Grundstücksvermietung durch Gemeinde - zivilrechtliche Kriterien sind maßgebend

April 2024

Der VwGH hatte sich (GZ Ra 2021/13/0082 vom 20.9.2023) mit dem Sachverhalt zu beschäftigten, in dem eine Gemeinde ein Grundstück - konkret eine Sport- und Freizeitanlage - an einen Sportverein vermietete. Dabei sei zur Umsatzsteuerpflicht optiert worden und zugleich auf die unechte Steuerbefreiung für Kleinunternehmer verzichtet worden - dies ist eine häufige Vorgehensweise, um den Vorsteuerabzug bei der Errichtung und Vermietung von Gebäuden durch Gemeinden zu ermöglichen. Im Grunde ging es um die Frage, ob die Entgeltlichkeitsvoraussetzungen des Vermietungsbegriffs i.S.d. § 2 Abs. 3 letzter Teilstrich UStG erfüllt sind oder nicht. Dabei ist zu beachten, dass der ständigen Rechtsprechung des VwGH folgend sich der Inhalt des Begriffs "Vermietung und Verpachtung" in § 2 Abs. 3 UStG vom übrigen Vermietungsbegriff im UStG unterscheidet, da er enger auszulegen ist. Maßgeblich sind demnach für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken durch öffentlich-rechtliche Körperschaften die zivilrechtlichen Kriterien, die für das Vorliegen eines zivilrechtlichen Bestandsvertrags erfüllt sein müssen.

Für das Vorliegen eines zivilrechtlichen Bestandsvertrags reicht es dem VwGH entsprechend nicht aus, wenn die Überlassung gegen einen bloßen Anerkennungszinssatz erfolgt oder gegen Ersatz der Betriebskosten. Wenn also zivilrechtlich die Mindestmiete nicht erreicht werden kann, ist nicht von einem entgeltlichen Mietverhältnis auszugehen - folglich ist die Gebrauchsüberlassung dem Hoheitsbetrieb der Gemeinde als Körperschaft öffentlichen Rechts zuzuordnen. Entscheidend ist somit, ob der Nutzungsüberlassung des Grundstücks ein entgeltlicher Bestandsvertrag oder ein unentgeltlicher Leihvertrag zugrunde liegt.

Für die Ermittlung einer solchen zivilrechtlichen Mindestmiete verweist der VwGH auf frühere OGH-Rechtsprechung, der zufolge ein Vergleich mit einem gleichartigen ortsüblichen Mietzins im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorgesehen ist. So kann von einem entgeltlichen Bestandsvertrag ausgegangen werden, wenn das bedungene Entgelt mindestens 10 % des ortsüblichen Mietzinses ausmacht. Auf die in den Umsatzsteuerrichtlinien (Rz 265) vorgesehenen Ermittlungsmethode für die Ermittlung des notwendigen Mindestmietzinses kann im vorliegenden Fall nicht zurückgegriffen werden. Dabei wäre vorgesehen, die laufenden oder zeitlich anteiligen Betriebskosten, eine jährlich anteilige AfA-Komponente i.H.v. mindestens 1,5 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten inklusive Grund- und Bodens einschließlich aktivierungspflichtiger Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen anzusetzen.

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Gebäudeentnahme zu steuerlichen Buchwerten

Dezember 2023

Bei Entnahmen von bebauten Grundstücken aus dem betrieblichen in den privaten Bereich kommt grundsätzlich der Teilwert zum Ansatz, wodurch die im betrieblichen Bereich entstandenen stillen Reserven aufgedeckt und einer Besteuerung unterworfen werden. Eine solche Entnahme von Gebäuden aus dem Betriebsvermögen erfolgte oftmals im Rahmen der Betriebsaufgabe oder um das Gebäude zu vermieten. Bislang gab es in diesem Zusammenhang immerhin die Begünstigung, dass die Entnahme von Grund und Boden zum steuerlichen Buchwert und somit steuerneutral erfolgte (vorausgesetzt, es liegt keine Ausnahme vom besonderen Steuersatz gem. § 30a EStG vor). Hingegen kam bei der Entnahme von Gebäuden der Teilwert (entspricht ca. dem Verkehrswert) zum Tragen, wodurch die aufgedeckten stillen Reserven im Zeitpunkt der Entnahme versteuert werden mussten - sofern nicht eine Ausnahme im Rahmen der begünstigten Betriebsaufgabe anwendbar war. Abgelehnt wurde eine etwaige Entnahme von Gebäuden zum Buchwert damals mit der Begründung, dass Gebäude im Betriebsvermögen einer intensiveren Nutzung und daher einem anderen Werteverzehr unterliegen als im Privatvermögen. Die Folgen intensiver Nutzung sind hohe Abschreibungen und unter Umständen die Bildung hoher stiller Reserven - diese stillen Reserven wollte der Gesetzgeber anlässlich der Entnahme (sonder)besteuern. Diese Ausnahme nach § 24 Abs. 6 EStG bestand dann, wenn das Gebäude bis zur Betriebsaufgabe der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen gewesen war, auf das Gebäude keine stillen Reserven übertragen worden sind und der Steuerpflichtige (abgesehen vom Todesfall) entweder das 60. Lebensjahr vollendet und die Erwerbstätigkeit eingestellt hat oder wegen körperlicher oder geistiger Behinderung erwerbsunfähig wurde und nicht mehr in der Lage, den Betrieb weiterzuführen.

Durch das Abgabenänderungsgesetz 2023 ist es seit 1.7.2023 zu einer bedeutsamen Ausweitung der Begünstigung (i.S.d. Ansatzes des steuerlichen Buchwerts) bei Entnahmen gekommen. Folglich können neben Grund und Boden auch Gebäude und grundstücksgleiche Rechte steuerneutral zum Buchwert entnommen werden - der steuerliche Entnahmewert/Buchwert stellt dann die Anschaffungskosten für die weitere steuerliche Behandlung wie z.B. die Abschreibung dar. Die Entnahme zum Teilwert (ca. Verkehrswert) kommt für Grund und Boden, Gebäude und grundstücksgleiche Rechte nur dann zum Tragen, wenn eine Ausnahme vom besonderen Steuersatz gem. § 30a Abs. 3 EStG besteht. Dies gilt etwa für Grundstücke des Umlaufvermögens oder bei Grundstücken von Steuerpflichtigen, deren betriebliche Tätigkeit in der gewerblichen Überlassung und Veräußerung von Grundstücken liegt (gewerblicher Grundstückshandel und Immobilienentwickler). Schließlich besteht eine Ausnahme für Grundstücke, soweit deren Buchwert vor dem 1.4.2012 durch eine Teilwertabschreibung gemindert wurde oder soweit stille Reserven vor dem 1.4.2012 aufgedeckt worden sind.

Durch den Wegfall der Entnahmebesteuerung von Gebäuden soll eine wirtschaftlich sinnvolle außerbetriebliche Nutzung von oft lange Zeit leerstehenden Betriebsgebäuden erreicht werden und letztlich auch aufgrund des reduzierten Leerstands die voranschreitende Bodenversiegelung in Österreich eingedämmt werden. Konkret können nunmehr lang leerstehende Betriebsgebäude für eigene Wohnzwecke oder zur Vermietung verwendet werden, ohne im Entnahmezeitpunkt stille Reserven aufdecken zu müssen - dies erfolgt erst im Rahmen einer späteren Veräußerung. Ebenso wird die Betriebsübergabe an Kinder unter Zurückbehaltung der Liegenschaften durch die Ausweitung der Begünstigung erleichtert.

In bestimmten Fällen nach dem 30. Juni 2023 kann freiwillig zur Besteuerung optiert werden. Dies gilt etwa für Betriebsaufgaben in Folge des Todes des Steuerpflichtigen oder in Folge von Erwerbsunfähigkeit oder bei Vollendung des 60. Lebensjahres mit Einstellung der Erwerbstätigkeit. Dann kann auf Antrag auf die Buchwertentnahme verzichtet werden und der gemeine Wert des Gebäudes bzw. auch von Gebäude(teile)n angesetzt werden. Dann kann, sofern seit Eröffnung des Betriebs oder dem letzten entgeltlichen Erwerbsvorgang sieben Jahre verstrichen sind, der auf das Gebäude entfallende Aufgabegewinn mit dem Hälftesteuersatz versteuert werden (in der Regel 25 % bis 27,5 %). Die Ausübung der Option kann etwa dann sinnvoll sein, wenn laufende Verluste oder Verlustvorträge, welche anderweitig nicht oder nicht steueroptimaler verwertet werden können, mit dem Aufgabegewinn verrechnet werden können.

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Abgabenänderungsgesetz 2023 - Begutachtungsentwurf veröffentlicht

Mai 2023

Ende April 2023 ist das Abgabenänderungsgesetz 2023 im Status des Begutachtungsentwurfs veröffentlicht worden. Ausgewählte Aspekte sollen nachfolgend überblicksmäßig dargestellt werden.

• Die außerbetriebliche Nutzung (z.B. für Wohnzwecke) leerstehender Betriebsgebäude soll steuerlich erleichtert werden - insbesondere um die Bodenversiegelung einzudämmen. Hintergrund ist, dass bisher betrieblich genutzte, aber für den Betrieb nicht mehr benötigte Gebäude - trotz Leerstands - häufig im Betriebsvermögen verblieben sind, um die Entnahmebesteuerung von Gebäuden zu vermeiden. Nunmehr soll die Entnahme von Gebäuden aus dem Betriebsvermögen - wie es schon bei der Entnahme von Grund und Boden der Fall ist - zu Buchwerten statt zum Teilwert erfolgen. Die Gebäudebegünstigung bei Betriebsveräußerung und -aufgabe nach § 24 Abs. 6 EStG entfällt dann in weiterer Folge.
• Die Modernisierung von technischen Prozessen erfolgt auch im Bereich der Besteuerung von Kapitalvermögen, indem die bisher analoge KESt-Befreiungserklärung durch eine vollelektronische Datenübermittlung zwischen den abzugsverpflichteten Kreditinstituten und der Finanzverwaltung ersetzt werden soll ("Digitale Befreiungserklärung").
• Der Begutachtungsentwurf enthält auch Aussagen zu Kryptowährungen im betrieblichen Bereich. Wenn Einkünfte aus Staking, Airdrops, Bounties und Hardforks im betrieblichen Bereich zufließen, sollen sie ebenfalls nicht im Zuflusszeitpunkt, sondern erst im Zuge der späteren Veräußerung steuerlich erfasst werden. Außerdem soll sichergestellt werden, dass der Tausch einer Kryptowährung gegen eine andere Kryptowährung auch im betrieblichen Bereich zu keiner sofortigen Besteuerung führt.
• Bei der einkommensteuerlichen Kleinunternehmerpauschalierung soll es zu einer Klarstellung bzw. Vereinfachung kommen. Die Kleinunternehmerpauschalierung setzt grundsätzlich voraus, dass die Umsatzsteuerbefreiung für Kleinunternehmer gem. § 6 Abs. 1 Z 27 UStG anwendbar ist. Ist jedoch die umsatzsteuerliche Kleinunternehmerregelung deswegen nicht anwendbar, weil dieser eine andere unechte Umsatzsteuerbefreiung vorgeht, konnte bisher in diesen Fällen die einkommensteuerliche Kleinunternehmerregelung nicht geltend gemacht werden (betroffen sind davon etwa Ärzte oder Bausparkassen- und Versicherungsvertreter). Zukünftig soll es unschädlich sein, wenn eine speziellere unechte Umsatzsteuerbefreiung der Kleinunternehmerbefreiung vorgeht - die Kleinunternehmerpauschalierung in der Einkommensteuer kann dann trotzdem genutzt werden.

Wir werden Sie über den weiteren Gesetzwerdungsprozess auf dem Laufenden halten.

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Liste der vorsteuerabzugsberechtigten KFZ

Januar 2023

[Stand Jänner 2023]

• Kastenwagen gemäß § 5 der Verordnung aus 1996
• Kleinlastkraftwagen gemäß § 3 der Verordnung aus 2002
• Pritschenwagen gemäß § 7 der Verordnung aus 1996 und zugleich gemäß § 4 zweiter Gedankenstrich der Verordnung aus 2002
• Klein-Autobusse gemäß § 10 Z 1 der Verordnung aus 1996
• Klein-Autobusse gemäß § 10 Z 2 der Verordnung aus 1996
• Kleinbusse gemäß § 5 der Verordnung aus 2002

Kastenwagen gemäß § 5 der Verordnung aus 1996

(BMF) - Die Anerkennung dieser Fahrzeuge als vorsteuerabzugsberechtigt bleibt auch im Geltungsbereich der Verordnung BGBl. II Nr.193/2002 unverändert aufrecht.
Bezüglich neu anerkannter Kleinlastkraftwagen siehe: "Kleinlastkraftwagen gemäß § 3 der Verordnung aus 2002"
Bis 1996 ausgelaufene Modelle sind kursiv gedruckt.

