Aktuelles

Das Comeback des Handwerkerbonus

April 2024

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Das Comeback des Handwerkerbonus

April 2024

Es ist einige Jahre her, dass es schon einmal einen Handwerkerbonus gegeben hat. In den Jahren 2014 bis 2017 gab es in Österreich einen Handwerkerbonus, der damals bis zu 600 € betragen konnte (siehe dazu Beitrag aus dem Juni 2016). Mit dem "Handwerkerbonus PLUS" kommt es zur Neuauflage dieser Förderung, die Anreize für Umbauten, Sanierungen und Wohnraumschaffungen setzen will und gleichzeitig auch die Schwarzarbeit eindämmen soll. Die finale Beschlussfassung darüber soll im Nationalrat im April fallen, Details zur geplanten Regelung sind aber schon bekannt geworden:

Gefördert werden alle Handwerksarbeiten und Leistungen professioneller Handwerker (auch im Zuge von Neubauten) mit einem nicht rückzahlbaren Zuschuss von bis zu 2.000 € bzw. 20 % der Kosten (bis zu 10.000 €). Die Mindestkostengrenze für die Nutzung des Handwerkerbonus liegt bei 500 €. Die betroffenen Handwerksarbeiten müssen im Zeitraum zwischen 1. März 2024 und 31. Dezember 2025 durchgeführt werden. Die zugrundeliegenden Aufwendungen können steuerlich nicht als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen geltend gemacht werden. Der Bonus soll je erwachsener Person im Haushalt einmal pro Jahr beantragt werden können.

Die finale Beschlussfassung ist wie bereits ausgeführt im April im Nationalrat geplant. Anschließend werden die Details zur Antragstellung und zu den Förderrichtlinien bekanntgegeben. Nach derzeitigem Informationsstand soll es ab Juli möglich sein, Rechnungen für Handwerkerarbeiten bei der Abwicklungsstelle einzureichen. Das in Aussicht gestellte Gesamtfördervolumen beträgt 300 Mio. €. Wir halten Sie selbstverständlich über die Gesetzeswerdung und Umsetzung am Laufenden!

Es wäre nicht Österreich, würde es nicht (zusätzliche) Initiativen von Bundesländern geben. Im Burgenland gibt es beispielsweise einen eigenen Handwerkerbonus, der vom Land Burgenland ausbezahlt wird und für den ein Rahmen von insgesamt 5 Mio. € besteht. Dieser kann ab 1. April 2024 bis einschließlich 10. Januar 2025 beantragt werden. Gefördert werden Handwerksarbeiten, die zwischen 1. April und 31. Dezember 2024 durchgeführt werden. Förderbar sind dabei die Kosten für Arbeitsleistungen für die Wohnraumsanierung durch burgenländische Unternehmen. Bei thermischer Sanierung können zusätzlich auch die Materialkosten gefördert werden. Die Höhe der Förderung liegt bei 25 % der Kosten, maximal jedoch 10.000 € pro Haushalt. Ein Antrag kann auf der Webseite des Landes Burgenland gestellt werden.

Bild: © Adobe Stock - Ivan Kruk

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VwGH zur Liebhaberei bei vorzeitiger Einstellung der Vermietung

April 2024

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VwGH zur Liebhaberei bei vorzeitiger Einstellung der Vermietung

April 2024

Bei der Vermietung von Liegenschaften, die in einem bestimmten Zeitraum keinen Gewinn (Überschuss) erwarten lassen, kommt die sogenannte "Liebhaberei" zur Anwendung. Dies hat zur Konsequenz, dass die mit der Vermietung zusammenhängenden Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden dürfen. Wenn ausnahmsweise doch ein Gewinn erzielt wird, ist dieser dafür auch nicht steuerpflichtig. In Bezug auf den Prognosezeitraum, in dem im Rahmen der Vermietung und Verpachtung ein Gewinn erzielt werden sollte, unterscheidet man grundsätzlich zwischen der "großen" und der "kleinen Vermietung". Bei der "kleinen Vermietung" handelt es sich um Vermietungen von Ein- und Zweifamilienhäusern, Ferienhäusern, Bungalows, Eigentumswohnungen (unabhängig von der Anzahl der in einem Gebäude gelegenen Eigentumswohnungen) und z.B. einzelnen Appartements. Hierbei muss das Gesamtergebnis in einem Zeitraum von 20 Jahren bzw. höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) positiv sein. Bei einer "großen Vermietung" (typischerweise die erwerbswirtschaftliche Vermietung von Geschäfts- und Büroobjekten) beträgt der Beobachtungszeitraum, in dem das Gesamtergebnis positiv sein muss, 25 bzw. 28 Jahre.

Der VwGH (GZ Ra 2023/13/0051 vom 14.12.2023) hatte sich mit folgendem Sachverhalt zu beschäftigen: Ein Steuerpflichtiger hatte zwei Büros und vier Wohnungen saniert und vermietet. Er erklärte in den Steuererklärungen der ersten vier Jahre Verluste und stellte dann die Vermietung ein, weil er die Objekte an seinen Bruder übergab. Das Finanzamt stufte die Vermietung als Liebhaberei ein. Dagegen erhob der Abgabepflichtige Beschwerde und führte an, dass die Übergabe an den Bruder nicht von vornherein geplant war und außerdem die fortgesetzte Vermietung im Jahr 13 beim Bruder in Summe einen Gesamtüberschuss ergeben habe.

