Grunderwerbsteuer bei Baurechten

Januar 2020

Wenngleich für die Berechnung der Grunderwerbsteuer (GrESt) grundsätzlich der Wert der Gegenleistung (z.B. der Kaufpreis) maßgeblich ist, so kommt auch dem sogenannten Grundstückswert als Mindestbemessungsgrundlage eine wesentliche Bedeutung zu. Nicht zuletzt deshalb, da er auch explizit als Bemessungsgrundlage für bestimmte Erwerbsvorgänge wie etwa im Zusammenhang mit unentgeltlichen Übertragungen oder bei Umgründungen zu verwenden ist.

Die Ermittlung des Grundstückswerts ist in der Grundstückswertverordnung geregelt, wobei grundsätzlich entweder das Pauschalwertmodell zur Anwendung kommt (Kombination aus Grund- und/oder Gebäudewert) oder die Ermittlung anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels erfolgt. Für Grunderwerbsteuer auslösende Transaktionen mit Baurechten (z.B. Einräumung oder Übertragung eines Baurechts) oder i.Z.m. durch Baurechte belasteten Grundstücken hatte die Grundstückswertverordnung bislang keine Informationen vorgesehen - mit Herbst 2019 hat sich das durch eine Novellierung der Grundstückswertverordnung geändert. Unter einem Baurecht versteht man (zivilrechtlich) ein sogenanntes eigentumsähnliches Recht, wie es beispielsweise auch das Wohnungseigentum oder das Veräußerungs- und Belastungsverbot ist. Konkret ist das Baurecht ein dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter Bodenfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Für den Liegenschaftseigentümer kann das Baurecht den Vorteil bieten, die Liegenschaft verwerten zu können, ohne sein Eigentum aufgeben zu müssen. Der Bauberechtigte auf der anderen Seite erspart sich den Kaufpreis für die Liegenschaft und muss bloß den Bauzins bezahlen.

Die Grundstückswertverordnung sieht im Rahmen der Ermittlung des Grundstückswertes eines Baurechtes und des mit einem Baurecht belasteten Grundstücks für die Berechnung des Grundwerts folgendes vor (der Gebäudewert als zweite Komponente des Grundstückswerts unterliegt keinen besonderen Bestimmungen). Maßgebende Überlegung dabei ist, ob der Grundwert des Grundstücks dem Baurecht zuzuordnen ist oder mit dem belasteten Grundstück zusammenhängt. Beträgt die Dauer des Baurechts im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld noch 50 Jahre oder mehr, so ist der Grundwert des Baurechtes in Höhe des Grundwertes des unbebauten Grundstückes und der Grundwert des belasteten Grundstückes mit Null anzusetzen. Folglich wird in dieser Konstellation der gesamte Grundwert des Grundstücks dem Baurecht zugeordnet und das belastete Grundstück hat in diesem Zeitpunkt keinen Wert. Macht hingegen die Dauer des Baurechtes im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld weniger als 50 Jahre aus, so ist der Grundwert des Baurechtes mit 2% des Grundwertes des unbebauten Grundstückes für jedes volle Jahr der restlichen Dauer des Baurechtes anzusetzen. Der Grundwert des belasteten Grundstückes ist die Differenz zwischen dem Grundwert des unbelasteten Grundstückes und dem Grundwert für das Baurecht. Bei dieser Variante verringert sich der dem Baurecht zuzuordnende Grundwert linear um 2% pro vollem Jahr der verbleibenden Dauer des Baurechts - im Gegenzug erhöht sich der Grundwert des belasteten Grundstücks um jährlich 2%. Für beide Konstellationen gilt im Endeffekt, dass die Summe aus dem Grundwert des Baurechts und dem Grundwert des belasteten Grundstücks dem Grundwert des unbelasteten Grundstücks entsprechen muss.

Da vor der Novellierung der Grundstückswertverordnung die GrESt bei Begründung oder Übertragung eines Baurechts mit dem 18fachen des Jahreswerts der Baurechtszinsverpflichtung gedeckelt war, kann es sein, dass das nunmehrige Heranziehen des Grundstückswerts als Mindestbemessungsgrundlage bei Baurechten zu einer erhöhten GrESt führt. Eine Lösungsmöglichkeit besteht unter Umständen in dem Nachweis des Bodenwertanteils des Baurechts durch ein Sachverständigengutachten - dabei handelt es sich bekanntermaßen um die dritte Möglichkeit der Ermittlung des Grundstückswerts (neben Anwendung des Pauschalwertmodells und der Ableitung aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel).

Kurz-Info: Grundstückswert-Pauschalwertmethode - Berechnungsprogramm der Finanzverwaltung ab März geplant

Februar 2016

In der KI 01/16 haben wir über die neue Grundstückswertverordnung berichtet. Demnach ist ab 2016 der Grundstückswert zur Berechnung der Grunderwerbsteuer entweder nach der Pauschalwertmethode oder anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels zu ermitteln. Die Finanzverwaltung arbeitet derzeit an einem Berechnungsprogramm für die Anwendung des Pauschalwertmodells. Seitens des Finanzministeriums ist es beabsichtigt, dieses Programm bis spätestens Mitte März 2016 auf der BMF-Homepage zur Verfügung zu stellen. Wir werden Sie über die weitere Entwicklung am Laufenden halten.

Grundstückswertverordnung als wichtiger Bestandteil der "Grunderwerbsteuer neu"

Januar 2016

Die „Grunderwerbsteuer neu“ ist vor allem dadurch gekennzeichnet, dass anstelle des (dreifachen) Einheitswertes ab 1.1.2016 der sogenannte Grundstückswert als Bemessungsgrundlage gilt, welcher deutlich näher am Verkehrswert liegt und somit bei unentgeltlichen Übertragungen von Grundstücken im Familienkreis oftmals zu einer höheren Grunderwerbsteuerbelastung führen kann. Der Begriff des Grundstückswerts wurde im GrEStG neu geschaffen und durch die Grundstückswertverordnung (GrWV), welche Ende Dezember 2015 final beschlossen wurde, präzisiert. Grundsätzlich kommt der Grundstückswert immer dann zur Anwendung, wenn keine Gegenleistung für die Übertragung eines Grundstücks vorliegt - außerdem kommt er bei Vorgängen nach dem UmgrStG wie auch bei Anteilsvereinigungen zum Einsatz.

Der Grundstückswert lässt sich auf drei unterschiedliche und gleichwertige Arten bestimmen. Der Steuerpflichtige ist folglich nicht dazu verpflichtet, mehrere Varianten der Grundstückswertberechnung vorzunehmen oder auch den höchsten ermittelten Wert heranzuziehen. Der Grundstückswert kann entweder mithilfe des Pauschalwertmodells ermittelt werden oder aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleitet werden. Außerdem kann bei entsprechendem Nachweis auf den niedrigeren gemeinen Wert abgestellt werden, wobei es bei Rückgriff auf ein Sachverständigengutachten sogar zur Beweislastumkehr kommt. Wichtig ist auch, dass die Ermittlungsmethode für jede wirtschaftliche Einheit frei gewählt werden kann.

Bei Anwendung des Pauschalwertmodells entspricht der Grundstückswert der Summe aus Grundwert und Gebäudewert. Grundsätzlich sollen dabei die Grundstückslage, die Bauweise, die Nutzung, die Fläche und der Erhaltungszustand des Gebäudes berücksichtigt werden. Im Detail ist die Berechnung durchaus komplex und basiert bei der Grundwertberechnung auf Parametern wie dem beim Finanzamt eruierbaren Bodenwert oder einem von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlichen Hochrechnungsfaktor (z.B. Hochrechnungsfaktor 5,5 für den 17. Wiener Gemeindebezirk oder Hochrechnungsfaktor 3 für Bad Aussee). Für die Ermittlung des Gebäudewertes stellt die Nutzfläche bzw. die Bruttogrundrissfläche die Ausgangsbasis dar, welche mit dem Baukostenfaktor zu multiplizieren ist. Die Verordnung legt den Baukostenfaktor pro m² für die verschiedenen Bundesländer fest. Dieser beträgt beispielsweise in Wien 1.470 €/m² und im Burgenland 1.270 €/m². Anpassungen in Form von Abschlägen können sich zur Berücksichtigung von Art und Alter des Gebäudes ergeben. Dabei spielt es für den Altersabschlag auch eine Rolle, ob das Gebäude in den letzten Jahren einer Sanierung oder Teilsanierung unterzogen wurde. Betreffend die Gebäudekategorie wird es grundsätzlich zum Ansatz des 100%igen Baukostenfaktors kommen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann es jedoch zu Abschlägen kommen, so z.B. bei Fabriksgebäuden (Ansatz mit 60%) oder einfachsten Gebäuden (Ansatz mit 25%). Bei der „Altersbegünstigung“ ist zu beachten, dass diese durch Sanierungen bzw. Teilsanierungen verringert wird. Von einer Sanierung ist auszugehen, wenn vier von fünf Maßnahmen innerhalb der letzten 20 Jahre vor der Übertragung durchgeführt worden sind. Wurden in diesem Zeitraum „nur“ zwei Maßnahmen durchgeführt, handelt es sich um eine Teilsanierung. Die möglichen Sanierungsmaßnahmen umfassen die Erneuerung des Außenverputzes mit Erhöhung des Wärmeschutzes, den erstmaligen Einbau oder Austausch von Heizungsanlagen, den erstmaligen Einbau oder Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- oder Heizungsinstallationen, den erstmaligen Einbau oder Austausch von Badezimmern und den Austausch von 75% der Fenster.