• Chevrolet Astro Cargo
• Chevrolet G Van Cargo
• Chrysler Grand Voyager 4Cargo Doppelkabine (mit zwei Sitzreihen)
• Chrysler Voyager Van (bis Modelljahr 1995)
• Citroen Berlingo Kastenwagen
• Citroen C 15
• Citroen Jumper Kastenwagen (auch mit zwei Sitzreihen)
• Citroen Jumpy Kastenwagen (auch mit zwei Sitzreihen)
• Citroen C 25 Kastenwagen (auch mit zwei Sitzreihen)
• Daihatsu Hijet Van
• Fiat Doblò Cargo
• Fiat Doblò MaxiCargo
• Fiat Ducato Kastenwagen (auch mit zwei Sitzreihen)
• Fiat Fiorino Kastenwagen
• Fiat Scudo Kastenwagen (auch mit zwei Sitzreihen)
• Ford Escort Kastenwagen (Lieferwagen)
• Ford Fiesta Courier Kastenwagen
• Ford Transit Kastenwagen (auch mit zwei Sitzreihen)
• Hyundai H-1 Kastenwagen (auch mit zwei Sitzreihen)
• Hyundai H-100 Kastenwagen (auch mit zwei Sitzreihen)
• Iveco Daily Kastenwagen und Iveco TurboDaily Kastenwagen
• KIA Pregio 3Van und 6Van (6Van mit zwei Sitzreihen)
• Land Rover Defender 110 Hard Top (ohne Fenster)
• Mazda E2200 Kastenwagen (auch mit zwei Sitzreihen)
• Mercedes Sprinter Kastenwagen (auch mit zwei Sitzreihen)
• Mercedes Vito Kastenwagen (auch mit zwei Sitzreihen)
• Mitsubishi L300 Kastenwagen und Transporter (Transporter auch mit zwei Sitzreihen)
• Mitsubishi L400 Kastenwagen und Transporter (Transporter mit zwei Sitzreihen)
• Nissan Trade (auch mit zwei Sitzreihen)
• Nissan Urvan (auch mit zwei Sitzreihen)
• Nissan Vanette Cargo (auch mit zwei Sitzreihen)
• Nissan Sunny Van Hochdach
• Nissan Vanette (auch mit zwei Sitzreihen)
• Opel Astra Lieferwagen, 3türig
• Opel Combo
• Opel Kadett Combo, Modell 38
• Opel Kadett Delivery Van, Modell 37
• Opel Movano Kastenwagen (auch mit zwei Sitzreihen)
• Opel Rekord Delivery Van, Modell 65
• Opel Vivaro Kastenwagen (auch mit zwei Sitzreihen)
• Peugeot Boxer Kastenwagen (auch mit zwei Sitzreihen)
• Peugeot Expert Kastenwagen (auch mit zwei Sitzreihen)
• Peugeot J5/J9/J7 Kastenwagen (J5 auch mit zwei Sitzreihen)
• Peugeot Partner Kastenwagen
• Piaggio Porter Kastenwagen
• Puch G Kastenwagen (Baumuster 4)
• Renault Espace J66 DK (mit zwei Sitzreihen)
• Renault Express Kastenwagen
• Renault Kangoo FC
• Renault Kangoo Grande FC
• Renault Master FD
• Renault Master Kastenwagen
• Renault Master Kasten - JD (mit zwei Sitzreihen)
• Renault Trafic - DK (mit zwei Sitzreihen)
• Renault Trafic Kastenwagen
• Seat Inca Van
• Seat Terra LKW
• Skoda 795 Van Plus
• Skoda Foman Praktik 135 Ausf. 785L 136B-Hochdach
• Subaru Domingo Van
• Suzuki Carry Van
• Talbot City-Laster
• Toyota Hi Ace Kastenwagen
• Toyota Lite Ace Kastenwagen
• VW Caddy Kastenwagen
• VW LT Kasten- und Hochraum-Kastenwagen (auch mit zwei Sitzreihen)
• VW Transporter Kasten- und Hochraum-Kastenwagen (auch mit zwei Sitzreihen)
• VW Transporter Winner
• VW TransVan (mit zwei Sitzreihen)

Kleinlastkraftwagen gemäß § 3 der Verordnung aus 2002

Es handelt sich hiebei um Fahrzeuge, die ab dem Jahr 2002 aufgrund der Verordnung BGBl. II Nr. 193/2002 unter Bedachtnahme auf die Entscheidung des EuGH vom 8. Jänner 2002, RS C-409/99, als vorsteuerabzugsberechtigte Kleinlastkraftwagen anerkannt wurden.
Fahrzeuge, die schon unter "Kastenwagen gemäß § 5 der Verordnung aus 1996" angeführt sind, sind unverändert vorsteuerabzugsberechtigt.

• Chevrolet Kalos (2 Seitentüren)
• Chrysler Voyager Cargo (4 Seitentüren)
• Citroen C1 Profi (2 Seitentüren)
• Citroen C2 Profi (2 Seitentüren)
• Citroen C5 Profi (4 Seitentüren)
• Citroen Nemo (2, 3 oder 4 Seitentüren)
• Citroen Picasso Profi (4 Seitentüren)
• Citroen Saxo Profi (2 Seitentüren)
• Citroen Xsara Profi (4 Seitentüren)
• Dacia Dokker Van (3 Seitentüren)
• Dacia Duster Van (4 Seitentüren)
• Dacia Duster (4tg)
• Dacia Logan MCV Fiskal (4 Seitentüren)
• Dacia Logan Van (4 Seitentüren)
• Dacia Sandero Fiskal (2 Seitentüren)
• Dodge Nitro Cargo (4 Seitentüren)
• Fiat 356 Tipo Hatchback (5-türige Karosserievariante mit Schrägheck)
• Fiat 356 Tipo Kombi
• Fiat Panda Van 4x4
• Fiat Punto 188 (2 Seitentüren)
• Fiat Punto 199 (2 Seitentüren)
• Fiat Sedici Type FY
• Fiat Stilo (2 Seitentüren)
• Ford Fiesta Van (2 Seitentüren)
• Ford Focus Van (2 oder 4 Seitentüren)
• Ford Focus Van Traveller (4 Seitentüren)
• Ford Transit Connect (kurzer und langer Radstand) (2, 3 oder 4 Seitentüren)
• Hyundai H350 Kastenwagen
• Hyundai i30 (Hatchback) LKW (2 oder 4 Seitentüren)
• Hyundai Santa Fe LKW (4 Seitentüren)
• Hyundai Terracan LKW (4 Seitentüren)
• Iveco Massif LKW (2 oder 4 Seitentüren)
• Jeep Cherokee Cargo (4 Seitentüren)
• Jeep Commander Cargo (4 Seitentüren)
• Jeep Grand Cherokee Cargo (4 Seitentüren)
• Jeep Wrangler Cargo (2 Seitentüren)
• Jeep Wrangler Cargo Unlimited (4 Seitentüren)
• Jeep Wrangler 3-türig (Version 2019)
• Jeep Wrangler 5-türig (Version 2019)
• KIA Carens LKW (4 Seitentüren)
• KIA cee'd Typ ED SW (4 Seitentüren)
• KIA cee'd Typ JD SW (2 Seitentüren)
• KIA cee'd Typ JD SW (4 Seitentüren)
• KIA Sorento JC (4 Seitentüren)
• KIA Soul EV/5-türig (4 Seitentüren)
• KIA Sportage JE (4 Seitentüren)
• KIA Sportage QL
• KIA Sportage Typ SLS (4 Seitentüren)
• LADA 111 Rabota (4 Seitentüren)
• LADA Niva Taiga (2 Seitentüren)
• Land Rover Defender 90 Hard Top (HT)-LKW (2 Seitentüren)
• Land Rover Freelander Td4 3DR-LKW (2 Seitentüren)
• Land Rover LA (Discovery) LKW (4 Seitentüren)
• Land Rover LF/LKW (Freelander 2 LKW) (4 Seitentüren)
• Land Rover Type Discovery N1G (LR)
• Land Rover Type LE 90 Hard Top (3-türige Version mit Heckklappe)
• Mahindra Type M 540 SU4BU THAR - LKW geschlossener Aufbau
• Mazda Premacy Van (4 Seitentüren)
• Mega Multitruck Kastenwagen (2 Seitentüren)
• Mercedes-Benz Citan (415)
• Mercedes-Benz Citan Kastenwagen Line Base oder Line Pro (420, Länge Standard- 4498 mm)
• Mercedes-Benz G Kastenwagen (2 oder 4 Seitentüren)
• Mercedes-Benz Sprinter 907/910 Kastenwagen
• Mercedes-Benz Vaneo Company (4 Seitentüren)
• Mitsubishi Colt Van (2 Seitentüren)
• Mitsubishi i-MiEV Van (2 Seitentüren)
• Mitsubishi Outlander LKW (4 Seitentüren)
• Mitsubishi Pajero MT LKW (2 Seitentüren)
• Mitsubishi Pajero MT Van (2 Seitentüren)
• Mitsubishi Pajero Pinin LKW (2 Seitentüren)
• Mitsubishi Pajero WG LKW (4 Seitentüren)
• Mitsubishi Pajero WG Van (4 Seitentüren)
• Mitsubishi Space Star LKW (4 Seitentüren)
• Nissan Almera-N16 (2 Seitentüren)
• NISSAN e-NV200 (3 Seitentüren)
• Nissan Note-E11 (4 Seitentüren)
• Nissan NV 250 W
• Nissan Pathfinder R51 (4 Seitentüren)
• Nissan Patrol Y61 (2 oder 4 Seitentüren)
• Nissan Terrano R20 (2 oder 4 Seitentüren)
• Nissan Townstar Typ NFK¹
• Nissan X-Trail – T30 (4 Seitentüren)
• Nissan X-Trail – T31 (4 Seitentüren)
• Opel Corsa Van (2 Seitentüren)
• Opel Corsa F Van (2 Seitentüren)
• Opel Zafira Van (4 Seitentüren)
• Peugeot Bipper (2, 3 oder 4 Seitentüren)
• Peugeot iON LKW (Elektromotor) (2 Seitentüren)
• Peugeot 206 XA (2 Seitentüren)
• Peugeot 208 XA (2 Seitentüren)
• Peugeot 307 Break XA (4 Seitentüren)
• Peugeot 307 XA (2 Seitentüren)
• PT Cruiser Cargo (4 Seitentüren)
• Renault Clio-SB (2 Seitentüren)
• Renault Clio-SR (2 Seitentüren)
• Renault Clio V Fiskal (2 Seitentüren)
• Renault Express Euro 6d-TEMP¹
• Renault Kangoo LKW (3 oder 4 Seitentüren)
• Renault Laguna K74 SOC (4 Seitentüren)
• Renault Megane CM – SOC (2 Seitentüren)
• Renault Megane Ka Societe (4 Seitentüren)
• Renault Megane Km Societe (4 Seitentüren)
• Renault Megane Kz Societe (4 Seitentüren)
• Renault ZOE Van (2 Seitentüren)
• Seat Altea XL/Freetrack Cargo 5P-N1 (4 Seitentüren)
• Seat Ibiza-Cargo 6J-N1 (2 Seitentüren)
• Seat Mii Cargo (2 Seitentüren)
• Skoda 1U – LKW (Octavia) (4 Seitentüren)
• Skoda 5J – LKW (2 Seitentüren)
• Skoda 6Y – LKW (Fabia) (2 Seitentüren)
• Skoda Oktavia 1Z "Praktik" (4 Seitentüren)
• SsangYong Korando LKW (2 Seitentüren)
• SsangYong Kyron LKW (4 Seitentüren)
• SsangYong Rexton LKW (4 Seitentüren)
• Suzuki Grand Vitara JT (Modell 2005) (2 oder 4 Seitentüren)
• Suzuki Grand Vitara XL7 2,0 TD (LKW) Type HT (4 Seitentüren)
• Suzuki Ignis 1,3 DDiS (LKW) Type MH (4 Seitentüren)
• Suzuki Jimny N1 –Type HJ
• Suzuki Jimny VU Type FJ (2 Seitentüren)
• Suzuki SX4 (LKW) Type EY (4 Seitentüren)
• Suzuki SX4 S-Cross LKW
• Suzuki Vitara 2,0 TD VU (Type ET-V04V.S) (2 Seitentüren)
• Think City Van (Elektromotor) (2 Seitentüren)
• Toyota Aygo VAN (Type Aygo AB1N)
• Toyota Corolla Van Type E12 (2 Seitentüren)
• Toyota Land Cruiser 300 Van Type J12 (2 oder 4 Seitentüren)
• Toyota Land Cruiser J15 Van (2 oder 4 Seitentüren)
• Toyota Proace (3 oder 4 Seitentüren)
• Toyota RAV 4 Van Type A2 (2 oder 4 Seitentüren)
• Toyota RAV4 Van Type XA3 (4 Seitentüren)
• Toyota Verso Van (Type AR2N - 4 Seitentüren)
• Toyota Yaris Verso Van (Type P2 - 4 Seitentüren)
• Volvo C30 City Van (2 Seitentüren)
• Volvo V40 Van (bis Modelljahr 2004) (4 Seitentüren)
• Volvo V50 Van (4 Seitentüren)
• Volvo V70 Van (bis Modelljahr 2010) (4 Seitentüren)
• Volvo XC 70 Fiskal (bis Modelljahr 2010) (4 Seitentüren)
• Volvo XC90 Van (bis Modelljahr 2010) (4 Seitentüren)
• VW 1K-LKW (Golf V) (2 Seitentüren)
• VW Fox City Van (VW 5Z-LKW) (2 Seitentüren)
• VW Golf City Van (2 Seitentüren)
• VW Golf Variant City Van (4 Seitentüren)
• VW ID. Buzz Cargo
• VW Lupo City Van (2 Seitentüren)
• VW Polo City Van (2 Seitentüren)
• VW Up City Van (2 Seitentüren)

1) Es handelt sich um die durch den Generalimporteur umgebauten Fahrzeuge, die eine vernietete und nicht verschraubte Trennwand aufweisen.

