Vermieter von besonders repräsentativen Wohnungen aufgepasst - es kommt ab 2026 zu massiven Änderungen

Januar 2026

Mit 1. Jänner 2026 tritt eine der bedeutendsten Änderungen im Bereich der Immobilienbesteuerung der letzten Jahre in Kraft: die Einführung einer zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung sogenannter besonders repräsentativer Grundstücke ("Luxusimmobilien") für Wohnzwecke. Diese Änderung stellt einen Paradigmenwechsel dar - insbesondere, weil sie den Vorsteuerabzug für Luxusimmobilien bei Wohnvermietung künftig ausschließt.

Eine solche, besonders repräsentative Wohnung liegt vor, wenn die folgenden Kosten innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung oder Beginn der Herstellung mehr als 2.000.000 € (exkl. Umsatzsteuer) betragen:

• Anschaffungskosten,
• Herstellungskosten,
• aktivierungspflichtige Aufwendungen,
• Kosten von Großreparaturen.

Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten (z. B. Zinshäusern) ist nicht das Gesamtgebäude relevant, sondern der einzelne Mietgegenstand - eine verursachungsgerechte Aufteilung der Gesamtkosten, regelmäßig nach Wohnnutzfläche, ist erforderlich. Wird die 2 Mio. € - Grenze überschritten und liegt ein besonders repräsentatives Objekt vor, so ist dessen Vermietung zwingend unecht steuerbefreit. Das bedeutet einerseits, dass keine Umsatzsteuer auf die Miete verrechnet werden darf, andererseits ist kein Vorsteuerabzug für Anschaffungs-, Errichtungs- und laufende Aufwendungen möglich. Es besteht außerdem keine Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren.

Diese Änderung beendet ein bisher verbreitetes Modell: die Errichtung hochwertiger Wohnimmobilien durch Unternehmen (z. B. GmbHs) mit Vorsteuerabzug und anschließender Vermietung an Gesellschafter. Selbst eine fremdübliche Miete führt künftig bei Luxusimmobilien nicht mehr zum Vorsteuerabzug. Die Neuregelung gilt ausschließlich für Immobilien, die ab dem 1.1.2026 angeschafft oder hergestellt werden. Für davor angeschaffte Objekte bleibt es bei der bisherigen Systematik - die Vermietung zu Wohnzwecken ist steuerpflichtig (10 % USt), der Vorsteuerabzug für Errichtungskosten bleibt bestehen.

Beispiel: Eine Villa wird 2026 um 2.700.000 € erworben und vermietet. Die Vermietung ist zwingend steuerfrei, es ist kein Vorsteuerabzug für die Anschaffung möglich.

Kommt es nachträglich (z. B. durch Renovierungen, Ausbauten oder Nebengebäude) zu Kosten, die das Objekt über die Luxusgrenze heben, wird ab diesem Zeitpunkt die Vermietung steuerfrei. Dies führt zu einer Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10/11 UStG für bereits in Anspruch genommene Vorsteuern der Vorjahre. Reparaturkosten aufgrund von Naturkatastrophen bleiben bei der Grenzprüfung außer Ansatz.

Beispiel: Anschaffung 2026 um 1.800.000 €, Renovierung 2027 um 250.000 €: die Kosten überschreiten die Grenze, die Vermietung ab 2027 ist zwingend steuerfrei, eine Vorsteuerberichtigung für 2026 ist notwendig, es kann kein Vorsteuerabzug für Kosten der Renovierung in 2027 geltend gemacht werden.

Die Einführung der zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für besonders repräsentative Wohnungen markiert einen klaren steuerpolitischen Richtungswechsel. Die Kostenschwelle schafft ein objektives, klar handhabbares Kriterium, das steuerliche Gestaltungsspielräume bei Luxusimmobilien deutlich einschränkt.

Insbesondere für hochwertige Wohnprojekte ist daher künftig eine ausreichend genaue Kostenrechnung und Dokumentation erforderlich, damit die Einhaltung der Grenze von 2 Millionen € innerhalb der Beobachtungsfrist von 5 Jahren sichergestellt bzw. eine entsprechende Berichtigung des Vorsteuerabzugs vorgenommen werden kann. Bei Vermietungen an nahe Angehörige reicht künftig eine fremdübliche Miete für Luxusimmobilien nicht mehr aus, um den Vorsteuerabzug zu sichern. Unternehmen und Immobilieninvestoren sind daher gut beraten, künftige Projekte sorgfältig zu kalkulieren und steuerliche Effekte frühzeitig in die Investitionsentscheidung einzubeziehen.

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Kurzarbeit, Sonderkredite und Garantien für vom Hochwasser geschädigte Unternehmen

Oktober 2024

Für den möglichst schnellen Wiederaufbau nach dem Hochwasser und zur raschen und unbürokratischen Unterstützung von betroffenen Unternehmen (sowie Sicherung von Arbeitsplätzen) stehen ab sofort diverse (bewährte) Maßnahmen zur Verfügung - diese sind Kurzarbeit, Sonderkredite und Garantien.

Die Kurzarbeit soll die wirtschaftlichen Folgen der Naturkatastrophen abfedern und ermöglicht es von einer andauernden Betriebsschließung betroffenen Unternehmen, ihre Mitarbeiter vorübergehend zur Kurzarbeit anzumelden. Im konkreten Fall von Hochwasser entfällt die Notwendigkeit einer Sozialpartnervereinbarung - es genügt der Abschluss einer Betriebsvereinbarung, um die Kurzarbeit in Anspruch nehmen zu können. Wichtig ist überdies, sich zeitnah mit der regionalen Geschäftsstelle des AMS in Verbindung zu setzen. Der Antrag auf Kurzarbeit kann bis zu drei Wochen rückwirkend zum Beginn der Kurzarbeit gestellt werden.

