VwGH: Außergewöhnliche Belastung bei Sanierung eines Wohngebäudes

Oktober 2026

Allgemeine Voraussetzungen für eine außergewöhnliche Belastung

Eine Kostenbelastung kann steuerlich eine außergewöhnliche Belastung darstellen, wenn sie außergewöhnlich ist, zwangsläufig erwachsen ist und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen wesentlich beeinträchtigt. Eine Belastung ist dann außergewöhnlich, soweit sie höher ist als jene, die der Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommens- und Vermögensverhältnisse erwächst.

Anlassfall: Gebäudesanierung wegen Befalls mit dem Echten Hausschwamm

Der VwGH hatte sich (GZ Ro 2023/15/0027 vom 28.5.2026) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, bei dem die Kosten für die Sanierung eines Wohngebäudes wegen Befalls mit dem "Echten Hausschwamm" als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden sollten. Beim "Echten Hausschwamm" handelt es sich um einen holzzerstörenden Pilz (befallen ist bevorzugt verbautes Holz), der Hauptverursacher für Schäden durch Schwammbefall in Gebäuden ist. Während das Finanzamt die Geltendmachung als außergewöhnliche Belastung verneinte, folgte das Bundesfinanzgericht der Ansicht des Steuerpflichtigen insoweit, als die Sanierung des Gebäudes alternativlos gewesen sei, da andernfalls das Gebäude aufgrund des sich ausbreitenden Pilzbefalls abgerissen hätte werden müssen.

Beurteilung des Kriteriums der Außergewöhnlichkeit im Lichte der Judikatur

Der VwGH setzte sich im Rahmen seiner Entscheidungsfindung detailliert mit dem Kriterium der Außergewöhnlichkeit einer Belastung auseinander. In einer früheren Entscheidung wurden Mietkosten eines Wohnungseigentümers, dessen von ihm selbst bewohnte Wohnung wegen Einsturzgefahr unbenützbar wurde, als außergewöhnliche Belastung anerkannt, da die Mehrzahl der Steuerpflichtigen (mit gleichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen), die ihre Eigentumswohnung selbst bewohnt, nicht wegen Einsturzgefahr dieser Wohnung eine Ersatzwohnung mieten muss. Die im konkreten Fall vorliegenden Kosten zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit des Hauses durch Beseitigung des Pilzbefalls sind vergleichbar.

Gesundheitsgefährdung begründet Zwangsläufigkeit der Sanierung

Zwangsläufigkeit einer Belastung ist bei zerstörten Wirtschaftsgütern des Privatvermögens nur dann gegeben, wenn dem Steuerpflichtigen die weitere Lebensführung ohne Wiederbeschaffung dieses zerstörten Wirtschaftsgutes nicht zuzumuten ist – in Hinblick auf frühere Rechtsprechung könnte dies etwa bei der Zerstörung der Wohnungseinrichtung durch Brand anzunehmen sein. Der Hauseigentümer im vorliegenden Fall hätte durch weiteres Bewohnen der pilzbefallenen Wohnung seine wie auch die Gesundheit seiner Familie gefährdet, weshalb er sich aus tatsächlichen Gründen der Sanierung (seiner einzigen Wohnmöglichkeit) nicht entziehen konnte und somit das Merkmal der Zwangsläufigkeit erfüllt war.

Anrechnung der Werterhöhung nach dem Grundsatz Neu für Alt

Bei der Höhe der Sanierungskosten, welche als außergewöhnliche Belastung abgesetzt werden können, ist dem VwGH folgend jedoch auch die mit der Sanierung zugeflossene Werterhöhung zu berücksichtigen. Als außergewöhnliche Belastung sind nämlich nur vermögensmindernde Ausgaben als solche zu verstehen, die mit einem endgültigen Verbrauch, Verschleiß oder sonstigen Wertverzehr verknüpft sind. Hingegen sind Ausgaben für den Erwerb eines Wirtschaftsguts regelmäßig nicht als außergewöhnliche Belastung ansetzbar, da eine Vermögensumschichtung und keine Vermögensminderung eingetreten ist. Dem Grundsatz "Neu für Alt" folgend muss daher auch jener Vorteil angerechnet werden, der darin besteht, dass man nunmehr über eine Sache verfügt, die entsprechend länger genutzt werden kann. Konkret erkannte der VwGH die Kosten als außergewöhnliche Belastung an – die sich durch die längere Nutzungsdauer der erneuerten Heizungsanlagen, Fußbodenbeläge, Fliesen, Fenstern, Türen usw. ergebende Wertdifferenz ist dabei jedoch mitzubeachten und von den als außergewöhnliche Belastung angesetzten Kosten in Abzug zu bringen.

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Umsatzsteuerrisiko bei Abrechnung von Mieten durch Hausverwaltungen

Oktober 2026

Mietvorschreibung durch Hausverwaltungen und umsatzsteuerliche Risiken

In der Praxis werden Mietentgelte häufig nicht unmittelbar vom Vermieter, sondern durch eine Hausverwaltung vorgeschrieben und eingehoben. Umsatzsteuerlich birgt diese Vorgehensweise jedoch Risiken. Fehler bei der Rechnungsausstellung können dazu führen, dass die Hausverwaltung selbst zum Steuerschuldner wird oder der Mieter seinen Vorsteuerabzug verliert.

Rechtliche Grundlage der Stellvertretung bei der Rechnungsausstellung

Nach § 11 UStG kann eine Rechnung auch von einem Dritten im Namen und auf Rechnung des leistenden Unternehmers ausgestellt werden. Für Hausverwaltungen bedeutet dies, dass sie Mietvorschreibungen oder Mietrechnungen mit umsatzsteuerlicher Wirkung für den Vermieter ausstellen können. Voraussetzung ist allerdings, dass sie hierzu bevollmächtigt sind. Eine fehlende Bevollmächtigung kann zwar nachträglich genehmigt werden, dennoch sollte diese aus Beweisgründen klar dokumentiert sein.

Eindeutige Zurechnung der Vermietungsleistung an den Vermieter

Die bloße Ausstellung eines Dokuments durch die Hausverwaltung macht diese noch nicht zum Leistenden. Entscheidend ist vielmehr, dass aus der Rechnung eindeutig hervorgeht, dass die Vermietungsleistung dem Vermieter zuzurechnen ist.

Nach Verwaltungspraxis und Literatur müssen daher insbesondere zwei Voraussetzungen erfüllt sein:

• Die Hausverwaltung ist zur Rechnungsausstellung im fremden Namen bevollmächtigt.
• Aus der Rechnung ist klar ersichtlich, welche Leistungen dem Vermieter und welche gegebenenfalls der Hausverwaltung selbst zuzurechnen sind.

Steuerschuldtrennung zwischen Vermietungs- und Verwaltungsleistung

Werden diese Voraussetzungen eingehalten, schuldet die Umsatzsteuer auf die Vermietungsleistung nicht die Hausverwaltung, sondern der Vermieter (die Umsatzsteuerschuld bleibt beim Vermieter). Die Hausverwaltung schuldet lediglich die Umsatzsteuer für ihre eigene Verwaltungsleistung. In der Praxis empfiehlt es sich daher, den Vermieter als leistenden Unternehmer deutlich anzuführen und die Hausverwaltung ausdrücklich als Vertreter oder bevollmächtigten Rechnungsaussteller zu bezeichnen.

Gefahr der Steuerschuld kraft Rechnungslegung bei unklaren Sammeldokumenten

Probleme entstehen insbesondere dann, wenn die Hausverwaltung in der Rechnung nach außen als Leistungserbringer erscheint. Wird nicht ausreichend deutlich gemacht, dass die Mietleistung vom Eigentümer bzw. Vermieter erbracht wird, kann die Finanzverwaltung die Rechnung dahingehend interpretieren, dass die Hausverwaltung selbst abrechnet. Damit droht nicht nur ein Risiko hinsichtlich der Steuerschuld kraft Rechnungslegung, sondern auch eine Zuordnungsproblematik bei den abgerechneten Leistungen. Besonders heikel sind Sammeldokumente, in denen Mietentgelte und Verwaltungsentgelte gemeinsam ausgewiesen werden, ohne die jeweiligen Leistungserbringer klar zu unterscheiden.

Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug des Mieters bei Mängeln

Auch für den Mieter hat die ordnungsgemäße Gestaltung der Rechnung erhebliche Bedeutung. Der Vorsteuerabzug setzt voraus, dass eine ordnungsgemäße Rechnung des tatsächlich leistenden Unternehmers vorliegt. Wird die Rechnung von einer bevollmächtigten Hausverwaltung im Namen des Vermieters ausgestellt und ist die Zurechnung der Leistung eindeutig, steht dem Vorsteuerabzug grundsätzlich nichts entgegen. Der Rechnungsempfänger kann sowohl die Vorsteuer aus der Vermietungsleistung als auch jene aus allfälligen gesondert ausgewiesenen Leistungen der Hausverwaltung geltend machen. Ist hingegen unklar, wer die Leistung erbracht hat oder fehlen zwingend vorgegebene Rechnungsmerkmale wie z.B. Name und Anschrift des Vermieters, drohen Diskussionen über die Ordnungsmäßigkeit der Rechnung und damit über den Vorsteuerabzug.

Bild: Illustrative Darstellung (KI-generiert)

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Abschreibungsbeginn eines Altgebäudes bei geplanter Generalsanierung und anschließender Vermietung

Juli 2026

Ausgangssachverhalt und strittige Rechtsfrage

Mit Erkenntnis vom 2.3.2026 (GZ Ra 2024/15/0085) präzisiert der VwGH seine Rechtsprechung zum Beginn der Gebäudeabschreibung im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Steuerpflichtige erwarb im Jahr 2016 ein stark sanierungsbedürftiges Gebäude. Bereits kurz nach dem Ankauf wurden umfangreiche Um- und Neubaupläne entwickelt. Nach mehreren Planänderungen begannen die Bauarbeiten schließlich im Jahr 2021. Das ursprüngliche Gebäude wurde erheblich erweitert und aufgestockt, wobei die vermietete Fläche wesentlich vergrößert wurde. Vermietungsaktivitäten wurden erst Ende 2021 gesetzt. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob die Abschreibung bereits mit der Anschaffung des Bestandsgebäudes beginnt oder erst nach Abschluss der umfangreichen Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen.

