Erhaltungsaufwand nach Mieterauszug ist steuerlich nicht absetzbar

März 2024

Das BFG hatte sich (GZ RV/7104281/2018 vom 27.11.2023) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem eine Wohnung über rund 20 Jahre für Wohnzwecke vermietet wurde und entsprechend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt wurden. Nach Auszug des letzten Mieters (Ende August 2015) - die Wohnung war aufgrund der langen Dauer der Vermietung sanierungsbedürftig - wurden gegen Ende des Jahres in der Wohnung einige Sanierungsarbeiten durchgeführt (Austausch der Badezimmerausstattung, Erneuerung der Sanitär- und Elektroinstallationen, Ausmalen wie auch Sanierung der Fliesen). Der Wohnungseigentümer wollte die damit angefallenen Kosten von rund 50.000 € als Erhaltungsaufwand und somit als Werbungskosten steuerlich absetzen und auch den Vorsteuerabzug geltend machen. Bedeutsam im vorliegenden Fall war, dass der Wohnungseigentümer nach der Sanierung die Wohnung an seinen Sohn im Schenkungswege weitergab und dieser die Wohnung in Folge für private Wohnzwecke nutzte. Die Eigentumsübertragung an den Sohn in Form der Schenkung spontan und kurz vor Jahresende 2015 sei dadurch motiviert gewesen, steuerlich günstiger dazustehen, als dies nach Änderung der Gesetzeslage im Bereich der Grunderwerbsteuer möglich gewesen wäre.

Das BFG setzte sich im Rahmen der Entscheidungsfindung ausführlich mit der zeitlichen Abfolge der Vermietungstätigkeit inklusive Beendigung, der Renovierung der Wohnung und der Schenkung der Wohnung auseinander. So wurde das Mietverhältnis durch den Mieter mit 31. August 2015 gekündigt - die Sanierungsarbeiten erfolgten schwerpunktmäßig im November und Dezember 2015. Mit Schenkungsvertrag vom 17.12.2015 wurde die Wohnung an den Sohn übergeben, wobei der Vater sich kein Fruchtgenussrecht hatte einräumen lassen. Im Mai 2016 schließlich zog der Sohn in die neu renovierte Wohnung ein und meldete mit 29. Dezember 2016 seinen Hauptwohnsitz in dieser Wohnung.

Der ehemalige Wohnungseigentümer argumentierte für die Geltendmachung als Werbungskosten (bzw. der Vorsteuer) damit, dass die getätigten Werbungskosten kausal mit den vereinnahmten (ehemaligen) Mieteinkünften zusammenhängen. Darüber hinaus war er im Zeitpunkt der Entscheidung zur Sanierung davon ausgegangen, dass die Vermietungstätigkeit fortgeführt werden würde. Das Finanzamt war hingegen der Ansicht, dass die im Zuge der Renovierung angefallenen Kosten ausschließlich mit der Schenkung der Wohnung an den Sohn zusammenhingen und somit die Renovierung aus privaten Gründen erfolgte. Die privaten Gründe führen dazu, dass die Kosten zur Gänze nicht Einkünfte mindernd absetzbar sind und auch kein Vorsteuerabzug geltend gemacht werden kann. Überdies seien vom ehemaligen Wohnungseigentümer keine ernsthaften Absichten hinsichtlich einer späteren Vermietung ersichtlich gewesen.

Das BFG betonte - auch mit Hinweis auf VwGH-Judikatur - dass bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Werbungskostenbegriff weit zu fassen ist und Aufwendungen auch dann Werbungskosten sein können, wenn ihnen gerade keine Einnahmen gegenüberstehen. Wichtige Voraussetzung dafür ist allerdings, dass ernsthafte Absichten zur späteren Erzielung positiver Einkünfte als klar erwiesen angesehen werden können. Der Entschluss des Steuerpflichtigen muss klar und eindeutig nach außen hin in Erscheinung treten - eine bloß behauptete, nicht nach außen getretene Vermietungsabsicht reicht hingegen nicht aus. Wird während der Unterbrechung einer Einnahmenerzielung der Entschluss gefasst, das Wohnobjekt nicht weiter zur Einnahmenerzielung zu verwenden, sondern z.B. zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses zu nutzen, so sind ab diesem Zeitpunkt die Aufwendungen für das Objekt keine Werbungskosten mehr. Aufwendungen, welche die Zeit nach der Einstellung der Vermietungstätigkeit betreffen, können auch keine nachträglichen Werbungskosten darstellen.

Im Endeffekt verneinte das BFG den Werbungskostenabzug für die Renovierungsarbeiten, da die behauptete Vermietungsabsicht nicht ausreicht, wenn sie nicht entsprechend nach außen gerichtet ist - es fehlte nach Beendigung des letzten Mietverhältnisses an dem eindeutig erkennbaren und nach außen tretenden Entschluss zur Fortführung der Vermietung der Wohnung. So ist nicht nachvollziehbar, wieso weder nach Kündigung durch den Mieter noch während der Sanierung des Mietobjekts ein Immobilienmakler beauftragt wurde, um für die renovierte Wohnung einen (weiteren) Mieter zu finden. Ebenso wenig wurden Inserate in Print- oder Onlinemedien geschaltet. Überdies bezweifelte das BFG den spontanen Entschluss zur Schenkung an den Sohn aufgrund grunderwerbsteuerlicher Überlegungen. Da der Schenkungsvertrag mit 17. Dezember 2015 datiert ist, mussten jedenfalls schon davor entsprechende Überlegungen angestellt worden sein, gerade da es zum Jahreswechsel 2015 hin einen großen Andrang bzgl. Liegenschaftsübertragungen gegeben hat und es bei einer spontanen Aktion nicht zweifelsfrei hätte gewährleistet werden können, dass die Liegenschaftsübereignung durch Notare bzw. Rechtsanwälte noch rechtzeitig vor Jahresende erfolgt. Schließlich wurde auch noch der Vorsteuerabzug versagt, da nach Beendigung des letzten Mietverhältnisses keine unternehmerische Tätigkeit mehr vorlag und die geltend gemachten Aufwendungen somit nicht für das Unternehmen ausgeführt worden sind.

