrag und nicht auf den Vorvertrag abgestellt wird.

Steuerliche Behandlung von Kryptowährungen

März 2018

Kryptowährungen (auch Kryptogeld genannt) und Bitcoin als deren prominentester Vertreter entfachen derzeit ein sehr großes Medieninteresse. Dies betrifft nicht nur Kryptowährungen als digitales Zahlungsmittel, sondern auch als spekulatives Investment. Investoren müssen neben in letzter Zeit beachtlicher Volatilität bei Kryptowährungen auch deren steuerliche Behandlung berücksichtigen. Das BMF hat dazu auf seiner Webseite Stellung genommen und umsatz- wie ertragsteuerliche Konsequenzen erläutert (https://www.bmf.gv.at/steuern/kryptowaehrung_Besteuerung.html abgerufen am 18.2.2018). Grundsätzlich ist dabei zwischen Kryptowährungen im Privat- und im Betriebsvermögen zu unterscheiden. Vorausgeschickt sei, dass Kryptowährungen wie z.B. Bitcoins derzeit nicht als offizielle Währung anerkannt sind und es sich dabei auch nicht um Finanzinstrumente handelt. Nach Ansicht des BMF sind sie als sonstige (unkörperliche) Wirtschaftsgüter einzuordnen, welche nicht abnutzbar sind. Die in der Information des BMF enthaltenen Ansichten zur Besteuerung wurden unlängst trotz bestehenden Gerüchten wiederholt seitens der Finanzverwaltung bestätigt.

Beginnend mit der ertragsteuerlichen Behandlung im Privatvermögen ist es maßgebend, ob die Kryptowährung zinstragend veranlagt wird oder nicht. Eine zinstragende Veranlagung liegt dann vor, wenn Kryptowährungen an andere Marktteilnehmer wie z.B. Privatpersonen oder auf den Handel mit Kryptowährungen spezialisierte Unternehmen verliehen werden. Da dabei die Kryptowährung über einen bestimmten Zeitraum einem anderen zugeordnet wird ("geborgt wird") und im Gegenzug für die Überlassung zeitanteilig eine zusätzliche Einheit der Kryptowährung zugesagt wird, sind diese zusätzlichen Kryptowährungen als "Zinsen" zu sehen. Entsprechend den Einkünften aus Kapitalvermögen unterliegen die realisierten Wertänderungen bei der Kryptowährung (unabhängig von der Behaltedauer) dem Sondersteuersatz von 27,5%. Für die Ermittlung der Anschaffungskosten der Kryptowährung ist der gleitende Durchschnittspreis heranzuziehen (in € bei Erwerb in zeitlicher Aufeinanderfolge und bei derselben Wertpapierkennnummer). Liegt keine zinstragende Veranlagung vor, so kann dem BMF folgend Steuerpflicht eintreten, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung der Kryptowährung weniger als 1 Jahr beträgt (Spekulationsfrist). Würden z.B. Bitcoins unentgeltlich erworben (Schenkung), so ist für die Ermittlung der Spekulationsfrist auf den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen. Darüber hinaus kann es beim Handel zwischen Kryptowährungen (z.B. Bitcoin gegen Ethereum) oder beim Tausch von Kryptowährungen in reale Währungen (Bitcoin gegen Euro) zur Spekulationssteuer kommen. Beim Tausch ist einkommensteuerlich jeweils von einer Anschaffung und einer Veräußerung auszugehen, wobei jeweils der gemeine Wert des hingegebenen Wirtschaftsguts ausschlaggebend ist. Wird eine Kryptowährung zu verschiedenen Zeitpunkten und zu verschiedenen Kursen angeschafft und in einem sogenannten "virtual wallet" (virtuelle Geldbörse) gehalten, so bestehen zwei Möglichkeiten hinsichtlich eines Spekulationsgeschäftes. Wenn der Bestand an Kryptowährung hinsichtlich Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten lückenlos dokumentiert ist, kann eine bestimmte Tranche der vorhandenen Kryptowährung dem Verkauf zugeordnet werden (so kann bewusst jener Betrag an Bitcoins verkauft werden, für den die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist). Fehlt es an einer solchen lückenlosen Dokumentation, so gilt dem BMF folgend jeweils die älteste Kryptowährung als zuerst verkauft (entsprechend der FIFO-Methode).

