Abbruchkosten eines Wohngebäudes als außergewöhnliche Belastung?

März 2026

Eine Steuerpflichtige wollte Abbruchkosten für ein Gebäude als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend machen. Das Gebäude war ihr ehemaliges Elternhaus, das nach dem Tod des Vaters wegen umfassender Asbestbelastung abgerissen wurde. Sie begründete ihren Antrag damit, dass sie das Haus ursprünglich sanieren und vermieten wollte, was aufgrund der Gesundheitsgefährdung durch Asbest unmöglich geworden war. Das Finanzamt verneinte das Ansinnen auch damit, dass die hierfür angefallenen Kosten bereits früher bezahlt worden seien und daher im gegenständlichen Jahr nicht mehr abgezogen werden könnten.

Das BFG (GZ RV/7103068/2024 vom 15.9.2025) führte in diesem Zusammenhang aus, dass die Steuerpflichtige bereits seit längerer Zeit in einem neu errichteten Wohnhaus auf demselben Grundstück lebte und das alte (asbestverseuchte) Gebäude seit dem Tod des Vaters leer stand. Eine zwingende Notwendigkeit für den Abbruch habe daher nicht bestanden, da keine akute Gesundheitsgefährdung vorlag und das Gebäude nicht als Wohnsitz genutzt wurde. Die behauptete Vermietungsabsicht konnte nicht überzeugend nachgewiesen werden.

Kosten können nur dann steuerlich als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden, wenn sie außergewöhnlich sind, zwangsläufig erwachsen und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen wesentlich beeinträchtigen. Die Zwangsläufigkeit ist dabei nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Der Abgabepflichtige darf sich dem Aufwand aus tatsächlichen, rechtlichen oder sittlichen Gründen nicht entziehen können. Keine außergewöhnliche Belastung sind daher Aufwendungen, die auf Tatsachen zurückzuführen sind, die vom Abgabepflichtigen vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt wurden. Darunter fallen auch Aufwendungen, die die Folge der Abgabe einer unbedingten Erbserklärung oder der Annahme einer Schenkung sind. Da das Gebäude zum Zeitpunkt des Abbruchs leer stand, ging das BFG davon aus, dass es freiwillig abgerissen wurde, da der unmittelbare Wohnbedarf mit dem Nebengebäude gedeckt war und somit keine unmittelbare Gesundheitsgefährdung vorlag. Überdies sei in Hinblick auf die geplante, nun nicht mehr mögliche Vermietung, ein übernommenes Unternehmerwagnis zu erkennen, wodurch die Abzugsfähigkeit als außergewöhnliche Belastung ausgeschlossen ist.

Daran ändert auch eine frühere Gerichtsentscheidung nichts, in der Sanierungskosten für ein von Hausschwamm befallenes Gebäude als außergewöhnliche Belastung anerkannt wurden. Dies erfolgte nur deshalb, weil das betroffene Gebäude das einzige Wohngebäude des Steuerpflichtigen war und daher ohne Sanierung eine unmittelbare Gesundheitsgefährdung für die Bewohner bestanden hätte. Schließlich verneinte das BFG die Geltendmachung als außergewöhnliche Belastung auch mit dem Abflussprinzip, wonach Kosten nur in jenem Jahr geltend gemacht werden können, in dem sie tatsächlich bezahlt wurden. Da sämtliche Abbruchkosten schon vor dem Veranlagungsjahr bezahlt wurden, war ein steuerlicher Abzug als außergewöhnliche Belastung bereits aus diesem Grund ausgeschlossen.

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EStR-Wartungserlass 2015 in Begutachtung

März 2015

Der Wartungserlass 2015 der Einkommensteuerrichtlinien, welcher im Begutachtungsentwurf vorliegt, sieht einige Erläuterungen und Klarstellungen vor. Nachfolgend werden ausgewählte Aspekte der Meinung der Finanzverwaltung näher dargestellt.