Alternativ zum Pauschalwertmodell kann der Grundstückswert auch anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels ermittelt werden. Für Erwerbsvorgänge im Jahr 2016 (Steuerschuld entsteht vor dem 1.1.2017) ist ausschließlich der Immobilienpreisspiegel der WKO, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder heranzuziehen. Vergleichbar dem Pauschalwertmodell ist auch hier ein Abschlag von 28,75% vorzunehmen, um zum Grundstückswert zu gelangen. Für Erwerbsvorgänge nach dem Jahr 2016 bzw. bei denen die Steuerschuld nach dem 31.12.2016 entsteht, ist ausschließlich der zuletzt gültige Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria maßgebend - auch hier ist ein Abschlag von 28,75% zu berücksichtigen. Ob das Pauschalwertmodell oder der Immobilienpreisspiegel günstiger ist, hängt stark vom Einzelfall ab. Für Wien betrachtet könnte z.B. sein, dass bei der Übertragung von Immobilien in „schlechten Gegenden von Nobelbezirken“ der Immobilienpreisspiegel unvorteilhaft ist, da auch die Immobilien in mäßig attraktiven Gegenden vom generell hohen Preisniveau eines teuren Bezirks beeinflusst werden.

Steuerreform kompakt V - Verschärfungen bei der Grunderwerbsteuer

Dezember 2015

Das neue System der Grunderwerbsteuer in der Fassung der Steuerreform 2015/2016 ist vor allem dadurch gekennzeichnet, dass der Grundstückswert, welcher gleichsam dem Verkehrswert entspricht, den (dreifachen) Einheitswert bei unentgeltlichen Übertragungen ablöst und somit Übertragungen von Grundstücken im Familienkreis regelmäßig mit einer höheren GrESt belastet werden. Die Neuregelungen sind auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, die nach dem 31.12.2015 verwirklicht werden.

Beibehalten wurde das Grundprinzip, demzufolge die GrESt grundsätzlich von der Gegenleistung zu bemessen ist. Liegt jedoch keine Gegenleistung vor - etwa im Falle einer Schenkung oder Erbschaft - so ist der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Der Grundstückswert selbst wird nunmehr auch im GrEStG definiert und zwar entweder als Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwerts und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes (das ist das sogenannte Pauschalwertmodell) oder als ein aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel (z.B. Immobilienpreisspiegel der WKÖ, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder) abgeleiteter Wert. Immerhin ist es überdies möglich, den geringeren gemeinen Wert des Grundstücks z.B. durch ein Schätzgutachten eines Sachverständigen nachzuweisen. Die genaue Wertermittlung soll noch im Wege einer Verordnung kundgemacht werden.

Neu ist auch die Ermittlung des Steuertarifs, der davon abhängt, ob ein entgeltlicher, teilentgeltlicher oder unentgeltlicher Erwerbsvorgang vorliegt. Unentgeltlichkeit liegt vor, wenn die Gegenleistung bis zu 30% des Grundstückswerts ausmacht - Entgeltlichkeit ist hingegen bei einer Gegenleistung von mehr als 70% des Grundstückswerts gegeben. Bei der dazwischen liegenden Teilentgeltlichkeit kommt es zu einer Aufspaltung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Erfreulicherweise wurde klargestellt, dass Erwerbe von Todes wegen, Erwerbe von Wohnungseigentum bei Tod des Partners und Erwerbe unter Lebenden im (weiter gefassten und somit Geschwister, Neffen und Nichten umfassenden) Familienverband jedenfalls als unentgeltlich anzusehen sind und allfällige Gegenleistungen für die Ermittlung der GrESt unbeachtlich sind (d.h. der Grundstückswert bildet die Bemessungsgrundlage). Die GrESt von 3,5% der Bemessungsgrundlage kommt bei entgeltlichen Erwerbsvorgängen und bei dem entgeltlichen Teil von teilentgeltlichen Erwerben zur Anwendung. Für unentgeltliche Erwerbe und unentgeltliche Teile von teilentgeltlichen Erwerben gilt folgender Stufentarif.

• 0,5% für die ersten 250.000 € des Grundstückswertes,
• 2% für die nächsten 150.000 € des Grundstückswertes,
• 3,5% für den darüber hinaus gehenden Teil des Grundstückswertes.

Um Gestaltungsspielräume im Sinne einer Ausnutzung des Stufentarifs durch Aufspaltung eines Erwerbsvorgangs auf mehrere Vorgänge zu verhindern, ist eine Zusammenrechnung der einzelnen Erwerbe zwischen identen Personen innerhalb eines fünfjährigen Zusammenrechnungszeitraums für die Ermittlung des Stufentarifs vorgesehen. Es muss auch dann zusammengerechnet werden, wenn eine wirtschaftliche Einheit durch zwei oder mehrere Erwerbsvorgänge innerhalb der Fünfjahresfrist an dieselbe Person übertragen wird. Beispielsweise ist daher die Übertragung eines Grundstücks von den Eltern an ihr Kind nicht in zwei Erwerbsvorgänge aufzuspalten, sondern als ein Erwerbsvorgang höher zu besteuern.

Erfreulicherweise kommt es durch die Steuerreform 2015/2016 auch zu Verbesserungen. Bei unentgeltlichen bzw. entsprechend teilentgeltlichen Erwerben von betrieblichen Grundstücken (der Anteil am Betrieb oder an der Mitunternehmerschaft muss zumindest 25% ausmachen) kann der Betriebsübertragungsfreibetrag genutzt werden – dieser wurde von 365.000 € sogar auf 900.000 € erhöht. Bei der Übertragung unter Lebenden ist der Freibetrag an die Bedingung geknüpft, dass der Übergeber das 55. Lebensjahr vollendet hat oder entsprechend körperlich bedingte Funktionseinschränkungen nachgewiesen werden können. Der Freibetrag kürzt den Grundstückswert für den unentgeltlichen Teil, auf den dann der Stufentarif angewendet wird. Bei teilentgeltlichen Übertragungen ist auch der Freibetrag zu aliquotieren. Bedeutend ist ebenso, dass die Steuerbelastung aus dem Stufentarif für den unentgeltlichen Teil mit 0,5% vom Grundstückswert (vor Abzug des Freibetrags) gedeckelt ist.

Nicht nur die direkte Übertragung von Grundstücken kann GrESt auslösen, sondern auch die Vereinigung bzw. Übertragung aller Anteile an grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaften und auch Personengesellschaften. Um in der Vergangenheit beliebten Konstruktionen, bei denen ein Zwerganteil durch einen Treuhänder gehalten wurde, einen Riegel vorzuschieben, soll zukünftig schon die Übertragung bzw. Vereinigung von zumindest 95% der Anteile GrESt auslösen (auch wenn mindestens 95% der Anteile von einer Unternehmensgruppe gehalten werden). Außerdem werden treuhändig gehaltene Anteile explizit dem Treugeber zugerechnet. Bei Personengesellschaften kann bereits die Änderung der Gesellschafterstruktur (von zumindest 95%) innerhalb von fünf Jahren die GrESt auslösen.

Maßnahmen vor Jahresende 2015 - Für alle Steuerpflichtigen

November 2015

Grundstücksschenkungen und Grundstücksverkäufe

Auch wenn es zu keiner Wiedereinführung der Erbschafts- und Schenkungssteuer gekommen ist, können sich Grundstücksübertragungen in der Familie ab 2016 spürbar verteuern. Grund dafür sind Änderungen bei der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (GrESt). Diese bemisst sich bei Schenkungen 2015 noch vom in der Regel niedrigeren (dreifachen) Einheitswert, ab 2016 ist jedoch der regelmäßig höhere Grundstückswert (entspricht dem Verkehrswert) die Basis. Die GrESt folgt bei unentgeltlichen und teilentgeltlichen Übertragungen einem Stufentarif und beträgt für die ersten 250.000 € 0,5%, für die nächsten 150.000 € 2% und darüber hinaus 3,5%. Geplante Liegenschaftsübertragungen sollten daher unter Umständen noch in das Jahr 2015 vorgezogen werden. Bei privaten (wie auch bei betrieblichen) Grundstücksveräußerungen wird der Steuersatz ab 2016 von 25% auf 30% angehoben. Die Erhöhung wirkt sich auch auf Altgrundstücke aus, bei denen die effektive Steuerbelastung von 3,5% auf 4,2% des Veräußerungserlöses steigt. Außerdem fällt ab 1. Jänner 2016 der Inflationsabschlag weg.

Sonderausgaben – Topfsonderausgaben

Die Absetzbarkeit ist mit einem Höchstbetrag von 2.920 € zuzüglich weiterer 2.920 € für Alleinverdiener sowie insgesamt weiterer 1.460 € ab drei Kindern beschränkt. In diese Grenze fallen insbesondere Ausgaben für Lebens-, Unfall- und Krankenversicherungen, Ausgaben für Wohnraumsanierung sowie für die Anschaffung junger Aktien. Die im Rahmen dieser Höchstbeiträge geltend gemachten Ausgaben wirken sich nur mit einem Viertel steuermindernd aus. Bei einem Jahreseinkommen zwischen 36.400 € und 60.000 € reduziert sich der absetzbare Betrag gleichmäßig bis auf den Pauschalbetrag von 60 €. Ab 2016 fallen die Topfsonderausgaben weg. Lediglich für vor dem 1.1.2016 abgeschlossene Versicherungsverträge (bzw. begonnene Sanierungsmaßnahmen oder aufgenommene Darlehen für Wohnraumsanierung) können die Sonderausgaben noch bis 2020 abgesetzt werden (dies gilt auch für das Sonderausgabenpauschale). Geplante Versicherungsabschlüsse sollten daher nach Möglichkeit noch vor dem 31.12.2015 erfolgen.