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Funktionierender Mietenmarkt als Fremdüblichkeitskriterium

August 2018

Die steuerliche Anerkennung von Vermietungstätigkeiten von Häusern bzw. Wohnungen durch eine Privatstiftung an den Stifter bzw. an den Begünstigten wird typischerweise von der Finanzverwaltung kritisch hinterfragt. Insbesondere dann, wenn die Immobilie auf die persönlichen Bedürfnisse des Mieters zugeschnitten ist und aufgrund der Größe, Lage sowie der exklusiven Ausstattung eine rentable Vermietung an eine andere Person nicht ohne weiteres angenommen werden kann. Der Verwaltungsgerichtshof hatte sich unlängst (GZ Ra 2017/15/0047 vom 22.3.2018) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob das von einer Privatstiftung errichtete (und an Stifter und Alleinbegünstigte vermietete) Haus für Zwecke der Einnahmenerzielung errichtet worden sei oder ob keine steuerlich relevante, unternehmerische Betätigung vorliegt. Kernaspekt dabei ist die Höhe einer fremdüblichen Miete, welche sich basierend auf früherer Rechtsprechung dadurch auszeichnet, dass die Rendite eines marktüblich agierenden Immobilieninvestors (aus dem eingesetzten Kapital durch Vermietung) erzielt wird. Dabei müsste ein Renditezinssatz aus der Summe der Anschaffungs- und Herstellungskosten (bzw. gegebenenfalls des Verkehrswertes) zwischen 3% und 5% erzielbar sein (Weiterentwicklung der sogenannten "Renditemiete").

Eine solche abstrakte Renditeberechnung ist jedoch dann nicht notwendig, sofern für das Mietobjekt in der gegebenen Bauart und Ausstattung ein funktionierender Mietenmarkt existiert. Es ist also vom Steuerpflichtigen nachzuweisen, dass ein wirtschaftlich agierender, (nur) am Mietertrag interessierter Investor Immobilienobjekte vergleichbarer Gediegenheit und Exklusivität errichtet und am Markt gewinnbringend vermietet. Im konkreten Fall wurde im Zusammenhang mit der Vermietung durch die Privatstiftung - im Sinne des Nachweises der Fremdüblichkeit der Vermietung - die Entwicklung des Marktes für Einfamilienhäuser seit Erwerb des Grundstücks verfolgt und dokumentiert. Dies umfasst den Ausdruck von seitens Immobilienmaklern im Internet angebotenen Objekten sowohl in Österreich als auch in Deutschland. Allen Objekten ist gemein, dass sie eine Wohnfläche von mindestens 200 m2 haben, über eine überdurchschnittlich gute Ausstattung verfügen und den Mietpreisen entsprechend nur für einen kleinen Teil der Bevölkerung leistbar sind. Das Bundesfinanzgericht sah durch diese Sammlung von Vergleichsobjekten den Nachweis eines funktionierenden Mietenmarkts nicht als erfüllt an, da sich die vorgelegten Informationen auf die allgemeine Beschreibung der Objekte beschränkten. Neben Angaben zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bzw. zu den Verkehrswerten fehlte vor allem der Nachweis, dass die Immobilien tatsächlich nachgefragt und in weiterer Folge vermietet worden sind.

Der VwGH stimmte dem BFG zu und stellte klar, dass für den Nachweis eines funktionierenden Mietenmarktes mehr getan werden müsse, als Immobilienangebote im Internet zu dokumentieren. Schließlich würde auch ein wirtschaftlich agierender, (nur) am Mietertrag interessierter Investor vor Errichtung des Mietobjekts den Mietenmarkt erkunden, um Fehlinvestitionen zu vermeiden. Die von der Privatstiftung vorgebrachten Argumente, dass es sich bei umfangreicheren Nachweisen um eine unzulässige Beweislastumkehr handeln würde und dabei von einem Durchschnittsbürger das Spezialwissen eines Sachverständigen verlangt würde, liefen ins Leere.

Keine Maklerprovision bei Nichterfüllen der vereinbarten Bedingung

August 2016

Obwohl Makler sowohl für Verkäufer als auch für Käufer hilfreich sind, wird gerne an dem Nutzen ihrer Dienstleistungen gezweifelt, wenn es darum geht, die Maklerprovision zu bezahlen. Dies mag auch damit zusammenhängen, dass die Maklerprovision im Erfolgsfall absolut gesehen einen nicht unwesentlichen Kostenfaktor ausmachen kann. Oftmals liegt es auch daran, dass die Vereinbarungen zwischen Makler und Auftraggeber Raum für Diskussion bieten. Im nachfolgenden Fall hatte sich der Oberste Gerichtshof (GZ 8 Ob 131/15w vom 29.3.2016) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob dem Makler selbst dann eine Provision zusteht, wenn eine vorher ausgemachte Bedingung nicht eingetreten ist.

Ausgangspunkt war die Beauftragung eines Maklerbüros für den Verkauf von zwei Häusern, wobei von dem Verkäufer auch der Alleinvermittlungsauftrag an das Maklerbüro vergeben wurde wie auch eine besondere Provisionsvereinbarung für den Fall fehlenden Vermittlungserfolges unterzeichnet wurde. Ebenso wurde vereinbart und schriftlich festgehalten, dass zunächst das eine Haus (das Haus seiner Lebensgefährtin) verkauft werden müsse und erst danach sein eigenes Haus. Bei einem späteren Besichtigungstermin erklärte sich der Verkäufer gegenüber einem Interessenten bereit, sein Haus verkaufen zu wollen, da er ja auch zu seiner Lebensgefährtin ziehen könne. Für die Maklerin war damit offensichtlich, dass der Verkäufer von seiner ursprünglichen Bedingung (Verkauf des Hauses der Lebensgefährtin vor Verkauf des eigenen Hauses) abgegangen war und sobald wie möglich verkaufen wollte. Wenig später wurde besagtes Haus jedoch nicht an die Interessenten vom Besichtigungstermin verkauft, sondern der Verkäufer einigte sich mit zwei anderen Käufern. Infolge wurden auch die Alleinvermittlungsaufträge für die beiden Häuser gekündigt. Mit Hinweis auf mehrere Gründe begehrte die Maklerin die Zahlung der Maklergebühr – auch deshalb, da das Haus des Verkäufers vor Auflösung des Alleinvermittlungsauftrags verkauft wurde und er ja überdies den Entschluss, sein Haus nun doch vor dem Haus seiner Lebensgefährtin verkaufen zu wollen, gegenüber der Maklerin (mündlich) bekundet hatte.