Die Entscheidungen der Instanzen

Für die Jahre 2016 bis 2020 machte der Steuerpflichtige bereits AfA auf die Anschaffungskosten des Altgebäudes im Rahmen vorweggenommener Werbungskosten geltend. Finanzamt und BFG versagten jedoch diese vorzeitige Abschreibung. Der Verwaltungsgerichtshof bestätigte die Entscheidung des BFG. Die AfA beginnt zwar grundsätzlich bei einem zur Vermietung angeschafften Gebäude mit dem Anschaffungszeitpunkt. Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht, wenn unmittelbar nach dem Erwerb Herstellungsmaßnahmen von erheblichem Ausmaß erfolgen und sich die Vermietungsabsicht nicht auf das erworbene Altgebäude, sondern auf das erst nach Abschluss der Baumaßnahmen entstehende Gebäude richtet.

Rechtliche Begründung des VwGH

Der VwGH verweist im Rahmen seiner Entscheidungsfindung auch auf bisherige Rechtsprechung, wonach umfangreiche Herstellungsmaßnahmen den Beginn der Abschreibung grundsätzlich bis zur Fertigstellung hinausschieben. Eine Ausnahme besteht lediglich für räumlich klar abgrenzbare Gebäudeteile, die von den Herstellungsmaßnahmen nicht betroffen sind. Entscheidend war im konkreten Fall, dass durch die Generalsanierung das gesamte Gebäude umfassend in einer Art umgestaltet worden ist, dass das bisherige Wirtschaftsgut untergegangen war und ein neues Wirtschaftsgut entstanden ist. Die Einkünfteerzielungsabsicht bezog sich damit auf das erst durch den umfassenden Um- und Ausbau entstehende Gebäude.

Praxisfolgen und Bedeutung der Dokumentation

Die Entscheidung zeigt, dass bei Sanierungs- und Revitalisierungsprojekten der Dokumentation der Vermietungsabsicht erhebliche Bedeutung zukommt. Soll das erworbene Gebäude zunächst in seinem bestehenden Zustand vermietet werden, kann die AfA grundsätzlich bereits mit der Anschaffung beginnen. Steht hingegen von Anfang an fest, dass erst ein umfassend umgestaltetes Gebäude der Vermietung dienen soll, muss die Abschreibung bis zur Fertigstellung aufgeschoben werden. Die Anschaffungskosten des Altgebäudes gehen dabei allerdings nicht verloren, sondern fließen – soweit die Altbausubstanz erhalten bleibt – in die AfA-Bemessungsgrundlage des neu entstandenen Gebäudes ein. Das VwGH-Erkenntnis unterstreicht auch, dass bei umfangreichen Umbauprojekten nicht allein der Umfang der Baumaßnahmen maßgeblich ist. Ebenso entscheidend ist die nach außen erkennbare Vermietungsabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs. Diese sollte bereits in der Planungsphase sorgfältig dokumentiert werden, da sie über den Beginn der steuerlichen Abschreibung entscheiden kann.

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Keine Steuerpflicht in Österreich bei mehrjähriger Auslandsentsendung

März 2026

Ein Steuerpflichtiger war jahrelang am Hauptwohnsitz seiner Eltern in Österreich (Mietwohnung) gemeldet und verfügte dort zumindest vor seiner Auslandsentsendung über ein eigenes Zimmer. Von seinem Arbeitgeber wurde er im Zeitraum von Oktober 2011 bis Ende Juni 2015 ins Ausland entsendet - tatsächlich war die Entsendung sogar bis Ende September 2017 geplant gewesen.

Für die Dauer der Entsendung erzielte der Steuerpflichtige Einkünfte aus unselbständiger Arbeit im Ausland und begründete einen Wohnsitz im Ausland. Dennoch war das österreichische Finanzamt der Ansicht, dass ungeachtet der Übersiedlung ins Ausland der Wohnsitz (bei seinen Eltern) in Österreich aufrechterhalten worden war und auch der Mittelpunkt der Lebensinteressen nicht ins Ausland verlagert wurde. Selbst wenn während seiner Abwesenheit seine Schwester die Wohnung nutzte und er selbst im Rahmen allfälliger Österreichbesuche nur ein Mitbenutzungsrecht an der Wohnung hatte.

Das BFG hatte sich (GZ RV/7105019/2019 vom 15.9.2025) mit der Frage zu beschäftigen, ob im vorliegenden Fall ein Wohnsitz in Österreich - konkret in der von den Eltern gemieteten Wohnung - gegeben ist, der die (unbeschränkte) Steuerpflicht in Österreich für den im Ausland arbeitenden Sohn begründet. Um die abkommensrechtliche Ansässigkeit bei unbeschränkter Steuerpflicht in mehreren Ländern ging es vorerst nicht.

Früherer UFS/BFG-Rechtsprechung folgend müssen Räumlichkeiten, damit sie als Wohnung geeignet sind, so ausgestattet sein, dass sie es erlauben, sich nicht nur ganz kurzfristig dort aufzuhalten. Dabei muss die Möglichkeit zum Schlafen, zur Körperpflege, zur Zubereitung von Essen und zur Aufbewahrung persönlicher Gegenstände gewährleistet sein. Wenngleich es dem Steuerpflichtigen immer möglich war, während eines Heimatbesuchs vorübergehend in der elterlichen Wohnung zu übernachten, kam das BFG aus mehreren Gründen zur Entscheidung, dass kein steuerlicher Wohnsitz für ihn in Österreich vorlag.

Eine Mitbenützungsmöglichkeit von Bad, Küche, WC, Wohnzimmer usw. in der elterlichen Wohnung genügt nicht für die Annahme einer Wohnung als einem Ort, wo üblicherweise eine autonome Lebensführung möglich ist. Schließlich lasse sich ohne eigenes Bad oder Kochgelegenheit ein Zimmer nicht als Wohnung nutzen. Außerdem mangelte es an der rechtlichen und tatsächlichen Verfügungsmöglichkeit über die Wohnung und damit an der Innehabung einer Wohnung - nur durch Überlassen eines Zimmers zur gelegentlichen Übernachtung wird dies nicht begründet. Nicht zuletzt widerspricht es dem BFG folgend jeglicher Lebenserfahrung, angesichts der Dauer der Auslandstätigkeit von mehr als drei Jahren von einer Aufrechterhaltung des Wohnsitzes in der Mietwohnung der Eltern auszugehen. Im Endeffekt waren weder Wohnsitz noch gewöhnlicher Aufenthalt im strittigen Zeitraum in Österreich gegeben, wodurch weder unbeschränkte noch beschränkte Steuerpflicht für die ausländischen Einkünfte vorlagen.

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Abbruchkosten eines Wohngebäudes als außergewöhnliche Belastung?

März 2026

Eine Steuerpflichtige wollte Abbruchkosten für ein Gebäude als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend machen. Das Gebäude war ihr ehemaliges Elternhaus, das nach dem Tod des Vaters wegen umfassender Asbestbelastung abgerissen wurde. Sie begründete ihren Antrag damit, dass sie das Haus ursprünglich sanieren und vermieten wollte, was aufgrund der Gesundheitsgefährdung durch Asbest unmöglich geworden war. Das Finanzamt verneinte das Ansinnen auch damit, dass die hierfür angefallenen Kosten bereits früher bezahlt worden seien und daher im gegenständlichen Jahr nicht mehr abgezogen werden könnten.

Das BFG (GZ RV/7103068/2024 vom 15.9.2025) führte in diesem Zusammenhang aus, dass die Steuerpflichtige bereits seit längerer Zeit in einem neu errichteten Wohnhaus auf demselben Grundstück lebte und das alte (asbestverseuchte) Gebäude seit dem Tod des Vaters leer stand. Eine zwingende Notwendigkeit für den Abbruch habe daher nicht bestanden, da keine akute Gesundheitsgefährdung vorlag und das Gebäude nicht als Wohnsitz genutzt wurde. Die behauptete Vermietungsabsicht konnte nicht überzeugend nachgewiesen werden.

Kosten können nur dann steuerlich als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden, wenn sie außergewöhnlich sind, zwangsläufig erwachsen und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen wesentlich beeinträchtigen. Die Zwangsläufigkeit ist dabei nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Der Abgabepflichtige darf sich dem Aufwand aus tatsächlichen, rechtlichen oder sittlichen Gründen nicht entziehen können. Keine außergewöhnliche Belastung sind daher Aufwendungen, die auf Tatsachen zurückzuführen sind, die vom Abgabepflichtigen vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt wurden. Darunter fallen auch Aufwendungen, die die Folge der Abgabe einer unbedingten Erbserklärung oder der Annahme einer Schenkung sind. Da das Gebäude zum Zeitpunkt des Abbruchs leer stand, ging das BFG davon aus, dass es freiwillig abgerissen wurde, da der unmittelbare Wohnbedarf mit dem Nebengebäude gedeckt war und somit keine unmittelbare Gesundheitsgefährdung vorlag. Überdies sei in Hinblick auf die geplante, nun nicht mehr mögliche Vermietung, ein übernommenes Unternehmerwagnis zu erkennen, wodurch die Abzugsfähigkeit als außergewöhnliche Belastung ausgeschlossen ist.

Daran ändert auch eine frühere Gerichtsentscheidung nichts, in der Sanierungskosten für ein von Hausschwamm befallenes Gebäude als außergewöhnliche Belastung anerkannt wurden. Dies erfolgte nur deshalb, weil das betroffene Gebäude das einzige Wohngebäude des Steuerpflichtigen war und daher ohne Sanierung eine unmittelbare Gesundheitsgefährdung für die Bewohner bestanden hätte. Schließlich verneinte das BFG die Geltendmachung als außergewöhnliche Belastung auch mit dem Abflussprinzip, wonach Kosten nur in jenem Jahr geltend gemacht werden können, in dem sie tatsächlich bezahlt wurden. Da sämtliche Abbruchkosten schon vor dem Veranlagungsjahr bezahlt wurden, war ein steuerlicher Abzug als außergewöhnliche Belastung bereits aus diesem Grund ausgeschlossen.

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Werbungskosten

Januar 2026

Werbungskosten

Wie definiert das Gesetz Werbungskosten?