Für die Beurteilung der Ertragsfähigkeit einer Gebäudevermietung ist eine Prognoserechnung anzustellen. Bei der Beurteilung ist auf die konkrete Art der Bewirtschaftung und bei der Erstellung der Prognose auf die tatsächlichen Umstände, die sich in einem Beobachtungszeitraum eingestellt haben, Bedacht zu nehmen. Es steht der Ertragsfähigkeit einer Vermietungsbetätigung nicht entgegen, wenn die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses übertragen wird bzw. die Vermietung eingestellt wird. Für den Fall, dass der kurze Zeitraum der Vermietung von vornherein geplant war, liegt Liebhaberei vor, wenn die Vermietung innerhalb dieses Zeitraums kein positives Gesamtergebnis erwirtschaften kann. War hingegen die Vermietung unbefristet geplant, kommt es lediglich darauf an, ob die Prognoserechnung innerhalb des Gesamtplanungszeitraums ein positives Ergebnis erzielt. Die Beweislast für das Vorliegen einer unbefristeten Vermietung von Beginn an trägt der Vermieter. Gegebenenfalls muss also der Nachweis erbracht werden, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen ist, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insbesondere durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten, ergeben hat.

Ob im Zusammenhang mit einer Vermietung anhand der Prognoserechnung letztlich von einer Einkunftsquelle auszugehen ist, ist aber nicht im Rahmen einer reinen ex-ante Betrachtung zu beurteilen. Denn die Prognoserechnung kann insbesondere mittels eines Beobachtungszeitraums von etwa 5 bis 8 Jahren auf Übereinstimmung mit der Realität überprüft werden. Im konkreten Fall wurde vom Abgabepflichtigen glaubhaft dargestellt, dass die Übergabe an den Bruder nicht von vornherein geplant war. Zudem wirkten sich die im Beobachtungszeitraum gesunkenen tatsächlichen Zinsaufwendungen positiv auf die Prognoserechnung aus, sodass bereits ab einem viel früheren Jahr der Betätigung als von der Liebhabereiverordnung gefordert ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten eingetreten wäre. Darauf, dass die Beendigung der Vermietungstätigkeit ohne Zweifel aus rein persönlichen Motiven erfolgt ist, kommt es nicht an.

Bild: © Adobe Stock - David

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Grundstücksvermietung durch Gemeinde - zivilrechtliche Kriterien sind maßgebend

April 2024

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Grundstücksvermietung durch Gemeinde - zivilrechtliche Kriterien sind maßgebend

April 2024

Der VwGH hatte sich (GZ Ra 2021/13/0082 vom 20.9.2023) mit dem Sachverhalt zu beschäftigten, in dem eine Gemeinde ein Grundstück - konkret eine Sport- und Freizeitanlage - an einen Sportverein vermietete. Dabei sei zur Umsatzsteuerpflicht optiert worden und zugleich auf die unechte Steuerbefreiung für Kleinunternehmer verzichtet worden - dies ist eine häufige Vorgehensweise, um den Vorsteuerabzug bei der Errichtung und Vermietung von Gebäuden durch Gemeinden zu ermöglichen. Im Grunde ging es um die Frage, ob die Entgeltlichkeitsvoraussetzungen des Vermietungsbegriffs i.S.d. § 2 Abs. 3 letzter Teilstrich UStG erfüllt sind oder nicht. Dabei ist zu beachten, dass der ständigen Rechtsprechung des VwGH folgend sich der Inhalt des Begriffs "Vermietung und Verpachtung" in § 2 Abs. 3 UStG vom übrigen Vermietungsbegriff im UStG unterscheidet, da er enger auszulegen ist. Maßgeblich sind demnach für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken durch öffentlich-rechtliche Körperschaften die zivilrechtlichen Kriterien, die für das Vorliegen eines zivilrechtlichen Bestandsvertrags erfüllt sein müssen.

Für das Vorliegen eines zivilrechtlichen Bestandsvertrags reicht es dem VwGH entsprechend nicht aus, wenn die Überlassung gegen einen bloßen Anerkennungszinssatz erfolgt oder gegen Ersatz der Betriebskosten. Wenn also zivilrechtlich die Mindestmiete nicht erreicht werden kann, ist nicht von einem entgeltlichen Mietverhältnis auszugehen - folglich ist die Gebrauchsüberlassung dem Hoheitsbetrieb der Gemeinde als Körperschaft öffentlichen Rechts zuzuordnen. Entscheidend ist somit, ob der Nutzungsüberlassung des Grundstücks ein entgeltlicher Bestandsvertrag oder ein unentgeltlicher Leihvertrag zugrunde liegt.

Für die Ermittlung einer solchen zivilrechtlichen Mindestmiete verweist der VwGH auf frühere OGH-Rechtsprechung, der zufolge ein Vergleich mit einem gleichartigen ortsüblichen Mietzins im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorgesehen ist. So kann von einem entgeltlichen Bestandsvertrag ausgegangen werden, wenn das bedungene Entgelt mindestens 10 % des ortsüblichen Mietzinses ausmacht. Auf die in den Umsatzsteuerrichtlinien (Rz 265) vorgesehenen Ermittlungsmethode für die Ermittlung des notwendigen Mindestmietzinses kann im vorliegenden Fall nicht zurückgegriffen werden. Dabei wäre vorgesehen, die laufenden oder zeitlich anteiligen Betriebskosten, eine jährlich anteilige AfA-Komponente i.H.v. mindestens 1,5 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten inklusive Grund- und Bodens einschließlich aktivierungspflichtiger Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen anzusetzen.