Sonderausgaben ohne Höchstbetrag und Kirchenbeitrag

Folgende Sonderausgaben sind ohne Höchstbetrag unbeschränkt abzugsfähig: Nachkauf von Pensionsversicherungszeiten, Beiträge zur freiwilligen Weiterversicherung in der Pensionsversicherung, bestimmte Renten und dauernde Lasten sowie Steuerberatungskosten (wenn nicht bereits Betriebsaugaben/Werbungskosten). Pauschalierte Steuerpflichtige können Steuerberatungskosten jedenfalls als Sonderausgaben absetzen. Kirchenbeiträge sind bis zu 400 € absetzbar.

Spenden als Sonderausgaben

An bestimmte Organisationen (Forschungseinrichtungen, öffentliche Museen etc.) können Spenden i.H.v. max. 10% des Einkommens geltend gemacht werden. Wurden bereits im betrieblichen Bereich diesbezüglich Spenden als Betriebsausgaben abgesetzt, so verringert sich das Maximum bei den Sonderausgaben. Ebenso können durch private (Geld)Spenden an mildtätige Organisationen, Tierschutzvereine und Tierheime (BMF-Liste) sowie an freiwillige Feuerwehren Steuern gespart werden. Die Obergrenze (aus betrieblichen und privaten Spenden) liegt bei 10% des Gesamtbetrags der Einkünfte.

Steuerliche Absetzbarkeit von Kinderbetreuungskosten

Kinderbetreuungskosten können für Kinder bis zum 10. Lebensjahr mit bis zu 2.300 € pro Kind und Jahr als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend gemacht werden. Die Abzugsfähigkeit beschränkt sich auf tatsächlich angefallene Betreuungskosten, welche gegebenenfalls um den steuerfreien Zuschuss des Arbeitgebers zu reduzieren sind. Die Kinderbetreuung muss in privaten oder öffentlichen Kinderbetreuungseinrichtungen bzw. durch pädagogisch qualifizierte Personen erfolgen. Sollten Sie den Maximalbetrag noch nicht ausgeschöpft haben, kann durch eine Vorauszahlung ein steuerlicher Vorzieheffekt erzielt werden.

Zukunftsvorsorge – Bausparen –Prämienbegünstigte Pensionsvorsorge

Die 2015 geförderte private Zukunftsvorsorge im prämienbegünstigten Ausmaß von 2.561,22 € p.a. führt zur staatlichen Prämie von 4,25 % (108,85 €). Beim Bausparen gilt für 2015 eine staatliche Prämie von 18 € beim maximal geförderten Einzahlungsbetrag von 1.200 € (sofern der Bausparvertrag das gesamte Jahr aufrecht war).

KESt-Optimierung bei Gewinnausschüttungen und Wertpapierverkäufen

Aufgrund der Erhöhung der KESt für Einkünfte aus Kapitalvermögen (Ausnahme Bankzinsen) von derzeit noch 25% auf 27,5% ab 1.1.2016 kann es zweckmäßig sein, geplante Gewinnausschüttungen noch in das Jahr 2015 vorzuziehen. Gerade bei einer GmbH kann – selbst wenn ein Teil des Bilanzgewinns 2014 schon ausgeschüttet worden ist – noch ein zweiter Ausschüttungsbeschluss gefasst werden, wenn ein ausreichender Bilanzgewinn vorhanden ist. Wenn Veräußerungsabsichten im Zusammenhang mit Gesellschaftsanteilen oder Wertpapieren bestehen, ist ebenfalls noch eine Realisierung der Gewinne mit dem niedrigeren Steuersatz von 25% zu überlegen.

Ab-Hof-Verkauf von Wein

Zum Abschluss noch ein Tipp aus der Umsatzsteuerecke: Der Ab-Hof-Verkauf von Wein unterliegt ab 2016 der 13%igen Umsatzsteuer (statt 12%). Steuerlich müssen Sie daher kein schlechtes Gewissen haben, wenn die Weineinkäufe beim Lieblingswinzer für das diesjährige Weihnachtsfest üppiger ausfallen.

Steuerreformgesetz 2015 in Begutachtung

Juni 2015

Die Neugestaltung des Einkommensteuertarifs wird – wie in der KI 04/15 vorgestellt – umgesetzt. Niedrigverdiener können bereits für das Jahr 2015 eine „SV-Rückerstattung“ von bis zu 220 € (bisher 110 €) erreichen. Für Pendler beträgt der Erstattungsbetrag für das Jahr 2015 höchstens 450 € (bisher 400 €). Der Kinderfreibetrag wird verdoppelt und macht künftig 440 € aus - der gesplittete Kinderfreibetrag für beide Elternteile wird sogar von 132 € auf 300 € erhöht. Der Ende Mai 2015 veröffentliche Begutachtungsentwurf zum Steuerreformgesetz 2015 enthält außerdem noch viele weitere Neuerungen, von denen nachfolgend einige näher dargestellt werden.

Freibetrag bzw. Freigrenze für Mitarbeiterrabatte

Im Sinne einer Vereinheitlichung ist zukünftig ein allgemeiner Freibetrag bzw. eine Freigrenze für Mitarbeiterrabatte vorgesehen. Mitarbeiterrabatte bis max. 10% sollen steuerfrei sein (Freigrenze) und auch nicht zu einem Sachbezug führen. Werden die 10% überschritten, so gelten Mitarbeiterrabatte von jährlich insgesamt 500 € pro Mitarbeiter als steuerfrei (Freibetrag) und keinen Sachbezug begründend. Über den Freibetrag hinausgehende Vorteile sind als laufender Bezug zu versteuern. Als Bemessungsgrundlage für den Rabatt ist grundsätzlich der Endpreis gegenüber Endverbrauchern heranzuziehen (abzüglich üblicher Kundenrabatte).

Einschränkung bei den Topfsonderausgaben

Topfsonderausgaben sollen ab der Veranlagung 2016 nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können. Allerdings ist die steuerliche Absetzbarkeit für bereits bestehende Verträge (z.B. Versicherungsverträge, die vor dem 1.1.2016 abgeschlossen werden) noch bis zur Veranlagung 2020 möglich. Das Sonderausgabenpauschale wird ebenfalls mit dem Jahr 2020 auslaufen.

Zeitlich unbegrenzter Verlustvortrag bei E-A-R

Unter der Voraussetzung einer ordnungsgemäßen Gewinnermittlung sollen auch Einnahmen-Ausgaben-Rechner Verluste zukünftig zeitlich unbegrenzt vortragen können.

Änderungen in der Umsatzsteuer

Neben der Erhöhung des ermäßigten Steuersatzes von 10% auf 13% in bestimmten Fällen (z.B. Tierhaltung, Beherbergung, Theater-, Musik- und Gesangsaufführungen; jedoch 13% statt 20% USt auf Eintrittsberechtigungen zu Sportveranstaltungen) soll es noch zu folgenden beispielhaften Detailänderungen und Vereinfachungen kommen.

• Keine Möglichkeit zur Vorsteuerpauschalierung bei Buchführung als Folge der Angleichung der Voraussetzungen für die Vorsteuerpauschalierung an jene der Pauschalierung gem. § 17 EStG.
• Klarstellung, dass eine Kleinbetragsrechnung i.S.v. § 11 Abs. 6 UStG nicht den notwendigen Rechnungsmerkmalen bei Anwendung der Versandhandelsregelung entspricht (d.h. es ist künftig ein gesonderter Ausweis des Steuerbetrags auf der Rechnung notwendig).
• Abschaffung von Sonderregelungen i.Z.m. dem umsatzsteuerlichen Leistungsort (etwa bei der Vermietung von Beförderungsmitteln).

Belegerteilungspflicht zusätzlich zur Registrierkassenpflicht

In Kombination mit einer Belegerteilungspflicht soll die Einführung der Registrierkassenpflicht eine noch stärkere Wirkung für Steuerehrlichkeit und Betrugsbekämpfung erzielen. Zu beachten ist, dass diese Belege („Kassenzettel“) Mindestinhalte enthalten sollen, welche unabhängig von den Rechnungsmerkmalen gem. § 11 UStG sind. Wenngleich für den Kunden eine Mitnahmeverpflichtung besteht, so kann es erfreulicherweise trotzdem nicht zu einer Finanzordnungswidrigkeit kommen, wenn der Beleg kurz nach dem Einkauf weggeworfen wird (keine Verletzung der Aufbewahrungspflicht).

Pauschale Aufteilung der Anschaffungskosten für bebaute Grundstücke im außerbetrieblichen Bereich

Zukünftig ist ein pauschales Aufteilungsverhältnis für bebaute Grundstücke in Form von 40% für Grund und Boden (bisher grundsätzlich 20%) und 60% für den Gebäudeanteil vorgesehen. Dieses Aufteilungsverhältnis ist für die Berechnung der AfA maßgebend sowie gegebenenfalls für die Aufteilung von Einkünften aus der privaten Grundstücksveräußerung. Ein abweichendes Aufteilungsverhältnis muss mittels Gutachtens nachgewiesen werden. Ab 2016 kann es daher notwendig sein, die fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes abzustocken (regelmäßig von 80% auf 60%) und die Anschaffungskosten für Grund und Boden entsprechend zu erhöhen.