Halten natürliche Personen Kryptowährungen im Betriebsvermögen, so sind die Bewertungsvorschriften des EStG wie gegebenenfalls gem. UGB (uneingeschränkter Betriebsvermögensvergleich) zu beachten und folglich auch eine Zuordnung zum Anlage- bzw. Umlaufvermögen (Regelfall) vorzunehmen. Kursgewinne und -verluste aus dem Umtausch in andere virtuelle Währungen oder in Euro (z.B. durch den Handel an virtuellen Börsen) sind im Rahmen der Gewinnermittlung zu berücksichtigen. Der Information des BMF entsprechend sind Kryptowährungen grundsätzlich wie sonstige betriebliche Wirtschaftsgüter zu behandeln und daraus resultierende Einkünfte zum Tarif zu versteuern. Eine Besonderheit besteht auch im Betriebsvermögen bei zinstragender Veranlagung der Kryptowährung - es kommt dann wie im Privatvermögen der Sondersteuersatz zur Anwendung (außer die Erzielung solcher Einkünfte bildet den Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit). Schließlich geht die BMF-Info noch auf spezielle Aktivitäten im Zusammenhang mit Kryptowährungen ein, welche regelmäßig als gewerbliche Tätigkeiten mit entsprechenden steuerlichen Konsequenzen anzusehen sind. Es handelt sich dabei um "Mining" (die Schaffung von Kryptowährungen durch Validierung und Verschlüsselung von Datensätzen), das Betreiben einer Online-Börse für Kryptowährungen oder das Betreiben eines Kryptowährung-Geldautomaten.

Aus umsatzsteuerlicher Sicht folgt das BMF der EuGH-Rechtsprechung und erachtet den Tausch von gesetzlichen Zahlungsmitteln in Bitcoins und umgekehrt als umsatzsteuerfrei. Vergleichbares gilt für das Mining, das entweder nicht umsatzsteuerbar oder umsatzsteuerfrei ist. Werden Lieferungen oder sonstige Leistungen mit Kryptowährung bezahlt, so ändert sich nichts an deren umsatzsteuerlichen Behandlung im Vergleich zur Bezahlung mit gesetzlichen Zahlungsmitteln.

Die Besteuerung des Kapitalvermögens von Privatanlegern

Juli 2007

Im Folgenden wird der Versuch gemacht die unterschiedlichen und verwirrenden Formen der Kapitalbesteuerung systematisch darzustellen.

:: Grundformen der Besteuerung

- Substanzbesteuerung
Als Spekulationsgeschäft (§ 30 EStG) ist steuerpflichtig, die Differenz zwischen Erlös und Anschaffungskosten, bei Veräußerung innerhalb eines Jahres nach der Anschaffung. Als Veräußerung einer Beteiligung (§ 31 EStG) ist steuerpflichtig, der Unterschiedsbetrag zwischen Erlös, Abwicklungsguthaben bzw. gemeinem Wert einerseits und den Anschaffungskosten sowie Werbungskosten andererseits, wenn die Beteiligung innerhalb der letzten 5 Jahre mindestens1% an einer Körperschaft betragen hat.

- Ertragsbesteuerung
Das EStG regelt die Einkünfte aus Kapitalvermögen im § 27 und deren Erhebungsform im Abzugsweg in den §§ 93ff als Kapitalertragssteuer (KEST). Sonderformen der KEST sind geregelt im Investmentfondsgesetz (InvFG 1993), im Immobilieninvestmentfondsgesetz (ImmoInvFG 2003) und im EU-Quellensteuergesetz (EU-QuStG 2004).

:: Erhebungsformen der KEST

- KEST I
Sie ist von Dividendenerträgen inländischer Kapitalgesellschaften in der Höhe von 25% einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen. Seit 1. April 2004 unterliegen ausländische Dividenden, die von einer inländischen Bank ausbezahlt werden, der KEST I Neu in der Höhe von 10% (auf die KEST von 25% wird die ausländische QEST in der maximalen Höhe von 15% angerechnet).