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Häufige Fragen zum 0 % Steuersatz für Photovoltaikmodule

April 2024

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Häufige Fragen zum 0 % Steuersatz für Photovoltaikmodule

April 2024

Im Dezember 2023 haben wir über die Voraussetzungen für die Umsatzsteuerbefreiung für Photovoltaikmodule berichtet. Das BMF hat unlängst Anfragen von Interessensverbänden (z.B. Bundesverband Photovoltaic Austria) veröffentlicht, deren Antworten für die praktische Inanspruchnahme dieser Begünstigung hilfreich sein können. Nachfolgend sind einzelne Fragen und Antworten zusammengefasst dargestellt.

Vom Nullsteuersatz sind nur Photovoltaikmodule (Module zur Erzeugung elektrischer Energie) umfasst. Nicht hingegen Hybrid-Kollektoren, die sowohl Strom als auch Wärme erzeugen.
Hinsichtlich der Einheitlichkeit der Leistung (aus umsatzsteuerlicher Sicht) stellt sich die Frage, ob Unterkonstruktionen für Photovoltaik-Carports und Photovoltaik-Zaunelemente nach allgemeinen Grundsätzen der Einheitlichkeit der Leistung das umsatzsteuerliche Schicksal der Lieferung des Photovoltaikmoduls teilen. Dem ist dem BMF folgend nicht so, da nur photovoltaikanlagenspezifische Komponenten als unselbständige Nebenleistungen zur Lieferung von Photovoltaikmodulen unter den Nullsteuersatz fallen.
Wärmepumpen fallen nicht unter den Nullsteuersatz - sie teilen nicht das umsatzsteuerliche Schicksal der Lieferung des Photovoltaikmoduls, auch wenn diese zusammen mit einem Photovoltaikmodul geliefert bzw. gekauft werden.
Wenn im Zuge der Installation einer Photovoltaikanlage gleichzeitig ein Teil des Daches saniert wird, so ist die Sanierung des Daches nicht begünstigungsfähig (i.S. einer Nebenleistung).
Wenn sich zwei Gebäude auf ein und demselben Grundstück befinden, gilt dann pro Gebäude 35 kWp oder gilt in Summe 35 kWp für beide Gebäude, weil sich erstens beide Gebäude auf demselben Grundstück befinden und zweitens ein räumlicher Nutzungszusammenhang besteht? Damit einhergehend stellt sich die Frage, ob ein Photovoltaikanlagenbetreiber mehrmals den Nullsteuersatz in Anspruch nehmen kann, wenn er mehrere Grundstücke besitzt, worauf sich gemäß Gesetz begünstigte Gebäude befinden. Dem BMF folgend kann ein Betreiber auch über mehrere Photovoltaikanlagen verfügen, da unter einer Photovoltaikanlage eine autonome, in sich abgeschlossene, funktionsfähige, technisch betriebsbereite Anlage zu verstehen ist. Entscheidend und dabei darauf abzustellen ist, ob die Anlage einen eigenen Wechseltrichter und einen eigenen Zählpunkt hat.

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Sozialversicherung ist auch bei dem Betrieb von Photovoltaikanlagen zu berücksichtigen

April 2024

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Sozialversicherung ist auch bei dem Betrieb von Photovoltaikanlagen zu berücksichtigen

April 2024

Der Betrieb von Photovoltaikanlagen und der damit verbundene Verkauf von Strom hat in den letzten Monaten innerhalb der Bevölkerung immer mehr an Popularität gewonnen. Wenngleich der Betrieb von Photovoltaikanlagen durch natürliche Personen unter bestimmten Voraussetzungen steuerbefreit ist (Einspeisung bis zu 12.500 kWh, sofern die Anlage die Grenze von 35 kWp und deren Anschlussleistung 25 kWp nicht übersteigt; siehe dazu auch Beitrag aus dem Dezember 2023 für umsatzsteuerliche Begünstigungen), kann dennoch Sozialversicherungspflicht hervorgerufen werden.

Sozialversicherungsrechtlich sind die Einkünfte regelmäßig unbeachtlich, sofern diese einkommensteuerlichen Grenzen unterschritten werden. Wenn jedoch die Grenze für die Steuerbefreiung überschritten wird, kann dies eine Pflichtversicherung nach dem Gewerblichen Sozialversicherungsgesetz nach sich ziehen bzw. bei bereits bestehender Pflichtversicherung beitragsrechtlich relevant sein. Liegen steuerlich betrachtet Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor, so zieht das eine Prüfung und gegebenenfalls Feststellung einer Pflichtversicherung als Neue Selbständige nach sich, sofern die Versicherungsgrenze von 6.221,28 € für das Jahr 2024 überschritten wird. Neue Selbständige müssen übrigens das Überschreiten der Versicherungsgrenze (nicht nur bei Einkünften aus Photovoltaikanlagen) spätestens innerhalb von 8 Wochen nach Ausstellung des Einkommensteuerbescheides der SVS melden, um den Strafzuschlag von 9,3 % zu vermeiden. Bei bereits bestehender Pflichtversicherung erhöhen die Einkünfte aus der Netzeinspeisung wiederum die Beitragsgrundlage.