Schriftform schützt Verbraucher vor Irrtümern, Überraschungen oder falschen Vorstellungen über besondere Vertragsinhalte

Das im vorliegenden Fall zur Anwendung kommende Konsumentenschutzgesetz (KSchG) sieht vor, dass Vereinbarungen über den Abschluss und die Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen sowie Vereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs nur gelten, wenn sie ausdrücklich und schriftlich erfolgt sind. Unter Ausdrücklichkeit ist zu verstehen, dass die schriftliche Vereinbarung eine hervorgehobene, dem Verbraucher deutlich erkennbare und eindeutige Regelung dieser Punkte enthalten muss. Der OGH betonte, dass dem Schutzzweck entsprechend auch nur schriftlich von einer vereinbarten aufschiebenden Bedingung abgegangen werden könne. Das bloß mündliche Abgehen von dieser Bedingung während eines Besichtigungstermins ist demnach nicht ausreichend. Hierbei kann auch nicht nur von Änderungen von Einzelheiten eines dem KSchG unterliegenden Vertrags, welche nicht der Schriftform bedingen, ausgegangen werden. Der Verkäufer muss keine Maklerprovision zahlen, da die aufschiebende Bedingung nie eingetreten ist; nämlich, dass das Haus der Lebensgefährtin (zuerst) verkauft wurde.

Der OGH merkte außerdem noch an, dass selbst im Falle des bloßen Vermittlungsauftrags für das Haus des Verkäufers kein Provisionsanspruch seitens der Maklerin besteht. Bei Immobilienmaklern genügt für die Begründung eines Provisionsanspruchs regelmäßig der Nachweis der Kaufgelegenheit – praktisch betrachtet ist dies die erstmalige Namhaftmachung eines neuen, bisher unbekannten potentiellen Interessenten für den Vertragsabschluss. Dies gilt selbst dann, wenn der an der Immobilie Interessierte selbst beim Verkäufer erscheint und sich dort vorstellt. Jedoch begründet der Immobilienmakler dann keinen Provisionsanspruch, wenn der Interessent dem Auftraggeber verschweigt, dass er aufgrund der Tätigkeit des Immobilienmaklers von der Kaufangelegenheit erfahren hat und deshalb den Auftraggeber (Verkäufer) kontaktiert hat. Im vorliegenden Fall verneinte der OGH – wie auch bereits das Berufungsgericht – den Anspruch auf die Maklerprovision aus dem bloßen Vermittlungsauftrag, da die Maklerin den Verkauf der Liegenschaft an die tatsächlichen Käufer ja gerade nicht vermittelt hat.

Kreditbearbeitungsgebühr laut OGH doch zulässig

Juni 2016

Hatte es im Juli 2015 aufgrund eines Urteils des Landesgerichts Innsbruck noch ausgesehen als wäre die Verrechnung einer Kreditbearbeitungsgebühr für Konsumkredite unzulässig, so hat der OGH nunmehr am 30.3.2016 (GZ 6 Ob 13/16d) anders entschieden. Die in der Klage des Vereins für Konsumenteninformation vorgebrachten Argumente, dass die Bearbeitung des Kreditantrages im Interesse der Bank liegt (und durch die Zinsen abgegolten wird), eine pauschale Bearbeitungsgebühr die Kunden benachteilige und es zu keiner aliquoten Rückerstattung bei vorzeitiger Rückzahlung des Kredits kommt, hat das Höchstgericht letztlich nicht geteilt. Anders als in Deutschland sieht der OGH die Kreditbearbeitungsgebühr als Teil der zu vereinbarenden Hauptleistung und nicht bloß als Nebenleistung an. Damit kommt es auch nicht zur Anwendung von § 879 Abs. 3 ABGB, welcher in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Nebenbedingungen, die eine Partei gröblich benachteiligen, für nichtig erklärt.

Interessant ist in diesem Zusammenhang auch, dass der OGH die mit der Kreditbearbeitungsgebühr abgegoltene Bonitätsprüfung auch als Schutzmechanismus und damit im Interesse des Kreditnehmers sieht. Auch gegen die wertabhängige Gebührengestaltung (bestimmter Prozentsatz der Kreditsumme ohne Nachweis des tatsächlichen Aufwands) hat der OGH nichts einzuwenden, zumal sich vergleichbare Abgeltungsformen auch in anderen Bereichen wie beispielsweise bei Maklern oder Rechtsanwälten finden. Etwas künstlich mutet schließlich noch eine letzte Würdigung des OGH an: Würde man die Verrechnung eines Bearbeitungsentgelts nachträglich für unzulässig erklären, hätte dies zur Folge, dass die Kunden den Kredit zu einem niedrigeren Entgelt als dem vertraglich vereinbarten Effektivzins erhielten. Da noch weitere Klagen zu dieser Thematik anhängig sind, bleibt abzuwarten, ob die im gegenständlichen Urteil zum Ausdruck gebrachten Wertungen in den unterschiedlichen Senaten des OGH einheitlich gesehen werden.

Anspruch auf Maklerprovision auch bei "indirekter Vermittlung"

Dezember 2015

Immobilienmakler befinden sich in der oftmals undankbaren Situation, dass der Immobilienverkäufer trotz erfolgreicher Vermittlung den Anteil des Maklers an diesem Erfolg nicht zu würdigen vermag und umgekehrt der Käufer partout nicht einsieht, wieso er zusätzlich zu dem Kaufpreis der Immobilie noch die nicht unerhebliche Maklerprovision bezahlen soll.

Der OGH hatte sich unlängst (GZ 8 Ob 74/15p vom 29.10.2015) mit einem Fall auseinanderzusetzen, in dem ein Hausverkäufer zwar die Dienste eines Immobilienmaklers genutzt hatte, jedoch wenige Wochen nach der erfolglosen Inanspruchnahme der Maklerdienstleistung das Haus (ohne Makler) über eine Internetplattform erfolgreich verkaufen konnte.

