Richtwertmieten wurden um mehr als 8 % erhöht

Juli 2023

Die Richtwertmiete bestimmt jenen Betrag, der bei einem bestimmten Wohnungssegment maximal pro Quadratmeter verlangt werden darf. Betroffen sind Mietverträge für Altbauwohnungen unter 130 m², welche ab 1. März 1994 abgeschlossen wurden und die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Die Richtwertmieten müssen per Gesetz bei einer Inflation von über 3 % alle zwei Jahre automatisch entsprechend angepasst werden - mitunter aufgrund der mit der oftmals schwierigen Erhaltung der Altbauten zusammenhängenden steigenden Kosten. Planmäßig ist es im April 2023 zu einer Anpassung gem. Richtwertgesetz gekommen - die nächste planmäßige Anpassung soll wieder im Jahr 2025 erfolgen.

Bei laufenden Verträgen können die Mieten erhöht werden, wenn in den Verträgen eine Wertsicherungsklausel enthalten ist (eine Erhöhung ist daher frühestens mit 1.5.2023 möglich gewesen), ansonsten gilt dies nur für Neuvermietungen. Für vor 1994 abgeschlossene Verträge sind die sogenannten Kategoriemieten relevant. Verglichen mit der Vorperiode sind die Richtwertmieten nunmehr um 8,6 % gestiegen.

Die maßgebenden Werte pro Bundesland sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt (in € pro m² Nutzfläche und Monat).

Diese Richtwerte berücksichtigen keine Zu- bzw. Abschläge für Lage und Ausstattung, keine Steuern, Betriebskosten und laufende Inflationsanpassung.

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Richtwertmieten werden um ca. 6 % erhöht

Mai 2022

Die Richtwertmiete bestimmt jenen Betrag, der bei einem bestimmten Wohnungssegment maximal pro Quadratmeter verlangt werden darf. Betroffen sind Mietverträge für Altbauwohnungen unter 130 m², welche ab 1. März 1994 abgeschlossen wurden und die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Die Richtwertmieten müssen per Gesetz bei einer Inflation von über 3 % alle zwei Jahre automatisch entsprechend angepasst werden - mitunter aufgrund der mit der oftmals schwierigen Erhaltung der Altbauten zusammenhängenden steigenden Kosten. Dieser Zeitplan ist durch die Covid-19-Pandemie etwas verschoben worden, da die Erhöhung der Richtwertmieten im Jahr 2021 pandemiebedingt eingefroren wurde. Es ist damals jedoch explizit festgeschrieben worden, dass die Erhöhung im April 2022 nachgeholt werden soll. Ebenso soll es im April 2023 zu einer Anpassung gem. Richtwertgesetz kommen und danach wieder im Jahr 2025.

Bei laufenden Verträgen können die Mieten erhöht werden, wenn in den Verträgen eine Wertsicherungsklausel enthalten ist, ansonsten gilt dies nur für Neuvermietungen. Wenn alle Formerfordernisse erfüllt sind, können die Mieten bei Vorliegen einer Wertsicherungsklausel bereits ab Mai 2022 angehoben werden. Für vor 1994 abgeschlossene Verträge sind die sogenannten Kategoriemieten relevant.

Die maßgebenden Werte pro Bundesland sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt (in € pro m² Nutzfläche und Monat).

Diese Richtwerte berücksichtigen keine Zu- bzw. Abschläge für Lage und Ausstattung, keine Steuern, Betriebskosten und laufende Inflationsanpassung.

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Coronavirus: UPDATE: Angekündigte und geplante Entlastungsmaßnahmen

Juni 2020

[Stand 16.06.2020]

Im Zuge der Regierungsklausur am 15. und 16. Juni wurden folgende Maßnahmen angekündigt:

Zur Unterstützung besonders betroffener Unternehmen:

Gewinn-/Verlustverteilung

• Zeitlich befristete Möglichkeit eines Verlustrücktrags, das bedeutet einen einmaligen Rücktrag von Verlusten aus 2020 in das Jahr 2019 und unter gewissen Voraussetzungen in das Jahr 2018.
  

Fixkostenzuschuss

• Verlängerung um 6 Monate sowie Anpassung der Umsatzgrenzen.
  

Senkung der Umsatzsteuer für Gastronomie und Kultur

• Ermäßigter Umsatzsteuersatz von 5 % auf Speisen und Getränke in der Gastronomie sowie für Umsätze im Bereich Kunst, Kultur und im publizistischen Bereich.
  

Kreditmoratorium

• Für besonders betroffene Branchen wie Gastronomie, Tourismus und Reiseveranstalter werden Erleichterungen mittels eines Kreditmoratoriums ermöglicht. Der Staat übernimmt temporär Kreditrückzahlungen, bis die Raten zu einem späteren Zeitpunkt beglichen werden können.
  

Verlängerung der Steuerstundungen bis zum 15.1.2021.

Zur Förderung von Investitionen:

Investitionsprämie

• Für Wirtschaftsgüter, die zwischen 1.9.2020 - 28.2.2021 angeschafft werden, gibt es eine Investitionsprämie in der Höhe von 7 %, ausgenommen sind klimaschädliche Investitionen.
• Für Güter im Zusammenhang mit Digitalisierung, Ökologisierung, Gesundheit/Life Science gilt der Prämiensatz in der Höhe von 14 %.
  