Gemäß § 16 Einkommensteuergesetz (EStG) sind Werbungskosten die Aufwendungen oder Ausgaben zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen. Sie kommen nur bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten vor. Zu diesen zählen Einkünfte aus

• nichtselbständiger Arbeit,
• Kapitalvermögen,
• Vermietung und Verpachtung sowie
• sonstige Einkünfte.

Es muss ein (objektiver) Zusammenhang zur beruflichen Tätigkeit bestehen. Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit von Ausgaben werden nicht geprüft.

Erwachsen bei nichtselbständigen Einkünften Werbungskosten ist ohne Nachweis ein Pauschalbetrag von jährlich 184 € abzusetzen, ausgenommen es steht ein Pensionistenabsetzbetrag zu. Bestimmte Werbungskosten sind auf diesen Pauschbetrag nicht anzurechnen. Im Fall von höheren Werbungskosten können diese alternativ zum Werbungskostenpauschale geltend gemacht werden.

Untenstehend finden Sie eine Auflistung der wichtigsten Werbungskosten:

Absetzung für Abnutzung
Abgaben
Aktentasche
Antiquitäten
Arbeitsessen
Arbeitskleidung
Arbeitsmittel
Arbeitszimmer & Arbeitsplatzpauschale
Ausbildungs-, Fortbildungs- und Umschulungskosten
Berufsgruppenpauschale
Betriebsratsumlage
Bewerbungskosten
Bürgschaften
Computer
Dauernde Lasten
Dienstreisen
Doppelte Haushaltsführung und Familienheimfahrten
Expatriates
Fachliteratur
Fahrtkosten
Fehlgelder
Führerschein
Gebäude
Geringwertige Wirtschaftsgüter
Gewerkschaftsbeiträge
Internet
Kammerbeiträge
KFZ
Pendlerpauschale
Prozesskosten
Rechtsberatungskosten
Reisekosten
Schätzgutachten (Vermietung und Verpachtung)
Schuldzinsen
Sozialversicherungsbeiträge
Sprachkurse
Steuerberatungskosten
Strafen
Studiengebühren
Studienreise
Telefonkosten
Umzugskosten
Versicherungsbeiträge
Wohnbauförderungsbeiträge

Absetzung für Abnutzung:

Die AfA ist vom wirtschaftlichen Eigentümer geltend zu machen. Im Fall von Miteigentum wird die AfA aufgeteilt.

• Gebäude

Das Gebäude darf nicht zu einem Betriebsvermögen gehören (sonst: Betriebsausgaben). Der AfA sind die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugrunde zu legen. Grund und Boden ist nicht abnutzbar, ein entsprechender Anteil ist daher auszuscheiden. Bei unentgeltlichem Erwerb ist die AfA des Rechtsvorgängers fortzusetzen.

Bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, können ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5% abgeschrieben werden. Das entspricht einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren. Eine kürzere Nutzungsdauer muss durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden.

Für angeschaffte bebaute Grundstücke des Privatvermögens ist ein explizites pauschales Aufteilungsverhältnis von 40% für Grund und Boden und 60% für Gebäude vorgesehen. Ein davon abweichendes Aufteilungsverhältnis kann im Einzelfall durch ein entsprechendes Gutachten nachgewiesen werden.

Ab 2016 kann bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung u.a. bei der Absetzung für außergewöhnliche technische / wirtschaftliche Abnutzung eine gleichmäßige Verteilung auf 15 Jahre beantragt werden (zuvor war eine Verteilung auf 10 Jahre möglich).

• Sonstige Wirtschaftsgüter

Auch hier sind die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugrunde zu legen. Beim unentgeltlichen Erwerb sind die fiktiven Anschaffungskosten anzusetzen. Geringwertige Wirtschaftsgüter (bis zu einer Grenze von 1.000 €) können sofort abgesetzt werden.

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Abgaben:

Abgaben sind abzugsfähig, sofern sie sich auf Wirtschaftsgüter beziehen, die dem Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einnahmen dienen. Umfasst sind lediglich regelmäßig wiederkehrende Abgaben (z.B. die Grundsteuer), nicht jedoch einmalige Abgaben wie die Grunderwerbsteuer, die zu den Anschaffungskosten zählt (s.o.: Absetzung für Abnutzung).

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Aktentasche:

Eine überwiegend beruflich genutzte Aktentasche ist abzugsfähig.

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Antiquitäten:

siehe Artikel Betriebsausgaben Antiquitäten

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Arbeitsessen:

Arbeitsessen mit zumindest überwiegendem Werbecharakter sind zur Hälfte als Werbungskosten abzugsfähig. Der Begriff der Werbung ist nicht eindeutig definiert. Im Wesentlichen wird darunter verstanden, dass eine Produkt- oder Leistungsinformation geboten werden muss. Es muss jedenfalls eine berufliche Veranlassung gegeben sein. Ferner empfiehlt es sich, den Werbecharakter eines Arbeitsessens mittels Geschäftsunterlagen nachzuweisen.

Sonderfall Arbeitsessen im Zuge einer Reise:
Ein Arbeitsessen (mit Werbecharakter) auf einer Inlandsreise kürzt das Tagesgeld (s.u.: Reisekosten) um 15,00 €. Bei Auslandsreisen erfolgt keine Kürzung, bei zwei Arbeitsessen steht jedoch nur ein Drittel des jeweiligen Höchstsatzes zu.

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Arbeitskleidung:

siehe Artikel Betriebsausgaben Arbeitskleidung

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Arbeitsmittel:

Nach der Rechtsprechung ist der Begriff Arbeitsmittel weit auszulegen: Unter diesen Begriff fallen alle Hilfsmittel, die zur Erbringung der vom Arbeitnehmer zu leistenden Arbeit erforderlich sind und nicht vom Arbeitgeber zur Verfügung gestellt werden. Aufwendungen für die Beschaffung von Arbeitsmitteln sind jedoch nur dann Werbungskosten, wenn die Arbeit ohne diese Hilfsmittel nicht ausgeübt werden kann, wenn also die betreffenden Aufwendungen für die Sicherung und Erhaltung der Einnahmen des Steuerpflichtigen unvermeidlich sind. Es ist nicht notwendig, dass der Arbeitgeber die Anschaffung des Arbeitsmittels anordnet.

Typische Arbeitsmittel sind etwa KFZ, Computer, Telefon, Internet, Fachliteratur (s.u.).

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Arbeitszimmer & Arbeitsplatzpauschale:

siehe Artikel Betriebsausgaben Arbeitszimmer. Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer sind nur abzugsfähig, wenn es den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit bildet. Ist dies nicht der Fall (z.B. bei tagweisem Homeoffice), kann das Arbeitsplatzpauschale geltend gemacht werden. Dieses beträgt bis zu 300 € pro Jahr, wenn keine anderen Einkünfte aus einer aktiven Erwerbstätigkeit vorliegen, für die ein Büro zur Verfügung steht, ansonsten 150 €.

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Ausbildungs-, Fortbildungs- und Umschulungskosten:

Ausbildungskosten sind Kosten, die durch das Erlernen eines Berufes anfallen. Sie sind absetzbar, wenn sie im Zusammenhang mit der vom Steuerpflichtigen ausgeübten oder einer damit verwandten beruflichen Tätigkeit stehen.

Fortbildungskosten sind Ausgaben zum Zweck der Verbesserung der bisherigen beruflichen Kenntnisse und Fähigkeiten. Damit Abzugsfähigkeit gegeben ist, müssen auch Fortbildungskosten im Zusammenhang mit einer bereits ausgeübten beruflichen Tätigkeit stehen.

Eine absetzbare Umschulung liegt vor, wenn umfassende Umschulungsmaßnahmen auf die tatsächliche Ausübung eines anderen Berufs abzielen.

• Führerschein:
  Kosten für einen PKW- oder Motorradführerschein zählen zu den Aufwendungen der privaten Lebensführung und sind nicht abzugsfähig. Aufwendungen zum Erwerb eines LKW- oder Busführerscheins können Werbungskosten darstellen.
• Sprachkurse:
  Voraussetzung ist eine berufliche Veranlassung und ein konkreter Nutzen für den Beruf. Sprachkurse im Ausland können eine Studienreise darstellen.
• Studiengebühren (Fachhochschule, Universität):
  Voraussetzung ist, dass der Steuerpflichtige eine berufliche Tätigkeit neben dem Studium ausübt. Dazu zählen auch Hilfstätigkeiten oder fallweise Beschäftigungen. In Betracht kommt insbesondere eine Absetzung als umfassende Umschulung.
• Eine Studienreise muss nahezu ausschließlich beruflich veranlasst sein. Wenn eine klare Trennung in berufliche und private Reiseabschnitte möglich ist dürfen die Fahrt- und Reisekosten aufgeteilt werden.
  Eine (nahezu) ausschließliche berufliche Veranlassung liegt vor, wenn
• Planung und Durchführung der Reise in einer lehrgangsmäßigen Organisation erfolgen oder sonst in einer Weise, welche die berufliche Bedingtheit einwandfrei erkennen lässt,
• der Steuerpflichtige Kenntnisse erwerben soll, die eine konkrete Verwendung in seinem Beruf zulassen,
• Reiseprogramm und Durchführung nur auf die Berufsgruppe des Steuerpflichtigen abgestellt sind und
• allgemein interessierende Programmpunkte nur im Rahmen eines normüblichen Freizeitausmaßes anfallen.

Die Rückzahlung von Aus- und Fortbildungskosten an den Arbeitgeber aufgrund einer vorzeitigen Beendigung des Dienstverhältnisses stellt Werbungskosten dar. Bei noch aufrechtem Dienstverhältnis sind diese Werbungskosten in der Personalverrechnung zu berücksichtigen.

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Berufsgruppenpauschale:

Durch Verordnung des Bundesministers für Finanzen wurden für bestimmte Berufsgruppen Durchschnittssätze festgelegt, die statt des Werbungskostenpauschbetrages von 184 € (s.o.) gelten. Im Falle höherer Werbungskosten können alternativ die tatsächlichen Kosten geltend gemacht werden. Diese Berufsgruppen sind:

• Artisten
• Bühnenangehörige, Filmschauspieler
• Fernsehschaffende
• Journalisten
• Musiker
• Forstarbeiter, Förster und Berufsjäger im Revierdienst
• Hausbesorger
• Heimarbeiter
• Vertreter
• Mitglieder einer Stadt-, Gemeinde- oder Ortsvertretung

Das Berufsgruppenpauschale wird im Weg der Arbeitnehmerveranlagung geltend gemacht.