Ausgestaltung von Fruchtgenussvereinbarungen

Einkünfte aus einem Fruchtgenuss sind dann die eigenen Einkünfte des Fruchtgenussberechtigten wenn er auf die Einkünfteerzielung Einfluss nehmen kann, indem er am Wirtschaftsleben teilnimmt und die Nutzungsmöglichkeiten nach eigenen Intentionen gestaltet. Maßgeblich ist dabei die tatsächliche, nach außen in Erscheinung tretende Gestaltung. Wichtige Voraussetzung für die Einkünftezurechnung ist, dass die Aufwendungen i.Z.m. dem Gegenstand des Fruchtgenusses getragen werden (z.B. Erhaltungsaufwand, Abgaben, Zinsen), wobei es nicht notwendig ist, die Übernahme der laufenden Kosten ausdrücklich in der Fruchtgenussvereinbarung zu regeln. Darüber hinaus muss eine rechtlich abgesicherte Position begründet werden, z.B. durch Abschluss eines Notariatsakts. Eine Eintragung ins Grundbuch ist nicht nötig.

Abzugsfähigkeit von Abbruchkosten eines Gebäudes

In der langjährigen Diskussion um die sogenannte „Opfertheorie“ wird nun in den Einkommensteuerrichtlinien ausgeführt, dass bei Abbruch eines noch verwendbaren Gebäudes die Abbruchkosten und der Restbuchwert sofort abzugsfähig sind. Es ist dabei unbeachtlich, ob das Gebäude in Abbruchabsicht erworben wurde oder nicht.

Wald als forstwirtschaftlicher Betrieb

Da das natürliche Wachstum der Bäume zu einem Wertzuwachs führt, ist ein Wald auch dann als forstwirtschaftlicher Betrieb anzusehen, wenn über Jahre hinweg keine Bewirtschaftung erfolgt und keine Erträge erzielt werden. Sofern nicht insgesamt von steuerlicher Liebhaberei auszugehen ist, ist die Veräußerung dieses stehenden Holzes (des Waldes) als abschließende Verwertung im Rahmen der Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft zu besteuern. Sofern der veräußerte Wald den gesamten Betrieb darstellt, ist eine Betriebsveräußerung gem. § 24 EStG vorzunehmen.

Begünstigung nur bei endgültiger altersbedingter Einstellung der Erwerbstätigkeit

Es wird klargestellt, dass der Hälftesteuersatz i.Z.m. der altersbedingten Einstellung der Erwerbstätigkeit nur dann zustehen soll, wenn es sich um die endgültige altersbedingte Einstellung der Erwerbstätigkeit handelt. Während früher die Aufnahme der Erwerbstätigkeit nach Ablauf eines Jahres nach Betriebsveräußerung bzw. –aufgabe unschädlich war, ist nunmehr eine Wiederaufnahme einer Erwerbstätigkeit immer schädlich. Die Wiederaufnahme der Erwerbstätigkeit stellt ein rückwirkendes Ereignis gem. § 295a BAO dar und ermöglicht grundsätzlich eine nachträgliche Änderung des ursprünglichen Bescheids.

Einlagen in Personengesellschaft als Veräußerung und Einlage

Werden Wirtschaftsgüter nach dem 30.9.2014 in eine Personengesellschaft übertragen, so sind solche Vorgänge in einen Veräußerungs- und in einen Einlagevorgang aufzuteilen. Bisher herrschte die Meinung vor, dass die Übertragung von Privatvermögen in eine Personengesellschaft generell als Einlage zu sehen ist. Nunmehr liegt insoweit eine Einlage vor, als das Wirtschaftsgut dem übertragenden Gesellschafter weiterhin steuerlich zuzurechnen ist – ein ausschließlicher Einlagevorgang kann daher nur bei 100% Substanzbeteiligung erreicht werden. In jenem Ausmaß, in dem das übertragene Wirtschaftsgut auch anderen Gesellschaftern steuerlich zuzurechnen ist, ist ein Tausch anzunehmen, da im Gegenzug für die Übertragung (weitere) Gesellschaftsrechte gewährt werden. Diese Aufspaltung hat selbst dann zu erfolgen, wenn lediglich das variable Kapitalkonto durch die Übertragung berührt wird und es zu keiner Gewährung von Gesellschaftsrechten kommt. Es ist dann auch von einer Veräußerung im Ausmaß der Quote der anderen Gesellschafter auszugehen und von einer Einlage im Ausmaß der Quote des Übertragenden. Ausnahmen können eintreten, wenn es sich bei den anderen Gesellschaftern um nahe Angehörige handelt.

