VwGH zur Liebhaberei bei vorzeitiger Einstellung der Vermietung

April 2024

Bei der Vermietung von Liegenschaften, die in einem bestimmten Zeitraum keinen Gewinn (Überschuss) erwarten lassen, kommt die sogenannte "Liebhaberei" zur Anwendung. Dies hat zur Konsequenz, dass die mit der Vermietung zusammenhängenden Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden dürfen. Wenn ausnahmsweise doch ein Gewinn erzielt wird, ist dieser dafür auch nicht steuerpflichtig. In Bezug auf den Prognosezeitraum, in dem im Rahmen der Vermietung und Verpachtung ein Gewinn erzielt werden sollte, unterscheidet man grundsätzlich zwischen der "großen" und der "kleinen Vermietung". Bei der "kleinen Vermietung" handelt es sich um Vermietungen von Ein- und Zweifamilienhäusern, Ferienhäusern, Bungalows, Eigentumswohnungen (unabhängig von der Anzahl der in einem Gebäude gelegenen Eigentumswohnungen) und z.B. einzelnen Appartements. Hierbei muss das Gesamtergebnis in einem Zeitraum von 20 Jahren bzw. höchstens 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) positiv sein. Bei einer "großen Vermietung" (typischerweise die erwerbswirtschaftliche Vermietung von Geschäfts- und Büroobjekten) beträgt der Beobachtungszeitraum, in dem das Gesamtergebnis positiv sein muss, 25 bzw. 28 Jahre.

Der VwGH (GZ Ra 2023/13/0051 vom 14.12.2023) hatte sich mit folgendem Sachverhalt zu beschäftigen: Ein Steuerpflichtiger hatte zwei Büros und vier Wohnungen saniert und vermietet. Er erklärte in den Steuererklärungen der ersten vier Jahre Verluste und stellte dann die Vermietung ein, weil er die Objekte an seinen Bruder übergab. Das Finanzamt stufte die Vermietung als Liebhaberei ein. Dagegen erhob der Abgabepflichtige Beschwerde und führte an, dass die Übergabe an den Bruder nicht von vornherein geplant war und außerdem die fortgesetzte Vermietung im Jahr 13 beim Bruder in Summe einen Gesamtüberschuss ergeben habe.

Für die Beurteilung der Ertragsfähigkeit einer Gebäudevermietung ist eine Prognoserechnung anzustellen. Bei der Beurteilung ist auf die konkrete Art der Bewirtschaftung und bei der Erstellung der Prognose auf die tatsächlichen Umstände, die sich in einem Beobachtungszeitraum eingestellt haben, Bedacht zu nehmen. Es steht der Ertragsfähigkeit einer Vermietungsbetätigung nicht entgegen, wenn die Liegenschaft vor der tatsächlichen Erzielung eines gesamtpositiven Ergebnisses übertragen wird bzw. die Vermietung eingestellt wird. Für den Fall, dass der kurze Zeitraum der Vermietung von vornherein geplant war, liegt Liebhaberei vor, wenn die Vermietung innerhalb dieses Zeitraums kein positives Gesamtergebnis erwirtschaften kann. War hingegen die Vermietung unbefristet geplant, kommt es lediglich darauf an, ob die Prognoserechnung innerhalb des Gesamtplanungszeitraums ein positives Ergebnis erzielt. Die Beweislast für das Vorliegen einer unbefristeten Vermietung von Beginn an trägt der Vermieter. Gegebenenfalls muss also der Nachweis erbracht werden, dass die Vermietung nicht von vornherein auf einen begrenzten Zeitraum geplant gewesen ist, sondern sich die Beendigung erst nachträglich, insbesondere durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten, ergeben hat.

Ob im Zusammenhang mit einer Vermietung anhand der Prognoserechnung letztlich von einer Einkunftsquelle auszugehen ist, ist aber nicht im Rahmen einer reinen ex-ante Betrachtung zu beurteilen. Denn die Prognoserechnung kann insbesondere mittels eines Beobachtungszeitraums von etwa 5 bis 8 Jahren auf Übereinstimmung mit der Realität überprüft werden. Im konkreten Fall wurde vom Abgabepflichtigen glaubhaft dargestellt, dass die Übergabe an den Bruder nicht von vornherein geplant war. Zudem wirkten sich die im Beobachtungszeitraum gesunkenen tatsächlichen Zinsaufwendungen positiv auf die Prognoserechnung aus, sodass bereits ab einem viel früheren Jahr der Betätigung als von der Liebhabereiverordnung gefordert ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten eingetreten wäre. Darauf, dass die Beendigung der Vermietungstätigkeit ohne Zweifel aus rein persönlichen Motiven erfolgt ist, kommt es nicht an.

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Gebäudeentnahme zu steuerlichen Buchwerten

Dezember 2023

Bei Entnahmen von bebauten Grundstücken aus dem betrieblichen in den privaten Bereich kommt grundsätzlich der Teilwert zum Ansatz, wodurch die im betrieblichen Bereich entstandenen stillen Reserven aufgedeckt und einer Besteuerung unterworfen werden. Eine solche Entnahme von Gebäuden aus dem Betriebsvermögen erfolgte oftmals im Rahmen der Betriebsaufgabe oder um das Gebäude zu vermieten. Bislang gab es in diesem Zusammenhang immerhin die Begünstigung, dass die Entnahme von Grund und Boden zum steuerlichen Buchwert und somit steuerneutral erfolgte (vorausgesetzt, es liegt keine Ausnahme vom besonderen Steuersatz gem. § 30a EStG vor). Hingegen kam bei der Entnahme von Gebäuden der Teilwert (entspricht ca. dem Verkehrswert) zum Tragen, wodurch die aufgedeckten stillen Reserven im Zeitpunkt der Entnahme versteuert werden mussten - sofern nicht eine Ausnahme im Rahmen der begünstigten Betriebsaufgabe anwendbar war. Abgelehnt wurde eine etwaige Entnahme von Gebäuden zum Buchwert damals mit der Begründung, dass Gebäude im Betriebsvermögen einer intensiveren Nutzung und daher einem anderen Werteverzehr unterliegen als im Privatvermögen. Die Folgen intensiver Nutzung sind hohe Abschreibungen und unter Umständen die Bildung hoher stiller Reserven - diese stillen Reserven wollte der Gesetzgeber anlässlich der Entnahme (sonder)besteuern. Diese Ausnahme nach § 24 Abs. 6 EStG bestand dann, wenn das Gebäude bis zur Betriebsaufgabe der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen gewesen war, auf das Gebäude keine stillen Reserven übertragen worden sind und der Steuerpflichtige (abgesehen vom Todesfall) entweder das 60. Lebensjahr vollendet und die Erwerbstätigkeit eingestellt hat oder wegen körperlicher oder geistiger Behinderung erwerbsunfähig wurde und nicht mehr in der Lage, den Betrieb weiterzuführen.

Durch das Abgabenänderungsgesetz 2023 ist es seit 1.7.2023 zu einer bedeutsamen Ausweitung der Begünstigung (i.S.d. Ansatzes des steuerlichen Buchwerts) bei Entnahmen gekommen. Folglich können neben Grund und Boden auch Gebäude und grundstücksgleiche Rechte steuerneutral zum Buchwert entnommen werden - der steuerliche Entnahmewert/Buchwert stellt dann die Anschaffungskosten für die weitere steuerliche Behandlung wie z.B. die Abschreibung dar. Die Entnahme zum Teilwert (ca. Verkehrswert) kommt für Grund und Boden, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte nur dann zum Tragen, wenn eine Ausnahme vom besonderen Steuersatz gem. § 30a Abs. 3 EStG besteht. Dies gilt etwa für Grundstücke des Umlaufvermögens oder bei Grundstücken von Steuerpflichtigen, deren betriebliche Tätigkeit in der gewerblichen Überlassung und Veräußerung von Grundstücken liegt (gewerblicher Grundstückshandel und Immobilienentwickler). Schließlich besteht eine Ausnahme für Grundstücke, soweit deren Buchwert vor dem 1.4.2012 durch eine Teilwertabschreibung gemindert wurde oder soweit stille Reserven vor dem 1.4.2012 aufgedeckt worden sind.

Durch den Wegfall der Entnahmebesteuerung von Gebäuden soll eine wirtschaftlich sinnvolle außerbetriebliche Nutzung von oft lange Zeit leerstehenden Betriebsgebäuden erreicht werden und letztlich auch aufgrund des reduzierten Leerstands die voranschreitende Bodenversiegelung in Österreich eingedämmt werden. Konkret können nunmehr lang leerstehende Betriebsgebäude für eigene Wohnzwecke oder zur Vermietung verwendet werden, ohne im Entnahmezeitpunkt stille Reserven aufdecken zu müssen - dies erfolgt erst im Rahmen einer späteren Veräußerung. Ebenso wird die Betriebsübergabe an Kinder unter Zurückbehaltung der Liegenschaften durch die Ausweitung der Begünstigung erleichtert.