Der OGH schloss sich den Entscheidungen der Vorinstanzen an und billigte den Anspruch des Immobilienmaklers auf die Verkaufsprovision. Der Ausgangspunkt für die Verdienstlichkeit und somit für den Provisionsanspruch ist üblicherweise bei einem Immobilienmakler dann erreicht, wenn dem Kaufinteressenten das zu verkaufende Objekt gezeigt oder dem Geschäftsherrn (= Verkäufer) der Name des Kaufinteressenten bekanntgegeben wird. Da im konkreten Fall der Makler den Besichtigungstermin organisiert hat, an dem die späteren Käufer das Objekt zum ersten Mal in Augenschein nehmen konnten, ist er jedenfalls für den erfolgreichen Verkauf der Immobilie mitverantwortlich.

Anders ausgedrückt kann die Maklerprovision (als Kostenfaktor für Verkäufer oder Käufer) nicht dadurch umgangen werden, dass während des aufrechten Vertragsverhältnisses mit dem Immobilienmakler das durch den Makler vermittelte niedrigere Kaufangebot (in einem ersten Schritt) vom Verkäufer ausgeschlagen wird.

Wenn dann wenige Wochen später der Verkäufer selbst eine Annonce über ein Internetportal schaltet und im Endeffekt diesem niedrigeren Kaufangebot dieses Interessenten doch zustimmt, waren immer noch die Vermittlungsaktivitäten des Immobilienmaklers für den Verkaufsabschluss mitursächlich. Es geht nämlich die Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss nicht schon deshalb verloren, weil zwischenzeitlich auch andere Ursachen für den erfolgreichen Vertragsabschluss gesetzt worden sind.

Kosten für Vertragsrückabwicklung sind keine außergewöhnliche Belastung

September 2015

Bekanntermaßen liegt eine steuerlich relevante außergewöhnliche Belastung nur dann vor, wenn die Kriterien der Außergewöhnlichkeit, Zwangsläufigkeit und der Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit allesamt erfüllt sind. Das BFG hatte sich mit einem Fall auseinanderzusetzen (GZ RV/7101561/2012 vom 2.1.2015), in dem der Steuerpflichtige die Kosten im Zusammenhang mit der Rückabwicklung eines Kaufs einer Immobilie als außergewöhnliche Belastung geltend machen wollte.

Hintergrund war der Kauf einer Eigentumswohnung, welcher aufgrund der Nichtbehebung diverser Mängel von beiden Seiten mittels Dissolutionsvereinbarung wieder rückabgewickelt wurde. Der „Käufer“ der Wohnung klagte den „Verkäufer“ in Folge auf Schadenersatz, da ihm umfassende Nebenkosten wie z.B. Maklergebühren für die alte und neue Wohnung, Umzugskosten etc. angefallen sind. Da der Käufer im Endeffekt lediglich 20.000 € in einem Vergleich erreichen konnte, wollte er die restlichen Kosten als außergewöhnliche Belastung geltend machen.

Das BFG setzte sich in seiner Entscheidungsfindung ausgiebig mit den Voraussetzungen für eine außergewöhnliche Belastung auseinander. So muss etwa eine Belastung derart vorliegen, dass Ausgaben getätigt werden, die zu einer Vermögensminderung bzw. zu einem endgültigen Ausscheiden aus der wirtschaftlichen Verfügungsmacht führen. Hingegen können Vermögensverluste wie z.B. Zinsen, die bei der Kalkulation der Schadenersatzansprüche angesetzt wurden, aber keineswegs zu einer Geldausgabe geführt haben, nicht als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden. An das Kriterium der Zwangsläufigkeit werden ganz besondere Anforderungen gestellt, damit sichergestellt ist, dass nicht das Risiko aus der Beteiligung am allgemeinen Wirtschaftsleben in Form der Ermäßigung der Einkommensteuer auf die Allgemeinheit abgewälzt werden kann. In dem vorliegenden Fall war der Kauf der Wohnung wie auch alle darauf folgenden Handlungen freiwillig erfolgt, sodass es an der Zwangsläufigkeit fehlt und daher die Geltendmachung als außergewöhnliche Belastung nicht anzuerkennen ist.

Beginn der Vermietungsabsicht ist relevant für den Werbungskostenabzug

Juni 2014

Die Einkünfteermittlung aus Vermietung und Verpachtung erfolgt nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten. Unter dem Begriff der Werbungskosten sind alle Ausgaben, die in Zusammenhang mit der Vermietung stehen absetzbar. Hierzu zählen z.B. üblicherweise die Absetzung für die Abnutzung (AfA), Betriebskosten, Finanzierungszinsen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen. Fallen bereits Ausgaben an, bevor man einen Mieter gefunden hat, können diese ausnahmsweise bereits vor Beginn der Einnahmenerzielung abgesetzt werden, sofern ein nachweisbarer Zusammenhang mit den künftigen Mieteinnahmen gegeben ist. Um Werbungskosten in solchen Fällen geltend zu machen und auch um sich die damit eventuell in Verbindung stehenden Vorsteuern zurückzuholen, ist Grundvoraussetzung, dass der Entschluss zur Vermietung eindeutig nach außen in Erscheinung tritt. Wenngleich die Finanzverwaltung klare Beweise für die Absicht des Steuerpflichtigen fordern darf, so steht der EuGH-Judikatur folgend bei der Vermietung eines Gebäudes der Vorsteuerabzug schon in der Errichtungsphase zu, auch wenn noch keine Umsätze getätigt werden. Mitzubedenken für die Geltendmachung des Vorsteuerabzugs sind auch die Wahrscheinlichkeit einer steuerpflichtigen Vermietung und jene einer steuerfreien Veräußerung oder Vermietung. Änderungen bei der Finanzierung, etwa hinsichtlich der Fristigkeit können auch ein Indiz für eine steuerpflichtige Vermietung eines Gebäudes darstellen.