Durch die Bereitstellung von Sonderkrediten und Garantien soll rasch Liquidität für geschädigte Unternehmen sichergestellt werden. Konkret können betroffene Unternehmen zinslose Kredite über ERP-Fonds (ERP steht für European Recovery Program) aufnehmen, um die Finanzierung von Ersatzinvestitionen zu ermöglichen. Die Bundesregierung hat dafür ein Kreditvolumen von bis zu 100 Mio. € in Aussicht gestellt. Die Abwicklung der ERP-Kredite erfolgt über die ERP-Treuhandbanken bzw. durch die OeHT bei Ansuchen aus dem Tourismus und aus der Freizeitwirtschaft. Für bereits in Anspruch genommene Kredite bei den Förderbanken aws und OeHT soll die Möglichkeit zur Tilgungsaussetzung bzw. zur Stundung bestehen, damit diese begünstigte Finanzierungsmöglichkeit sinnvoll genutzt werden kann.

Schließlich können betroffene Unternehmen um staatlich besicherte Garantien bis zu 10 Mio. € (im Tourismus bis zu 5 Mio. €) ansuchen - im Einzelfall mit Sonderkonditionen und bis zu 80 % Besicherung. Die Abwicklung der Garantien, für welche weder Haftungs- noch Bearbeitungsentgelt anfallen, erfolgt über aws bzw. OeHT.

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Erneute BMF-Info zu steuerlichen Erleichterungen bei der aktuellen Hochwasserkatastrophe

Juli 2024

Das BMF hat am 14. Juni 2024 eine Information zu steuerlichen Erleichterungen im Zusammenhang mit der aktuellen Hochwasserkatastrophe veröffentlicht (GZ 2024-0.445.738). Dabei handelt es sich beinahe um eine wortgleiche Information, wie sie bereits im August 2023 vom BMF veröffentlicht worden ist (siehe dazu Beitrag aus dem September 2023).

Der Überblick über die Maßnahmen, welche steuerliche Erleichterungen für Betroffene von insbesondere Hochwasserschäden und Erdrutschungen bringen sollen, beinhaltet folgende Themenbereiche:

• Verlängerung von Fristen;
• Erleichterungen bei Steuer(voraus)zahlungen;
• Steuerfreiheit von Zahlungen aus dem Katastrophenfonds und freiwilligen Zuwendungen Dritter;
• Zuwendungen und Spenden zur Beseitigung von Katastrophenschäden;
• Allgemeine ertragsteuerliche Begünstigungen;
• Liebhabereibeurteilung - Hochwasser als Unwägbarkeit;
• Außergewöhnliche Belastungen i.Z.m. Hochwasserschäden;
• Freibetragsbescheid;
• Befreiung von Gebühren und Bundesverwaltungsabgaben;
• Abstandnahme von der Festsetzung der Grunderwerbsteuer.

Zwei Themenbereiche werden nachfolgend detaillierter dargestellt, da es hierbei zu (leichten) Änderungen im Vergleich zum Vorjahr gekommen ist bzw. dieses Themengebiet zuletzt nur sehr kurz abgehandelt wurde.

Bei der Liebhabereibeurteilung führt die BMF-Info aus, dass Naturkatastrophen wie z.B. Hochwasser unvorhersehbare Ereignisse darstellen und nicht zu einer Liebhabereibeurteilung einer Betätigung führen, wenn vor dem Eintritt des Ereignisses eine Gewinnerzielungs- bzw. Überschusserzielungsabsicht darstellbar war. Umstände wie durch Unwägbarkeiten aufgetretene unvorhergesehene Aufwendungen oder Einnahmenausfälle, die ein Ausbleiben des Gesamterfolges bewirken, können demnach nicht allein zu einer Qualifizierung der Betätigung als Liebhaberei führen.

Wird eine Betätigung aufgrund von Unwägbarkeiten beendet, liegt im abgeschlossenen Zeitraum eine Einkunftsquelle vor, sofern bis zum Zeitpunkt der Beendigung die Absicht der Erzielung eines Gesamtgewinns bzw. Gesamtüberschusses nachvollziehbar bestanden hat. Da Prognoserechnungen für die Liebhabereibeurteilung maßgebend sind, müssen hier einnahmen- und ausgabenseitig steuerliche Auswirkungen neutralisiert werden, sofern diese auf unvorhergesehene Ereignisse in den tatsächlichen Ergebnissen vergangener Jahre zurückzuführen sind.

Als Begünstigung für von der Hochwasserkatastrophe (gilt genauso für Erdrutsch-, Vermurungs- und Lawinenschäden) betroffene Steuerpflichtige kann der BMF-Info folgend auch von der Festsetzung der Grunderwerbsteuer Abstand genommen werden, sofern zum Zwecke der Absiedelung ein grunderwerbsteuerlicher Tatbestand wie z.B. der Kauf eines Ersatzgrundstücks gesetzt wurde. Damit keine Grunderwerbsteuer auf die Ersatzbeschaffung anfällt, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. So müssen die Absiedelung und folglich die Ersatzbeschaffung durch einen durch höhere Gewalt ausgelösten Notstand veranlasst sein. Das Ersatzgrundstück muss mit dem ursprünglichen Grundstück im Wesentlichen vergleichbar sein - jedenfalls kann bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer der glaubhaft gemachte gemeine Wert des ursprünglichen Grundstücks von der Bemessungsgrundlage des Ersatzgrundstücks abgezogen werden. Überdies muss die Verlegung des Wohnsitzes (bzw. Sitzes) binnen 4 Jahren ab der Ersatzbeschaffung erfolgen. Schließlich muss auch der Eintritt des Schadens durch die Naturkatastrophe entsprechend nachgewiesen werden (z.B. Bestätigung durch die Gemeinde oder durch öffentliche Einrichtungen wie die Feuerwehr).