Pritschenwagen gemäß § 7 der Verordnung aus 1996 und zugleich gemäß § 4 zweiter Gedankenstrich der Verordnung aus 2002

• Aixam Pro Pritsche
• Aixam Pro Van
• Chevrolet C/K (Silverado)
• Chevrolet Colorado
• Chevrolet S 10
• Dacia Logan Pick-Up
• Daewoo Pick Up Truck
• Daihatsu Hijet Pick Up und Kipper
• DFSK K01
• DFSK K01H
• DFSK K02
• DFSK V21
• DFSK V22
• Dodge Dakota
• Dodge Ram Pick Up¹⁾
• Fiat Fiorino Pick Up
• Fiat Fullback
• Fiat Strada
• Ford F 150 Pick Up²⁾
• Ford Ranger Pick Up³⁾
• Ford Ranger Pick Up (USA)
• Ford Ranger, ab Modelljahr 2019.75 (alle Modelle)
• Ford Ranger (P703)⁴⁾
• Ford Transit (Modellvarianten Einzelkabine und Doppelkabine)
• Hyundai H350 (Pritschenwagen)
• Isuzu D-Max
• Land Rover Defender 90, 110 und 130 Pick Up
• Mahindra Type BX5 SR 4 BU Bolero Doppel Kabine – offene Ladepritsche
• Mahindra Type BX5 SR 4 BU Bolero Single Kabine – offene Ladepritsche
• Mahindra GOA Doppel Kabine
• Mahindra GOA Single Kabine
• MAN TGE (Pritschenwagen)
• Mazda B2200
• Mazda B2500
• Mazda BT-50
• Mazda UN
• Mega Multitruck Pick Up, Kipper, Muldenkipper und Alu Pritsche
• Mercedes Benz G Pick Up
• Mercedes Benz G 6x6 Pick Up
• Mercedes-Benz Sprinter 907/910 Pritschenwagen
• Mercedes Benz X-Klasse (470) Pick-Up
• Mitsubishi L200 Pick Up
• Nissan Navara
• Nissan NP300 Navara (Typ D231) Single Kabine
• Nissan NP300 Navara (Typ D231) Doppel Kabine
• Nissan Pick Up
• Opel Campo
• Peugeot 504 Pick Up
• Piaggio Ape 50
• Piaggio Ape Classic
• Piaggio Ape TM
• Piaggio Porter Pick Up, Kipper und Muldenkipper
• Puch G Pick Up (Baumuster 5)
• Renault Alaskan
• Renault Express Pick Up
• Skoda Pick Up 797 Pritsche oder mit Kastenaufbau
• Skoda Pick Up 135 Pritsche oder mit Kastenaufbau
• SsangYong Actyon Sports
• Ssangyong FJP D4 – Musso Sports
• Suzuki Jimny (LKW) Type FJ
• Suzuki Samurai Pick Up
• Tata Xenon Single Kabine
• Tata Xenon Doppel Kabine lang⁵⁾
• Toyota Hi Lux
• Toyota Landcruiser Pick Up
• VW Amarok Pick Up
• VW Amarok (ab Baujahr 2023)
• VW Caddy

1) Vom Doppelkabinen-Pritschenwagen erfüllen die Fahrzeuge mit kurzer Ladefläche die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Pritschenwagens nicht.
2) Vom Doppelkabinen-Pritschenwagen (Modell "SuperCrew") erfüllen die Fahrzeuge mit kurzer Ladefläche die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Pritschenwagens nicht.
3) Vom Doppelkabinen-Pritschenwagen des Modells ab 2012 erfüllen nur die für den österreichischen Markt durch den Generalimporteur eingeführten Fahrzeuge die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Pritschenwagens.
4) Nicht jedoch in der Ausstattungsvariante "Raptor".
5) Es handelt sich um die durch den Generalimporteur umgebauten Fahrzeuge mit längerer Pritsche.

(BMF) - Anmerkung:
Soweit die angeführten Pritschenwagen mit Doppelkabine erhältlich sind, erfüllen sie ebenfalls die Voraussetzungen der Verordnungen (siehe jedoch den nachstehend angeführten Erlass des BMF, GZ BMF-010219/0265-VI/4/2007). Pritschenwagen, die sich von einem Klein-Autobus bzw. Kleinbus im Sinne der Verordnungen herleiten, sind generell als Lastkraftwagen einzustufen und sind daher in der Liste der Pritschenwagen nicht angeführt.
Steuerliche Behandlung von Pritschenwagen im Hinblick auf die geänderten Erläuterungen zur Kombinierten Nomenklatur - Erlass des BMF, GZ BMF-010219/0265-VI/4/2007 vom 11.07.2007

Klein-Autobusse gemäß § 10 Z 1 der Verordnung aus 1996

Siehe jedoch auch "Kleinbusse gemäß § 5 der Verordnung aus 2002"

• Citroen Jumpy Kombi
• Fiat Scudo Kombi
• Hyundai H-100 Bus
• Hyundai Starex
• Mitsubishi L300 Bus
• Mitsubishi L400 Bus
• Mitsubishi Space Gear
• Peugeot Expert Kombi

Klein-Autobusse gemäß § 10 Z 2 der Verordnung aus 1996

Siehe jedoch auch "Kleinbusse gemäß § 5 der Verordnung aus 2002".
Bis 1996 ausgelaufene Modelle sind kursiv gedruckt.

• Chevrolet Astro Van
• Chevrolet Sport Van
• Chevrolet Trans Sport
• Chrysler Grand Voyager
• Citroen Jumper Kombi
• Citroen C 25 Kombi
• Fiat Ducato Kombi
• Fiat Ducato Panorama
• Ford Transit Kombi und Busse
• GMC/Savanna
• Hyundai H-100 Bus (8-Sitzer, älteres Modell)
• Hyundai Starex (7-Sitzer)
• Hyundai Trajet Business
• Iveco Daily Combi und Iveco TurboDaily Combi
• KIA Carnival Super Station (ST)
• Mercedes Sprinter Kombi
• Mercedes Vito Kombi
• Mercedes V-Klasse
• Nissan Urvan
• Nissan Vanette Cargo Combi 8
• Nissan Vanette
• Opel Movano Combi
• Opel Vivaro Combi
• Peugeot Boxer Kombi und Luxusbus
• Peugeot J5/J9/J7 Bus
• Renault Grand Espace mit den Verankerungspunkten am Fahrzeugboden für die hinteren Sitze (nicht mit Gleitschienen)
• Renault Master JD - Kombi
• Renault Trafic Kombi
• Toyota Hi Ace Bus
• Toyota Previa
• Toyota Lite Ace Bus
• VW Caravelle, VW Caravelle GL, VW Caravelle Coach
• VW Combi CL
• VW FamilyVan
• VW LT Kombi
• VW Transporter Kombi
• VW Multivan

Kleinbusse gemäß § 5 der Verordnung aus 2002

Im Folgenden werden die Fahrzeugtypen angeführt, die nach Ansicht des Bundesministeriums für Finanzen unter Bedachtnahme auf die Entscheidung des EuGH vom 8. Jänner 2002, RS C-409/99, als vorsteuerabzugsberechtigte Kleinbusse anzusehen sind.
Bis 2002 ausgelaufene Modelle sind kursiv gedruckt.

• Chevrolet Astro Van
• Chevrolet Sport Van
• Chevrolet Trans Sport
• Chevrolet Uplander
• Chrysler Ram Van
• Chrysler Voyager
• Chrysler Grand Voyager
• Chrysler Pacifica
• Citroen Berlingo (Modelle ab 2009)
• Citroen C8
• Citroen C 25
• Citroen Evasion
• Citroen Jumper
• Citroen Jumpy
• Citroen Spacetourer
• DFSK V27
• Fiat Doblo (ab Modelljahr 2006)
• Fiat Ducato
• Fiat Scudo
• Fiat Talento
• Fiat Ulysse
• Ford Aerostar
• Ford Galaxy
• Ford Mercury Villager
• Ford Tourneo Connect (alle Modelle)
• Ford Tourneo Custom (alle Modelle)
• Ford Transit (alle Modelle)
• Ford Transit Connect (alle Modelle)
• Ford Transit Custom (alle Modelle)
• GAZ Gazelle
• GMC/Savanna
• Honda Shuttle
• Hyundai H-100
• Hyundai Starex
• Hyundai Staria
• Hyundai Trajet
• Isuzu WFR, WFS 53 und Midi
• Iveco Daily
• KIA Carnival
• Lancia Phedra
• Lancia Voyager
• Lancia Z
• MAN TGE
• Mazda E2000
• Mazda E2200
• Mazda MPV
• Mercedes-Benz Citan extralang (415)
• Mercedes Sprinter
• Mercedes-Benz Sprinter 907/910
• Mercedes Viano
• Mercedes Vito
• Mercedes- Benz EQV (447)
• Mercedes- Benz eVito Tourer (447)
• Mercedes-Benz Vito (447)
• Mercedes V-Klasse
• Mercedes 207, 208, 209, 210, 307, 309, 310 und MB 100
• Mercedes-Benz V-Klasse (447)
• Mitsubishi Grandis
• Mitsubishi L 300
• Mitsubishi L 400
• Mitsubishi Space Gear
• Mitsubishi Space Wagon ab Modelljahr 1999
• Nissan e-NV200
• Nissan Interstar
• Nissan NV200
• Nissan NV400
• Nissan Primastar / Nissan NV300
• Nissan Serena C23
• Nissan Urvan
• Nissan Vanette
• Nissan Vanette Cargo
• Opel Combo (Modelle ab 2012)
• Opel Movano
• Opel Sintra
• Opel Vivaro
• Opel Vivaro Kombi
• Opel Vivaro Life
• Opel Zafira Life
• Peugeot Boxer
• Peugeot Expert
• Peugeot Expert Tepee
• Peugeot Partner Tepee (Modelle ab 2009)
• Peugeot Rifter
• Peugeot Traveller
• Peugeot J5/J9/J7
• Peugeot 806
• Peugeot 807
• Pontiac TransSport
• Renault Espace (Modelle bis 2014)
• Renault Grand Espace
• Renault Grand Kangoo und Kangoo Maxi (Modelle ab 2012)
• Renault Master
• Renault Trafic
• Seat Alhambra
• SsangYong Rodius
• Toyota Avensis Verso
• Toyota Hi Ace
• Toyota Lite Ace
• Toyota Previa
• Toyota Proace
• Toyota Proace City Verso
• Toyota Sienna
• VW Caddy (alle Modelle)
• VW Caravelle
• VW Crafter
• VW Der neue VW Multivan
• VW Eurovan
• VW LT
• VW Multivan
• VW Sharan
• VW Transporter, TransVan, Combi CL
• VW Type 70

(BMF) - Anmerkung:
Wurde für ein Fahrzeug im Hinblick auf die mangelnde Kleinbus-Eigenschaft nach der Verordnung BGBl. Nr. 273/1996 hinsichtlich der Anschaffungskosten ein Vorsteuerabzug nicht geltend gemacht, können die Veräußerung und die dauernde Entnahme des Fahrzeuges sowie auch die Überlassung eines solchen Fahrzeuges an eine Arbeitnehmerin/einen Arbeitnehmer für Privatfahrten einschließlich Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte ohne Betriebskostenbeiträge der Arbeitnehmerin/des Arbeitnehmers als nicht steuerbare Vorgänge behandelt werden. Die Bemessungsgrundlage für einen laufenden Eigenverbrauch ist bei diesen Fahrzeugen ohne Afa-Tangente anzusetzen.

Steuerpflicht bei gleichzeitigem Verzicht auf das Veräußerungs- und Belastungsverbot und auf das Fruchtgenussrecht?

August 2022

Einer Steuerpflichtigen war auf einer Liegenschaft sowohl ein Fruchtgenussrecht als auch ein Veräußerungs- und Belastungsverbot eingeräumt worden. Nachdem sie vertraglich auf beide Rechte verzichtet hatte, erhielt sie eine Pauschalsumme von 500.000 €. Der VwGH musste beurteilen (GZ Ra 2021/13/0017 vom 24.1.2022), ob und mit welcher Höhe dieser Betrag der Einkommensteuer zu unterziehen ist.

Gemäß der bisherigen Rechtsprechung des VwGH unterliegt der Verzicht auf ein Fruchtgenussrecht gegen Entgelt im Privatvermögen regelmäßig nicht der Einkommensteuer, da eine Übertragung des Rechts anzunehmen ist (die Übertragung entspricht einer Veräußerung, welche nicht der Einkommensteuer unterliegt). Bei einem entgeltlichen Verzicht auf ein Wohnrecht handelt es sich um ein Gebrauchsrecht, welches nicht übertragbar ist und somit nach § 29 Z 3 EStG der Einkommensteuer zu unterwerfen ist. Auch das Veräußerungs- und Belastungsverbot wurde vom VwGH als nicht übertragbar angesehen, weshalb der entgeltliche Verzicht ebenfalls nach § 29 Z 3 EStG einkommensteuerpflichtig ist.