In bestimmten Fällen nach dem 30. Juni 2023 kann freiwillig zur Besteuerung optiert werden. Dies gilt etwa für Betriebsaufgaben in Folge des Todes des Steuerpflichtigen oder in Folge von Erwerbsunfähigkeit oder bei Vollendung des 60. Lebensjahres mit Einstellung der Erwerbstätigkeit. Dann kann auf Antrag auf die Buchwertentnahme verzichtet werden und der gemeine Wert des Gebäudes bzw. auch von Gebäude(teile)n angesetzt werden. Dann kann, sofern seit Eröffnung des Betriebs oder dem letzten entgeltlichen Erwerbsvorgang sieben Jahre verstrichen sind, der auf das Gebäude entfallende Aufgabegewinn mit dem Hälftesteuersatz versteuert werden (in der Regel 25 % bis 27,5 %). Die Ausübung der Option kann etwa dann sinnvoll sein, wenn laufende Verluste oder Verlustvorträge, welche anderweitig nicht oder nicht steueroptimaler verwertet werden können, mit dem Aufgabegewinn verrechnet werden können.

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BFG zu gewerblichem Grundstückshandel

März 2021

Ob ein Immobilienverkauf als gewerblicher Grundstückshandel eingeordnet wird oder aus dem Privatvermögen heraus erzielt wird, bringt weitreichende steuerliche Konsequenzen mit sich. Die Besteuerung bei Unterstellung eines gewerblichen Grundstückshandels ist insofern schlechter gestellt, da weder der Sondersteuersatz von 30 % zur Anwendung kommt, noch die Befreiungen der Immobilienertragsteuer (z.B. durch Hauptwohnsitzbefreiung oder Herstellerbefreiung) in Anspruch genommen werden können. In der Praxis gestaltet es sich zumal oft schwierig, die Grenze zwischen einerseits einer bloßen Vermögensverwaltung mit anschließendem Verkauf und andererseits dem gewerblichen Grundstückshandel zu ziehen.

Vor das Bundesfinanzgericht (GZ RV/5101340/2016 vom 20.07.2020) gelangte ein Fall, in dem ein Steuerpflichtiger vier (Grundstücks)Parzellen in einem Zeitraum von vier Jahren verkaufte. Zuvor hatte er die Liegenschaften innerhalb von zwei Jahren erworben und neu parzellieren lassen, wobei die Errichtung und Vermietung von Doppelreihenhäusern geplant wurde. Die Errichtung hätte durch eine OG durchgeführt werden sollen, deren Gesellschafter der Steuerpflichtige war und die auch die Konzession zum Immobilientreuhandgeschäft hatte. Aufgrund einer Änderung im Umfeld der Grundstücke kam es schlussendlich jedoch nie zu einer Errichtung der Doppelreihenhäuser, sondern zum Verkauf der vier Teilparzellen, die für den ursprünglichen Bebauungsplan keine Rolle spielten. Der Verkäufer argumentierte, dass durch die ursprüngliche Vermietungsabsicht die Immobilienverwaltung im Vordergrund gestanden habe und er selbst in Bezug auf den Verkauf der vier Parzellen keine Werbung betrieben hatte - er wollte somit die günstigere Immobilienertragsteuer für sich nutzen.

Das BFG erwog, dass ein gewerblicher Grundstückshandel stets dann vorliegt, wenn das Tätigwerden des Steuerpflichtigen nach Art und Umfang jenes Ausmaß überschreitet, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Vermögens verbunden ist. Die Veräußerung wird dann zum gewerblichen Grundstückshandel, wenn sie auf planmäßige Art und Weise erfolgt. Auf den ursprünglichen Willen kommt es nicht an, d.h. auch wenn erst aufgrund eines später gefassten Willensentschlusses der Abverkauf planmäßig umgesetzt wird, kann gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Dies stimmt auch mit der bisherigen VwGH Rechtsprechung überein, wonach es nicht auf die absolute Zahl der An- und Verkäufe ankommt, sondern auf das sich im Einzelfall bietende Gesamtbild der Betätigung. Berufliche Berührungspunkte zum Immobiliengeschäft wie im Fall die Gesellschafterstellung des Verkäufers an der "Immobilien OG" und das damit unterstellte Fachwissen sind geeignet, das Bild der Planmäßigkeit zu verstärken. Als weiteres Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel gilt die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr. Selbst ohne nach außen erkennbarer Werbung kann eine Teilnahme am Wirtschaftsleben erfolgen, auch wenn man nur mit einer begrenzten Anzahl an potentiellen Käufern in Verbindung tritt.

Das BFG leitete somit aus dem Gesamtbild des Sachverhalts einen gewerblichen Grundstückshandel ab, wobei von Anfang an eine kommerzielle Nutzung für die Grundstücke absehbar gewesen war. Die Frage, ob eine Vermietungsabsicht besteht, ist mit der Wahl jener Möglichkeit zu beantworten, die den höchsten Grad der Wahrscheinlichkeit für sich hat. Für die gegenständlichen Grundstücke, die im ursprünglichen Bebauungsplan auch nicht vorgesehen waren, war der Verkauf die wahrscheinlichere Variante, womit Vermögensverwaltung ausgeschlossen wurde.

Zuzahlung zu Altersheimkosten als außergewöhnliche Belastung

Mai 2019

Die Anforderungen an die Geltendmachung von Kosten als außergewöhnliche Belastung umfassen die Aspekte der Außergewöhnlichkeit, Zwangsläufigkeit und der wesentlichen Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit. Überdies darf die Belastung weder Betriebsausgaben, Werbungskosten noch Sonderausgaben sein. Dem Bundesfinanzgericht lag unlängst (GZ RV/1100165/2017 vom 21.1.2019) ein Fall zur Beurteilung vor, in dem eine Zuzahlung zu den Kosten des Altersheimaufenthalts der Mutter als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden sollte. Fünf Jahre zuvor hatte die Mutter - im Alter von 86 Jahren und bei guter Gesundheit - umfassendes Grundstücksvermögen unentgeltlich auch an ihre Tochter übertragen.

Bei der Beurteilung, ob in der konkreten Situation Raum für die steuerliche Berücksichtigung als außergewöhnliche Belastung ist, müssen mehrere Umstände berücksichtigt werden. Aufwendungen aus Krankheit-, Pflege-, oder Betreuungsbedürftigkeit und folglich auch jene aus der Unterbringung in einem Altersheim können grundsätzlich als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden, allerdings gekürzt um Pflegegeld oder Zuschüsse zu den Betreuungskosten. Typischerweise können nur die von der pflegebedürftigen Person selbst getragenen Kosten als außergewöhnliche Belastung berücksichtigt werden. Sofern diese Kosten (teilweise) von Angehörigen im Rahmen ihrer Unterhaltspflicht übernommen werden, können sie steuerlich ebenso abzugsfähig sein, insoweit sie bei der unterhaltsberechtigten Person selbst eine außergewöhnliche Belastung darstellen würden.

Das BFG setzte sich in seiner Entscheidungsfindung besonders mit dem "Belastungscharakter" und der Zwangsläufigkeit einer solchen Zahlung auseinander. So liegt beispielsweise keine außergewöhnliche Belastung vor, wenn Pflegekosten als Gegenleistung für die Übertragung von Wirtschaftsgütern übernommen werden. Ebenso vereiteln Aufwendungen, die Folge der Abgabe einer unbedingten Erbserklärung sind oder aus der Annahme einer Schenkung resultieren, das Kriterium der Zwangsläufigkeit. Im konkreten Fall mangelt es dem BFG folgend an der Zwangsläufigkeit der Kosten auf Ebene der Tochter. Eine Zwangsläufigkeit wäre nur dann zu bejahen gewesen, wenn die Tochter nicht durch die Annahme der früheren Schenkungen ihrer Mutter zur Zuzahlung zu den Heimkosten entscheidend beigetragen hätte. Ihre Mitverursachung zeigt sich ja gerade darin, dass sich die Pflegebedürftige durch die Schenkungen an ihre Kinder und Enkelkinder, abgesehen von ihren Pensionseinkünften, aller Mittel entledigt hat, aus denen sie die Heimkosten selbst hätte tragen können. Gleichermaßen hätte die Mutter damit rechnen müssen, dass sie im Falle von Pflegebedürftigkeit auf finanzielle Unterstützung durch ihre Angehörigen angewiesen sein würde. An der mangelnden steuerlichen Geltendmachung ändert auch nichts, dass die Tochter im Rahmen ihrer Unterhaltspflicht zur Beteiligung an den Heimkosten verpflichtet war. Schließlich waren die Zuzahlungen der Tochter zu den Altersheimkosten betragsmäßig weit unter dem Wert der geschenkten Liegenschaften, sodass keine außergewöhnliche Belastung vorliegen konnte.

Grundbuchseintragungsgebühr EU-rechtskonform?

