Richtwertmieten wurden um mehr als 8 % erhöht

Juli 2023

Die Richtwertmiete bestimmt jenen Betrag, der bei einem bestimmten Wohnungssegment maximal pro Quadratmeter verlangt werden darf. Betroffen sind Mietverträge für Altbauwohnungen unter 130 m², welche ab 1. März 1994 abgeschlossen wurden und die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Die Richtwertmieten müssen per Gesetz bei einer Inflation von über 3 % alle zwei Jahre automatisch entsprechend angepasst werden - mitunter aufgrund der mit der oftmals schwierigen Erhaltung der Altbauten zusammenhängenden steigenden Kosten. Planmäßig ist es im April 2023 zu einer Anpassung gem. Richtwertgesetz gekommen - die nächste planmäßige Anpassung soll wieder im Jahr 2025 erfolgen.

Bei laufenden Verträgen können die Mieten erhöht werden, wenn in den Verträgen eine Wertsicherungsklausel enthalten ist (eine Erhöhung ist daher frühestens mit 1.5.2023 möglich gewesen), ansonsten gilt dies nur für Neuvermietungen. Für vor 1994 abgeschlossene Verträge sind die sogenannten Kategoriemieten relevant. Verglichen mit der Vorperiode sind die Richtwertmieten nunmehr um 8,6 % gestiegen.

Die maßgebenden Werte pro Bundesland sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt (in € pro m² Nutzfläche und Monat).

Diese Richtwerte berücksichtigen keine Zu- bzw. Abschläge für Lage und Ausstattung, keine Steuern, Betriebskosten und laufende Inflationsanpassung.

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Richtwertmieten werden um ca. 6 % erhöht

Mai 2022

Die Richtwertmiete bestimmt jenen Betrag, der bei einem bestimmten Wohnungssegment maximal pro Quadratmeter verlangt werden darf. Betroffen sind Mietverträge für Altbauwohnungen unter 130 m², welche ab 1. März 1994 abgeschlossen wurden und die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Die Richtwertmieten müssen per Gesetz bei einer Inflation von über 3 % alle zwei Jahre automatisch entsprechend angepasst werden - mitunter aufgrund der mit der oftmals schwierigen Erhaltung der Altbauten zusammenhängenden steigenden Kosten. Dieser Zeitplan ist durch die Covid-19-Pandemie etwas verschoben worden, da die Erhöhung der Richtwertmieten im Jahr 2021 pandemiebedingt eingefroren wurde. Es ist damals jedoch explizit festgeschrieben worden, dass die Erhöhung im April 2022 nachgeholt werden soll. Ebenso soll es im April 2023 zu einer Anpassung gem. Richtwertgesetz kommen und danach wieder im Jahr 2025.

Bei laufenden Verträgen können die Mieten erhöht werden, wenn in den Verträgen eine Wertsicherungsklausel enthalten ist, ansonsten gilt dies nur für Neuvermietungen. Wenn alle Formerfordernisse erfüllt sind, können die Mieten bei Vorliegen einer Wertsicherungsklausel bereits ab Mai 2022 angehoben werden. Für vor 1994 abgeschlossene Verträge sind die sogenannten Kategoriemieten relevant.

Die maßgebenden Werte pro Bundesland sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt (in € pro m² Nutzfläche und Monat).

Diese Richtwerte berücksichtigen keine Zu- bzw. Abschläge für Lage und Ausstattung, keine Steuern, Betriebskosten und laufende Inflationsanpassung.

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Coronavirus: Justizministerium zu Mietzinsminderung - Musterschreiben der WKO

März 2020

Das Bundesministerium für Justiz hat auf seiner Webseite unter den häufigen Fragen folgende Klarstellung veröffentlicht:

Wenn durch die Corona-Krise das Geschäftslokal nicht mehr verwendet werden kann, hat der Mieter die Möglichkeit die Miete zu reduzieren?

Das Bundesministerium für Justiz vertritt unvorgreiflich der unabhängigen Rechtsprechung die Rechtsansicht, dass das ABGB für den Fall, dass ein Geschäftsraummieter seine Geschäftsräumlichkeiten aufgrund der getroffenen Maßnahmen gegen das Coronavirus (COVID-19) nicht mehr nutzen kann, bereits Regelungen vorsieht.

Aus den §§ 1104 f ABGB und § 1096 ABGB kann abgeleitet werden, dass nach geltendem Recht der Vermieter das Risiko dafür trägt, dass der Geschäftsraum wegen außerordentlicher Zufälle nicht gebraucht werden kann.

Dem Mieter einer Geschäftsräumlichkeit kann daher - je nach Grad der Einschränkung - eine Mietszinsreduktion (bis zum gänzlichen Mietzinsentfall) zustehen. Dies gilt für alle Geschäftsraummieten, unabhängig davon, ob das MRG anwendbar ist. Freilich müssen jeweils die Umstände des Einzelfalls und der konkrete Vertrag berücksichtigt werden.

Quelle: https://www.justiz.gv.at/home/covid-19/haeufige-fragen--corona-und-justiz~7bd.de.html

Die WKO hat ein Musterschreiben zur Mietzinsminderung bei Geschäftsraummieten veröffentlicht. Das Dokument finden Sie unter folgendem Link: https://news.wko.at/news/wien/Information-zur-Mietzinsminderung-bei-Geschaeftsraummieten.html

Liebhaberei bei der großen und kleinen Vermietung

August 2019

Wird eine Tätigkeit als steuerliche "Liebhaberei" eingestuft, so dürfen daraus resultierende Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden bzw. nicht in Folgejahre vorgetragen werden. So können etwa Verluste aus der Vermietung und Verpachtung nicht mit positiven steuerlichen Einkünften wie z.B. Gehaltseinkünften ausgeglichen werden und dadurch Steuern gespart werden. Andererseits sind zufälligerweise resultierende Gewinne nicht steuerpflichtig. Von Liebhaberei ist gemeinhin auszugehen, wenn eine Tätigkeit mittel- bis langfristig keinen positiven Gesamterfolg erwarten lässt.