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Aktuelle Hochwasserkatastrophen - BMF-Info zu steuerlichen Erleichterungen

September 2023

Anlässlich der jüngsten Katastrophenschäden durch Hochwasser und Erdrutsche hat das BMF in einer Information (GZ 2023-0.599.910 vom 21. August 2023) steuerliche Maßnahmen aufgelistet, die Betroffenen und Helfenden (steuerliche) Erleichterungen verschaffen sollen. Sie werden nachfolgend überblicksmäßig dargestellt.

Verlängerung von Fristen

Da es im Zusammenhang mit Naturkatastrophen zu Schwierigkeiten mit der Einhaltung von abgabenrechtlichen Fristen kommen kann, können begründete Anträge auf Verlängerung der Frist zur Einreichung von Abgabenerklärungen gestellt werden (etwa bezüglich einer monatlichen UVA). Ebenso kann ein Antrag auf Verlängerung der Beschwerdefrist gestellt werden.

Erleichterungen bei Steuer(voraus)zahlungen

Um Liquiditätsengpässen oder Schwierigkeiten bei der Einhaltung von Zahlungszielen entgegenzutreten, sieht die BMF-Info folgende mögliche Anträge vor.

• Antrag auf Stundung oder Ratenzahlung bzw. Antrag auf Neuverteilung der Ratenzahlung i.Z.m. dem COVID-19-Ratenzahlungsmodell.
• Antrag, von der Geltendmachung von Terminverlusten abzusehen, sofern eine Ratenzahlungsvereinbarung oder Stundung bereits aufrecht ist.
• Antrag auf Herabsetzung bzw. Nichtfestsetzung von Säumniszuschlägen, wenn eine fällige Abgabe aufgrund der Naturkatastrophe nicht rechtzeitig entrichtet werden konnte.
• Antrag auf Nicht-Festsetzung von Verspätungszuschlägen, sofern die Frist zur Einreichung einer Abgabenerklärung aufgrund der Naturkatastrophe nicht gewahrt wurde.

Überdies kann der Herabsetzungsantrag für die Vorauszahlungen bei der Einkommen- und Körperschaftsteuer (siehe dazu den Beitrag in dieser Ausgabe) bei Katastrophenschäden vom Abgabepflichtigen bis 31. Oktober gestellt werden (statt 30. September). Diese steuerliche Erleichterung ist insoweit breit gefasst, als auch mittelbar von einem Katastrophenschaden Betroffene die Herabsetzung beantragen können.

Zahlungen aus dem Katastrophenfonds und freiwillige Zuwendungen Dritter sind steuerfrei

Die BMF-Info betont, dass Leistungen aus dem Katastrophenfonds sowie Leistungen von gemeinnützigen oder mildtätigen Privatstiftungen steuerfrei sind. Bei steuerfreien Subventionen, z.B. aus dem Katastrophenfonds, ist zu beachten, dass die Subventionen von den steuerlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuziehen sind, wodurch sich auch die AfA reduziert. Freiwillige Zuwendungen zur Beseitigung von Katastrophenschäden sind auf der Empfängerseite steuerbefreit. Beispiele für solche freiwilligen Zuwendungen sind etwa Geld, ein zinsloses Darlehen durch den Arbeitgeber oder auch eine Spende an einen von der Katastrophe betroffenen Haushalt.

Zuwendungen und Spenden zur Beseitigung von Katastrophenschäden

Grundsätzlich sind Spenden bis zu einer gewissen Höhe als Betriebs- oder Sonderausgaben steuerlich abzugsfähig, wenn für begünstigte Zwecke und an eine begünstigte Einrichtung gespendet wird. Als begünstigte Einrichtungen gelten z.B. verschiedene Hilfsorganisationen oder freiwillige Feuerwehren. Als begünstigter Zweck im vorliegenden Fall gilt auch die Hilfestellung in nationalen und internationalen Katastrophenfällen - insbesondere bei Hochwasser-, Erdrutsch-, Vermurungs- und Lawinenschäden. Zu beachten ist dabei, dass direkte Spenden an Betroffene jedoch steuerlich nicht geltend gemacht werden können.

Unternehmen haben überdies die Möglichkeit - betraglich unbegrenzt - Hilfeleistungen in Geld- oder Sachwerten, die i.Z.m. akuten Katastrophen im In- und Ausland gewährt werden, steuerlich als Betriebsausgaben abzusetzen. Vorausgesetzt wird eine Werbewirksamkeit, an welche grundsätzlich keine zu hohen Anforderungen gestellt werden. Für die steuerliche Abzugsfähigkeit von werbewirksamen Spenden i.Z.m. Katastrophen ist es gleichgültig, ob Hilfsorganisationen, Gemeinden, eigene Arbeitnehmer usw. die Spendenempfänger sind.

Allgemeine ertragsteuerliche Begünstigungen

Investitionsbegünstigungen können bei hochwasserbedingten Katastrophenfällen Erleichterungen bringen - insbesondere bei notwendigen Ersatzbeschaffungen und bei hochwasserbedingtem Ausscheiden von Wirtschaftsgütern aus dem Betriebsvermögen. Für Ersatzbeschaffungen können die allgemeinen steuerlichen Investitionsbegünstigungen wie die lineare und die degressive Abschreibung für Wirtschaftsgüter des abnutzbaren Anlagevermögens in Anspruch genommen werden. Für die Herstellung bzw. Anschaffung von Gebäuden des Betriebsvermögens kann unter bestimmten Voraussetzungen auch die beschleunigte Abschreibung geltend gemacht werden. Dabei ist zu beachten, dass Instandsetzungs- oder Instandhaltungsaufwendungen keinen Herstellungsaufwand darstellen.