Andere sozialversicherungsrechtliche Konsequenzen ergeben sich, wenn der erzeugte Strom überwiegend für den eigenen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb verwendet wird. Die Überschusseinspeisung ins öffentliche Netz von mehr als 12.500 kWh gilt dann als land- und forstwirtschaftliche Nebentätigkeit, welche der Pflichtversicherung und Beitragspflicht nach dem Bauern-Sozialversicherungsgesetz (BSVG) unterliegt, sofern auch die allgemeinen Voraussetzungen für solche Nebentätigkeiten erfüllt sind.

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ÖGK-Kurzinfo zu Meldefristen

April 2024

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ÖGK-Kurzinfo zu Meldefristen

April 2024

Die ÖGK hat unlängst über die große Bedeutung der korrekten und rechtzeitigen Meldung i.Z.m. Dienstnehmern informiert - insbesondere bei der Abmeldung von Dienstnehmern. Das Einhalten von Meldefristen hat viele Vorteile wie etwa das Vermeiden von Säumniszuschlägen bei verspäteten oder fehlenden Meldungen oder das Vermeiden von zeit- und kostenintensiven Rückfragen und Erhebungen. Eine lückenlose Einhaltung der Meldefristen trägt auch dazu bei, dass die Beschäftigten die ihnen zustehenden Versicherungsleistungen schnellstmöglich und in der richtigen Höhe in Anspruch nehmen können.

Der erste Schritt zur Einhaltung der Meldefrist ist die richtige (zeitliche) Ermittlung der Meldefrist. Dem Informationsschreiben der ÖGK folgend wird bei der Berechnung von Fristen, die nach Tagen bestimmt sind, jener Tag nicht mitgerechnet, in den der Zeitpunkt oder das Ergebnis fällt, wonach sich der Anfang der Frist richten soll. Beginn und Lauf einer Frist werden durch Samstage, Sonntage oder gesetzliche Feiertage nicht behindert. Fällt jedoch das Ende einer Frist auf einen Samstag, Sonntag, gesetzlichen Feiertag, Karfreitag oder 24. Dezember, so ist der nächste Tag, der nicht einer der vorgenannten Tage ist, als letzter Tag der Frist anzusetzen.

Um einen Dienstnehmer korrekt von der Pflichtversicherung abzumelden bzw. wenn die Beitragspflicht nach dem BMSVG endet, muss eine Abmeldung erstattet werden. Die Abmeldung muss binnen sieben Tagen nach dem Ende der Pflichtversicherung an den zuständigen Krankenversicherungsträger übermittelt werden.