Degressive Abschreibung

• Investitionen können ab 1.7.2020 bereits im ersten Jahr in der Höhe von 30 % abgeschrieben werden.
  

Stärkung Eigenkapital ("Eigenkapitalfonds")

• Ein Konzept für die Erhöhung der Eigenkapitalquote für KMUs ist für die nächsten Wochen angekündigt.
  

Zusätzliche Investitionen:

• Sanierungsoffensive: Steuerliche Anreize/Förderung für Investitionen in thermisch-energetische Sanierung, Heizkesseltausch für Gewerbliche und Private, Abbau rechtlicher Barrieren im Wohn- und Mietrecht.
• Ausbau erneuerbare Energie/"Eine-Million-Dächer"-Programm: Ausbau solarthermischer Anlagen, Energie-Gemeinschaftsanlagen, Ausbau und Dekarbonisierung Nah- und Fernwärme, Förderung von Kleinanlagen.
• "Investitionsprogramm Bundesgebäude": Investitionen in Infrastruktur der bestehenden Gebäude sowie Entwicklung neuer moderner und umweltschonender Gebäude.
• Investitionen in klimafreundliche Innovationen & Industrien: Aufstockung von Investitionsprogrammen mit positivem Effekt auf Umwelt und Klima sowie von Beteiligungen an europäischen Forschungsinitiativen wie Call Vorzeige Region Energie, IPCEI Batterien, IPCEI Wasserstoff.
• Anreiz für Reparaturleistungen: Senkung der Umsatzsteuer für Reparaturleistungen auf 13 %.
• Breitbandausbau: zweite Breitbandmilliarde zur Förderung der digitalen Infrastruktur.
  

Gründerpaket/Deregulierungspaket

• Neue Gesellschaftsform "Austrian Limited": Mit unbürokratischer Gründung, niedrigem Gründungskapital sowie der Einführung von Englisch für wichtige Amtswege.
• Stärkung der Wachstumsfinanzierung: Verlustverrechnungsmöglichkeit und steuerliche Absetzbarkeit von Wachstumsfinanzierung.
• Deregulierungsmaßnahmen: Mitarbeiterbeteiligung, Once-Only und Umsetzung der Grace-Period.
  

"Masterplan Digitalisierung und Bildung"

• 8-Punkte Plan: Portal Digitale Schule, Vereinheitlichung bestehender Plattformen, Lehrendenfortbildung, Eduthek (Ausrichtung nach Lehrplänen), Gütesiegel Lern-Apps, Ausbau schulischer Basis IT-Infrastruktur, digitale Endgeräte für Schüler und Lehrer.

Zur weiteren Entlastung:

Senkung der ersten Tarifstufe bei Lohn- und Einkommensteuer

• Rückwirkend mit 1.1.2020 mit Rückerstattung für bereits versteuerte Gehälter spätestens im September.
  

Erhöhung SV-Rückerstattung (Negativsteuer)

• Rückwirkend mit 1.1.2020, Erhöhung auf bis zu 100 €.
  

Arbeitslosenunterstützung und Kinderbonus

• Einmalig zusätzlich 450 € zum Arbeitslosengeld.
• Pro Kind, für das Familienbeihilfe bezogen wird, gibt es einen Bonus von 360 €.

Quelle: https://news.wko.at/news/oesterreich/Massnahmenpaket-fuer-rot-weiss-roten-Weg-aus-der-Krise.html

Erhöhung der Mietrichtwerte für Altbauwohnungen ab 1. April 2019

April 2019

Mit 1. April 2019 werden die Mietrichtwerte für Altbauwohnungen um rund 4% erhöht - die mietrechtlichen Richtwerte gelten für zahlreiche Mietwohnungen in Österreich bei Neuvermietungen. Die maßgeblichen Werte pro Bundesland sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt (in € pro m² und Monat).

Diese Richtwerte berücksichtigen keine Zu- bzw. Abschläge für Lage und Ausstattung, keine Steuern, Betriebskosten und laufende Inflationsanpassung.

Die Erhöhung entspricht dem Richtwertgesetz, demzufolge alle zwei Jahre eine Anpassung der Richtwertmiete erfolgt.

Hauptwohnsitzbefreiung für Haus der pflegebedürftigen Mutter

August 2018

Für die Geltendmachung der Hauptwohnsitzbefreiung zwecks Vermeidung der Immobilienertragsteuer ist u.a. Voraussetzung, dass das Eigenheim dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und dass der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Das Bundesfinanzgericht (GZ RV/7104612/2014 vom 6.2.2018) beschäftigte sich unlängst mit dem Fall, in welchem der Hauptwohnsitz in Wien gelegen war, der als Nebenwohnsitz gemeldete Ort sich allerdings im Haus der pflegebedürftigen Mutter befand. Für dieses Haus wollte die Tochter - als Erbin nach dem Ableben der Mutter - die Hauptwohnsitzbefreiung bei der Veräußerung geltend machen. Der Hauptwohnsitz in Wien war während des Aufenthalts am Nebenwohnsitz nicht aufgegeben worden, um einen Kündigungsgrund nach dem Mietrechtsgesetz zu verhindern. Nach dem Tod der Mutter war die Tochter nach Wien zurückgekehrt und hatte das Haus der Mutter veräußert.