Im Rahmen der Vermietung und Verpachtung muss grundsätzlich zwischen der "großen Vermietung" und der "kleinen Vermietung" unterschieden werden. Beide beinhalten unterschiedliche Anforderungen wie z.B. verschieden lange Betrachtungszeiträume. Noch vor der eigentlichen Liebhabereithematik wird die Abzugsfähigkeit von Werbungskostenüberschüssen bei der Überlassung von Immobilien in einigen Situationen kritisch gesehen und kann zur steuerlichen Negierung von Werbungskostenüberschüssen führen. Dies droht etwa bei mangelnder Vermietungsabsicht, bei fremdunüblichen Vertragsgestaltungen gegenüber Nahestehenden, bei Wohnraumversorgung für nahe Angehörige in Erfüllung einer Unterhaltspflicht oder auch bei der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken (z.B. bei der gemeinsamen Ehewohnung).

Die große Vermietung i.S.d. Liebhaberei stellt die entgeltliche Gebäudeüberlassung dar, welche nicht mit der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten zusammenhängt (typischerweise die erwerbswirtschaftliche Vermietung von Geschäfts- und Büroobjekten). Bei der großen Vermietung wird grundsätzlich eine steuerlich relevante Einkunftsquelle angenommen - dennoch gibt es keinen (geschützten) Anlaufzeitraum, innerhalb dessen jedenfalls von einer Einkunftsquelle ausgegangen werden kann. Generell kommt es darauf an, ob die Betätigung in der konkret gewählten Bewirtschaftungsart geeignet ist, innerhalb des absehbaren Zeitraums einen Gesamtgewinn (Gesamt-Einnahmenüberschuss) zu erwirtschaften. Bei der großen Vermietung beträgt dieser Zeitraum 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. maximal 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Hierbei kommt eine stichtagsbezogene Betrachtung zur Anwendung.

Die sogenannte kleine Vermietung umfasst beispielsweise die Vermietung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Ferienhäusern, Bungalows, Eigentumswohnungen (unabhängig von der Anzahl der in einem Gebäude gelegenen Eigentumswohnungen), einzelnen Appartements etc. Bei der kleinen Vermietung ist verstärkt auf die bloße Eignung für die private bzw. familiäre Nutzung abzustellen. Unterschied zur großen Vermietung ist, dass hierbei im Falle von Verlusten grundsätzlich von Liebhaberei auszugehen ist. Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Liebhabereivermutung zu widerlegen. Als Zeitraum für die Erzielung eines Totalüberschusses bei der kleinen Vermietung gelten 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) - es gilt ebenso eine stichtagsbezogene Betrachtung.

Mittels einer Prognoserechnung kann Liebhaberei entkräftet werden, da nachgewiesen wird, dass innerhalb eines absehbaren Zeitraums eine Einkunftsquelle vorliegt. Neben den in den Liebhabereirichtlinien genannten Elementen (z.B. sind Art und Ausmaß der Bemühungen zur Verbesserung der Ertragslage durch strukturverbessernde Maßnahmen, wie etwa Rationalisierungsmaßnahmen, zu berücksichtigen) stellen sich folgende Anforderungen an eine plausible Prognoserechnung: Einbeziehung aller Jahre der Betätigung; Einbeziehung von Reparaturen und Instandsetzungsaufwendungen nach einem angemessenen (nicht willkürlich verschiebbaren) Zeitraum; Ansatz realistischer Mietzinssteigerungen; Berücksichtigung des Mietausfallsrisikos; Ansatz realistischer Fremdkapitalzinsen und Fremdwährungsrisiken sowie Orientierung an tatsächlichen Verhältnissen. Für die große Vermietung gelten diese Anforderungen genauso - allerdings gibt es einnahmenseitig eine Besonderheit bei gesetzlich beschränkten Mietzinsen i.S.d. MRG. Im Rahmen der Prognoserechnung müssen beschränkte Mietzinse durch marktübliche Mieten ersetzt werden. Grundsätzlich entscheidet über den Erfolg der Prognoserechnung, ob und wann die Verluste durch spätere Überschüsse ausgeglichen werden können. Nicht berücksichtigt werden dürfen im Rahmen der Prognoserechnung jedoch die Erlöse aus der Veräußerung des Mietobjekts.

Wird eine Vermietung zunächst als Einkunftsquelle eingestuft, bleiben jedoch die Jahresergebnisse hinter der Prognose zurück, so ist zu prüfen, ob der ursprünglich absehbare Zeitraum eingehalten werden kann. Wird die Prognose allein aufgrund von "Unwägbarkeiten" wie z.B. höhere Gewalt/Naturkatastrophen oder eine nicht erkennbare Insolvenz von Mietern verfehlt, spricht dies gegen Liebhaberei (zum oftmals schmalen Grat zwischen Unwägbarkeit und betätigungstypischem Risiko siehe jedoch Klienten-Info 08/18).

Erhöhte Mietvertragsgebühr wegen Umdeutung von Mietverträgen

August 2018

Mitte November 2017 ist die Mietvertragsgebühr (Bestandvertragsgebühr) auf die Überlassung von Wohnraum abgeschafft worden (siehe auch KI 12/17). Auf die Vermietung von Geschäftsräumen fällt weiterhin 1% von der Bemessungsgrundlage an, welche sich grundsätzlich danach bemisst, ob eine Überlassung auf unbestimmte Dauer vorliegt oder ob die Vermietung befristet ist. Bei unbestimmter Vertragsdauer gilt der dreifache Jahreswert (vor allem des Mietzinses) als Bemessungsgrundlage, während bei einer bestimmten Vertragsdauer eben jener vervielfachte Jahreswert - maximal das Achtzehnfache des Jahreswertes - heranzuziehen ist. Bei einer Kombination aus Vermietung über einen befristeten Zeitraum mit Übergang auf einen unbefristeten Zeitraum, sind die beiden Jahreswerte entsprechend zusammenzuzählen (maximal kann es daher zum 21fachen Jahreswert als Bemessungsgrundlage kommen).

Werden grundsätzlich als unbefristet abgeschlossene Mietverträge von Geschäftsräumen durch die Finanzverwaltung als solche interpretiert, die zuerst befristet sind und dann auf ein unbefristetes Vertragsverhältnis übergehen, so kann dies nicht nur zur Nachforderung von Mietvertragsgebühr führen, sondern generell auch zu Rechtsunsicherheit. Verstärkt wurde dieses Risiko durch eine VwGH-Entscheidung (GZ Ra 2018/16/0040 vom 26.4.2018). Bedeutender Aspekt dabei ist, dass ein an sich auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Bestandvertrag gebührenrechtlich als ein Vertrag auf bestimmte Dauer anzusehen ist, wenn das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden könne oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich genannte Fälle beschränkt ist. Im konkreten Fall war ein Vertrag über unbestimmte Dauer abgeschlossen worden, wobei die Mieterin einen Kündigungsverzicht von zehn Jahren abgegeben hatte. Die Kündigung durch die Vermieterin konnte nur aus den Gründen des § 1118 ABGB (grobes Fehlverhalten der Mieterin) sowie aufgrund von § 30 Abs. 2 MRG erfolgen. Abgesehen von dem Kündigungsgrund aus "Eigenbedarf" stehen die Kündigungsgründe nach dem MRG vorwiegend mit der Vermietung von Wohnraum im Zusammenhang - eine Kündigung von vermieteten Geschäftsräumen ist dementsprechend unwahrscheinlich.