- KEST II
Sie ist von den Banken bei der Auszahlung von Zinsen auf Einlagen und Forderungswertpapieren in der Höhe von 25% einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen.

- KEST III
5%ige KEST gem. § 40 Abs. 1 InvFG (25% von 20%): Darunter fallen 20% der realisierten Substanzgewinne aus Aktienverkäufen im Rahmen eines Aktienfonds, unabhängig von Ausschüttung oder Thesaurierung. Es handelt sich hier um eine reduzierte Spekulationssteuer unabhängig von einer Spekulationsfrist.
20%ige KEST gem. § 14 Abs. 4 ImmoInvFG (25% von 80%): Darunter fallen Aufwertungsgewinne in der Höhe von 80% der Bewertungsdifferenz, abzüglich der damit im Zusammenhang stehenden Aufwendungen im Rahmen eines Immobiliefonds. Hier ist eine Durchbrechung des Realisationsprinzips normiert.

- Mischsatz von unter 25% bis 100%
Bei gemischten Fonds (Renten, Aktien, Cash) unterliegen Zinsen und Dividenden der 25%igen KEST, Substanzgewinne aus Anleiheverkäufen sind steuerfrei, aus Aktienverkäufen sind sie mit 5% und aus Aufwertungsgewinnen bei Immobiliefonds mit 20% KEST-pflichtig. Da die im Rahmen des Fonds einbehaltene und abgeführte KEST den Anlegern zu belasten ist, ergeben sich unterschiedlich hohe KEST-Abzüge je nach ausschüttenden oder thesaurierenden Fonds.

• Ausschüttender Fonds
  Die Höhe der Ausschüttung wird vom Fonds unabhängig von seinen Erträgen nach marktpolitischen Kriterien festgelegt. Die von der Ausschüttung abzuziehende KEST ergibt sich aus der Summe der abgeführten KEST I+II+III. Da bei Rentenfonds realisierte Kursgewinne steuerfrei sind, kann der KEST-Abzug unter 25%, bei Aktien- und gemischten Fonds dagegen über 25% liegen.
  
  Beispiel für KEST-Abzug von 75%
  Annahmen: Ausschüttung je Anteil € 2,-. 1 Aktie mit Anschaffungswert von € 80,- wird um € 110,- verkauft: Vom Kursgewinn € 30,- wurden 5% KEST III in Höhe von € 1,50 abgeführt. Vom Ausschüttungsbetrag € 2,- wurde KEST III in Höhe von € 1,50 abgezogen, das sind 75%. Dem Anleger fließen € 0,50 zu. Die Wertsteigerung des Fonds beträgt € 28,- (Kursgewinn € 30,- - KEST € 1,50 - Zufluss € 0,50 an Anleger).
  
• Thesaurierender Fonds
  Die Erträge bleiben im Fonds. Fällt KEST im Fonds an, ist deren Ausschüttung bei Inlandsfonds - zum Unterschied von Auslandsfonds - gesetzlich zwingend. Ausschüttung und KEST sind also gleich hoch, der KEST-Abzug beträgt somit 100% von der Ausschüttung.

- EU-Quellensteuer in KEST-Form
Seit 1. Juli 2005 gelten in Österreich für grenzüberschreitende Zinsenzahlungen an ausländische natürliche Personen, die in einem EU-Mitgliedstaat ansässig sind, folgende Quellensteuersätze: Ab 1. Juli 2005: 15%, ab 1. Juli 2008: 20% und ab 1.Juli 2011: 35%. Quellensteuerpflichtig sind insbesondere: Forderungswertpapiere, Rentenfonds, Spar- und Termineinlagen. Bei Offenlegung (Wohnsitzbescheinigung unter Anführung der zu befreienden Kontonummern) kommt es zur Vermeidung des Steuerabzuges. Sie ist auf die Einkommensteuer der in Österreich steuerpflichtigen Kapitaleinkünfte anrechenbar (KZ 799 im Formular E 1).