Nachversteuerung aufgrund der Verlustverwertung im Ausland verschärft

Bei der Nachversteuerung von Betriebsstättenverlusten aus Staaten ohne umfassende Amtshilfe, welche ja spätestens im 3. Jahr nach Ansatz des Verlustes zu erfolgen hat, kommt es zu Klarstellungen. So kann es zur Nachversteuerung durch Zeitablauf nur insoweit kommen als es nicht schon zu einer regulären Nachversteuerung aufgrund von Verlustverwertung im Ausland gekommen ist. Für die Nachversteuerung durch Zeitablauf ist das Fehlen der umfassenden Amtshilfe im Jahr des Ansatzes des ausländischen Verlustes in Österreich maßgeblich. Eine freiwillige frühere Nachversteuerung dieser Verluste ist jederzeit ganz oder teilweise möglich.

Rückstellungen für Rekultivierungsmaßnahmen - steuerliche Voraussetzungen

April 2012

Anlassfall für eine Entscheidung über die steuerliche Zulässigkeit einer Rückstellung für Rekultivierungsmaßnahmen (Rückbauverpflichtungen) durch den UFS war ein Seilbahnunternehmen. Wenngleich die steuerliche Rückstellungsbildung stets einzelfallbezogen zu beurteilen ist, sind die grundsätzlichen Leitlinien der Entscheidung (UFS vom 16.11.2011, GZ RV/0851-S/09) nicht nur gut auf ähnlich gelagerte Fälle wie z.B. bei Eisenbahn- und Bergbauunternehmen oder Kraftwerksbetreibern übertragbar, sondern können auch für Rückbauverpflichtungen im Rahmen von Mietverhältnissen allgemein von Relevanz sein. Interessant ist der Fall auch deshalb, weil sowohl privatrechtliche als auch öffentlich-rechtliche Rückbauverpflichtungen zu beurteilen waren.

Ein Seilbahnunternehmen betreibt auf Basis einer Servitutsvereinbarung eine Seilbahn auf fremden Grund. Diese zeitlich nicht begrenzte Servitutsvereinbarung sieht dabei vor, dass nach Einstellung der Anlagen diese vom Seilbahnunternehmen zu entfernen sind. Eine mögliche öffentlich-rechtliche Verpflichtung ergibt sich dadurch, dass der Betrieb von Seilbahnen konzessionspflichtig ist und nach Ablauf der (verlängerbaren) Konzession vom Landeshauptmann Rückbaumaßnahmen angeordnet werden können. Aufgrund dieser Verpflichtungen hat das Unternehmen eine Rückstellung gebildet und die geschätzten Abbruchkosten auf den Zeitraum bis zum erwarteten Ende der Nutzungsdauer der Anlage angespart. Seitens der Finanzverwaltung wurde diese Rückstellung jedoch steuerlich nicht anerkannt, da zum Zeitpunkt der Rückstellungsbildung keine Anzeichen für die Einstellung des Betriebs vorgelegen sind. Da die betroffene Sesselliftanlage im Skigebiet als Verbindungslift (Skischaukel) eine wichtige Funktion hat, war nach Ansicht des UFS nicht von einer wahrscheinlichen Einstellung auszugehen. Die bloße Möglichkeit des Eintritts einer Verpflichtung zum Rückbau erfüllt nicht die für die Bildung einer Rückstellung notwendige Konkretisierung. Auch die privatrechtliche Verpflichtung aus dem Servitutsvertrag wurde mangels einer Laufzeitbegrenzung nicht als ausreichend gesehen.

Nach diesen Kriterien dürfte eine steuerlich anerkannte Rückstellungsbildung somit erst bei Bekanntgabe der Absicht, den Betrieb einzustellen oder bei Vorliegen von Umständen, die einen weiteren Betrieb über einen bestimmten Zeitpunkt hinaus unmöglich machen, zulässig sein. In jedem Fall wird eine Rückstellungsbildung spätestens bei Vorliegen von Rückbaubescheiden möglich sein.