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Betriebsratsumlage:

Es handelt sich ausdrücklich um Werbungskosten.

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Bewerbungskosten:

Kosten für (auch erfolglose) Bewerbungen und Vorstellungsgespräche werden als Werbungskosten anerkannt. Voraussetzung ist ein entsprechender Nachweis. Auch Fahrtkosten bzw. Kilometergeld, Tag- und Nächtigungsgeld können geltend gemacht werden. Beim Taggeld ist zu beachten, dass dies nur dann zusteht, wenn eine Nächtigung erforderlich ist.

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Bürgschaften:

Steht die Bürgschaft im Zusammenhang mit einer nichtselbständigen Tätigkeit (z.B. der Sicherung der Anstellung) können Werbungskosten vorliegen. Bürgschaftszahlungen eines Gesellschafter-Geschäftsführers einer Kapitalgesellschaft werden in der Regel nicht als Werbungskosten anerkannt, weil ihre Begründung vorrangig als im Gesellschaftsverhältnis liegend angesehen wird, nicht in der Anstellung.

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Computer:

In der Regel wird eine vierjährige Nutzungsdauer für einen Computer angenommen (s.o. Absetzung für Abnutzung). Die Kosten für einen (auch) beruflich genutzten Computer sind abzugsfähig. Der Anteil der privaten Nutzung ist aus den Werbungskosten auszuscheiden. Sofern sich der Computer in der Wohnung des Steuerpflichtigen befindet, nimmt die Finanzverwaltung eine private Nutzung von mindestens 40% an. Eine höhere berufliche Nutzung muss nachgewiesen werden.

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Dauernde Lasten:

Dauernde Lasten ist ein Oberbegriff, unter den Renten und sonstige dauernde Lasten fallen. Eine Rente besteht in regelmäßigen Leistungen, die aufgrund eines Anspruches darauf geleistet werden. Renten sind nicht mit Ratenzahlungen gleichzusetzen, die Renten haben ein aleatorisches Moment, d.h. das Ende der Rentenzahlungen ist an ein ungewisses Ereignis gebunden (z.B.: Leibrente). Sonstige dauernde Lasten werden für einen längeren Zeitraum (mindestens 10 Jahre lang) geleistet. Sowohl bei Renten als auch bei sonstigen dauernden Lasten muss eine Verpflichtung zur Leistung bestehen.

Das Gesetz nennt dauernde Lasten ausdrücklich als Werbungskosten, sofern diese mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Der Abzug ist nur insoweit zulässig, als die Summe der verausgabten Beträge den Wert der Gegenleistung übersteigt. Soweit keine Werbungskosten vorliegen, können dauernde Lasten Sonderausgaben darstellen.

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Dienstreisen:

Eine Dienstreise liegt vor, wenn ein Arbeitnehmer über Auftrag des Arbeitgebers seinen Dienstort zur Durchführung von Dienstverrichtungen verlässt oder so weit weg von seinem ständigen Wohnort arbeitet, dass ihm eine tägliche Rückkehr an seinen ständigen Wohnort nicht zugemutet werden kann (Faustregel: ab ca. 120 km). Vom Arbeitgeber bezahlte Kilometer-, Tages- und Nächtigungsgelder für eine Dienstreise sind steuerfrei, weil Reisekostenersätze keine Einkünfte für den Arbeitnehmer sind. Zahlt der Arbeitgeber höhere Beträge als die gesetzlich vorgesehenen, so bilden diese, die jeweiligen Grenzen übersteigenden Beträge, steuerpflichtigen Arbeitslohn.

Das lohnsteuerfreie Kilometergeld beträgt einheitlich 0,50 € pro Kilometer (für PKW, Motorrad und Fahrrad) und ist mit max. 30.000 km pro Kalenderjahr begrenzt. Es ist ein Fahrtenbuch zu führen.

Für Tagesgelder gilt grundsätzlich: Sie sind für Inlandsdienstreisen mit einem Betrag von 30,00 € pro Tag steuerfrei. Die Dienstreise muss länger als drei Stunden dauern.

Nächtigungsgeld steht im Umfang der tatsächlichen Kosten der Nächtigung zu. Alternativ kann Nächtigungsgeld nach den gesetzlichen Sätzen geltend gemacht werden, das sind im Inland 17,00 € pro Nächtigung inklusive Frühstück.

(Differenz-)Werbungskosten können geltend gemacht werden, wenn der Arbeitgeber keinen oder nicht den vollständigen Reisekostenersatz leistet.

Unterscheiden Sie Dienstreisen von Reisen (s.u.)!

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Doppelte Haushaltsführung und Familienheimfahrten:

Für den Fall, dass dem Steuerpflichtigen eine tägliche Rückkehr zum Familienwohnsitz unzumutbar ist (Richtwert für Entfernung ca. 120 km) und er daher eine Wohnung nahe seinem Arbeitsplatz nimmt, können die Aufwendungen für diese Wohnung (Miete, Betriebskosten, Einrichtung) grundsätzlich als Werbungskosten abgesetzt werden. Die doppelte Haushaltsführung muss beruflich veranlasst sein, eine Verlegung des Familienwohnsitzes muss unzumutbar sein. Ferner muss eine über die Nächtigungsfunktion hinausgehende Nutzung vorliegen. Eine Verlegung des gesamten Familienwohnsitzes gilt insbesondere dann als unzumutbar, wenn der Ehegatte am Familienwohnsitz Einkünfte aus einer Erwerbstätigkeit erzielt und diese nicht bloß ein untergeordnetes Ausmaß aufweisen.

Für eine Wohnung, in welcher der Steuerpflichtige und seine Familie wohnen, können Kosten bis 2.200 € pro Monat (Miete und Betriebskosten) abgesetzt werden.

Im Fall der doppelten Haushaltsführung sind Kosten von Familienheimfahrten als Werbungskosten abzugsfähig, und zwar bis zu einem monatlichen Höchstbetrag von 306,00 €.

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Expatriates:

Unter bestimmten Voraussetzungen (u.a. höchstens 5 Jahre in Österreich, ausländischer Arbeitgeber, kein Wohnsitz in Österreich innerhalb der letzten 10 Jahre) können Expatriates ein Werbungskostenpauschale (anstelle der tatsächlichen Werbungskosten) von bis zu 10.000 € jährlich geltend machen. Diese pauschalen Werbungskosten sind bereits in der Lohnverrechnung des Arbeitgebers zu berücksichtigen. Bei höheren tatsächlichen Werbungskosten ist die Geltendmachung im Wege der Arbeitnehmerveranlagung ratsam.

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Fachliteratur:

Beruflich verwendete Fachliteratur (z.B. Bücher, Zeitschriften) sind Werbungskosten, sofern es sich nicht um allgemeinbildende Literatur oder Tageszeitungen handelt. Unter Umständen ist der wesentliche Inhalt der Werke bekanntzugeben.

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Fahrtkosten:

Kosten für beruflich veranlasste Fahrten sind Werbungskosten, die in ihrer tatsächlichen Höhe geltend gemacht werden können. Stattdessen kann jedoch auch das amtliche Kilometergeld abgezogen werden. Das Kilometergeld (0,50 €/km) steht bis zu einer Fahrtleistung von maximal 30.000 km pro Kalenderjahr zu. Es ist ein Fahrtenbuch zu führen.

Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte sind durch den Verkehrsabsetzbetrag (s.u.) und eventuell das Pendlerpauschale (s.u.) abgegolten.

Unterscheiden Sie Fahrtkosten von Reisekosten (s.u.)!

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Fehlgelder:

Dem Arbeitgeber ersetzte Kassenfehlbeträge sind Werbungskosten.

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Führerschein:

siehe Ausbildungs-, Fortbildungs- und Umschulungskosten

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Gebäude:

s.o. Absetzung für Abnutzung

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Geringwertige Wirtschaftsgüter:

siehe Artikel: Betriebsausgaben Geringwertige Wirtschaftsgüter. Wirtschaftsgüter bis zu einem Grenzwert von 1.000 € können im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben werden.

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Gewerkschaftsbeiträge:

Es handelt sich um Werbungskosten.

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Internet:

Wie beim Computer sind auch beruflich veranlasste Internetkosten abzugsfähig. Liegt auch eine private Nutzung vor, werden die Kosten aufgeteilt. Der Privatanteil ist, allenfalls durch Schätzung, auszuscheiden. Auch Aufwendungen für spezielle berufliche Anwendungen wie etwa Rechtsdatenbanken sind abzugsfähig.

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Kammerbeiträge:

Kammerbeiträge sind vom Gesetz ausdrücklich genannte Werbungskosten.

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KFZ:

Wird ein privates KFZ (es muss nicht das eigene sein) für berufliche Fahrten genutzt, so können diese Kosten entweder im tatsächlich nachgewiesenen Umfang oder in Form von Kilometergeld (0,50 €) als Werbungskosten abgesetzt werden. Beträgt die Fahrtleistung mehr als 30.000 km pro Jahr, darf entweder Kilometergeld für 30.000 km oder die tatsächlichen Aufwendungen für alle Fahrten angesetzt werden.

Mit dem Kilometergeld gelten die meisten Kosten im Zusammenhang mit dem KFZ als abgegolten (Treibstoff, Service, Vignette, Versicherungen inkl. Steuer, etc.).

Auf Verlangen des Finanzamtes ist ein Fahrtenbuch vorzulegen.

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Pendlerpauschale:

Fahrten eines Arbeitnehmers zwischen Wohnung und Arbeitsstätte sind grundsätzlich mit dem Verkehrsabsetzbetrag (s.u.) abgegolten. Zusätzlich kann ein Pendlerpauschale (sowie ein Pendlereuro) geltend gemacht werden, wenn

• die Benützung eines Massenverkehrsmittels zumutbar ist und die Entfernung zwischen Wohnung und Arbeitsstätte mindestens 20 km beträgt (kleines Pendlerpauschale) oder
• die Benützung eines Massenverkehrsmittels zumindest auf dem halben Arbeitsweg nicht zumutbar ist und die Entfernung mindestens zwei Kilometer beträgt (großes Pendlerpauschale).