In dem aktuell vorliegenden Fall musste also beurteilt werden, welcher Teil der Pauschalsumme von 500.000 € dem steuerpflichtigen Veräußerungs- und Belastungsverbot zugeordnet werden kann und welcher Teil mit dem steuerfreien Verzicht auf das Fruchtgenussrecht zusammenhängt. Die Aufteilung hat dabei nach objektiven Maßstäben zu erfolgen, wobei in einem ersten Schritt (wenn möglich) für jede Komponente ein Verkehrswert zu ermitteln ist. In einem zweiten Schritt muss der bezahlte Gesamtpreis nach dem Verhältnis dieser Verkehrswerte aufgeteilt werden (sogenannte "Methode des Sachwertverhältnisses"). Diese Methode ist z.B. bei dem Ankauf einer bebauten Liegenschaft zur Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und auf das Gebäude andererseits anzuwenden. In dem gegenständlichen Sachverhalt weicht der VwGH in seiner Entscheidung von der Methode des Sachwertverhältnisses ab, da ein Verkehrswert für ein Veräußerungs- und Belastungsverbot nicht ermittelbar ist. Ausnahmsweise kommt also die sogenannte "Differenzmethode" zur Anwendung. Hierbei wird zuerst der objektive Verkehrswert des bewertbaren Fruchtgenussrechts ermittelt. Die Differenz aus der bezahlten Pauschalsumme und dem bewertbaren Fruchtgenussrecht stellt dann den Wert des Veräußerungs- und Belastungsverbots dar, welcher einkommensteuerpflichtig ist.

Bild: © Adobe Stock - burdun

Der Mittelpunkt der Lebensinteressen ist auch für die Hauptwohnsitzbefreiung maßgebend

Mai 2022

Die Veräußerung von (bebauten) Grundstücken im privaten Bereich löst regelmäßig Immobilienertragsteuer aus. Die Veräußerung von (privaten) Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden ist jedoch dann steuerfrei, wenn die Voraussetzungen für die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt sind. Durch die Hauptwohnsitzbefreiung soll der Veräußerungserlös ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung stehen. Dies ist der Fall, wenn das Eigenheim dem Veräußerer ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Ebenso wird von der Besteuerung abgesehen, wenn Eigenheim bzw. Eigentumswohnung dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Das BFG hatte sich (GZ RV/7101281/2017 vom 28.9.2021) mit einem Fall zu beschäftigen, in dem für den Verkauf der Eigentumswohnung rund 10 Jahre nach der Anschaffung die Hauptwohnsitzbefreiung geltend gemacht werden sollte, wobei zusätzlich zu dieser Wohnung regelmäßig eine kleinere Mietwohnung genutzt wurde, um die Arbeitswege der beiden berufstätigen Eltern und die Schulwege der beiden Kinder möglichst in Einklang bringen zu können. In der Eigentumswohnung habe sich das Familienleben während der Wochenenden ab Freitagnachmittag, der schulfreien Zeit, den Feiertagen und Fenstertagen usw. abgespielt. Bedeutsam ist überdies, dass die Familie in der kleineren Mietwohnung hauptgemeldet gewesen war und somit bei rein wörtlicher Auslegung der Bestimmung, die Hauptwohnsitzbefreiung für die Eigentumswohnung nicht angewendet werden kann.

Das BFG setzte sich im Rahmen der Entscheidungsfindung auch mit der Bedeutung des Begriffs Hauptwohnsitz auseinander - ein solcher liegt dann vor, wenn jemand eine Wohnung innehat unter Umständen, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird. Für die Bestimmung des Hauptwohnsitzes kommt der Hauptwohnsitzmeldung keine materiell-rechtliche Bedeutung zu, wobei in Zweifelsfällen die polizeiliche An- und Abmeldung als Indiz gesehen werden kann. Entscheidend ist dem BFG folgend viel mehr der Mittelpunkt der Lebensinteressen. Der Mittelpunkt der Lebensinteressen ist auch im internationalen Steuerrecht ein wichtiges Kriterium, wenn es darum geht, dass die beteiligten Staaten die finale Ansässigkeit und die damit verbundene unbeschränkte Steuerpflicht der betroffenen Person klären (siehe dazu z.B. Beitrag aus dem September 2021). Auch im vorliegenden Fall mit mehreren Wohnsitzen innerhalb Österreichs ist für die Bestimmung des Mittelpunkts der Lebensinteressen entscheidend, zu welchem Wohnsitz die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen bestehen.

Während das Innehaben des Wohnsitzes unstrittig erfüllt war, ist eine ununterbrochene tatsächliche Benützung der Wohnung für die Annahme eines Wohnsitzes (i.S.d. BAO) nicht erforderlich. Der VwGH-Rechtsprechung folgend lässt bereits eine mehrwöchige jährliche Nutzung den Schluss zu, dass die Wohnung auch tatsächlich weiterhin behalten und genutzt werden soll. Bei der Bestimmung des Mittelpunkts der Lebensinteressen ist auf das Gesamtbild der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse abzustellen, wobei in der Regel die persönlichen Beziehungen bedeutsamer als die wirtschaftlichen Beziehungen sind. Wichtig sind insbesondere familiäre Bindungen, Betätigungen gesellschaftlicher, religiöser und kultureller Art und andere Aktivitäten zur Entfaltung persönlicher Interessen und Neigungen.

Im konkreten Fall erachtet das BFG es als plausibel, dass die zwischenzeitliche melderechtliche Hauptwohnsitzbegründung in der kleineren Mietwohnung lediglich deshalb erfolgt ist, um Betreuungs- bzw. Ausbildungsplätze für die beiden Kinder erhalten zu können. Nachvollziehbar ist auch, dass die deutlich kleinere Wohnung gerade für den Aufenthalt unter der Woche (während der Schulzeit) in den Abend- und Nachtstunden genutzt wurde - überdies war diese Wohnung durch die kürzeren Arbeitswege attraktiv. Interessant ist hierbei auch eine Parallele zur steuerlichen Geltendmachung der Kosten für doppelte Haushaltsführung. Eine bloße Nutzung als arbeitsplatznahe Wohnung im Rahmen der doppelten Haushaltsführung begründet demnach keinen Hauptwohnsitz, da dieser grundsätzlich am Familienwohnsitz anzunehmen ist. Überdies wurde von Nachbarn und Schwiegereltern glaubhaft bestätigt, dass die Familienfeiern und auch Treffen mit Freunden ausschließlich in der Eigentumswohnung stattgefunden haben. Die engeren persönlichen Beziehungen zu den Großeltern (und die räumliche Nähe zu ihnen in der größeren Wohnung) zeigten sich auch darin, dass die Kinderbetreuung im Krankheitsfalle durch die Großeltern ausschließlich und von Anbeginn an in der Eigentumswohnung erfolgt ist.

Insgesamt sind die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt, sodass für den Verkauf der Eigentumswohnung, welche immer den Mittelpunkt der Lebensinteressen gebildet hat, keine Immobilienertragsteuer anfällt.

Bild: © Adobe Stock - chinnarach

Werbungskosten

Januar 2021

Werbungskosten

Wie definiert das Gesetz Werbungskosten?

Gemäß § 16 Einkommensteuergesetz (EStG) sind Werbungskosten die Aufwendungen oder Ausgaben zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen. Sie kommen nur bei den außerbetrieblichen Einkunftsarten vor. Zu diesen zählen Einkünfte aus

• nichtselbständiger Arbeit,
• Kapitalvermögen,
• Vermietung und Verpachtung sowie
• sonstige Einkünfte.

Es muss ein (objektiver) Zusammenhang zur beruflichen Tätigkeit bestehen. Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit von Ausgaben werden nicht geprüft.

Erwachsen bei nichtselbständigen Einkünften Werbungskosten ist ohne Nachweis ein Pauschbetrag von jährlich 132 € abzusetzen, ausgenommen es steht ein Pensionistenabsetzbetrag zu. Bestimmte Werbungskosten sind auf diesen Pauschbetrag nicht anzurechnen. Im Fall von höheren Werbungskosten können diese alternativ zum Werbungskostenpauschale geltend gemacht werden.

Untenstehend finden Sie eine Auflistung der wichtigsten Werbungskosten:

Absetzung für Abnutzung
Abgaben
Aktentasche
Antiquitäten
Arbeitsessen
Arbeitskleidung
Arbeitsmittel
Arbeitszimmer
Ausbildungs-, Fortbildungs- und Umschulungskosten
Berufsgruppenpauschale
Betriebsratsumlage
Bewerbungskosten
Bürgschaften
Computer
Dauernde Lasten
Dienstreisen
Doppelte Haushaltsführung und Familienheimfahrten
Expatriates
Fachliteratur
Fahrtkosten
Fehlgelder
Führerschein
Gebäude
Geringwertige Wirtschaftsgüter
Gewerkschaftsbeiträge
Internet
Kammerbeiträge
KFZ
Pendlerpauschale
Prozesskosten
Rechtsberatungskosten
Reisekosten
Schätzgutachten (Vermietung und Verpachtung)
Schuldzinsen
Sozialversicherungsbeiträge
Sprachkurse
Steuerberatungskosten
Strafen
Studiengebühren
Studienreise
Telefonkosten
Umzugskosten
Versicherungsbeiträge
Wohnbauförderungsbeiträge

Absetzung für Abnutzung:

Die AfA ist vom wirtschaftlichen Eigentümer geltend zu machen. Im Fall von Miteigentum wird die AfA aufgeteilt.

• Gebäude

Das Gebäude darf nicht zu einem Betriebsvermögen gehören (sonst: Betriebsausgaben). Der AfA sind die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugrunde zu legen. Grund und Boden ist nicht abnutzbar, ein entsprechender Anteil ist daher auszuscheiden. Bei unentgeltlichem Erwerb ist die AfA des Rechtsvorgängers fortzusetzen.

Bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, können ohne Nachweis der Nutzungsdauer jährlich 1,5% abgeschrieben werden. Das entspricht einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren. Eine kürzere Nutzungsdauer muss durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden.

Für angeschaffte bebaute Grundstücke des Privatvermögens ist ein explizites pauschales Aufteilungsverhältnis von 40% für Grund und Boden und 60% für Gebäude vorgesehen. Ein davon abweichendes Aufteilungsverhältnis kann im Einzelfall durch ein entsprechendes Gutachten nachgewiesen werden.

Ab 2016 kann bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung u.a. bei der Absetzung für außergewöhnliche technische / wirtschaftliche Abnutzung eine gleichmäßige Verteilung auf 15 Jahre beantragt werden (zuvor war eine Verteilung auf 10 Jahre möglich).

• Sonstige Wirtschaftsgüter

Auch hier sind die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugrunde zu legen. Beim unentgeltlichen Erwerb sind die fiktiven Anschaffungskosten anzusetzen. Geringwertige Wirtschaftsgüter (s. Artikel Betriebsausgaben Geringwertige Wirtschaftsgüter) können sofort abgesetzt werden.

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Abgaben:

Abgaben sind abzugsfähig, sofern sie sich auf Wirtschaftsgüter beziehen, die dem Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einnahmen dienen. Umfasst sind lediglich regelmäßig wiederkehrende Abgaben (z.B. die Grundsteuer), nicht jedoch einmalige Abgaben wie die Grunderwerbsteuer, die zu den Anschaffungskosten zählt (s.o.: Absetzung für Abnutzung).

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Aktentasche:

Eine überwiegend beruflich genutzte Aktentasche ist abzugsfähig.

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Antiquitäten:

siehe Artikel Betriebsausgaben Antiquitäten

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Arbeitsessen:

Arbeitsessen mit zumindest überwiegendem Werbecharakter sind zur Hälfte als Werbungskosten abzugsfähig. Der Begriff der Werbung ist nicht eindeutig definiert. Im Wesentlichen wird darunter verstanden, dass eine Produkt- oder Leistungsinformation geboten werden muss. Es muss jedenfalls eine berufliche Veranlassung gegeben sein. Ferner empfiehlt es sich, den Werbecharakter eines Arbeitsessens mittels Geschäftsunterlagen nachzuweisen.

Sonderfall Arbeitsessen im Zuge einer Reise:
Ein Arbeitsessen (mit Werbecharakter) auf einer Inlandsreise kürzt das Tagesgeld (s.u.: Reisekosten) um 13,20 €. Bei Auslandsreisen erfolgt keine Kürzung, bei zwei Arbeitsessen steht jedoch nur ein Drittel des jeweiligen Höchstsatzes zu.

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Arbeitskleidung:

siehe Artikel Betriebsausgaben Arbeitskleidung

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Arbeitsmittel:

Nach der Rechtsprechung ist der Begriff Arbeitsmittel weit auszulegen: Unter diesen Begriff fallen alle Hilfsmittel, die zur Erbringung der vom Arbeitnehmer zu leistenden Arbeit erforderlich sind und nicht vom Arbeitgeber zur Verfügung gestellt werden. Aufwendungen für die Beschaffung von Arbeitsmitteln sind jedoch nur dann Werbungskosten, wenn die Arbeit ohne diese Hilfsmittel nicht ausgeübt werden kann, wenn also die betreffenden Aufwendungen für die Sicherung und Erhaltung der Einnahmen des Steuerpflichtigen unvermeidlich sind. Es ist nicht notwendig, dass der Arbeitgeber die Anschaffung des Arbeitsmittels anordnet.