Erleichterungen bei Grundstücksveräußerungen

Als Ausgleich zum Wegfall des Inflationsabschlags und zur Erhöhung des besonderen Steuersatzes bei der „ImmoESt“ von 25% auf 30% (auch bei „Altfällen“) soll es zu Erleichterungen kommen. So ist zukünftig bei Ausübung der Regelbesteuerungsoption (progressiver Steuersatz anstelle von 30%) der Abzug von Werbungskosten möglich. Kommt es im Rahmen der Grundstücksveräußerung zu einem (verbleibenden) Verlust, so soll im außerbetrieblichen Bereich auf Antrag zukünftig zu 60% ein Ausgleich mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung möglich sein. Alternativ und vorwiegend bei geringen Einkünften aus V+V im Jahr des Veräußerungsverlusts ist (auf Antrag) auch eine gleichmäßige Verteilung der 60% des Verlusts über 15 Jahre denkbar, wodurch eine Abfederung eines einmaligen hohen Veräußerungsverlusts und eine gleichmäßige Verrechnung (jeweils 4% auf 15 Jahre) mit den zukünftigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erreicht werden soll.

Umfangreiche Änderungen in der Grunderwerbsteuer

Nicht nur die direkte Übertragung von Grundstücken kann GrESt auslösen, sondern auch die Vereinigung bzw. Übertragung aller Anteile an grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaften. Um in der Vergangenheit beliebten Konstruktionen, bei denen ein Zwerganteil durch einen Treuhänder gehalten wurde, einen Riegel vorzuschieben, soll zukünftig schon die Übertragung von zumindest 95% der Anteile GrESt auslösen (künftig auch, wenn mindestens 95% der Anteile von einer Unternehmensgruppe gehalten werden).

Abgesehen vom land- und forstwirtschaftlichen Bereich soll es zu massiven Änderungen kommen und das unlängst eingeführte und steuerlich begünstigende Kriterium des Familienkreises/Familienverbandes wieder obsolet werden. Einzig zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern soll ein Freibetrag für 150 m2 Nutzfläche der Wohnung gelten, sodass nur der über diese Größe hinausgehende Anteil der GrESt unterliegt. Anstelle des günstigen dreifachen Einheitswertes soll bei unentgeltlichen Übertragungen der sogenannte „Grundstückswert“ als Bemessungsgrundlage dienen – der Grundstückswert ist ein vom gemeinen Wert abgeleiteter Wert („typisierter Verkehrswert“). Außerdem ist das Verhältnis zwischen Grundstückswert und Gegenleistung wichtig und folglich zwischen entgeltlichem, teilentgeltlichem und unentgeltlichem Erwerb zu unterscheiden. Unentgeltlichkeit soll vorliegen wenn die Gegenleistung bis zu 30% des Grundstückswerts ausmacht – Entgeltlichkeit soll hingegen erst bei einer Gegenleistung von mehr als 70% des Grundstückswerts gegeben sein. Bei der dazwischen liegenden Teilentgeltlichkeit kommt es zu einer Aufspaltung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Während bei entgeltlichen Erwerben stets 3,5% GrESt vom Grundstückswert anfällt, kommt beim teil- und unentgeltlichen Erwerb der begünstigte Stufentarif (3,5% erst von über 400.000 €) zur Anwendung. Neben dem Stufentarif an sich ist überdies die Erhöhung des Freibetrags bei unentgeltlichen bzw. teilentgeltlichen Betriebsübertragungen – d.h. bei der Übertragung von betrieblichen Grundstücken oder Immobilien - auf 900.000 € vorteilhaft. Der Freibetrag kürzt den Grundstückswert für den unentgeltlichen Teil, auf den dann der Stufentarif angewendet wird. Bei teilentgeltlichen Übertragungen ist der Freibetrag allerdings zu aliquotieren. Bedeutend ist ebenso, dass die Steuerbelastung aus dem Stufentarif für den unentgeltlichen Teil mit 0,5% vom Grundstückswert (vor Abzug des Freibetrags) gedeckelt ist. Schließlich soll noch die Möglichkeit bestehen, die GrESt in jenen Fällen, in denen ein Tarif von 0,5% zur Anwendung kommt, mittels Antrag auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen.

Wir werden Sie über den weiteren Gesetzwerdungsprozess informieren.

Reparatur der Grunderwerbsteuer im Nationalrat beschlossen

Juni 2014

Wie in der KI 05/14 berichtet beabsichtigt der Gesetzgeber mit der Neuregelung des Grunderwerbsteuergesetzes die vom Verfassungsgerichtshof erkannte Verfassungswidrigkeit der bisherigen Bestimmung zu reparieren. Auf den zuletzt vorgestellten Begutachtungsentwurf im Budgetbegleitgesetz 2014 folgte die Regierungsvorlage in einem ausgegliederten Gesetzesentwurf, welche nunmehr im Nationalrat beschlossen wurde. Der Vergleich zwischen Begutachtungsentwurf und der beschlossenen Regierungsvorlage zeigt bedeutende Änderungen wie z.B. bei der Definition des begünstigten Familienkreises.

Ein Grundprinzip der „GrESt neu“ besteht darin, dass es für die Inanspruchnahme der Begünstigung in Form des Einheitswertes nicht mehr darauf ankommt, ob die Übertragung des Grundstücks entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt. Ausschlaggebend ist allerdings, ob die Transaktion innerhalb oder außerhalb des engeren Familienverbands erfolgt. Im Vergleich mit dem Begutachtungsentwurf kam es zu einer Einschränkung des Kreises der begünstigten Familienmitglieder - die Begünstigung gilt nicht mehr für Geschwister, Nichten, Neffen und Verschwägerte, ausgenommen Schwiegerkinder. Der Kreis der Begünstigten entspricht jenem Personenkreis, für den schon bisher der ermäßigte Grunderwerbsteuersatz von 2% anzuwenden war, erweitert um die Lebensgefährten. Bei einer unentgeltlichen Übertragung (z.B. Erbschaft) zwischen Geschwistern kann also nicht der (dreifache) Einheitswert als Begünstigung herangezogen werden – die Bemessungsgrundlage bildet daher der gemeine Wert des Grundstücks und der GrESt-Satz beträgt 3,5%. Innerhalb des Kreises der begünstigten Familienmitglieder gilt hingegen grundsätzlich der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage in Verbindung mit dem GrESt-Satz von 2%. Um die regional unterschiedliche Entwicklung der Einheitswerte auszugleichen darf die Bemessungsgrundlage (dreifacher Einheitswert) maximal 30% des gemeinen Werts betragen, wobei der gemeine Wert z.B. durch ein Schätzungsgutachten nachzuweisen ist.

Zu einer Änderung ist es auch hinsichtlich des Betriebsfreibetrags i.H.v. 365.000 € gekommen. Dieser Freibetrag für Unternehmensübertragungen ist weiterhin ausschließlich bei unentgeltlichen Erwerben im engeren Familienkreis anwendbar. Der Begutachtungsentwurf sah hier auch noch die Einbeziehung von entgeltlichen Transaktionen vor. Unentgeltlichkeit ist gegeben, wenn der dreifache Einheitswert unterschritten wird. Kann nachgewiesen werden, dass 30% des gemeinen Werts höher sind als der dreifache Einheitswert, so gilt die höhere Grenze für die Beurteilung der Unentgeltlichkeit. Bei der Übertragung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke bildet ab 1.1.2015 der einfache Einheitswert die Obergrenze.

Reparatur der Grunderwerbsteuer durch das Budgetbegleitgesetz 2014

Mai 2014

Der Verfassungsgerichtshof hat Ende 2012 die Bemessung der Grunderwerbsteuer (GrESt) auf Basis der veralteten und sehr niedrigen Einheitswerte als verfassungswidrig erkannt und als Gesetzesreparaturfrist den 31. Mai 2014 eingeräumt (siehe auch KI 01/13). Auslöser war der Umstand, dass die GrESt bei Schenkungen und Erbschaften vom dreifachen Einheitswert bemessen wurde, beim entgeltlichen Erwerb hingegen von der Gegenleistung. Im Budgetbegleitgesetz 2014, welches noch im Begutachtungsentwurf vorliegt, soll die Bemessungsgrundlage für die GrESt verfassungskonform ausgestaltet werden. Der Gesetzgeber orientiert sich dabei stark an den Bestimmungen zur Grundbucheintragungsgebühr.

Die Neuregelung sieht wie schon bisher grundsätzlich vor, dass die Gegenleistung – oftmals ist dies der Kaufpreis des Grundstücks - die Bemessungsgrundlage für die GrESt bildet. Liegt keine Gegenleistung vor, so ist grundsätzlich der gemeine Wert (Verkehrswert) heranzuziehen. Eine Begünstigung besteht bei der Übertragung im erweiterten Familienverband, da hierbei der dreifache Einheitswert bzw. maximal 30% des gemeinen Werts des Grundstücks die Bemessungsgrundlage darstellen. Eine solche Übertragung umfasst Entgeltlichkeit, Unentgeltlichkeit wie auch den Erwerb von Todes wegen und macht deutlich, dass für die Anwendbarkeit des Einheitswertes zukünftig der Erwerb innerhalb des erweiterten Familienverbands maßgebend ist. Dieser erweiterte Kreis umfasst z.B. Ehegatten/eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Eltern, Kinder, Enkel und auch Geschwister, Nichten oder Neffen. Neben der günstigen Bemessungsgrundlage wird auch der reduzierte GrESt-Satz von 2% angewendet.