Januar 2018

Die Gebühren für Grundbuchseintragungen wurden, nachdem der VwGH die vormaligen Bestimmungen aufgehoben hatte, im Zuge der letzten Gesetzesnovelle mit 1.1.2013 neu geregelt. Die Gebühren betragen 1,1% des Kaufpreises bzw. bei Übertragungen von Liegenschaften innerhalb der Familie (egal ob unentgeltlich oder entgeltlich) 1,1% vom dreifachen Einheitswert (maximal aber 30% des Verkehrswertes). Eine absolute Deckelung der Gebühr ist im Gesetz nicht vorgesehen.

Im Lichte der Judikatur des EuGH (Rs C-188/95 Fantask) bestehen Bedenken, ob dieses Berechnungsmodell dem EU-Recht entspricht. Laut dem genannten Urteil muss eine Abgabe, um Gebührencharakter zu haben, allein auf der Grundlage der Kosten der betreffenden Förmlichkeit berechnet werden. Ein Mitgliedstaat kann pauschale Abgaben vorsehen, wenn er sich in regelmäßigen Abständen vergewissert, dass die Gebühren nicht die durchschnittlichen Verwaltungskosten der betreffenden Vorgänge überschreiten. Diese Voraussetzungen dürften bei der derzeitigen Grundbuchseintragungsgebühr nicht vorliegen. Anhand eines grenzüberschreitenden Falles und im Rahmen eines anhängigen Verfahrens könnte die Frage der Vereinbarkeit der Regelung zur Prüfung durch den EuGH angeregt werden. Wir werden Sie zu diesem Thema am Laufenden halten.

Wer ist wirtschaftlicher Eigentümer einer Stiftung?

Oktober 2014

Einer Privatstiftung wird vom Stifter Vermögen gewidmet, damit diese einen vom Stifter bestimmten Zweck erfüllt. Da eine Privatstiftung - im Gegensatz etwa zu einer GmbH - keine Eigentümer hat, gehört das gewidmete Vermögen in der Regel nicht mehr dem Stifter, sondern der Stiftung. Bei der Gründung bestellt der Stifter einen Stiftungsvorstand, welcher die “Geschäftsführung” und die Erfüllung des Stiftungszwecks übernimmt. Die Privatstiftung ist ein vom Stifter unabhängiges Steuersubjekt, welches der Körperschaftsteuer unterliegt. Auch die Finanzverwaltung hat diese Trennung von Stiftung und Stifter prinzipiell anzuerkennen und somit steuerliche Vor- und Nachteile (der Stiftung) auch der Stiftung zuzurechnen und umgekehrt. In Extremfällen, wenn nämlich der Stifter und nicht der Stiftungsvorstand die wirtschaftlichen Geschicke der Stiftung de facto wie ein Eigentümer weiterhin leitet, erkennt die Finanzverwaltung die Stiftung jedoch nicht an und rechnet steuerlich das Vermögen weiterhin dem Stifter zu.

In einem Erkenntnis ging es dem VwGH unlängst (GZ 2010/13/0105 vom 25. Juni 2014) genau um diese Frage: Eine Stifterin widmete Zinshäuser einer Stiftung, wobei für diese Zinshäuser ein Veräußerungs- und Belastungsverbot sowie ein lebenslanges Fruchtgenussrecht zugunsten der Stifterin vereinbart wurden. Als die Stifterin die Stiftung später widerrufen hat, argumentierte sie, dass sie weiterhin wirtschaftliche Eigentümerin der Zinshäuser geblieben sei und somit bei Widerruf keine Rückübertragung stattgefunden habe und demnach auch keine kapitalertragsteuerpflichtige Zuwendung notwendig sei. Der UFS bestätigte in zweiter Instanz diese Rechtsauffassung und argumentierte, dass die Stifterin weiterhin durch die vertragliche Gestaltung (Fruchtgenussrecht und Veräußerungs- und Belastungsverbot) eine eigentümerähnliche Stellung gehabt habe und gar nie eine Vermögensübertragung an die Stiftung stattgefunden habe.

Der VwGH kam in seinem Erkenntnis jedoch zu einer gegenteiligen Beurteilung. Die alleinige Kombination eines Veräußerungs- und Belastungsverbots mit einem Fruchtgenussrecht vermag für sich noch kein wirtschaftliches Eigentum an den Liegenschaften begründen. Für die Frage des wirtschaftlichen Eigentums ist insbesondere von Bedeutung, wer die Chance von Wertsteigerungen und das Risiko von Wertminderungen trägt. Da dieses Risiko in der Sphäre der Stiftung als zivilrechtlicher Eigentümerin erblickt wurde, ging der VwGH auch von einer wirtschaftlichen Übertragung der Liegenschaften an die Stiftung aus. Außerdem verneinte der VwGH das Argument, dass durch das Widerrufsrecht in der Stiftungserklärung eine eigentümerähnliche Stellung bestehe, da dies gegen das steuerliche Trennungsprinzip spricht. Da nach einer Übertragung auch wieder eine Rückübertragung zu erfolgen hat, war bei Widerruf der Stiftung eine kapitalertragsteuerpflichtige Zuwendung gegeben.

VwGH zu Gebühren und Steuern bei Hausverlosungen

Dezember 2013

Hausverlosungen stellen eine interessante Alternative zum klassischen Verkauf von (Immobilien)Liegenschaften dar, bei denen oftmals überraschend hohe Erlöse erzielt werden können. Der Reiz liegt für Loskäufer – wie allgemein beim Glücksspiel – darin, mit einem relativ geringen Einsatz eine Liegenschaft erwerben zu können. Der Verwaltungsgerichtshof hatte sich vor kurzem in zwei Fällen mit der abgabenrechtlichen Behandlung von Hausverlosungen zu beschäftigen. Strittig war, ob dabei Gebühren anfallen können und wie eine Hausverlosung für Grunderwerbsteuer-Zwecke zu behandeln ist.

Im ersten Fall (GZ 2010/16/0101 vom 29.8.2013) kam es zu gar keiner Hausverlosung, da nicht genügend Lose verkauft worden waren. Das zuständige Finanzamt verrechnete dennoch eine Gebühr von 190.080 € und begründete dies mit dem Hinweis auf einen gebührenpflichtigen Glücksvertrag. Schließlich würde die Hoffnung auf einen noch ungewissen Vorteil versprochen. Laut Ansicht des VwGH übersieht das zuständige Finanzamt dabei jedoch, dass Rechtsgeschäfte, die unter anderem unter das GrEStG fallen, keine Gebührenpflicht auslösen. Bei einer Hausverlosung handelt es sich nicht um zwei nacheinander gereihte, getrennte Rechtsvorgänge (Verlosung und Eigentumsübertragung) sondern um ein einheitliches Rechtsgeschäft. Der VwGH stellt also klar, dass das einheitliche Rechtsgeschäft nicht dem Gebührengesetz bzw. dem Glücksspielgesetz, sondern der GrESt unterliegt. Da es in dem konkreten Fall jedoch zu keiner Hausverlosung gekommen ist, kann auch keine Grunderwerbsteuer anfallen.

Im zweiten Fall (GZ 2012/16/0159 bis 0160 vom 29.8.2013) wurde eine Liegenschaft samt Gebäude verlost. Durch den Verkauf von Losen konnte ein Betrag von 2.177.901 € erzielt werden. Das zuständige Finanzamt setzte die GrESt auf Basis der Gesamteinnahmen aus den Losverkäufen fest. Die Verlosenden und die Gewinnerin waren hingegen der Meinung, dass die Gegenleistung, welche im Regelfall die Bemessungsgrundlage für die GrESt darstellt, lediglich den bezahlten Lospreis umfasst. Schließlich seien die übrigen Loskäufe keine Gegenleistung der Gewinnerin. Im Übrigen sei die Verlosung ein von der Eigentumsübertragung losgelöstes Rechtsgeschäft und daher mangels Gegenleistung der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die GrESt heranzuziehen. Der VwGH kam auch hier zu der Entscheidung, dass bei beiden Rechtsgeschäften (Verlosung und Eigentumsübertragung an der Liegenschaft) ein derart enger Zusammenhang gegeben ist, dass von einem einheitlichen Vorgang auszugehen ist. Da es aber nicht darauf ankommt, ob die komplette Gegenleistung vom Erwerber erbracht wird, ist unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise auch der Betrag, der durch den Verkauf der übrigen Lose erzielt werden konnte, der Gegenleistung hinzuzurechnen. Im Zuge einer Eigentumsübertragung an den glücklichen Gewinner ist daher für die Bemessung der Grunderwerbsteuer auf die insgesamt durch den Losverkauf erzielten Beträge abzustellen.

Steuerliche Maßnahmen zum Jahreswechsel - Für alle Steuerpflichtigen

November 2012

Sonderausgaben – Topfsonderausgaben

Die Absetzbarkeit ist mit einem Höchstbetrag von 2.920 € zuzüglich weiterer 2.920 € für Alleinverdiener sowie insgesamt weiterer 1.460 € ab drei Kindern beschränkt. In diese Grenze fallen insbesondere Ausgaben für Lebens-, Unfall- und Krankenversicherungen, Ausgaben für Wohnraumsanierung sowie für die Anschaffung junger Aktien. Die im Rahmen dieser Höchstbeiträge geltend gemachten Ausgaben wirken sich nur mit einem Viertel steuermindernd aus. Bei einem Jahreseinkommen zwischen 36.400 € und 60.000 € reduziert sich der absetzbare Betrag überdies gleichmäßig bis auf den Pauschalbetrag von 60 €.