:: Erklärungspflichtige Zuflüsse aus inländischem Kapitalvermögen

- Tarifbesteuerung: Darunter fallen Spekulationseinkünfte (§ 30 EStG), wenn sie € 440,- p.a., sowie alle anderen Kapitaleinkünfte gem. § 27 EStG, wenn sie € 22,- p.a. übersteigen, sofern sie nicht der KEST unterliegen bzw. nicht befreit sind (z.B. junge Aktien).
- Halber Steuersatz: Dieser kann beantragt werden für Einkünfte aus Beteiligungsveräußerungen gem. § 31 EStG, wenn der Zeitraum zwischen Erwerb und Veräußerung mehr als 1 Jahr beträgt, denn sonst liegt ein Spekulationsgewinn vor.

:: Einkünfte aus ausländischen Kapitalanlagen

- KEST-Abzug: Diesbezüglich sei auf die 10%ige KEST I Neu verwiesen, wobei in diesem Zusammenhang auf die Möglichkeit der Rückerstattung der 15% übersteigenden ausländischen Quellensteuer im Quellenstaat hingewiesen sei.

- Besteuerung ausländischer Investmentfonds:
Schwarze Fonds unterliegen einer Pauchalbesteuerung in Form der ausschüttungsgleichen Erträge (§ 42 Abs. 2 InvFG) bzw. der Sicherungssteuer (§ 42 Abs. 4 InvFG), wenn der Nachweis für die ausschüttungsgleichen Erträge nicht erfolgt.
Weiße Fonds unterliegen dem Sondersteuersatz von 25% im Wege der Steuerveranlagung (KZ 754 in E1).
Blütenweiße Fonds können von inländischen Banken der 25%igen KEST unterzogen werden und sind inländischen Fonds gleichgestellt (§ 40 Abs. 2 Z 2 InvFG).

- Erklärungspflicht: Sie besteht für ausländische Dividenden- und Zinsenzuflüsse, wenn keine inländische kuponauszahlende Stelle vorhanden ist (KZ 754). Die Besteuerung erfolgt mit dem Sondersteuersatz von 25%. Es kann aber auf Antrag die Besteuerung zum vollen oder halben Steuersatz erfolgen, wenn dies infolge Anrechnung der ausländischen Quellensteuer günstiger ist.

:: Endbesteuerung

Diese bezieht sich gem. § 97 EStG durch KEST-Abzug auf inländische Zinsen aus Bankeinlagen und Anleihen (bei öffentlichem Angebot), Dividenden, sowie auf ausländische Dividenden mit inländischer auszahlender Stelle. Damit ist die Einkommensteuer abgegolten.
Die Endbesteuerung gem. § 15 Abs. 1 Z 17 ErbStG betrifft den Erwerb von Todes wegen, wenn für die Kapitalerträge die KEST im Sinne des § 97 EStG bzw. die 25%ige Sondersteuer gem. § 37 Abs. 8 EStG abgeführt worden sind und die Beteiligung am gesamten Nominale an in- und ausländischen Kapitalgesellschaften im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld unter 1% liegt.

:: Schlussbemerkung

Die Bestimmungen über die Besteuerung des Kapitalvermögens sind leider in mehreren Gesetzen geregelt und die Vielfalt der Formen des KEST-Abzuges mit seinen unterschiedlichen Steuersätzen, verkomplizieren die Materie enorm, was insbesondere für die Kapitalanlagegesellschaften zutrifft. Durch die Enbesteuerungswirkung des Kapialsteuerabzuges wird der Anleger selbst mit der Vielschichtigkeit der steuerlichen Verhältnisse relativ wenig belastet. Erklärungsbedarf besteht hinsichtlich des Paradoxons des KEST III - Abzuges bei der Ausschüttung von Fonds in der Höhe von unter 25% bis 100% des Ausschüttungsbetrages, bei einer "nur" 5%igen KEST III für realisierte Substanzgewinne. Sprengstoff birgt die Anhebung der EU-Quellensteuer ab dem Jahre 2011 auf 35%, bei einem Inland-KEST-Satz von 25%. Die EU-Widrigkeit wegen Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes ist evident.
Infolge Aufhebung des ErbStG durch den VfGH mit Wirkung ab 31. Juli 2008 wird sich voraussichtlich die Endbesteuerungswirkung beim Erwerb von Todes wegen erübrigen. Möglicherweise fällt auch die Schenkungssteuer, womit dann eine Gleichstellung zum Erwerb von Todes wegen hergestellt wäre.