Typische Arbeitsmittel sind etwa KFZ, Computer, Telefon, Internet, Fachliteratur (s.u.).

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Arbeitszimmer:

siehe Artikel Betriebsausgaben Arbeitszimmer

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Ausbildungs-, Fortbildungs- und Umschulungskosten:

Ausbildungskosten sind Kosten, die durch das Erlernen eines Berufes anfallen. Sie sind absetzbar, wenn sie im Zusammenhang mit der vom Steuerpflichtigen ausgeübten oder einer damit verwandten beruflichen Tätigkeit stehen.

Fortbildungskosten sind Ausgaben zum Zweck der Verbesserung der bisherigen beruflichen Kenntnisse und Fähigkeiten. Damit Abzugsfähigkeit gegeben ist, müssen auch Fortbildungskosten im Zusammenhang mit einer bereits ausgeübten beruflichen Tätigkeit stehen.

Eine absetzbare Umschulung liegt vor, wenn umfassende Umschulungsmaßnahmen auf die tatsächliche Ausübung eines anderen Berufs abzielen.

• Führerschein:
  Kosten für einen PKW- oder Motorradführerschein zählen zu den Aufwendungen der privaten Lebensführung und sind nicht abzugsfähig. Aufwendungen zum Erwerb eines LKW- oder Busführerscheins können Werbungskosten darstellen.
• Sprachkurse:
  Voraussetzung ist eine berufliche Veranlassung und ein konkreter Nutzen für den Beruf. Sprachkurse im Ausland können eine Studienreise darstellen.
• Studiengebühren (Fachhochschule, Universität):
  Voraussetzung ist, dass der Steuerpflichtige eine berufliche Tätigkeit neben dem Studium ausübt. Dazu zählen auch Hilfstätigkeiten oder fallweise Beschäftigungen. In Betracht kommt insbesondere eine Absetzung als umfassende Umschulung.
• Eine Studienreise muss nahezu ausschließlich beruflich veranlasst sein. Wenn eine klare Trennung in berufliche und private Reiseabschnitte möglich ist dürfen die Fahrt- und Reisekosten aufgeteilt werden.
  Eine (nahezu) ausschließliche berufliche Veranlassung liegt vor, wenn
• Planung und Durchführung der Reise in einer lehrgangsmäßigen Organisation erfolgen oder sonst in einer Weise, welche die berufliche Bedingtheit einwandfrei erkennen lässt,
• der Steuerpflichtige Kenntnisse erwerben soll, die eine konkrete Verwendung in seinem Beruf zulassen,
• Reiseprogramm und Durchführung nur auf die Berufsgruppe des Steuerpflichtigen abgestellt sind und
• allgemein interessierende Programmpunkte nur im Rahmen eines normüblichen Freizeitausmaßes anfallen.

Die Rückzahlung von Aus- und Fortbildungskosten an den Arbeitgeber aufgrund einer vorzeitigen Beendigung des Dienstverhältnisses stellt Werbungskosten dar. Bei noch aufrechtem Dienstverhältnis sind diese Werbungskosten in der Personalverrechnung zu berücksichtigen.

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Berufsgruppenpauschale:

Durch Verordnung des Bundesministers für Finanzen wurden für bestimmte Berufsgruppen Durchschnittssätze festgelegt, die statt des Werbungskostenpauschbetrages von 132 € (s.o.) gelten. Im Falle höherer Werbungskosten können alternativ die tatsächlichen Kosten geltend gemacht werden. Diese Berufsgruppen sind:

• Artisten
• Bühnenangehörige, Filmschauspieler
• Fernsehschaffende
• Journalisten
• Musiker
• Forstarbeiter, Förster und Berufsjäger im Revierdienst
• Hausbesorger
• Heimarbeiter
• Vertreter
• Mitglieder einer Stadt-, Gemeinde- oder Ortsvertretung

Das Berufsgruppenpauschale wird im Weg der Arbeitnehmerveranlagung geltend gemacht.

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Betriebsratsumlage:

Es handelt sich ausdrücklich um Werbungskosten.

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Bewerbungskosten:

Kosten für (auch erfolglose) Bewerbungen und Vorstellungsgespräche werden als Werbungskosten anerkannt. Voraussetzung ist ein entsprechender Nachweis. Auch Fahrtkosten bzw. Kilometergeld, Tag- und Nächtigungsgeld können geltend gemacht werden. Beim Taggeld ist zu beachten, dass dies nur dann zusteht, wenn eine Nächtigung erforderlich ist.

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Bürgschaften:

Steht die Bürgschaft im Zusammenhang mit einer nichtselbständigen Tätigkeit (z.B. der Sicherung der Anstellung) können Werbungskosten vorliegen. Bürgschaftszahlungen eines Gesellschafter-Geschäftsführers einer Kapitalgesellschaft werden in der Regel nicht als Werbungskosten anerkannt, weil ihre Begründung vorrangig als im Gesellschaftsverhältnis liegend angesehen wird, nicht in der Anstellung.

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Computer:

In der Regel wird eine vierjährige Nutzungsdauer für einen Computer angenommen (s.o. Absetzung für Abnutzung). Die Kosten für einen (auch) beruflich genutzten Computer sind abzugsfähig. Der Anteil der privaten Nutzung ist aus den Werbungskosten auszuscheiden. Sofern sich der Computer in der Wohnung des Steuerpflichtigen befindet, nimmt die Finanzverwaltung eine private Nutzung von mindestens 40% an. Eine höhere berufliche Nutzung muss nachgewiesen werden.

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Dauernde Lasten:

Dauernde Lasten ist ein Oberbegriff, unter den Renten und sonstige dauernde Lasten fallen. Eine Rente besteht in regelmäßigen Leistungen, die aufgrund eines Anspruches darauf geleistet werden. Renten sind nicht mit Ratenzahlungen gleichzusetzen, die Renten haben ein aleatorisches Moment, d.h. das Ende der Rentenzahlungen ist an ein ungewisses Ereignis gebunden (z.B.: Leibrente). Sonstige dauernde Lasten werden für einen längeren Zeitraum (mindestens 10 Jahre lang) geleistet. Sowohl bei Renten als auch bei sonstigen dauernden Lasten muss eine Verpflichtung zur Leistung bestehen.

Das Gesetz nennt dauernde Lasten ausdrücklich als Werbungskosten, sofern diese mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Der Abzug ist nur insoweit zulässig, als die Summe der verausgabten Beträge den Wert der Gegenleistung übersteigt. Soweit keine Werbungskosten vorliegen, können dauernde Lasten Sonderausgaben darstellen.

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Dienstreisen:

Eine Dienstreise liegt vor, wenn ein Arbeitnehmer über Auftrag des Arbeitgebers seinen Dienstort zur Durchführung von Dienstverrichtungen verlässt oder so weit weg von seinem ständigen Wohnort arbeitet, dass ihm eine tägliche Rückkehr an seinen ständigen Wohnort nicht zugemutet werden kann (Faustregel: ab ca. 120 km). Vom Arbeitgeber bezahlte Kilometer-, Tages- und Nächtigungsgelder für eine Dienstreise sind steuerfrei, weil Reisekostenersätze keine Einkünfte für den Arbeitnehmer sind. Zahlt der Arbeitgeber höhere Beträge als die gesetzlich vorgesehenen, so bilden diese, die jeweiligen Grenzen übersteigenden Beträge, steuerpflichtigen Arbeitslohn.

Das lohnsteuerfreie Kilometergeld ist mit max. 30.000 km pro Kalenderjahr begrenzt. Es ist ein Fahrtenbuch zu führen.

Für Tagesgelder gilt grundsätzlich: Sie sind für Inlandsdienstreisen mit einem Betrag von 26,40 € pro Tag steuerfrei. Die Dienstreise muss länger als drei Stunden dauern.

Nächtigungsgeld steht im Umfang der tatsächlichen Kosten der Nächtigung zu. Alternativ kann Nächtigungsgeld nach den gesetzlichen Sätzen geltend gemacht werden, das sind im Inland 15,00 € pro Nächtigung inklusive Frühstück.

(Differenz-)Werbungskosten können geltend gemacht werden, wenn der Arbeitgeber keinen oder nicht den vollständigen Reisekostenersatz leistet.

Unterscheiden Sie Dienstreisen von Reisen (s.u.)!

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Doppelte Haushaltsführung und Familienheimfahrten:

Für den Fall, dass dem Steuerpflichtigen eine tägliche Rückkehr zum Familienwohnsitz unzumutbar ist (Richtwert für Entfernung ca. 120 km) und er daher eine Wohnung nahe seinem Arbeitsplatz nimmt, können die Aufwendungen für diese Wohnung (Miete, Betriebskosten, Einrichtung) grundsätzlich als Werbungskosten abgesetzt werden. Die doppelte Haushaltsführung muss beruflich veranlasst sein, eine Verlegung des Familienwohnsitzes muss unzumutbar sein. Ferner muss eine über die Nächtigungsfunktion hinausgehende Nutzung vorliegen. Eine Verlegung des gesamten Familienwohnsitzes gilt insbesondere dann als unzumutbar, wenn der Ehegatte am Familienwohnsitz Einkünfte aus einer Erwerbstätigkeit erzielt und diese nicht bloß ein untergeordnetes Ausmaß aufweisen.

Für eine Wohnung, in welcher der Steuerpflichtige und seine Familie wohnen, können Kosten bis 2.200 € pro Monat (Miete und Betriebskosten) abgesetzt werden.

Im Fall der doppelten Haushaltsführung sind Kosten von Familienheimfahrten als Werbungskosten abzugsfähig, und zwar bis zu einem monatlichen Höchstbetrag von 306,00 €.

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Expatriates:

Unter bestimmten Voraussetzungen (u.a. höchstens 5 Jahre in Österreich, ausländischer Arbeitgeber, kein Wohnsitz in Österreich innerhalb der letzten 10 Jahre) können Expatriates ein Werbungskostenpauschale (anstelle der tatsächlichen Werbungskosten) von bis zu 10.000 € jährlich geltend machen. Diese pauschalen Werbungskosten sind bereits in der Lohnverrechnung des Arbeitgebers zu berücksichtigen. Bei höheren tatsächlichen Werbungskosten ist die Geltendmachung im Wege der Arbeitnehmerveranlagung ratsam.

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Fachliteratur:

Beruflich verwendete Fachliteratur (z.B. Bücher, Zeitschriften) sind Werbungskosten, sofern es sich nicht um allgemeinbildende Literatur oder Tageszeitungen handelt. Unter Umständen ist der wesentliche Inhalt der Werke bekanntzugeben.

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Fahrtkosten:

Kosten für beruflich veranlasste Fahrten sind Werbungskosten, die in ihrer tatsächlichen Höhe geltend gemacht werden können. Stattdessen kann jedoch auch das amtliche Kilometergeld abgezogen werden. Das Kilometergeld steht bis zu einer Fahrtleistung von maximal 30.000 km pro Kalenderjahr zu. Es ist ein Fahrtenbuch zu führen.

Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte sind durch den Verkehrsabsetzbetrag (s.u.) und eventuell das Pendlerpauschale (s.u.) abgegolten.

Unterscheiden Sie Fahrtkosten von Reisekosten (s.u.)!

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Fehlgelder:

Dem Arbeitgeber ersetzte Kassenfehlbeträge sind Werbungskosten.

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Führerschein:

siehe Ausbildungs-, Fortbildungs- und Umschulungskosten

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Gebäude:

s.o. Absetzung für Abnutzung

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Geringwertige Wirtschaftsgüter:

siehe Artikel: Betriebsausgaben Geringwertige Wirtschaftsgüter

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Gewerkschaftsbeiträge:

Es handelt sich um Werbungskosten.

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Internet:

Wie beim Computer sind auch beruflich veranlasste Internetkosten abzugsfähig. Liegt auch eine private Nutzung vor, werden die Kosten aufgeteilt. Der Privatanteil ist, allenfalls durch Schätzung, auszuscheiden. Auch Aufwendungen für spezielle berufliche Anwendungen wie etwa Rechtsdatenbanken sind abzugsfähig.

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Kammerbeiträge:

Kammerbeiträge sind vom Gesetz ausdrücklich genannte Werbungskosten.

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KFZ:

Wird ein privates KFZ (es muss nicht das eigene sein) für berufliche Fahrten genutzt, so können diese Kosten entweder im tatsächlich nachgewiesenen Umfang oder in Form von Kilometergeld als Werbungskosten abgesetzt werden. Beträgt die Fahrtleistung mehr als 30.000 km pro Jahr, darf entweder Kilometergeld für 30.000 km oder die tatsächlichen Aufwendungen für alle Fahrten angesetzt werden.

Mit dem Kilometergeld gelten die meisten Kosten im Zusammenhang mit dem KFZ als abgegolten (Treibstoff, Service, Vignette, Versicherungen inkl. Steuer, etc.).

Auf Verlangen des Finanzamtes ist ein Fahrtenbuch vorzulegen.