Sonderausgaben ohne Höchstbetrag und Kirchenbeitrag

Folgende Sonderausgaben sind ohne Höchstbetrag unbeschränkt abzugsfähig: der Nachkauf von Pensionsversicherungszeiten, Beiträge zur freiwilligen Weiterversicherung in der Pensionsversicherung, bestimmte Renten und dauernde Lasten sowie Steuerberatungskosten (wenn nicht bereits Betriebsausgaben/Werbungskosten). Pauschalierte Steuerpflichtige können Steuerberatungskosten jedenfalls als Sonderausgaben absetzen. Kirchenbeiträge sind seit 2012 im Ausmaß von bis zu 400 € absetzbar (davor 200 €).

Spenden als Sonderausgaben

An bestimmte Organisationen (Forschungseinrichtungen, öffentliche Museen etc.) können Spenden i.H.v. max. 10% des Vorjahreseinkommens (ab 2013 gilt wahrscheinlich das Einkommen des laufenden Jahres) geltend gemacht werden. Wurden bereits im betrieblichen Bereich (siehe dazu die Ausführungen in der Rubrik „Für Unternehmer“) diesbezüglich Spenden als Betriebsausgaben abgesetzt, so verringert sich das Maximum bei den Sonderausgaben. Ebenso können durch private (Geld)Spenden an mildtätige Organisationen (BMF-Liste) Steuern gespart werden. Die Obergrenze (aus betrieblichen und privaten Spenden) liegt bei 10% des Vorjahreseinkommens. Die Spenden müssen gegebenenfalls mittels Einzahlungsbeleg nachgewiesen werden. Seit 2012 sind dabei auch Spenden an Tierschutzvereine wie auch an Tierheime steuerlich abzugsfähig.

Außergewöhnliche Belastungen

Damit der Selbstbehalt überstiegen wird, kann es sinnvoll sein, Zahlungen noch in das Jahr 2012 vorzuziehen (z.B. für Krankheitskosten, Einbau eines behindertengerechten Bades). Unterhaltskosten sind nur insoweit abzugsfähig, als sie beim Unterhaltsberechtigten selbst außergewöhnliche Belastungen darstellen würden. Bei Katastrophenschäden entfällt der Selbstbehalt. Ausländische Einkünfte sind bei der Einkommensermittlung sowohl für die Höhe der Topfsonderausgaben als auch der außergewöhnlichen Belastung mitbestimmend.

Steuerliche Absetzbarkeit von Kinderbetreuungskosten

Kinderbetreuungskosten können für Kinder bis zum 10. Lebensjahr mit bis zu 2.300 € pro Kind und Jahr als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend gemacht werden. Die Abzugsfähigkeit beschränkt sich auf tatsächlich angefallene Betreuungskosten, welche gegebenenfalls um den steuerfreien Zuschuss des Arbeitgebers zu reduzieren sind. Die Kinderbetreuung muss in privaten oder öffentlichen Kinderbetreuungseinrichtungen bzw. durch pädagogisch qualifizierte Personen erfolgen.

Wertpapiere – KESt-Optimierung bei Kapitalbesteuerung neu

Die Neuregelungen im Rahmen der Kapitalbesteuerung führen für Privatanleger dazu, dass der KESt-Abzug i.H.v 25% bei Kursgewinnen und laufenden Erträgen (z.B. Dividenden, Anleihenzinsen) wie auch die Berücksichtigung von Veräußerungsverlusten für den Zeitraum von 1.4. bis 31.12.12 automatisch von der Depot führenden Stelle vorgenommen werden. Da der Saldo aus laufenden Erträgen und aus Veräußerungen am Stamm (von Neubeständen) nach dem 1.4.12 der 25%igen Besteuerung unterworfen wird und kein Verlustvortrag möglich ist, können durch gezielte Realisierungen zum Jahresende hin noch Steuervorteile erreicht werden. Dabei ist zu beachten, dass Dividenden aus Alt- und Neubeständen (Aktien mit Anschaffung nach 31.12.10 sind Neubestand) einfließen, hingegen Anleihenzinsen nur dann, wenn die Anleihe nach dem 1.4.12 erworben wurde. Aus Gestaltungsmöglichkeiten im Sinne eines Ausgleichs von KESt-Belastung aus Anleihenzinsen mit „KESt-Gutschrift“ aus Veräußerungsverlusten kann eine Veräußerung der Anleihe und Beschaffung der Anleihe als Neubestand angedacht werden. Die vorgezogene Verlustrealisation aus Aktienpositionen des Neubestands erscheint sinnvoll, wenn ein KESt-Plus aus laufenden Erträgen oder Kursgewinnen vorliegt, da ja bei erwarteter positiver Kursentwicklung betriebswirtschaftlich neuerdings in dieses Papier investiert werden kann. Genauso können Kursgewinne verwirklicht werden, um einen Verlustüberhang aus Veräußerungsverlusten („KESt-Gutschrift“) im Jahr 2012 auszugleichen. Schließlich ist noch zu beachten, dass Aktien (ebenso Investment- und Immobilienfonds), welche zwischen 1.1.11 und 1.4.12 angeschafft wurden, für die Berechnung der KESt i.Z.m. der Veräußerung des Stamms, mit ihrem Marktkurs zum 30.3.12 bewertet wurden. Ist dieser Wert niedriger als der tatsächliche Anschaffungskurs, so ist dies im Rahmen der (automatischen) Kursgewinnbesteuerung nachteilig. Allerdings kann der tatsächliche (höhere) Anschaffungskurs bei der Veranlagung nachgewiesen und somit der Nachteil korrigiert werden.

Grundbuchsgebührennovelle entschärft

Der auf dem VfGH-Erkenntnis basierende Übergang von dem Einheitswert auf den Verkehrswert als Bemessungsgrundlage für die 1,1%ige Grundbuchseintragungsgebühr kann ab 1.1.13 zu einer erheblichen Kostensteigerung bei Grundstücksübertragungen führen (besonders bei Schenkungen/Erbschaften und bei Umgründungen). Nunmehr wurde allerdings durch die BM für Justiz klargestellt, dass der Einheitswert für (entgeltliche und unentgeltliche) Transaktionen innerhalb eines ausgedehnten Familienbegriffs – z.B. sind davon auch Enkel und Geschwister umfasst – beibehalten werden soll. Überdies soll die bisherige Regelung für alle Anträge (z.B. Schenkungen) gelten, die bis zum 31.12.12 bei Gericht eingelangt sind. Im Falle einer zeitnah geplanten unentgeltlichen Übertragung von Liegenschaften sind die geplanten Änderungen bei der Grundbuchs-eintragungsgebühr aber jedenfalls zu berücksichtigen. Wir werden Sie über den weiteren Gesetzwerdungsprozess informieren!

Zukunftsvorsorge – Bausparen - Prämienbegünstigte Pensionsvorsorge

Die 2012 geförderte private Zukunftsvorsorge im prämienbegünstigten Ausmaß von 2.329,88 € p.a. führt zu einer seit 2012 gekürzten staatlichen Prämie von 4,25 % (99,02 €). Beim Bausparen gilt für 2012 eine staatliche Prämie von 22,5 € beim maximal geförderten Einzahlungsbetrag von 1.200 € (sofern der Bausparvertrag das gesamte Jahr aufrecht war).

Stabilitätsgesetz 2012 bringt neue Steuern

März 2012

Die von der Regierung unter dem Titel „größtes Sparpaket der Republik“ zusammengefassten Maßnahmen zur Budgetkonsolidierung sehen erwartungsgemäß neben Einsparungen auch steuerliche Zusatzeinnahmen vor. Zwar ist keine Wiedereinführung der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer vorgesehen, die angekündigten steuerlichen Maßnahmen führen aber neue Steuertatbestände ein und kürzen Begünstigungen. Derzeit liegt dazu ein Begutachtungsentwurf vor. Die Beschlussfassung im Parlament ist für den 28. März 2012 geplant. Nach derzeitigem Stand kommt es insbesondere zu folgenden steuerlichen Änderungen:

Solidarbeitrag für Besserverdienende

• Arbeitnehmer, die mehr als 185.000 € brutto pro Jahr verdienen, sollen ab 2013 einen bis zum Jahr 2016 befristeten Solidarbeitrag leisten. Im Kern geht es dabei um eine höhere Besteuerung des bisher mit 6% begünstigt besteuerten 13. und 14. Monatsgehalts. Bis zu einem Jahreseinkommen von 185.000 € werden der 13. und 14. Bezug unverändert mit 6% besteuert. Bei darüber hinausgehenden Bezügen bis zu einer Jahresgrenze von 360.000 € wird mit 27% besteuert, bis zur nächsten Grenze von 594.000 € pro Jahr dann mit 35,75%. Für die über dieser Grenze liegenden Bezüge kommt sogar der Spitzensteuersatz von 50% zur Anwendung.
• Einkommensteuerpflichtige Unternehmen müssen sich ab 2013 auf eine befristete Reduktion des 13%igen Gewinnfreibetrags einstellen. Dieser gilt nur bis zu einem Gewinn von 175.000 €. Für Gewinne zwischen 175.000 € und 350.000 € wird der Gewinnfreibetrag auf 7% reduziert, zwischen 350.000 und 580.000 € liegt er nur noch bei 4,5% und für darüber hinausgehende Gewinne soll es schließlich gar keinen Gewinnfreibetrag mehr geben.