Grundstücksübertragungen im Steuerrecht

Februar 2006

A. Zivilrechtliche Tatbestände

Als Rechtstitel für Grundstücksübertragungen kommen in Frage: Kauf, Tausch, Schenkung, Erbschaft, Rente und Zuwendung von einer Privatstiftung. Daran knüpft das Steuerrecht folgende Steuertatbestände, wobei zu unterscheiden ist, ob sich das Grundstück im Betriebs- oder Privatvermögen befindet: Einkommensteuer, Körperschaftsteuer, Kapitalertragsteuer, Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer sowie Schenkung- und Erbschaftsteuer.

B. Steuerliche Tatbestände

1. Ertragsteuern

1.1. Kaufvertrag im Betriebsvermögen

Wird ein Betriebsgrundstück (z.B. Eigentumsbüro) verkauft, ist die Differenz zwischen Verkaufserlös und Buchwert steuerlicher Gewinn / Verlust. Grund und Boden ist nicht zu berücksichtigen, es sei denn, es handelt sich um einen im Firmenbuch protokollierten Gewerbetreibenden, oder die Spekulationsfrist ist noch nicht abgelaufen.

1.2. Kaufvertrag im Privatvermögen

Ein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn liegt vor, wenn innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung die Veräußerung erfolgt. Die Frist verlängert sich auf 15 Jahre, wenn innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung Herstellungsaufwendungen in Fünfzehntelbeträgen abgesetzt worden sind.

Steuerbegünstigungen:

- Hauptwohnsitzbefreiung
Von der Besteuerung sind ausgenommen: Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, sofern sie dem Veräußerer seit der Anschaffung mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben und eine übliche Bauplatzgröße (bis 1.000 m2) nicht übersteigen. Diese Begünstigung besteht für Veräußerungsgewinne gem. § 24 Abs. 6 EStG im Zuge einer Betriebsaufgabe sowie für Spekulationsgewinne gem. § 30 Abs. 2 Z1 EStG.

- Herstellerbefreiung
Selbst hergestellte Gebäude sind gem. § 30 Abs. 2 Z2 EStG spekulationssteuerfrei; nicht aber Grund und Boden, es sei denn, es liegen die Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung vor.

- Unbebaute Grundstücke
Nach Ablauf von 5 Jahren seit der Anschaffung vermindert sich der Spekulationsgewinn gem. § 30 Abs. 4 EStG um 10% p.a.

- Behördlicher Eingriff
Spekulationseinkünfte liegen gem. § 30 Abs. 3 Z2 EStG nicht vor, wenn die Veräußerung infolge eines behördlichen Eingriffes oder zur Vermeidung eines drohenden Eingriffes erfolgt.

1.3. Tausch

Dabei liegen steuerlich jeweils eine Anschaffung und eine Veräußerung vor. Als Veräußerungspreis des hingegebenen und als Anschaffungskosten des erworbenen Grundstückes ist jeweils der gemeine Wert des hingegebenen Grundstückes anzusetzen.