VwGH setzt Feldzug gegen die "Opfertheorie" fort

Oktober 2010

Seit Jahrzehnten geht es bei diversen VwGH-Entscheidungen immer wieder um die Frage, ob die Abrisskosten und der Restbuchwert eines Gebäudes sofort als Betriebsausgabe bzw. als Werbungskosten abzugsfähig sind oder ob sie auf die Herstellungskosten des neuen Gebäudes oder auf den Grund und Boden übertragen werden müssen und somit einer verzögerten Abschreibung bei Gebäuden bzw. bei Grund und Boden keiner planmäßigen Abschreibung unterliegen.

Diverse Varianten ergeben sich lt. Rechtsprechung und Einkommensteuerrichtlinien (EStR) hierbei, wenn ein (nicht) abbruchreifes Gebäude gleich nach dem Erwerb abgerissen wird bzw. schon länger zur Einkünfteerzielung gedient hat. Ein Gebäude ist als abbruchreif zu beurteilen, wenn es aus objektiven wirtschaftlichen oder technischen Gründen nicht sinnvoll saniert werden kann. Für den Fall, dass nach dem Abbruch ein neues Gebäude entsteht, ergeben sich folgende Möglichkeiten (siehe Tabelle).

Ein wenig anders gelagerter Fall kam nun kürzlich vor den VwGH (24.6.2010, 2008/15/0179). Ein Gebäude wurde jahrelang zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet. Danach wurde das Gebäude abgerissen und stattdessen ein Parkplatz errichtet, der ebenfalls zu Vermietungszwecken diente. Da der „Umbau zu einem Parkplatz“ steuerlich nicht als Gebäudeentstehung zu werten ist, lag erstmals dem VwGH die Frage vor, wie die Abbruchkosten und der Restbuchwert eines nicht abbruchreifen Gebäudes zu behandeln sind, wenn kein neues Gebäude im Gegenzug hergestellt wird. Im Ergebnis setzte der VwGH seinen Feldzug gegen die Opfertheorie fort und entschied, dass Abrisskosten und Restbuchwert sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Auch bei einem schon lange zum Betriebsvermögen gehörenden baufälligen Gebäude wären die Abbruchkosten und der Restbuchwert sofort abzugsfähig, wenn ein unbebautes Grundstück errichtet werden soll.

Verlustvortragsmöglichkeit - VfGH prüft Einschränkung auf betriebliche Einkünfte

Mai 2010

Der Ausgleich von Gewinnen und Verlusten und die Besteuerung der bloßen Wertschöpfung des Steuerpflichtigen entsprechen dem Leistungsfähigkeitsprinzip und stellen ein Grundprinzip des Steuerrechts dar. Eine vollkommene Verlustverwertung ist oft nur dann möglich, wenn der Verlust mit nachfolgenden Gewinnen verrechnet wird und daher der Verlust über mehrere Jahre vorgetragen werden kann. Für den Verlustvortrag – steuerlich stellt er eine Sonderausgabe dar - ist vorausgesetzt, dass der Verlust durch eine ordnungsgemäße Buchführung ermittelt wurde und aus einer betrieblichen Einkunftsart (Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus selbständiger Arbeit und Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft) stammt. Für bilanzierende Steuerpflichtige ist der Verlustvortrag zeitlich unbegrenzt möglich, für Einnahmen-Ausgaben-Rechner wurde durch das KMU-Förderungsgesetz 2006 immerhin die Verrechnung von Gewinnen mit Verlusten aus den vorangegangenen drei Jahren ermöglicht.