Immobilienertragsteuer

Relativ kompliziert wird es bei der Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung von im Privatvermögen gehaltenen Liegenschaften. Bisher konnten Veräußerungsgewinne nach dem Ablauf der 10jährigen Spekulationsfrist steuerfrei realisiert werden. Ab 1.4.2012 endet die Steuerfreiheit für derartige Gewinne und es soll eine generelle Besteuerung (auch für den betrieblichen Bereich) der Gewinne mit 25% erfolgen (Immobilienertragsteuer mit Endbesteuerungswirkung). Bestehen bleibt voraussichtlich nur die Befreiung für den Hauptwohnsitz sowie für selbst hergestellte Gebäude (jedoch mit der Einschränkung, dass diese in den letzten 10 Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften verwendet werden durften). Bei einem Verkauf nach mehr als 10 Jahren wird die Besteuerung durch einen Inflationsabschlag von jährlich 2% (bis zu maximal 50%) abgemildert. Diese Bestimmungen sind auf Liegenschaften anzuwenden, die nach dem 1.4.2002 angeschafft wurden und nach dem 31.3.2012 veräußert werden. Die Steuern sind im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung zu entrichten. Nicht unproblematisch erscheint der Umstand, dass auch vor dem 1.4.2002 angeschaffte Liegenschaften (die eigentlich schon außerhalb der 10jährigen Spekulationsfrist sind) ebenfalls in abgeschwächter Form im Veräußerungsfall besteuert werden:

• Anschaffung vor dem 1.4.2002 oder Umwidmung von Grünland in Bauland ab dem 1.1.1988: 15% Steuer bezogen auf den Verkaufspreis.
• Ohne Umwidmung bzw. bei Umwidmung vor dem 1.1.1988: 3,5% Steuer bezogen auf den Verkaufspreis.
• Auf Antrag des Steuerpflichtigen wird nur der tatsächlich niedrigere Wertzuwachs besteuert.
• Die Steuer auf dieses „Altvermögen“ wird - ähnlich wie bei der Grunderwerbsteuer - ab dem Jahr 2013 durch Notare und Rechtsanwälte eingehoben und an das Finanzamt abgeführt.

Anzumerken ist noch, dass die neue Besteuerung für Immobiliengewinne nicht nur für unbeschränkt steuerpflichtige Privatpersonen gilt, sondern auch beschränkt Steuerpflichtige trifft. Somit können auch Körperschaften öffentlichen Rechts künftig keine steuerfreien Liegenschaftsverwertungserlöse erzielen.

Gruppenbesteuerung

Bei ausländischen Gruppenmitgliedern wird die Verlustverwertungsmöglichkeit eingeschränkt. Der auf österreichische Verhältnisse umgerechnete Auslandsverlust kommt künftig nur noch dann zur Anwendung wenn er niedriger ist als der nach dem ausländischen Steuerrecht ermittelte Verlust. Anderenfalls darf nur noch der geringere ausländische Verlust steuermindernd angesetzt werden.

Umsatzsteuer

Änderungen im Umsatzsteuergesetz sollen die Ausgliederung von Immobilienerrichtungen durch nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Steuerpflichtige künftig unattraktiv machen. Bisher konnte unter gewissen Voraussetzungen die ausgegliederte Immobiliengesellschaft bei der Errichtung einen Vorsteuerabzug geltend machen und anschließend umsatzsteuerpflichtig an den Ausgliedernden vermieten. Nach 10 Jahren konnte ein Wechsel in die steuerfreie Vermietung vorgenommen werden ohne dass es zu einer Vorsteuerberichtigung kommt. Neben einem Zins- und Stundungseffekt (die Umsatzsteuer wird erst sukzessive über die Mietdauer zum Kostenfaktor und nicht schon bei der Errichtung) wurden in den ersten Jahren auch regelmäßig weniger Umsatzsteuern über die Mieten entrichtet als die Immobiliengesellschaft aus den Errichtungskosten abziehen konnte.

Künftig soll der Vorsteuerabzug nur noch dann zustehen, wenn auch der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist. Betroffen von dieser Neuregelung sind daher neben Körperschaften öffentlichen Rechts auch sämtliche Vermietungsmodelle mit nicht zum Vorsteuerabzug berechtigten Unternehmern wie beispielsweise Banken, Versicherungen oder auch Ärzten. Anzuwenden ist diese Neuregelung auf Miet- und Pachtverhältnisse, die nach dem 31.3.2012 abgeschlossen werden. Keine Änderungen ergeben sich bei der Vermietung für Wohnzwecke.

Auch für sogenannte Vorsorgewohnungen (10 jährige Vermietung und anschließende Privatnutzung) kommt es zu Änderungen. Der 10jährige Zeitraum für Vorsteuerberichtigungen im Falle eines Wechsels von der steuerpflichtigen Vermietung in die private Nutzung wird auf 20 Jahre verlängert. Im Ergebnis bedeutet dies, dass bei einer Änderung der Verhältnisse vor Ablauf der 20 Jahre somit anteilige Vorsteuerberichtigungen (Rückerstattungen an das Finanzamt) vorgenommen werden müssen. Diese Änderung gilt für Gebäude, die nach dem 31.3.2012 erstmalig unternehmerisch genutzt werden. Eine Anwendung der Neuregelung lässt sich verhindern, wenn die Vermietung des Gebäudes schon vor dem 31.3.2012 vertraglich vereinbart wurde.

Forschungsprämie

Geplant sind stärkere Kontrollen der Anspruchsvoraussetzungen (auch durch Einbindung der FFG in die Prüfung von Anträgen zur Forschungsprämie). Im Gegenzug soll bereits ab 2012 die bisherige Deckelung von 100.000 € bei Auftragsforschung auf 1 Mio. € erhöht werden.

Prämien bei Bausparen und Zukunftsvorsorge

Ab 2013 soll es zur Halbierung der Bausparprämie sowie der Prämie für die begünstigte Zukunftsvorsorge kommen. Bausparer erhalten künftig eine maximale Prämie zwischen 1,5% und 4,0%. Bei der begünstigten Zukunftsvorsorge ist eine Prämiensenkung von 5,5% auf 2,75% vorgesehen (befristet bis 2016).

Sozialversicherungsrecht

Im Sozialversicherungsrecht sind diverse Einzelmaßnahmen vorgesehen:

• Erhöhung der Beitragssätze zur Pensionsversicherung auf 18,5% (bisher 17,5%) in der gewerblichen Sozialversicherung sowie in der Sozialversicherung der Bauern schrittweise auf 17% (bisher 15,5%);
• keine Absenkung der Mindestbeitragsgrundlage in der gewerblichen Sozialversicherung;
• Einführung einer Gebühr von 110 € bei arbeitgeberbedingter Beendigung des Dienstverhältnisses;
• Anhebung des Beitragssatzes im Nachtschwerarbeitsgesetz von 2% auf 5%;
• Erhöhung der Höchstbeitragsgrundlage in der Pensionsversicherung um zusätzlich 90 €;
• Anhebung der Höchstbeitragsgrundlage für die Arbeitslosenversicherung ab dem Jahr 2013 um 90 € (zusätzlich zur jährlichen Aufwertung);
• die Beitragspflicht zur Arbeitslosenversicherung soll künftig bis zum Erreichen des für die Alterspension maßgeblichen Mindestalters gelten.

Mineralölsteuer

Hier soll es (bereits ab 2012) zur Streichung von Begünstigungen für Busse, Schienenfahrzeuge und Agrardiesel kommen. Neben den großen Verkehrsunternehmen (z.B. ÖBB, Wiener Linien) trifft dies vor allem auch die Bauern.

Allfällige Änderungen durch den weiteren Gesetzwerdungsprozess bleiben abzuwarten. Wir werden Sie über Neuerungen informieren!