Beachten Sie, dass die Zurverfügungstellung eines Öffi-Tickets (z.B. Klimaticket) durch den Arbeitgeber steuerfrei möglich ist, dies jedoch den Anspruch auf das Pendlerpauschale für jene Strecke ausschließt.

Mittels Pendlerrechner wird die Höhe eines etwaig zustehenden Pendlerpauschales bzw. Pendlereuros ermittelt.

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Prozesskosten:

Berufsbedingte Kosten für einen Zivilprozess, z.B. arbeitsrechtliche Ansprüche, sind Werbungskosten. Prozesskosten für ein gerichtliches oder verwaltungsrechtliches Strafverfahren sind nur bei (teilweisem) Freispruch oder Einstellung des Verfahrens wegen eines Strafaufhebungsgrundes abzugsfähig.

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Rechtsberatungskosten:

Ist die Rechtsberatung beruflich veranlasst, liegen Werbungskosten vor.

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Reisekosten:

Die beruflich veranlasste Reise setzt im Gegensatz zur Dienstreise keinen Auftrag des Arbeitgebers voraus. Sie muss ausschließlich beruflich veranlasst sein bzw. findet bei Trennbarkeit in einen privaten und einen beruflichen Teil eine Aufteilung der Reisekosten statt.

Eine Reise liegt vor, wenn die Reisedauer mehr als drei Stunden beträgt, der Steuerpflichtige sich mindestens 25 km vom Mittelpunkt der Tätigkeit entfernt und am Einsatzort kein weiterer Mittelpunkt der Tätigkeit begründet wird.

Reisekosten sind entweder:

• Tagesgelder (Verpflegungsmehraufwand) oder
• Nächtigungsgelder bzw. Kosten einer Nächtigung

Fahrtkosten stehen unabhängig davon zu, ob eine Reise vorliegt, ausgenommen es handelt sich um Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte (siehe Pendlerpauschale, Verkehrsabsetzbetrag).

Das maximale Tagesgeld beträgt 30,00 €. Höhere Kosten für Verpflegung werden nicht berücksichtigt. Nächtigungsaufwendungen können entweder in Höhe der tatsächlich angefallenen Kosten abgesetzt werden oder mit einem Pauschbetrag von 17,00 € (inkl. Frühstück).

Für Auslandsreisen gelten, je nach Staat, andere Sätze.

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Schätzgutachten (Vermietung und Verpachtung):

Wird ein Schätzgutachten zum Zweck des Erwerbs eines Gebäudes erstellt, so gehören diese Kosten zu den Anschaffungskosten (s.o. Absetzung für Abnutzung).

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Schuldzinsen:

Schuldzinsen, d.h. Zinsen für die Überlassung von Kapital, die mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, sind abzugsfähig.

Schuldzinsen im Zusammenhang mit der Anschaffung, Herstellung oder Erhaltung eines Mietobjektes sind als Werbungskosten aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.

Zinsen für die Anschaffung von Arbeitsmitteln sind Werbungskosten.

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Sozialversicherungsbeiträge:

Pflichtversicherungsbeiträge in der gesetzlichen Sozialversicherung sind vom Gesetz ausdrücklich genannte Werbungskosten.

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Sprachkurse:

siehe Ausbildungs-, Fortbildungs- und Umschulungskosten

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Steuerberatungskosten:

Zahlungen an einen Wirtschaftstreuhänder, dessen Tätigkeit schwerpunktmäßig die Ermittlung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bildet, sind Werbungskosten. Andernfalls liegen - wenn an eine berufsrechtlich befugte Person gezahlt - Sonderausgaben vor.

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Strafen:

siehe Artikel: Betriebsausgaben

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Studiengebühren:

siehe Ausbildungs-, Fortbildungs- und Umschulungskosten

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Studienreise

siehe Ausbildungs-, Fortbildungs- und Umschulungskosten

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Telefonkosten:

Kosten für berufliche Telefonate sind in der tatsächlichen Höhe abzugsfähig. Wird ein Telefon beruflich und privat genutzt, erfolgt eine Aufteilung. Ist die Aufteilung nicht genau nachweisbar, erfolgt eine Schätzung des beruflichen Anteils der Telefonkosten.

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Umzugskosten:

Bei einer Verpflichtung zum Wohnungswechsel durch den Arbeitgeber (z.B. Bezug einer Dienstwohnung) liegen Werbungskosten vor. Beruflich veranlasst sind auch umzugskosten, weil der neue Dienstort vom bisherigen Wohnort unzumutbar weit entfernt liegt. Umzug bedeutet, dass der bisherige Wohnsitz aufgegeben wird (andernfalls siehe: Doppelte Haushaltsführung).

Anschaffungskosten im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung sind nicht abzugsfähig.

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Versicherungsbeiträge:

Versicherungsprämien für Wirtschaftsgüter, die der Erzielung von Einnahmen dienen, sind abzugsfähig (z.B. Gebäudeversicherungen).

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Wohnbauförderungsbeiträge:

Es handelt sich ausdrücklich um Werbungskosten.

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Für detaillierte Auskünfte betreffend Werbungskosten kontaktieren Sie uns bitte!

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Vermieter von besonders repräsentativen Wohnungen aufgepasst - es kommt ab 2026 zu massiven Änderungen

Januar 2026

Mit 1. Jänner 2026 tritt eine der bedeutendsten Änderungen im Bereich der Immobilienbesteuerung der letzten Jahre in Kraft: die Einführung einer zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung sogenannter besonders repräsentativer Grundstücke ("Luxusimmobilien") für Wohnzwecke. Diese Änderung stellt einen Paradigmenwechsel dar - insbesondere, weil sie den Vorsteuerabzug für Luxusimmobilien bei Wohnvermietung künftig ausschließt.

Eine solche, besonders repräsentative Wohnung liegt vor, wenn die folgenden Kosten innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung oder Beginn der Herstellung mehr als 2.000.000 € (exkl. Umsatzsteuer) betragen:

• Anschaffungskosten,
• Herstellungskosten,
• aktivierungspflichtige Aufwendungen,
• Kosten von Großreparaturen.

Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten (z. B. Zinshäusern) ist nicht das Gesamtgebäude relevant, sondern der einzelne Mietgegenstand - eine verursachungsgerechte Aufteilung der Gesamtkosten, regelmäßig nach Wohnnutzfläche, ist erforderlich. Wird die 2 Mio. € - Grenze überschritten und liegt ein besonders repräsentatives Objekt vor, so ist dessen Vermietung zwingend unecht steuerbefreit. Das bedeutet einerseits, dass keine Umsatzsteuer auf die Miete verrechnet werden darf, andererseits ist kein Vorsteuerabzug für Anschaffungs-, Errichtungs- und laufende Aufwendungen möglich. Es besteht außerdem keine Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren.

Diese Änderung beendet ein bisher verbreitetes Modell: die Errichtung hochwertiger Wohnimmobilien durch Unternehmen (z. B. GmbHs) mit Vorsteuerabzug und anschließender Vermietung an Gesellschafter. Selbst eine fremdübliche Miete führt künftig bei Luxusimmobilien nicht mehr zum Vorsteuerabzug. Die Neuregelung gilt ausschließlich für Immobilien, die ab dem 1.1.2026 angeschafft oder hergestellt werden. Für davor angeschaffte Objekte bleibt es bei der bisherigen Systematik - die Vermietung zu Wohnzwecken ist steuerpflichtig (10 % USt), der Vorsteuerabzug für Errichtungskosten bleibt bestehen.

Beispiel: Eine Villa wird 2026 um 2.700.000 € erworben und vermietet. Die Vermietung ist zwingend steuerfrei, es ist kein Vorsteuerabzug für die Anschaffung möglich.

Kommt es nachträglich (z. B. durch Renovierungen, Ausbauten oder Nebengebäude) zu Kosten, die das Objekt über die Luxusgrenze heben, wird ab diesem Zeitpunkt die Vermietung steuerfrei. Dies führt zu einer Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10/11 UStG für bereits in Anspruch genommene Vorsteuern der Vorjahre. Reparaturkosten aufgrund von Naturkatastrophen bleiben bei der Grenzprüfung außer Ansatz.

Beispiel: Anschaffung 2026 um 1.800.000 €, Renovierung 2027 um 250.000 €: die Kosten überschreiten die Grenze, die Vermietung ab 2027 ist zwingend steuerfrei, eine Vorsteuerberichtigung für 2026 ist notwendig, es kann kein Vorsteuerabzug für Kosten der Renovierung in 2027 geltend gemacht werden.

Die Einführung der zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für besonders repräsentative Wohnungen markiert einen klaren steuerpolitischen Richtungswechsel. Die Kostenschwelle schafft ein objektives, klar handhabbares Kriterium, das steuerliche Gestaltungsspielräume bei Luxusimmobilien deutlich einschränkt.

Insbesondere für hochwertige Wohnprojekte ist daher künftig eine ausreichend genaue Kostenrechnung und Dokumentation erforderlich, damit die Einhaltung der Grenze von 2 Millionen € innerhalb der Beobachtungsfrist von 5 Jahren sichergestellt bzw. eine entsprechende Berichtigung des Vorsteuerabzugs vorgenommen werden kann. Bei Vermietungen an nahe Angehörige reicht künftig eine fremdübliche Miete für Luxusimmobilien nicht mehr aus, um den Vorsteuerabzug zu sichern. Unternehmen und Immobilieninvestoren sind daher gut beraten, künftige Projekte sorgfältig zu kalkulieren und steuerliche Effekte frühzeitig in die Investitionsentscheidung einzubeziehen.

Bild: © Adobe Stock - Aris Suwanmalee

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Verschärfungen durch das Betrugs­bekämpfungs­gesetz 2025 geplant

Dezember 2025

Gegen Ende November hin wurden Regierungsvorlagen i.Z.m. dem Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 eingebracht, die zum Ziel haben, missbräuchliche Vorgehensweisen hintanzuhalten, zur Steuergerechtigkeit in Österreich beizutragen und einen Teil zur nachhaltigen Sicherung der Staatseinnahmen (Konsolidierung des Bundesbudgets) beizusteuern.