Der VwGH folgte der Ansicht des Bundesfinanzgerichts und qualifizierte den auf unbefristete Dauer abgeschlossenen Mietvertrag aus gebührenrechtlicher Sicht in einen mit bestimmter Dauer von zehn Jahren und anschließend als Vertrag auf unbestimmte Dauer um. Da die Vermieterin im Endeffekt nur aufgrund von Eigenbedarf kündigen könne, sei die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des abgeschlossenen Mietverhältnisses durch die Vermieterin als äußerst gering anzunehmen. Bei der Beurteilung müssen nämlich einerseits der Umfang der Kündigungsrechte und andererseits die Wahrscheinlichkeit der Ausübung der Kündigungsrechte beachtet werden. De facto muss daher unter Berücksichtigung des Kündigungsverzichts der Mieterin von einer Befristung von zehn Jahren ausgegangen werden - danach geht das Vertragsverhältnis auf unbestimmte Zeit über. Um derart unliebsamen Konsequenzen einer Umdeutung von Mietverträgen vorzubeugen, ist besondere Vorsicht bei der Ausgestaltung der Verträge zur Überlassung von Geschäftsräumen geboten.

VwGH zur Verlagerung des Mittelpunkts der Lebensinteressen bei Auslandstätigkeit

Juni 2018

Für die Besteuerung von natürlichen Personen ist im internationalen Kontext regelmäßig der Wohnsitz maßgebend, da die meisten Staaten die Ansässigkeit und damit zusammenhängend die unbeschränkte Steuerpflicht an das Vorliegen eines Wohnsitzes bzw. an den gewöhnlichen Aufenthalt einer Person knüpfen. Wenn zwei Staaten aufgrund des jeweiligen Wohnsitzes das Welteinkommen besteuern wollen, droht Doppelbesteuerung. Als Lösung sehen die Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) vor, dass weitere Kriterien beurteilt werden müssen, anhand derer der Ansässigkeitsstaat eindeutig ermittelt werden kann. Eine mögliche Doppelbesteuerung wird dann vermieden, da nur der Ansässigkeitsstaat das Welteinkommen besteuern darf und dem anderen Staat als Quellenstaat nur ein eingeschränktes Besteuerungsrecht zukommt.

Nach dem Merkmal des Wohnsitzes ist das Kriterium des Mittelpunkts der Lebensinteressen für die Bestimmung des Ansässigkeitsstaats entscheidend. Vereinfacht gesprochen soll eine natürliche Person in dem Staat - Wohnsitz als erste Stufe vorausgesetzt - ansässig sein, zu dem sie die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen hat. Der VwGH hatte sich (GZ Ra 2016/15/0008 vom 17.10.2017) mit dem Fall auseinanderzusetzen, in dem ein in Österreich Angestellter sein Dienstverhältnis einvernehmlich gekündigt hatte, um dann bei dem Konzernunternehmen in den USA für 18 Monate zu arbeiten (als Angestellter der US-Gesellschaft). Er behielt seine Eigentumswohnung in Österreich während seiner Abwesenheit, vermietete sie jedoch nicht, da eine Vermietung über den Zeitraum der Abwesenheit nicht mit den Bestimmungen des MRG in Einklang zu bringen gewesen wäre (ein beschränkter Mietvertrag nach MRG muss auf mindestens drei Jahre abgeschlossen werden).

Das österreichische Finanzamt sah aufgrund der tatsächlichen Verfügungsmacht über die Wohnung die Ansässigkeit weiterhin in Österreich gegeben (mit der Folge der unbeschränkten Steuerpflicht in Österreich). Trotz gleichzeitigem Wohnsitz in den USA sei der Mittelpunkt der Lebensinteressen weiterhin in Österreich anzunehmen, welcher grundsätzlich über einen längeren Zeitraum hin betrachtet werden müsse. Regelmäßig ist bei kurzfristigen Auslandsaufenthalten (von weniger als zwei Jahren) von keiner Verlagerung des Mittelpunkts der Lebensinteressen auszugehen. Der VwGH teilte diese Ansicht und betonte, dass es für die Bestimmung des Mittelpunkts der Lebensinteressen auf das Gesamtbild der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse über einen (über 1 Jahr hinausgehenden) Zeitraum ankommt. Während die familiären Bindungen sowie Betätigungen gesellschaftlicher, religiöser und kultureller Art die persönlichen Verhältnisse bestimmen, geben die örtlich gebundenen Tätigkeiten und die Vermögensgegenstände in Form von Einnahmen Auskunft über die wirtschaftlichen Verhältnisse. Mit Verweis auf frühere Judikatur lässt eine zeitlich begrenzte Auslandstätigkeit den Mittelpunkt der Lebensinteressen selbst dann in Österreich bestehen, wenn die Familie an den Arbeitsort im Ausland mitzieht, die Wohnung im Inland aber beibehalten wird. Außerdem kommt den wirtschaftlichen Beziehungen in der Regel eine geringere Bedeutung als den persönlichen Beziehungen zu - diese waren im vorliegenden Fall hinsichtlich Mitgliedschaft in Vereinen und anderen sozialen Engagements in den USA nur sehr gering ausgeprägt gewesen.

Erhöhung der Kategoriemietzinse

März 2018

Durch die Überschreitung des 5%igen Schwellenwerts seit der letzten Anhebung im April 2014 wurden die Kategoriemietzinse mit Wirkung 1. Februar 2018 neu festgesetzt. Die erhöhten Werte können bei Neuverträgen bereits ab Februar 2018 vereinbart werden und sind nachfolgend dargestellt. Bestehende Mietzinse können frühestens mit März 2018 valorisiert werden.