1.4. Rentenverträge

Seit 1. Jänner 2004 besteht eine Neuregelung bei der Übertragung von nicht in Geld bestehenden Einzelwirtschaftsgütern sowohl des Privatvermögens - unabhängig davon, ob damit Einkünfte (Vermietung) erzielt wurden oder nicht - als auch des Betriebsvermögens. Für Verträge vor dem 1. Jänner 2004 besteht bis 31. Dezember 2006 die Option zur Anwendung der alten Bewertungsfaktoren gem. § 16 BewG. Bei Verträgen ab 1. Jänner 2004 gilt nämlich die versicherungsmathematische Kapitalisierung. Für diese Zwecke stellt das BMF in seiner Homepage einen Rentenbarwert-Berechner zur Verfügung.
Die Rentenvereinbarung kann eine Kaufpreis-, Unterhalts- oder gemischte Rente sein. Für die Zuordnung ist das Verhältnis zwischen dem Rentenbarwert und dem gemeinen Wert der übertragenen Liegenschaft maßgebend. Liegt dieses Wertverhältnis zwischen 50% bis 125% handelt es sich um eine Kaufpreisrente, die ab Überschreiten des Barwertes steuerpflichtig wird. Unterhaltsrenten (bis 50% oder über 200%) sind einkommensteuerfrei. Gemischte Renten (mehr als 125% aber nicht mehr als 200%) sind mit jenem Teil der Rente, der 100% des Barwertes - berechnet nach der in Rz 7052 EStR festgelegten Methode - übersteigt, als Kaufpreisrente einkommensteuerpflichtig. Der restliche Teil der Rente ist eine einkommensteuerlich unbeachtliche Unterhaltsrente.
Dem steuerpflichtigen Einkommen bei Renten steht beim Rentenzahler eine abzugsfähige Ausgabe gegenüber.

1.5. Entnahme aus dem Betriebsvermögen

Die Differenz zwischen Buchwert und Teilwert der Liegenschaft erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.

1.6. Einlage ins Betriebsvermögen

Es ist der Teilwert anzusetzen. Wurde das Grundstück aber innerhalb der letzten 10 Jahre angeschafft oder hergestellt, sind höchstens die um die AfA nicht gekürzten tatsächlichen Kosten anzusetzen. Die Einlage in eine Körperschaft gilt als Tausch, wenn nicht das Umgründungssteuerrecht zur Anwendung gelangt.

1.7. Zuwendung eines Grundstücks durch eine Privatstiftung

Dabei handelt es sich um den sogenannten "Mausefalleneffekt"! Wird nämlich ein Grundstück an den Begünstigten zugewendet, liegen KESt-pflichtige Einkünfte in der Höhe der fiktiven Anschaffungskosten vor. Diese Vorgangsweise ist tunlichst zu vermeiden, da sie mit der denkbar höchsten Steuerbelastung verbunden ist. Bei der Einbringung in die Stiftung fiel Schenkungsteuer an, bei der Zuwendung die KESt und früher oder später wird entweder wieder Schenkung- oder Erbschaftsteuer anfallen.

1.8. Unentgeltlicher Erwerb

Wird das Grundstück betrieblich genutzt, ist es mit dem Teilwert zu bewerten.
Wurden vom Gebäude bei Vermietung Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzungen geltend gemacht, so können diese nur bei Erwerb von Todes wegen vom Erben weiter abgesetzt werden, wenn die AfA vom Einheitswert vorgenommen wird. Der Geschenknehmer dagegen verliert in jedem Fall die weiteren Absetzbeträge. Als Abschreibungsbasis können entweder der Einheitswert oder die fiktiven Anschaffungskosten herangezogen werden.

2. Erbschaft- und Schenkungsteuer

Darunter fallen unentgeltliche Erwerbe von Grundstücken von Todes wegen und unter Lebenden. Bemessungsgrundlage bei inländischen Grundstücken ist der 3fache Einheitswert, bei ausländischen gem. § 19 Abs. 1 ErbStG iVm § 10 BewG dagegen der gemeine Wert. Die Steuer erhöht sich gem. § 8 Abs. 4 ErbStG um 3,5%, bei nahen Angehörigen um 2% (Grunderwerbsteuer-Äquivalent).
Ist das Grundstück belastet (Hypothek, Fruchtgenuss oder Wohnrecht etc.) mindert sich die Bemessungsgrundlage um die Höhe der Belastung und reduziert die Steuer.
Bei Übertragung gegen Rente fällt hinsichtlich eines unentgeltlichen Anteils Schenkungsteuer an. Die Steuer ist bei Renten gem. § 29 ErbStG vom Barwert der Rente, oder wahlweise vom Jahreswert zu entrichten. Eine Begünstigung sieht Abs. 2 für Land- und Forstwirtschaft vor.
Erfolgt die Zuwendung an eine Privatstiftung durch den Stifter, beträgt die Schenkungsteuer 5%; ist der Stifter eine Privatstiftung 2,5%. Bei Zuwendungen an juristische Personen, die gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Zwecke verfolgen, beträgt die Steuer ebenfalls 2,5%.