Bei der Anschaffung oder Herstellung von Wirtschaftsgütern des abnutzbaren Anlagevermögens kann auch der Investitionsfreibetrag als Betriebsausgabe geltend gemacht werden (Mindestnutzungsdauer von 4 Jahren wird vorausgesetzt). Alternativ ist für begünstigte Wirtschaftsgüter der investitionsbedingte Gewinnfreibetrag möglich. Für hochwasserbedingt aus dem Betriebsvermögen ausgeschiedene Wirtschaftsgüter kommt es zu keiner Nachversteuerung im Rahmen des Investitionsfreibetrags oder investitionsbedingten Gewinnfreibetrags, wenn die Mindestbehaltedauer von 4 Jahren noch nicht erfüllt war (keine Nachversteuerung bei Ausscheiden infolge höherer Gewalt). Bei Einkünften aus Waldnutzungen bestehen in Folge des Hochwassers überdies Sonderregelungen, welche Erleichterungen mit sich bringen.

Außergewöhnliche Belastungen i.Z.m. Hochwasserschäden

Kosten, welche bei der Beseitigung von Katastrophenschäden anfallen, sind als außergewöhnliche Belastung (ohne Selbstbehalt) steuerlich abzugsfähig, sofern sie zwangsläufig erwachsen. Zu beachten ist der BMF-Info folgend allerdings, dass die eigene Arbeitsleistung mangels eines Kostenaufwands steuerlich nicht berücksichtigt werden kann. Ähnliches gilt für Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln wie z.B. aus dem Katastrophenfonds.

Für die steuerliche Geltendmachung von Aufwendungen als außergewöhnliche Belastung wird vorausgesetzt, dass dem zuständigen Finanzamt die von der Gemeindekommission über die Schadenserhebung aufgenommenen Niederschriften vorgelegt werden. Außerdem sind die Kosten selbst durch Rechnungen nachzuweisen. Die BMF-Info setzt sich überdies mit der praktischen Handhabung der Absetzbarkeit von Ersatzbeschaffungen als außergewöhnliche Belastung auseinander. Bei Wohnungen etwa sind die Ersatzbeschaffungskosten für den Hauptwohnsitz (im Sinne einer Wohneinheit vergleichbarer Nutzungsmöglichkeiten) in voller Höhe als außergewöhnliche Belastung absetzbar. Dies gilt jedoch nicht für Zweit- oder weitere Wohnsitze, Gartenhäuschen usw. Ebenso steuerlich abgesetzt werden können die Mietkosten für ein Überbrückungsquartier. Wird zur Finanzierung der steuerlich abzugsfähigen Kosten ein Darlehen aufgenommen, so sind die auf diese Kosten entfallenden Darlehensrückzahlungen samt Zinsen als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig.

Freibetragsbescheid

Bis 31. Oktober können Arbeitnehmer beim Finanzamt die Ausstellung eines gesonderten Freibetragsbescheids beantragen. Voraussetzung ist, dass die (voraussichtlich) anfallenden, durch Katastrophenschäden verursachten Ausgaben, die Kriterien für eine außergewöhnliche Belastung erfüllen.

Befreiung von Gebühren und Bundesverwaltungsabgaben

Gebührenbefreit sind die notwendige Ersatzausstellung von gebührenpflichtigen Schriften wie z.B. Reisepass, Führerschein, Zulassungsschein, Gewerbeschein und auch die i.Z.m. der Schadensfeststellung, Schadensabwicklung und Schadensbereinigung ausgestellten oder vorgelegten Schriften (wie etwa Baubewilligungen oder Zulassungen von Pkw). Notwendig für diese Begünstigung ist, dass der Antrag und der Schadensnachweis innerhalb eines Jahres ab Schadenseintritt bei entsprechender Stelle einlangt. Amtshandlungen, die durch Katastrophenschäden wie z.B. Hochwasser veranlasst worden sind, sind von den Bundesverwaltungsabgaben befreit.

Keine Festsetzung der Grunderwerbsteuer

Im Falle eines durch höhere Gewalt ausgelösten Notstands wie z.B. im Falle einer Hochwasserkatastrophe kann die Abgabenbehörde beim Kauf eines Ersatzgrundstücks ganz oder teilweise von der Festsetzung der Grunderwerbsteuer Abstand nehmen. Für die Inanspruchnahme dieser Begünstigung müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein, wie etwa, dass binnen 4 Jahren ab der Ersatzbeschaffung der Wohnsitz an diesen Ort verlegt wird.

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Spenden für die Ukraine - steuerliche Abzugsfähigkeit

April 2022

Die schlimmen Ereignisse in der Ukraine haben in den letzten Wochen eine gewaltige Welle der Hilfsbereitschaft ausgelöst. Für die steuerliche Absetzbarkeit sind jedoch ein paar Aspekte zu berücksichtigen. Dabei ist grundsätzlich zwischen direkten Spenden von Unternehmern und Spenden an begünstigte Organisationen zu unterscheiden.