Bild: © Adobe Stock - ZIHE

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Unecht steuerbefreit

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Unterhaltsleistung

Unterhaltsleistungen

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Unternehmensrecht

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Urlaubsanspruch

Urlaubsersatzleistung

Urlaubsgesetz

Urlaubsrückstellung

Urlaubsvorgriff

USA

UVA

UWG

Valorisierung

Variabler Zinssatz

Veräußerungsgewinn

Veranlagungsfreibetrag

Verbesserungsvorschläge

Verbindlichkeit

Verbraucherpreis

Verbraucherpreisindex

Verbrauchterkreditgesetz

Verdeckte Ausschüttung

Verdeckte Gewinnausschüttung

Verein

Vereinsfest

Verfassungsgerichtshof

Verfassungswidrigkeit

Vergütungssatz

Verhandeln

Verjährung

Verkäufer

Verkürzungszuschlag

Verkehrsabsetzbetrag

Verkehrsunfall

Verkehrswert

Verlängerung

Verlosung

Verlustübernahme

Verlustausgleich

Verlustausgleichsbeschränkung

Verluste

Verlustersatz

Verlustrücktrag

Verlustvortrag

Vermögen

Vermögensumschichtung

Vermögensvorteil

Vermögenszuwachsbesteuerung

Vermieter

Vermietung

Vermietungsabsicht

Vermietung und Verpachtung

Vermietung zu Wohnzwecken

Verpachtung

Verpflegung

Verpflegungskosten

Verpflegungsmehraufwand

Verpflichtungsgeschäft

Verrechnungskonto

Verrechnungspreisdokumentation

Verrechnungspreisdokumentationsgesetz

Verrechnungspreisdokumentationspflicht

Verrechnungspreise

Versandhandel

Verschmelzungsstichtag

Verschrottung

Versicherung

Versicherungsgrenze

Versicherungsvertreter

Versorgungslücke

Verständigungsverfahren

Verträge

Verträge zwischen nahen Angehörigen

Vertreter

Vertretungsarzt

Verwaltungsgerichtsbarkeit

Verwaltungsgerichtsbarkeitsnovelle

Verwaltungsvereinfachung

Verzugszinsen

VfGH

Viertel-Regelung

Vignette

VIP-Ticket

VKrG

Voranmeldung

Vorauszahlungsbescheid

Vorgruppenverlust

Vorsorge

Vorsteuer

Vorsteuer-Freigrenze

Vorsteuerabzug

Vorsteuerkorrektur

Vorsteuerrückerstattung

Vorsteuervergütung

Vorvertrag

Vorwegbesteuerung

VPDG

VPI

VwGH

Wartetaste

Wartungserlass

Webshop

Weihnachtsfeier

Weisungsgebundenheit

Weiterbildung

Welteinkommen

Werbeabgabe

Werbevertrag

Werbewirksamkeit

Werbungskosten

Werbungskostenabzug

Werbungskostenpauschale

Werkvertrag

Werterhellung

Wertpapier

Wertpapier-KESt

Whistleblowing

Widerruf

Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand

Wien

Wiener Zeitung

WiEReG

WiEReG-Novelle

Win-Win-Situation

Wirtschaftliche Eigentümer Registergesetz

Wirtschaftliche Leistungsfähigkeit

Wirtschaftlicher Eigentümer

Wirtschaftliches Eigentum

Wirtschaftskammer

Wohneigentumsgesetz

Wohngemeinschaft

Wohnmobil

Wohnort

Wohnraum

Wohnraumschaffung

Wohnsitz

Wohnung

Wohnungsvermietung

Wurzeljahr

Zahlungserleichterung

Zahlungserleichterungen

Zahlungstermin

Zeitausgleich

Zeitschriften

Zinsabzug

Zinsen

Zinssatz

Zinsschranke

Zivilrechtlicher Bestandsvertrag

Zoll

Zu- und Abflussprinzip

Zuflussprinzip

Zukunftsvorsorge

Zulage

Zusammenfassende Meldung

Zuschreibungspflicht

Zuschuss

Zuverdienst

Zuverdienstgrenze

Zuwendung

Zwölftel-Regelung

Zwangsläufigkeit

Zwangsstrafe

Zweitwohnsitz

Zwerganteil

Richtwertmieten wurden um mehr als 8 % erhöht

Juli 2023

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Richtwertmieten wurden um mehr als 8 % erhöht

Juli 2023

Die Richtwertmiete bestimmt jenen Betrag, der bei einem bestimmten Wohnungssegment maximal pro Quadratmeter verlangt werden darf. Betroffen sind Mietverträge für Altbauwohnungen unter 130 m², welche ab 1. März 1994 abgeschlossen wurden und die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Die Richtwertmieten müssen per Gesetz bei einer Inflation von über 3 % alle zwei Jahre automatisch entsprechend angepasst werden - mitunter aufgrund der mit der oftmals schwierigen Erhaltung der Altbauten zusammenhängenden steigenden Kosten. Planmäßig ist es im April 2023 zu einer Anpassung gem. Richtwertgesetz gekommen - die nächste planmäßige Anpassung soll wieder im Jahr 2025 erfolgen.

Bei laufenden Verträgen können die Mieten erhöht werden, wenn in den Verträgen eine Wertsicherungsklausel enthalten ist (eine Erhöhung ist daher frühestens mit 1.5.2023 möglich gewesen), ansonsten gilt dies nur für Neuvermietungen. Für vor 1994 abgeschlossene Verträge sind die sogenannten Kategoriemieten relevant. Verglichen mit der Vorperiode sind die Richtwertmieten nunmehr um 8,6 % gestiegen.

Die maßgebenden Werte pro Bundesland sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt (in € pro m² Nutzfläche und Monat).

Bundesland	Ab 1.4.2023	1.4.2022 bis 31.3.2023
Burgenland	6,09	5,61
Kärnten	7,81	7,20
Niederösterreich	6,85	6,31
Oberösterreich	7,23	6,66
Salzburg	9,22	8,50
Steiermark	9,21	8,49
Tirol	8,14	7,50
Vorarlberg	10,25	9,44
Wien	6,67	6,15

Diese Richtwerte berücksichtigen keine Zu- bzw. Abschläge für Lage und Ausstattung, keine Steuern, Betriebskosten und laufende Inflationsanpassung.

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Richtwertmieten werden um ca. 6 % erhöht

Mai 2022

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Richtwertmieten werden um ca. 6 % erhöht

Mai 2022

Die Richtwertmiete bestimmt jenen Betrag, der bei einem bestimmten Wohnungssegment maximal pro Quadratmeter verlangt werden darf. Betroffen sind Mietverträge für Altbauwohnungen unter 130 m², welche ab 1. März 1994 abgeschlossen wurden und die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Die Richtwertmieten müssen per Gesetz bei einer Inflation von über 3 % alle zwei Jahre automatisch entsprechend angepasst werden - mitunter aufgrund der mit der oftmals schwierigen Erhaltung der Altbauten zusammenhängenden steigenden Kosten. Dieser Zeitplan ist durch die Covid-19-Pandemie etwas verschoben worden, da die Erhöhung der Richtwertmieten im Jahr 2021 pandemiebedingt eingefroren wurde. Es ist damals jedoch explizit festgeschrieben worden, dass die Erhöhung im April 2022 nachgeholt werden soll. Ebenso soll es im April 2023 zu einer Anpassung gem. Richtwertgesetz kommen und danach wieder im Jahr 2025.

Bei laufenden Verträgen können die Mieten erhöht werden, wenn in den Verträgen eine Wertsicherungsklausel enthalten ist, ansonsten gilt dies nur für Neuvermietungen. Wenn alle Formerfordernisse erfüllt sind, können die Mieten bei Vorliegen einer Wertsicherungsklausel bereits ab Mai 2022 angehoben werden. Für vor 1994 abgeschlossene Verträge sind die sogenannten Kategoriemieten relevant.

Die maßgebenden Werte pro Bundesland sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt (in € pro m² Nutzfläche und Monat).