Keine Werbungskosten / Betriebsausgaben bei unentgeltlicher Geschäftsführung

Oktober 2011

Bei vielen GmbHs kommt es in der Praxis häufig vor, dass die Geschäftsführungstätigkeit selbst durch den oder die Gesellschafter erfolgt (sogenannte Gesellschafter-Geschäftsführer). Aus verschiedenen Gründen kann es dabei sein, dass der Gesellschafter für die von ihm ausgeübte Geschäftstätigkeit kein gesondertes Entgelt bekommt. Mit der Geschäftsführung im Zusammenhang stehende Kosten (z.B. Reisekosten, Computer, Büromaterial usw.), die vom Gesellschafter-Geschäftsführer selbst getragen werden, können nach Ansicht des VwGH (GZ 2008/13/0234 vom 6.7.2011) nicht steuerlich geltend gemacht werden, da mit der unentgeltlichen Tätigkeit keine Einkunftsquelle verbunden ist. Die Ausgaben stehen nach Auffassung des VwGH im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften aus Kapitalvermögen und sind aufgrund der Endbesteuerungswirkung der KESt auf Ausschüttungserträge auch bei dieser Einkunftsquelle nicht abzugsfähig.

Das Erkenntnis des VwGH bekräftigt indirekt auch die von der Finanzverwaltung bisher schon ablehnende Haltung zur steuerlichen Erfassung von Nutzungseinlagen (unentgeltliche Geschäftsführungstätigkeit, zinslose Kapitalgewährung, unentgeltliche Bereitstellung von im Privatvermögen befindlichen Liegenschaften usw.) durch Gesellschafter. Die steuerliche Irrelevanz bedingt, dass weder bei der Gesellschaft eine fiktive Ausgabe anzusetzen ist noch beim Gesellschafter eine fiktive Einnahme zu versteuern ist.

Das Instrument der Nutzungseinlage kann u.a. zur Gewinnverlagerung in die Kapitalgesellschaft verwendet werden. Interessant können derartige Gestaltungen insbesondere in Konstellationen sein, in denen in der Kapitalgesellschaft bei ausschüttungsfähigen Bilanzgewinnen noch steuerliche Verlustvorträge aus Vorjahren vorhanden sind. Der „Abtausch“ eines Geschäftsführerentgelts gegen höhere Ausschüttungen kann dann erhebliche steuerliche Vorteile (25%ige Steuerbelastung aus der KESt anstatt bis zu 50%-Steuersatz auf Geschäftsführerbezüge) bringen. Darüber eignen sich derartige Gestaltungen bis zu einem gewissen Grad auch für eine (zulässige) Bilanzpolitik. Durch Verzicht auf ein Geschäftsführungsentgelt wird das operative Ergebnis entlastet. Ausschüttungen stammen dann aus dem Bilanzgewinn und schlagen sich in der Gewinn- und Verlustrechnung nur als erfolgsneutrale Verminderung des Bilanzgewinns nieder.

Schuldnerverzug und Pfandrecht

August 2011

Schuldnerverzug

Schuldnerverzug bedeutet, dass der Schuldner den Vertrag nicht zur gehörigen Zeit, am gehörigen Ort und / oder auf die bedungene Weise erfüllt. Beim objektiven Verzug fehlt das Verschulden des Schuldners. Der Gläubiger hat zwei Möglichkeiten: er kann entweder weiterhin auf Vertragserfüllung bestehen oder unter Setzung einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurücktreten. Bei der Setzung der Nachfrist ist darauf zu achten, dass sie klar und ausdrücklich mit einer Rücktrittserklärung verbunden wird, d.h., dass eindeutig hervorgeht, dass bei Nichteinhaltung der Frist weitere Leistungen nicht mehr erwünscht sind. U.a. beim Fixgeschäft entfällt die Nachfrist, weil es ja dadurch gekennzeichnet ist, dass eine Leistung / Lieferung nach einem bestimmten Termin nicht mehr zweckmäßig ist (z.B. Leistungen zu bestimmten Terminen wie Hochzeit, Weihnachten, etc.). Der Schuldner hat jedenfalls ab Eintritt des Verzuges die Preisgefahr zu tragen, d.h. die wirtschaftliche Gefahr des zufälligen Untergangs / der Verschlechterung des Leistungsgegenstandes. Bei Geldforderungen können Verzugszinsen im Vorhinein vereinbart werden. Falls eine Vereinbarung fehlt, gebühren die gesetzlichen Verzugszinsen, deren Höhe 4% p.a. beträgt. Im Fall eines beiderseitigen unternehmensbezogenen Rechtsgeschäfts (s.u.) beträgt die Höhe 8% über dem EZB-Basiszinssatz.

Subjektiver Verzug bedeutet, dass den Schuldner das Verschulden am Verzug trifft. Da Verschulden vorliegt, hat der Gläubiger zusätzlich zu den Rechtsfolgen des objektiven Verzuges Schadenersatzansprüche. Das ist entweder der Verspätungsschaden oder der Schadenersatz wegen Nichterfüllung.

Bei teilbaren Leistungen ist ein Teilrücktritt möglich.

Ein Rücktritt führt immer zur Rückabwicklung der wechselseitig bereits erbrachten Leistungen.

Im Fall eines einseitig unternehmensbezogenen Rechtsgeschäfts gelangt § 376 Unternehmensgesetzbuch (UGB) zur Anwendung, der Besonderheiten bei der Schadensberechnung vorsieht: Ein unternehmensbezogenes Rechtsgeschäft liegt vor, wenn es zum Betrieb des Unternehmens gehört. Einseitig unternehmensbezogen ist ein Rechtsgeschäft zwischen einem Unternehmer und einem Nichtunternehmer. § 376 UGB gilt für Warenkäufe. Wird eine Ware gekauft und hat diese einen Börsen- oder Marktpreis, ergibt sich der Nichterfüllungsschaden aus der Differenz zwischen vereinbartem Preis und dem Börsen- oder Marktpreis. Die Berechnung erfolgt daher unter der Annahme, dass der Käufer einen Deckungskauf hätte vornehmen können. Deckt sich der Käufer infolge des Schuldnerverzugs tatsächlich anderweitig mit Waren ein (Deckungskauf), erfolgt eine konkrete Schadensberechnung (Differenz zwischen Deckungskauf + Ersatz etwaiger zusätzlicher Aufwendungen und vereinbartem Preis). Der Gläubiger muss den Deckungskauf unverzüglich nach Ablauf der Leistungszeit / Leistungsfrist, in der Regel im Wege einer öffentlichen Versteigerung, durchführen und den Schuldner vom Deckungskauf benachrichtigen.

Erfüllt der Schuldner den Vertrag nicht auf die bedungene Weise, liegt regelmäßig gleichzeitig eine mangelhafte Leistung / Lieferung vor, die zu Ansprüchen aus Gewährleistung führt. Allgemein erfolgt die Abgrenzung zur Gewährleistung durch den Zeitpunkt der Übergabe: bis zur Übergabe der Sache gelten die Verzugsregeln, danach jene der Gewährleistung.

Das Pfandrecht

Ein Pfandrecht wird durch Titel und Modus erworben. Titel ist ein entsprechender (Pfandbestellungs)Vertrag, Modus etwa die Übergabe einer beweglichen Sache. In Österreich herrscht das Faustpfandprinzip, d.h. der Gläubiger muss die verpfändete Sache auch tatsächlich erhalten. Eine Übergabe durch Zeichen ist bei solchen Sachen möglich, die keine Übergabe von Hand zu Hand zulassen, wie zum Beispiel große Maschinen. Allerdings erlischt das Pfandrecht mit Entfernung der Zeichen. Aufgrund des Faustpfandprinzips kann ein KFZ nicht durch bloße Übergabe des Typenscheines begründet werden, sondern das KFZ selbst muss übergeben werden. Zu beachten ist ferner, dass nur einzelne Sachen verpfändet werden können, nicht jedoch etwa ein gesamtes Unternehmen. Nicht (ver)pfändbar ist das Existenzminimum, das aktuell bei 793,00 € monatlich bei Lohnpfändungen liegt.

Besonderes gilt bei der Verpfändung von Liegenschaften (Hypotheken). Eine Hypothek wird durch Eintragung ins Grundbuch erworben, wobei es verschiedene Arten von Hypotheken gibt:

• Festbetragshypothek: sie wird für eine bestimmte Forderung in einer bestimmten Höhe im Grundbuch eingetragen.
• Höchstbetragshypothek: eingetragen wird ein Höchstbetrag, bis zu welchem z.B. ein Kredit pfandrechtlich gesichert ist. Ob der Schuldner den Kredit bis zum Höchstbetrag tatsächlich in Anspruch genommen hat, ist aus dem Grundbuch nicht ersichtlich. Der Schuldner haftet nicht bis zum Höchstbetrag, falls er den Kredit nicht bis zu dessen Höhe beansprucht hat.
• Simultanhypothek: es haften mehrere Liegenschaften, und zwar solidarisch. Das heißt jede Liegenschaft haftet für den vollen Betrag. Der Gläubiger hat ein Wahlrecht, auf welche der Liegenschaften er zugreift.