Das BFG berücksichtigte bei der Beurteilung den Umstand, dass die die Hauptwohnsitzbefreiung geltend machende Steuerpflichtige seit ihrer eigenen Pensionierung ihren Lebensmittelpunkt an die Adresse der Mutter verlegt hat, um diese bis zu deren Tod (d.h. deutlich mehr als fünf Jahre) zu pflegen. Außerdem lagen Nachweise wie die Urkunde zur Bestellung zur Sachwalterin der Mutter, die Strom- und Gasverbrauchsnachweise für die Wiener Wohnung und auch eine Bestätigung der Gemeinde über den Aufenthalt an der Adresse des Wohnhauses der Mutter vor. Selbst wenn nach dem zentralen Melderegister der Hauptwohnsitz durchgehend in der Mietwohnung in Wien bestand, kommt dem BFG folgend die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung. Der für die Befreiung von der Immobilienertragsteuer entscheidende Hauptwohnsitz im Haus der Mutter ist durch die durchgehende Pflege derselben nachgewiesen. Schließlich ist beim Vorliegen mehrerer Wohnsitze auch der Mittelpunkt der Lebensinteressen im Sinne des tatsächlichen Wohnsitzes zu berücksichtigen.

Kurz-Info: Neue mietrechtliche Richtwerte

Juli 2017

Nachdem im Vorjahr die Erhöhung ausgesetzt wurde, ist es mit 1. April 2017 wieder zu einer Erhöhung der mietrechtlichen Richtwerte gekommen. Die mietrechtlichen Richtwerte gelten für zahlreiche Mietwohnungen in Österreich bei Neuvermietungen.

Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick: (in € je m² Wohnnutzfläche)

Kurz-Info: Mietrechtliche Richtwerte bleiben weiterhin unverändert

Juli 2016

Das mit 1. April 2016 in Kraft getretene Gesetz mit dem Namen „2. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz“ führt dazu, dass die mietrechtlichen Richtwerte weiter bestehen bleiben und keine mit 1.4.2016 vorgesehene Indexanpassung erfolgt ist. Die nachfolgend dargestellten mietrechtlichen Richtwerte gelten bereits seit 1.4.2014 und bis zum 31.3.2017.

Die mietrechtlichen Richtwerte gelten für zahlreiche Mietwohnungen in Österreich bei Neuvermietungen. Durch die Nichtanhebung der Richtwerte sollen die Inflationsfolgen bei den Wohnkosten abgeschwächt werden.

Wohnrechtsnovelle 2015 bringt eindeutige Regelung für Thermenreparatur

März 2015

In dem oftmals gespannten Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter war die Frage, wer für die Wartung bzw. die Reparatur/den Austausch der Therme aufzukommen hat, schon viele Jahre Ausgangspunkt für Meinungsverschiedenheiten und kontroverse Rechtsprechung. So hatte der Oberste Gerichtshof bei Wohnungen, die unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, bereits vor Jahren entschieden, dass der Vermieter nicht für eine Thermenreparatur aufkommen muss (GZ 5 Ob 17/09z vom 24.3.2009). Allerdings kann der Mieter bei einer defekten Therme die Miete mindern. Jahre später kam der OGH zur Entscheidung, dass das Recht auf Mietzinsminderung entfällt, sobald der Mieter die Therme auf eigene Kosten reparieren lässt, da das Zinsminderungsrecht nur für die Dauer der Unbrauchbarkeit zusteht (GZ 2Ob165/13y vom 14.11.2013).

Seit 1. Jänner 2015 ist durch die Wohnrechtsnovelle 2015 gesetzlich eindeutig klargestellt, dass in Mietwohnungen der Vermieter für die Reparatur (oder den Austausch) des Warmwasserboilers bzw. der Therme zuständig ist. Der Mieter muss hingegen für die jährlichen Wartungskosten aufkommen. Dies gilt für alle Wohnungen, die entweder ganz oder teilweise unter das MRG fallen sowie für Wohnungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz („Genossenschaftswohnungen“). Von Bedeutung ist, dass die zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters nur für mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler etc. gilt und nicht für solche Geräte, die der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses selbst in der Mietwohnung installiert hat. Mieter, die vor dem 1.1.2015 bereits eine neue Therme angeschafft haben, können aufgrund dieser Gesetzesänderung nun nicht den Vermieter für diese Investition zur Kasse bitten.

Mehr Rechtsicherheit bei Wohnungseigentumszubehör

Während die Klarstellung bei den Warmwasserthermen wohl tendenziell den Mietern entgegenkommt, bringt die Wohnrechtsnovelle 2015 auch Klarheit für die Eigentümer (und Vermieter) – und zwar betreffend Wohnungseigentumszubehör wie Kellerabteile, Garagenabstellplätze oder Gärten. Es ist nun nicht mehr notwendig, dass dieses Zugehör im Grundbuch (B-Blatt) eingetragen ist, sofern sich die Zuordnung (etwa des Garagenplatzes) eindeutig aus den im Grundbuch enthaltenen Urkunden (z.B. Wohnungseigentumsvertrag) im Zusammenhalt mit der Nutzwertermittlung oder -festsetzung ergibt. Bisher galt in diesem Bereich erhebliche Rechtsunsicherheit zu den Erfordernissen, um Zubehör-Wohnungseigentum wirksam begründen zu können. So wurde bisher ein nicht im Grundbuch eingetragenes Zubehör zum Miethauptobjekt, selbst wenn es als Zubehör-Wohnungseigentum gewidmet war, teilweise auch als allgemeiner Teil der Liegenschaft gesehen.