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Pendlerpauschale:

Fahrten eines Arbeitnehmers zwischen Wohnung und Arbeitsstätte sind grundsätzlich mit dem Verkehrsabsetzbetrag (s.u.) abgegolten. Zusätzlich kann ein Pendlerpauschale (sowie ein Pendlereuro) geltend gemacht werden, wenn

• die Benützung eines Massenverkehrsmittels zumutbar ist und die Entfernung zwischen Wohnung und Arbeitsstätte mindestens 20 km beträgt (kleines Pendlerpauschale) oder
• die Benützung eines Massenverkehrsmittels zumindest auf dem halben Arbeitsweg nicht zumutbar ist und die Entfernung mindestens zwei Kilometer beträgt (großes Pendlerpauschale).

Kilometergeld oder Fahrtkosten in der tatsächlichen Höhe können bei Fahrten des Arbeitnehmers zwischen Wohnung und Arbeitsstätte nicht alternativ zum Pendlerpauschale und/oder Verkehrsabsetzbetrag geltend gemacht werden.

Mittels Pendlerrechner wird die Höhe eines etwaig zustehenden Pendlerpauschales bzw. Pendlereuros ermittelt.

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Prozesskosten:

Berufsbedingte Kosten für einen Zivilprozess, z.B. arbeitsrechtliche Ansprüche, sind Werbungskosten. Prozesskosten für ein gerichtliches oder verwaltungsrechtliches Strafverfahren sind nur bei (teilweisem) Freispruch oder Einstellung des Verfahrens wegen eines Strafaufhebungsgrundes abzugsfähig.

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Rechtsberatungskosten:

Ist die Rechtsberatung beruflich veranlasst, liegen Werbungskosten vor.

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Reisekosten:

Die beruflich veranlasste Reise setzt im Gegensatz zur Dienstreise keinen Auftrag des Arbeitgebers voraus. Sie muss ausschließlich beruflich veranlasst sein bzw. findet bei Trennbarkeit in einen privaten und einen beruflichen Teil eine Aufteilung der Reisekosten statt.

Eine Reise liegt vor, wenn die Reisedauer mehr als drei Stunden beträgt, der Steuerpflichtige sich mindestens 25 km vom Mittelpunkt der Tätigkeit entfernt und am Einsatzort kein weiterer Mittelpunkt der Tätigkeit begründet wird.

Reisekosten sind entweder:

• Tagesgelder (Verpflegungsmehraufwand) oder
• Nächtigungsgelder bzw. Kosten einer Nächtigung

Fahrtkosten stehen unabhängig davon zu, ob eine Reise vorliegt, ausgenommen es handelt sich um Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte (siehe Pendlerpauschale, Verkehrsabsetzbetrag).

Das maximale Tagesgeld beträgt 26,40 €. Höhere Kosten für Verpflegung werden nicht berücksichtigt. Nächtigungsaufwendungen können entweder in Höhe der tatsächlich angefallenen Kosten abgesetzt werden oder mit einem Pauschbetrag von 15,00 € (inkl. Frühstück).

Für Auslandsreisen gelten, je nach Staat, andere Sätze.

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Schätzgutachten (Vermietung und Verpachtung):

Wird ein Schätzgutachten zum Zweck des Erwerbs eines Gebäudes erstellt, so gehören diese Kosten zu den Anschaffungskosten (s.o. Absetzung für Abnutzung).

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Schuldzinsen:

Schuldzinsen, d.h. Zinsen für die Überlassung von Kapital, die mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, sind abzugsfähig.

Schuldzinsen im Zusammenhang mit der Anschaffung, Herstellung oder Erhaltung eines Mietobjektes sind als Werbungskosten aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.

Zinsen für die Anschaffung von Arbeitsmitteln sind Werbungskosten.

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Sozialversicherungsbeiträge:

Pflichtversicherungsbeiträge in der gesetzlichen Sozialversicherung sind vom Gesetz ausdrücklich genannte Werbungskosten.

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Sprachkurse:

siehe Ausbildungs-, Fortbildungs- und Umschulungskosten

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Steuerberatungskosten:

Zahlungen an einen Wirtschaftstreuhänder, dessen Tätigkeit schwerpunktmäßig die Ermittlung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bildet, sind Werbungskosten. Andernfalls liegen - wenn an eine berufsrechtlich befugte Person gezahlt - Sonderausgaben vor.

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Strafen:

siehe Artikel: Betriebsausgaben

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Studiengebühren:

siehe Ausbildungs-, Fortbildungs- und Umschulungskosten

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Studienreise

siehe Ausbildungs-, Fortbildungs- und Umschulungskosten

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Telefonkosten:

Kosten für berufliche Telefonate sind in der tatsächlichen Höhe abzugsfähig. Wird ein Telefon beruflich und privat genutzt, erfolgt eine Aufteilung. Ist die Aufteilung nicht genau nachweisbar, erfolgt eine Schätzung des beruflichen Anteils der Telefonkosten.

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Umzugskosten:

Bei einer Verpflichtung zum Wohnungswechsel durch den Arbeitgeber (z.B. Bezug einer Dienstwohnung) liegen Werbungskosten vor. Beruflich veranlasst sind auch Umzugskosten, weil der neue Dienstort vom bisherigen Wohnort unzumutbar weit entfernt liegt. Umzug bedeutet, dass der bisherige Wohnsitz aufgegeben wird (andernfalls siehe: Doppelte Haushaltsführung).

Anschaffungskosten im Zusammenhang mit einer Eigentumswohnung sind nicht abzugsfähig.

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Versicherungsbeiträge:

Versicherungsprämien für Wirtschaftsgüter, die der Erzielung von Einnahmen dienen, sind abzugsfähig (z.B. Gebäudeversicherungen).

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Wohnbauförderungsbeiträge:

Es handelt sich ausdrücklich um Werbungskosten.

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Für detaillierte Auskünfte betreffend Werbungskosten kontaktieren Sie uns bitte!

Grunderwerbsteuer bei Baurechten

Januar 2020

Wenngleich für die Berechnung der Grunderwerbsteuer (GrESt) grundsätzlich der Wert der Gegenleistung (z.B. der Kaufpreis) maßgeblich ist, so kommt auch dem sogenannten Grundstückswert als Mindestbemessungsgrundlage eine wesentliche Bedeutung zu. Nicht zuletzt deshalb, da er auch explizit als Bemessungsgrundlage für bestimmte Erwerbsvorgänge wie etwa im Zusammenhang mit unentgeltlichen Übertragungen oder bei Umgründungen zu verwenden ist.

Die Ermittlung des Grundstückswerts ist in der Grundstückswertverordnung geregelt, wobei grundsätzlich entweder das Pauschalwertmodell zur Anwendung kommt (Kombination aus Grund- und/oder Gebäudewert) oder die Ermittlung anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels erfolgt. Für Grunderwerbsteuer auslösende Transaktionen mit Baurechten (z.B. Einräumung oder Übertragung eines Baurechts) oder i.Z.m. durch Baurechte belasteten Grundstücken hatte die Grundstückswertverordnung bislang keine Informationen vorgesehen - mit Herbst 2019 hat sich das durch eine Novellierung der Grundstückswertverordnung geändert. Unter einem Baurecht versteht man (zivilrechtlich) ein sogenanntes eigentumsähnliches Recht, wie es beispielsweise auch das Wohnungseigentum oder das Veräußerungs- und Belastungsverbot ist. Konkret ist das Baurecht ein dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter Bodenfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Für den Liegenschaftseigentümer kann das Baurecht den Vorteil bieten, die Liegenschaft verwerten zu können, ohne sein Eigentum aufgeben zu müssen. Der Bauberechtigte auf der anderen Seite erspart sich den Kaufpreis für die Liegenschaft und muss bloß den Bauzins bezahlen.

Die Grundstückswertverordnung sieht im Rahmen der Ermittlung des Grundstückswertes eines Baurechtes und des mit einem Baurecht belasteten Grundstücks für die Berechnung des Grundwerts folgendes vor (der Gebäudewert als zweite Komponente des Grundstückswerts unterliegt keinen besonderen Bestimmungen). Maßgebende Überlegung dabei ist, ob der Grundwert des Grundstücks dem Baurecht zuzuordnen ist oder mit dem belasteten Grundstück zusammenhängt. Beträgt die Dauer des Baurechts im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld noch 50 Jahre oder mehr, so ist der Grundwert des Baurechtes in Höhe des Grundwertes des unbebauten Grundstückes und der Grundwert des belasteten Grundstückes mit Null anzusetzen. Folglich wird in dieser Konstellation der gesamte Grundwert des Grundstücks dem Baurecht zugeordnet und das belastete Grundstück hat in diesem Zeitpunkt keinen Wert. Macht hingegen die Dauer des Baurechtes im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld weniger als 50 Jahre aus, so ist der Grundwert des Baurechtes mit 2% des Grundwertes des unbebauten Grundstückes für jedes volle Jahr der restlichen Dauer des Baurechtes anzusetzen. Der Grundwert des belasteten Grundstückes ist die Differenz zwischen dem Grundwert des unbelasteten Grundstückes und dem Grundwert für das Baurecht. Bei dieser Variante verringert sich der dem Baurecht zuzuordnende Grundwert linear um 2% pro vollem Jahr der verbleibenden Dauer des Baurechts - im Gegenzug erhöht sich der Grundwert des belasteten Grundstücks um jährlich 2%. Für beide Konstellationen gilt im Endeffekt, dass die Summe aus dem Grundwert des Baurechts und dem Grundwert des belasteten Grundstücks dem Grundwert des unbelasteten Grundstücks entsprechen muss.

Da vor der Novellierung der Grundstückswertverordnung die GrESt bei Begründung oder Übertragung eines Baurechts mit dem 18fachen des Jahreswerts der Baurechtszinsverpflichtung gedeckelt war, kann es sein, dass das nunmehrige Heranziehen des Grundstückswerts als Mindestbemessungsgrundlage bei Baurechten zu einer erhöhten GrESt führt. Eine Lösungsmöglichkeit besteht unter Umständen in dem Nachweis des Bodenwertanteils des Baurechts durch ein Sachverständigengutachten - dabei handelt es sich bekanntermaßen um die dritte Möglichkeit der Ermittlung des Grundstückswerts (neben Anwendung des Pauschalwertmodells und der Ableitung aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel).

Unbeschränkte Steuerpflicht für Hauptwohnsitzbefreiung

August 2019

Die Hauptwohnsitzbefreiung ermöglicht die Befreiung von der Immobilienertragsteuer und somit die steuerliche Freistellung des Veräußerungserlöses aus Eigenheimen bzw. Eigentumswohnungen samt Grund und Boden. Dafür muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden und das Eigenheim entweder für mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. Das BFG hatte sich (GZ RV/7105501/2016 vom 16.5.2018) mit einem Fall auseinanderzusetzen, in dem mit Hinweis auf die durchgehende fünfjährige Nutzung als Hauptwohnsitz die Befreiung von der Immobilienertragsteuer zur Anwendung kommen sollte.

Im Detail wollte ein leitender Beamter einer internationalen Organisation mit Sitz in Wien, der nach seiner mehrjährigen Tätigkeit in Österreich mit seiner Familie nach Australien übersiedelte, besagte Steuerbefreiung geltend machen. Wenngleich die fünfjährige Nutzung der Wohnung in Österreich unbestritten war, verneinte das Finanzamt die Befreiung mit Hinweis auf die besondere steuerliche Situation des leitenden Beamten und nigerianischen Staatsbürgers. Leitende Beamte mit einer "roten Legitimationskarte" genießen in Österreich - wie auch z.B. Diplomaten - besondere Privilegien und Immunitäten. Aus steuerlicher Sicht gelten Sonderregelungen ("Wiener Übereinkommen über diplomatische Beziehungen"), sodass diese Personen, welche weder österreichische Staatsbürger noch in Österreich ständig ansässig sind, nur mit ihren inländischen Einkünften gem. § 98 EStG (d.h. im Rahmen der beschränkten Steuerpflicht) steuerpflichtig sind. Darüber hinaus sieht Österreich eine Befreiung der Dienstbezüge vom Entsendestaat vor. Einkünfte aus Drittstaaten dürften sowieso nicht in Österreich besteuert werden, da die beschränkte Steuerpflicht niemals das Welteinkommen umfassen kann. Wie schon der VwGH vor geraumer Zeit zum Ausdruck gebracht hatte, verzichtet Österreich bei diesen Personen aufgrund völkerrechtlicher Verträge auf sein grundsätzliches Recht, deren sämtliche Einkünfte zu besteuern - und zwar auch dann, wenn diese Personen im Inland einen Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben. Es ist daher beschränkte Steuerpflicht trotz Wohnsitzes im Inland gegeben und die entsprechenden Bestimmungen müssen angewendet werden.