Aufgrund des Indexsprungs erhöhen sich auch die bei den Betriebskosten verrechenbaren Verwaltungskosten (§ 22 MRG) auf 3,6 € je m² Nutzfläche und Jahr. Für das Jahr 2018 führt dies zu einem Mischsatz von 3,586 € pro m² Nutzfläche und Jahr.

Wohnrechtsnovelle 2015 bringt eindeutige Regelung für Thermenreparatur

März 2015

In dem oftmals gespannten Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter war die Frage, wer für die Wartung bzw. die Reparatur/den Austausch der Therme aufzukommen hat, schon viele Jahre Ausgangspunkt für Meinungsverschiedenheiten und kontroverse Rechtsprechung. So hatte der Oberste Gerichtshof bei Wohnungen, die unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, bereits vor Jahren entschieden, dass der Vermieter nicht für eine Thermenreparatur aufkommen muss (GZ 5 Ob 17/09z vom 24.3.2009). Allerdings kann der Mieter bei einer defekten Therme die Miete mindern. Jahre später kam der OGH zur Entscheidung, dass das Recht auf Mietzinsminderung entfällt, sobald der Mieter die Therme auf eigene Kosten reparieren lässt, da das Zinsminderungsrecht nur für die Dauer der Unbrauchbarkeit zusteht (GZ 2Ob165/13y vom 14.11.2013).

Seit 1. Jänner 2015 ist durch die Wohnrechtsnovelle 2015 gesetzlich eindeutig klargestellt, dass in Mietwohnungen der Vermieter für die Reparatur (oder den Austausch) des Warmwasserboilers bzw. der Therme zuständig ist. Der Mieter muss hingegen für die jährlichen Wartungskosten aufkommen. Dies gilt für alle Wohnungen, die entweder ganz oder teilweise unter das MRG fallen sowie für Wohnungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz („Genossenschaftswohnungen“). Von Bedeutung ist, dass die zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters nur für mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler etc. gilt und nicht für solche Geräte, die der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses selbst in der Mietwohnung installiert hat. Mieter, die vor dem 1.1.2015 bereits eine neue Therme angeschafft haben, können aufgrund dieser Gesetzesänderung nun nicht den Vermieter für diese Investition zur Kasse bitten.

Mehr Rechtsicherheit bei Wohnungseigentumszubehör

Während die Klarstellung bei den Warmwasserthermen wohl tendenziell den Mietern entgegenkommt, bringt die Wohnrechtsnovelle 2015 auch Klarheit für die Eigentümer (und Vermieter) – und zwar betreffend Wohnungseigentumszubehör wie Kellerabteile, Garagenabstellplätze oder Gärten. Es ist nun nicht mehr notwendig, dass dieses Zugehör im Grundbuch (B-Blatt) eingetragen ist, sofern sich die Zuordnung (etwa des Garagenplatzes) eindeutig aus den im Grundbuch enthaltenen Urkunden (z.B. Wohnungseigentumsvertrag) im Zusammenhalt mit der Nutzwertermittlung oder -festsetzung ergibt. Bisher galt in diesem Bereich erhebliche Rechtsunsicherheit zu den Erfordernissen, um Zubehör-Wohnungseigentum wirksam begründen zu können. So wurde bisher ein nicht im Grundbuch eingetragenes Zubehör zum Miethauptobjekt, selbst wenn es als Zubehör-Wohnungseigentum gewidmet war, teilweise auch als allgemeiner Teil der Liegenschaft gesehen.

Strenges Schriftformerfordernis bei befristeten Mietverträgen

August 2014

Bereits seit geraumer Zeit sieht das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) vor, dass befristete Mietverträge zumindest 3 Jahre umfassen müssen – früher war auch eine kürzere Befristung möglich gewesen. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte sich (GZ 1 Ob 237/13d vom 23. Jänner 2014) mit dem Schriftlichkeitserfordernis befristeter Mietverträge auseinanderzusetzen. Der zugrundeliegende Sachverhalt gestaltete sich derart, dass ein zwischen Vermieter und Mieter ursprünglich auf 3 Jahre befristeter Mietvertrag immer wieder verlängert wurde. Dabei wurde regelmäßig kurz vor Ablauf der Befristung von der Hausverwaltung beim Mieter nachgefragt, ob er den Vertrag verlängern möchte. Bejahte der Wohnungsmieter, so musste er einen vorbereiten schriftlichen Nachtrag bis zu einem vereinbarten Termin unterschrieben an die Hausverwaltung retournieren – in Folge würde er bei Zustimmung durch den Vermieter eine Ausfertigung des schriftlichen Nachtrags zugesendet bekommen. Tatsächlich wurde die Verlängerungsvereinbarung von einem Vertreter des Vermieters zu einem nicht feststellbaren Zeitpunkt unterfertigt, jedoch dem Mieter weder im Original noch in Kopie übergeben. Die Verlängerung des Mietvertrags wurde von beiden Vertragsparteien dergestalt gelebt, dass der Mieter den Mietgegenstand weiterhin nutzte und der Vermieter das Mietentgelt weiter vereinnahmte.

Letztmalige Befristung oder unbefristeter Mietvertrag?

Zu Unstimmigkeiten kam es im Jahr 2010, da der Mieter die Unterzeichnung des schriftlichen Nachtrags verweigerte und der Vermieter daher davon ausging, dass das Mietverhältnis bis 2013 befristet sei, da es zu einer einmaligen konkludenten Verlängerung des Mietverhältnisses gekommen ist. Der Mieter hingegen war der Ansicht, dass anstelle eines befristeten Mietverhältnisses überhaupt ein unbefristetes gegeben sei. Die Gerichte erster und zweiter Instanz folgten der Ansicht des Vermieters, da für die Befristung der Mietdauer eine schriftliche Vereinbarung vorausgesetzt wird, welche ja letztlich auch durch die Unterschriften beider Parteien erfüllt wurde. Sinn und Zweck des Schriftformgebotes bei befristeten Mietverträgen liegen grundsätzlich in der Warn- und Aufklärungsfunktion für den Mieter sowie in der Beweissicherungsfunktion für den Vermieter.