Strenges Schriftformerfordernis bei befristeten Mietverträgen

August 2014

Bereits seit geraumer Zeit sieht das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) vor, dass befristete Mietverträge zumindest 3 Jahre umfassen müssen – früher war auch eine kürzere Befristung möglich gewesen. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte sich (GZ 1 Ob 237/13d vom 23. Jänner 2014) mit dem Schriftlichkeitserfordernis befristeter Mietverträge auseinanderzusetzen. Der zugrundeliegende Sachverhalt gestaltete sich derart, dass ein zwischen Vermieter und Mieter ursprünglich auf 3 Jahre befristeter Mietvertrag immer wieder verlängert wurde. Dabei wurde regelmäßig kurz vor Ablauf der Befristung von der Hausverwaltung beim Mieter nachgefragt, ob er den Vertrag verlängern möchte. Bejahte der Wohnungsmieter, so musste er einen vorbereiten schriftlichen Nachtrag bis zu einem vereinbarten Termin unterschrieben an die Hausverwaltung retournieren – in Folge würde er bei Zustimmung durch den Vermieter eine Ausfertigung des schriftlichen Nachtrags zugesendet bekommen. Tatsächlich wurde die Verlängerungsvereinbarung von einem Vertreter des Vermieters zu einem nicht feststellbaren Zeitpunkt unterfertigt, jedoch dem Mieter weder im Original noch in Kopie übergeben. Die Verlängerung des Mietvertrags wurde von beiden Vertragsparteien dergestalt gelebt, dass der Mieter den Mietgegenstand weiterhin nutzte und der Vermieter das Mietentgelt weiter vereinnahmte.

Letztmalige Befristung oder unbefristeter Mietvertrag?

Zu Unstimmigkeiten kam es im Jahr 2010, da der Mieter die Unterzeichnung des schriftlichen Nachtrags verweigerte und der Vermieter daher davon ausging, dass das Mietverhältnis bis 2013 befristet sei, da es zu einer einmaligen konkludenten Verlängerung des Mietverhältnisses gekommen ist. Der Mieter hingegen war der Ansicht, dass anstelle eines befristeten Mietverhältnisses überhaupt ein unbefristetes gegeben sei. Die Gerichte erster und zweiter Instanz folgten der Ansicht des Vermieters, da für die Befristung der Mietdauer eine schriftliche Vereinbarung vorausgesetzt wird, welche ja letztlich auch durch die Unterschriften beider Parteien erfüllt wurde. Sinn und Zweck des Schriftformgebotes bei befristeten Mietverträgen liegen grundsätzlich in der Warn- und Aufklärungsfunktion für den Mieter sowie in der Beweissicherungsfunktion für den Vermieter.

Im Gegensatz zu den Vorinstanzen stellt der OGH strenge Maßstäbe an das Schriftformerfordernis im Zusammenhang mit befristeten Mietverträgen - sowohl bei erstmaligem Vertragsabschluss als auch bei Verlängerungen. Die zwischen Vermieter und Mieter jahrelang geübte Praxis erfüllte hingegen die Anforderungen an das Schriftlichkeitsgebot nicht, da hierfür erforderlich ist, dass der Vermieter innerhalb der Annahmefrist dem Mieter eine schriftliche Annahmeerklärung zukommen lässt. Eine schriftliche Erklärung des Mieters (die Wohnung weiter mieten zu wollen), welche vom Vermieter formlos akzeptiert wird, reicht nicht aus. Für befristete Mietverträge gilt zwar, dass diese – wenn sie weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden – sich einmalig auf drei Jahre verlängern. Allerdings bedeutet dies im Umkehrschluss, dass vom Gesetz lediglich einmal eine mündliche oder konkludente Verlängerung des befristeten Mietvertrags vorgesehen ist und für jede weitere Befristung eine schriftliche Vereinbarung notwendig ist. Liegt keine gültige Befristung vor, weil etwa das Schriftformgebot nicht erfüllt ist, so wandelt sich der befristete Mietvertrag in einen unbefristeten Mietvertrag um - selbst dann wenn die Vertragsparteien ein befristetes Mietverhältnis abschließen wollten. Der OGH kam daher zur Entscheidung, dass bereits ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt, da die einmalige automatische Verlängerung der Befristung schon früher ausgeschöpft wurde. Da dem Mieter seitens des Vermieters auch keine schriftliche Annahmeerklärung zugegangen war, ist es nicht zu einer schriftlichen Vereinbarung des ins Auge gefassten befristeten Mietvertrags gekommen. Dies hat zur Folge, dass der an der Kündigung interessierte Vermieter den Mietvertrag nur, wie im MRG ausdrücklich normiert und beispielhaft angeführt, aus wichtigen Gründen kündigen kann.