Das BFG betonte in seiner Entscheidungsfindung, dass im vorliegenden Fall Österreich auf die unbeschränkte Einkommensbesteuerung verzichtet und daher ein Fehlen der unbeschränkten Steuerpflicht in Österreich seitens des ehemals leitenden Beamten anzunehmen ist. Ohne unbeschränkte Steuerpflicht können jedoch Vorschriften, welche die unbeschränkte Steuerpflicht voraussetzen (wie etwa die Hauptwohnsitzbefreiung), nicht zur Anwendung kommen. Der leitende Beamte war nämlich in Österreich nicht unbeschränkt steuerpflichtig, da Österreich auf die unbeschränkte Einkommensbesteuerung wirksam verzichtet hat. Anders ausgedrückt kann er keinen Wohnsitz in Österreich haben, da er wie ein beschränkt Steuerpflichtiger zu behandeln ist und daher im Umkehrschluss weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt im Inland haben kann. Im Endeffekt blieb die bereits entrichtete Immobilienertragsteuer (die beschränkte Steuerpflicht umfasst auch Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen) als steuerliche Belastung aufrecht - die Hauptwohnsitzbefreiung kam nicht zur Anwendung.

Immobilienertragsteuer - Aufgabe des Hauptwohnsitzes als zwingende Voraussetzung

Juli 2019

Eine bedeutsame Ausnahme von der Besteuerung im Rahmen der Immobilienertragsteuer liegt dann vor, wenn die so genannte Hauptwohnsitzbefreiung geltend gemacht werden kann. So ist der Veräußerungserlös aus Eigenheimen bzw. Eigentumswohnungen samt Grund und Boden steuerfrei, wenn das Eigenheim bzw. die Eigentumswohnung von der Anschaffung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Gleiches gilt, wenn der Hauptwohnsitz aufgegeben wird und das Objekt innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Hinsichtlich der zeitlichen Nähe zwischen Veräußerung und Aufgabe (dieses) Hauptwohnsitzes gilt eine Toleranzfrist von 1 Jahr ab Kaufvertragsdatum.

Das BFG hatte sich (GZ RV/7104377/2017 vom 21.2.2019) mit dem Fall auseinanderzusetzen, in dem eine Wohnung aufgrund finanzieller Schwierigkeiten veräußert werden musste und die Steuerpflichtige die Wohnung vom Käufer in Folge zurückmietete, um weiterhin in der Wohnung bleiben zu können. Demnach war sowohl vor als auch nach der Veräußerung der Hauptwohnsitz in dieser Wohnung. Die von ihr geltend gemachte Hauptwohnsitzbefreiung wurde vom Finanzamt allerdings nicht anerkannt. Im Zuge der Entscheidungsfindung betonte das BFG, dass der Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung darin besteht, dass der Veräußerungserlös ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung steht. Dies deshalb, da regelmäßig mit der Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes, zusammen mit dessen Verlegung, hohe finanzielle Aufwendungen verbunden sind, wie etwa der Erwerb selbst oder auch die Ausstattung (auch bei der Einrichtung einer neu angemieteten Wohnung).

Ein solches Finanzierungserfordernis besteht gerade dann nicht, wenn eine Wohnung unmittelbar nach der Veräußerung im Rahmen eines Mietverhältnisses weiterbenutzt wird. Das BFG ging davon aus, dass im konkreten Fall nämlich keine höheren Belastungen durch Erwerb von Eigentum bzw. Ausstattung einer neuen Mietwohnung entstanden, sondern dass beabsichtigt wurde, die durch den Verkauf der Eigentumswohnung freiwerdenden Mittel für andere Zwecke verwenden zu können (beispielsweise zur Entschuldung von auf der Liegenschaft befindlichen Lasten). Im Endeffekt ist die Hauptwohnsitzbefreiung bei Weiterbenutzung der veräußerten Wohnung (als Hauptwohnsitz) nicht anwendbar - daran ändert auch nichts, dass die Hauptwohnsitzbefreiung im Falle der Veräußerung und nachgehender Nutzung als Nebenwohnsitz zur Anwendung kommen würde. Ob der Verfassungsgerichtshof den von der Steuerpflichtigen ins Treffen geführten Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz teilt und somit eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer trotz Beibehaltung des Hauptwohnsitzes ermöglicht, bleibt allerdings abzuwarten.

Später Entschluss zum gewerblichen Grundstückshandel reicht laut BFG aus

März 2019

Ob Immobilienveräußerungen als gewerblicher Grundstückshandel eingeordnet werden oder aus dem Privatvermögen heraus erzielt werden, bringt unterschiedliche steuerliche Konsequenzen mit sich - nicht zuletzt die Möglichkeit der Geltendmachung der Herstellerbefreiung würde im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels ins Leere laufen. Die Herstellerbefreiung führt zur Befreiung von Gewinnen aus der Veräußerung eines selbsthergestellten Gebäudes im Rahmen der Immobilienertragsteuer; der Grund und Boden bleibt steuerpflichtig sofern nicht auch die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitzbefreiung vorliegen.

Das BFG hatte sich (GZ RV/1100486/2016 vom 11.6.2018) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, in dem auf einer Liegenschaft, welche ursprünglich mit der Absicht, eine Grundreserve für sich und die eigenen Kinder schaffen zu wollen, zehn Jahre später mehrere Eigentumswohnungen errichtet und an Dritte veräußert wurden. Im Zuge der Errichtung der Eigentumswohnungen war von den beiden Liegenschaftseigentümern zwecks Projektabwicklung und auch aus Haftungsüberlegungen eine "Wohnbau-GmbH" gegründet worden. Die beiden natürlichen Personen - zugleich Gesellschafter der Wohnbau-GmbH - blieben die Eigentümer der Wohnungen und waren der Ansicht, dass der Verkauf der Wohnungen aus ihrem Privatvermögen heraus erfolgte. Die Herstellerbefreiung sei daher anzuwenden, nicht zuletzt deshalb, da die beiden Liegenschaftseigentümer in sämtlichen Kaufverträgen mit den Wohnungskäufern als Verkäufer genannt waren.

Bei der Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel einerseits und Vermögensverwaltung andererseits, sprechen im vorliegenden Fall folgende Aspekte grundsätzlich für den gewerblichen Grundstückshandel. Generell ist ein Gewerbebetrieb durch eine nachhaltige, mit Gewinnabsicht unternommene, als Beteiligung am wirtschaftlichen Verkehr darstellende Tätigkeit gekennzeichnet.

• Erfolgreiches Bemühen um Erteilung einer Baubewilligung,
• Errichtung der Wohnbau-GmbH als Bauträger GmbH,
• Erstellung eines Nutzwertgutachtens mit anschließender Parifizierung und daraus resultierende, zusätzliche wertsteigernde Maßnahmen,
• planmäßiger gezielter Verkauf der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten (konkret 11 Wohnungen innerhalb etwas weniger als einem halben Jahr),
• Bewerbung der Wohnungen auf einer eigens eingerichteten Homepage (inklusive Details zu Lage, Baufortschritt, Bauqualität etc.).

Mit Verweis auf ältere Rechtsprechung betonte das BFG, dass die Veräußerung von Grundstücken aus dem Privatvermögen dann keine Vermögensverwaltung mehr ist, sondern gewerblichen Grundstückshandel darstellt, wenn die Vermögensverwertung anstelle der Vermögensnutzung in den Vordergrund tritt. Dabei muss auch auf die Besonderheiten von (bebauten) Grundstücken Rücksicht genommen werden - etwa die Notwendigkeit einer Mehrjahresbetrachtung, da Grundstücke typischerweise nur unregelmäßig und in einer geringen Zahl von Fällen erworben und wieder abgesetzt werden.

Im konkreten Fall ist vollumfänglich steuerpflichtiger gewerblicher Grundstückshandel bei den beiden natürlichen Personen auch dann gegeben, wenn der Wille zum planmäßigen Abverkauf erst nach der Errichtung der Wohnungen entstanden ist. Dem BFG folgend ist es nämlich für gewerblichen Grundstückshandel nicht notwendig, dass die Veräußerungsabsicht bereits im Zeitpunkt der Anschaffung bzw. im Zeitpunkt der Bebauung des Grundstücks vorhanden ist. Der Umstand, dass im Zeitpunkt der Bebauung zwei Wohnblöcke mit insgesamt 14 Wohnungen sowie Garagen- und Abstellplätzen errichtet werden sollten, spricht überdies gegen eine Eigennutzung durch die beiden Liegenschaftseigentümer und folglich für gewerblichen Grundstückshandel.

Begutachtungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2018 veröffentlicht

Mai 2018

Anfang April 2018 wurde das Jahressteuergesetz 2018 - als Nachfolger von Abgabenänderungsgesetzen im Frühjahr und im Herbst - als Begutachtungsentwurf veröffentlicht. Neben Klarstellungen resultieren viele Änderungen aus der EU-Richtlinie "Vorschriften zur Bekämpfung von Steuervermeidungspraktiken mit unmittelbaren Auswirkungen auf das Funktionieren des Binnenmarktes" (Anti Tax Avoidance Directive, ATAD). Ausgewählte Aspekte sind nachfolgend näher dargestellt. Die geplanten Gesetzes-
änderungen sollen überwiegend ab 1.1.2019 in Kraft treten.

Wegzugsbesteuerung im betrieblichen Bereich

Bei der sogenannten Wegzugsbesteuerung im betrieblichen Bereich soll der Ratenzahlungszeitraum für Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens von sieben auf fünf Jahre verkürzt werden. Bei Wirtschaftsgütern des Umlaufvermögens bleibt es bei dem Ratenzahlungszeitraum von zwei Jahren, innerhalb dessen es auch nicht zu einer vorzeitigen Fälligstellung kommen kann. Hingegen sollen beim Anlagevermögen Raten auch dann sofort fällig zu stellen sein, wenn der Sitz oder der Ort der Geschäftsleitung einer Körperschaft in einen Staat außerhalb des EU/EWR-Raumes verlegt wird, der Steuerpflichtige Insolvenz anmeldet, eine solche abgewickelt wird oder wenn eine Rate innerhalb von drei Monaten ab Fälligkeit nicht bzw. in zu geringem Ausmaß bezahlt wurde.

Abzugsteuer auf Entgelte für die Einräumung von Leitungsrechten

Es ist eine Abzugsteuer von 10% (für Körperschaften 8,25%) auf Zahlungen für die Einräumung von Leitungsrechten (oftmals i.Z.m. Infrastrukturprojekten) angedacht. So sind davon etwa Entgelte umfasst, welche ein Grundeigentümer erhält, weil er das Recht einräumt, über seinen Grund und Boden Leitungen führen zu lassen.

Methodenwechsel und Hinzurechnungsbesteuerung

Im Körperschaftsteuergesetz sind im Begutachtungsentwurf vor allem Änderungen beim Methodenwechsel (Switch-over) und damit zusammenhängend die Einführung einer Hinzurechnungsbesteuerung (im angloamerikanischen Raum "controlled foreign corporation rules" bzw. CFC rules) vorgesehen. Generell vereinfachend sollen von der Beteiligungsertragsbefreiung nur noch (inländische) Beteiligungserträge wie auch Erträge aus internationalen Schachtelbeteiligungen umfasst sein und die Ausnahme (von der Befreiung) für Gewinnanteile aus ausländischen Beteiligungen bei Hybridfinanzierung gelten.

Der neue § 10a KStG normiert den Anwendungsbereich der Hinzurechnungsbesteuerung und setzt voraus, dass eine ausländische Körperschaft niedrigbesteuerte Passiveinkünfte erzielt und die Gewinne noch nicht ausgeschüttet worden sind. Die Hinzurechnungsbesteuerung führt zu einer höheren Steuerbemessungsgrundlage in Österreich, da die nicht ausgeschütteten Passiveinkünfte der ausländischen beherrschten Körperschaft, in Österreich als Gewinn zugerechnet werden. Zu einer Hinzurechnungsbesteuerung kann es nur kommen, sofern die österreichische Gesellschaft die ausländische Gesellschaft beherrscht (Beteiligungsausmaß regelmäßig direkt oder indirekt zu mehr als 50%) und Passiveinkünfte in Form von u.A. Zinsen, Lizenzgebühren, Dividenden, etc. vorliegen. Niedrigbesteuerung wird bei einer tatsächlichen Steuerbelastung im Ausland von nicht mehr als 12,5% angenommen. Die Einkünfte aus Tätigkeiten von Versicherungen und Banken sind zwar der EU-Richtlinie folgend auch unter Passiveinkünften zu subsumieren, dies soll jedoch durch eine Ausnahmeregelung für Finanzunternehmen ins Leere laufen (sowohl bei der Hinzurechnungsbesteuerung als auch beim Methodenwechsel). Im Sinne einer Bagatellgrenze sieht das Jahressteuergesetz 2018 vor, dass die niedrigbesteuerten Passiveinkünfte nachhaltig mehr als ein Drittel der gesamten Einkünfte der ausländischen Körperschaft betragen müssen.

Der Methodenwechsel knüpft an die Parameter Passiveinkünfte und Niedrigbesteuerung an und soll zukünftig auf internationale Schachtelbeteiligungen und qualifizierte Portfoliobeteiligungen (Minimumbeteiligung i.H.v. 5%) anwendbar sein. Vergleichbar der bisherigen Situation kommt es dann anstelle der Beteiligungsertragsbefreiung für Gewinnanteile bzw. bei internationalen Schachtelbeteiligungen auch anstelle der Steuerneutralität von Veräußerungsgewinnen, -verlusten und sonstiger Wertänderungen zur Anrechnung der im Ausland tatsächlich entrichteten Steuern auf die österreichische Körperschaftsteuer.
Hinzurechnungsbesteuerung und Methodenwechsel sind bereits auf Wirtschaftsjahre, welche nach dem 30. September 2018 beginnen, anzuwenden.