Im Gegensatz zu den Vorinstanzen stellt der OGH strenge Maßstäbe an das Schriftformerfordernis im Zusammenhang mit befristeten Mietverträgen - sowohl bei erstmaligem Vertragsabschluss als auch bei Verlängerungen. Die zwischen Vermieter und Mieter jahrelang geübte Praxis erfüllte hingegen die Anforderungen an das Schriftlichkeitsgebot nicht, da hierfür erforderlich ist, dass der Vermieter innerhalb der Annahmefrist dem Mieter eine schriftliche Annahmeerklärung zukommen lässt. Eine schriftliche Erklärung des Mieters (die Wohnung weiter mieten zu wollen), welche vom Vermieter formlos akzeptiert wird, reicht nicht aus. Für befristete Mietverträge gilt zwar, dass diese – wenn sie weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden – sich einmalig auf drei Jahre verlängern. Allerdings bedeutet dies im Umkehrschluss, dass vom Gesetz lediglich einmal eine mündliche oder konkludente Verlängerung des befristeten Mietvertrags vorgesehen ist und für jede weitere Befristung eine schriftliche Vereinbarung notwendig ist. Liegt keine gültige Befristung vor, weil etwa das Schriftformgebot nicht erfüllt ist, so wandelt sich der befristete Mietvertrag in einen unbefristeten Mietvertrag um - selbst dann wenn die Vertragsparteien ein befristetes Mietverhältnis abschließen wollten. Der OGH kam daher zur Entscheidung, dass bereits ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt, da die einmalige automatische Verlängerung der Befristung schon früher ausgeschöpft wurde. Da dem Mieter seitens des Vermieters auch keine schriftliche Annahmeerklärung zugegangen war, ist es nicht zu einer schriftlichen Vereinbarung des ins Auge gefassten befristeten Mietvertrags gekommen. Dies hat zur Folge, dass der an der Kündigung interessierte Vermieter den Mietvertrag nur, wie im MRG ausdrücklich normiert und beispielhaft angeführt, aus wichtigen Gründen kündigen kann.

Vorsicht in der Praxis

Damit es aus Vermietersicht nicht zu unliebsamen Überraschungen kommt und anstelle der gewünschten Verlängerung des befristeten Mietvertrags plötzlich ein (schwieriger kündbarer) unbefristeter Mietvertrag vorliegt, sollte auch dem Schriftformerfordernis entsprechende Aufmerksamkeit geschenkt werden und dem vom OGH vorgezeichneten Weg gefolgt werden. Demnach muss in Konstellationen, in welchen der Mietvertrag durch ein schriftliches Anbot des Mieters verlängert werden soll, sichergestellt sein, dass dieses Anbot auf Mietvertragsverlängerung vom Vermieter schriftlich angenommen und an den Mieter übersendet wird.

Erhöhung Kategoriemietzinse und Richtwerte

April 2014

Durch die Überschreitung des 5%igen Schwellenwerts seit der letzen Anhebung im September 2011 werden die Kategoriemietzinse mit 1. April 2014 neu festgesetzt. Die erhöhten Werte, welche ab Mai 2014 zu einer Anhebung wertgesicherter Mieten berechtigen, stellen sich in Abhängigkeit der Kategorie der Wohnung wie folgt dar:

Kategoriemieten waren die vor Einführung des Richtwertsystems maßgeblichen Mietzinsobergrenzen. Diese Kategoriemietzinse gelten insbesondere für viele (bestehende) Mietverhältnisse in Altbauten, die zwischen 1982 und 1994 eingegangen wurden.

Aufgrund des Indexsprungs erhöht sich auch das mietrechtliche Verwaltungskostenpauschale (§ 22 MRG) von derzeit 3,25 € je m2 Nutzfläche und Jahr auf 3,43 €. Für das Jahr 2014 ergibt sich ein Mischsatz von 3,385 € je m2 Nutzfläche. Bei den Richtwerten (insbesondere relevant für Mietverhältnisse in Altbauwohnungen, die nach dem 1.3.1994 begründet wurden) kommt es bereits ab April 2014 zu einer Anpassung, welche im Schnitt etwa 4,6% ausmacht. Die neuen Richtwerte betragen je m2 Nutzfläche:

Instandhaltung und Ersatzinvestitionen in Mietwohnungen - OGH-Entscheidung im Graubereich des Mietrechts

Juni 2013

Konflikte zwischen Mieter und Vermieter gewinnen besonders dann an Brisanz wenn essentielle Mieterbedürfnisse wie eine funktionierende Heizung oder Warmwasser dauerhaft gefährdet sind, weil die Heizung oder der Warmwasserboiler defekt sind. Es dreht sich dann regelmäßig um die Frage, wer für die zumeist kostspielige Ersatzinvestition aufkommen muss. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte sich vor nicht zu langer Zeit (GZ 1 Ob 183/12m vom 13.12.2012) mit Unstimmigkeiten in einer Mietwohnung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) bzw. des für Genossenschaftswohnungen vergleichbaren Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) auseinanderzusetzen. Konkret wurde der Warmwasserboiler altersbedingt defekt und dessen Austausch von den Mietern bezahlt (Kosten rund 1.000 €), da der Vermieter die Begleichung der Installateursrechnung verweigert hatte. Unter Hinweis auf die (vermeintliche) vertragliche Verpflichtung des Vermieters zum Austausch des defekten Geräts hatten die Mieter in Folge die monatlichen Mietzahlungen reduziert (Reduktion um 100 € pro Monat), woraufhin der Vermieter mit Nachforderung des fehlenden Mietzinsanteils die Aufkündigung des Mietverhältnisses anstrebte.

Der gegenständliche Mietvertrag enthält die Verpflichtung der Mieter, die Wohnung und alle Einrichtungsgegenstände, wozu auch Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlagen gehören, instand zu halten und zu warten. Die Instandhaltungspflicht des Mieters wird dem Wortlaut entsprechend nur dadurch eingeschränkt, dass der Vermieter für ernste Schäden des Hauses bzw. für die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung aufkommen muss. Zusätzlich zu dieser den gesetzlichen Bestimmungen der Erhaltungspflicht des Vermieters entsprechenden Klausel ist im Vertrag festgeschrieben, dass die gewöhnliche Abnutzung (der Wohnung) zu Lasten des Vermieters geht.