Der dreifache Einheitswert bzw. maximal 30% des gemeinen Werts soll künftig auch bei der Anteilsvereinigung (Übergang aller Anteile einer Gesellschaft) gelten – allerdings mit einem GrESt-Satz von 3,5%. Besondere Begünstigungen in Form des einfachen Einheitswerts soll es auch im land- und forstwirtschaftlichen Bereich geben – dort sind übrigens ab 1.1.2015 aktualisierte Einheitswerte geplant. Aufgrund dieses Umstands soll die Neuregelung auf land- und forstwirtschaftliche Erwerbsvorgänge erst nach dem 31. Dezember 2014 anwendbar sein bzw. wenn die Steuerschuld nach diesem Zeitpunkt entsteht. Allgemein stellt hingegen der 31. Mai 2014 die markante Grenze für das grundsätzliche Inkrafttreten der Neuregelung dar.

Neben der Ausdehnung des begünstigten Familienkreises (erweiterter Familienverband) ist auffällig, dass für Liegenschaftstransaktionen im Unternehmensverbund, welche weder unter die weiterhin geltende Begünstigung des UmgrStG in Form des zweifachen Einheitswertes fallen noch einen Anteilsvereinigungstatbestand darstellen, ab 1. Juni 2014 keine Begünstigungen mehr vorgesehen sind und der Verkehrswert die Bemessungsgrundlage für die GrESt darstellt. In einer solchen Situation könnte eine Übertragung vor Juni 2014 vorteilhaft sein, wobei der finale Gesetzwerdungsprozess noch abzuwarten bleibt. Umgekehrt könnte ein Abwarten aufgrund der Erweiterung des Familienkreises im Einzelfall vorteilhaft sein.

VwGH zu Gebühren und Steuern bei Hausverlosungen

Dezember 2013

Hausverlosungen stellen eine interessante Alternative zum klassischen Verkauf von (Immobilien)Liegenschaften dar, bei denen oftmals überraschend hohe Erlöse erzielt werden können. Der Reiz liegt für Loskäufer – wie allgemein beim Glücksspiel – darin, mit einem relativ geringen Einsatz eine Liegenschaft erwerben zu können. Der Verwaltungsgerichtshof hatte sich vor kurzem in zwei Fällen mit der abgabenrechtlichen Behandlung von Hausverlosungen zu beschäftigen. Strittig war, ob dabei Gebühren anfallen können und wie eine Hausverlosung für Grunderwerbsteuer-Zwecke zu behandeln ist.

Im ersten Fall (GZ 2010/16/0101 vom 29.8.2013) kam es zu gar keiner Hausverlosung, da nicht genügend Lose verkauft worden waren. Das zuständige Finanzamt verrechnete dennoch eine Gebühr von 190.080 € und begründete dies mit dem Hinweis auf einen gebührenpflichtigen Glücksvertrag. Schließlich würde die Hoffnung auf einen noch ungewissen Vorteil versprochen. Laut Ansicht des VwGH übersieht das zuständige Finanzamt dabei jedoch, dass Rechtsgeschäfte, die unter anderem unter das GrEStG fallen, keine Gebührenpflicht auslösen. Bei einer Hausverlosung handelt es sich nicht um zwei nacheinander gereihte, getrennte Rechtsvorgänge (Verlosung und Eigentumsübertragung) sondern um ein einheitliches Rechtsgeschäft. Der VwGH stellt also klar, dass das einheitliche Rechtsgeschäft nicht dem Gebührengesetz bzw. dem Glücksspielgesetz, sondern der GrESt unterliegt. Da es in dem konkreten Fall jedoch zu keiner Hausverlosung gekommen ist, kann auch keine Grunderwerbsteuer anfallen.

Im zweiten Fall (GZ 2012/16/0159 bis 0160 vom 29.8.2013) wurde eine Liegenschaft samt Gebäude verlost. Durch den Verkauf von Losen konnte ein Betrag von 2.177.901 € erzielt werden. Das zuständige Finanzamt setzte die GrESt auf Basis der Gesamteinnahmen aus den Losverkäufen fest. Die Verlosenden und die Gewinnerin waren hingegen der Meinung, dass die Gegenleistung, welche im Regelfall die Bemessungsgrundlage für die GrESt darstellt, lediglich den bezahlten Lospreis umfasst. Schließlich seien die übrigen Loskäufe keine Gegenleistung der Gewinnerin. Im Übrigen sei die Verlosung ein von der Eigentumsübertragung losgelöstes Rechtsgeschäft und daher mangels Gegenleistung der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die GrESt heranzuziehen. Der VwGH kam auch hier zu der Entscheidung, dass bei beiden Rechtsgeschäften (Verlosung und Eigentumsübertragung an der Liegenschaft) ein derart enger Zusammenhang gegeben ist, dass von einem einheitlichen Vorgang auszugehen ist. Da es aber nicht darauf ankommt, ob die komplette Gegenleistung vom Erwerber erbracht wird, ist unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise auch der Betrag, der durch den Verkauf der übrigen Lose erzielt werden konnte, der Gegenleistung hinzuzurechnen. Im Zuge einer Eigentumsübertragung an den glücklichen Gewinner ist daher für die Bemessung der Grunderwerbsteuer auf die insgesamt durch den Losverkauf erzielten Beträge abzustellen.

Grunderwerbsteuer: treuhändig gehaltene Zwerganteile - VwGH bestätigt missbräuchliche Gestaltung

Juni 2011

Gemäß § 1 Abs. 3 Grunderwerbsteuergesetz löst die Vereinigung von allen Anteilen an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in der Hand des Erwerbers Grunderwerbsteuer (GrESt) aus. In der Praxis wurde die GrESt daher oftmals bei Anteilsübertragungen dadurch vermieden, dass zivilrechtlich nicht alle Anteile übertragen wurden, sondern ein Zwerganteil zivilrechtlich beim Verkäufer verblieb oder auf einen Dritten übertragen wurde, der diesen Zwerganteil treuhändig für den Erwerber hielt. In der KI 11/2010 haben wir berichtet, dass der UFS Innsbruck (25.6.2010, RV/0226-I/09) in dieser gängigen Konstruktion eine missbräuchliche Gestaltung gesehen hat.

Die gegen diese Entscheidung eingebrachte Berufung wurde nun vom VwGH (5.4.2011, 2010/16/0168) abgewiesen und vom Höchstgericht daher die Sichtweise des UFS im konkreten Fall bestätigt. Dieses Erkenntnis ist insoweit auch bemerkenswert, da die bisherige (höchstgerichtliche) Rechtsprechung einer formal zivilrechtlichen Betrachtungsweise gefolgt ist und eine Anteilsvereinigung nur im Falle von Eigentumserwerb, nicht aber im Falle von anderen Rechtsbeziehungen mit entsprechender Zugriffsmöglichkeit auf den Zwerganteil angenommen hat. Das aktuelle Erkenntnis hält zwar grundsätzlich an dieser Rechtsprechung fest, andererseits bestätigt es aber auch die Sichtweise des UFS, dass in Einzelfällen – wenn keine nachvollziehbaren außersteuerlichen Gründe bestehen – eine missbräuchliche Gestaltung vorliegen kann.

Im konkreten Fall hat der bisherige Eigentümer 99% seiner Anteile an einer Gastronomie-GmbH an seinen Sohn übertragen und für den verbleibenden 1%igen Anteil eine Treuhandvereinbarung geschlossen, wonach der Sohn jederzeit den Anspruch auf Abtretung des vom Vater gehaltenen Zwerganteils ausüben kann. Die im Verfahren vorgebrachten außersteuerlichen Motive (höheres Vertrauen der Geschäftspartner wenn der Vater im Firmenbuch weiterhin als Mitgesellschafter aufscheine, guter Ruf des Vaters wirkt länger fort) wurden als insgesamt für die gewählte Konstruktion nicht ausschlaggebend gewertet und die Gestaltung als lediglich durch die Steuervermeidungsabsicht motiviert angesehen.

Die Reaktion der Finanzverwaltung bleibt mit Spannung abzuwarten. Treuhandgestaltungen bei Anteilsübertragungen unterliegen aber zweifelsfrei nunmehr einem höheren steuerlichen Risiko und sollten daher nur bei zusätzlichem Verliegen nachvollziehbarer außersteuerlicher Gründe gewählt werden.

Highlights der Stiftungsrichtlinien 2009

Januar 2010

Am 16.11.2009 hat das BMF Richtlinien zur 2008 erlassenen Neuregelung der Stiftungsbesteuerung veröffentlicht. Die StiftR 2009 sind ab der Veranlagung 2009 anzuwenden und enthalten auch interessante Aspekte im Zusammenhang mit ausländischen Stiftungen mit Österreichbezug. Die Zurechnung des Vermögens sowie der Einkünfte der Stiftung erfolgt grundsätzlich nach allgemeinem Steuerrecht. Bei ausländischen Stiftungen ist zu prüfen, ob die Vergleichbarkeit mit einer Privatstiftung gegeben ist („Typenvergleich“). Ist dies der Fall, kommt das Trennungsprinzip zum Tragen, wodurch das Vermögen der Stiftung zuzurechnen ist. Bei ausländischen vermögensverwaltenden Stiftungen besteht oftmals seitens der Finanzverwaltung die Vermutung, dass das Vermögen unverändert dem Stifter bzw. den Begünstigten und nicht der Stiftung selbst zuzurechnen ist. Es ist daher eine einzelfallbezogene Überprüfung erforderlich.