Die Vermietungsabsicht muss nach gängiger VwGH-Rechtsprechung in einer bindenden Vereinbarung ihren Niederschlag gefunden haben oder aufgrund sonstiger, über die Absichtserklärung hinausgehender Umstände, mit ziemlicher Sicherheit feststehen. In der Praxis ist in Fällen, in denen im Nachhinein kein passender Mieter gefunden werden konnte, dieser Nachweis von Seiten des Steuerpflichtigen oft schwierig zu erbringen. Fraglich ist auch, welche Beweise hierbei von der Finanzverwaltung anerkannt werden. In einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzgerichts vom 4.3.2014 (GZ RV/7103981/2009) legte der Steuerpflichtige als Beweis für die ernsthafte Vermietungsabsicht einen schriftlichen Maklerauftrag vor. Das BFG entschied, dass dies als Nachweis ausreichend sei, auch wenn dann mangels Mieterfindung keine tatsächliche Vermietung erfolgte. Zudem wurde als Beweis zugelassen, dass der Steuerpflichtige die Finanzierung seines neuen Familienwohnsitzes nachweislich mit den zu erzielenden Mieteinnahmen plante. Das BFG bestätigte somit die Linie des VwGH, wonach neben reinem Abstellen auf bindende Vereinbarungen auch andere Beweise zur Darstellung der Vermietungsabsicht zu berücksichtigen sind. Im konkreten Fall konnte mangels Vermietung der Wohnung allerdings keine AfA auf die Einrichtungsgegenstände als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Stabilitätsgesetz 2012 in der Regierungsvorlage

April 2012

Das Stabilitätsgesetz 2012 (der abgabenrechtliche Teil wird als 1. Stabilitätsgesetz 2012 bezeichnet und tritt grundsätzlich mit 1. April 2012 in Kraft) liegt nun als Regierungsvorlage vor. Nachfolgend werden im Vergleich zum Begutachtungsentwurf (siehe dazu KI 03/12) vorgenommene wichtige Änderungen und Klarstellungen dargestellt.

Ausgliederung von Immobilienprojekten umsatzsteuerlich erst ab 1. September unattraktiv

Wie berichtet sollen gängige Modelle („Kommunalleasing“) im Zusammenhang mit der Ausgliederung von Immobilienerrichtungen durch nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Steuerpflichtige (z.B. Gemeinden) künftig unattraktiv gemacht werden. Diese Maßnahme tritt nun anstelle mit 1. April erst mit 1. September 2012 in Kraft, um geplante Bauvorhaben in der Hauptsaison der Bauwirtschaft nicht zu gefährden. Mitentscheidend für diese Verschiebung ist auch, dass aktuelle Bauvorhaben der öffentlichen Hand unter Berücksichtigung des bisher möglichen Stundungseffekts kalkuliert worden sind und deshalb eine abrupte Veränderung vermieden werden soll.

Weiters erfolgte eine gesetzliche Klarstellung zum Begriff „Beginn der Gebäudeerrichtung“. Als Beginn ist demnach der Zeitpunkt zu verstehen, in dem bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wird, also tatsächliche handwerkliche Baumaßnahmen erfolgen.

Umsatzsteuer – 20 jähriger Zeitraum für Vorsteuerberichtigungen

Durch das Stabilitätsgesetz 2012 soll der Zeitraum für anteilige Vorsteuerberichtigungen im Zusammenhang mit Grundstücken und somit auch mit Gebäuden von 10 auf 20 Jahre verlängert werden, wodurch es bei einer Änderung der Verhältnisse (z.B. Wechsel von der steuerpflichtigen Vermietung zur privaten Nutzung) zu anteiligen (negativen) Vorsteuerberichtigungen kommt. In der Regierungsvorlage wurde nun wiederholt klargestellt, dass der verlängerte Vorsteuerberichtigungszeitraum nur für jene Grundstücke nicht gilt, die vom Unternehmer vor 1. April 2012 erstmals als Anlagevermögen verwendet werden oder wenn bei der (umsatzsteuerpflichtigen) Vermietung zu Wohnzwecken der Mietvertrag vor dem 1.4.2012 abgeschlossen wurde. Liegt der Mietvertrag rechtzeitig vor, ist die Fertigstellung und Nutzung des Gebäudes nach dem 31.3.2012 unproblematisch. Allerdings kommt es dann bei einem späteren Mieterwechsel zur Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraums auf 20 Jahre, da dann der im Zeitpunkt des Verkaufs maßgebliche Mietvertrag nach dem 31. März 2012 abgeschlossen wurde.

Aufwendungen bei Grundstücksveräußerungen

Die Regierungsvorlage sieht vor, dass bei Einkünften aus privaten Grundstücksveräußerungen durch Körperschaften, die nicht unter § 7 Abs. 3 KStG fallen (AG und GmbH haben keine private Sphäre und sind deshalb ausgenommen) keine damit zusammenhängenden Aufwendungen und Ausgaben abgezogen werden können. Betroffen sind von dieser Regelung insbesondere Privatstiftungen, Körperschaften öffentlichen Rechts sowie auch befreite Körperschaften (z.B. Vereine). Mit der Veräußerung zusammenhängende Ausgaben sind z.B. Verkaufsprovisionen an Makler, Kosten für Inserate oder Vertragserrichtungskosten.

Immobilienertragsteuer

Allfällige durch die neue Immobilienertragsteuer eintretende Härtefälle sollen etwa durch die Hauptwohnsitzbefreiung abgeschwächt werden. In diesem Zusammenhang bringt die Regierungsvorlage eine negative Klarstellung insoweit, als bei Anwendung der „rettenden“ Zweijahresfrist der Hauptwohnsitz nicht nur bereits seit der Anschaffung, sondern auch ununterbrochen bis zur Veräußerung bestanden haben muss. Sollte also der Hauptwohnsitz vor dem Verkauf aufgegeben werden, ist eine Befreiung nur dann möglich, wenn innerhalb von 10 Jahren vor dem Verkauf eine zumindest durchgehend fünfjährige Hauptwohnsitzfrist erfüllt wurde. Nach dem Verkauf muss der Hauptwohnsitz jedenfalls aufgegeben werden, da der Sinn und Zweck der Befreiung ist, dass der Veräußerungserlös ungeschmälert zur Anschaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung stehen soll. Generell umfasst die Hauptwohnsitzbefreiung wie bisher Eigenheim/Eigentumswohnung samt Grund und Boden.