Vermieter trägt mangels genauer vertraglicher Vereinbarung nicht die Austauschkosten

Die Frage nach der Kostentragung im Zusammenhang mit dem Austausch eines defekten Boilers fällt dem OGH folgend in einen so genannten Graubereich, da es sich nicht um einen ernsthaften Schaden am Gebäude handelt, für dessen Beseitigung der Vermieter Sorge tragen muss. Aus Mieterperspektive stellt sich jedoch die Frage, ob die Wartungsverpflichtung auch den Ersatz beinhaltet, insbesondere wenn der Defekt des Geräts nicht vom Mieter verschuldet wurde, sondern auf zeitlicher Abnutzung beruht. Der OGH kam zu der Entscheidung, dass bei fehlender ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung die Kosten für den Austausch eines defekten Warmwasserboilers nicht vom Vermieter getragen werden müssen und dem Mieter – wenn er wie im konkreten Fall die Bezahlung übernommen hat – kein sofortiger Ersatzanspruch zusteht. Eine Vertragsklausel, wonach die gewöhnliche Abnützung der Wohnung und der Einrichtungsgegenstände zu Lasten des Vermieters gehe, ist für eine Kostentragung durch den Vermieter nicht konkret genug. Die in dem Mietvertrag auf den Mieter überwälzte Instandhaltungspflicht/Wartungspflicht umfasst also auch den Austausch des irreparabel gewordenen Warmwasserboilers.

Kein Mietzinsminderungsanspruch nach Behebung des Mangels

Die von den Mietern angekündigte und tatsächlich vorgenommene Minderung des Mietzinses um ca. 100 € pro Monat gleichsam als Kompensation der für den Boileraustausch aufgewendeten Kosten ist auch aus einem weiteren Grund unberechtigt. Ein allfälliger Mietzinsminderungsanspruch steht nämlich nur für die Dauer der Mangelhaftigkeit bzw. der eingeschränkten Brauchbarkeit des Bestandsobjekts zu. Selbst wenn das Problem durch den Mieter behoben wird, ist mangels Fortbestehen der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit der Wohnung keine Kürzung der Mietzahlungen für die Folgemonate möglich.

Der OGH bringt mit seiner Entscheidung Licht in einen Graubereich des Mietrechts. Nicht zuletzt aus Mietersicht zeigt sich, dass klare Regelungen im Mietvertrag empfehlenswert sind, um unangenehme weil zumeist kostspielige Ersatzinvestitionen im Zusammenhang mit essentieller Wohnungseinrichtung nicht aus eigener Tasche bestreiten zu müssen. Sollte dies trotzdem eintreten, so darf nicht vergessen werden, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses immerhin Rückforderungsansprüche für einen nützlichen Aufwand getätigt werden können. Aus Vermietersicht ist erfreulich, dass eine Selbstbehebung des Mangels durch den Mieter nicht automatisch – etwa in Form der Gegenrechnung von Austauschkosten mit dem zukünftigen Mietzins – zulasten des Vermieters ausschlagen kann.

Vermietung zwischen nahen Angehörigen

Februar 2010

Seit jeher zählt die Vermietung zwischen nahen Angehörigen als „heißes Eisen“ bei der Betriebsprüfung. Hierbei kann es nämlich auf einfache Weise zu einer Teilung der steuerlichen Bemessungsgrundlage zwischen nahen Angehörigen kommen, wodurch die Steuerlast verringert werden kann. Um diesem „Family-Splitting Effekt“ entgegenzuwirken nimmt die Finanzverwaltung Vertragsbeziehungen dieser Art besonders genau unter die Lupe. Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH können Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen nur Anerkennung finden, wenn sie

• - nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen (Publizität),
• - einen eindeutig klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und
• - auch zwischen Familienfremden unter denselben Bedingungen abgeschlossen worden wären.

Zivilrechtlich ist der Abschluss eines Mietvertrages an keine Form gebunden. Eine Vereinbarung wäre also auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten möglich. Allerdings ist nach den Bestimmungen des MRG bei bestimmten Vereinbarungen (z.B. bei der Befristung von Mietverhältnissen) die Schriftlichkeit erforderlich. Da diese Schriftlichkeit unter Fremden üblich ist, ist dies auch für die Vertragsbeziehung zwischen nahen Angehörigen zwingend erforderlich. Ein schriftlicher Vertrag ist demnach auf jeden Fall empfehlenswert, da dadurch der eindeutige Inhalt und die Publizität klarer zum Ausdruck kommen. Zudem sind in diesem Vertrag die wesentlichen Vertragsbestandteile wie z.B. Mietentgelt, Wertsicherungsklauseln, Betriebskosten, Instandhaltungsverpflichtung etc. anzuführen.

In der Entscheidung vom 6.11.2009 wurde vom UFS (GZ RV/0370-W/06) eine weitere Vertragsbeziehung zwischen nahen Angehörigen untersucht. Wie nicht anders zu erwarten, bestätigte der UFS zunächst die vom VwGH entwickelte oben angeführte Rechtsprechung. Zudem führte er aus, dass als Kriterien für die Fremdüblichkeit vor allem Lage, Größe, Art und Beschaffenheit sowie die Ausstattung des Mietgegenstandes herangezogen werden können. Außerdem stellte der UFS fest, dass auch der Vollzug des Vertragsverhältnisses wie unter Fremden zu erfolgen hat. Dies beinhaltet zumindest die tatsächliche Zahlung des Mietentgelts sowie die im Vertrag festgesetzten, vom Mieter zu tragenden Kosten. Im konkreten Fall vermietete eine Personengesellschaft eine Wohnung an die Tochter der 50%-Gesellschafterin der Personengesellschaft, wobei die Miete um etwa 1/3 unter dem Durchschnitt einer anderen Wohnung im gleichen Haus lag, obwohl ein exklusiver Zugang zu einem begehbaren Flachdach gegeben war. In seiner Entscheidung ging der UFS dennoch von einer fremdüblichen Vertragsbeziehung aus. Denn zum einen rechtfertigen die Dachschrägen sowie die niedrigeren Vermieterinvestitionen einen Mietentgeltabschlag. Zum anderen habe sich der Zugang zum Flachdach zwingend aus dem Dachbodenausbau ergeben, da dieser Zugang dem Rauchfangkehrer jederzeit zur Verfügung stehen müsse.

Mietvertrag und Kaution

März 2007

Die Hinterlegung einer Kaution durch den Mieter ist in der Regel ein Wesensbestandteil des Mietvertrages. Sie dient zur Schadloshaltung für den Vermieter, für Schäden am Mietobjekt, die durch den Mieter verursacht worden sind und für eventuell noch ausstehende Monatsmieten bei Beendigung des Vertrages.