Vorsicht in der Praxis

Damit es aus Vermietersicht nicht zu unliebsamen Überraschungen kommt und anstelle der gewünschten Verlängerung des befristeten Mietvertrags plötzlich ein (schwieriger kündbarer) unbefristeter Mietvertrag vorliegt, sollte auch dem Schriftformerfordernis entsprechende Aufmerksamkeit geschenkt werden und dem vom OGH vorgezeichneten Weg gefolgt werden. Demnach muss in Konstellationen, in welchen der Mietvertrag durch ein schriftliches Anbot des Mieters verlängert werden soll, sichergestellt sein, dass dieses Anbot auf Mietvertragsverlängerung vom Vermieter schriftlich angenommen und an den Mieter übersendet wird.

Erhöhung Kategoriemietzinse und Richtwerte

April 2014

Durch die Überschreitung des 5%igen Schwellenwerts seit der letzen Anhebung im September 2011 werden die Kategoriemietzinse mit 1. April 2014 neu festgesetzt. Die erhöhten Werte, welche ab Mai 2014 zu einer Anhebung wertgesicherter Mieten berechtigen, stellen sich in Abhängigkeit der Kategorie der Wohnung wie folgt dar:

Kategoriemieten waren die vor Einführung des Richtwertsystems maßgeblichen Mietzinsobergrenzen. Diese Kategoriemietzinse gelten insbesondere für viele (bestehende) Mietverhältnisse in Altbauten, die zwischen 1982 und 1994 eingegangen wurden.

Aufgrund des Indexsprungs erhöht sich auch das mietrechtliche Verwaltungskostenpauschale (§ 22 MRG) von derzeit 3,25 € je m2 Nutzfläche und Jahr auf 3,43 €. Für das Jahr 2014 ergibt sich ein Mischsatz von 3,385 € je m2 Nutzfläche. Bei den Richtwerten (insbesondere relevant für Mietverhältnisse in Altbauwohnungen, die nach dem 1.3.1994 begründet wurden) kommt es bereits ab April 2014 zu einer Anpassung, welche im Schnitt etwa 4,6% ausmacht. Die neuen Richtwerte betragen je m2 Nutzfläche:

Instandhaltung und Ersatzinvestitionen in Mietwohnungen - OGH-Entscheidung im Graubereich des Mietrechts

Juni 2013

Konflikte zwischen Mieter und Vermieter gewinnen besonders dann an Brisanz wenn essentielle Mieterbedürfnisse wie eine funktionierende Heizung oder Warmwasser dauerhaft gefährdet sind, weil die Heizung oder der Warmwasserboiler defekt sind. Es dreht sich dann regelmäßig um die Frage, wer für die zumeist kostspielige Ersatzinvestition aufkommen muss. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte sich vor nicht zu langer Zeit (GZ 1 Ob 183/12m vom 13.12.2012) mit Unstimmigkeiten in einer Mietwohnung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) bzw. des für Genossenschaftswohnungen vergleichbaren Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) auseinanderzusetzen. Konkret wurde der Warmwasserboiler altersbedingt defekt und dessen Austausch von den Mietern bezahlt (Kosten rund 1.000 €), da der Vermieter die Begleichung der Installateursrechnung verweigert hatte. Unter Hinweis auf die (vermeintliche) vertragliche Verpflichtung des Vermieters zum Austausch des defekten Geräts hatten die Mieter in Folge die monatlichen Mietzahlungen reduziert (Reduktion um 100 € pro Monat), woraufhin der Vermieter mit Nachforderung des fehlenden Mietzinsanteils die Aufkündigung des Mietverhältnisses anstrebte.

Der gegenständliche Mietvertrag enthält die Verpflichtung der Mieter, die Wohnung und alle Einrichtungsgegenstände, wozu auch Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlagen gehören, instand zu halten und zu warten. Die Instandhaltungspflicht des Mieters wird dem Wortlaut entsprechend nur dadurch eingeschränkt, dass der Vermieter für ernste Schäden des Hauses bzw. für die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung aufkommen muss. Zusätzlich zu dieser den gesetzlichen Bestimmungen der Erhaltungspflicht des Vermieters entsprechenden Klausel ist im Vertrag festgeschrieben, dass die gewöhnliche Abnutzung (der Wohnung) zu Lasten des Vermieters geht.

Vermieter trägt mangels genauer vertraglicher Vereinbarung nicht die Austauschkosten

Die Frage nach der Kostentragung im Zusammenhang mit dem Austausch eines defekten Boilers fällt dem OGH folgend in einen so genannten Graubereich, da es sich nicht um einen ernsthaften Schaden am Gebäude handelt, für dessen Beseitigung der Vermieter Sorge tragen muss. Aus Mieterperspektive stellt sich jedoch die Frage, ob die Wartungsverpflichtung auch den Ersatz beinhaltet, insbesondere wenn der Defekt des Geräts nicht vom Mieter verschuldet wurde, sondern auf zeitlicher Abnutzung beruht. Der OGH kam zu der Entscheidung, dass bei fehlender ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung die Kosten für den Austausch eines defekten Warmwasserboilers nicht vom Vermieter getragen werden müssen und dem Mieter – wenn er wie im konkreten Fall die Bezahlung übernommen hat – kein sofortiger Ersatzanspruch zusteht. Eine Vertragsklausel, wonach die gewöhnliche Abnützung der Wohnung und der Einrichtungsgegenstände zu Lasten des Vermieters gehe, ist für eine Kostentragung durch den Vermieter nicht konkret genug. Die in dem Mietvertrag auf den Mieter überwälzte Instandhaltungspflicht/Wartungspflicht umfasst also auch den Austausch des irreparabel gewordenen Warmwasserboilers.