Bundesland	Ab 1.4.2022	1.4.2019 bis 31.3.2022
Burgenland	5,61	5,30
Kärnten	7,20	6,80
Niederösterreich	6,31	5,96
Oberösterreich	6,66	6,29
Salzburg	8,50	8,03
Steiermark	8,49	8,02
Tirol	7,50	7,09
Vorarlberg	9,44	8,92
Wien	6,15	5,81

Diese Richtwerte berücksichtigen keine Zu- bzw. Abschläge für Lage und Ausstattung, keine Steuern, Betriebskosten und laufende Inflationsanpassung.

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Erhöhung der Mietrichtwerte für Altbauwohnungen ab 1. April 2019

April 2019

Mit 1. April 2019 werden die Mietrichtwerte für Altbauwohnungen um rund 4% erhöht - die mietrechtlichen Richtwerte gelten für zahlreiche Mietwohnungen in Österreich bei Neuvermietungen . Die maßgeblichen Werte pro Bundesland sind in der nachfolgenden Tabelle...

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Erhöhung der Mietrichtwerte für Altbauwohnungen ab 1. April 2019

April 2019

Mit 1. April 2019 werden die Mietrichtwerte für Altbauwohnungen um rund 4% erhöht - die mietrechtlichen Richtwerte gelten für zahlreiche Mietwohnungen in Österreich bei Neuvermietungen. Die maßgeblichen Werte pro Bundesland sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt (in € pro m² und Monat).

Bundesland	Ab 1.4.2019	1.4.2017 bis 31.3.2019
Burgenland	5,30	5,09
Wien	5,81	5,58
Niederösterreich	5,96	5,72
Oberösterreich	6,29	6,05
Kärnten	6,80	6,53
Tirol	7,09	6,81
Steiermark	8,02	7,70
Salzburg	8,03	7,71
Vorarlberg	8,92	8,57

Diese Richtwerte berücksichtigen keine Zu- bzw. Abschläge für Lage und Ausstattung, keine Steuern, Betriebskosten und laufende Inflationsanpassung.

Die Erhöhung entspricht dem Richtwertgesetz, demzufolge alle zwei Jahre eine Anpassung der Richtwertmiete erfolgt.

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Kurz-Info: Neue mietrechtliche Richtwerte

Juli 2017

Nachdem im Vorjahr die Erhöhung ausgesetzt wurde, ist es mit 1. April 2017 wieder zu einer Erhöhung der mietrechtlichen Richtwerte gekommen. Die mietrechtlichen Richtwerte gelten für zahlreiche Mietwohnungen in Österreich bei Neuvermietungen . Die nachfolgende Tabelle...

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Kurz-Info: Neue mietrechtliche Richtwerte

Juli 2017

Nachdem im Vorjahr die Erhöhung ausgesetzt wurde, ist es mit 1. April 2017 wieder zu einer Erhöhung der mietrechtlichen Richtwerte gekommen. Die mietrechtlichen Richtwerte gelten für zahlreiche Mietwohnungen in Österreich bei Neuvermietungen.

Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick: (in € je m² Wohnnutzfläche)

	Seit 1.4.2017	Von 1.4.2014 bis 31.3.2017
Burgenland	5,09	4,92
Kärnten	6,53	6,31
Niederösterreich	5,72	5,53
Oberösterreich	6,05	5,84
Salzburg	7,71	7,45
Steiermark	7,70	7,44
Tirol	6,81	6,58
Vorarlberg	8,57	8,28
Wien	5,58	5,39

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Kurz-Info: Mietrechtliche Richtwerte bleiben weiterhin unverändert

Juli 2016

Das mit 1. April 2016 in Kraft getretene Gesetz mit dem Namen „ 2. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz “ führt dazu, dass die mietrechtlichen Richtwerte weiter bestehen bleiben und keine mit 1.4.2016 vorgesehene Indexanpassung erfolgt ist. Die nachfolgend dargestellten...

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Kurz-Info: Mietrechtliche Richtwerte bleiben weiterhin unverändert

Juli 2016

Das mit 1. April 2016 in Kraft getretene Gesetz mit dem Namen „2. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz“ führt dazu, dass die mietrechtlichen Richtwerte weiter bestehen bleiben und keine mit 1.4.2016 vorgesehene Indexanpassung erfolgt ist. Die nachfolgend dargestellten mietrechtlichen Richtwerte gelten bereits seit 1.4.2014 und bis zum 31.3.2017.

Bundesland	€ je m² Wohnnutzfläche
Burgenland	4,92
Kärnten	6,31
Niederösterreich	5,53
Oberösterreich	5,84
Salzburg	7,45
Steiermark	7,44
Tirol	6,58
Vorarlberg	8,28
Wien	5,39

Die mietrechtlichen Richtwerte gelten für zahlreiche Mietwohnungen in Österreich bei Neuvermietungen. Durch die Nichtanhebung der Richtwerte sollen die Inflationsfolgen bei den Wohnkosten abgeschwächt werden.

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Umsatzsteuerrichtlinien - Anpassungen durch den Wartungserlass 2012

März 2013

Mit dem Wartungserlass 2012 wurden die Umsatzsteuerrichtlinien an die gesetzlichen Änderungen angepasst. Weiters wurde auch die aktuelle Judikatur der Höchstgerichte eingearbeitet. Factoring/zahlungsgestörten Forderungen (Rz 8) : Der Ankauf von zahlungsgestörten Forderung...

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Umsatzsteuerrichtlinien - Anpassungen durch den Wartungserlass 2012

März 2013

Mit dem Wartungserlass 2012 wurden die Umsatzsteuerrichtlinien an die gesetzlichen Änderungen angepasst. Weiters wurde auch die aktuelle Judikatur der Höchstgerichte eingearbeitet.