:: Höhe der Kaution

Üblicherweise beträgt sie 3 Monatsmieten inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer. Bei einem erhöhten Sicherheitsbedarf kann sie bis maximal 6 Bruttomonatsmieten ausmachen. Fällt das Bestandsverhältnis nicht unter das MRG, kann sie noch höher sein, hat aber ihre Grenze im ABGB, wonach sie dem Zustand und der Ausstattung des Mietobjektes adäquat sein muss und nicht unter den Tatbestand des "Wuchers" fällt.

:: Art der Kautionsleistung

Sie kann in Bargeld, in einer Sparbucheinlage oder als Bankgarantie geleistet werden.

:: Veranlagung der Kaution

Das MRG verlangt die zinsbringende Veranlagung mindestens zum Eckzinssatz. Bei der Barkaution hat daher der Vermieter für eine angemessene Verzinsung zu sorgen. Eine Wertsicherung sieht das Gesetz aber nicht vor.

:: Verwendung der Kaution

Bei Rückgabe des Mietobjektes ist die Kaution samt Zinsen dem Mieter zurückzugeben, es sei denn, sie wird entweder nachweislich für die Beseitigung von durch den Mieter zu verantwortende Schäden am Mietobjekt benötigt, oder es sind Mietezahlungen ausständig. Vermerkt sei, dass den Mieter die bestehende Kaution, bei Verzug der monatlichen Mietezahlungen, nicht vor einer Räumungsklage verschont.

Betriebsübergabe - wie man es richtig macht!

März 2006

In den nächsten 10 Jahren stehen in Österreich mehr als 50.000 Betriebsübergaben an. Nicht selten scheitern Betriebsübergaben daran, dass im Vorfeld keine ausreichende Befassung mit rechtlichen, steuerlichen und organisatorischen Erfordernissen stattgefunden hat. Die Übergabe eines Betriebes ist in der Regel für alle Beteiligten kein einfacher Schritt. Daher das wichtigste gleich vorab: Die Übergabe muss langfristig vorbereitet werden und es muss sich für den Nachfolger lohnen, den Betrieb zu übernehmen.

Rechtliche und steuerliche Fragestellungen

Während es für das Heranführen des Nachfolgers - insbesondere wenn es sich um die eigenen Kinder handelt - kein Patentrezept gibt und oft individuell sehr unterschiedlich gelöst werden kann, tauchen anlässlich von Betriebsübergaben aber immer wieder ähnliche rechtliche und steuerliche Fragestellungen auf:

• Was kostet die Betriebsübergabe an Steuern und welche Steuersparmöglichkeiten gibt es?
• Wie können Verträge weitergegeben werden?
• Wie kann sich der Übergebende aus Haftungen lösen?

Übergabe von GmbH-Anteilen

Steuerlich ist zu unterscheiden, ob der Betrieb entgeltlich oder unentgeltlich übergeben wird sowie in welcher Rechtsform der Betrieb übergeht. Die Weitergabe eines Betriebes in der Rechtsform einer GmbH gestaltet sich dabei noch verhältnismäßig einfach. Im Falle eines Verkaufes seiner Anteile hat der Verkäufer den Unterschiedsbetrag zwischen Kaufpreis und seinen Anschaffungskosten (die oftmals nur dem Stammkapital der Gesellschaft entsprechen werden) zu versteuern. Dieser Gewinn unterliegt dabei regelmäßig dem halben Durchschnittsteuersatz - somit maximal 25% (Ausnahme: Spekulationsfrist von 1 Jahr wurde nicht eingehalten). Beim Käufer ist es durch das neu geschaffene Instrument der Gruppenbesteuerung oft sinnvoll, im Vorfeld eine GmbH zu gründen und diese die Anteile kaufen zu lassen (Kombination von Firmenwertabschreibung und niedrigem KöSt-Satz!). Werden GmbH-Anteile dem Nachfolger geschenkt, so ist dieser Vorgang an sich schenkungssteuerpflichtig. Allerdings gibt es einen Freibetrag von € 365.000 (maßgeblich ist der Wert der Anteile), der bei der Schenkung eines zumindest 25%igen Anteils an einer GmbH genutzt werden kann. Nur der darüber hinausgehende Wert unterliegt dann der Schenkungssteuer (Steuersatz hängt von der Nähe der Verwandtschaft sowie der Höhe des zugewendeten Vermögens ab). Zu beachten ist aber, dass bei Inanspruchnahme des Freibetrages eine Weiterveräußerung binnen fünf Jahren zu einer Nachversteuerung führt.

Übergabe eines Einzelunternehmens

Wird der Betrieb in Form eines Einzelunternehmens betrieben, so führt eine entgeltliche Weitergabe zu einer steuerpflichtigen Veräußerung, die unter Umständen begünstigt versteuert werden kann (bei Einstellung der Erwerbstätigkeit nach Vollendung des 60. Lebensjahres: Halbsteuersatz somit max. 25%). Im Falle einer Schenkung steht wiederum ein Freibetrag von € 365.000 zu. Steuerlich interessant kann es auch sein, dass der Übergebende sich Liegenschaften zurückbehält und an den Nachfolger vermietet. So erhält der frühere Betriebsinhaber zusätzlich zur Pension noch Einnahmen und der Nachfolger kann die Mietzahlungen von der Steuer absetzen (Ausnutzen von Progressionsvorteilen!).

Überbindung von Verträgen

Bei der Überbindung von Verträgen ist zu beachten, dass im Falle einer GmbH diese als selbständiges Rechtssubjekt in der Regel Vertragspartner ist und sich durch die Weitergabe der Anteile an den Nachfolger grundsätzlich nichts ändert. Beachtet werden sollte jedoch, dass eine 100-%-Übergabe der Anteile Grunderwerbsteuer für die in der GmbH befindlichen Liegenschaften auslösen kann. Es sollte daher jedenfalls ein "Zwergenanteil" (0,01% reichen bereits aus) vom alten Inhaber zurückbehalten werden. Im Falle der Übergabe eines Einzelunternehmens ist die Übernahme der Verträge schwieriger und bedarf in der Regel der Zustimmung des Vertragspartners.

Mietverträge
Bei (günstigen) Mietverträgen tritt der Nachfolger zwar automatisch in den Mietvertrag ein, der Vermieter ist aber berechtigt, den Mietzins (in speziellen Fällen nur schrittweise) auf das marktübliche Niveau anzuheben. (Hinsichtlich Mietzinsanhebung gem. §12a MRG wird auf die Management-Info Nr. 6 verwiesen).