3. Verkehrssteuern

3.1. Grunderwerbsteuer

Der Besteuerung unterliegt der Erwerb inländischer Grundstücke gem. § 1 GrEStG. Ausgenommen sind Tatbestände gem. § 3 wie z.B. der Erwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden. Eine Schenkung unter einer Auflage, sowie Rechtsgeschäfte unter Lebenden, die teils entgeltlich teils unentgeltlich sind, sind nur insoweit von der Besteuerung ausgenommen, als der Wert des Grundstückes den Wert der Auflage oder der Gegenleistung übersteigt. Damit unterliegt der entgeltliche Teil bei gemischten Schenkungen (z.B. gemischte Rente) der Grunderwerbsteuer. Der Steuersatz beträgt 3,5% bzw. 2% bei nahen Angehörigen. Vom unentgeltlichen Teil ist Schenkungsteuer (einschließlich GrESt-Äquivalent) zu entrichten.

3.2. Umsatzsteuer

Gem. § 6 Abs. 1 Z 9a UStG sind Entgelte aus Grundstücksverkäufen unecht befreit, weil sie der Grunderwerbsteuer unterliegen. Bei Verkauf gegen eine Rente ist das Entgelt der Barwert der Rente. Ein Unternehmer kann aber zur 20%igen Umsatzbesteuerung gem. § 6 Abs. 2 UStG optieren. Das ist dann sinnvoll, wenn das Gebäude vermietet ist und in den letzten 10 Jahren von größeren Investitionen Vorsteuern geltend gemacht worden sind. In diesem Fall müsste er nämlich die noch offenen Vorsteuer-Zehntel an das Finanzamt zurückzahlen, was zu seinem Lasten ginge, da diese nicht auf den Käufer überwälzt werden können.
Der Käufer kann die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer bei unternehmerischer Nutzung (Vermietung) seinerseits als Vorsteuer geltend machen, hat aber nun selbst den "schwarzen Peter", weil jetzt für ihn die Vorsteuer-Zehntelberichtigung neu zu laufen beginnt, sofern er nicht bei einem Weiterverkauf innerhalb der Frist wieder einen Käufer findet, der mit der Umsatzsteuerverrechnung einverstanden ist. Nutzt dieser dann das Gebäude privat, hat er die noch offenen Vorsteuerzehntel endgültig zu tragen.
Wegen der Vorsteuerrückzahlung beträgt die Aufbewahrungspflicht für diesbezügliche Unterlagen 12 Jahre und erhöht sich auf 22 Jahre für jene Fälle, bei denen die Zwanzigstel-Vorsteuerrückverrechnung gilt. Darunter fallen gem. § 12 Abs. 10a UStG Grundstücke, die nicht ausschließlich unternehmerischen Zwecken dienen und bei denen die Vorsteuer voll in Anspruch genommen worden ist. Dieser Umstand ist auf das "unselige" EuGH-Urteil (Seeling) zurückzuführen, wonach der Vorsteuerabzug auch vom privat genutzten Anteil möglich war. Österreich hat sich dieser Rechtsansicht - aber nur für die Zeit vom 1. Jänner bis 30. April 2004 - angeschlossen. Ab 1. Mai 2004 steht wieder nur der Vorsteuerabzug für den unternehmerisch genutzten Teil zu, der aber gem. § 12 Abs. 2 Z 1 UStG zumindest 10% betragen muss.

Erfassung der Einkünfte aus Kapitalvermögen in der Einkommensteuererklärung – KESt-Erstattung – Änderung der EStR 2000 betreffend Kapitaleinkünfte – Investmentfonds und Aktienanleihen

Oktober 2001

Erfassung der Kapitalerträge in der Steuererklärung
Nicht endbesteuerte Kapitalerträge sind unter der Kennziffer 367 bzw. 361 in die Einkommensteuererklärung einzutragen. Darunter fallen insbesondere Gewinnanteile aus einer echten stillen Gesellschaft, ausländische Kapitalerträge etc.