Die Besteuerung bei der Veräußerung von Immobilien soll ja grundsätzlich und unabhängig von der früher geltenden Spekulationsfrist im Privatvermögen mit 25% erfolgen. Die 25% Besteuerung gilt auch im betrieblichen Bereich – kommt es hierbei zu Teilwertabschreibungen von Grundstücken oder zu einem Veräußerungsverlust, so sind diese vorrangig mit positiven Einkünften aus Grundstücksveräußerungen zu verrechnen. Erst danach kann eine weiter gehende Verlustverrechnung (innerbetrieblich, horizontal oder vertikal) erfolgen.

Die neue Besteuerung von Immobilien bringt auch systematische Änderungen mit sich, da etwa die Entnahme von Grund und Boden aus dem Betriebsvermögen (ausgenommen gewillkürtes Betriebsvermögen bei § 5 Abs. 1 Ermittlern) und die Überführung ins Privatvermögen keine unmittelbar steuerlichen Folgen auslösen sollen. Dies ist dadurch gerechtfertigt, dass eine spätere Veräußerung unabhängig von der Zuordnung zum Betriebs- oder Privatvermögen nunmehr grundsätzlich dieselben steuerlichen Konsequenzen nach sich zieht. Da die stillen Reserven also steuerverfangen bleiben, kann die Entnahme wie eine unentgeltliche Übertragung behandelt werden. Zu beachten ist allerdings, dass es aufgrund der Veräußerung mit dem 25%igen Steuersatz nicht möglich ist, mit dem Tarifsatz steuerpflichtige stille Reserven aus dem Verkauf von Anlagevermögen steuerschonend auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Immobilien zu übertragen.

Advance Ruling für Forschungsförderungen

Vergleichbar der schon seit 1. Jänner 2011 bestehenden Möglichkeit, für die Finanzverwaltung bindende Auskunftsbescheide für noch nicht realisierte Gestaltungen in den Bereichen Umgründungen, Gruppenbesteuerung sowie Verrechnungspreise zu erwirken, soll dies nunmehr auch für den Bereich Forschungsförderung möglich sein. Demnach sollen auf Antrag (gem. § 118a BAO) die Voraussetzungen für die Geltendmachung von Forschungsprämien für beabsichtigte Forschungen und experimentelle Entwicklungen bescheidmäßig bestätigt werden. Neben einem Verwaltungskostenbeitrag von 1.000 € ist wichtig, dass bei Antragstellung ein Gutachten der Forschungsförderungsgesellschaft m.b.H. beigebracht wird.

Die endgültige Gesetzwerdung bleibt abzuwarten – wir halten Sie auf dem Laufenden.

Neue Immobilienmaklerverordnung: Maklerprovisionen sinken

Oktober 2010

Künftige Mieter wird es freuen, dass seit 1.9.2010 für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vom Makler nur mehr maximal zwei Bruttomonatsmieten (davor drei Bruttomonatsmieten) als Provision verlangt werden dürfen. Für bis zu drei Jahre befristete Mietverträge wird die (Mieterhöchst)Provision sogar mit einer Bruttomonatsmiete begrenzt. Bei Vermittlung einer Wohnung durch den Hausverwalter des betroffenen Hauses beträgt die Provision jeweils nur die Hälfte der zuvor genannten Werte.

Nicht von den Änderungen betroffen ist die Vermittlung von Geschäftsräumlichkeiten. Hier gilt weiterhin der dreifache Bruttomonatsmietzins bei unbefristeten oder über drei Jahre befristeten Verträgen als Richtsatz. Bei Befristungen zwischen zwei und drei Jahren liegt der Richtwert bei zwei Bruttomonatsmietzinsen, bei Befristungen unter zwei Jahren bei einer Bruttomonatsmiete. Keine Auswirkung haben die neuen Regelungen auf das Verhältnis zwischen Makler und Vermieter. Vom Vermieter darf der Makler daher weiterhin grundsätzlich drei Bruttomonatsmieten als (Vermieterhöchst)Provision verlangen.

Unverändert bleibt auch die Provisionshöhe für die Vermittlung von Eigentumswohnungen (Kaufvorgänge). Hier dürfen vom Käufer weiterhin maximal 3% des Kaufpreises als Provision verlangt werden. Bei nicht zum Vorsteuerabzug berechtigten Käufern betragen die Kosten der Provision unter Bedachtnahme auf die vom Vermittler in Rechnung gestellte Umsatzsteuer somit auch künftig 3,6%.

Neu ist auch, dass bei Inseraten über Mietwohnungen seit dem 1.9.2010 die monatliche Gesamtbelastung sowie – falls es sich nicht um einen Pauschalmietzins handelt - die Einzelkosten (Hauptmietzins, Betriebs- und Heizungskostenakonti, Umsatzsteuer) detailliert dargestellt werden müssen.

Provisionen bei Hausversicherungen durch Immobilienverwalter sind umsatzsteuerfrei

Mai 2009

Hausverwaltungen (Immobilienverwalter) übernehmen oftmals auch die Vermittlung von Versicherungen im Zusammenhang mit von ihnen betreuten Objekten und erhalten dafür von der Versicherung eine Provisionszahlung. Für die Versicherungsnehmer kann dies praktisch sein, wenn die Hausverwaltung bei der Betreuung von Schadensfällen und –meldungen unterstützend mitwirkt. Der VwGH hat in seinem Erkenntnis vom 18.11.2008 (GZ 2006/15/0143) entgegen früherer Ansichten klargestellt, dass vom Immobilienverwalter vereinnahmte Provisionszahlungen im Zusammenhang mit (der Vermittlung von) Versicherungen umsatzsteuerfrei sind. Bei dieser dem Gemeinschaftsrecht entsprechenden Auslegung ist zu beachten, dass dies nur bei Versicherungen für fremde Gebäude gilt, nicht aber für solche, die im Eigentum der Hausverwaltung stehen. Die Hausverwaltung ist dann nämlich einem Versicherungsmakler vergleichbar. Hingegen kommt eine erhaltene Provision für die Versicherung des im Eigentum der Hausverwaltung stehenden Gebäudes einem Preisnachlass und keinem Leistungsentgelt gleich (nicht umsatzsteuerbar und daher ebenfalls keine USt). Die geänderte Rechtsansicht und somit Umsatzsteuerfreiheit ist auf alle noch nicht rechtskräftigen Fälle anzuwenden und auch bei schon rechtskräftig veranlagten Fällen kann bis zum Ablauf der Verjährungsfrist ein Antrag auf Bescheidaufhebung gestellt werden.