Kein Mietzinsminderungsanspruch nach Behebung des Mangels

Die von den Mietern angekündigte und tatsächlich vorgenommene Minderung des Mietzinses um ca. 100 € pro Monat gleichsam als Kompensation der für den Boileraustausch aufgewendeten Kosten ist auch aus einem weiteren Grund unberechtigt. Ein allfälliger Mietzinsminderungsanspruch steht nämlich nur für die Dauer der Mangelhaftigkeit bzw. der eingeschränkten Brauchbarkeit des Bestandsobjekts zu. Selbst wenn das Problem durch den Mieter behoben wird, ist mangels Fortbestehen der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit der Wohnung keine Kürzung der Mietzahlungen für die Folgemonate möglich.

Der OGH bringt mit seiner Entscheidung Licht in einen Graubereich des Mietrechts. Nicht zuletzt aus Mietersicht zeigt sich, dass klare Regelungen im Mietvertrag empfehlenswert sind, um unangenehme weil zumeist kostspielige Ersatzinvestitionen im Zusammenhang mit essentieller Wohnungseinrichtung nicht aus eigener Tasche bestreiten zu müssen. Sollte dies trotzdem eintreten, so darf nicht vergessen werden, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses immerhin Rückforderungsansprüche für einen nützlichen Aufwand getätigt werden können. Aus Vermietersicht ist erfreulich, dass eine Selbstbehebung des Mangels durch den Mieter nicht automatisch – etwa in Form der Gegenrechnung von Austauschkosten mit dem zukünftigen Mietzins – zulasten des Vermieters ausschlagen kann.

Neue mietrechtliche Richtwerte seit 1. April 2012

Mai 2012

Ende März wurden die ab dem 1. April 2012 anzuwendenden mietrechtlichen Richtwerte kundgemacht. Diese gelten bis zum 31.3.2014 und betragen pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat je Bundesland:

Die Richtwerte gelten für die Neuvermietung von Wohnungen, die unter das Richtwertsystem fallen. Bei bestehenden Richtwertmietverträgen kann die Wertanpassung unter Einhaltung der 14-tägigen Verständigungsfrist frühestens ab dem auf das mietrechtliche Wirksamwerden folgenden Zinstermin geltend gemacht werden. Bedeutung haben die Richtwerte auch im Zusammenhang mit Dienstwohnungen (Sachbezug). Die oben angeführten Richtwerte 2012 sind demnach ab 2013 für die Sachbezugsbewertung heranzuziehen. Für das Jahr 2012 gelten für Sachbezüge noch die niedrigeren Werte, denn es ist jeweils der am 31. Oktober des Vorjahres geltende Richtwert als Sachbezugswerte für eine kostenlos oder verbilligt zur Verfügung gestellte Wohnung maßgebend.

Highlights aus dem Umsatzsteuerprotokoll 2011

Dezember 2011

Im jüngst veröffentlichten Umsatzsteuerprotokoll (28.9.2011, BMF-010219/0225-VI/4/2011) hat die Finanzverwaltung wiederum zu einigen Zweifelsfragen im Bereich der Umsatzsteuer Stellung genommen:

Wohnungsvermietung an eine unterhaltsberechtigte Person

Grundsätzlich werden Geschäftsbeziehungen zwischen nahestehenden Personen steuerlich anerkannt, wenn diese zu fremdüblichen Konditionen abgeschlossen werden. Im Falle der Vermietung an eine unterhaltsberechtigte Person (z.B. studierendes Kind) gilt dies nach Auffassung der Finanzverwaltung jedoch nicht. Die Erfüllung von Unterhaltsansprüchen stellt keine unternehmerische Tätigkeit dar. Es können daher weder Vorsteuern geltend gemacht noch Umsatzsteuer in Rechnung gestellt werden.

Keine Steuerbefreiung für Privatlehrer bei überwiegend organisatorischen Tätigkeiten

Unter die Befreiung fallen Umsätze aus der Unterrichtserteilung an öffentlichen Schulen, (umsatzsteuerbefreiten) Privatschulen und schulähnlichen Einrichtungen. Organisatorische Tätigkeiten fallen jedoch nur unter die Befreiung, wenn sie von untergeordnetem Ausmaß sind und sich unmittelbar auf die Unterrichtstätigkeit beziehen (z.B. Vervielfältigung von Präsentationsunterlagen). Andere organisatorische Aktivitäten (z.B. zeitliche Einteilung, Absprache mit anderen Vortragenden, Reservierung von Räumlichkeiten) stellen eigenständige Tätigkeiten dar. Das dafür erhaltene Entgelt kann nach Ansicht der Finanzverwaltung daher nicht unter die Steuerbefreiung des § 6 Abs. 1 Z 11 lit b UStG fallen.