Bei Verzug des Schuldners ist eine Zwangsversteigerung möglich. Die sogenannte Verschleuderungsgrenze, unter welcher Gebote nicht berücksichtigt werden dürfen, liegt beim halben Schätzwert der Liegenschaft. Gerichtliche Versteigerungen werden in der Ediktsdatei des Bundesministers für Justiz bekannt gemacht und sind öffentlich zugänglich. Bei Liegenschaften muss das Versteigerungsedikt u.a. das Schätzgutachten enthalten. Die Meistbotsverteilung erfolgt entweder durch Einigung aller Beteiligten oder subsidiär nach einer gesetzlich festgelegten Rangordnung, wobei Hypothekarforderungen an vierter Stelle stehen. Höherrangig sind die Kosten für die Verwaltung der Liegenschaft im Versteigerungsverfahren, Steuern, Gebühren und öffentliche Abgaben innerhalb bestimmter Fristen sowie Vorzugspfandrechte bei Wohnungseigentum. Auch eine Zwangsverwaltung, d.h. eine Befriedigung des Gläubigers aus den Erträgnissen einer Liegenschaft, ist möglich.

Auch unkörperliche Sachen (z.B.: Mietforderungen) können verpfändet werden. Als Modus ist eine (schriftliche) Vereinbarung und die Verständigung des Drittschuldners, also des Schuldners des Schuldners (z.B. Mieter) nötig.

Als besonders vorteilhaft erweist sich ein Pfandrecht im Konkurs des Schuldners. Pfandrechte bilden eine Sondermasse, der Gläubiger wird vorrangig aus dieser befriedigt.

Grundsätzlich hat der Gläubiger das Recht, wahlweise das Pfand zu verwerten (Sachhaftung) oder sich aus dem sonstigen Vermögen des Schuldners zu befriedigen (persönliche Haftung). Pfandverwertungen erfolgen grundsätzlich im Gerichtsweg, d.h. durch Klage und nachfolgende Exekution. Die Vereinbarung einer außergerichtlichen Pfandverwertung bei beweglichen körperlichen Sachen ist aber zulässig, und zwar mittels öffentlicher Versteigerung. Sachen mit einem Börse- oder Marktpreis dürfen jedoch freihändig vom Pfandgläubiger verkauft werden. Jedenfalls ist dem Pfandbesteller unter Angabe der Höhe der ausstehenden Forderung der Verkauf der Sache anzudrohen. Der Verkauf darf erst einen Monat, bei beiderseitigem unternehmensbezogenem Rechtsgeschäft nach einer Woche, erfolgen.

§ 1371 ABGB verbietet unzulässige Pfandabreden. Dazu gehört zum Beispiel die Vereinbarung einer Verfallsklausel, wonach das Pfand nach Fälligkeit der Schuld automatisch dem Gläubiger zufällt. Der Gläubiger darf das Pfand nicht nach Willkür zu einem schon im Voraus vereinbarten Preis veräußern oder für sich behalten. Dem Schuldner darf auch nicht die Möglichkeit genommen werden, das Pfand wieder einlösen zu können.

Neben dem Pfandrecht existieren noch weitere dingliche Sicherungsmittel, wie zum Beispiel die Sicherungsübereignung oder der Eigentumsvorbehalt.

Budgetsanierung - Pläne der Regierung stehen nun fest

November 2010

Ganz aktuell hat die Regierung ihre Pläne zur Budgetsanierung bekannt gegeben. Erwartungsgemäß sind auch Steuererhöhungen dabei. Nachfolgend werden die Eckpunkte der geplanten Maßnahmen kurz vorgestellt - in den nächsten Tagen sollen die Details in den entsprechenden Gesetzesentwürfen ersichtlich werden.

• Wertpapier-KESt: bislang waren im Privatvermögen steuerfreie Veräußerungsgewinne aus Aktien und sonstigen Wertpapieren nach Ablauf der einjährigen Spekulationsfrist möglich. Bei Veräußerungsgewinnen innerhalb der Spekulationsfrist waren Veräußerungsgewinne voll steuerpflichtig (bis zu 50% Grenzsteuersatz). Für nach dem 1.1.2011 erworbene Wertpapiere (dazu zählen neben Aktien auch Anleihen, Fonds usw.) sollen derartige Gewinne generell mit einer 25%igen Kapitalertragssteuer besteuert werden. Veräußerungsverluste können gegen gerechnet werden. Die Einhebung dieser Steuer soll durch die Banken erfolgen. Ein Verlustvortrag auf spätere Wirtschaftsjahre ist dem Vernehmen nach ebenso wenig möglich wie eine Verrechnung mit anderen Einkunftsarten (etwa mit der Lohnsteuer bei Einkünften aus nichtselbständiger Tätigkeit).
• Mineralölsteuer: es kommt ein CO2-Zuschlag, der zu einer Verteuerung der Preise pro Liter Benzin um 5 Cent bzw. pro Liter Diesel um 4 Cent führen soll. Etwas abgeschwächt soll es Spediteure treffen. Hier ist eine Reduzierung der Kfz-Steuer geplant. Das Pendlerpauschale soll um 5% erhöht werden und für Pendler wird überdies ein „Jobticket“ geschaffen. Stellt der Arbeitgeber seinem Arbeitnehmer eine kostenlose Fahrtmöglichkeit zum Arbeitsplatz zur Verfügung, unterliegt dieser Vorteil künftig nicht der Lohnsteuer.
• Stiftungen: hier soll die Zwischensteuer, die bei Zinserträgen und Gewinnen aus der Veräußerung von Beteiligungen im Ausmaß von 12,5% derzeit erhoben wird, auf 25% erhöht werden. Damit geht ein wesentlicher Vorteil der Stiftung, nämlich jener der Steuerstundung bei thesaurierten Gewinnen, weitgehend verloren. Darüber hinaus sollen künftig Gewinne aus der Veräußerung von Liegenschaften generell steuerpflichtig (d.h. auch außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist) werden, wenn der Stifter eine juristische Person ist.
• Tabaksteuer: es ist eine Anhebung um 25 bis 35 Cent pro Packung geplant.
• Flugticketabgabe: nach dem deutschen Vorbild soll ab 1.4.2011 bei Europa-Flügen eine Abgabe von 8 € pro Ticket und bei längeren Flügen bis zu 35 € pro Ticket eingehoben werden.
• Bankenabgabe: für Banken ist eine von der Bilanzsumme abhängige Abgabe geplant. Weiters soll es zu einer Besteuerung von spekulativen Derivativgeschäften kommen. Im Gegenzug dazu ist die Streichung der Kreditvertragsgebühr (momentan 0,8%) geplant.
• Sonstige Maßnahmen auf der Einnahmenseite: die Normverbrauchsabgabe (NoVA) soll bei Neuwagen mit hohem Schadstoffausstoß angehoben werden. Für Dienstleistungsunternehmen ist eine Abschaffung der Energieabgabenvergütung geplant. Weitere Änderungen betreffen Einschränkungen bei der Abzugsfähigkeit von Fremdkapitalzinsen beim Kauf einer Beteiligung innerhalb eines Konzerns sowie die Einführung eines Reverse-Charge Systems bei Reinigungsfirmen.

Schließlich sind noch einige einschränkende Maßnahmen auf der Ausgabenseite geplant:

• Familienbeihilfe: das maximale bezugsberechtigende Alter soll von 26 auf 24 Jahre herabgesetzt werden. Die im Jahr 2008 eingeführte 13. Familienbeihilfe soll nur mehr in Form eines Fixbetrags von 100 € für die 6 bis 15jährigen Kinder gelten. Bei arbeitssuchenden Kindern im Alter zwischen 18 und 21 Jahren soll die Familienbeihilfe gestrichen werden.
• Mehrkindzuschlag: der einkommensabhängige Mehrkindzuschlag von monatlich 36,40 € ab dem dritten Kind wird ebenso abgeschafft wie der Alleinverdienerabsetzbetrag für Familien ohne Kinder.
• Pensionsbereich: als Maßnahmen sind u.a. die Aussetzung der Pensionsanpassung im 1. Jahr sowie die Aliquotierung von Sonderzahlungen im ersten Pensionsjahr geplant. Zwar bleibt die sogenannte „Hacklerregelung“ grundsätzlich noch bis 2013 aufrecht, die Attraktivität soll allerdings durch die Verteuerung von Nachkaufszeiten vermindert werden.
• Pflegegeld: der Zugang zu den Pflegestufen 1 und 2 soll für Neufälle eingeschränkt werden, indem der Pflegebedarf für die Stufe 1 auf mehr als 60 Stunden pro Monat und für Stufe 2 auf mehr als 85 Stunden pro Monat erhöht wird.

Verdeckte Gewinnausschüttung durch Verzicht auf Ersatz von Investitionen in vom Gesellschafter angemietete Liegenschaften

August 2010

Bei der Vermietung einer Liegenschaft, welche sich in Besitz des Gesellschafters befindet und an die Gesellschaft vermietet wird, wird die steuerliche Anerkennung versagt, wenn die Mieterin bei Beendigung des Bestandsverhältnisses keinerlei Ersatz vom Vermieter für von ihr getätigte Investitionen erhält. Dies bestätigt der VwGH in seiner Entscheidung vom 23.06.2009 (GZ 2004/13/0090) und folgt damit einer früheren Ansicht des UFS.