Änderungen durch den Einkommensteuerrichtlinien - Wartungserlass

September 2008

Durch den Wartungserlass vom 16.6.2008 haben sich u.a. folgende Änderungen bzw. Klarstellungen zur Verwaltungspraxis ergeben.

Steuerberatungskosten bei Pauschalierung

Vom Betriebsausgabenpauschale bereits abgedeckte Kosten für Steuerberatung können im Rahmen der Sonderausgaben (zusätzlich) steuerlich geltend gemacht werden. Bei Berechtigung zum Vorsteuerabzug kann nur der Nettobetrag abgesetzt werden.

Preise (Erweiterung der Steuerpflicht)

Lotteriegewinne, Gewinne aus Preisausschreiben, Preise durch den Einsatz von Allgemeinwissen (z.B. „Millionenshow“) sowie Preise, die außerhalb eines Wettbewerbes in Würdigung der Persönlichkeit, einer bestimmten Haltung oder eines Lebenswerkes gewährt werden, sind weiterhin nicht steuerpflichtig. Hingegen sind Preise von Berufsportlern, Preisgelder für die Teilnahme an Unterhaltungsdarbietungen (z.B. „Dancing Stars“, „Starmania“) oder Preise, die nur eigenen Arbeiternehmern oder Geschäftspartnern (wenn auch durch Verlosung) als Incentive zuerkannt werden, steuerpflichtig. Dies gilt auch wie schon bisher für Preise im Rahmen eines Wettbewerbes für konkrete Einzelleistungen (z.B. Architekten-, Literatur-, Journalisten- oder Filmpreise).

Veräußerung von Fruchtgenussrechten (ab Veranlagung 2008)

Die Ablöse eines Vorbehaltsfruchtgenussrechts im außerbetrieblichen Bereich führt beim Ablöseberechtigten grundsätzlich nur im Rahmen des Spekulationstatbestandes zu steuerpflichtigen Einkünften. Eine (steuerpflichtige) Veräußerung liegt jedoch auch dann vor, wenn die Übertragung des Wirtschaftsgutes (unter Vorbehalt des Fruchtgenusses) und die Ablöse des Fruchtgenussrechts als einheitlicher Übertragungsvorgang anzusehen sind. Ein einheitlicher Vorgang liegt dann vor, wenn die Ablöse nach dem 31.5.2008 und innerhalb von zehn Jahren nach Übertragung des Wirtschaftsgutes erfolgt und der für die Übertragung des Wirtschaftsgutes und Ablöse des Fruchtgenussrechts geleistete Betrag insgesamt mehr als 50% des gemeinen Wertes des nicht um den Fruchtgenuss verminderten Wirtschaftsgutes zum Zeitpunkt der Ablöse des Fruchtgenussrechts beträgt. Bei einer zum Zeitpunkt der Übertragung bestehenden mindestens 1%igen Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft liegt daher eine steuerpflichtige Beteiligungsveräußerung nach § 31 EStG vor.

Verkauf unter aufschiebender/auflösender Bedingung und Spekulationsgeschäft

Der Spekulationstatbestand ist auch bei Verkauf unter aufschiebender Bedingung (z.B. Genehmigung durch die Grundverkehrskommission) erfüllt. Auch ein Vertragsabschluss unter auflösender Bedingung erfüllt den Spekulationstatbestand. Eine spätere Auflösung infolge des Eintritts der Bedingung beseitigt nicht die ursprüngliche Anschaffung/Veräußerung. Es liegt vielmehr ein neuerlicher Anschaffungs-/Veräußerungsvorgang vor.

Grund-und-Boden-Rücklage

Auf Antrag können die stillen Reserven des Grund und Bodens bei Wechsel der Gewinnermittlungsart zunächst einer steuerfreien Rücklage zugeführt werden. Ab der Veranlagung 2007 ist ein solcher Antrag in der Steuererklärung des Jahres des Wechsels der Gewinnermittlungsart zu stellen. Wird der Antrag nicht gestellt, kann er in einer Steuererklärung, die nach Ergehen des Einkommensteuerbescheides im Berufungsverfahren oder in einem wiederaufgenommenen Verfahren eingereicht wird, nicht mehr nachgeholt werden.

Baukostenzuschüsse an Energieversorgungsunternehmen

Das bei erstmaliger Herstellung des Anschlusses an ein Netz geleistete Netzzutrittsentgelt ist zu aktivieren und über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer verteilt abzuschreiben. Anderes gilt für das verrechnete Netzbereitstellungsentgelt (Zahlung zur Abgeltung von Investitionen in das vorgelagerte Netz). Das hierdurch erworbene Recht unterliegt nach Auffassung der Finanzverwaltung keiner Abnutzung. Eine bis zur Veranlagung 2007 allenfalls erfolgte Abschreibung bleibt unberührt, ab der Veranlagung 2008 ist eine Abschreibung jedoch nicht mehr zulässig.

Abgrenzung ungebrauchte und gebrauchte Wirtschaftsgüter

Für die Inanspruchnahme einiger Steuerbegünstigungen (z.B. Freibetrag für investierte Gewinne) ist es erforderlich, dass ungebrauchte Wirtschaftsgüter angeschafft bzw. hergestellt werden. Ein Wirtschaftsgut gilt dann als ungebraucht, wenn es im Zeitpunkt der Anschaffung noch keinem nutzungsbedingten Wertverzehr unterlegen ist. Vorführgeräte gelten als gebrauchte Wirtschaftsgüter, während Ausstellungsstücke oder im Probebetrieb eingesetzte Wirtschaftsgüter noch als ungebraucht gelten. Im Falle der Herstellung können sich Abgrenzungsprobleme ergeben, wenn gebrauchte Bestandteile verwendet werden. Hier ist von einem ungebrauchten Wirtschaftsgut auszugehen, wenn der Wertanteil ungebrauchter Bestandteile und der Eigenleistung mindestens 75% der Herstellungskosten beträgt.