Die Einschränkung der Verlustvortragsmöglichkeit auf betriebliche Einkunftsarten ist besonders für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nachteilig. Entsteht hierbei ein Verlust, welcher nicht im selben Jahr mit anderen Einkünften ausgeglichen werden kann, so müssen in den nachfolgenden Jahren Gewinne versteuert werden, die wirtschaftlich nicht angefallen wären, wenn man die Gewinne und Verluste der einzelnen Jahre zusammenrechnet. Der Verfassungsgerichtshof hat bisher den Ausschluss der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vom Verlustvortrag als verfassungskonform angesehen – auch deshalb, da hohe Werbungskosten, die zu einem Verlust führen könnten, durch Verteilungsbestimmungen steuerlich geltend gemacht werden können. Dies gilt etwa für die Verteilung von Herstellungsaufwendungen und Aufwendungen im Zusammenhang mit Sanierungsmaßnahmen über 15 Jahre sowie für Instandsetzungsaufwendungen über 10 Jahre.

In einem aktuellen Fall, der vor den VfGH gebracht wurde, ist im Rahmen der Vermietungstätigkeit in einem einzelnen Jahr (nach Jahrzehnten positiver Einkünfte) ein Verlust angefallen, da die Abbruchkosten eines noch funktionsfähigen Gebäudes zwecks Errichtung eines Neubaus nicht auf das neu errichtete Gebäude aktiviert werden konnten. Da also nicht mehr der so genannten Opfertheorie entsprochen wurde, kam es zu einem Verlust in diesem Jahr, welcher aufgrund des Ausschlusses der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht vorgetragen werden kann. Der VfGH nimmt diesen Fall als Anlass, die im Einkommensteuergesetz verankerte Verlustvortragsregelung einem Gesetzesprüfungsverfahren zu unterziehen. Es ist anzunehmen, dass dieser Schritt einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen wird. Zu dem jetzigen Zeitpunkt ist auch noch unklar, ob im Falle der Aufhebung der Beschränkung des Verlustvortrags auf betriebliche Einkunftsarten die Änderung für die Zukunft oder auch rückwirkend gilt. Wir werden Sie in der Klienten-Info jedenfalls über die weitere Entwicklung auf dem Laufenden halten.

Sofern, wie bisher bei den betrieblichen Einkunftsarten, ein Verlustvortrag möglich ist, so ist allerdings die 75%-Verlustvortragsgrenze zu berücksichtigen. Sie hat zur Folge, dass maximal 75% des Gewinns eines Jahres zum Ausgleich mit einem bestehenden Verlustvortrag verwendet werden können. In Folge dessen kann sich die Verlustverwertung verzögern und es werden zumindest 25% des Gewinns eines Jahres der Besteuerung unterworfen. Ausnahmen von der Verlustvortragsgrenze bestehen beispielsweise für Sanierungsgewinne und auch für Veräußerungs- und Aufgabegewinne. Diese können in vollem Umfang verwendet werden, um einen bestehenden Verlustvortrag auszugleichen.

Steuerliche Qualifikation von Gebäudeabbruchkosten und Restbuchwert

Februar 2006

Bisher war Verwaltungspraxis, die Abbruchkosten sowie den Restbuchwert des Altgebäudes als Herstellungskosten auf Grund und Boden oder auf das neu errichtete Gebäude zu aktivieren. Damit räumt nun der VwGH in den E. vom 7.6.2005, 2002/14/0011 und 27.4.2005, 2000/14/01110 auf und differenziert die steuerliche Behandlung der Abbruchkosten je nach Veranlassungszusammenhang wie folgt:

• Wurde das Mietgebäude deshalb abgerissen, um ein neues Miethaus zu errichten, sind die Abbruchkosten sofort als Werbungskosten absetzbar.
• Wird der unbebaute Grund und Boden nach dem Gebäudeabriss aber privat genutzt, handelt es sich nicht um Werbungskosten.
• Wird dieser aber dann veräußert, sind die Abbruchkosten nur dann abzugsfähig, wenn die Veräußerung einkommensteuerpflichtig ist.

Bei der steuerlichen Behandlung des Restbuchwertes des Altgebäudes geht der VwGH davon aus, dass im Falle der technischen bzw. wirtschaftlichen Unbenützbarkeit, eine Abschreibung für außergewöhnliche Abnutzung rechtens ist. Die sog. Opfertheorie setze nämlich die Funktionsfähigkeit des geopferten Wirtschaftsgutes voraus.