Istbesteuerung bei Freiberuflern und Erleichterungen für KMUs

In der Umsatzsteuer soll es dem Begutachtungsentwurf folgend zur Ausweitung der Istbesteuerung auf alle freiberuflichen Tätigkeiten unabhängig von der Rechtsform kommen. Bei der Margenbesteuerung ist der Entfall der vereinfachten Ermittlung der Marge bei Reiseleistungen geplant. Schließlich soll es durch die Umsetzung des unionsrechtlichen E-Commerce-Pakets zukünftig zu Leistungsortänderungen bei bestimmten elektronisch erbrachten sonstigen Leistungen, Telekommunikations-, Rundfunk- und Fernsehdienstleistungen innerhalb der EU kommen. Dies bringt Erleichterungen für KMUs, die nur gelegentlich solche Leistungen an Nichtunternehmer in der EU erbringen.

Ausweitung des "Advance Rulings"

Der aktuelle Anwendungsbereich des Advance Rulings (Auskunftsbescheid gem. § 118 BAO) ist auf noch nicht realisierte Tatbestände bei Umgründungen, Gruppenbesteuerung und Verrechnungspreisen begrenzt. Der Begutachtungsentwurf sieht nun eine schrittweise Ausweitung auf die Bereiche internationales Steuerrecht, Umsatzsteuer und "Missbrauch" vor. Hierbei sollen beabsichtigte Gestaltungen dahingehend untersucht werden, ob sie als Missbrauch (i.S.d. § 22 BAO) anzusehen sind. Ist dies nicht der Fall, erhöht sich durch den Auskunftsbescheid die Rechtssicherheit für den Steuerpflichtigen.

Horizontal Monitoring

Das bisher nur in Pilotprojekten getestete Horizontal Monitoring soll zukünftig als Alternative zu Betriebsprüfungen eingeführt werden. Wesentlicher Aspekt dabei ist der Zeitpunkt des Kontakts mit den Finanzbehörden, da Betriebsprüfungen im Regelfall mehrere Jahre nach den wirtschaftlichen Entscheidungen beginnen. Mit dem Horizontal Monitoring soll hingegen eine laufende Kontrolle geschaffen werden, wodurch sich - auch als Gegenleistung für eine verstärkte Offenlegungspflicht - die Planungssicherheit für Unternehmen durch zeitnahen Kontakt mit den Finanzbehörden erhöhen kann. "Teilnahmeberechtigt" sind Unternehmen, die u.A. Umsätze über 40 Mio. € erzielen.

Wir werden Sie über den weiteren Gesetzwerdungsprozess informieren.

VwGH zur Begrenzung der größenmäßigen Steuerbefreiung bei Veräußerung des Hauptwohnsitzes

Juni 2017

Die Steuerbefreiung für den Verkauf einer Immobilie, die dem Steuerpflichtigen als Hauptwohnsitz gedient hat, stellt eine wichtige Ausnahme von der Immobilienertragsteuer dar. Strittig ist dabei die Frage, ob der gesamte Veräußerungserlös steuerfrei bleiben kann oder ob der eine Größe von 1.000 m2 übersteigende Grundanteil steuerverfangen ist. Diese Grenze wird von der Finanzverwaltung in Rz 6334 der Einkommensteuerrichtlinien gezogen. Eine Entscheidung des BFG im Jahr 2015 (GZ RV/2101044/2014 vom 17.4.2015, siehe auch KI 08/15) hat die Anwendbarkeit dieser Begrenzung mit 1.000 m2 Grundanteil abgelehnt. Das Verfahren wurde allerdings auf Antrag der Finanzverwaltung beim VwGH fortgesetzt.

Nach Auffassung des VwGH (GZ Ro 2015/15/0025 vom 29.3.2017) ist die Befreiungsbestimmung dahingehend auszulegen, dass dem begünstigten Eigenheim "Grund und Boden" in jenem Ausmaß zuzuordnen ist, das üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist. Die Beurteilung, welche Grundstücksgröße üblicherweise für einen Bauplatz erforderlich ist, erfolgt nach der Verkehrsauffassung. Im Ergebnis hat der VwGH damit eine größenabhängige Begrenzung der Steuerfreiheit anerkannt. Es ist davon auszugehen, dass die Finanzverwaltung die in den Einkommensteuerrichtlinien verankerte Grenze mit einem Grundanteil von maximal 1.000 m2 weiter anwenden wird. Allerdings ist eine solch starre Grenzziehung i.S.d. Frage, welche Fläche üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist, dem Erkenntnis des VwGH nicht zu entnehmen. Somit ist es auch nicht ausgeschlossen, dass Grundanteile, die 1.000 m2 übersteigen, von der Hauptwohnsitzbefreiung umfasst sind. Eine abschließende Rechtsicherheit besteht daher leider weiterhin nicht.

Grundanteilverordnung 2016 regelt Aufteilungsverhältnis zwischen Grund und Boden und Gebäude

September 2016

Nach vielen Monaten der Begutachtung hat das BMF Ende des Frühjahrs die Grundanteilverordnung 2016 erlassen. Die Verordnung regelt (im außerbetrieblichen Bereich) bei vermieteten Grundstücken das gesetzliche Aufteilungsverhältnis zwischen Grund und Boden einerseits und Gebäudeanteil andererseits. Die VO dient also der Ermittlung der Abschreibungsbasis für den Gebäudeanteil und ist erstmals bei der Veranlagung für das Jahr 2016 zu berücksichtigen. Zuvor war das Aufteilungsverhältnis nach Meinung der Finanzverwaltung grundsätzlich 20% Grund und Boden und 80% Gebäude. Das „neue“ Aufteilungsverhältnis sieht 40% der Anschaffungskosten (Gesamtkaufpreis) für Grund und Boden vor und 60% der Anschaffungskosten für Gebäude. Von dieser Aufteilung kann nicht nur durch einen besonderen Nachweis abgegangen werden – etwa in Form eines Sachverständigengutachtens für den Anteil an Grund und Boden, wie es auch schon bisher bei dem 20% Grundanteil der Fall war. In der Grundanteilverordnung werden nämlich auch unterschiedliche örtliche oder bauliche Verhältnisse pauschal berücksichtigt.

(K)Ein Abweichen von dem 40/60 Verhältnis ist demnach unter folgenden Voraussetzungen vorgesehen. Hintergedanke dafür ist mitunter, dass in ländlichen Gebieten mit weniger Einwohnern typischerweise die Grundstückspreise niedriger sind und daher auch ein geringerer Grundanteil anzusetzen ist.

• Anstelle von 40% Anteil von Grund und Boden sind nur 20% anzunehmen, sofern es sich um eine Gemeinde mit weniger als 100.000 Einwohnern handelt und der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land unter 400 € liegt (unabhängig von der Art der Bebauung). Für die Ermittlung des durchschnittlichen Quadratmeterpreises ist ein geeigneter Immobilienpreisspiegel mit Gliederung auf Gemeindeebene heranzuziehen.
• Bei Gemeinden mit zumindest 100.000 Einwohnern und in Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis zumindest 400 € ausmacht, kommt es auf die Bebauung an. Es sind 30% als Anteil für Grund und Boden auszuscheiden, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst. Von einer eigenen Wohn- oder Geschäftseinheit ist jedenfalls pro angefangenen 400 m2 Nutzfläche auszugehen.
• Wiederum 40% Anteil für Grund und Boden sind bei Gebäuden mit bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten anzunehmen, vorausgesetzt es ist eine Gemeinde mit mindestens 100.000 Einwohnern oder eine Gemeinde mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von mindestens 400 €. Der höhere Anteil an Grund und Boden ist damit zu begründen, dass der Grundanteil sinkt, je mehr Wohneinheiten pro Gebäude vorhanden sind und (wie hier) umgekehrt steigt, wenn es weniger Wohneinheiten gibt.
• Für bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung vermietete Gebäude sind die Verhältnisse (Quadratmeterpreis, Anzahl der Wohn- und Geschäftseinheiten, Einwohnerzahl) zum 1. Jänner 2016 maßgebend.
• Ebenso ist der Grundanteil nicht pauschal auszuscheiden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig abweichen, wovon auszugehen ist, wenn der tatsächliche Grundanteil um zumindest 50% vom pauschal definierten Anteil abweicht. Bei einem pauschalen Grundanteil von 20% fehlt es demnach etwa an der Rechtfertigung, wenn 10% oder weniger bzw. 30% und mehr Grundanteil vorliegen. Für ein offenkundiges Abweichen ist insbesondere auf Größe und Zustand des Gebäudes im Verhältnis zur Grundfläche zu achten. So kann etwa bei der Vermietung eines kleinen Gebäudes auf einer großen Grundfläche in guter Lage oder bei einem Gebäude in einem sehr schlechten technischen Zustand nicht pauschal von 60% der Anschaffungskosten für das Gebäude bzw. 40% der Anschaffungskosten für Grund und Boden ausgegangen werden. Es sind dann die tatsächlichen Verhältnisse zu ermitteln und der entsprechende Wert für die Gebäudeabschreibung anzusetzen.

BFG zur Hauptwohnsitzbefreiung beim Verkauf von Eigenheimen

Juni 2016

Durch die Hauptwohnsitzbefreiung soll die Besteuerung beim Grundstücksverkauf im Privatbereich unter bestimmten Voraussetzungen verhindert werden. Grund dafür ist auch, dass der Veräußerungserlös aus dem Hauptwohnsitz vollumfänglich für die Reinvestition in eine neue Immobilie verwendet werden soll. Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt in zwei Fällen, nämlich wenn der Veräußerer ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre die Eigentumswohnung bzw. das Eigenheim samt Grund und Boden durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat und dieser Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder Eigenheim/Eigentumswohnung innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Das BFG hatte sich unlängst mit der Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung auseinanderzusetzen (GZ RV/4100952/2015 vom 3.12.2015 und GZ RV/7102376/2015 vom 24.3.2016). Im ersten Fall ging es um die Frage, ob die Hauptwohnsitzbefreiung auch dann gegeben ist, wenn die Abmeldung des früheren Hauptwohnsitzes nicht rechtzeitig erfolgt ist und somit die für die Hauptwohnsitzbefreiung wichtige fünfjährige durchgehende Nutzung des späteren Hauptwohnsitzes (der dann verkauft wurde) gemessen am Melderegister nicht erfüllt gewesen wäre. Das BFG überzeugte jedoch das Gesamtbild, welches dafür spricht, dass schon länger kein Hauptwohnsitz mehr an der früheren Wohnstätte bestanden hatte. Begründet wurde dies unter anderem mit Stromrechnungen, die einen eklatanten Rückgang des Stromverbrauchs zeigten, wie auch mit einem Rückgang des Warm- und Kaltwasserverbrauchs. Nach der Ansicht des BFG kann sich nämlich bei dem Verbrauch von nur 1m3 Warm- und 1m3 Kaltwasser für ein gesamtes Jahr und bei gar keinem Bezug von Warmwasser im Folgejahr die Frage nach der tatsächlichen Nutzung der Wohnung überhaupt nicht stellen. Ebenso lässt der Bezug einer Tageszeitung an die später veräußerte Wohnadresse darauf schließen, dass hier schon länger ein Hauptwohnsitz bestand und somit die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung bei Veräußerung der Wohnung gerechtfertigt ist.

In dem anderen Fall war strittig, ob die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung auf zwei nebeneinanderliegende Grundstücke erfolgen kann. Die Eigentümer wollten bei dem zeitgleichen Verkauf der beiden aneinandergrenzenden Grundstücke die Hauptwohnsitzbefreiung für beide Grundstücke geltend machen. Es handelt sich dabei einerseits um ein Grundstück mit Garten und renovierungsbedürftigem Einfamilienhaus und andererseits um ein unbebautes Grundstück mit einem größeren Garten – bei diesem Grundstück waren die Verkäufer der Ansicht, dass es über keinen eigenen Zugang verfügt und dies ein starkes Argument für die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung auf beide Grundstücke darstellt. Das BFG folgte dieser Ansicht jedoch nicht und sah die Hauptwohnsitzbefreiung nur auf das Grundstück mit dem renovierungsbedürftigen Einfamilienhaus anwendbar. Begründet wurde dies vor allem damit, dass es sich laut Grundbuch um zwei getrennte, eigenständige Grundstücke (mit verschiedenen Einlagenzahlen und Grundstücksnummern) handelt und auch unterschiedliche Eigentumsverhältnisse vorliegen – ein Grundstück gehörte einem der Verkäufer alleine während bei dem anderen Grundstück beide Verkäufer jeweils Hälfteeigentümer waren. Außerdem ist noch zu berücksichtigen, dass die Hauptwohnsitzbefreiung als Gebäudebefreiung zu sehen ist und nur jener Grund und Boden befreit sein soll, der üblicherweise als Bauplatz benötigt wird bzw. insoweit er der Nutzung des Eigenheims oder Eigentumswohnung als Garten oder Nebenfläche dient. Der Umstand, dass die beiden Grundstücke in einem einzigen Vorgang veräußert wurden, begründet jedoch keine Hauptwohnsitzbefreiung für beide Grundstücke.