Den StiftR 2009 folgend sollen unentgeltliche Zuwendungen auch an (intransparente) ausländische privatrechtliche Stiftungen bzw. vergleichbare Vermögensmassen unter das Stiftungseingangssteuergesetz fallen. Als Beispiele werden in den Richtlinien intransparente Anstalten nach liechtensteinischem Recht oder anglo-amerikanische Trusts genannt. Der Stiftungseingangssteuersatz beträgt grundsätzlich 2,5%. Dieser Steuersatz kommt jedoch nur dann zur Anwendung, wenn die folgenden drei Voraussetzungen vorliegen:

• 1. Die Stiftung muss mit einer Privatstiftung nach dem Privatstiftungsgesetz vergleichbar sein.
• 2. Sämtliche Dokumente, welche die innere Organisation der Stiftung, die Vermögensverwaltung oder die Vermögensverwendung betreffen, müssen spätestens im Zeitpunkt der Fälligkeit der Stiftungseingangssteuer dem zuständigen Finanzamt offen gelegt werden. Zu den Dokumenten zählen insbesondere die Stiftungsurkunde und allfällige Stiftungszusatzurkunden. Die Stiftungseingangssteuer ist am 15. des zweitfolgenden Monats nach der Zuwendung fällig.
• 3. Mit dem Ansässigkeitsstaat der Stiftung muss eine umfassende Amts- und Vollstreckungshilfe bestehen.

Ist eine der genannten Voraussetzungen nicht erfüllt, beträgt der Steuersatz 25%.

Ist der Stifter eine natürliche Person, ist die Zweitwohnsitz-Verordnung auch im Geltungsbereich des Stiftungseingangssteuergesetzes anzuwenden. Zuwendungen an ausländische Stiftungen, die von Ausländern mit einem Zweitwohnsitz in Österreich getätigt werden, unterliegen daher nicht der österreichischen Stiftungseingangssteuer, wenn die Befreiungskriterien dieser Verordnung erfüllt sind.

Grundstücksübertragungen, die unentgeltlich an privatrechtliche Stiftungen erfolgen, sind vom Stiftungseingangssteuergesetz umfasst und unterliegen nicht der GrESt. Allerdings erhöht sich dann der Stiftungseingangssteuersatz um 3,5%. Bei gemischten Schenkungen (und somit teilweise unentgeltlichen Zuwendungen) von Grundstücken ist die mitübertragene Schuld dem gemeinen Wert des Grundstücks gegenüber zu stellen. Liegt der Betrag der mitübertragenen Schuld unter 50% des gemeinen Werts des Grundstücks, gilt die Grundstücksübertragung als unentgeltlich und fällt zur Gänze unter das Stiftungseingangssteuergesetz.

Hausverlosungen - die Finanz ist kein Spielverderber

Februar 2009

In letzter Zeit haben Hausverlosungen durch Privatpersonen Schlagzeilen gemacht und einen vermeintlich erfolgreichen Weg vorgezeigt, trotz schlechter Marktsituation einen attraktiven Erlös für eine Immobilie zu erzielen, welcher durch Verkauf derzeit nicht möglich wäre. Der im Vergleich zum Wert der Immobilie geringe Lospreis und die relativ hohe Gewinnchance (vergleichsweise nur 1 zu 8.145.060 bei Lotto 6 aus 45) stellen für Interessenten entsprechende Anreize dar. Die zum Teil nicht eindeutigen glücksspielrechtlichen, steuerlichen und strafrechtlichen Konsequenzen für den Objektverlosenden und für den Gewinner müssen allerdings berücksichtigt werden.

Das BMF hat in einer Mitteilung klargestellt, dass Hausverlosungen durch Privatpersonen unter bestimmten Voraussetzungen nicht gegen das Glücksspielgesetz verstoßen. Da regelmäßig der Lospreis (Spieleinsatz) über 0,5 € pro Spiel liegt, ist es notwendig, dass keine "Ausspielung" vorliegt und auch kein "Bankhalter" mitwirkt. Die zweite Bedingung ist ohne Zweifel erfüllt, da bei der Verlosung die Spielteilnehmer (Loskäufer) nicht gegen die verlosende Privatperson spielen. Damit keine Ausspielung vorliegt ist das entscheidende Merkmal, dass die Verlosung von Häusern nicht unternehmerisch erfolgt und die Verlosung durch die Privatperson nur für ein einzelnes Objekt ohne Wiederholungsabsicht und demnach nicht nachhaltig durchgeführt wird.

Als gebührenrechtliche Folgen treten Grunderwerbsteuer (GrESt), Grundbucheintragungsgebühr und auch eine Gebühr auf Glücksverträge ein - die Glücksvertragsgebühr auch dann, wenn es tatsächlich nicht zur Verlosung kommt, beispielsweise weil keine Mindestanzahl an Losen verkauft wurde. Bemessungsgrundlage für die 12%ige Gebühr ist der Gesamtwert aller nach Spielplan bedungenen Einsätze (Lospreis x Anzahl der aufgelegten Lose). Somit müssen zumindest 12% der Einnahmen in Form von Gebühren wieder abgegeben werden! GrESt i.H.v. 3,5% bzw. Grundbucheintragungsgebühr i.H.v. 1% bemessen sich von dem Ergebnis aus Lospreis multipliziert mit der Anzahl aller verkauften Lose bzw. aus dem dreifachen Einheitswert des Objekts, falls dieser höher ist. Wer die GrESt bzw. Grundbucheintragungsgebühr trägt, ist im Einzelfall von den Verlosungsbedingungen abhängig.

Ertragsteuerlich ergeben sich für die verlosende Privatperson keine Konsequenzen, sofern nicht der Spekulationstatbestand erfüllt ist. Bestand an dem verlosten Haus länger als zehn Jahre Eigentum bzw. hat es für zumindest zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient, fällt keine Steuer an. Der Gewinn des Hauses an sich führt zu keiner Steuerpflicht - lediglich bei Weiterveräußerung oder Weiterverlosung durch den glücklichen Gewinner würde im Rahmen der Spekulationsfrist Steuerpflicht entstehen.

Im Gegensatz zur eindeutigen steuerlichen Behandlung sind mögliche strafrechtliche Folgen noch unklar (§ 168 StGB zum Verbot der Abhaltung von Glücksspielen mit einer Strafandrohung von bis zu 6 Monaten Freiheitsstrafe). Sofern der Verlosende die Absicht hat, sich oder einem anderen einen Vermögensvorteil zuzuwenden, kann es bereits heikel werden. Je höher die erzielten Einnahmen über dem eigentlichen Verkehrswert liegen, desto eher liegt eine Verletzung strafrechtlicher Normen vor.

Insgesamt ist somit die Durchführung von Hausverlosungen aus mehreren Gründen nicht ungefährlich. Der frühere Hausbesitzer erzielt unter Umständen einen deutlich geringeren Wert als erwartet und muss auch noch Fixkosten (Notariatskosten, Glücksvertragsgebühr, etc.) tragen und der Loskäufer erhält, sofern es nicht zur Verlosung kommt, z.B. aufgrund von Bearbeitungsgebühren nicht den vollen Lospreis zurückerstattet.

Reaktion auf den Wegfall des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes - Schenkungsmeldegesetz (Begutachtungsentwurf)

April 2008

Bekanntermaßen hat der VfGH mit Wirkung 1.8.2008 das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz aufgehoben. Nun liegt ein Entwurf für die politisch heiß diskutierte Neuregelung, das Schenkungsmeldegesetz 2008, vor. Dieser sieht vor, dass Erbschafts- und Schenkungssteuer nach dem 31.7.2008 nicht mehr erhoben werden sollen. Zur Verhinderung von missbräuchlichen Gestaltungen sollen jedoch umfangreiche Meldeverpflichtungen eingeführt werden. Nach dem Begutachtungsentwurf des Finanzministeriums soll die Neuregelung folgende Änderungen bringen:

Anzeigeverpflichtung von Schenkungen

Durch die Anzeigeverpflichtung ist es den Finanzbehörden leichter möglich, Umgehungen von ertrag- wie auch umsatzsteuerpflichtigen Leistungsbeziehungen aufzudecken. Eine Schenkung soll steuerfrei sein wenn sie aus freigebigen Motiven - also ohne Erwartung einer Gegenleistung - erfolgt. Hingegen kann ein nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise grundsätzlich steuerpflichtiger Leistungsaustausch nicht durch eine Schenkung (bzw. bloß durch die Bezeichnung als Schenkung) der Besteuerung entzogen werden - dies gilt z.B. für die Entlohnung von Mitarbeitern durch den Unternehmer. Die Meldepflicht von Schenkungen (Wertpapiere, Bargeld, Unternehmensanteile und Sachvermögen) trifft Zuwendenden und Beschenkten gleichermaßen und hat innerhalb von 3 Monaten zu erfolgen, sofern nicht Ausnahmetatbestände vorliegen. Keine Meldepflicht besteht für Zuwendungen zwischen Angehörigen, deren gemeiner Wert innerhalb eines Jahres € 75.000 nicht übersteigt. Zwischen Nichtangehörigen liegt die (Frei)Grenze bei € 15.000 innerhalb von fünf Jahren. Erfolgen mehrere Schenkungen innerhalb dieser Fristen, so sind die einzelnen Werte zusammenzuzählen. Überdies sind z.B. Gewinne aus Preisausschreiben bzw. Gewinnspielen oder Zuwendungen an Kirchen nicht anzeigepflichtig.

Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichen Grundstücksübertragungen

Durch Wegfall der Erbschafts- und Schenkungssteuer sollen nun die Steuerpflicht bei unentgeltlichen Grundstücksübertragungen sowie auch damit zusammenhängende Befreiungen durch das GrEStG umgesetzt werden. Demnach ist weiterhin bei Unternehmensübertragungen die Übertragung von Grundstücken mit einem Freibetrag von € 365.000 begünstigt. Ebenso können Ehegatten bei dem Erwerb einer gemeinsamen Wohnstätte mit nicht mehr als 150m2 eine Teilung (Schenkung zwischen den Ehegatten) steuerfrei vornehmen.

Zuwendungen von und an Stiftungen

Der Stiftungseingangssteuersatz bleibt bei inländischen Stiftungen bei 5% und beträgt bei gemeinnützigen, kirchlichen oder mildtätigen Stiftungen 2,5%. Die Zuwendung von Substanzvermögen aus einer Stiftung ist - wenn das Vermögen nach dem 31.7.2008 eingebracht wurde - steuerfrei. Für bereits davor bestehendes Stiftungsvermögen sowie für Ertragsausschüttungen soll es bei einer Steuerpflicht i.H.v. 25% bleiben.

Sanktionen

Bei nicht fristgerechter Meldung der Schenkung kann eine Geldstrafe im Ausmaß von bis zu 10% des übertragenen Wertes verhängt werden. Die Vortäuschung von Schenkungen zwecks Umgehung von anderen Steuern kann mit dem dreifachen des verkürzten Betrages sowie einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren sanktioniert werden. Bei Verkürzung um mehr als € 500.000 kann die Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren, bei mehr als € 3 Mio sogar bis zu 7 Jahren betragen.

Auch wenn es sich derzeit noch um einen Gesetzesentwurf handelt, ist davon auszugehen, dass die Kernelemente auch tatsächlich als Gesetz verabschiedet werden. Wir werden Sie jedenfalls über die weitere Entwicklung am Laufenden halten.

Verbesserung des Rechtsschutzes durch Bescheidabänderung auf Grund eines rückwirkenden Ereignisses

April 2007

Die Qualität eines Gesetzes ist i.d.R. an seinem Umfang messbar. Je kürzer und klarer umso besser. § 295a BAO besteht aus einem Satz und lautet:
Ein Bescheid kann auf Antrag der Partei (§ 78) oder von Amts wegen insoweit abgeändert werden, als ein Ereignis eintritt, das abgabenrechtliche Wirkung für die Vergangenheit auf den Bescheid oder Umfang eines Abgabenanspruches hat.
Umso umfangreicher fällt die Richtlinie des BMF vom 29. November 2006 hinsichtlich der Präzisierung "rückwirkender Ereignisse" aus. Als solche sind sachverhaltsändernde Geschehnisse hinsichtlich Tatsachen, Willenserklärungen von Parteien oder Amtshandlungen zu verstehen, die das materielle Abgabenrecht betreffen.
Nicht darunter fallen formelle Änderungen wie rückwirkende Änderungen von Abgabenvorschriften, von Rechtsprechung oder Erlässen, was auch dem Rechtsschutz von Abgabenpflichtigen dienen kann. Ferner ist diese Bestimmung dann nicht anwendbar, wenn es ausdrücklich in einer Abgabenvorschrift angeordnet ist.

:: Ob ein rückwirkendes Ereignis nach Eintritt der formellen Rechtskraft des Bescheides auch tatsächlich rückwirkt, ist also eine Frage des Inhalts bzw. der Auslegung materieller Abgabenvorschriften.
In der zit. RL des BMF erfolgt eine umfangreiche Aufzählung von einschlägigen Beispielen, von welchen in der Folge einige erwähnt seien:

• Entrichtete ausländische Abgaben in den Folgejahren sind für das Jahr auf die inländische Steuer anzurechnen, für das sie entrichtet worden sind. Eine nachträgliche Besteuerung oder Beseitigung einer Besteuerung lt. DBA ist ein rückwirkendes Ereignis.
  
• Einkommensteuer
  • Nachträgliche Einnahmen / Ausgaben oder Wegfall derselben wie z.B.: Nachzahlung von Pensionen; Ersatz von Ausgaben, die als a.g. Belastung geltend gemacht wurden; Ersatz von Werbungskosten durch den Arbeitgeber; nachträgliche Werbungskosten oder Erlösminderungen bei Spekulations- oder Veräußerungsgeschäften.
  • Anrechnung von entrichteten Erbschafts- oder Schenkungssteuern auf die Einkommensteuer bei Veräußerung von Wirtschaftsgütern, Beteiligungen bzw. Veräußerungsgewinnen.
  • Anfechtung von Rechtsgeschäften wegen Irrtums, List oder Furcht.
  • Rückwirkende Gewährung von Alleinverdiener- oder Alleinerzieherabsetzbetrag sowie Familienbeihilfe.
    
• Weitere Beispiele sind angeführt für: KStG, UmgrStG, GrEStG, ErbStG, GebG, KVStG, VersStG und NeuFöG.

:: Antrag

Dieser ist schriftlich einzubringen. Legitimiert ist auch der Kommanditist bei Bescheiden über die einheitliche und gesonderte Feststellung von Einkünften. Der Antrag ist sinnvollerweise gem. § 205 Abs. 6 BAO auf die vorgeschriebenen Anspruchszinsen zu erweitern, um deren Herabsetzung oder Nichtfestsetzung zu erwirken, wobei auch hier die € 50,- Grenze zu beachten ist. Obwohl diese Bestimmung mit 31. Dezember 2004 in Kraft getreten ist, ist sie auch anwendbar für vor ihrem Inkrafttreten entstandene Abgabenansprüche, eingetretene rückwirkende Ereignisse und erfolgte Festsetzungen von Anspruchszinsen.

:: Ermessen

Die Abänderung liegt im Ermessen der Behörde unabhängig davon, ob der Antrag von der Partei stammt oder von Amts wegen erfolgt und ob zugunsten oder zum Nachteil der Partei. Der Ermessensspielraum ist allerdings vom Grundsatz über Treu und Glauben, sowie den Richtlinien für die Abgabeneinhebung bestimmt.

:: Anfechtbarkeit der Abänderung

Der Abänderungsbescheid ist mit Berufung nur dem Grunde nach, sowie hinsichtlich der Abänderung anfechtbar.

:: Verjährung

Abänderungen sind nur bis zum Ablauf der Verjährungsfrist zulässig. Die Verjährung beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem das rückwirkende Ereignis eingetreten ist. Sie sind auch noch nach Verjährungseintritt sachlich zu erledigen, wenn der Antrag vor Eintritt der Verjährung eingebracht wurde. Nach Ablauf der absoluten Verjährungsfrist von 10 Jahren nach Entstehung des Abgabenanspruches, ist eine Abänderung aber nicht mehr zulässig.

:: Zeitliche Anwendung

§ 295a BAO ist am 20. Dezember 2003 in Kraft getreten und ist auch dann anwendbar, wenn der betroffene Bescheid vor Inkrafttreten erlassen wurde bzw. das rückwirkende Ereignis vor Inkrafttreten eingetreten ist.

Grundstücksübertragungen im Steuerrecht

Februar 2006

A. Zivilrechtliche Tatbestände

Als Rechtstitel für Grundstücksübertragungen kommen in Frage: Kauf, Tausch, Schenkung, Erbschaft, Rente und Zuwendung von einer Privatstiftung. Daran knüpft das Steuerrecht folgende Steuertatbestände, wobei zu unterscheiden ist, ob sich das Grundstück im Betriebs- oder Privatvermögen befindet: Einkommensteuer, Körperschaftsteuer, Kapitalertragsteuer, Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer sowie Schenkung- und Erbschaftsteuer.

B. Steuerliche Tatbestände

1. Ertragsteuern

1.1. Kaufvertrag im Betriebsvermögen

Wird ein Betriebsgrundstück (z.B. Eigentumsbüro) verkauft, ist die Differenz zwischen Verkaufserlös und Buchwert steuerlicher Gewinn / Verlust. Grund und Boden ist nicht zu berücksichtigen, es sei denn, es handelt sich um einen im Firmenbuch protokollierten Gewerbetreibenden, oder die Spekulationsfrist ist noch nicht abgelaufen.

1.2. Kaufvertrag im Privatvermögen

Ein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn liegt vor, wenn innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung die Veräußerung erfolgt. Die Frist verlängert sich auf 15 Jahre, wenn innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung Herstellungsaufwendungen in Fünfzehntelbeträgen abgesetzt worden sind.

Steuerbegünstigungen:

- Hauptwohnsitzbefreiung
Von der Besteuerung sind ausgenommen: Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, sofern sie dem Veräußerer seit der Anschaffung mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben und eine übliche Bauplatzgröße (bis 1.000 m2) nicht übersteigen. Diese Begünstigung besteht für Veräußerungsgewinne gem. § 24 Abs. 6 EStG im Zuge einer Betriebsaufgabe sowie für Spekulationsgewinne gem. § 30 Abs. 2 Z1 EStG.