Im gegenständlichen Fall wurde eine Immobilie, welche sich im Besitz eines Minderheitengesellschafters befand, an eine GmbH vermietet um von dieser als Schulungsraum bzw. Seminarraum genutzt zu werden. Um den Mietgegenstand in einen zur Erreichung des Mietzweckes geeigneten Zustand zu versetzen, waren erhebliche Investitionen notwendig, welche von der Gesellschaft zu tragen waren. Bei Beendigung des Bestandsverhältnisses hätte der Vermieter keinerlei Ersatz für die von der Mieterin getätigten Investitionen zu leisten und konnte überdies die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf Kosten der Mieterin verlangen.

Der VwGH erkannte den Vertrag zwischen der Gesellschaft und dem Gesellschafter dem Grunde nach nicht an, da die verursachten Aufwendungen für die zu Seminarzwecken gemieteten Räumlichkeiten und die damit im Zusammenhang stehenden Mieterinvestitionen deutlich höher wären als ein im Bedarfsfall angemietetes Seminarhotel. Aus wirtschaftlicher Sicht sei daher nicht anzunehmen, dass ein fremder Dritter einen solchen Mietvertrag abschließen würde. Überdies sichere der Vertrag dem Vermieter nach kurzer Nutzung eine beträchtliche Vermögensmehrung bedingungslos zu. Nach dem Gesamtbild der Verhältnisse dürften daher langfristig
außerbetriebliche Überlegungen für die Anschaffung und Adaptierung des Objektes maßgeblich gewesen sein.

Die steuerliche Nichtanerkennung des Vertrages aufgrund der mangelnden Fremdüblichkeit führt einerseits zu einer verdeckten Gewinnausschüttung an den Gesellschafter, die der Kapitalertragsteuer unterliegt und hat andererseits auch den Ausschluss des Vorsteuerabzuges sowie des Abzuges der für die Adaptierung angefallenen Aufwendungen zur Folge.

Vorsteuerabzugsmöglichkeit in Hinblick auf zukünftige Option zur steuerpflichtigen Veräußerung

März 2010

Der Verkauf von Liegenschaften ist grundsätzlich unecht umsatzsteuerbefreit. Es besteht allerdings gemäß § 6 Abs. 2 UStG die Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren. Bei Prüfungen durch das Finanzamt kam es in der Praxis regelmäßig zu Diskussionen, ob mit dem Hinweis auf die geplante Behandlung als steuerpflichtiger Umsatz bereits während der Errichtungsphase Vorsteuern für erhaltene Leistungen geltend gemacht werden können. Seitens der Finanzverwaltung wurde dabei mitunter die Auffassung vertreten, dass erst mit Ausführung des steuerpflichtigen Umsatzes ein Vorsteuerabzug möglich ist. Dies hätte für den Errichter die unangenehme Folge gehabt, dass erhebliche Finanzierungskosten für die vorerst nicht abzugsfähige Vorsteuer angefallen wären.

Judikatur lag bisher nur für den Fall der geplanten Optionsausübung zur steuerpflichtigen Vermietung (vgl. Klienten-Info 09/07 zu VwGH vom 13.9.2006, 2002/13/0063) vor. Die hierfür maßgeblichen Kriterien, nämlich dass anhand objektiver Umstände (z.B. Gespräche mit potentiellen Mietern, Betrauung einer Immobilientreuhandgesellschaft mit der steuerpflichtigen Vermietung des Objekts, Vorlegen entsprechender Planungsrechnungen mit Vorsteuerabzug und anschließend steuerpflichtiger Vermietung usw.) die steuerpflichtige Vermietung den höchsten Grad an Wahrscheinlichkeit aufweist, hat nun der VwGH in einem jüngst ergangenen Erkenntnis (20.10.2009, 2006/13/0193) auch für die zukünftige Option zur steuerpflichtigen Veräußerung bestätigt. Demnach steht ein Vorsteuerabzug bereits während der Errichtungsphase zu, wenn anhand objektiv nachweisbarer Umstände die Ausübung der Option zur Steuerpflicht wahrscheinlich erscheint. Im konkreten Anlassfall hatte eine Immobilienentwicklungsgesellschaft die Errichtung und Veräußerung von Vorsorge-Wohnungen zum Unternehmensgegenstand. Aus dem Gesamtkonzept war dabei klar ersichtlich, dass nach der Errichtung eine steuerpflichtige Veräußerung erfolgen soll. Im übrigen war diese Vorgehensweise auch bei anderen gleich gelagerten Objekten in der Vergangenheit praktiziert worden.

Highlights aus dem Umsatzsteuerwartungserlass und dem USt-Protokoll

Januar 2009

Im Zuge der Überarbeitung der USt-Richtlinien hat die Finanzverwaltung einige Klarstellungen und Interpretationen vorgenommen. Unter anderem werden folgende Aspekte behandelt:

Werden von einem Unternehmer Sachprämien oder Warengutscheine an Altkunden für die Vermittlung von Neukunden gegeben, so stellt dies einen tauschähnlichen Umsatz dar. Der Altkunde erhält eine Prämie für seine Vermittlungsleistung. Bemessungsgrundlage ist der Einkaufspreis des Unternehmers für die Sachprämie - vom Unternehmer getragene Versandkosten sind auch in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Bei der Hingabe von Warengutscheinen kann der Einkaufspreis des mit dem Gutschein eingelösten Gegenstandes angesetzt werden, wenn der Zusammenhang mit der Vermittlungsleistung nachweisbar ist. Anderenfalls ist der Nennwert des Gutscheines als Umsatzsteuerbasis heranzuziehen.

Schwangerschaftsunterbrechungen gelten dann als ärztliche und somit (unecht) steuerfreie Leistung, wenn ein therapeutisches Ziel im Vordergrund steht. Die Beurteilung obliegt dabei dem behandelnden Arzt. Deklariert dieser die Leistung als steuerfreie Arztleistung, ist diese Einstufung für die Finanzverwaltung bindend.

Funktionsgebühren sind grundsätzlich nicht steuerbar, wenn Funktionäre als Organe einer Körperschaft öffentlichen Rechts auftreten und innerhalb eines festgesetzten Gebietes mit entsprechender Macht und Entscheidungsbefugnis ausgestattet sind. Tätigkeiten als Gutachter sind jedoch als unternehmerisch einzustufen. So gelten Tierärzte nicht als Funktionäre, wenn sie Untersuchungen bzw. Probeziehungen nach der Rinderleukose-UntersuchungsVO, der Bangseuchen-UntersuchungsVO oder Untersuchungen nach den BVD-Verordnungen durchführen. Ihre Leistungen sind daher umsatzsteuerpflichtig.

Provisionen eines Spielervermittlers anlässlich eines Transfers stellen eine in Österreich steuerpflichtige Vermittlungsleistung dar, wenn der Verein seinen Sitz in Österreich hat. Dabei ist es egal, ob österreichische oder ausländische Sportler vermittelt werden.

Die entgeltliche Einräumung von Fischereirechten kann nicht als Vermietung von Grundstücken gesehen werden und ist daher steuerpflichtig.

Entschädigungszahlungen an pauschalierte Landwirte für die Durchführung von seismischen Messungen auf dem Grundstück zählen nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Betrieb und unterliegen daher grundsätzlich dem 20%igen Normalsteuersatz. Die Finanzverwaltung duldet aus Vereinfachungsgründen auch eine Behandlung als echter Schadenersatz, der nicht steuerbar ist.

Vorführfahrzeuge können von KfZ-Händlern unter Vornahme eines Vorsteuerabzuges erworben werden. Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist bei Vorführwagen von einem Weiterverkauf binnen sechs bis zwölf  Monaten (bei gängigen Modellen) auszugehen, bei Fahrzeugen der Luxusklasse wird ein Zeitraum von maximal zwei Jahren akzeptiert. Sollte binnen dieser Zeit kein Weiterverkauf erfolgen, geht die Finanzverwaltung widerlegbar von einer anderen Nutzung (z.B. für Betriebsfahrten oder als Dienstauto) aus und sieht darin einen Anlass für eine Vorsteuerkorrektur (Rückzahlung der abgezogenen Vorsteuer).

Die Vermietung von Liegenschaften einer Immobilien GmbH an deren Gesellschafter wird umsatzsteuerlich nicht anerkannt (kein Vorsteuerabzug auf Errichtungskosten), wenn nach dem Gesamtbild eine missbräuchliche Konstruktion anzunehmen ist. Kritisch wird insgesamt gesehen, wenn kein fremdübliches Mietverhältnis vorliegt, die Vermietungstätigkeit der GmbH nicht zu ihrer sonstigen Tätigkeit passt oder ein besonders repräsentatives Gebäude, das speziell auf die Wohnbedürfnisse des Gesellschafters abgestimmt ist, vorliegt.