Umsätze eines Heilmasseurs

Heilmasseure i.S.d. „Medizinischer Masseur- und Heilmasseurgesetzes MMHmG“ erbringen nach Auffassung der Finanzverwaltung keine ärztlichen Leistungen gemäß § 6 Abs. 1 Z 19 UStG und sind daher nicht umsatzsteuerbefreit während die Leistungen von Physiotherapeuten (MTD-Gesetz) hingegen unter die Umsatzsteuerbefreiung fallen. Diese Unterscheidung ist den Ausführungen im Umsatzsteuerprotokoll folgend deshalb gerechtfertigt, da Physiotherapeuten eine gegenüber den Heilmasseuren inhaltlich und zeitlich deutlich umfassendere Ausbildung an einer medizinisch-technischen Akademie zu absolvieren haben, eine Diplomprüfung (einschließlich Diplomarbeit) ablegen müssen oder an einer österreichischen Fachhochschule einen Bakkalaureatsstudiengang erfolgreich abschließen müssen.

Zeitschriftenabo mit Online-Anteil

Ist mit einem Zeitschriftenabo automatisch auch ein Online-Zugang verbunden und hat der Kunde keine Möglichkeit, nur eines der beiden Produkte zu wählen, so liegt nach Ansicht der Finanzverwaltung dennoch keine einheitliche Leistung vor. Dies führt dazu, dass der Pauschalpreis umsatzsteuerlich in einen 10%igen (Zeitschrift) und 20%igen (Onlinezugang) Teil getrennt werden muss. Als mögliche Aufteilungsschlüssel werden der Marktwert der Leistungen oder das Verhältnis der Kosten angesehen.

Kurzfristige Vermietung einer Ferienwohnung

Die Finanzverwaltung äußert hierzu die Meinung, dass die Vermietung einer Ferienwohnung keine Beherbergungsleistung sondern eine Vermietung von Grundstücken darstellt. Im konkreten Fall wurde diese Sichtweise damit begründet, dass das Fehlen einer laufenden Reinigung, die gesonderte Abrechnung von Strom nach dem Verbrauch sowie die gesonderte Entgeltsverrechnung für die Zurverfügungstellung von Bettwäsche und Handtüchern umsatzsteuerlich gegen eine Beherbergung sprechen. Dies führt dazu, dass die Bereitstellung von Strom, Bettwäsche und Handtüchern als selbständige Leistungen angesehen werden und daher dem Normalsteuersatz von 20% unterworfen werden. Insgesamt wirft diese Sichtweise einige Fragen auf. Unklar ist beispielweise ob im Falle eines Pauschalpreises ebenfalls eine Aufteilung zu erfolgen hat bzw. ob dann nicht auch die Bereitstellung von Möbeln dem 20%igen Steuersatz zu unterwerfen wäre (im Protokoll wird dies aufgrund von Unwesentlichkeit nicht als eigenständige Leistung behandelt).

Umtausch einer Heizungsanlage bei Wohnungseigentumsgemeinschaften

§ 10 Abs. 2 Z 4 lit d UStG sieht für die Leistungen von Personenvereinigungen zur Erhaltung, Verwaltung oder zum Betrieb der in ihrem gemeinsamen Eigentum stehenden Teile und Anlagen einer Liegenschaft (an denen Wohnungseigentum besteht und die Wohnzwecken dienen) die Besteuerung mit dem ermäßigten Steuersatz von 10% vor. Wird eine technisch funktionstüchtige Ölheizung auf eine Gasheizung umgestellt, so stellt dies eine grundsätzlich begünstigte Erhaltungsmaßnahme dar, wobei die Abgrenzung zwischen Herstellung (nicht begünstigt) und Erhaltung nicht nach ertragsteuerlichen sondern nach mietrechtlichen Bestimmungen zu erfolgen hat. Der 10%ige Steuersatz ist aber nur insoweit zulässig, als die Maßnahme nicht der Lieferung von Wärme (immer 20%) zuzuordnen ist. Praktisch wird daher der ermäßigte Steuersatz wohl nur auf Heizungsteile zur Anwendung kommen, die zur Aufbereitung von Warmwasser dienen.

Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld bei Krankenkassenersätzen

Ärztlich verordnete Hörgeräte, deren Kosten zum Teil von Krankenkassen übernommen werden, werden oftmals vom Patienten bei speziellen Fachgeschäften bezogen. Diese kassieren vom Patienten i.d.R. den Selbstbehalt und rechnen den übrigen Betrag direkt mit der jeweiligen Krankenkasse ab. Fraglich war, wann die Steuerschuld für die Aufzahlung durch den Kunden und für den Krankenkassenersatz entsteht. Soweit der Überlassung von Hörgeräten ein sozialversicherungsrechtlicher Sachleistungsanspruch zu Grunde liegt, stellen die Zahlungen der Patienten Anzahlungen (Besteuerung im Zeitpunkt der Vereinnahmung) dar. Die Steuerschuld für die Lieferung an die Krankenkasse entsteht mit Genehmigung des Hörgeräts.