Direkte Spenden von Unternehmern

Hilfeleistungen in Geld- oder in Sachwerten können als Betriebsausgabe abgesetzt werden, wenn sie im Zusammenhang mit akuten Katastrophenfällen im In- oder Ausland getätigt werden und für das spendende Unternehmen eine Werbewirksamkeit mit sich bringen. Kriege und Flüchtlingsströme erfüllen das Kriterium des akuten Katastrophenfalls (darüber hinaus sind auch Hilfen bei Naturkatastrophen oder technischen Katastrophen steuerlich abzugsfähig). An das Vorliegen der Werbewirksamkeit stellt die Finanzverwaltung keine besonders hohen Anforderungen; als Nachweis kommt u.a. eine mediale Berichterstattung darüber, Aussendungen an Kunden oder Hinweise auf die Spende auf der Webseite des Unternehmens in Frage. Eine betragsmäßige Begrenzung der steuerlichen Abzugsfähigkeit gibt es nicht. Die Empfänger der Spende müssen direkt von der Katastrophe betroffen sein oder im Zusammenhang mit dieser Hilfe leisten.

Spenden an begünstigte Organisationen

Derartige Spenden sind bei Unternehmen als Betriebsausgabe bis zur Höhe von 10 % ihres (Vorjahres-)Gewinns und bei Privatpersonen als Sonderausgabe bis zur Höhe von 10 % des Gesamtbetrags der Einkünfte abzugsfähig. In Bezug auf den Krieg in der Ukraine kommt als begünstigter Zweck beispielsweise die internationale Katastrophenhilfe in Betracht. Grundsätzlich gelten alle Empfänger als begünstigt, die zum Zeitpunkt der Spende über einen gültigen Spendenbegünstigungsbescheid verfügen und in der Liste der begünstigten Einrichtungen auf der Webseite des Finanzministeriums aufscheinen (https://service.bmf.gv.at/service/allg/spenden/_start.asp). Die steuerliche Spendenbegünstigung ist nicht mit dem Spendengütesiegel zu verwechseln (das Spendengütesiegel ist eine freiwillige Prüfung der zweckmäßigen, wirtschaftlichen und transparenten Verwendung der Spenden und hat keinen Einfluss auf die steuerliche Abzugsfähigkeit). Eine Werbewirksamkeit der Zuwendung ist bei dieser Form der Spende nicht erforderlich. Schließlich unterliegen Spenden von Privatpersonen an begünstigte Einrichtungen der elektronischen Datenübermittlung, wodurch sie nach (einmaliger) Bekanntgabe von Vor- sowie Zuname und Geburtsdatum regelmäßig automatisch als Sonderausgaben im Rahmen der Steuererklärung berücksichtigt werden.

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Sehr hohe Fahrtkosten zur Abholung des Sohnes als außergewöhnliche Belastung

April 2022

Kosten können regelmäßig dann steuerlich als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden, wenn sie außergewöhnlich sind, zwangsläufig erwachsen und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit wesentlich beeinträchtigen. Darüber hinaus dürfen die Kosten weder Betriebsausgabe, Werbungskosten noch Sonderausgabe sein. Das BFG hatte sich (GZ RV/7104316/2020 vom 4.8.2021) mit dem Fall auseinanderzusetzen, in dem beträchtliche Fahrtkosten für den Besuch des bei der Mutter lebenden, gemeinsamen Sohnes vom (Kinds)Vater als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden sollten.

Ausgangspunkt dabei ist, dass die Kindesmutter und der rund 11 Monate alte Sohn nach einer gemeinsamen Zeit mit dem Kindsvater in Österreich nach Tschechien zu ihrer Mutter gezogen ist und dem Kindsvater durch ein tschechisches Gericht neben Unterhaltsverpflichtungen auch Kontakt- bzw. Besuchsrechte eingeräumt worden sind. So hat der Kindsvater das Recht, an geraden Wochenenden von Freitag bis Sonntag Zeit mit seinem Sohn zu verbringen (darüber hinaus an jedem zweiten Geburtstag sowie zu einer längeren Zeit während der Ferien). Dabei wird der Sohn jeweils bereits am Freitag vom Vater abgeholt und am Sonntag zur Mutter zurückgebracht. Mit der Ausübung des Kontaktrechts durch den Vater waren rund 600 km Autofahrt jeweils pro Wochenende verbunden, welche durch ein Fahrtenbuch nachgewiesen werden konnten. Die Wegstrecke setzt sich aus jeweils 150 km pro Richtung für das Abholen bzw. das Zurückbringen des Kindes aus bzw. nach Tschechien zusammen. Eine sinnvolle Eisenbahnverbindung als Alternative zur Fahrt mit dem Pkw steht nicht zur Verfügung.

Das BFG setzte sich im Rahmen seiner Entscheidungsfindung im Detail mit den Parametern der Gewöhnlichkeit, Zwangsläufigkeit usw. auseinander. So ist es bei der Ausübung des Kontaktrechts i.Z.m. einem gemeinsamen Kind gewöhnlich, dass die Abholung und das Zurückbringen des Kindes jeweils im näheren Umkreis erfolgt. Im konkreten Fall hingegen sind die Kosten für rund 600 km Autofahrt für jeden Besuch des Kindes als außergewöhnlich anzusehen. Bei der Beurteilung der Zwangläufigkeit einer außergewöhnlichen Belastung kann zwischen drei Gründen unterschieden werden (Zwangsläufigkeit aus tatsächlichen, rechtlichen und aus sittlichen Gründen). Da im konkreten Fall Kindsmutter und -vater nicht verheiratet waren, kann die Zwangsläufigkeit nach Meinung des BFG nicht von vornherein wegfallen, da es sich nicht um Aufwendungen im Gefolge einer einvernehmlichen Ehescheidung handelt. Die Zwangsläufigkeit aus tatsächlichen Gründen (z.B. aufgrund von Naturkatastrophen, Krankheitskosten usw.) trifft hier ebenso wenig zu wie jene aus rechtlichen Gründen. Im konkreten Fall ist jedoch die Zwangsläufigkeit aus sittlichen Gründen gegeben - insbesondere dadurch, dass sich der Vater (auch gerichtlich) um die Gewährung ausreichender und umfangmäßig üblicher Kontaktrechte zu seinem Sohn bemüht hat. Nicht zuletzt dadurch, dass er durch die gemeinsame Zeit mit seinem Sohn ausreichend Kontakt hatte und an dessen Erziehung teilnahm, sind im vorliegenden Fall die (sehr hohen) Fahrtaufwendungen für die Ausübung seiner Kontaktrechte zu seinem Sohn aus sittlichen Gründen als zwangsläufig anzusehen.