Factoring/zahlungsgestörten Forderungen (Rz 8): Der Ankauf von zahlungsgestörten Forderung stellt keine steuerbare entgeltliche Factoringleistung dar, wenn der Factor Forderungen auf eigenes Risiko und zu einem unter ihrem Nennwert liegenden Preis erwirbt (vorausgesetzt der Kaufpreis entspricht dem tatsächlichen Wert der Forderung zum Zeitpunkt ihrer Übertragung).
Vermietung eines Wohnhauses an den Gesellschafter durch die Gesellschaft (Rz 186): Erweiterung der UStR um Kriterien, wann bei solchen Vermietungen ein Vorsteuerabzug nicht möglich ist.
Zeitschriftenabonnements mit Online-Zugang (Rz 349): Die zusätzlich Online-Nutzung wird als selbständige Leistung gesehen. Im Falle eines Pauschalentgelts für Abo und Online-Zugang muss eine Aufteilung vorgenommen werden. Sofern keine Einzelverkaufspreise vorliegen kann die Aufteilung nach den tatsächlich anfallenden Kosten erfolgen. Der Zeitschriftenanteil ist dann mit 10% zu versteuern während für den Online-Zugang 20% Umsatzsteuer abzuführen sind.
Langfristige Vermietung von Beförderungsmitteln (Rz 641g): Im unternehmerischen Bereich gilt das Empfängerortprinzip. Bei Vermietung an Nichtunternehmer (insbesondere Privatpersonen) gilt seit 2012 – von der Vermietung von Sportbooten abgesehen – ebenfalls der Empfängerort. Bei einer Vermietung an Ausländer ist daher keine Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. Der leistende Unternehmer muss dabei die Angaben des Leistungsempfängers überprüfen (z.B. Kontrolle Reisepass oder Kreditkarte oder Bestätigung über das Nichtvorliegen eines Wohnsitzes oder gewöhnlichen Aufenthalts im Inland). Die Überprüfung sollte in geeigneter Form dokumentiert werden.
Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (Rz 899a ff): Bei (Neu-)Vermietungen seit dem 1.9.2012 besteht die Option zur steuerpflichtigen Vermietung nur noch in jenen Fällen, in denen der Mieter das Grundstück bzw. einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Grundstücksteil zu höchstens 5% für Umsätze verwendet, die vom Vorsteuerabzug ausschließen. Der Vermieter hat nachzuweisen, dass der Mieter die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, wobei dieser Nachweis an keine besondere Form gebunden ist. Ein Wechsel auf Seite des Mieters oder Vermieters führt zu einem neuen Miet- bzw. Pachtverhältnis und damit zur Anwendung der neuen Bestimmungen. Eine Änderung der Vertragspartner aufgrund von Erbschaft oder einer Umgründung führt ebenfalls zu einer Neuvermietung. Eine Verlängerung des Mietverhältnisses begründet keine Neuvermietung, wenn die Vertragsverlängerung ohne zeitliche Unterbrechung erfolgt ist.
Ausfuhrnachweis im Versendungsfall (Rz 1084): Neben einer Aktualisierung der Regelungen im Zusammenhang mit Ausfuhrnachweisen wurde klargestellt, dass andere Anmeldeformen als die elektronische Ausfuhranzeige nach Art des 796e der ZK-DVO nur noch in Ausnahmefällen möglich sind.
Ausschluss vom Vorsteuerabzug bei Missbrauch (Rz 1802a): Mit dem Wartungserlass wurde klargestellt, dass ein Vorsteuerabzug trotz formell korrekter Anwendung der Gesetzesbestimmungen nicht zusteht, wenn dadurch ein ungerechtfertigter Steuervorteil erlangt wird und ersichtlich ist, dass die getätigten Umsätze nur zur Erlangung des Steuervorteils ausgeführt wurden.

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FAQ zu umsatzsteuerlichen Änderungen durch das Stabilitätsgesetz 2012 - das BMF antwortet

September 2012

Ab 1.9.2012 kommt es zu Einschränkungen bei der Option zur steuerpflichtigen (und damit auch zum Vorsteuerabzug berechtigenden) Vermietung für andere Zwecke außer Wohnzwecke. Das bedeutet, dass ein Vorsteuerabzug bei Neuvermietungen (Beginn der Gebäudeerrichtung...

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FAQ zu umsatzsteuerlichen Änderungen durch das Stabilitätsgesetz 2012 - das BMF antwortet

September 2012

Ab 1.9.2012 kommt es zu Einschränkungen bei der Option zur steuerpflichtigen (und damit auch zum Vorsteuerabzug berechtigenden) Vermietung für andere Zwecke außer Wohnzwecke. Das bedeutet, dass ein Vorsteuerabzug bei Neuvermietungen (Beginn der Gebäudeerrichtung nach dem 1.9.2012) nur dann möglich ist, wenn der Mieter selbst voll zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Bei Mietern, die unecht steuerfreie Umsätze tätigen (Banken, Versicherungen, Ärzte usw.) ist ein Vorsteuerabzug beim Vermieter daher ausgeschlossen.

Eine aktuelle Information des BMF beantwortet in diesem Zusammenhang häufig gestellte Fragen.