Das Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 gliedert sich in die Teile Steuern, Sozialabgaben und Daten - ausgewählte Aspekte werden nachfolgend im Überblick dargestellt.

Kein Vorsteuerabzug bei Luxusimmobilien

Als wichtige steuerliche Änderung ist geplant, den Vorsteuerabzug für Kosten i.Z.m. der "Vermietung von Luxusimmobilien" abzuschaffen. Die Vermietung von Luxusimmobilien wäre dann zwingend unecht steuerfrei und der Vermieter hätte für seine laufenden Vorleistungen (bzw. für jene verbunden mit der Anschaffung/Herstellung) keinen Vorsteuerabzug mehr. Von einer solchen Luxusimmobilie ist auszugehen, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Grundstücks mehr als 2 Mio. € betragen. Der Regierungsvorlage ist zu entnehmen, dass dabei die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für das Grundstück für Wohnzwecke samt Nebengebäuden (z.B. Garagen, Gartenhäuser) und sonstigen Bauwerken (z.B. Schwimmbäder) zu berücksichtigen sind. Überdies ist ein zeitlicher Zusammenhang zu beachten - ein solcher ist gegeben, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren ab Anschaffung bzw. Beginn der Herstellung anfallen. Bei einem Zinshaus beispielsweise, das typischerweise zur Vermietung mehrerer Mietgegenstände bestimmt ist, ist auf den einzelnen Mietgegenstand abzustellen. Schließlich soll die Verschärfung im Sinne der unecht befreiten Vermietung für sämtliche Umsätze und sonstige Sachverhalte zur Anwendung kommen, die nach dem 31.12.2025 ausgeführt werden bzw. sich danach ereignen. Zusätzlich wird vorausgesetzt, dass das besonders repräsentative Grundstück für Wohnzwecke vom Vermieter (oder der Personenvereinigung) nach dem 31.12.2025 angeschafft und/oder hergestellt wurde.

Verschärfungen bei ausländischen Stiftungen

Um Steuervermeidung mittels Offshore-Strukturen effektiver bekämpfen zu können, ist eine verschärfte steuerliche Behandlung von Zuwendungen ausländischer stiftungsähnlicher Gebilde vorgesehen. Konkret soll dies dadurch erfolgen, dass nur mehr auf die Vergleichbarkeit mit einer "privatrechtlichen Stiftung" und somit abstrakt auf das Vorliegen eines stiftungsähnlichen Gebildes abgestellt wird (technisch erfolgt dies durch eine erweiterte Besteuerung solcher Zuwendungen als Einkünfte aus Kapitalvermögen).

Ungerechtfertigte Verluste als neuer Straftatbestand

Die vorsätzliche Erklärung ungerechtfertigter Verluste soll zukünftig ein finanzstrafrechtlicher Straftatbestand sein. Es liegt also Abgabenhinterziehung vor, wenn schuldhaft zu Unrecht Verluste erklärt werden, die in zukünftigen Veranlagungszeiträumen einkommensmindernd geltend gemacht werden können.

Erleichterung beim Verkürzungszuschlag

Eine für die Steuerpflichtigen positive Änderung ist der erweiterte Anwendungsbereich des Verkürzungszuschlags (§ 30a FinStrG). Die derzeit geltende Betragsgrenze von 33.000 € soll auf 100.000 € angehoben werden - zugleich soll die Grenze von 33.000 € je Veranlagungszeitraum als Beschränkung festgelegt werden. Durch die Beschränkung soll die Abgrenzungsschwelle zu weniger schwerwiegenden Fällen im finanzstrafrechtlichen System gewahrt werden. Auf der anderen Seite und um dem unterschiedlichen Unrechtsgehalt je nach Höhe der Nachforderungen sachlich gerecht zu werden, ist angedacht, den Zuschlag bei Nachforderungen ab einer Grenze von 50.000 € auf 15 % des gesamten Nachforderungsbetrags zu erhöhen (grundsätzlich beträgt der Zuschlag 10 %).

Haftung im Baubereich wird ausgeweitet

Die Auftraggeberhaftung im Baubereich soll ausgeweitet werden, um auch Fälle der Arbeitskräfteüberlassung (Leiharbeit) effektiver einzubeziehen. Ziel dabei ist es, zu verhindern, dass Sozialversicherungsbeiträge durch komplexe Gestaltungen der Arbeitskräfteüberlassung (mithilfe von Scheinfirmen usw.) hinterzogen werden. Folglich sollen die Auftraggeber stärker in die Pflicht genommen werden, die ordnungsgemäße Entrichtung der Sozialabgaben durch ihre Subunternehmer bzw. Überlasser zu gewährleisten.

Wir werden Sie über die weitere Gesetzwerdung informieren.

Bild: © Adobe Stock - Andrey Popov

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Maßnahmenpaket für Wachstum und Inflationsbekämpfung

Oktober 2025

In einem Ministerratsvortrag sind Anfang September 2025 von der österreichischen Bundesregierung strategische Schwerpunkte zur Stärkung des Wirtschaftswachstums, der Bekämpfung der hohen Inflation und der Umsetzung von Strukturmaßnahmen zur Verbesserung der langfristigen Wettbewerbsfähigkeit präsentiert worden. Die wichtigsten Aspekte - es dreht sich vor allem um steuerliche Anreize und finanzielle Maßnahmen - werden nachfolgend im Überblick dargestellt. Durch eine andersgelagerte Priorisierung bestehender Budgetmittel soll es zu keinen zusätzlichen Anforderungen an den Bundeshaushalt kommen. Die Gesetzwerdung bleibt jedenfalls abzuwarten.

Entlastung energieintensiver Unternehmen

Durch das Strompreiskostenausgleichsgesetz 2025 und 2026 sollen energieintensive Unternehmen entlastet werden. Dabei ist das Ziel, die durch den CO2-Preis entstehenden indirekten Mehrkosten auszugleichen und das Abwandern von Industriebetrieben ("Carbon Leakage") zu verhindern.

Verdoppelung des Investitionsfreibetrags

Siehe dazu den gesonderten Beitrag in dieser Ausgabe.

Senkung der Stromabgaben

Der EAG-Förderbeitrag (Erneuerbaren-Ausbau-Gesetz) soll für das Jahr 2026 um ca. 85 Mio. € gesenkt werden, um Haushalte, Gewerbe und Industrie bei den Stromkosten zu entlasten.

Grenze für geringfügigen Zuverdienst

Die Grenze für den geringfügigen Zuverdienst wird bis einschließlich 2027 eingefroren. Siehe dazu auch den Beitrag "Sozialversicherungswerte 2026" in dieser Ausgabe.

Zuverdienst in der Pension

Geplant ist ein Modell, das den Zuverdienst von Regelpensionisten attraktiver gestalten soll. Dieses soll voraussichtlich ab dem 1.1.2026 in Kraft treten, ohne jedoch die Attraktivität der Teilpension zu schmälern.

Inflationsdämpfung durch Bundesgebührenbremse

Preiserhöhungen des Bundes, wie z.B. Gebühren, sollen hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf den Verbraucherpreisindex (VPI) geprüft werden und gegebenenfalls gedämpft werden.

"Allianz für faire Lebensmittelpreise"

Um die immer noch hohe Inflation zu bekämpfen, plant die Regierung die Schaffung einer so genannten "Allianz für faire Lebensmittelpreise". Neben rechtlichen Regelungen zur Kennzeichnung von "Shrinkflation" soll auch die Preiskommission neu aufgestellt werden. Statistik Austria soll mittels einer Datenbank zur umfassenden Preisbeobachtung dazu beitragen, ungerechtfertigte Preispolitik zu identifizieren.

Beschränkung der Mietpreise

Die bereits ausgesetzte Indexierung der Mieten im Vollanwendungsbereich des MRG wird für 2026 auf 1 % und für 2027 auf 2 % beschränkt.

Stärkung der "Aktion 55 Plus"

Mit 50 Mio. € jährlich ab 2026 soll die Beschäftigungsquote älterer und langzeitarbeitsloser Personen erhöht werden. Überdies ist geplant, Anreize für mehr Arbeitsstunden zu schaffen.

Entbürokratisierung

Noch im Jahr 2025 soll ein umfassendes Paket zur Entbürokratisierung vorgelegt werden. Dieses soll ein Bundesbereinigungsgesetz, die Reduzierung von Berichtspflichten und schnellere Genehmigungsverfahren enthalten.

Standort-Fonds

Um Zukunftsinvestitionen in Österreich fördern zu können, soll ein "Standort Fonds" mit öffentlichen Ankerinvestitionen und privatem Kapital gegründet werden, um insbesondere hochinnovative "Scale-ups" am Standort Österreich zu halten.

Bild: © Andrey Popov - stock.adobe.com

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Prüfungsmaßstab für die 25 %-Grenze bei der Abgrenzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungs­maßnahmen bei der Vermietung und Verpachtung

August 2025

Die Abgrenzung zwischen Herstellungsaufwand (Aktivierung der Kosten und Verteilung über die AfA), Instandsetzung (keine Änderung der Wesensart des Gebäudes, aber wesentliche Erhöhung des Nutzwertes mit der Folge einer Verteilung der Aufwendungen über 15 Jahre) und laufende Instandhaltung (sofort steuerlich abzugsfähig) ist bei der Vermietung von Immobilien immer schon ein steuerlich heißes Thema gewesen, das nicht nur Gegenstand zahlreicher Fachaufsätze, sondern auch Anlass vieler Steuerverfahren war und ist.