Arbeitsverhältnisse
Durch die Bestimmungen des AVRAG tritt der Betriebserwerber / Nachfolger automatisch in die Position des bisherigen Dienstgebers ein und führt die Vertragsverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten fort. Es ist daher zu beachten, dass der Nachfolger sich nicht willkürlich von nicht mehr benötigten Mitarbeitern trennen kann. Es empfiehlt sich daher auch hinsichtlich der Vertragsverhältnisse die Übergabe sorgsam vorzubereiten und "Altlasten" bereits vor der Übergabe zu sanieren, damit der Nachfolger unbelastet starten kann. (Details betreffend AVRAG in der Management-Info Nr. 1)

Übernahme von Haftungen

In Hinblick auf Haftungen ist zu berücksichtigen, dass der bisherige Inhaber grundsätzlich für die bis zur Übergabe entstandenen Schulden weiterhin haftbar bleibt und allfällige Haftungsfreistellungen mit den Gläubigern einzeln vereinbart werden müssen. Da auch der Betriebsnachfolger in der Regel für die übernommenen Schulden haftet, sollte die Haftungsthematik bereits vor der Übergabe im Innen- wie im Außenverhältnis geklärt werden. Sofern es die Liquidität zulässt, empfiehlt es sich natürlich, den Betrieb möglichst schuldenfrei zu übergeben.

Weitere Themen, die sich anlässlich einer Betriebsübergabe stellen, sind:

• Übergang Gewerbeberechtigung
• Firmenfortführung
• Löschung von Vertretungsbefugnissen des Altinhabers
• Änderung der Bankzeichnungsberechtigungen usw.

Abschließend ist noch anzumerken, dass es neben allen rechtlichen Themen für das Gelingen einer Betriebsübergabe wichtig sein wird, dass der Übergebende dem Nachfolger bei Bedarf mit seiner Erfahrung und seinen Kundenkontakten weiterhin zur Verfügung steht, der Nachfolger aber letztlich die Entscheidungen eigenverantwortlich treffen kann.

Mietzinsanhebung gemäß § 12a MRG

Juli 2005

Veräußert ein Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen, so tritt der Erwerber des Unternehmens anstelle des bisherigen Hauptmieters ex lege aufgrund § 12a MRG (Mietrechtsgesetz) in das Hauptmietverhältnis ein. Diese Regelung gilt jedoch nur im Vollanwendungsbereich des MRG. Die Mietrechte gehen somit auf den Erwerber des Unternehmens über ohne, dass der Vermieter ein Kündigungsrecht hat, oder den Übergang der Mietrechte verhindern könnte.

Der Vermieter ist jedoch berechtigt bei Unternehmensveräußerung den Mietzins anzuheben, falls der bisher vom ehemaligen Mieter und Unternehmensveräußerer bezahlte Mietzins niedriger ist als der angemessene Mietzins.

Die Möglichkeit zur Mietzinsanhebung greift jedoch auch unter anderem dann, wenn Hauptmieter eine juristische Person oder Personengesellschaft ist und in dieser eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeit stattfindet.

Eine Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussnahmemöglichkeit bei einer juristischen Person liegt insbesondere vor, wenn gesellschaftsrechtlichen Änderungen der Mietergesellschaft (z.B. Anteilsverkauf bei einer GmbH) dazu führen, dass einen Wechsel in der Position der Person gibt, die die unternehmerischen Geschicke der Mietergesellschaft bestimmen kann. Dieses Merkmal tritt jedenfalls ein, wenn mehr als die Hälfte der Anteile der Mietergesellschaft den Eigentümer wechseln. Jedoch führt es auch zu einer Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussnahmemöglichkeit, wenn durch die Veräußerung von Gesellschaftsanteilen ein ehemaliger Minderheitsgesellschafter Mehrheitsgesellschafter wird.

Beispiel: Ein bisheriger Gesellschafter mit einem Anteil von 25% der Gesellschaftsanteile erwirbt weitere 26% der Gesellschaftsanteile an der Gesellschaft, sodass er danach Eigentümer von 51% der Gesellschaftsanteile ist.

Durch den Ankauf von 26% der Anteile und Aufstockung auf 51% hat sich die rechtliche und wirtschaftliche Einflussnahmemöglichkeit jedenfalls verändert, weil nach dieser Transaktion ein neuer Mehrheitsgesellschafter Einfluss auf die Gesellschaft nehmen kann.

Nach einer kürzlich ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofes ist jedoch dieser geschilderte Machtwechsel nicht unbedingt Voraussetzung. Die Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft haben rund 43% ihrer Gesellschaftsanteile über mehrere Jahre vor allem auf vier Privatstiftungen übertragen. Keine der Stiftungen konnte jedoch durch diese Übertragungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaften ausüben. In der Folge erhielt eine dieser vier Privatstiftungen noch zusätzlich ein befristetes Fruchtgenussrecht an 10% den Gesellschaftsanteilen. Somit haben mehr als 50% der Gesellschaftsanteile den wirtschaftlichen Eigentümer gewechselt. Bereits diese Übertragung der Gesellschaftsanteile war für den Obersten Gerichtshof ausreichend, um von einer entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglich auf die Mietergesellschaft auszugehen und wurde dem Anhebungsbegehren des Vermieters stattgegeben. Dies, obwohl dabei kein eigentlicher Machtwechsel vorgelegen ist, weil keiner der "neuen" wirtschaftlichen Eigentümer der Gesellschaftsanteile einen entscheidenden oder alleinigen Einfluss auf die Gesellschaft nehmen konnte.

War in der Vergangenheit insbesondere durch die Machtwechseltheorie abschätzbar ob und wann eine gesellschaftsrechtliche Änderung zu einer Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussnahmemöglichkeit im Sinne des § 12a MRG führte, ist aufgrund dieser Judikatur Ungewissheit aufgetreten.

Um auf Nummer sicher zu gehen, besteht die Möglichkeit vor jeder Unternehmensveräußerung den angemessenen Mietzins von der Schlichtungsstelle festsetzen zu lassen, welcher dann verbindlich ist, soferne die Unternehmensveräußerung (oder Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussnahmemöglichkeit) innerhalb eines Jahres ab Entscheidung der Schlichtungsstelle erfolgt. Es empfiehlt sich bei der Gefahr der Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussnahmemöglichkeit jedenfalls einen Rechtsanwalt zu konsultieren, um für die konkrete Situation die geeignete Strategie zu finden.