Beginn der Errichtung: Falls die Errichtung des Gebäudes vor dem 1.9.2012 begonnen wurde, kommt die Neuregelung nicht zur Anwendung. Es liegt ein sogenannter „Altfall“ vor, für den noch die bisher gültige Rechtslage (uneingeschränkte Option des Vermieters zur steuerpflichtigen Vermietung) weiter angewendet werden kann. Als Beginn der Errichtung ist jener Zeitpunkt zu verstehen, in dem bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wurde (Bauausschreibung oder Auftragserteilung sind nicht ausreichend). Der Aushub einer Baugrube kann nur dann als Beginn der Errichtung gesehen werden, wenn einerseits eine Baubewilligung vorliegt und andererseits der Abschluss der Bauarbeiten in üblicher Bauzeit erfolgt. Dies gilt auch für eine Gliederung in mehrere Bauabschnitte. Auch hier ist eine unübliche lange Bauausführung schädlich. Es empfiehlt sich daher, den Beginn der Bauarbeiten in geeigneter Form zu dokumentieren.

Sanierungsmaßnahmen (Erhaltungsaufwand): Sanierungsmaßnahmen, die nach dem 31.8.2012 gesetzt werden, führen zu keiner Änderung bestehender Mietverhältnisse und zu keiner Neuerrichtung. Liegt jedoch ein Herstellungsvorgang vor, so ist hinsichtlich dieser Aufwendungen von einer Neuerrichtung auszugehen. Die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand richtet sich nach ertragsteuerlichen Grundsätzen. Bei Zusammenfallen von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich eine Trennung vorzunehmen; sofern eine Trennung nicht möglich ist, liegt zur Gänze Herstellungsaufwand vor.

Vermietung von Gebäudeteilen an mehrere Mieter mit unterschiedlicher Vorsteuerabzugsberechtigung: Sind in einem Gebäude mehrere Mieter untergebracht, hat der Vermieter für jeden Mieter getrennt zu beurteilen, ob dieser den Mietgegenstand nahezu ausschließlich (tolerierte Bagatellgrenze von 5% für nicht umsatzsteuerpflichtige Zwecke) für steuerpflichtige Umsätze nutzt. Maßgeblich für die Optionsmöglichkeit ist dabei der einzelne, baulich abgeschlossene und selbständige Grundstücksteil. Wird daher das Erdgeschoß eines Gebäudes an einen Arzt und das Obergeschoß an einen Rechtsanwalt vermietet, so kann hinsichtlich der Vermietung an den Arzt nicht zur Steuerpflicht optiert werden (unecht befreite Umsätze aus ärztlicher Tätigkeit). Hinsichtlich der an den Rechtsanwalt vermieteten Teile sind eine Option zur Steuerpflicht und die damit verbundene Vorsteuerabzugsberechtigung jedoch möglich.

Nachweis der Optionsausübung (Verzicht auf die Steuerbefreiung): Die Voraussetzungen für eine steuerpflichtige Vermietung sind vom Vermieter nachzuweisen. Mangels näherer gesetzlicher Vorgaben ist der Nachweis an keine besondere Form gebunden. Er kann sich aus einer Bestätigung des Mieters, aus Bestimmungen des Mietvertrags oder anderen Unterlagen ergeben. Da der Vermieter nicht zur Steuerpflicht optieren darf, wenn der Mieter den Mietgegenstand nicht nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze verwendet, kann es zur Absicherung sinnvoll sein, den Mieter vertraglich zu verpflichten, jede Verwendungsänderung dem Vermieter unverzüglich bekannt zu geben.

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Neue mietrechtliche Richtwerte seit 1. April 2012

Mai 2012

Ende März wurden die ab dem 1. April 2012 anzuwendenden mietrechtlichen Richtwerte kundgemacht. Diese gelten bis zum 31.3.2014 und betragen pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat je Bundesland: Bundesland Ab 1.4.2012 (in € /m 2 ) Bis...

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Neue mietrechtliche Richtwerte seit 1. April 2012

Mai 2012

Ende März wurden die ab dem 1. April 2012 anzuwendenden mietrechtlichen Richtwerte kundgemacht. Diese gelten bis zum 31.3.2014 und betragen pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat je Bundesland:

Bundesland	Ab 1.4.2012 (in €/m²)	Bis 1.4.2012 (in €/m²)
Burgenland	4,70	4,47
Kärnten	6,03	5,74
Niederösterreich	5,29	5,03
Oberösterreich	5,58	5,31
Salzburg	7,12	6,78
Steiermark	7,11	6,76
Tirol	6,29	5,99
Vorarlberg	7,92	7,29
Wien	5,16	4,91

Die Richtwerte gelten für die Neuvermietung von Wohnungen, die unter das Richtwertsystem fallen. Bei bestehenden Richtwertmietverträgen kann die Wertanpassung unter Einhaltung der 14-tägigen Verständigungsfrist frühestens ab dem auf das mietrechtliche Wirksamwerden folgenden Zinstermin geltend gemacht werden. Bedeutung haben die Richtwerte auch im Zusammenhang mit Dienstwohnungen (Sachbezug). Die oben angeführten Richtwerte 2012 sind demnach ab 2013 für die Sachbezugsbewertung heranzuziehen. Für das Jahr 2012 gelten für Sachbezüge noch die niedrigeren Werte, denn es ist jeweils der am 31. Oktober des Vorjahres geltende Richtwert als Sachbezugswerte für eine kostenlos oder verbilligt zur Verfügung gestellte Wohnung maßgebend.

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