Endbesteuerungsfähige Kapitalerträge können unter den Kennziffern 366 bzw. 369 in die Einkommensteuererklärung eingetragen werden. Die einbehaltene Kapitalertragsteuer ist unter Kennziffer 364 einzutragen. Diese Erfassung ist allerdings nur dann sinnvoll, wenn der Einkommensteuertarif nicht über 21% liegt, da in diesem Fall die 25%ige Kapitalertragsteuer erstattungsfähig ist. Gemäß § 33 Abs. 1 EStG steigt der progressive Einkommensteuertarif bei einem jährlichen Einkommen von über S 100.000,– bereits auf 31%, sodass die KESt-Erstattung nur bei sehr geringen Einkünften oder bei Verlusten zum Tragen kommt. Die Kapitalertragsteuer wird allerdings nur insoweit erstattet, als der vom (Ehe-) Partner beanspruchte Alleinverdienerabsetzbetrag (S 5.000,– p.a.) und die von den Eltern bezogene Familienbeihilfe (S 8.400,– p.a.) überstiegen werden. Besteht keine Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung gemäß § 42 EStG kann die KESt-Erstattung auch mittels des Formulares E 3 beantragt werden.

Vor Antragstellung, welche innerhalb von 5 Jahren ab Ende des Veranlagungsjahres möglich ist, sollte allerdings die Quelle des Kapitalzuflusses, aus dem die Zinsen stammen, überprüft werden. Stehen z.B. sowohl der Alleinverdienerabsetzbetrag als auch der Kinderabsetzbetrag von insgesamt S 13.400,– zu, dann müsste bei einer Kapitalverzinsung von beispielsweise 4% das Kapital S 1.340.000,– betragen (davon 4% sind S 53.600,– davon 25% KESt sind S 13.400,–).

Bei einem geringfügigen Einkommen erhebt sich die Frage nach der Herkunft des Kapitals. Sollte dieses z.B. aus einer steuerfreien Schenkung gemäß § 15 Abs. 1 Zi 19 Erbschaftssteuergesetz stammen, wird die ersparte Schenkungssteuer auf die Kapitalertragsteuer-Erstattung angerechnet. In diesem Fall hätte ein Erstattungsantrag keinen Sinn, da die ersparte Schenkungssteuer z.B. bei Ehegatten S 72.600,– betragen würde, womit die zu erstattende Kapitalertragsteuer von S 13.400,– bei weitem überschritten ist. Um sich vor einem unangenehmen Fragenvorhalt des Finanzamtes zu schützen, ist es daher sinnvoll, in einer Beilage zur Erklärung dem Finanzamt die Herkunft des Kapitals offenzulegen (z.B. Ersparnisse aus guten Zeiten, Erbschaft, etc.).

Veranlagungsfreigrenzen
Allgemeine Veranlagung gemäß § 39 EStG
Für Überschüsse aus nicht endbesteuerten Kapitalerträgen besteht eine Freigrenze von nur S 300,– p.a.

Veranlagungsfreigrenzen
Sind im Einkommen lohnsteuerpflichtige Einkünfte enthalten und beträgt die Summe der Nebeneinkünfte (dazu gehören auch nicht endbesteuerte Kapitalerträge) zwischen S 10.000,– und S 20.000,–, dann steht die Differenz zwischen den Nebeneinkünften und S 20.000,– als Veranlagungsfreibetrag zu.

• Aufwendungen, die beim Erwerb von Anteilen anfallen, sind als Anschaffungskosten zu aktivieren.
• Aufwendungen, die bei der Veräußerung von Anteilen anfallen, mindern den Veräußerungserlös.
• Laufende Aufwendungen sind ordentlichen Erträgen (Zinsen, Dividenden) gegenüberzustellen. Der die Erträge übersteigende Teil der Aufwendungen ist mit Substanzgewinnen, die nicht aus Forderungswertpapieren stammen, zu verrechnen. Ein dann noch verbleibender Aufwand ist auf Kapital zu buchen.
• Höchst kompliziert ist die Regelung in der Rz 6280a bzgl. der Begrenzung der als Aufwand abzuziehenden Ausschüttungen zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung bei ausländischen Fonds