Eine neue Facette hat sich durch eine Entscheidung des VwGH vom 26.9.2024 (GZ Ro 2023/15/0001) ergeben: Konkret ging es dabei um die Abgrenzung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bei vermieteten Eigentumswohnungen in derselben Wohnungsanlage. Ein Eigentümer von 39 Wohnungen in dieser Anlage führte in zwei Wohnungen Baumeister-, Elektroinstallations- und Sanitärinstallationsarbeiten durch. Die 39 Wohnungen entsprachen circa einem Anteil von 54 % der gesamten Wohnungsanlage. Der Steuerpflichtige behandelte den Aufwand als sofort absetzbaren Instandhaltungsaufwand, weil keine Herstellungskosten vorlagen, die Sanierung zu keiner Anhebung der Kategorienmietzinse führte und der sanierte Anteil am gesamten Gebäude durchgerechnet weniger als 2,5 % ausmachte. Dabei wurde argumentiert, dass keine wesentliche Erhöhung des Nutzwertes des Gebäudes vorliegt, weil die in den Einkommensteuerrichtlinien in der Rz 6463 genannte 25 %-Grenze für einen Austausch wesentlicher Gebäudeteile (im konkreten Fall eben Elektro- und Sanitärinstallationen, andere betroffene Maßnahmen wären u.A. auch der Austausch von Fenster, Türen, Stiegen, Zwischenwänden, Wasser- oder Heizungsinstallationen) deutlich unterschritten wird. Das Finanzamt argumentiert dagegen, dass als Bezugsgröße für die 25 %-Grenze nicht das Gesamtgebäude, sondern die einzelne sanierte Wohnung heranzuziehen ist und daher auf 15 Jahre zu verteilender Instandsetzungsaufwand vorliegt.

Der Ansicht des Finanzamtes folgte auch das BFG. Im fortgesetzten Verfahren vor dem VwGH hat dieser darauf verwiesen, dass sich die bisherige Judikatur zu dieser Frage nicht mit der Vermietung von Eigentumswohnungen, sondern mit der Vermietung von Mietwohngebäuden beschäftigt hat. Es war daher zu klären, ob als Bezugsgröße für die 25 %-Grenze die jeweilige sanierte Eigentumswohnung heranzuziehen ist (Auffassung Finanzamt und BFG) oder die gesamte Wohnungseigentumsanlage, in der sich die Eigentumswohnung befindet (Meinung Steuerpflichtiger).

Der VwGH kommt letztlich zu dem Ergebnis, dass der Prüfungsmaßstab die jeweilige Einkunftsquelle ist. Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen bildet jede Vermietung der einzelnen Wohnung eine Einkunftsquelle des Steuerpflichtigen, wenn die Vermietung an verschiedene Personen erfolgt. Daher ist die 25 %-Grenze auf die einzelne (sanierte) Wohnung zu beziehen, weshalb im Ergebnis Instandsetzungsaufwand vorliegt.

Bild: © puhimec - stock.adobe.com

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Keine vorweggenommenen Werbungskosten bei "ewiger Sanierung"

Juli 2025

Kosten und Aufwendungen, welche schon vor der Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen geleistet werden, können dennoch Werbungskosten darstellen. Voraussetzung für das Vorliegen solcher vorweggenommenen Werbungskosten ist, dass Umstände gegeben sind, welche über die bloße Absichtserklärung zur künftigen Einnahmenerzielung hinausgehen und klar und deutlich nach außen in Erscheinung treten. Die ernsthafte Absicht zur späteren Einnahmenerzielung muss aufgrund bindender Vereinbarungen oder sonstiger, über die Absichtserklärung hinausgehender Umstände mit ziemlicher Sicherheit feststehen. Liegen solche Umstände zunächst vor, fallen sie aber später weg, so ist ab dem Wegfall auch kein Werbungskostenabzug mehr möglich.

Im Zusammenhang mit künftigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können den EStR folgend (Rz 4035) etwa Schuldzinsen für die Anschaffung des Baugrunds, öffentliche Abgaben vom Grundbesitz bis zur Fertigstellung des Gebäudes oder die AfA von der Bereitstellung zur Vermietung bis zur effektiven Vermietung als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden. Demnach wird bei der Vermietung dienenden Gebäuden die AfA nicht erst ab der tatsächlichen Überlassung an den Mieter angesetzt, sondern schon ab der in der Vermietungsabsicht erfolgten Bereitstellung des Gebäudes (da bei Gebäuden die rein altersbedingte Abnutzung in den Vordergrund tritt).

Das BFG hatte sich (GZ RV/5100117/2023 vom 14.4.2025) mit dem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem eine Liegenschaft erworben wurde und ein über den Kaufpreis hinausgehender Kredit aufgenommen wurde. Vor der geplanten Vermietung war noch eine umfassende Sanierung angedacht - konkret sollten zwei Wohnungen im Obergeschoss und Geschäftsräumlichkeiten im Erdgeschoss entstehen und anschließend vermietet werden. Nach anfänglichen kleinen Sanierungen in den ersten vier Jahren stoppte das Projekt jedoch aufgrund von Unstimmigkeiten mit den Eigentümern des Nachbargrundstücks im Jahr 2015. Seitdem wurden keine nennenswerten Baumaßnahmen mehr durchgeführt und das Gebäude war ein Rohbau ohne Fenster und Türen, ohne Innenausbau und Installationen etc.

In der Steuererklärung wurden dennoch negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt, welche vom Finanzamt nicht anerkannt wurden (mangels Anerkennung als Einkunftsquelle). Das BFG betonte in seiner Entscheidung, dass die Prüfung, ob vorweggenommene Werbungskosten vorliegen, gedanklich der Liebhabereibeurteilung vorgelagert ist. Demnach kann aus einem Umbau bzw. einer Gebäudesanierung noch nicht zwingend der Entschluss abgeleitet werden, das Gebäude in Folge zu vermieten. Dieser auf die Vermietung des Objekts gerichtete Entschluss des Steuerpflichtigen muss jedoch klar und eindeutig nach außen hin in Erscheinung treten; das Erzielen von tatsächlichen Einnahmen ist hingegen keine Voraussetzung für die Berücksichtigung von vorweggenommenen Werbungskosten. Mangels erkennbarer ernsthafter Vermietungsabsichten durch den Steuerpflichtigen - bedingt durch die "ewige Sanierung" des Gebäudes - lagen für das BFG keine vorweggenommenen Werbungskosten vor, sodass keine negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend gemacht werden konnten.

Bild: © Adobe Stock - DESIGN ARTS

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Mittelpunkt der Lebensinteressen in Österreich bei (kurzfristiger) Entsendung in die USA

Mai 2025

Für die unbeschränkte Steuerpflicht in einem Staat, woraus regelmäßig das Besteuerungsrecht am Welteinkommen resultiert, sind mehrere Kriterien ausschlaggebend, welche dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) folgend nacheinander geprüft werden müssen. Dadurch wird sichergestellt, dass Steuerpflichtige mit ihrem Welteinkommen (in- und ausländische Einkünfte) nur in einem Staat steuerpflichtig sind und Doppelbesteuerung vermieden wird.

Das BFG hatte sich (GZ RV/7103375/2024 vom 12.11.2024) mit einer Entsendung von Österreich in die USA auseinanderzusetzen, bei der nicht klar war, ob Österreich oder die USA das Besteuerungsrecht an dem im Zeitraum 2017 bis 2018 in den USA bezogenen Gehalt haben sollte. Hintergrund war eine von 1.2.2017 bis 31.1.2019 befristete Entsendung (die tatsächliche Rückkehr nach Österreich erfolgte im Dezember 2018) durch den österreichischen Arbeitgeber an ein (Konzern)Unternehmen in den USA, wobei der Arbeitnehmer zu diesem Zweck in die USA übersiedelte - mitsamt Ehefrau, den beiden Kindern und zwei Haustieren. Ursprünglich war die Entsendung für drei Jahre angedacht gewesen, mit der Option auf Verlängerung um zwei Jahre.

Erster Anhaltspunkt für die steuerliche Ansässigkeit in einem Staat gem. DBA ist, ob der Steuerpflichtige dort über eine ständige Wohnstätte verfügt. Dies war sowohl in den USA als auch in Österreich der Fall gewesen. Eine ständige Wohnstätte in Österreich (bzw. das Vorliegen eines inländischen Wohnsitzes) ist selbst dann gegeben, wenn eine vollständig eingerichtete Wohnung während des Auslandsaufenthalts unbewohnt zurückgelassen und nicht vermietet wird. Für die Abklärung der steuerlichen Ansässigkeit muss folglich in einem nächsten Schritt jener Staat ermittelt werden, zu dem die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen bestehen (Mittelpunkt der Lebensinteressen).

Grundsätzlich ist dabei auf das Gesamtbild der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Steuerpflichtigen abzustellen, wobei den wirtschaftlichen Beziehungen in der Regel eine geringere Bedeutung zukommt als den persönlichen Beziehungen. Zeitlich betrachtet ist bei der Ermittlung des Mittelpunkts der Lebensinteressen regelmäßig nicht nur auf die Verhältnisse eines Jahres, sondern auf einen längeren Beobachtungszeitraum abzustellen. Auf die vorliegende Entsendung von Österreich in die USA bezogen spricht für den Mittelpunkt der Lebensinteressen in Österreich das in Österreich als Nebenwohnsitz gemeldete Eigenheim, die durchgehende österreichische Sozialversicherungsnummer, Spendenzahlungen der Ehefrau in Österreich, Überweisungen auf ein österreichisches Bank- und Sparkonto, der Aufenthalt der engen Verwandten des Steuerpflichtigen in Österreich, der auch während der Entsendung aufrechte Dienstvertrag mit dem österreichischen Arbeitgeber und insbesondere der bereits bei Wegzug aus Österreich bestehende Plan, die Kinder nach der Rückkehr wieder in das österreichische Schulsystem zu integrieren. Außerdem ist zu bedenken, dass eine zeitlich begrenzte Auslandstätigkeit den Mittelpunkt der Lebensinteressen auch dann im Inland bestehen lässt, wenn die Familie an den Arbeitsort ins Ausland mitzieht, die Wohnung im Inland aber beibehalten wird.

Für die USA als Mittelpunkt der Lebensinteressen sprach hingegen, dass das Gehalt während der Entsendung in die USA auf ein Bankkonto in den USA überwiesen wurde und dass die Söhne eine Schule in den USA besuchten und in örtlichen Sportvereinen aktiv waren. Überdies hatte die Ehefrau des Steuerpflichtigen ihre Yoga-Ausbildung in den USA abgeschlossen und vor Ort unentgeltlich Yoga-Unterricht angeboten. Schließlich hatte sich die ganze Familie während des Entsendungszeitraums ausschließlich in den USA aufgehalten und dort auch die gesamte Freizeit und Urlaube verbracht.