Sachbezugswerte für Dienstwohnungen ab 2011

Februar 2011

Bekommt ein Arbeitnehmer von seinem Arbeitgeber kostenlos oder verbilligt Wohnraum zur Verfügung gestellt, liegt oftmals ein steuerpflichtiger Sachbezug vor. Dies ist nicht der Fall, wenn die Dienstwohnung ausschließlich im Interesse des Arbeitgebers in Anspruch genommen wird – ein Merkmal dafür ist, dass vom Arbeitnehmer (trotz Dienstwohnung) seine bisherige Wohnung beibehalten wird.

Die Sachbezugswerte (mietrechtliche Richtwerte) sind vom jeweiligen Bundesland abhängig und belaufen sich für 2011 inklusive Betriebskosten (pro m2) wie folgt:

Änderung der steuerlichen Bewertung von Dienstwohnungen ab 2009

Februar 2009

Stellt der Arbeitgeber einem Arbeitnehmer Wohnraum kostenlos oder verbilligt zur Verfügung, liegen steuerpflichtige Einnahmen des Arbeitnehmers vor. Ein solcher Sachbezug ist grundsätzlich mit dem üblichen Mittelpreis des Verbrauchsortes anzusetzen.

Regelung bis 2008:

§ 2 der Sachbezugsverordnung sah für die Bewertung von Dienstwohnungen bislang konkrete Quadratmeterpreise vor, die auch die üblichen Betriebskosten beinhalteten. Die Quadratmeterpreise waren dabei einerseits vom Baujahr und andererseits von der Kategorie des Wohnraumes (Dienstwohnungen für Hausbesorger, andere Dienstwohnungen sowie Wohnungen in Eigenheimen und Einfamilienhäusern) abhängig und reichten monatlich von 0,94 € bis 3,27 € pro Quadratmeter. Wurde die Dienstwohnung vom Arbeitgeber hingegen angemietet, waren in aller Regel 75% der tatsächlichen Miete (samt Betriebskosten) als steuerpflichtiger Sachbezug anzusetzen.

Der Verfassungsgerichtshof (VfGH 30.9.2008, V 349, 350/08) hat § 2 der Sachbezugsverordnung im Herbst 2008 mit Wirkung ab Ablauf des 31. Dezember 2008 als gesetzwidrig aufgehoben. Der VfGH begründete dies u.a. damit, dass die in der Verordnung festgelegten Quadratmeterpreise für Dienstwohnungen im Betriebsvermögen des Arbeitgebers weit unter der ortsüblichen Miete lagen. Für solche Dienstwohnungen müsste laut VfGH ein Sachbezugswert angesetzt werden, der im Durchschnitt dem für angemietete Wohnungen entspricht.

Regelung ab 2009:

Die Finanzverwaltung hat auf die Entscheidung des VfGH u.a. mit einer Änderung der Rz 149ff der LStR reagiert (Lohnsteuer-Wartungserlass vom 10. Dezember 2008). Ab 1. Jänner 2009 sind für Dienstwohnungen je nach Bundesland unterschiedliche Sachbezugswerte anzusetzen. Diese reichen in 2009 inklusive Betriebskosten von 4,31 € (Burgenland) bis 7,26 € (Vorarlberg) je Quadratmeter und werden künftig jährlich angepasst. Werden die Heizkosten vom Arbeitgeber getragen, erhöht sich der maßgebliche Quadratmeterwert um 0,58 €. Für die pauschale Ermittlung des Sachbezugswertes sind weder die Lage noch die Größe der Wohnung maßgeblich. Es ist auch unbeachtlich, ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert ist.

Die Quadratmeterwerte vermindern sich für Wohnungen, die den Standard der mietrechtlichen Normwohnung nicht erreichen, um 30%. Bei
Dienstwohnungen für Hausbesorger, Hausbetreuer und Portiere sind die Werte um (weitere) 35% zu vermindern, sofern die Tätigkeit überwiegend ausgeübt wird. Trägt der Arbeitnehmer die Betriebskosten selbst, sind die Quadratmeterwerte um 25% zu reduzieren.

Die pauschalen Quadratmeterwerte sind laut Rz 152 der LStR zwingend mit dem um 25% reduzierten üblichen Mittelpreis des Verbrauchsortes zu vergleichen. Ist dieser Vergleichswert um mehr als 50% niedriger oder um mehr als 100% höher als der Quadratmeterwert im jeweiligen Bundesland, ist der um 25% verminderte fremdübliche Mietzins anzusetzen.

Wird der Wohnraum vom Arbeitgeber gemietet, sind die pauschalen Quadratmeterwerte mit der um 25% gekürzten tatsächlichen Miete samt Betriebskosten (aber ohne Heizkosten) zu vergleichen. Der höhere Wert ist anzusetzen.

Für Wohnungen, die bereits in 2008 Arbeitnehmern zur Verfügung gestellt wurden, gilt für 2009 bis 2011 eine Übergangsregelung, um einen sprunghaften Anstieg der Abgabenbelastung zu vermeiden. Der Sachbezugswert steigt laut dieser Regelung in 2009 um 25% der Erhöhung an (2010: 50%, 2011: 75%). Ab 2012 ist sodann der volle Sachbezugswert anzusetzen.