Eine weitere Voraussetzung für die steuerliche Absetzbarkeit als außergewöhnliche Belastung ist, dass die Belastung nicht bereits durch Absetzbeträge abgegolten wird. Für das BFG entscheidend ist diesbezüglich, ob der Zweck des Abholens und Zurückbringen des Sohnes unter die Leistung des gesetzlichen Unterhalts subsumiert werden kann. Leistungen des gesetzlichen Unterhalts sind durch den Unterhaltsabsetzbetrag abgegolten und daher können damit zusammenhängende Kosten nicht als außergewöhnliche Belastung abgezogen werden. Die unmittelbare Leistung von Erziehung und Kontaktpflege durch die Eltern bzw. einen Elternteil sind als ideelle Leistungen an das Kind zu sehen, welche nicht zu den Leistungen des gesetzlichen Unterhalts zählen. Im Endeffekt konnte der Vater die Fahrtkosten für das Abholen und Zurückbringen des bei der Mutter in Tschechien lebenden Sohnes als außergewöhnliche Belastung (mit Selbstbehalt) geltend machen.

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Liebhaberei bei der großen und kleinen Vermietung

August 2019

Wird eine Tätigkeit als steuerliche "Liebhaberei" eingestuft, so dürfen daraus resultierende Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden bzw. nicht in Folgejahre vorgetragen werden. So können etwa Verluste aus der Vermietung und Verpachtung nicht mit positiven steuerlichen Einkünften wie z.B. Gehaltseinkünften ausgeglichen werden und dadurch Steuern gespart werden. Andererseits sind zufälligerweise resultierende Gewinne nicht steuerpflichtig. Von Liebhaberei ist gemeinhin auszugehen, wenn eine Tätigkeit mittel- bis langfristig keinen positiven Gesamterfolg erwarten lässt.

Im Rahmen der Vermietung und Verpachtung muss grundsätzlich zwischen der "großen Vermietung" und der "kleinen Vermietung" unterschieden werden. Beide beinhalten unterschiedliche Anforderungen wie z.B. verschieden lange Betrachtungszeiträume. Noch vor der eigentlichen Liebhabereithematik wird die Abzugsfähigkeit von Werbungskostenüberschüssen bei der Überlassung von Immobilien in einigen Situationen kritisch gesehen und kann zur steuerlichen Negierung von Werbungskostenüberschüssen führen. Dies droht etwa bei mangelnder Vermietungsabsicht, bei fremdunüblichen Vertragsgestaltungen gegenüber Nahestehenden, bei Wohnraumversorgung für nahe Angehörige in Erfüllung einer Unterhaltspflicht oder auch bei der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken (z.B. bei der gemeinsamen Ehewohnung).

Die große Vermietung i.S.d. Liebhaberei stellt die entgeltliche Gebäudeüberlassung dar, welche nicht mit der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten zusammenhängt (typischerweise die erwerbswirtschaftliche Vermietung von Geschäfts- und Büroobjekten). Bei der großen Vermietung wird grundsätzlich eine steuerlich relevante Einkunftsquelle angenommen - dennoch gibt es keinen (geschützten) Anlaufzeitraum, innerhalb dessen jedenfalls von einer Einkunftsquelle ausgegangen werden kann. Generell kommt es darauf an, ob die Betätigung in der konkret gewählten Bewirtschaftungsart geeignet ist, innerhalb des absehbaren Zeitraums einen Gesamtgewinn (Gesamt-Einnahmenüberschuss) zu erwirtschaften. Bei der großen Vermietung beträgt dieser Zeitraum 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. maximal 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Hierbei kommt eine stichtagsbezogene Betrachtung zur Anwendung.

Die sogenannte kleine Vermietung umfasst beispielsweise die Vermietung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Ferienhäusern, Bungalows, Eigentumswohnungen (unabhängig von der Anzahl der in einem Gebäude gelegenen Eigentumswohnungen), einzelnen Appartements etc. Bei der kleinen Vermietung ist verstärkt auf die bloße Eignung für die private bzw. familiäre Nutzung abzustellen. Unterschied zur großen Vermietung ist, dass hierbei im Falle von Verlusten grundsätzlich von Liebhaberei auszugehen ist. Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Liebhabereivermutung zu widerlegen. Als Zeitraum für die Erzielung eines Totalüberschusses bei der kleinen Vermietung gelten 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) - es gilt ebenso eine stichtagsbezogene Betrachtung.