Das BFG kam zum Ergebnis - auch unter Berücksichtigung einer zuvor ergangenen VwGH-Entscheidung - dass vor allem die persönlichen Verhältnisse des Steuerpflichtigen für den Mittelpunkt der Lebensinteressen in Österreich sprechen. Insbesondere wurde bereits vor Ende der Entsendung der Entschluss gefasst, wieder nach Österreich zurückzukehren, um den Kindern die problemlose Wiedereingliederung in das österreichische Schulsystem zu ermöglichen - tatsächlich erfolgte die Rückkehr nach Österreich schon nach 23 Monaten. Die engeren Bindungen zu Österreich schon während der Dauer des Auslandsaufenthalts zeigen sich auch darin, dass vor und während der Entsendung in Hinblick auf die schulische Weiterentwicklung der Kinder Kontakt zur Schule und zum österreichischen Bildungsministerium aufgenommen wurde. Laut Auffassung des BFG bestanden hingegen in den USA weder Mitgliedschaften in Vereinen noch mehr als nur üblicher Kontakt zu Arbeitskollegen, woraus ein Überwiegen der persönlichen Beziehungen zu den USA keinesfalls angenommen werden konnte. Somit waren die amerikanischen Einkünfte in Österreich unter Anrechnung der amerikanischen Steuer zu erfassen.

Bild: © Adobe Stock - BullRun

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Kurz-Info zur Mietpreisbremse

Mai 2025

Die im März 2025 neuerlich beschlossene Mietenbremse (Mietpreisbremse) führt dazu, dass Mieten in Altbau-, Genossenschafts- und Gemeindewohnungen im Jahr 2025 nicht an die Inflation angepasst werden und somit vorübergehend eingefroren werden. Ohne diesen Schritt wären Kategorie- und Richtwertmieten ab April um ca. 3 bis 4 % angestiegen. Eine neuerliche Valorisierung der Mieten soll wieder im Jahr 2026 erfolgen. Die erneute Mietpreisbremse ist insoweit bemerkenswert, als Ende 2023 eine Anhebung der Kategoriebeträge und Richtwerte mit 1. April 2025 in Aussicht gestellt worden war.

Bild: © Adobe Stock - Thomas Reimer

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Kosten für doppelte Haushaltsführung können nicht uneingeschränkt geltend gemacht werden

April 2025

Die steuerliche Geltendmachung von Kosten für die doppelte Haushaltsführung ist oftmals ein Streitpunkt zwischen Steuerpflichtigen und Finanz. Das BFG (GZ RV 7104510/2019 vom 26.8.2024) hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob im Zusammenhang mit einer Entsendung von Deutschland nach Österreich die Kosten für die Anmietung einer großen Wohnung in Wien steuerlich in Abzug gebracht werden können.

Ausgangspunkt war die Entsendung des Arbeitnehmers durch den Arbeitgeber von Deutschland nach Österreich für einen angedachten (und später verlängerten) Zeitraum von rund 3 Jahren. Der entsendete Arbeitnehmer hatte zu Beginn der Entsendung nach Österreich seinen Familienwohnsitz in Deutschland beibehalten und einen weiteren, beruflich bedingten Wohnsitz in Österreich begründet. Während seiner Entsendung wurde er von seiner Familie begleitet und später begründete er auch den Mittelpunkt seiner Lebensinteressen in Österreich, da zu Österreich die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen bestanden. Durch die Familienbegleitung war eine entsprechend große Wohnung in Wien notwendig und die damit einhergehenden Mietkosten von mehr als 2.200 € pro Monat sollten als Kosten für doppelte Haushaltsführung steuerlich geltend gemacht werden. Die hohen Kosten (für eine Dachgeschoßwohnung mit drei Etagen) wurden auch damit begründet, dass dem Steuerpflichtigen aufgrund der Entsendung nur ein begrenzter Zeitraum zur Verfügung stand, um eine passende Unterkunft zu finden - überdies sollte sich der Wohnsitz in der Nähe des Arbeitsplatzes in Wien befinden usw. Konkrete Nachweise für die Behauptung, dass es keine günstigere Wohnung im Einzugsgebiet des Beschäftigungsortes gegeben hätte, wurden allerdings nicht erbracht.

Das BFG betonte in seiner Entscheidungsfindung, dass lediglich unvermeidbare Mehraufwendungen steuerlich abzugsfähig sind, die durch die Notwendigkeit entstehen, am Beschäftigungsort wohnen zu müssen, da die Verlegung des Familienwohnsitzes an den Beschäftigungsort unzumutbar ist und ebenso die tägliche Rückkehr vom Beschäftigungsort zum Familienwohnsitz nicht zugemutet werden kann. Dabei müssen die tatsächlich angefallenen Wohnungskosten am Beschäftigungsort einer Angemessenheitsprüfung unterzogen werden.

Dabei ist maßgeblich, welche Wohnungsgröße für eine Person angemessen ist - anders ausgedrückt, welche Kosten das durchschnittliche Wohnbedürfnis einer allein wohnenden Person am Beschäftigungsort decken. Jene Kosten, die damit zusammenhängen, dass auch die Familie in Wien (am Beschäftigungsort) wohnte, sind nicht beruflich veranlasst und können somit nicht steuerlich in Abzug gebracht werden. Im konkreten Fall waren demnach anstelle der Kosten für eine Wohnung mit 155 m² lediglich jene Kosten für eine Wohnung mit 60 m² (für Wohnraum und Küche, WC, Bad und Schlafzimmer) basierend auf einer früheren VwGH-Entscheidung nachvollziehbar und angemessen, da sie auch die durchschnittlichen Wohnbedürfnisse einer allein wohnenden Person am Beschäftigungsort abdecken.

Bild: © Adobe Stock - Trisna

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BFG zum geldwerten Vorteil für Arbeitnehmer bei Betriebsveranstaltungen

März 2025

Für bis zu 365 € pro Kalenderjahr und pro Arbeitnehmer ist in Österreich der geldwerte Vorteil aus der Teilnahme an Betriebsveranstaltungen steuerfrei. Dabei empfangene Sachzuwendungen sind bis zu einer Höhe von 186 € jährlich steuerfrei. Über den Freibetrag hinaus kommt es zum steuerpflichtigen Sachbezug beim Arbeitnehmer, da Einnahmen vorliegen, wenn dem Steuerpflichtigen Geld oder geldwerte Vorteile im Rahmen der Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit zufließen. Stellt die Teilnahme an der Betriebsveranstaltung jedoch einen Vorteil dar, welchen der Arbeitgeber ausschließlich oder überwiegend im eigenbetrieblichen Interesse gewährt, so handelt es sich von vornherein nicht um Einnahmen auf Arbeitnehmerseite - diese Vorteile sind auch nicht für den Freibetrag für Betriebsveranstaltungen zu berücksichtigen.

In der Praxis ist oftmals strittig, inwieweit bei Betriebsausflügen, Weihnachtsfeiern oder Teambuilding-Events der aus der Teilnahme der Arbeitnehmer an solchen Veranstaltungen erwachsene Vorteil im überwiegend betrieblichen Interesse des Arbeitgebers liegt. Das BFG hatte sich in seiner Entscheidung (GZ RV/7102103/2022 vom 13.11.2024) mit dem Sachverhalt auseinanderzusetzen, dass ein Unternehmen über mehrere Jahre hin jeweils pro Jahr einen Betriebsausflug (nach Rom, Nizza, Berlin bzw. Athen) und eine Weihnachtsfeier veranstaltete und den geldwerten Vorteil daraus in Hinblick auf den Freibetrag i.H.v. 365 € pro Arbeitnehmer pro Jahr steuerfrei gestellt hatte. Die Finanzbehörde war hingegen der Ansicht, dass der Freibetrag von 365 € pro Mitarbeiter und Jahr überschritten wurde, da sie bei der Berechnung des geldwerten Vorteils aus der Teilnahme an den Betriebsveranstaltungen die Gesamtkosten der jeweiligen Veranstaltung herangezogen hatte. Die Gesamtkosten beinhalten neben den unmittelbar von den Arbeitnehmern konsumierten Vorteilen, wie z.B. Speisen und Getränke, auch allgemeine Kosten wie Raummiete, Dekoration, Personal oder Gagen für Künstler.

Bei seiner Entscheidung orientierte sich das BFG auch an deutscher Rechtsprechung, der zufolge die allgemeinen Kosten für die Organisation und Abhaltung einer Betriebsveranstaltung im überwiegenden Interesse des Arbeitgebers liegen und daher keinen geldwerten Vorteil für die Arbeitnehmer darstellen. Zuwendungen im ganz überwiegenden Eigeninteresse des Arbeitgebers sind jene Zuwendungen, die keine Gegenleistung für eine vom Arbeitnehmer erbrachte oder zu erbringende Arbeitsleistung darstellen - solche Zuwendungen sind zwar durch den Betrieb veranlasst, nicht aber durch das individuelle Dienstverhältnis. Selbst mehrtägige Betriebsveranstaltungen können im eigenbetrieblichen Interesse des Arbeitgebers liegen, da gerade durch das längere Zusammensein der Arbeitnehmer der Teamgedanke innerhalb des Unternehmens besonders gestärkt, das Verhältnis zu den Kollegen und Vorgesetzen verbessert und die Kommunikationsfähigkeit der Mitarbeiter untereinander erhöht wird.

Im konkreten Fall lag also die Abhaltung der Betriebsveranstaltungen (Weihnachtsfeier und Betriebsausflug) im überwiegend eigenbetrieblichen Interesse des Arbeitgebers, da Aspekte wie Teambuilding, Vernetzung der Arbeitnehmer untereinander usw. im Vordergrund standen. Daher sind die allgemeinen Kosten für die Veranstaltung aus der Bemessungsgrundlage für den geldwerten Vorteil für die Arbeitnehmer aus der Teilnahme an Betriebsveranstaltungen auszuscheiden. Als geldwerte Vorteile für die Arbeitnehmer wurden lediglich die unmittelbar konsumierten Vorteile (Verpflegung) berücksichtigt.

Die Entscheidung des BFG ist zu begrüßen, da die Mitarbeiter bei voller Kostenweiterbelastung die lohnsteuerlichen Konsequenzen fürchten könnten und dies den Anreiz zur Teilnahme an Betriebsveranstaltungen deutlich verringern könnte. Eine höchstgerichtliche Entscheidung zu dieser Thematik bleibt abzuwarten - nunmehr ist Amtsrevision beim VwGH anhängig.

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