Umfang der fiktiven Anschaffungskosten

Eine Klarstellung erhält nun auch Rz 6441. Fiktive Anschaffungskosten (von Bedeutung etwa beim unentgeltlichen Erwerb bislang noch nicht vermieteter Gebäude) umfassen auch Nebenkosten. Als fiktive Nebenkosten können nur jene Kosten berücksichtigt werden, die bei einem gedachten Erwerb jedenfalls angefallen wären. Dazu zählt die Grunderwerbsteuer, nicht aber Maklergebühren oder Kosten für Inserate. Grundbuchseintragungsgebühren, Unterschriftsbeglaubigungsgebühren usw. sind bei tatsächlichem Anfall in der entsprechenden Höhe anzusetzen.

Abzugsteuer bei beschränkt Steuerpflichtigen

Hier kommt es zu Erleichterungen. Von der Einbehaltung der Abzugsteuer kann auch ohne schriftliche Erklärung des beschränkt Steuerpflichtigen Abstand genommen werden, wenn kein Honorar ausbezahlt wird, sondern lediglich die Reisekosten ersetzt bzw. vom Veranstalter übernommen werden. Voraussetzung ist weiters, dass beim beschränkt Steuerpflichtigen im Falle einer Veranlagung Betriebsausgaben vorliegen würden. Dies wird regelmäßig der Fall sein. n

Absetzbarkeit von Umzugskosten - ein Beitrag zur Mobilität

März 2008

In der heutigen Arbeitswelt werden Mobilität und Flexibilität zunehmend gefordert. Ein Ortswechsel aus beruflichen Gründen ist daher keine Seltenheit mehr und oftmals mit erheblichen Kosten verbunden. Das Lohnsteuerprotokoll 2007 enthält einige Klarstellungen, in welchen Fällen die Umzugskosten (sofern vom Dienstnehmer getragen) steuerlich absetzbare Werbungskosten darstellen. Dabei ist es unerheblich, ob das bisherige Dienstverhältnis durch den Arbeitgeber oder durch den Arbeitnehmer beendet wurde. Erforderlich ist allerdings die Aufgabe des bisherigen Wohnsitzes.

Abzugsfähig sind Umzugskosten auch dann wenn ein Arbeitsloser an einen neuen Dienstort übersiedelt, ein Berufsanfänger von den Eltern zum entfernten Dienstort zieht oder die Übersiedlung aus dem Ausland nach Österreich erfolgt. Hingegen ist die Übersiedlung ins Ausland zur Annahme eines neuen Jobs allerdings nicht absetzbar.

Zu den abzugsfähigen Kosten des Umzugs zählen dabei:

• Transport und Packkosten
• Handwerkerkosten zur Demontage der Wohnungsausstattung
• Maklerkosten zur Suche einer neuen Mietwohnung
• Mietkostenweiterzahlung nach Auszug während der Kündigungsfrist für die alte Wohnung
• eigene Fahrtkosten (Kilometergelder!) zur Übersiedlung und vorherigen Wohnungssuche

Anschaffungskosten im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung (somit auch Maklerkosten) sind nicht absetzbar. Die Kosten für die vertragsgemäße Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der aufgegebenen Mietwohnung werden von der Finanzverwaltung ebenso nicht anerkannt.

Kreditzinsen als Betriebsausgabe

April 2005

Der UFS Graz 11. Mai 2004 verweigerte dem Berufungswerber Kreditzinsen als Betriebsausgabe, weil mit diesem Kredit die Abstattung der Einkommensteuerschuld finanziert worden ist. Gleichzeitig wird aber die grundsätzliche Dispositionsfreiheit eingeräumt, den Betrieb mit Fremd- oder Eigenmittel zu finanzieren. Hier ist in der Argumentation dem Steuerpflichtigen ein Fehler unterlaufen. Nach dem Motto "Geld hat kein Mascherl", kann der Fiskus nicht von sich aus feststellen, wofür ein Kredit verwendet wird. Bei Kreditaufnahmen ist in solchen Fällen daher darauf zu achten, dass kein unmittelbarer Zusammenhang mit der Finanzierung betriebsfremder Vorgänge (z.B. Einkommensteuerzahlung, Entnahme für private Anschaffungen etc.) hergestellt werden kann.
Abschließend sei darauf hingewiesen, dass der Zinsbegriff eng auszulegen ist und weder Kosten der Kurssicherung noch Kursverluste bei Fremdwährungskrediten umfasst (Entwurf des Wartungserlasses 2004 der KStR Rz. 1212). Sehr wohl fallen aber darunter alle Nebenkosten (z.B.: Gebühren, Provisionen, Honorare an Makler, Anwälte, Notare etc.)

Abgrenzung zwischen privatem und gewerblichem Grundstücksverkauf

November 2003

Wird ein Grundstück aus dem Privatvermögen verkauft, besteht Steuerfreiheit, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf 10 Jahre verstrichen sind. Andernfalls liegt ein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn vor.
Verkauft der Steuerpflichtige aber hin und wieder ein Grundstück, besteht die Gefahr der Qualifikation als "gewerblicher Grundstückshandel". In der österreichischen Rechtssprechung und Verwaltung gibt es diesbezüglich keine klare Linie. Nunmehr hat der deutsche Bundesfinanzhof die sogenannte "Drei-Objekt-Grenze" als Kriterium für einen Grundstückshandel kreiert. Ein Grundstücksverkäufer bleibt noch steuerfrei, wenn er nicht mehr als drei Immobilien innerhalb von 5 Jahren verkauft hat. Aber selbst dann kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, wenn der Steuerpflichtige nicht nachweist, dass er von Anfang an keine Veräußerungsabsicht gehabt hat.

Nachstehende Indizien sprechen für einen gewerblichen Grundstückshandel:

• Verkauf des Grundstückes vor Baubeginn
• Bebauung des Grundstückes auf Rechnung bzw. nach Wunsch des Erwerbers
• Kurzfristige Finanzierung des Bauvorhabens
• Vorvertrag über den Verkauf des Grundstückes vor Fertigstellung
• Beauftragung eines Maklers für den Verkauf während der Bauzeit
• Verkaufsanzeigen vor Fertigstellung des Gebäudes

Wenn der Steuerpflichtige glaubhaft macht, dass er zum Zeitpunkt des Grundstückskaufes oder des späteren Baubeginnes keine Absicht hatte, das Grundstück ehestens wieder zu verkaufen, kann er eventuelle Indizien für einen gewerblichen Grundstückshandel entkräften.