Mittels einer Prognoserechnung kann Liebhaberei entkräftet werden, da nachgewiesen wird, dass innerhalb eines absehbaren Zeitraums eine Einkunftsquelle vorliegt. Neben den in den Liebhabereirichtlinien genannten Elementen (z.B. sind Art und Ausmaß der Bemühungen zur Verbesserung der Ertragslage durch strukturverbessernde Maßnahmen, wie etwa Rationalisierungsmaßnahmen, zu berücksichtigen) stellen sich folgende Anforderungen an eine plausible Prognoserechnung: Einbeziehung aller Jahre der Betätigung; Einbeziehung von Reparaturen und Instandsetzungsaufwendungen nach einem angemessenen (nicht willkürlich verschiebbaren) Zeitraum; Ansatz realistischer Mietzinssteigerungen; Berücksichtigung des Mietausfallsrisikos; Ansatz realistischer Fremdkapitalzinsen und Fremdwährungsrisiken sowie Orientierung an tatsächlichen Verhältnissen. Für die große Vermietung gelten diese Anforderungen genauso - allerdings gibt es einnahmenseitig eine Besonderheit bei gesetzlich beschränkten Mietzinsen i.S.d. MRG. Im Rahmen der Prognoserechnung müssen beschränkte Mietzinse durch marktübliche Mieten ersetzt werden. Grundsätzlich entscheidet über den Erfolg der Prognoserechnung, ob und wann die Verluste durch spätere Überschüsse ausgeglichen werden können. Nicht berücksichtigt werden dürfen im Rahmen der Prognoserechnung jedoch die Erlöse aus der Veräußerung des Mietobjekts.

Wird eine Vermietung zunächst als Einkunftsquelle eingestuft, bleiben jedoch die Jahresergebnisse hinter der Prognose zurück, so ist zu prüfen, ob der ursprünglich absehbare Zeitraum eingehalten werden kann. Wird die Prognose allein aufgrund von "Unwägbarkeiten" wie z.B. höhere Gewalt/Naturkatastrophen oder eine nicht erkennbare Insolvenz von Mietern verfehlt, spricht dies gegen Liebhaberei (zum oftmals schmalen Grat zwischen Unwägbarkeit und betätigungstypischem Risiko siehe jedoch Klienten-Info 08/18).

Steuerliche Maßnahmen im Zusammenhang mit der aktuellen Hochwasserkatastrophe

Juni 2013

Im Zusammenhang mit Naturkatastrophen, insbesondere Hochwasserschäden, bestehen steuerliche Sondervorschriften, die nachfolgend kurz dargestellt werden. Es bleibt abzuwarten, ob wie bereits bei früheren Naturkatastrophen darüber hinausgehend steuerliche Maßnahmen wie z.B. die Möglichkeit einer vorzeitigen Abschreibung i.Z.m. katastrophenbedingter Ersatzbeschaffung eingeführt wird.

Erleichterungen bei Steuer(nach)zahlungen

Bei nicht fristgerechter Bezahlung der Abgabenschulden aufgrund einer Naturkatastrophe kann das Finanzamt ganz oder teilweise davon absehen, Verspätungs- sowie Säumniszuschläge vorzuschreiben. Es wird empfohlen, mit dem Finanzamt Kontakt aufzunehmen.

Herabsetzung: normalerweise können Anträge auf Herabsetzung der Vorauszahlungen für die Einkommen- und Körperschaftsteuer bis zum 30.09. eines Jahres gestellt werden. Katastrophenbedingt könnte es hier wiederum zu einer Ausdehnung dieser Frist bis zum 31.10. kommen.

Steuerliche Behandlung von Geld- und Sachspenden im Katastrophenfall beim Spender

Zuwendungen bis zu 10% des Gewinnes des jeweiligen Wirtschaftsjahres vor Berücksichtigung eines Gewinnfreibetrages an Organisationen, die der Hilfestellung in Katastrophenfällen dienen und als begünstigte Spendenempfänger anerkannt sind (siehe Linktipps), können als Betriebsausgabe geltend gemacht werden.

Geld- oder Sachspenden, die in Zusammenhang mit Hilfestellungen bei Katastrophen (insbesondere Hochwasser-, Erdrutsch-, Vermurungs- und Lawinenschäden) erbracht werden, sind im Rahmen des betrieblichen Werbeaufwands als Betriebsausgabe abzugsfähig. Eine Werbewirkung (für das Unternehmen) ist beispielsweise mit einem Spendenhinweis auf der Homepage gegeben.

Spenden von Privaten (bis zu 10% der Einkünfte) können als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Wie allgemein üblich ist darauf zu achten, dass eine konkrete Spende entweder als Betriebsausgabe oder als Sonderausgabe, nicht aber doppelt, geltend gemacht werden kann.

Die Vorschriften des Schenkungsmeldegesetzes sind zu beachten: Die Meldepflicht gegenüber dem Finanzamt für Spenden über 50.000 € an Angehörige bzw. über 15.000 € an andere Personen gilt unabhängig davon, ob die Spende steuerlich absetzbar ist oder nicht.

Steuerbefreiung für freiwillige Zuwendungen zur Beseitigung von Katastrophenschäden

Geld- oder Sachspenden zur Beseitigung von Katastrophenschäden sind beim Empfänger steuerfrei. Hierzu zählen Zuwendungen des Arbeitgebers an seine Arbeitnehmer im Katastrophenfall (z.B. zinsenloses oder verbilligtes Arbeitgeberdarlehen an den Arbeitnehmer), aber auch Zuwendungen an sonstige Privatpersonen oder Unternehmer.

Auswirkungen von steuerfreien Spenden und Subventionen beim Empfänger

Werden für die Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerfreie Subventionen geleistet, müssen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um diese vermindert werden. Das bedeutet, dass die AfA nur von den reduzierten Anschaffungs- oder Herstellungskosten geltend gemacht werden darf. Werden die steuerfreien Spenden und Subventionen für Instandhaltungen und Reparaturen verwendet, dürfen die dafür aufgewendeten Kosten nur insoweit als Betriebsausgabe abgesetzt werden, als sie die steuerfreien Spenden und Subventionen übersteigen.