- Herstellerbefreiung
Selbst hergestellte Gebäude sind gem. § 30 Abs. 2 Z2 EStG spekulationssteuerfrei; nicht aber Grund und Boden, es sei denn, es liegen die Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung vor.

- Unbebaute Grundstücke
Nach Ablauf von 5 Jahren seit der Anschaffung vermindert sich der Spekulationsgewinn gem. § 30 Abs. 4 EStG um 10% p.a.

- Behördlicher Eingriff
Spekulationseinkünfte liegen gem. § 30 Abs. 3 Z2 EStG nicht vor, wenn die Veräußerung infolge eines behördlichen Eingriffes oder zur Vermeidung eines drohenden Eingriffes erfolgt.

1.3. Tausch

Dabei liegen steuerlich jeweils eine Anschaffung und eine Veräußerung vor. Als Veräußerungspreis des hingegebenen und als Anschaffungskosten des erworbenen Grundstückes ist jeweils der gemeine Wert des hingegebenen Grundstückes anzusetzen.

1.4. Rentenverträge

Seit 1. Jänner 2004 besteht eine Neuregelung bei der Übertragung von nicht in Geld bestehenden Einzelwirtschaftsgütern sowohl des Privatvermögens - unabhängig davon, ob damit Einkünfte (Vermietung) erzielt wurden oder nicht - als auch des Betriebsvermögens. Für Verträge vor dem 1. Jänner 2004 besteht bis 31. Dezember 2006 die Option zur Anwendung der alten Bewertungsfaktoren gem. § 16 BewG. Bei Verträgen ab 1. Jänner 2004 gilt nämlich die versicherungsmathematische Kapitalisierung. Für diese Zwecke stellt das BMF in seiner Homepage einen Rentenbarwert-Berechner zur Verfügung.
Die Rentenvereinbarung kann eine Kaufpreis-, Unterhalts- oder gemischte Rente sein. Für die Zuordnung ist das Verhältnis zwischen dem Rentenbarwert und dem gemeinen Wert der übertragenen Liegenschaft maßgebend. Liegt dieses Wertverhältnis zwischen 50% bis 125% handelt es sich um eine Kaufpreisrente, die ab Überschreiten des Barwertes steuerpflichtig wird. Unterhaltsrenten (bis 50% oder über 200%) sind einkommensteuerfrei. Gemischte Renten (mehr als 125% aber nicht mehr als 200%) sind mit jenem Teil der Rente, der 100% des Barwertes - berechnet nach der in Rz 7052 EStR festgelegten Methode - übersteigt, als Kaufpreisrente einkommensteuerpflichtig. Der restliche Teil der Rente ist eine einkommensteuerlich unbeachtliche Unterhaltsrente.
Dem steuerpflichtigen Einkommen bei Renten steht beim Rentenzahler eine abzugsfähige Ausgabe gegenüber.

1.5. Entnahme aus dem Betriebsvermögen

Die Differenz zwischen Buchwert und Teilwert der Liegenschaft erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.

1.6. Einlage ins Betriebsvermögen

Es ist der Teilwert anzusetzen. Wurde das Grundstück aber innerhalb der letzten 10 Jahre angeschafft oder hergestellt, sind höchstens die um die AfA nicht gekürzten tatsächlichen Kosten anzusetzen. Die Einlage in eine Körperschaft gilt als Tausch, wenn nicht das Umgründungssteuerrecht zur Anwendung gelangt.

1.7. Zuwendung eines Grundstücks durch eine Privatstiftung

Dabei handelt es sich um den sogenannten "Mausefalleneffekt"! Wird nämlich ein Grundstück an den Begünstigten zugewendet, liegen KESt-pflichtige Einkünfte in der Höhe der fiktiven Anschaffungskosten vor. Diese Vorgangsweise ist tunlichst zu vermeiden, da sie mit der denkbar höchsten Steuerbelastung verbunden ist. Bei der Einbringung in die Stiftung fiel Schenkungsteuer an, bei der Zuwendung die KESt und früher oder später wird entweder wieder Schenkung- oder Erbschaftsteuer anfallen.

1.8. Unentgeltlicher Erwerb

Wird das Grundstück betrieblich genutzt, ist es mit dem Teilwert zu bewerten.
Wurden vom Gebäude bei Vermietung Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzungen geltend gemacht, so können diese nur bei Erwerb von Todes wegen vom Erben weiter abgesetzt werden, wenn die AfA vom Einheitswert vorgenommen wird. Der Geschenknehmer dagegen verliert in jedem Fall die weiteren Absetzbeträge. Als Abschreibungsbasis können entweder der Einheitswert oder die fiktiven Anschaffungskosten herangezogen werden.

2. Erbschaft- und Schenkungsteuer

Darunter fallen unentgeltliche Erwerbe von Grundstücken von Todes wegen und unter Lebenden. Bemessungsgrundlage bei inländischen Grundstücken ist der 3fache Einheitswert, bei ausländischen gem. § 19 Abs. 1 ErbStG iVm § 10 BewG dagegen der gemeine Wert. Die Steuer erhöht sich gem. § 8 Abs. 4 ErbStG um 3,5%, bei nahen Angehörigen um 2% (Grunderwerbsteuer-Äquivalent).
Ist das Grundstück belastet (Hypothek, Fruchtgenuss oder Wohnrecht etc.) mindert sich die Bemessungsgrundlage um die Höhe der Belastung und reduziert die Steuer.
Bei Übertragung gegen Rente fällt hinsichtlich eines unentgeltlichen Anteils Schenkungsteuer an. Die Steuer ist bei Renten gem. § 29 ErbStG vom Barwert der Rente, oder wahlweise vom Jahreswert zu entrichten. Eine Begünstigung sieht Abs. 2 für Land- und Forstwirtschaft vor.
Erfolgt die Zuwendung an eine Privatstiftung durch den Stifter, beträgt die Schenkungsteuer 5%; ist der Stifter eine Privatstiftung 2,5%. Bei Zuwendungen an juristische Personen, die gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Zwecke verfolgen, beträgt die Steuer ebenfalls 2,5%.

3. Verkehrssteuern

3.1. Grunderwerbsteuer

Der Besteuerung unterliegt der Erwerb inländischer Grundstücke gem. § 1 GrEStG. Ausgenommen sind Tatbestände gem. § 3 wie z.B. der Erwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden. Eine Schenkung unter einer Auflage, sowie Rechtsgeschäfte unter Lebenden, die teils entgeltlich teils unentgeltlich sind, sind nur insoweit von der Besteuerung ausgenommen, als der Wert des Grundstückes den Wert der Auflage oder der Gegenleistung übersteigt. Damit unterliegt der entgeltliche Teil bei gemischten Schenkungen (z.B. gemischte Rente) der Grunderwerbsteuer. Der Steuersatz beträgt 3,5% bzw. 2% bei nahen Angehörigen. Vom unentgeltlichen Teil ist Schenkungsteuer (einschließlich GrESt-Äquivalent) zu entrichten.

3.2. Umsatzsteuer

Gem. § 6 Abs. 1 Z 9a UStG sind Entgelte aus Grundstücksverkäufen unecht befreit, weil sie der Grunderwerbsteuer unterliegen. Bei Verkauf gegen eine Rente ist das Entgelt der Barwert der Rente. Ein Unternehmer kann aber zur 20%igen Umsatzbesteuerung gem. § 6 Abs. 2 UStG optieren. Das ist dann sinnvoll, wenn das Gebäude vermietet ist und in den letzten 10 Jahren von größeren Investitionen Vorsteuern geltend gemacht worden sind. In diesem Fall müsste er nämlich die noch offenen Vorsteuer-Zehntel an das Finanzamt zurückzahlen, was zu seinem Lasten ginge, da diese nicht auf den Käufer überwälzt werden können.
Der Käufer kann die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer bei unternehmerischer Nutzung (Vermietung) seinerseits als Vorsteuer geltend machen, hat aber nun selbst den "schwarzen Peter", weil jetzt für ihn die Vorsteuer-Zehntelberichtigung neu zu laufen beginnt, sofern er nicht bei einem Weiterverkauf innerhalb der Frist wieder einen Käufer findet, der mit der Umsatzsteuerverrechnung einverstanden ist. Nutzt dieser dann das Gebäude privat, hat er die noch offenen Vorsteuerzehntel endgültig zu tragen.
Wegen der Vorsteuerrückzahlung beträgt die Aufbewahrungspflicht für diesbezügliche Unterlagen 12 Jahre und erhöht sich auf 22 Jahre für jene Fälle, bei denen die Zwanzigstel-Vorsteuerrückverrechnung gilt. Darunter fallen gem. § 12 Abs. 10a UStG Grundstücke, die nicht ausschließlich unternehmerischen Zwecken dienen und bei denen die Vorsteuer voll in Anspruch genommen worden ist. Dieser Umstand ist auf das "unselige" EuGH-Urteil (Seeling) zurückzuführen, wonach der Vorsteuerabzug auch vom privat genutzten Anteil möglich war. Österreich hat sich dieser Rechtsansicht - aber nur für die Zeit vom 1. Jänner bis 30. April 2004 - angeschlossen. Ab 1. Mai 2004 steht wieder nur der Vorsteuerabzug für den unternehmerisch genutzten Teil zu, der aber gem. § 12 Abs. 2 Z 1 UStG zumindest 10% betragen muss.