Außergewöhnliche Belastungen im Zusammenhang mit Hochwasserschäden

Die Kosten der Beseitigung katastrophenbedingter Vermögensschäden können ohne Selbstbehalt steuerlich abgesetzt werden. Eigene Arbeitsleistungen sind aber nicht zu berücksichtigen.

– Kostenarten

• Beseitigung der Katastrophenfolgen

Sämtliche Kosten sind im bezahlten Ausmaß voll absetzbar. Darunter fallen insbesondere die Reinigung, Trockenlegung etc. gleichgültig, ob es die Erstwohnung, eine Zweitwohnung oder ein Luxusgut (z.B. Sauna) betrifft.

• Reparaturkosten

Nur die Kosten für Reparaturen von Gegenständen, die für die übliche Lebensführung benötigt werden, können geltend gemacht werden (nicht z.B. für ein Schwimmbad).

• Ersatzbeschaffung

Nur soweit die Gegenstände für die übliche Lebensführung benötigt werden fallen darunter (nicht z.B. Sportgeräte).

– Kostenausmaß

Während die Kosten der Beseitigung von Schäden (Sanierung) sowie die Reparatur lebensnotwendiger Gegenstände voll absetzbar sind, gibt es bestimmte Obergrenzen für die Ersatzbeschaffung von Gegenständen und zwar: Für die Anschaffung bzw. Herstellung lebensnotwendiger Gegenstände gilt der „Neupreis“. Für PKW ist der „Anschaffungs –Zeitwert“ mit 40.000 € begrenzt.

Von der Schadenssumme sind abzuziehen: die Versicherungsleistungen, die steuerfreien Subventionen und Spenden sowie die Erlöse aus dem Verkauf der ersatzbeschafften Gegenstände. Können die Aufwendungen nicht aus dem laufenden Einkommen bestritten werden, stellen die Darlehensrückzahlungen samt Zinsen außergewöhnliche Belastung dar.

– Form der Geltendmachung

Dem Finanzamt sind die kommissionelle Niederschrift über die Schadenserhebung sowie die Rechnungen vorzulegen.

Freibetragsbescheid

Arbeitnehmer können für die anfallenden Ausgaben bis 31.10. die Ausstellung eines Freibetragsbescheides beantragen. Bei rechtzeitiger Vorlage kann der Arbeitgeber den Freibetrag rückwirkend für das gesamte Jahr 2013 berücksichtigen.

Gebührenbefreiung

Für die Ersatzausstellung von Schriften (z.B. Reisepass, Führerschein, Zulassungsschein, Geburtsurkunde) oder für die Schadensfeststellung, Schadensabwicklung oder -bereinigung notwendigen Schriften (z.B. Baubewilligungen) sowie für Darlehens- und Kreditverträge müssen keine Gebühren entrichtet werden.

Soforthilfe

Die Soforthilfe der Wirtschaftskammer beträgt pro Schadensfall 10 % des entstandenen Schadens bis zu einem Höchstbetrag von 10.000 €. Die Mittel werden zu 50 % von der jeweiligen Landeskammer, zu 30 % von der Sozialversicherungsanstalt und zu 20 % von der WKÖ aufgebracht. Jeder in Not geratene Betrieb kann die Soforthilfe direkt über seine Landeskammer beantragen.

Eine Bank in Niederösterreich bietet laut Webseite „unbürokratisch und ohne Bearbeitungsgebühr“ Finanzierungen für betroffene Privatpersonen, Firmen und Freiberufler bis zu einer Höhe von 75.000 € in zwei Varianten an:

• Variante 1:
• -Laufzeit: 5 Jahre
• - Zinssatz: 1. Jahr: 0 % (zins- und tilgungsfrei),
• 2. bis 5. Jahr: 1,25 % p.a. fix
• Variante 2:
• - Laufzeit: 10 Jahre
• - Zinssatz: 1. Jahr: 0 % (zins- und tilgungsfrei),
• 2. bis 10. Jahr: 1,75 % p.a. fix

Auch andere Banken bieten günstige Finanzierungen an.

Verbesserte Förderung bei Naturkatastrophen

Mai 2008

Die Novelle des Katastrophenfondsgesetzes bringt eine zukünftige Erhöhung der Fördermittel bei Naturkatastrophen und eine Soforthilfe für die von den jüngsten Orkanen betroffene Land- und Forstwirtschaft. Der Finanzminister kann künftig ohne Sondergesetze die Mittel des Katastrophenfonds kurzfristig bis zu verdoppeln, sofern die ursprünglich vorgesehenen Fördermittel zur Abdeckung der Schäden nicht ausreichen sollten. Als Soforthilfe für die Land- und Forstwirtschaft und insbesondere für die Holzwirtschaft wird die Errichtung von Nasslagern mit insgesamt 6 Mio € unterstützt. Jedem Betroffenen steht eine 40%ige Förderung der Investitionskosten, maximal jedoch ein Förderbetrag von 100.000 € pro Anlage, zu. Die Nasslagerung ist ein Holzkonservierungsverfahren, welches den Befall durch Schädlinge verringert und die Lagerung großer Holzmengen über mehrere Jahre hinweg unter Beibehaltung der Holzqualität ermöglicht. Die Antragstellung für die Förderung im Zusammenhang mit Nasslagern ist je nach Bundesland an die Landesforstinspektion bzw. Landesforstdirektion zu richten. Von Naturkatastrophen geschädigte Privatpersonen können sich bzgl. der Unterstützung aus dem Katastrophenfonds an ihre Gemeinde wenden. Überdies können die Kosten der Beseitigung von Katastrophenschäden als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden.